【区分】ワンルームマンション投資3

**名無し不動さん** · 2020/09/27(日) 11:39:23.58

【区分】ワンルームマンション投資2
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1559751430/

罵り合い、マウンティングしかできない方はご遠慮下さい

**名無し不動さん** · 2023/02/09(木) 16:31:22.98

>>334
ワンルームマンション投資だと資産10億負債8億は実現できないな。
新築ワンルーム投資だと良くて資産4000万負債5000万とかそんな感じが現実的。

**名無し不動さん** · 2023/02/09(木) 17:21:49.88

典型的な新築ワンルーム投資
■前提
30年ローンで新築ワンルーム購入
3000万円(建物2000万、土地1000万)、当初想定家賃9.5万円(表面利回り3.8%)、
老朽化考慮し30年間の平均家賃9万円
30年間の平均修繕積立金+管理費 15000円
30年間の平均固定資産税年額 60000円
30年間の入居者入れ替え10回
賃貸管理手数料7%

■初期費用
物件価格3000万円借入金3000万円
諸費用200万円
初期費用合計 3200万円

■30年間の賃貸収入
30年間の平均家賃9万円(年間108万円)
100%満室前提での収入合計108*30=3240万円
入居率95%想定して3240*0.95=3078万円

■30年間の支出
・ローン金利885万円(金利30年間1.8%前提、管理均等払いの場合の総支払金利)
・30年間の管理費・修繕積立金1.5*12*30=540万円
・30年間の固定資産税6*30 = 180万円
・30年間の店子入れ替え時のリフォーム・清掃費用 = 大規模リフォーム2回 200万、小規模リフォーム8回 160万円
・30年間ちょくちょくある小規模修繕50万
・30年間の店子入れ替え時の不動産屋の手数料、広告料 (家賃の2か月分) = 18*10=180万円
・30年間の賃貸管理手数料= 9*0.07*12*30=226.8万円

30年間の支出合計:885+540+180+200+160+50+180+226.8=2421.8万円

**名無し不動さん** · 2023/02/09(木) 17:22:12.06

■30年間の平均年間キャッシュフロー
収入3078/30=102.6万円
ローン返済129.5万円
管理費修繕積立金固定資産税リフォーム等(540+180+200+160+50+180+226.8)/30=51.2万円
合計年間平均キャッシュフロー= -78.1万円
後述の還付金6万円考慮してキャッシュフロー= -72.1万円

■毎年の帳簿上の平均利益
収入3078/30=102.6万円
費用2421.8/30=80.7万円
建物の減価償却費=42.5万円
平均20.6万円の毎年損失
(仮に所得税住民税が合計30%の人なら、毎年平均6万くらいの還付を受けられることになる。
30年間で180万円の還付)

■まとめ
30年間のコスト総額：初期費用3200万円+2421.8万円=5421.8万円
30年間の収入総額：3078万円
30年間の税金還付：180万円
差し引き2163万円の支出。
30年後に築30年の中古ワンルームが手取り2163万円以上で売れれば利益になる。
なお、30年後の帳簿上の価値は3000-42.5*30=1725万円なので、
それ以上の値段で売れると利益が出ていることになるので税金がかかる。

あなた、ワンルーム投資やりますか？

**名無し不動さん** · 2023/02/09(木) 19:29:43.86

【江戸川区】マンションなどRC工事で業績拡大のUBM(ユービーエム)、1月31日朝から連絡難
https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20230201_01.html
【江戸川区】連絡難のユービーエム、工事現場で混乱も
https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20230202_05.html
【江戸川区】連絡難のユービーエムの信用調査報告書を読み解く
https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20230207_02.html
【江戸川区】投資用不動産で急成長、連絡難が続いていたユービーエム(建築工事ほか)が破産申請負債総額33億5897万円
https://www.tsr-net.co.jp/news/tsr/20230208_01.html
【江戸川区】投資用ワンルームマンションの建築工事「ユービーエム」が破産
https://news.livedoor.com/article/detail/23671906/
【江戸川区】ユービーエム／破産手続き開始決定　負債１８億
https://n-seikei.jp/2023/02/post-88756.html
【続報】投資用ワンルームマンション建築工事業者「ユービーエム」が破産手続き開始決定
https://news.livedoor.com/article/detail/23678152/
【江戸川区】投資用不動産向け工事で急成長のユービーエムが破産開始決定負債総額33億5897万円
https://www.tsr-net.co.jp/news/tsr/20230209_01.html
【江戸川区】建築業「ユービーエム」が破産申請、負債33億円
https://www.fukeiki.com/2023/02/universal-building-materials.html

**名無し不動さん** · 2023/02/11(土) 11:55:04.60

名古屋だが築35年のワンルームが500万とかするから高すぎて買えない
10年前なら200万で買えたような物件やぞ

**名無し不動さん** · 2023/02/11(土) 16:06:59.23

物件価格は上がってるのに賃料は上がってないからな。
ワンルームはもう投資としては終わってる

**名無し不動さん** · 2023/02/13(月) 18:55:06.79

>>342追記
［破綻の構図］ユービーエム(江戸川区) ～業容急拡大と「空白の1週間」の必然～
https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20230213_01.html

**名無し不動さん** · 2023/02/20(月) 12:19:09.05

ワンルームマンション投資する層ってどんな人らが多いんだろう
不動産投資家の中でも下のほうになるんかな

**名無し不動さん** · 2023/02/21(火) 00:28:39.48

頭悪そうなコメント乙

**名無し不動さん** · 2023/02/21(火) 20:18:21.78

ファミリー物件買えない層がやるに決まってんだろいちいち聞くな

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 12:28:10.57

10室以上所有のサラリーマン大家さんは青色申告に移行しますか？
開業しちゃうと会社辞めた時、失業手当がもらえなくなりそうで、
白色の素人のまま行こうと思ってるんだが。

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 15:14:45.59

白だと控除少ないぞ

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 17:29:08.81

松田展崇容疑者、ググレ、顔見ておけ、ググレ、こいつロリコンか？聞いてみろ。

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 18:30:43.35

>>350
60万円控除と言っても税率1割として得するのは年6万円。
会社辞めた時、失業手当(あわよくば再就職手当も)を
数ヶ月受け取った方がいいって計算が働くんだがどうよ。

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 18:50:38.10

それなら白のがいいかもしれんな
でも失業手当って三カ月後か半年後くらいからしか貰えんのだっけ

**名無し不動さん** · 2023/02/22(水) 19:00:11.55

>>353
コロナ以降、会社都合にしやすくなってるんで、
即給付されるケースが多い。
私は割と転職繰り返してるんで、
雇用保険のありがたみがわかる。
つーか、雇われの身分が不安定なんで
サラリーマン大家さんやってる。

**名無し不動さん** · 2023/03/01(水) 11:27:28.05

き

**名無し不動さん** · 2023/03/09(木) 09:30:39.55

営・区営住宅に住みたい人、入居希望者の
コピペスレです
同じ質問がないかスレ内、過去ログ(キャッシュサイト含む)を必ず検索すること
よくあるguhijop@

**名無し不動さん** · 2023/03/11(土) 11:02:32.67

>>346
たぶん公務員とか医者かな
1７年前うちも父親公務員で営業の電話がかかってきたらしい
1つ買ってもとは取れた
名簿とかあるんかな

**名無し不動さん** · 2023/03/20(月) 19:12:31.10

中古ワンルーム投資で、アパートローンは利子年利どのくらいが相場ですか？
23区で築30年ぐらい

頭金を半分ぐらい入れて、ローンで買おうとか思ってるんですけど

**名無し不動さん** · 2023/03/25(土) 01:23:57.71

ブレイズ飛びましたー

【速報】賃料未納問題発生の管理業者BLAZE、業務停止へ :: 全国賃貸住宅新聞
https://www.zenchin.com/news/blaze.php

**名無し不動さん** · 2023/04/01(土) 08:19:18.22

>>358
区分で半分も入れたら金利は0%代でしょ
頭金と言ってる感じから見ると銀行から見た実質の自己資金は2割くらいと予想。1%代でいい方かな

**名無し不動さん** · 2023/04/04(火) 09:55:39.84

けも会長って奴どこの会社よ？

**名無し不動さん** · 2023/04/13(木) 08:03:13.25

どこだろ。
前に業界の覆面座談会みたいなので電話をガムテで口のとこに固定して話してる画像は見た記憶があるが。

**名無し不動さん** · 2023/04/16(日) 22:28:09.98

>>341
ワンルーム20戸ぐらい持つと収益で生活できるよ。

**名無し不動さん** · 2023/04/16(日) 22:29:16.33

>>360
ワンルームは現金で買うものだよ。

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 13:51:39.20

詐欺師

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 12:54:48.20

都内の一つ買ったら売ってくれと毎週ハガキが来るようになったわ
それだけならまだしも、いきなり直接自宅に糞な態度のおっさんが来たときは頭きたな
個人情報もクソあったもんじゃない業界なのがミスったわ

**名無し不動さん** · 2023/05/12(金) 10:43:58.34

登記簿見たんじゃないの？

**名無し不動さん** · 2023/05/17(水) 21:33:10.12

>>342,345の続報
【江戸川区】ユービーエム／破産開始決定　負債５０億円、債権者数２２４名に
https://n-seikei.jp/2023/05/post-91070.html

**名無し不動さん** · 2023/05/18(木) 21:02:26.03

ものすごく頭悪い計算で悪いけど、
1室だけでは最低賃金レベルの底辺会社員にすらなれないよな
まるっと取れる前提で年収250万想定なら家賃20万強？

この時点で破綻しているような…

**名無し不動さん** · 2023/05/27(土) 01:05:00.37

古い中古のワンルーム投資って儲かりますか？
新築だと今すごく高すぎて

**名無し不動さん** · 2023/05/27(土) 17:07:51.13

>>341
新築を投資対象ってwww
現金買い？

**名無し不動さん** · 2023/05/27(土) 22:03:20.30

そんなバカ丸出しの質問する奴が、投資で儲けられる事はないのじゃないか
定期預金にでもしてなよ

**名無し不動さん** · 2023/05/28(日) 05:37:16.91

>>371
間違えた
>>341

**名無し不動さん** · 2023/07/08(土) 23:01:59.95

大体年収どのくらいの人たちがこの投資してるんですか

**名無し不動さん** · 2023/08/13(日) 20:48:42.14

物価は上がってるのに家賃は上がらない
上げられない

**名無し不動さん** · 2023/10/06(金) 19:13:33.32

>>374
最初の物件買ったのは年収450位のときだったかな
1000万で表面利回り8%だったのを
コミコミ1000万にしてもらって買った

家賃で増えた収入分
月の天引預金の額増やして金ためてまた物件買って、
今4室で月の手残り28位

**名無し不動さん** · 2023/10/06(金) 19:24:20.74

>>341
前提が色々おかしいわ

不動産投資は住宅ローン使えないんだから
2%とか3%の事業用ローンガッツリ組んで買っちゃ駄目よ

表面利回り7～8%でも管理費修繕積立金と固定資産税抜いたら5%とか、
下手すると3%とかになっちゃうのもあるのにさ

いい物件があって
自己資金足りない分をローンでまかなう場合があるにしてもにしても
速攻返すでしょ

**名無し不動さん** · 2023/10/13(金) 22:19:45.14

おーい、暇か？

**名無し不動さん** · 2023/11/15(水) 16:28:50.58

個々の住民的には不動産Gメン滝島をどう思います？

**名無し不動さん** · 2023/12/14(木) 19:53:09.53

>>374
最初の物件買ったのは年収500あるかないかくらいの時だな

当時実家住みだったが親に
「家に金入れる代わりに毎月10万貯金しろ」
って言われて貯めてて
更に仕事忙しくて金使う暇なかったから金はあったんで
即金で一千万の中古物件買った

**名無し不動さん** · 2024/01/21(日) 22:26:27.38

https://www.youtube.com/@mackey-estate

**名無し不動さん** · 2024/01/22(月) 03:16:17.81

儲かる株レシピで殖やした資金でワンルーム２件購入。
一つは完済、もうひとつは税金対策で20年ローン。

**名無し不動さん** · 2024/02/02(金) 20:14:39.47

https://t23m-navi.jp/indexes/d/4209596

ここがホントかわからんが、売ったら購入価格の2/3になった。
sublease入ってるたらそれ以上の赤字はないだろうが。

急に資産価値あがったりしないと厳しそう。

**名無し不動さん** · 2024/02/02(金) 20:17:24.94

>>364
金利高いしね。ノンバンクとか。
それをさも当然のように説明するのがある意味すげーと思う。

**名無し不動さん** · 2024/02/02(金) 20:57:52.02

>>383
築10年以上の中古で駅近ならそんなに下がらないはずだが

**名無し不動さん** · 2024/02/02(金) 22:14:32.98

販売価格が3千万超えだったと記憶していたが、中板橋の方だったかなぁ。

結局逃げたんだけど。

**名無し不動さん** · 2024/02/02(金) 22:23:11.54

ご指摘ありがとうございます。
新築価格の2、3割減なら感覚に合います。

近くに大学や商業施設が来ればラッキーなんでしょうね。

**名無し不動さん** · 2024/04/01(月) 22:33:20.22

2024年30歳男性100万円の貯金70歳で33万円になり90歳で20万円になりジュースは1本590円になっています

**名無し不動さん** · 2024/05/05(日) 23:18:19.40

>>341
＞平均20.6万円の毎年損失
土地取得の負債にかかる利子は損益通算出来ないのではないか？
建物部分2000万円の利払いのみ考えると平均損失は年11万円程度となるので節税金額は3.3万円程度になる