中古戸建ての話しろよ！ Part.11
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
>>847
ハウスメーカーの建売は無駄に高いよ。
近くに三井が分譲しているファインコートがあるけど、
駅徒歩6分の一種低層、土地建物それぞれ32坪程度で6500万円くらいする。
前面道路の路線価は12万円/m2程度だから
路線価の2倍で考えたとしても土地の値段は2500万円くらいでしかない。
残りの4000万円が建物代とハウスメーカーの利益。
ちなみに、キッチンカウンターは人大みたいな普通の建売仕様ね。
適切な広さの土地を適正な価格（例えば、路線価の2倍とか）で手に入れる事さえ出来れば、
自分で土地（中古戸建）を買って注文戸建を建てたほうが安く上がる。 ハウスメーカー勤務してた俺からすれば、ハウスメーカーが良いけどな
品質はある程度一定だし、企画ものなら安いし
在来工法は大工の腕次第っしょ >>848
土地買ってから言えよ
家建てたくなる土地なんて素人が探すのは無理
中古戸建が建っていようと更地だろうと同じこと
毎日のように専業でなんかいい土地ねえかって探してる専業の奴らにかなうわけがない 完成品がそこにある状態で買うのと、新築でこれから建てますじゃぁ完成品で買った方が安心だろ >>851
リスクヘッジが目的で完成品買うならマンションの方がええわ
トラブルのとき個人と集団だと対応違うやろ マンションは変、と言うか自分が望まない方向に話が進むことも多々あるからね 中古戸建ってのはマーケット規模が小さく市場として成熟していない
成熟していない市場は価格と品質に乖離があるからね
売る側と買う側では情報量に差があるので売る側有利
買う側はもしかして騙されてるかもと常に疑心暗鬼にならざるを得ない
それゆえにへんな診断士に金取られたりしてカモられる >>850
実際に買ったから言ってるんだよ。
駅徒歩2分でフラットな一種低層角地という
条件バッチリの土地を路線価の2.1倍でね。
分割できない土地（中古戸建）なんて業者はまず買わない。
我慢強く探せば条件のいい土地は普通に買える。
建売なんて土地を路線価の2倍で計算しても割高すぎるんだよ。 >>857
色々あるけどファイナンスと税制の問題が大きいと思う >>857
個人売買って仲介通さないこと？
中古住宅の売買はマンションもそうだけど基本個人間売買でしょ
大半は仲介通すけどね 土地も基本は個人。
業者が売主の土地って大抵条件が悪いし。 田舎は逆で新規の分譲地のほうが人気あるよ
車社会だから駅から遠くても問題ないからね
逆に旧市街は人気なかったりする もう3連敗してる
いいなって思って不動産やに連絡したらもう終わってるだってさ >>863
おとりじゃなかったら需要あるもの見つける目があるってことじゃんドンマイ >>832だけど診断してもらった
14万強かかったけどDIYで魔改造やりたいって言ったら
色々アドバイスもらえてほぼワークショップみたいだった
今後もずっとフォローしてくれるとかでしばらくはなんだかんだ聞きまくる予定
ためになったからカモられはしなかった…と思いたいw >>855
あと床下開けたら不動産屋から聞かされてた構造と結構違ってて
図面が住宅の取説くらい大事ってのも分かったよ
でも捨てる人がほとんどらしい 捨てないで〜 >>866
新築マンションの内覧会同行サービスみたいなもんでまあ俺に言わせりゃぼったくりもいいとこだと思うけど使った人は満足してんだから他人がどうこういう筋合いではないことは理解してる
ビンボー人の俺は１４万あればエアコンとガス釜交換できちゃうなあとか思うけどまあ金が余ってんならいいんじゃねえの あと図面が紙というのが捨てちゃう要因だよな
今時図面なんてCADで引くんだし施工図面もデジタル化されてるのが普通
電子化してクラウドに保存しといてほしいわ ずっと土地を探してた地域で数年希望にあうものが見つからず、条件をほぼ満たす中古住宅(HMの築十年)を購入した。
その後もやはり土地は出てこず、たまに売りに出ても狭すぎたり建築条件付き(なのに安くもない)だったりで、中古買って正解だったと思ってるよ。 >>864
一ヶ所は本当に売れちゃってて
一ヶ所は複数サイトに広告出てたのに、たしかにボチボチ消えつつあるタイミングだったから売れたかなとは思う
ただ、一ヶ所はいまだにサイトには載ってるんだよね
これはお取りだったりするのかな？
>>865
家族が悔しすぎて見に行ったら一ヶ所は若夫婦が住んでたらしい >>871
俺んちなんて売れた後にネット広告出してきた会社あったぞ。
それも、一般媒介の契約もしてい会社なのに。。。 今月末、家の近くの２車線道路がいよいよ開通だよ
OKストアに行くには１回そこを通らないといけないからなぁ… >>863
おれもっと見たけど、残り物に福があるパターンで、理想以上の立地と建物を値引きしてもらって手に入れた
あんな土地は新築では買えないし、あんな建物は自分の財力では建てられない
壊さないで長く住みたい、と言われたのが決め手だったと契約の時に言ってた >>875
それ、後付けだな。(多少はそう思ってるとしても、みな値段はシビアだよ)
俺んちも同じような物件に買い替えたが、売り主の言い分が最初はそんな感じだった。
指値入れて同意されたが、契約直前に中国人が満額で買うって無かったことに。
しかし、中国人は金は持ってても低金利ローンが目当てだったらしく、審査に落ちて
俺に再度交渉。 微妙な感じだったが、憧れてた家だったので住み替えた。 >>875-876
二人とも羨ましい
運とか人間性？とか大事なんだな 金額面で同じ条件だったら人で選ぶよな
人生全般で言えることだが良い印象を与えていて損することはないよ 2019年の公示価格は上昇地域が多いようだな
そろそろ「2019年以降、不動産価格は下がる」詐欺で
不安を煽って金儲けしている有識者を摘発した方がいい 町の人口が半分になるとか、原発事故が起きるとかじゃないと相場は下がらんでしょ 家を建てたい場合は中古戸建てを買って金貯めて数年後に家だけ建て直すのが正解みたいだね
新築は立地的に中古戸建てには勝てない
中古戸建てを買ってリフォームして住んで数年だけど
近所にすっっごい立地も建物も好みの中古物件が出てたらしい……
めっちゃ悔しさに悶えてる
リフォーム日記を公開してる買い主さんで、偶然見つけてしまった
こればっかりは運だから仕方ない……でも立地的に本当にすごく好みでまじ泣きたい 悶ても（悩んでも）何も解決しない場合はやるだけ時間と精神の無駄やぞ >>855
診断士協会から辿って依頼したことあるけど、正直駄目だった
買う前だから不動産屋（大手の仲介）付きで調査で、不動産に忖度してヤバいことを何も口にしないし多分嘘も言われた
不動産が大手過ぎたのがマズかったのか…そこらの個人より同じ業界の会社に気を使うのはまあ当たり前だよな…
もし調査頼むなら不動産抜きでやったほうがいいと思うけど可能なのかね >>882
そうだね
とりあえず今住んでる家をもっと好みにできるよう頑張るわ
あとちょっと悩みなのが近所で、斜め隣（一部接地）が有名な問題一家らしくて
「あなたのお家、違法建築ですよ！不動産にも言ったのに聞いてないの？」「あなたの家って盛り土が低いわよ。雨が入るのも仕方ないわ」
とか引っ越した途端に奥さんっていうかババアに言われ(´・ω・`)
その旦那は朝5時から庭で手入れしたりゴミ箱を片付けてかなり音が出るので3年我慢してから少し音を控えてもらえないかお願いしたら
「朝5時から生活するのは当たり前だ！！」と怒鳴られ(´・ω・`)
そんなだから問題一家方向のお隣さんは空き家
その空き家の向こうのおうちは某宗教を信仰してて時々勧誘にくる(´；ω；`)
あと逆側の隣は某学会の人たち(´；ω；`)
こっちは選挙のお願いが来るけど「政策を確認してから投票することにしてまして…」って下手に伝えたらその後は来なくなった
いいご夫婦なんだけど… >>877
運とか巡り合わせはあると思った
876の言うとおり、満額提示した相手がなかったり結果論だったとは思う >>884
最悪だわ...
嫌なもん見ちゃった... >>884
とりあえずが…頑張れ！
うざいジジババ早く逝っていただけるとよいね >>886
驚くことに全部事実(´・ω・`)
更に加えるとうちの家の窓の下あたりにゴミ箱を置いてて、朝昼晩と捨てにくる
そのたびにドア・門をそれぞれガチャン！と開け閉めゴミ箱をバタン！バタン！と開け閉め
往復する場合も毎回開け閉めするので5回くらいガチャン！バタン！と聞くこともある
数年たって突然頭にきて、ゴミ捨てに来るたびに部屋の電気を消してたら何か察したのか少し音がマシになった(´・ω・`)
もう慣れた
ジジイは何故かお願いしてから1年たった今になって7時くらいから動くようになった
近所の人に相談したら「あのお宅は旦那さんも奥さんも娘さんも難しいお宅でね…」って有名みたいだった
自分は後から来たし常に丁寧に対応するようにしてたんだけどそれ以前の問題だった(´；ω；`)
まあこれはちょっと極端なお宅だけど
検索するとみんな色々ご近所とはあって本当はお互い様ではあるよね…
>>888
高齢だしそんな生きはらんやろって親にも言われたｗｗ
ありがとう 築23年の木造一軒家を買おうと思ってるんですが、住宅ローン控除のために、既存住宅売買瑕疵保険に入りたい。
調査費用は買主負担。修繕必要な場合は、買主負担で修繕するか売買契約のキャンセルを買主が選択って条件で契約したいと思ってます。
不動産屋はこの保険にあまり知見がなさそうで、どうせ検査に合格しないからと、わりと難色を示されてます。
自分としては昭和56年以降の建築で、内見した限りは状態悪くなさそうなので、加入できるんじゃないの？と思ってますが、実際に保険に入られた方、主観で構わないので、審査の厳しさについて感想を教えてもらえませんか？ >>876
人よすぎだろ。
もっと足元見て買い叩けばいいのに。
そもそも申し込みに同意しておいて反古にするとか、ろくなもんじゃないよ。 そもそも不動産屋が信じられん。
こんなん、申し込みに同意した時点で受付終了だろ。 >>690
自分が買ったときには築30年で別に問題なかった。
一部誰にでもわかる欠点があったけど免責で。書いていいのかな・・・。 >>890
おれ幾つか指摘受けたけど直して保険入れたよ
防水の指摘が一番面倒だったな、簡易的に修繕したあと、購入後に再検査受ける条件付けてもらって何とかなった >>894
参考までになんですが、築年数と補修費用にどの程度かかったか教えてもらえませんか？
200万まで直接控除されるんだから、200万までなら調査と補修にかかっても、自腹でいいかなぁと。 賃貸から一戸建てを買う人はたくさんいるけど、逆はほとんどいないでしょ 俺は賃貸マンション→中古一戸建て→賃貸マンション
で、今もまた中古一戸建てを探してる。 まあ、何かあったら引っ越せるように売りやすい物件、貸せる物件を選ぶのも手だね >>895
高圧洗浄と塗装で60万くらいだったかな
他にも水道配管固定の丁字脚が錆びて壊れてたりとか、窓のヒビ割れとか、細かい指摘入ったけどそれは自力で直した
どうせやらなきゃないことだからね、その後再検査2万くらいだったかな、ちゃんと控除受けられたよ >>890
控除目的だけなら耐震基準適合証明書は？
仲介を入れてる場合は相談すると馴染みの事務所を紹介してくれるよ
修繕のチェックしてもらえるのはありがたいね 耐震基準適合証明は個人が作るにはかなりハードル高そうだったよ
仲介業者が作ってくれるならだけど、そんな手間かかるもんやらないと思う >>900
ありがとう。それぐらいの修繕で済むならアリだね。
検査会社別の実績数みると、まだあまり瑕疵保険は一般的じゃないのかと思ったけど、このスレに経験者がいて助かりました。
>>902
耐震基準適合証明書は必要書類多くて、取得は大変だと聞いた。
どうせなら保険にもなるし、オプションで配管や電気・ガス周りも見てもらえるしで、瑕疵保険がいいかな、と。 問題はそこでなくて売主が同意するかどうか。
面倒くさい買主だったら他に人に売ると言われたらそれまで。 売主の責任としてやってくれ、って言ったらめんどくさい買主に見られるだろうけど、買主負担でやりますって言ってるんだから、普通はそこまでめんどくさがられないでしょ。
それを本気で嫌がるなら、検査が入ると困ったことになると自覚がある売主で、そんな物件買わないほうがいい。 >>904
そう、もっと評価されていいと思うんですよね、自分は875ですが、875に書いたとおり建物を取り壊されるのは忍びない、と思ってるような売り主だったので成立したのかもしれない
防水塗装を指摘されて一番面倒だったのが売買契約の前に指摘事項を修繕して保険に入らなければならなかった点
契約前に何かしようとすると、仲介業者、売り主、検査会社、みんなの協力が必要でした
面倒だったけど、200万のために頑張ったのでした そうだよね、瑕疵担保無しの条件で値引きしてくれたので、むしろ保険に入ると言い出したのは、後から何かあってもこちらは責任持たなくて良くなるから安心した、みたいなこと言ってた >>883
ほとんど不動産屋通さずに頼んだよ。
診断士はググって評判いいとこに頼んだ。不動産屋は遠方でキーボックス式だったから立ち会いは自分一人
入れますねー行ってきましたーって事後承諾もらって報告だけした
診断入れたら書かなきゃいけない書類があるみたいで
不動産屋への報告書は診断士から行くみたい
たしかに立ち会いで不動産屋居たら言いにくいこと多そうだ… 902だけど耐震基準適合証明、建物が築22年だったんでまあ大丈夫だと不動産に言われ紹介された建築事務所に調査依頼、okで発行だった
発行費用は4万か5万だったような気がするけどもう忘れた
ただ今になって建物に気になる部分も出だしたので
予算に余裕あるならこういう保険を使うのがいいと思う 耐震とか瑕疵とか気にしてるなら、
築３０年を土地代で買ってしばらく住んでから建て替えればいいんじゃないの？ 1000万あれば平屋で新築が建つ
タマホームなんて税込み1029万円だよ
税込みだよ！ぜ・い・こ・み！
解体なんて木造なら100万あれば足りる >>911
みな耐久性の実際とかどうでもいいんだよ
住宅ローン減税が目的だよ >>911
控除自体というよりも、保険に入らず控除を捨てるぐらいなら、控除分を修繕にあてて保険に入りたいなって感じだわ。 昔ながらの不動産屋のおじいさんで
中古物件扱ったことないんで、
よくわかんないから必要なことは教えてくださいと言われたんだけど
何からすればいいのか・・・ ボーッと生きてきた不動産屋のおじいさんｗ
うまく利用できないかな >>916
離れたところに立派な家があって
相続になりそうな田舎の家の売買をお願いされたらしい
30年超えなのだけど気にいったから購入したいなとｗ
ホームインスペクションから
瑕疵保険こちらが手配するからとして
割引交渉すればいいのかな >>912
うち既存不適格で建て直すと狭くなる
こういう場合って地元工務店に頼むかスケルトンリフォームしかないよなあ >>918
値引きはちょっと筋が違うんじゃない？
不動産屋へは検査会社入れる連絡と指摘箇所があった場合に修繕していいかの確認をお願いするくらいじゃないの うちは仲介の不動産が値引きの仲介もしてくれた
場合による気がする >>920
>>921
ありがとう
なんか他にも問い合わせがきたみたいだから
値引き云々はがっつかないようにします
だけど掃除もなしで前人の荷物もゴミもあれこれ残ってるけど
中古住宅てそんなもんなんか 金額にもよるだろうけど、掃除したからと言ってその労力の分だけ金額上澄みできるってわけでもないし、
内装リフォーム入れるなら掃除するだけ無駄だしなぁ。 掃除に関しては難しいが
廃棄物の放置に関しては契約時にはっきりとしていた方がいい
廃棄するのもタダじゃないし、ゴミ置いていくのはナシが当たり前だよ 建ぺい率超過って素人は手を出さない方が懸命なの？
住宅ローンは数社銀行でもOK貰ったんだけど…… >>926
リセールがクソってことが分かった上なら問題ない >>926
自分で住むならいいんじゃないかな
あと正しい建ぺい率でもそれなりの広さが確保できるか
建て直しが可能かで万が一売るときになったときに価格に反映される >>926
ネット審査じゃなく、窓口で登記事項証明書のコピーとか提出した？
既存不適格ならともかく、建ぺい率超過とかの違法建築は今時どこの銀行も住宅ローン組めないよ。 前に建ぺい率超過＆2項道路物件を持ってたことあるけど、マジでリセールしんどいよ。
床面積あたりでいうと相場の半額ぐらいで、申し込みはたくさんあったけど、誰一人住宅ローン通らず撃沈。属性的には何も問題ない人も多かったんだけど。
最後は複数物件持ってる人が、別の物件を担保に事業ローン組んで買っていった。 若干のオーバーならA社のフラット35は通るようなことを不動産屋が言ってた
ノンバンクの審査の緩さで有名なA社 フラット35で銀行によって違いあるのかな。
あれって住宅金融支援機構が実体、銀行は窓口やってるだけで、本審査は住宅金融支援機構がやるんだよね？
スルガ銀行みたいに書類を改ざんしてくれるわけじゃないだろし。。 リセールをするつもりは無いけど減築するのにもリフォームローンの融資が受けれないとかリバースモーゲージが出来ないとかデメリットが多すぎる気がする 自分が住むつもりで建ぺい率が若干超えてる物件を購入したよ
建売で、建築時から超過してたらしい
数字は適当だけど本来は55平米のところを65平米みたいな感じ
確かに若干だけど安めだった
参考になるかもしれないからローン申し込みの経験書くね
数年前の話だから今とは違うかもしれない
フラットは広さで申請対象外
固定金利が最安レベルの銀行（イ○ン、S○I、三○等々）は撃沈
属性に問題なく落ちたのは建ぺい率超過が原因で、あるネット銀行ではシステム的に一律で弾くと言われた
あとどこかの銀行には建ぺい率超過でも％によってはOKと言われた気がする、これもはっきり数字が決まってるみたい
心配なら事前に問い合わせるのがいいと思う、意外と教えてくれる
仲介不動産屋つながりで都銀ひとつ通ったけど金利がいまいちだった
ちなみに紹介された都銀は3つだけど1つしか通らず
自分で探した地銀（県内各所に支店がある大手地銀）が住宅代+リフォーム代合わせて通してくれて変動金利だけど両方1%切ってたのでそちらにお願いした
リフォームローンは金利が高いところが多かったのでありがたかった
地銀が通してくれたのは
・銀行に土地勘がありそもそも市内や該当地域に建ぺい率若干超過の物件が多くあるのを知ってた
・当時どの銀行も住宅ローンに躍起になってた
・ローンが年収の3倍程度で額も小さい（および上場企業勤務）
という要素があったためと思う
多分ギリギリで通った
まあいっぱい当たればどこか安めの銀行が見つかると思う
通るかは時期にもよるし銀行の担当者にもよる（ノルマとか人柄とか銀行・支店のポリシーとか）と思った
リフォーム費用もローンで借りる場合は取得費用とのセットプランやってる銀行が金利安かった
ノンバンク系はそれなり >>934
長文過ぎるだろ
凄い為になった
ありがとうね >>934
違法建築に住宅ローン貸したらコンプライアンス的にアウトだろこのご時世 現実問題、関東近郊には建ぺい率がちょっと超過してる程度の物件なら山ほどあるよ
それ全部ローン通さないで空き家のままにしとくのかってのはある
現金一括で買えるくらい売り主が値段を下げてくれればいいのかもしれないけどｗ 違法建築にローン通さないのは懲罰の意味なんではなかろうか。
銀行を指導するのは簡単だし。
金だけ考えれば上場企業の社員に土地代くらい貸すのは訳なかろう。 そもそも確認申請とか通るもんなのか？
増築した感じじゃないのに建ペイ率オーバーとかさ 役所の指導もあるのかね
担保として考えたときリセールが難しいからとしか考えてなかった 担保価値とか懲罰とかじゃなく、単純に順法精神の問題だって。
既存不適格と違って、違反建築は意図的に法令違反してるんだから。
もちろん融資するところもあるかもしれないけど、それはスルガ銀とかと同レベルのコンプライアンス意識のとこだけだよ。 半沢直樹とかで有名になった金融庁検査で刺されるから、金融庁の息が強くかかってるとこでは無理。
金融検査指摘事例集
個別の審査管理について、投機的な不動産物件に対する融資や違法建築物 を対象とした融資など、クレジット・ポリシーに反する取組が行われている 事例や
多額の資金流用を看過している事例等が認められるほか、財務内容 や経営改善計画の進捗状況等、債務者の実態把握が不十分なものとなってい る事例。[信用金庫及び信用組合] そだね、反社会的行為に明確に加担する事になるもんな確かに さすが不動産さんの集まってるスレだね！！意識たかっ！ >>934を書いた者だけどなんか余計なことを書いちゃったみたいだね
今後は具体的な経験を書くのは控えます いやそういう情報こそ価値があると思うが
気にせず書いて欲しいわ >>922 >>923
掃除はある程度はした方がいいよ。 内覧時に汚いのはどうかと思うよね。
俺は掃除も庭の芝刈り等もしてたし、汚れや壊れてたエアコンのフラップやら物置の扉なども新品に交換した。
購入者はエアコンや物置は廃棄してて悲しかったけど・・・。
逆に買い替えた物件は築10年くらいなのに２年も空き家で汚く、床や壁に幾つも穴があり引いたよ。 価格帯が高いのにこんなボロ誰が買うかよって感じ。
元々、庭の広さや立地、日当たり等で気に入ってたので壁や床は全てリフォーム。なかなか売れなく、指値が通ったのが良く分かった。
住宅リーンで容積率オーバーでも少しなら三井住友銀行なら通る。（UFJとかはNG） レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
