中古戸建ての話しろよ！ Part.11
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>>301
上手にやってるなあ
リフォームはどこに手を入れたの？ 16年落ちが3000万ってどうなの？都内は東部も高くなったなー。7年くらい前は中古もっと安かったのに そりゃ安いでしょ
民主党政権時代のこと言われても… >>316
ありがと
この物件はお風呂全取っかえと、トイレは便座のみ
キッチンは水栓を替えて扉部分はシートを貼ったよ
あとは網戸とふすまは自分でやって、ブロック塀壊しとか雨どい工事は友人と一緒に
お風呂は古いタイル貼りだったからユニットバス入れたんだけど、入居者が6月に入居してくれて、11月に初めてお湯ためて入りました〜って言ってきてズッコケたよ 540万でしいれた事になるけど、固定資産税があるから、回収に約6年。
そこまで常に賃借人が居るのが条件だけど。
でも、あっちこっち不具合が出てきたら、維持費が高くなるし。
10年後位に、買ってくれる人が居るかどうかも不明。
そんなこと考えるから、投資できないんだろうけど。
俺はいいや、もうすぐリタイア組だから。 土地が安くなるなら、固定資産税も安くならないとおかしいわな >>321
あんま関係なくね？
給料が上がらないのに、社会保険料や所得税やらは上がってるじゃん >>314
確認するけど、この物件は別荘地ではないのね？
それ前提に。
集中浄化槽
年30000〜40000が普通。つまり適切。
共益費
これがいまいち不明。内容を聞いた方がいい。接道が公道でないなら、おそらくは私道の使用料。
町内会費
500円ぐらいのところが多い。600なら普通の範疇。
組費
町内会によっては取られるところもあるが、町内会費との二重取りは少数派。しかも二重取りにしては高額。
これらを考えると、組費と共益費がグレー。ただ、共益費も道路やゴミ捨て場の管理を業者委託しているような場合なら充分適切。
組費も内容次第だけど、恐らくはこれが一番グレー。子供会の財源に使われる場合もあるが、年寄りの飲み会に使われている可能性も大。 >>325
本宅と別荘を現金で買ったけどローンって得？ >>326
損得で言えば利息分損。
ただ、銀行の審査が入るのでそれをどう利用するかによっては損得以前に有用。 手元に運用資金残るのもいいよな
出物があったらすぐ買えるもん 自営の場合、金利を経費にできるから強ちローンも悪くない >>329
自営業小売で
あらゆる物を経費にしすぎて
毎年赤字なんだが。
車は2年ごとに中古買い換えたり。
ローン組めない。 とうとう家買えることになった
探し続けて3年
納得のいく家が見つかりました 現金一括買いのメリットは、利息よりも値引き交渉の武器にできることだな。
そりゃ、人気物件は効果ないだろうけど、田舎の安い物件だと買手が現れてもことごとくローンの審査落ちで、売り主も嫌気さしてる、何てことも珍しくない。
こんなケースだと現金一括なら半額でもいい、なんてことも。 むしろ半値ならローン落ちることないんじゃね
そもそも価格設定が高すぎるから半値なんか指される
業者は1/3でしか買わんよ >>334
300万程度でも審査落ちる層は存在するのだよ。 >>335
そんな客とかしかこない物件の方を恥じた方が良いのでは？ >>336
いや、それは大きなお世話じゃね？
売り主からしてみれば処分する家が安いからといって、そんな風に言われる筋合いもないだろうよ。
安かろうが高かろうが、今まで住んでた家が不要になったので処分する、それだけのことだ。 >>332
ありがとう
引越し前にリフォーム工事が3〜4ヶ月掛かるらしく、今から待ち遠しい
本当は新築が良いだけど、甲斐性なくて…
でも娘も喜んでるからいっか >>338
リフォームで使えるんなら中古で充分だよ。
新築だと家本体だけじゃなく、解体だの水回りの工事だので、思っている以上に金かかる。
このスレでも、「今の安物住宅の方が20年前の高級住宅より性能がいい」なんて煽られてるけど、そんなことはない。
そりゃ、基準が変わった耐震性だの断熱性だの、一部をみればそうかもしれないけど、所詮は安物だよ。
娘さんも喜んでくれて何よりじゃないか。
おめでとう。 >>338
3ヶ月のリフォームってなかなかの規模だね
どこまでいらうの？ 毎日地方のスーモ見てるけど、
買いたいと思うような物件って
まず出てないよね。
あれってあの値段で売れると思って掲載してるのかな？ キッチンユニットバストイレの取り替え
リビングの床張り替えと同時にリビングのテレビを壁掛けにするために壁のやりかえ
母親が足が不自由なので、一階のある程度をバリアフリー化
二階の天井裏をウレタン吹き付け
二階の窓ガラスの複層窓化とバルコニー設置
二階の17畳を8+9畳化
玄関扉の取り替え
駐車場の増設とカーポート取付
階段が軋むので、補修
来客が分かるようにインターホンの取り替え
屋根の塗装
です >>342
2階が17畳ということでも広そうw
母親の足が悪いのなら、ついでに玄関までスロープがあれば良いかも。 >>330
どうやって生活してるのって
税務署に疑われない？
本業はサラリーマン？ >>346
嫁を専従者にして給与を渡して
それで生活しとりますよ
税務署が調べても
少しばかりダメ出しが出来るくらいだと思う >>347
いくらで買ったか知らんけど、そこまで金掛けるなら新築も一考だったのでは？ 坂道にあって、一番段差があるところで道路から2m上がってる敷地ってあんま良くない？
駐車場だけは堀りこんであって、道路レベル >>351
土地なんて一点ものだからな。
その中古だから、その立地が買えたのかも知れないし。 >>352
2m以上の段差の部分については崖条例かかるよ。
あと、道路より下は雨水が流れ込んでくるし、集中豪雨になると浸水するリスクもある。
正直お勧めできない。 ありがとう
正確にどの位の段差なのか聞いてみる
崖条例ってのがあるんだー
勉強になりました
道路より低い部分はないので、浸水は心配なさそうです >>355
い、ゴメン、道路から2m「上がってる」だったのね。
であれば、崖条例に気を付ければok
あと、宅造魚介が必要な地域に指定されていると、1m以上の盛土で許可が必要。→今建ってる家が許可とってないと再建築の際に許可が必要。
これって、案外曲者で、下手すると実質再建築できないこともあるから要注意。
あと、土砂災害警戒区域でないかは確認して。
…
…
てな感じだけど、ここまで神経使わなきゃならない割にはそれほど安くはならない。
やめておいた方が無難とは思う。 >>356
へー
流石に再建築不可なら大幅に値下がりするのでは？ >>357
ああ、それも注意が必要なんだけど、重説で「再建築不可」としなければならないのは、あくまでも都市計画区域や道路付けの関係、その他面積制限の条例等で、いくら金をかけても再建築不可の場合のみ。
なので宅造法の許可をとれるよう造成し直さなければならない場合でも、莫大な金をかければ解決できるような場合には再建築不可の表示はない。
崖条例も同様。数千万もの金かけて擁壁を作らねばならない場合でも再建築不可にはならない。 擁壁物件は安く買えるのなら考えてもいいよ
普通の土地と同じ価格で買ってはいけない >>359
程度問題だな。
例えば、石空積擁壁高さ4m、擁壁張り替え費用1000万円、なんて物件買うか？
ちなみに↑実際アットホームで出てた物件。 >>360
俺は5mの擁壁張り替え必須の物件を買う寸前まで行ったよ。
擁壁張り替えのついでに地下室や地下車庫を作ってしまえば欠点にはならない。
地価の高い都市部では容積率に入らない地下室を活用することで
容積率の低い低層住宅地にかなり広い家が建てられる。
地上だけだと100m2の家しか建てられない場合でも、
地下車庫と地下室を活用すれば180m2までいけるからね。 しかも、擁壁張り替え必須な土地はフラットな土地よりもかなり安く
下手すると擁壁+地下室が作れるくらいの価格差がある。
地価の高い都市部で、将来売ることを考えなら結構オススメだよ。 擁壁古ければ1000万とかかかるよ。大谷石の擁壁で2メートルオーバーなんて最悪パターン。 >>363
元の地価次第だと思うよ。
横浜郊外だけど、同じ駅から同じくらいの距離でも
フラットな土地だと坪120万円、崖条例に引っかかる土地だと坪60万円とか。
35坪の土地を買おうと思うと差額で2000万円くらいになる。
その差額を地下室+地下車庫の造成に使えば、
同じ予算でかなり豪華な家を建てられるようになる。
まあ、いざ売ろうと思ったときに二束三文で買いたたかれるから、
結局はフラットな土地にしたけど・・・ よくわからんのだが、崖下は致命的だろうけど、
崖上もダメなのか？ ・間取りは余程辺でなければ何でも
・築年数は古すぎるのは回避
・駅近く
・私道負担 トラブルの元、絶対に無し。
・土地 必ず「所有権」
他、何か見るべき所はありますか？ あと、築3年や4年で中古って何かあったと考えたほうが良いのでしょうか 擁壁物件のメリット
見晴らしが良い、窓を開けても人の目が気にならない
シャッター付き掘り込みガレージも少なくない、車好きには良い（高さ注意）
安く買える
デメリット
売るとき大変
建て替えるとき大変
年取ると家に上がるのが大変 >>369
まぁ、そうでしょうな
色々とは
・失業
・離婚
・病気
・転勤
・親の介護
・家業継ぐ
・近所付き合いの悪化
・宝くじが当たった
・借金
・再婚
・六つ子出産
なんか分からんけどなんかあったんやろ http://pizza12345.doorblog.jp/ 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:f2c519fe5384e767e1c9e99abdcfc293) >>371
擁壁やり直して建て直す前提なら、
3番目のデメリットは地階からのエレベーターを設置すれば解決できる。
売る時に大変というデメリットさえ受け入れられれば、
5m近い擁壁物件を活用すれば同じ予算でかなり豪華な家が建てられるよ。 擁壁があるような地域には家買いたくないな、話の腰を折って悪いんだけど
やっぱ坂道は歳取ってから大変じゃない？
その手の中古って石組みの古いやつなイメージ
土地開発が一段落ついたいま、そんな地域が今後取引の場に残ると思えないな、将来処分すること考えたら青山とか余程価値のあるところ以外無理だ >>375
土地代が安くなって建物にお金を掛けられるから、設備も相当豪華に出来るよ。
エレベーター付きの地下2階、地上2階で最大3台入るビルトイン車庫、
シアタールームにトレーニングルームとかね。
>>376
＞将来処分すること考えたら青山とか余程価値のあるところ以外無理だ
青山限定は極端にしても、結局はこれね。
擁壁物件は確かに同じ予算で相当豪華な家が建てられるんだけど、
50年後とか100年後を考えると俺は怖くて買えなかった。
地下活用が特異な建築会社にプラン出してもらってかなり本気で検討したんだけどね。 50年後や100年後なんて日本国の存続を心配するレベル
地価なんて都心の主要駅以外は暴落してるんじゃね >>372
ありがとうございます
考えてもキリありませんね、すいませんでした >>380
中途半端な擁壁物件はやめとけ。
擁壁物件を買うなら5mクラスの極端な奴を叩きまくって買って、
エレベーター付きの地下2階、地上2階で最大3台入るビルトイン車庫、
シアタールームにトレーニングルームみたいな豪華な家を建てるのがいい。
そうじゃないなら高くても擁壁なしの物件を買ったほうがいい。
俺も横浜だから分かるが、住宅地でフラットな立地って貴重だから、
いざ売る時も土地を高く売れる。 今月も固定資産税で住めるなんて幸せだわ
くっくっくっ 接道幅2mの旗竿地に建ってる中古物件を買おうと思ってる。
2mピッタリなので、地殻変動等により将来再建築不可になるリスクがあるのと、竿の部分は狭すぎて車が停められないので、周辺相場より10%くらい安い感じ。
リスクのある物件だけど、アベノミクスで高騰しすぎてて、俺の資産で買えるのはこんな物件しかないんだよな。 将来誰にも売る気がないならいいかもしれない
その条件じゃ買ってくれる人いないでしょ >>384
路地敷の長さにもよるが、旗竿地の価値はマイナス30%程度が相場。 家購入した後ででかい家具とか重い設備の交換とかは
考えに入って無いのかな
地階からエレベーターで解決できないだろ？
２m幅の路地敷で人足加算してでも搬入出させる？
大通りにトラック停めて台車に載せて運ぶとしても
近隣に迷惑を掛けずに済ませられない
はたまた適切なクレーン出動とかにも成り兼ねない
そもそもが検討の外物件のような気がしてならない 個人的な感想やけど
>>372 夜な夜なアレが出る も追加して >>333
なんで現金は値引き交渉に強いんだろうな？
ローンでも一括で金くれるから同じだと思うんだが。
100万値引く代わりに1ヶ月早く欲しいか？ >>384
2m幅は軽でも無理せいぜい自転車置き場
プラス1000万で4m幅が手に入るなら、後々諸々のストレス考えると十分ペイする。
経験上、駅からの距離や立地以上に土地の形状は重要。日常生活に影響するからな。もうすぐ定年なので駅近に拘る必要なかったと今になって思う。 おれ、むしろカネあるなら満額払えよって気になりそうw
現金買いの一番のメリットはローンが難しい私道持分無しとか2項道路とかそんなやつ買える事じゃないの >>388
仮審査受けとけば、最近は1ヶ月も掛らんよ
まあ銀行や審査機関にも依るのかもしれないけど、
基本１週間で完了する
もちろん契約時に払うから、契約が長引けばその分遅くなるけど、
現金客だって契約前に払う奴はいないからそれは同条件 土砂災害警戒区域の物件てどうかな？
南側20メートル先にに斜度30度以上の崖がある。
将来資産価値なくなりそう？ 資産価値じゃなくて物件そのものが無くなる可能性があると思う
タダ同然で手に入る＋災害上等なら良いと思うけど、
最終的に転売が大変だぞ >>388
現金一括で払えるような層は世間的な信用がある、というのも理由のひとつかもね。
イメージ的に、細かいことで文句いわなそうだし、素行も良さそうだから近所ともトラブらないだろうし、というイメージがあるのかもね。
まあ、イメージはあくまでもイメージだけどさ。 >>392
ここで背中押してもらわなきゃ買えないような物件なら止めておいた方がいいぞ。 ttps://suumo.jp/sp/chukoikkodate/tokyo/sc_112/pj_91458883/
世田谷で築90年あるぞ >>396
結構いいな。勤務地によってはリフォームして使えばいい感じじゃなかろうか
＞築年月は１９２７年１月と表示しておりますが正しくは不詳です。
30年ぐらい誤差あっても大差ないな >>394
その為に値引きも受け入れるというのは分からんでもないが、せめて5%くらいじゃね？
上で出てる50%とかは理解できない
よほど売り急いでるとしか思えないな 今のご時世、現金一括で払うとか
反社かやばい金じゃないか
住宅ローン組めばマイナス金利に出来るんだし >>399
うむ
メリットデメリットだけで言えばメリットしかない
途中で病気になればチャラになるし
現金購入だと払った金は帰ってこない
現金のメリットが一つでもあれば教えてほしい >>399
これ本当？
不動産2,3件回ったとこだけど、
「住宅ローンで得になることはありません（笑）」
って言われたぞ
ただ金利はほぼゼロで、金が手元に残るメリットがあるから
ローンにしておいたほうが良い事は間違いないみたいだけど 184です。
旗竿地が周辺相場より30%も安いのが普通なんて知りませんでした。
竿の部分は10m×2mで、全面積の17%くらいを占めています。
10%安くらいじゃボラれてるのかな？
自分は車は持たないため、駐車場の有無は気にしませんでしたが、他の人は見に来ても駐車場がないからと言って買わないそうです。
そんな物件で安くなってると言っても6000万もするんですよ、築38年で。
ちなみに周りの新築は億超えが当たり前で、8000万くらいで売られてる新築は狭小住宅ばかり。。 そこまでして欲しい理由がわからん(現金があれば別だけど)
子供の為なのか、自分の為なのかは知らんけど。
自分なら5000万くらいの新築を探して、余裕になった分を子供の教育に使うけど。
まぁご自由に。 東京の旗竿は言うほど安くならない
地方だと半値は当たり前 東京だと旗竿がデフォで、接道が良い物件がバカ高い感じだな
良い所の土地は待ち行列が出来てるレベルだしな >>404
周辺に5000万の新築は1件もないです。
最低7000万からで、そのくらいだと細長い超狭小住宅しか買えません。
いい土地だと坪300万を超えてます。
いま子供が5歳、4歳で、今から転園させるのは可哀想なので近くの物件を探してるんですが、価格がアベノミクス前の1.5倍くらいになってて、年収1000万くらいじゃ全く手が出ません。
なんで、こんな世の中になったんだか。。 確かに、おれ足立に中古買ってのほほんとしてるけど、会社の先輩は世田谷で探してて全くGETできないって嘆いてた
良いのｷﾀｰｰｰｯ！て申し込むと、さっき売れました、となるんだとか
ネットに載ってるのは確かにゴミみたいなのばっかだよね、人気の地域は 会社の補助が十分あれば、賃貸で格安物件が出るまで待つ…
という手もあるけど。子供は待ってくれないし…
ちなみに、ウチの周辺相場は一時期よりはジワジワ下がり始めている感触。
アベノミクス終了まで待つか…
引っ越すとしたら、子供が小学校に入学するまでには何とかしたいかな。
小さければ小さいほど、周りに慣れるのは早いよ。
逆に小学校に入ると近くに出物があっても学区などで動きづらい感じ。
あと無理して買っても、塾、お稽古事、水泳教室など色々かかるよ。
余裕を持ったほうが良いかと。 色々かかるよ、って
それ払ってるしねえ、そんな大変だべか >>407
年収1000万円でそんな場所に家を買おうと思うなよ。
うちは年収1800万円で家は7000万円弱だよ。 東京は持ってる人は持ってるけど、それでも東京全体で見れば世帯平均年収630万に過ぎないからな
7000万の家だっては普通は買うの大変
ある程度頭金がないと、フルローンだと破綻しかねない ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
