中古戸建ての話しろよ！ Part.11
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>>62
世間一般の認識では30年で価値なし。
最近大型リフォームしたとかなら別だが。25年ぐらいならまあ、少しは。
29年だと20年台に違いないから売主は強気かもね。
でも、30年もたてば必ずどこか不具合が出る。そうなれば金かけて修繕しなければならないし、不具合の内容によっては近隣と裁判沙汰のトラブルになるリスクもある。
それら引っくるめて、耐用年数過ぎた家は無価値と言われる。 >>63
近隣と裁判沙汰って家の外側が崩れて隣家に損傷とか？ >>56
迷ってるというより、なるべくお金を掛けたくない
老後のために貯めておきたい >>27
今住んでる賃貸を買い取り出来るか聞いてみれば？
オーナーも売れた方がいいと思ってるかと。 (価格が高い場合は何年後とかの交渉も有)
>>56
2500から下げた1980の物件に指値が1300って凄いよな。
まぁ自由だが、価格帯違うだろ？1300の物件買えよと思う。(不動産屋＆売り方)
価格設定は自由だよ。相手にしなきゃいいだけ。 その値段で指値するのも自由だが。。。
>>51
路線価って・・・実勢価格はどうなのよ！ 徒歩28分とかだと路線価なんて実勢価格と全然違うのでは？
実勢価格で調べると近辺の実売買の価格って出てくるだろ？
土地代データとか、他にもあったような・・・（まぁ不動産屋に聞けば出してくれる）
https://tochidai.info/
俺、築30年の家売ったけど実勢の土地の価格＋100万だった。 そもそも錦の御旗のように、相場とか実勢とかいうやつは詐欺師
不動産やってたけど、そんなもん同じ物件でも上下3割くらい平気で幅がある
大体3000万と思ってる土地が3500万で売れる事もあれば、2500万でしか売れない事もよくある
どこまで行っても自分が買いたい金額が相場であり、売り手が売りたい金額が相場なんだよ
それがピタリと一致して初めて売れる
基本、一致しないからどちらか（もしくは双方）が妥協して成約となる
先の例だと売り手は3500で売りたいし、買い手は2500で買いたい
どちらがどれだけ妥協するかが交渉
他に3300万で買いたいという人がいれば3300万以上になるし、他で一番高いのが2500なら2500でも買える
売りたくなければ別だけど 近年台風の規模が大きくなってきたり、上陸数が増えたり
去年の台風動画見ても、屋上ハウスが飛んだり
駐輪場まるごと飛んだりしてるけど
どこから飛んできたか判らんシロモノで被害受けたら
被害者は自分の保険使うの？
相手わかったらそっちからも取れるの？ 知っておきたい 火事と同じで飛ばした元に大きな過失がなければ損害請求するのは難しいだろうな
自然災害とはそんなもんだ、誰が悪いわけでもねぇよ
だから火災保険や風災保険が存在するんだよ 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 買うなら早く決めたほういいと思うよ
その払った１年半の家賃は戻ってこないから 役所で土地の相場価格調べてくればいいじゃん
そうすれば建物がいくらかわかる >>71
甘く見ない方がいい。
例えば、瓦で隣地に被害を与えたとして、屋根を30年全くメンテしていなければ、裁判沙汰で勝てる保証はないよ。 >>69
どうやって固定資産税を決めるのよ？
地価と築年数で計算して税率を決めてるんじゃないの？ >>74
その役所価格というのが路線価だの公示地価だのってやつで、場所によってはあまり信憑性がない。なのでこのスレでも大分疑問視されている。 とはいえ、個人的には信頼できる指標だと思うがね。
何より、不当に値上がっている土地ではないかを測る指標にはなる。
例えば、路線価の3倍(公示地価の約2倍)なんて値段が取引の相場として、後々、人気が低下したときに取引相場が半分以下に下がるリスクはある。 固定資産税が全ての価値を物語ってると思うけど？
価値が無ければ税も安いはず >>79
いや、だから…
固定資産税評価額というのが必ずしも実勢取引額と同等ではない、というのがややこしくしていのだよ。
同じ固定資産税評価額でも、駅に近いかとか、実勢取引額ではいろんな要素で差が付いてくる。 じゃあ、固定資産税は何の為に存在するんですか？
払わなくて済むなら誰も払わないけど
ローン終わっても年間12万あるよ >>76
実情と固定資産税自体が合ってねーじゃん
東京なんか売買金額の割りに異常に固定資産税安いぞ 分かりやすく言えば株と同じ
1000株300万で売りたいですって人と、300万で買いたいですって人が現れて初めて売買成立する
株の場合は参加者（プレイヤー）が不動産と違ってクソ程いるから、
実際は、売り物の数と買い注文の数が合わないと約定しないけど、まあ概ねそういうもん
よく300万付近で売買されてるのに、350万とかで売りたいって注文を出してる人とか、
250万で買いたいと出してる人もいるけど、その人たちはその時点では買うことも売ることも出来ない >>82
それ、売出し価格が高いだけで相場はそんなに高くないんじゃないの？
うちの近くでもあるよ
２倍３倍で売りに出してる中古物件 不動産は株と違って極端な変動はしないと思うけどな
立地が良くて安すぎたら買い占める人が続出するし、誰も賃貸を選ばなくなる 俺も株とは違うと思うな。
株みたいに参加者が多くない。
むしろ相場の半値とか倍とかの取引はよくあるイメージ。 将来、生まれ故郷にUターンしたいんだけど、
家買って良いものか悩む
人口減少が続いてるし、将来売れないとか考えちゃうな >>87
田舎なら借りた方が良い
古くなったら新しいところに引っ越せば >>69
不動産屋やってたのに実勢価格を知らないのか？
で、詐欺師って誰の事？？
3割上下あるのは当たり前・・・ってその結果が実勢として出てるんだよ。
1戸、1戸の売れた金額だよ。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
前面道路、駅近やら利便性、旗竿地などの条件をみたり出来る。
だから何でこの物件は高く売れたか、安すぎたのは何故かなども調べられる。
不動産屋によっては各条件を係数にし、目安みたいな感じで計算してくれたりする。
何に対しどの価格を調べるかもわからんとね。
＠：資産価値 を知るには「公示地価」
＠：相続税や贈与税を調べるには「相続税路線価」
＠：固定資産税などの計算には「固定資産税評価額」
＠：売却するときは「実勢価格」 そこに載ってる条件の全てでいわゆる好条件側な物件が、
低条件側より２１％安く取引されてるのがいきなり見つかったｗ >>87
買うなら商業地まで数駅のところがオススメ
高いけど、そこで働く人たちがいるので値段が下がりにくい。特に観光客がたくさん来るような街だと人口減の影響もなく、売って良し貸して良し >>89
その調査のお手紙来たけど、思いっきり安く申告しといた レインズに載らないような物件なら、税金払わなくて済むようにみんな安く申告するよねー実勢価格はもっと上
特に滅多に物件出ないエリアだと、金に糸目をつけず買う人もいるから…かけ離れた値段は削除される 1億あったら
都心で狭いマンションに暮らすのと、
少し郊外で広い一戸建てに暮らすのとどっちがいい？
都心だと、新しいマンションだと60～70㎡、古いのだと100㎡以上もあるけど、管理修繕積立は、毎月5万以上は必須。
郊外の山手線から20分まで位だと、駅から徒歩10分以内で250㎡位の物件もちらほらある。築年は20年は覚悟だけど。 やっぱ郊外の戸建てだよな。
のんびり暮らせるよね。
通勤通学がって言うけど、1時間以内なら、それ位は我慢しないとだし、都心に住んでも、勤務先が変れば結構掛かる事もあるしね。
休日に観劇イベントにしょっちゅう行きたい人は、都心の方が便利だけど、スポーツ、アウトドア派は都心はかえって不便だし、なんでも高くつく。 東京だからって全てが高いわけじゃないから
葛飾区とか田舎みたいなところは家賃5万のアパートがある
そういうところは固定資産税も安い 近所の成約価格は査定の時に不動産屋が教えてくれますよ ローン残ったまま失業して急いで手放したい人は不利な立場だから値下げに応じると思うけど
ローン終わってる人は適正な相手が見つかるまでいくらでも待てるからなぁ… >>98
都心で250㎡の戸建てとか、2億でも無理だろ。
一般的な話じゃなくなる。 の割にガンガン値下げしてるけどね
まだ高いから売れてないみたいだけど
人口が増える時代ではなく減る時代だし、欲かいてると更に損するパターン 値下げというより、最初からボッてたのを少しづつ適正価格に戻してるだけかと、、、
高値で買った人は騙されたみたいに近所で話のネタにされる >>104
高値で買ったかどうかは、売った人がバラさなければバレないかと 買った価格って、関西だと「家賃ナンボ？」って聞いてくるのと一緒で、デリカシーの無い近所の人は聞いてくるよ。
それで答えないと、「教えてくれない、嫌な感じの人。」とか触れ回る奴もいる。
関西だと安値で買った奴が偉い感じになるけど、関東ではそうでもないかもね。 >>102
狭くて構わんよ
将来負動産化して子供に背負わせたくないしな すいません 浄化槽というものについて教えてください
ボットンとか下水道は理解できています
浄化槽表示の物件がいくつも出てきて困惑しています
トイレも風呂も洗濯水もキッチンの排水もぜんぶそこを通すのでしょうか
ボットンはトイレ以外はダダ洩れですけど、浄化槽も同じですか
その近隣に下水の物件もあるんですが、九割は浄化槽で
「ま、いっか」で選択してしまっても後悔しないのかどうかが知りたいです
現在浄化槽で暮らしてる方には失礼ですが、生活用途では無く
セカンドハウス的な使い方に成りますので、久々訪れたら「臭うぞ」とかだと
ちょっと嫌なんですけど >>107
同感。
100m2くらいの戸建がいい。
狭すぎるのは問題だけど、これくらいの広さがあれば十分。
それ以上の広さを求めるために郊外に行くのは無駄だと思うな。 44年物。
アスベスト入りのスレート屋根。
延床90平米。
これ、屋根を全部ガル鋼に吹替。
外壁も総塗り替えするとしたら、全部でいくらかかると思います？
200で足りますかね？ >>108
臭いは気になったことないな。
内見で臭ったの？
ちなみに、維持費はセカンドハウス利用なら公共下水と同等ぐらいと思われ。
ただ、汲み取り清掃や法定検査の手配だの、ちょっとした面倒はあるな。 >>109
そうだね。
恐らく一番需要あるのは土地50坪程度かつ建物30坪程度だろうね。
庭もあって、かといって管理に手間もかからないのがこの大きさ。 でも実際には土地20坪3階建ミニ戸しか都会では買えない 家（土地）をリフォームするか売ろうと考え始めた10年前
フルリフォームで1千万
ならタマホーム新築1500万しかし解体引っ越し二回仮住まいで結局二千万？
いっそ引っ越すとトントンで住むが今より地域は外になる
あれから10年引っ越しに傾き手を着けたのは屋根の吹き替えと外壁で200万
固資税はどこでもかかるから実質月1.6万で住んでいるようなもの
でいよいよ売却今昔比較すれば地価は倍
外の地価はそれ程あがっていないから丸儲け
ありがとうアベノミクス 10年で地価が倍？本当ならかなり都心部住まいだな
逆にこのアベノミクス景気でもほとんど地価が変わってないところに引っ越すってことはかなり郊外だな
年取ってから都心部からそんな郊外に引っ越すのも不便じゃないか？
金だけあってもしょうかないしな インターネッツで即日引渡しの物件見つけたんだけど、一回見学に行ってよかったらその日のうちに一括で買ってすぐ住んでもええの？
中古買った人、引越し先に何回くらい足運んだのか教えて？リフォームするにしても遠いからそう何度も行けないっす
即日で買って「ここリフォームしといてくり～」ってあと工事終わるまで任せちゃっていいか？ >>117
事前に根回しすればOKになるかな。（でも、1回行って、2回目が住む感じかな）
一括じゃないと引き渡しにならんからダメだけど。
リフォームも事前に担当している不動産屋や売り主の紹介などであれば立ち合い見積もりさせ、
後で依頼、不動産屋や売り主からカギを渡してもらうなど。（終わったらカギを郵送してもらうとか、扱いなども契約する）
水回り、給湯器、や壁紙、天井などは入居前じゃないと後々面倒だしね。（カギは後に自分で交換がいいね） >>117
そんなに早く売れそうな物件なのか？
そういう物件に限って、とんでもない瑕疵があったりするものだが。
どんな気に入った物件でも何度か足運んでよく見た方がいいぞ。 >>111
ありがとうございます。 >>117 さんと一緒でネット検索状況です。
この辺いいなあ っていう土地が、全国で三ヶ所ぐらいあって
どれでもいいんですけど、いずれも浄化槽の多い地域ばかりで。
ゴミゴミした地域がもううんざりで、のどかな・・を探してると
どうしてもそうなるんでしょうかね。
Wiki辺りで仕組みは分かっても、実際はどうなんだろう？という疑問です。
定期メンテのみならず、十数年で交換しろ みたいな書き込みもあったりで、
結構日々の手入れが大事な構造なのかな、と
現実にはいいところばかりで、目移りしまくりなので、
絞り込みのひとつにするべきかどうか、でお聞きしました。 >>120
サンキューっす！
じゃあ来週ちょっと行って家買ってきます
やっっぱ水回りとクロスとオール電化は基本ですな 自分も浄化槽だけどそこはご愛嬌
正直遠いから一回でケリつけたい
これで毎日魚釣りし放題だぜ！やったー！！ >>122
そりゃ、下水も通ってる方が資産性も高いから、通ってる方がいいに決まっている。
でも、逆に言えば浄化槽で割り切れれば、そのぶん割安で手に入るということでもある。
個人的には公共下水にこだわって選択肢減らすより、もっと拘るべき所に拘った方がいいと思う。
つか、中古の他人がウンコ流した浄化槽が気に入らなければ、最新式のに付け替える選択肢もあるしな。 >>105
不動産屋は成約価格を全て把握してるよ
査定の時に近所の成約価格を教えてくれた おそらく、近所の人もみんな知ってるんじゃないかな？ 2018年人口 転入超過の都道府県（日経新聞2019年1月31日）
東京都 79,844人
埼玉県 24,652人
神奈川 23,483人
千葉県 11,889人
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO40729040R30C19A1EE8000/ 住友○業の建築条件付きで、見積したら外構込みで4400万だった
同じ住友○業で建てた中古で築11年でその建築条件付きすぐ近くに出てる
価格は3800万
600万も違うんなら流石に中古が良いかなあって思ってるんだけどどう思う？
条件的には近い立地なのでほぼ同じ
強いて言うと、新築の方が南側接道で角地
中古は南西接道でブロックの真ん中 >>126
全物件の取引に関われば知れるけど、そうじゃなかったらどうやって知るん？
てか守秘義務とかねーの？ >>129
その条件なら、中古の方に取り敢えず3000万で指してみたら？
売主にも事情があるだろうし、駄目なら諦めて俺なら新築にする
ぶっちゃけ、その条件だけ見るとその中古の価値は2800～3000万 >>129
んー
リフォームしたら600万ふつうに掛かるよ
俺も3400以下で考えた方がいいと思う 築30年ってお前らなら新築相場からどの位安くなったら買いと思う？ 建売りだったら取壊しの分を引いてもらう
ハウスメーカー製で木築なら0円
軽量鉄骨なら300万
RCでメンテしてあったら500万 >>129
資金的に余裕があれば新築。
中古もそのまま住めれば中古も一考。
自分も10年物に住んでるが、子供で壁紙が汚れた以外は特に問題なし。
そろそろ給湯器も寿命かな…くらい。あと売る理由は聞いた方がよい。
両てんびんにかけて値下げ交渉してみたら？ 地域による
大都市で例えば東京なら建物ゼロ評価の土地代
値引きは解体費程度とか
地方ぐらいだよ上物に価値付けるの
特に築30年なんて
都会だと築20年でも解体して新築建てる方が多い
見かけるとまだ新しいのになと思うけど金持ちは新品がいいんだろう >>138
東京じゃなくてもそれが普通
20年前の豪華住宅より今の格安住宅の方がグレードが高い >>129
12年前の設計と今とでは性能が全然違うだろ。特に耐震。
しかも11年落ちだと価値は下手すれば半分～70％にまで落ちる。
その条件で中古を選択するメリットはないよ。
まあ、他の人も言うように中古は指値できるから、新築が4400であることを指摘した上で、建物の11年分の価値減と、土地条件の差は最低反映した値段にしてもらうよう交渉するのはありかな。 福岡の南区だけど、価格と家の状態と立地トータルで良さそうな家は、駐車場が一台分しかないんだよなぁ
やっぱ福岡だと駐車場が一台分だと不人気になる傾向？
三台は無理でも出来れば二代ぶんは欲しい タマホームのチラシが入ってて見たけど確かに凄いな
四角い新築平屋が税込み1023万円だって
税込みだよ！
キッチンリビングが12帖で広すぎるから、
ここを6帖にして、洗面所とお風呂が広いほうが嬉しい 住友○業の人も言ってました・・・
10年前の3000万の家よりも、今の2000万の家の方が性能が良いそうです
今、住友○業で27.5坪くらいの家を建てたら外構込みで2000万くらいだそうです
昔の工事が手抜きだったとかそういうことではなく、建材や設備の性能が年々上がってるそうです 住友からしたらそうだろうな。
ちょっと前は耐震等級2が普通で、下手すりゃ1だったのに
ここ数年で標準が3になったからな
設計も上がってる
昔は耐震2でも間取りの自由度が劇的に下がったけど、
今なら耐震3でもほぼフリーに間取り選べる
熊本地震でも耐震3はほぼ無被害だけど、耐震2は37％が深刻な被害受けてる 今、新築買わなければ。10年後はもっとすごい家が安く手に入るなw 俺は海近、駅近の中古で富士山が見える45年物の中古を土地代－解体費用ぐらいで買って、特に問題なく使っている。
まあ、致命的な瑕疵がなければどうにでもなるよ。
耐震性だって、これまで大きな自信あっても問題なく耐えてきたんだしな。 問題あるけど目をつぶってるだけだろ？ 素直になれよ 値段が下がれば選択の余地が出てくるのは当然のこと
中古なのに値段が高いと正直新築建てた方が良いよ？って思う
中古は値引いてナンボってとこあるよ
っていうと、いつもの人が立地ｶﾞｰ立地ｶﾞｰ言い出すだろうから、
良い土地を見つけられない人 ”だけは” 除くけど 築15年で上物価格500万の注文住宅買ったよ。
んで、900万でリノベして総額1,400万（土地代除く）
予算的に、新築の建売か格安の注文もギリギリ視野に入ってたんだけど、これらに比べて自分の好きなように内装改造できたし、水回り諸々のグレードを高くできたからまぁ満足してる >>148
> 耐震性だって、これまで大きな自信あっても問題なく耐えてきたんだしな。
だから危ないんだよ
耐震性てのは何回でも耐えると言う意味じゃない >>151
そんだけ安けりゃ良いな
こっちは築15なら土地プラス1200だな
新築土地プラス2000と中古土地プラス1200だと流石に中古はない
あなたみたいに、中古土地プラス500なら中古にすると思う 2階建てで、1階と同じ広さの地下室がある家って、耐震性能は高いのですか？
地下室がある家は、地震に強いと聞いたのですが。 家は長く住むのが前提だからね
安くても環境の悪いところは選べないでしょ >>154
そりゃ～地震に強いだろ
でも地下室は耐震性能上げるより金かかるぞ 今年40歳だから75歳までアクティブに生きて、85歳まで生きながらえるとして
あと35年はアクティブに、あと45年死んでない状態とする
築30年の家買うと、アクティブな間に築65年を迎え、その後はボロでも良いけど持つかなあ
やっぱ築15年以内が良いな
ただ築15年だと新築と200～300万しか変わらんし、物件も少ないのよな
いっそのこと新築あり？ >>150
使えるだけ使い潰して、限界が来たら売るか建て直すか検討するってのはどうよ？
例えば、退職までの20年、最低限のメンテだけかけて使って、退職後、そこを終の住処にしたければ解体して建て直し。
もういいや、って感じなら売り払う。 それよく言う人いるけどどうなんだろうなあ
トータルで考えて損しかない気がする
１．今から新築だと死ぬまで十分住める
死ぬまでに掛かるコストは新築費１回分
２．中古買って我慢して住んで建て替えだと、
死ぬまでに掛かるコストは、本来なら値段もないような家に1000万、
解体費、建て替えで新築１回分
しかも１より２の方が我慢を強いられる
どう考えてもそれなら最初から新築の方が得な気がする
モデルケースで考えると、（土地代は除く）
１は、新築費2000万＋リノベ費500万＝2500万
２は、中古建物代1000万＋解体費200万＋再新築費2000万＝3500万 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
