【大家都合】立ち退き交渉 其の八【普通借家】
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普通借家契約を大家都合で解約して、借主に立ち退き要請する場合
大家は立退き料の支払いが必ず必要になります（借地借家法２８条）
立退き料を支払い拒否する大家には、現在の賃貸契約が強制的に更新となる法定更新を利用して、
合法的に賃貸契約を継続できます（借地借家法２６条）
不在中に鍵を交換された、勝手に荷物を運び出された、などの犯罪行為は現場に遭遇した場合、
民間人でも現行犯逮捕する事ができます（私人逮捕）
取り押さえて警察に通報しましょう
立ち退きの相談で頼りになる組織
全借連
http://www.zensyakuren.jp/ 結論は
普通借家契約では法定更新して家賃を払い続ければ
借主は大家が何を言ってこようと立ち退く必要が無いので
大家が十分な立退料を払うと言ってくるまで
借主は今の住居に住み続ければ良い です
デタラメな大家の主張に惑わされないようにしましょう 賃貸契約には普通借家の他に定期借家があります
定期借家は契約期間満了後は強制的に賃貸契約が終了するので
こちらの契約の場合、立退き料は請求できません
よくあるケースが大家は立退き料の支払いを避けるために、
契約を普通借家から定期借家に切り替える提案をしてくる場合があります
家賃を安くする等の条件で切り替えを勧めてくるので、釣られないようにしましょう なお定期借家の契約は別紙の書面で交付しないと無効になります(借地借家法38条)
それにサインしないように注意しましょう
https://teishaku.jp/contract-form/ 借家権価格は路線価によって決まります
路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価図の説明
https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
例
借りてる物件の場所が500Cなら
500→１平方メートル５０万円、C→借地権割合７０％
借家権割合は全国一律で30％
マンションが１０戸、敷地面積2００平方メートルだとすると
借家権＝５０万円÷0.8x２00x0.7x0.3÷10
=262.5万円 店舗の場合、立退料の最近の例
老朽化したビルの居酒屋(賃料8万8457円)の立退料
1156万1000円(平成30年7月20日東京地方裁判所判決）
老朽化し木造建物に入居するラーメン店(賃料約13万9000円)の立退料
1556万4000円(平成30年3月7日東京地方裁判所判決） 大家と借主で立退き条件がまとまらない場合
裁判官を入れて和解調書を作成します
大家と借主が、この和解調書（債務名義）に合意した場合
６ヶ月以内に借主は物件の明け渡し、大家は立退料の支払いをします（借地借家法２７条）
よくこの債務名義が成立していないにもかかわらず
解約告知から６ヶ月で契約は終了すると言ってくるバカ大家がいるので注意して下さい 質問する人のテンプレ
【家賃滞納有無】
【契約形態】普通借家or定期借家
【立地】都心or田舎 都心ならマンション建てられる土地かどうかも
【築年数】
【構造】木造or鉄骨
【大家の主張する立ち退き自由】老朽化等
【居住年数】
【次回更新予定日】 大家が主張するありがちな立退き事由
物件の老朽化
最高裁の判断
補修して住めるようにするのが大家の義務
https://www.retio.or.jp/supreme_search/pdf 借主にありがちな契約違反
家賃滞納
基本的に家賃滞納がある場合
借主は立退き料は請求できません
逆に強制的に退去を命じられます
この場合はスレチなので
以下のスレでお願いします
家賃滞納】追い出し成功したぜ part3
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1401090402/l50 借主が法定更新すると大家が家賃受取拒否、または類似行為をとる場合があります
このような時は放置すると家賃滞納となり、立退き料の受取資格を失うので
必ず法務局に家賃を預ける（供託）ようにしましょう
管轄の法務局に家賃受取拒否の証拠を持っていき、家賃を供託したいと言えば手続きをとってくれます
家賃受取拒否の証拠は文書、メール、録音、動画等の客観的なものなら承認されます
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html 供託の手続
地主・家主と争いが続いていて，あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され，
地代・家賃を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合（受領拒否）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html >>6
次スレつーか前スレな
そこ消化してからここと >>17
それは書き込む人が判断する事で
おまえが決める事ではない >>7
大家にこの立ち退き料の方程式を話したら
知らない、聞いた事ないと言われました
一般的に使われてる計算なのですか？ >>9
こんなにもらえるのか
500万で立ち退いて損したわ >>12
そうなんだよな
店子が家賃払ってたら、大家は修繕して使えるようにする義務がある
修繕やりたくないから出ていけとか、おかしいと思ってた >>20
店子なら1000万クラスみたいだな
個人だと300万～ >>19
物件の場所による
田舎で敷地の価格が安い地域は家賃2年分とか慣例になってる場合がある
ただし都市部の路線価が高い地域はこの借家権価格で立退き料を決めるのが基本 >>19
もともとこの立退き料の算出方法は国の都市再開発事業の立ち退き補償で使われていた
それが民間の立ち退き料の算出にも使われるようになった経緯がある
大家と借主で合意がまとまらなくて裁判官を入れて和解調書をつくる場合、この方法で計算する >>19
路線価の高い地域はかなり高額な立退き料になる
都市部の大家が裁判を嫌がる理由がこれ 借家権価格を計算するには物件の敷地面積が必要になるので
管轄の法務局へ行って物件の登記事項証明書を買う
６００円払えば誰でも買える >>8
例えば物件の場所が銀座の晴海通りだとすると
路線価が3000万/㎡だから立ち退き料は60倍の１億5750万円という事？ 銀座だと借地権割合が90％だから2億超えるね
これに移転費用とか更に加算される だから都市部の大家は裁判をなんとか避けようとして、交渉でデタラメを言ってくる
よくこの立退き料が異常だと言う大家がいるけど、異常なのは路線価であって
立退き料は規定通りの計算ではじき出されるだけ
文句があれば国の金融政策に言うべきで、借主に言うのはお門違い 大家から通知が来て、コロナで失業したから今自分の借りてるマンションに住むので6ヶ月以内に出てくれと書いてあった
こういうのありなの？ちなみに普通借家で家賃滞納なし、更新は先月したばかり >>31
借主が合意すれば有り
嫌なら断われば大家は追い出すことはできない
>>30
まあその分月々の家賃地代も高い訳で
銀座なら月１００万クラスの筈だぞ >>29
でも実際の取引価格を見るに路線価は安く設定されている
なんだったら路線価ではなく実売価格で計算してもいいぞ そもそもコロナで失業して苦しかったらその部屋を売れば良いだけじゃね？と
オーナーチェンジは借主は拒否出来ないだろ？
借主もなんらかコロナの影響ある（筈）のだからそれを貸主の一方的な都合で借主に負担かけさせるのはお門違い 売ってもローンの残債割れするんだろ
だから退去してくれとｗ
典型的な素人大家の行動パターン
結論を言うと借主は退去する義務は全くない でもまあマトモに立ち退き料払って自分が住んでも解決にはならないからな
それなら売ったほうがマシだろうと
とりあえず>>31は立ち退き料沢山ふんだくったれ
途中色々と有る事無い事言ってくるかもしれないがそうすれば最終的には大家は諦めるしかなくなる 素人大家は法律知らないから立退き料いらないと思ってる場合が多い
自分のものだから自分が住むなら借主を追い出せると思ってるｗ
この大家も全くルール理解してないからおそらくその部類 馬鹿大家「コロナで失業したそこ出てけ」
借主「立ち退き料ください>>8これだけ」
馬鹿大家「ファッ？そんなに払えんわ、そこはワイが買った部屋やさっさと出てけ」
借主「不服なら裁判でも起こしてどうぞ」
馬鹿大家「グギギッ…」 ただ問題はローン残債がある場合、抵当権行使されて競売で所有者が変わった時
この時は賃貸契約が消滅してしまう
抵当権が最先だから賃借権は対抗できない
この場合は借主は新しい大家から解約告知されて6ヶ月以内に退去する必要がある だから借りる時に抵当権が付いていない事を確認すべき
築浅物件はローン返済中の場合がほとんどだから
こういうのを借りないのは賢い選択 だとしてもそれはオーナーが変わって変わったオーナーも追い出したいケースな訳で
その買ったオーナーは自分で住みたいのか投資目的かはわからないが
投資目的ならそのまま住み続けられる可能性はある
その時に普通契約で新たに合意更新すればいい
定期借家契約を求めて来たら当然相場より安めで
問答無用で退出を求めて来たら諦めよう
少なくとも今の大家からの退出願いは拒否していいけど サラリーマン大家ってアホな奴多いから不動産営業に洗脳されてる
持ってれば絶対値上がりするとか、ローン払い続けた方がいいとか
だから売る事は考えてないのがほとんど
儲かるなら売る側が自分でやるとなぜ考えないのか不思議 それな
中古だけど今度マンション買う事になったが
不動産屋「この物件は値下がりはしないと思うんですよねぇ～」
とか言ってるけど別に信用してないから
まあ自分で住むんで手頃な物件欲しかっただけだから値下がりしても別に後悔はない まあ高属性だから金融機関が貸す事を考えると
アホというより疑う事を知らない羊みたいな性格か
レバレッジ投資とか鵜呑みにしてるんだろうなｗ >>43
中古なら競売で買えよ
山ほど売り物が出てるぞw
スレチだから深入りはしないが
https://xn--55q36pba3495a.com/ ただ最近は円安で中国人が買いまくるようになったから
昔のような安値では買えなくなった
まだ円安とまる気配ないからな >>45
こんなサイトあったんだな
でも欲しい物件ないわ
まあまた欲しくなったら参考にさせてもらうわ
今は今ので十分満足している 「はい。この物件は定期借家です。」
「ですが、、、今までの事例について話しましょう。定期借家でも再契約で住み続ける事例はあります。」
「大家としても、借り手がいたらそりゃ嬉しいので。」
「不安？では特約に明記しましょう。『双方同意の上で今回の契約と同条件で再契約ができる』と」
「ありがうございます。不動産屋さんへの仲介手数料は家賃1ヶ月分ですのでどうぞよろしく。」
で定期借家で契約させる。これが一番。 仲介 大家さんが失業したので自分で住むそうです
定期なので解約します、退去して下さい
借主 だめだ、こりゃｗ 定期なんか客付けしにくいの知らないのか？
バカ素人大家はたいてい定期借家、そんな物件を避けるのは常識化してる
まあ余程安ければ借手が付くかも知れないが >>31
大家が借主に立ち退き要請をする場合、
裁判でその理由として認められるものを正当事由という
正当事由は基本的に公共性のあるものに限られる
例えば危険建築物として自治体から撤去命令が出てるとか
大家の個人的な事情が正当事由として認められる事はない ただ正当事由がなくても、立ち退き料を割増する等の条件で借主が承諾すれば立ち退きは成立するし
正当事由があるからといって、借主に退去を強制する事はできない >>1
私人逮捕する場合、相手が見ず知らずの時に限る
名前、住所等わかってる相手は私人逮捕できない そもそも定期なら相場より安くなってる
安くなってないのに実は定期とか話になったら詐欺も同然だろ 長屋のものですが
弁護士からまた交渉がありましたが、大家側の不動産屋雇って立ち退きのやりとり
みたいなことは非弁行為ではないか、違法では？と聞いたら
不動産屋がするのは普通のことで問題ないことだて言ってました。
でも一応通報することを考えてることは伝えました。
この弁護士もおかしいと思うのですが。 あと老朽化についてももし建物が崩れると大きな責任が発生してしまうから
て言ってました。家が山側とかではなく海側河口側の住宅地だから土砂崩れなんて
起きようないだろうて伝えましたけど万が一そうゆうことがあるかもしれないからと。 >>56
河口側の住宅地で土砂崩れw
そんな起こらない事心配するなら
耐震補強しろと言ってやればよい >>55
不動産屋ができるのは、せいぜい大家の意向を伝える程度
大家さんは退去を希望していますとかね
不動産屋が借主と立ち退き交渉するのは明らかに非弁行為 弁護士自身が違法行為を勧めたりする場合
品位を失う行為として懲戒制度を利用する事 >>48
結局大家が同意しなければ解約になる
大家 家賃値上げするから
借主 同意出来ません
大家 なら解約ね、出て行って下さいw 定期借家はシェアハウスみたいな身軽な奴が借りる物件しか無理だよ
まともな仕事持ってる人や家族がいる場合は
定期にするメリットが無い
大家の都合で解約になって、引っ越し代は全部自己負担
あり得ない契約だと思うが >>52
だからはっきり言って正当事由なんてどうでもいいんだよ
要は立ち退き料で解決する問題 >>61
そんなアコギなこといたしません(^_^;)
ただ同条件で再契約なので礼金はもっかい必要です。 どんな特約を付けるにしろ、解約権限は大家にあるのが定期借家
家賃を普通借家の半額とかにしないと借り手が付かない >>51
住居は基本的に継続して利用するのを前提としている
大家の個人的な事情で解約されると非常に迷惑な話で、円滑な生活を妨げ、社会的な損失に つながる
定期借家はその点で致命的な欠陥を抱えた契約 まあ一度定期借家でバカ大家に当たると
2度と定期では借りなくなる
定期借家が賃貸の主流になる事はおそらく無い >>56
>建物が崩れると大きな責任
だから保険とか払ってる
その類の責任は大家が負う事であって
借主が退去する理由にはならない 理由は何であれ、大家の事情で借主には退去願う場合は立ち退き料が必要
バカ大家これを分からせるべき
借主の借家権をタダでよこせというのは無銭飲食と同じ と、思ったけど引っ越しとか自己負担なのを考えたら1/10でも考えちゃう
まあそれがギリだよなと 交渉は生殺与奪権を持った方が勝ち
弁護士に対して懲戒制度を利用すべき まあ立ち退き料払うのは義務じゃないから無理に払う必要はないが
こっちもそっちの都合で立ち退くのは義務じゃないからね
どうしても出ていって欲しいというのなら立ち退き料払えば考えなくもないって話なわけで 裁判官入れて立退き条件について和解調書が合意に至れば借主の退去、大家の立退き料支払いが義務化する
この和解調書ができていないのに、借地借家法27条、告知から6ヶ月後に契約終了wとか、どの面下げて弁護士を名乗るのか不思議
こいつら本当に司法試験合格してるのかな？ 債務名義が無いのに義務の履行をせまるとか
先天的に頭悪いんだろうな
法律知識以前の問題 それそれw
弁護士ってデタラメ言っても罪に問われいのか？
医者が.、ただの下痢を大腸がんです、至急手術しないと死にますwとかやったら誤診で裁判になるのにな だから弁護士が来たら風邪でも肺がんの診断して、手術すればいいんだよw >>74
なるほど。
今の所手元にあるのは不動産屋の名刺と相手弁護士からの通知文だけで
名刺すら貰っていないので送るよう要求しました。
あとは経緯のメモくらいなのでそれを文章化するしかないですね。
書式みたいのはあるのでしょうか？
あと弁護士の無料のメール相談いくつかして非弁行為に該当する可能性があると
いくつか返答がありましたが、その中で
不動産業者が非弁行為をしているとすれば、それを依頼した家主は
教唆したことになりますので、家主にも刑事責任があるということになります。
という答えも貰っています。 懲戒制度は弁護士の違法行為が客観的な証拠で示されれば良い
多分10代の学生だと思うけど調べれば分かる事はこういう掲示板では聞かない事
リンク読めばわかる
そういう習慣が無いから根拠の無いような事を信じてるのが多い
7スレで大家都合の立退きで強制退去wとか言ってるのがいるけど、自分で判断する習慣がなくて、誰かのデタラメを鵜呑みにする奴は間違った事を堂々と書いてしまう 普通借家で法定更新して家賃払っていたら
強制退去になるケースは100％ない
それは法律を理解すれば分かる
それをやらずに他人のいう事をそのまま鵜呑みにするのがいるから間違った事が延々と言われ続ける まあ大家側がメールを嫌がっているが
それなら主張を文書で送らせる事
要は言った、言わないの水掛け論を防ぐために
必ず証拠が残る形で交渉を進める
間違った主張は容赦なく立ち退き料に加算していい
相手はプロだからね 勘違いしてるバカ大家が多いが
大家の正当事由が仮にあったところで
借主に立退きを強制できない
正当事由が無ければ立退き要請できないというだけ
要は大家が立退き料払えば解決する問題で
正当事由があろうと無かろうと関係ない おかげで色々勉強になります。
今の所客観的な証拠てのは手にしていないので直接懲戒てのは難しい、
だから不動産屋の非弁行為の通報つまり情報提供て中での非弁行為ではないという
嘘やでたらめを付く弁護士もいるという間接的なやり方でなら
大丈夫て考えで良いのでしょうか。
しかし弁護士て横暴なことしても中々責任取られないて何か変ですね、
他の業界とか普通常識的に考えればそんなことした時点でアウトとかになるのに。 問題のある弁護士の所属する弁護士会に懲戒請求書を送る
重要なのは違法行為の客観的な証拠、文書、メール、動画を提示する事
アップローダーに上げて、パスワード付でリンクを提示する 違法行為を助長する行為は幇助という
これは立派な共犯の1つ
違法行為を犯した大家を擁護するのは
この幇助と見なしていい 大家は非弁行為を不動産屋に指示したので教唆
教唆も共犯の1つだが、これは共同の正犯と同格に扱う
弁護士は教唆犯の大家を擁護する幇助犯
まとめてブタ箱に放り込め >>31
不動産は貸したら大家の自由に出来ないのが原則
動産と同じに思ってる素人大家が多いから問題を起こす
退去出来ませんと断ればOK >>86
正当事由があれば立退き交渉できるというだけで
別に借主に立退きを強要できる訳ではない
まあほとんどが正当事由すら認められない
大家の経済事情は借主の知った事では無い
これが正当事由になると思ってるバカ大家が多すぎ >>91
三為業者が登記してないのに地代を回収するのは、非弁行為ですか？ 前スレで大家のメール以外は拒否＆敷地内の駐車バイクを違法駐車扱いされたものだけど
手紙を受取り拒否してたらこんなもんがドアに貼り付けてあったわ
これって恐喝として通報していいよね？
https://i.imgur.com/GiOYwF5.jpg
立ち退き料払うって言ってるから0円からは少し進歩したが多分6ヶ月～12ヶ月程度と予想
当然そんなもの拒否するけどね
しかしマジで上から目線でワロタ 自己レスだけど張り紙を貼る行為って
恐喝行為以前に軽犯罪法（軽犯罪法1条33号）になるんだね
どちらにせよ警察に届けますわ 手紙なら受け取ってもいいと思う
相手の主張の証拠が残ればよしとすべき
大家が年寄りでメールが使えないのでは？
そこは譲歩した方が裁判になった場合
裁判官から高評価されると思う
その分借主の立退料の増額主張が通り易くなる 手紙は読んで交渉材料にした方が賢かったような気もするが、お互い態度硬化させてしまったらもう戻れんね
大家の張り紙の日本語不自由な感じ、怒りに任せて綴ってる感満載
ま、無駄な挑発はしないようにして、真面目に話を詰めていけば家賃2年分くらいで決着できるだろうから頑張って
ここからはビジネスモードということで まあ手紙を受け取らないから張り紙したと主張された場合、張り紙の違法性が無いと判断される可能性があるから、手紙は受け取って内容確認した方がいいと思うよ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
