築４０年以上大家さん　集まれ！★10

**名無し不動さん** · 2023/10/17(火) 11:13:29.99

lこのスレはﾜｯﾁｮｲなし
※前スレ
築４０年以上大家さん　集まれ！★9
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1680861643/

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 00:50:22.15

自主管理だと入居中の交換面倒で、管理物件だと古くなる前に交換するからじゃないの
あとは入退去が少ないと長く使えるかも
学生向けの4年で入れ替わるアパートの方が一般向けのアパートより給湯器が壊れやすい印象ある

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 01:07:08.13

>>582
最近の給湯器は10年使うと、リモコンが点検しろって騒ぎ出すらしいから、そこで5万で交換するか1万で点検するかだよね
昔の機種は30年くらい平気で使えてるんだけどね

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 02:10:07.64

>>580
不動産業を生業としてるわけじゃなく、空き家となった自分の家を1棟貸してるだけなんで税理士に頼むほどじゃないんです
実際、eーTaxの不動産収入の収支内訳書に沿って入力すれば出来ますし
ただ、外壁塗装の償却年数はググってもサイトによって言ってることが違うので皆さんはどうしてるのかと思ってお聞きしたのです
わからないならレスしなくて良いですよ(^_^)

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 08:22:55.30

答えはひとつじゃ無いからな　物件の状況も大家の方針も塗装の詳細も判らずに答えろって方がムリがある
大家始めようとして事前に塗装した、ってんならそこでまた扱いが変わってくる
すでに入居者が居て賃収入がある物件の塗装をした、みたいに書いてるけどどっちなんだか
経理・税務のスレッドへでも行ってソッチで聞いた方が手っ取り早い　あるかどうか知らんが
その場合でも、自分の状況を詳らかに明かして、儲かるのはドッチだ？とか無難なのはどれだ？とかの
聞き方しなきゃ、誰だって答えられない　なんで上から目線でケチ付けられるんだか、気が知れない　
ドツボに嵌まってしまえ　　そうそう、税務署の無料相談窓口のが一般的だな　そこで懇切丁寧に教えてもらえ

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 12:04:22.24

>>585
ならむしろ税理士一択だろ
阿呆は無理すんな専門家に頼んでおけ

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 12:14:53.81

税理士なんてうちらの家賃収入じゃ顧問料年間10万ぐらいでしょ？
電帳法とかで親がパソコン使えないから2024年から私がやりますって税理士事務所に伝えたら困ったような対応されたわ
パソコンでやるようになったら契約切られると思ったのかな？それでも共同名義とかわけわからんのがあるから
お願いするつもりではあるけどね

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 14:02:23.84

>>579
修繕費で出しとけ

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 14:49:09.38

jcomの勧誘は断るって言っても何回も来る

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 15:52:35.73

>>590
春先は、配属が代ったりで営業多いよね

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 16:46:33.23

>>586
聞き方が悪かったようでごめんなさい
賃貸の募集をかけてから塗装を発注したのと、金額が高額なため修繕費ではなく資本的支出だと思ったので償却年数をお聞きしました
ググっても分からないのは、木造住宅の耐用年数22年を過ぎたものへの塗装が今から22年かけて償却すべきものかどうかということです
よろしくお願いします

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 17:59:40.97

中国人の不動産屋が何勝手な事しとんねん。
知り合いの紹介でまだ会った事もないし売却価格の話とか具体的な話も何もしてないのに、
もう買付け取りましたから今日会えませんか？とか言ってくるしよ。
ちなみにその買付価格はどのくらいですか？と聞いたら、
今きてる話より2億円も下回っとるがな話にならないからもう断ったわ。

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 21:32:42.60

>>592　同じ悩みがある　今入ってる人が退去したら外壁塗装したいけど減価償却が分からない！
今の家は取得価格も不明なので減価償却は計算しないで出してる　外壁塗装したらどうすれば良いか　確定申告時期に無料相談に言って聞こうとは思ってる。

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 21:44:31.53

そんなことしてる暇があるのなら税理士にお願いしたほうが楽じゃない？

**名無し不動さん** · 2024/04/20(土) 22:58:48.07

税務署もクソ忙しい時期に来られるよりは余裕がある時期に来てもらった方がじっくり説明できる
繁忙期は近隣の税理事務所からの応援部隊とかインターン掻き集めたりだから当たり外れもあったりする
予約取って無料相談するのがイチバン　税務署のお墨付きの申告に成るから後々気が楽
ネットだのの知識ひけらかして勝手に数字いじくって申告しても構わないならデタラメ教えてやるけど
答えは一つじゃないの意味が判らんならずっと誰かが答えてくれるまでお利口さんで待ってなさいな

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 00:06:51.39

>>592
外壁塗装を減価償却として計上する場合は、塗料の種類で法定耐用年数が変わってくるみたいだね。
例えばウレタン樹脂の塗料を用いて外壁塗装をした場合、法定耐用年数は10年だそうだ。

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 06:22:16.50

>>597
うーん、そう書いてるサイトも見ましたが、元の建物の法定耐用年数（木造の住宅は22年）と書いてるサイトもあるし、塗装の種類には言及せず建物取得価格とリフォーム費用をある計算式に当てはめて12年としてるサイトもありました
もう意味がわかりません

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 06:43:46.44

>>595
税理士の顧問料10万と書いてる人がいましたけど、そもそも年間の家賃が80万ほどなんで経費を計上せず収入のみ申告しても税額10万程度なんです
それなら領収書や帳簿整理して税理士に頼んで10万払ったうえでさらに税金払うより、帳簿も領収書も一切管理せず10万納税した方が楽です

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 07:47:37.79

税理士に1回だけ頼むと10万円ぐらい？
それだと大赤字になる

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 10:17:14.59

（株）　Ｐ　Ａ　Ｔ　Ｉ　Ｃ　　Ｔ　Ｒ　Ｕ　Ｓ　Ｔ
https://kizuna.5ch.net/test/read.cgi/infosys/1693828642/l50

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 10:22:32.04

>>284
まあ究極のニートだからな

**名無し不動さん** · 2024/04/21(日) 11:41:00.83

>>598
税務署にツッコまれた時の経費計上の根拠と塗装時の明細書とかのエビデンスが残っていれば有利になる経費計上方法で良いんじゃないの？
心配なら、何度も指摘されてるように税理士に依頼するか税務署に相談すれば良い

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 14:34:52.23

天井からの水漏れの連絡来たわ
上の階の住人がいたんで水道屋さん呼んで確認してもらったがダメだった
床の下にある給水管からの漏れじゃないかってことでまた違う業者呼ぶハメに・・・
修繕業者Aは見積もりには明日行けるが工事はGW明けになるってことで無理
半月も水漏れたままには出来ない
修繕業者Bは見積もり当日、工事は時間掛かるんでしょ？って聞いたがそんなに掛からないみたいなこと言ってたけど
あてにならんよなあ
時間が同じように掛かるのなら修繕業者Aのほうに本当はお願いしたい

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 17:19:40.14

すぐに工事に取り掛かれる方一択じゃねーの
水道指定業者なら金額に大した差もないだろうし

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 18:44:37.70

修繕業者Bさんがさきほど工事終わらせてくれた
結局給水配管ではなくキッチンのところだったみたい
最初に来た水道屋さんは見抜けなかったんだな…
結果オーライでした

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 19:35:29.43

>>606
キッチンの何処から漏れてた？

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 20:53:21.42

築40年なら空室なったら給水管交換してもらったほうが安心ですか？
空室中なら床剥がして床下配管にするの？それとも空室中なら露出配管？

**名無し不動さん** · 2024/04/22(月) 23:52:55.44

へんな奴住まわすと水回り詰まらせたりされてまぢ迷惑
早く出て行ってほしい

**名無し不動さん** · 2024/04/23(火) 01:52:15.44

配水パイプスルーもやらない奴な
わざわざ見えるとこに置いてアピールいらんわオブジェかよ

**名無し不動さん** · 2024/04/23(火) 08:26:34.62

排水管洗浄頼みたいけど配管古いから怖い
高圧洗浄じゃなくてムース洗浄ってあるみたいだけどどうなんだろう？

**名無し不動さん** · 2024/04/23(火) 09:47:27.64

今日の朝、天井漏れ部屋に確認しに行ったら問題ありませんでした
当日の緊急工事だったから高いことは高かったがまあこんなものでしょうな…
あとから金額でのトラブルにならないように工事始める前に事前承諾書みたいなのにサインさせられるからな

**名無し不動さん** · 2024/04/23(火) 17:55:46.93

築40年以上が売りにくいって銀行の融資が受けられないから？

**名無し不動さん** · 2024/04/23(火) 22:05:34.45

>>613
築42年の一棟建てマンションだけど売却価格の8割程度出たよ。
15年で金利1.9％ローンだけどさ(地銀)

**名無し不動さん** · 2024/04/24(水) 00:48:27.46

築40年超えると想定外の費用があれこれかかるからね
ローン完済済みである程度の余裕がないと想定外の大きな費用には対応しにくい
となると机上の利回り計算なんて当てにならないから融資が受けにくいんじゃないか

**名無し不動さん** · 2024/04/24(水) 13:49:04.64

築42年だと思ってたら47年でした(訂正！

**名無し不動さん** · 2024/04/24(水) 18:33:04.75

築40年以上だったら、土地値以下で買わないと意味ない。
あと返済年数は10年がMAX。
インカムよりキャピタル狙いだよ。

**名無し不動さん** · 2024/04/24(水) 21:36:57.43

幹線道路沿いに自治体から解体費用の助成が出るマンション持ってるんだが毎日のように不動産屋から電話が来るわ
令和8年？だかに助成の制度が終わるらしいからそれ以降は静かになるかな

**名無し不動さん** · 2024/04/25(木) 08:46:09.66

579です
皆さんの書き込みや他スレの情報により現在わかってることを書いておきます
自分が住んでたとか事業用でない家を事業用（賃貸）に転換した場合は耐用年数を1.5倍で見るらしく木造住宅なら22×1.5=33年なので築27年ならまだ6年償却年数が残ってることになるようです
2000万の家なら2000÷33で年60万ほどと、外壁塗装120万ほどを未償却の6年で割った20万合わせて80万ほどを減価償却できる可能性があります
家賃収入が年80万ほどなので納税不要になるかもしれないので修正申告（更正の請求？）をしてみようと思いますので結果がわかったらまた報告します

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 00:58:39.67

内装リフォーム会社の協力店の作業員かなんかしらんが空き缶に吸い殻入れて置いてある
こいつらってベランダに出て吸ってるのか？
それとも咥えたばこで作業してるのか？
苦情入れるわ

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 13:52:39.16

咥え煙草なら部屋が煙草臭いだろ？
臭いなら遠慮なくクレーム入れてやれ
ベランダくらいなら許してやれや

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 14:09:22.52

>>616
うちは10年プランと15年プランがありましたが、
15年ローンの方が通りました。
ちなみに利回りは12.5％で現在満室で今売ったら5,000万円の売却益が出るそうです。
まあ最低5年は持ちますけどね。

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 14:46:57.76

最近、排水管の方がしょっちゅう水漏れで寿命きそう

エレベーターも古いし、総額怖い…ローン相談しに行くか。。。

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 16:24:30.98

ベランダで吸われると両隣からクレームがくるんだよな

**名無し不動さん** · 2024/04/26(金) 16:46:49.24

奈良部屋内のスモーキング許したれ
どうしてもってならお前も一緒に作業して職人が吸い始めたら全部副流煙を自分で吸い込んだれ

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 15:54:23.80

駐車場に車が駐車されてたけど２つのスペースのど真ん中だった
片方にきちんと駐車されていれば借りてる人がいつもと違う車を駐車してるだけと思って何にも思わなかったんだが…
借りてる人に連絡したら自分の関係者は今日駐車してないってことで警察に連絡
そしたら警察来る前に住人が出て来てうちの車ですごめんなさいだと…
その住人の自転車なかったからまさかその住人のとは思わなかったわ…
大企業に勤めててもこんなもんだからな…

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 20:03:56.32

世の中って本当に常識のない人間ばかりだよな
日本人ってだけで騙されてはダメ！

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 20:10:18.10

>>626
意味がよく分からないんだけど

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 20:32:01.99

築30年の1Rマンションを10年前に３つ買ったんだけど、やっぱりもう買った値段で売ることってできないのかね。
まあローンは全部返したから別に売れなくても困らないんだけどね

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 22:24:45.57

>>628
読む力が無いだけ

**名無し不動さん** · 2024/04/27(土) 22:26:24.47

>>626
ウチは、前の家に来た保険屋のババーが3台分に横向きに停めたことがある
車輪ロックしようとしたら、飛んできた

**名無し不動さん** · 2024/04/28(日) 01:48:49.84

最近は居住者用車両は除くっていう補助標識なくなってるのかな？
時間帯によってうちの駐車場の前の道路が歩行者専用道路にされてる
今日駐車しようとしたら警官に呼び止められた
居住者でも道路通行許可申請しなきゃならないのか？
知らんかったわ
昔は居住者用車両は除くっていう標識があった気がするのだがな
借主も道路通行許可申請してるとは思えん

**名無し不動さん** · 2024/04/28(日) 02:32:50.99

>>630
いや、俺も最後の文書意味わからんわ
それと大企業と何が関係あるの？