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【区分】ワンルームマンション投資3
0238名無し不動さん
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2021/12/25(土) 17:40:03.09ID:???
新築で買ってしまった　本当後悔
仲介の手数料ってどれくらいが相場なの？今話しているところは一律3%って言われた
0239名無し不動さん
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2021/12/25(土) 19:06:11.58ID:???
後悔することはない
そのうち高騰してお宝になる
0240名無し不動さん
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2021/12/26(日) 00:52:39.06ID:???
>>238
相場っていうか法律で400万の物件なら3%+6万円+消費税まで取っていいと決まってる
で、仲介業者は仲介分しか利益が無いからマックスで請求するのが慣例になってる

ちなみに仲介物件で仲介手数料要らんと言う契約は怪しんだ方が良い
（なお仲介じゃない直販は除く）
0244名無し不動さん
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2021/12/27(月) 12:01:34.28ID:???
>>243
マジっすか
とりあえずは神奈川の片田舎よりはマシかと思ってたんですが
0246名無し不動さん
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2021/12/27(月) 17:10:04.80ID:???
言うて市街部分だけだろ？
端の方は片田舎じゃん
0249名無し不動さん
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2021/12/27(月) 20:44:52.04ID:???
>>240
そうなのか　じゃああまり業者で変わらないんだな

>>242
サブリースです…
詰んだ
0251名無し不動さん
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2021/12/28(火) 15:59:32.35ID:???
一応、サブリースの契約書読み返しとけよ
契約解除に違約金必要な場合もあるからさ
0252名無し不動さん
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2021/12/28(火) 19:14:46.26ID:???
>>250
>>251
契約書には正当な理由があれば解除できるとは書いてあったけど違約金についての記載はなかった。
仲介業者によると、サブリースはサブリース業者が借主に当たるので借主が保護される傾向にあって、
「正当な理由」が認められにくく、
自分のところの業者はなかなか解除できない（解除に応じない）業者とのこと……

もうあきらめて残債出るのは覚悟でサブリースのまま仲介出そうかと思っている。
今話している仲介業者は売りませんか？的なDM送ってきたくらいなので
多少は売れる見込みはあるのかと想像している。
仲介出して成立しなかったら業者的には広告費とか損になるはずだし
0253名無し不動さん
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2021/12/28(火) 19:19:32.74ID:???
連投ごめん

手持ち資金かき集めたら1部屋くらいは残債なんとかできそうなんだけど、2部屋目はどうにもならなそう。
残債分を他の金融機関から借りて差額決済に当てるのってどういうふうにやるもの？
仲介の業者は、親族とかから借りる人が多いって言ってたけど親族もあまりお金ないし望み薄い。
あとは銀行の多目的ローンくらいしか思いつかないんだけど……不動産処分のためって審査通るかな
0255名無し不動さん
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2021/12/28(火) 20:13:49.50ID:???
>>252
サブリースのままじゃ、希望価格じゃ売れないよ
頑張ってサブリース外せば、良い金額になるし、場合に寄れば維持できるんじゃないかな?
大家は、自分で動かないと収益にならないということだよ
0256名無し不動さん
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2021/12/28(火) 20:38:28.85ID:???
>>255
頑張ってサブリース外すってどうすればいいんだろうか
裁判でも借主有利の判例が出ているので裁判に持ち込んでも厳しいと仲介業者には言われた
あまり法律とか詳しくないしサブリース業者とどう交渉すればいいのか、
今の入居者との交渉もどうすればいいのか全然検討がつかない……
空室だった場合のローン返済も立ちゆくかもわからない

まずはダメ元でも解約したいって問い合わせたほうがいいかな
0259名無し不動さん
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2021/12/29(水) 09:55:31.00ID:???
>>256
ダメ元で話をしてみるのは有り
サブリースだけ解除し、管理委託契約にしたいって方向での話なら、向こうも売り上げゼロになる訳じゃ無いのでワンチャンあるかも…

入居者とは何を交渉したいの？
もし、サブリース解約できた後の話ならオーナーチェンジと手続きは変わらないと思う…

１、サブリース会社から賃貸借契約書の取り寄せ＆内容確認＆敷金引継ぎ
２、新しい管理会社の選定＆管理委託の契約
３、書面で入居者へ管理会社及び賃貸人変更の通知
４、新しい管理会社から入居者へ挨拶させに行く
　　（この時に家賃振込先の変更とか連絡）

サブリース解除後に話もできない程に決裂してなければ、３と４でサブリース会社にも出て貰うとなお良い
（今は色んな詐欺があるから、入居者が警戒するため）

もし、賃貸借契約がサブリース会社〜賃借人じゃなくて、貴方との契約書なら３で賃貸人の変更通知は必要ない

頑張れよ!
0261名無し不動さん
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2021/12/29(水) 23:17:51.36ID:???
>>259
管理委託契約にするって方向もあるのか。
本当に不勉強で恥ずかしい。教えてくれてありがとう。

1番からもう結構大変そうだけど、頑張りたい。

サブリース解約すると貸主が変わるから入居者の同意が必要？とかも思ったけど
そうでもないのかな。
よく考えたら自分も今住んでいる賃貸マンションも買ってに貸主2回くらい変わっているし大丈夫なんだろうな。

賃貸契約はサブリース会社と貸借人になっていて、
自分はそもそも今入居者がいるかもわかっていないからそこ確認するところからだよね。
まず入居者いるか確認して、もし空室だったらそのままにしておいたほうがいいかな…
0262名無し不動さん
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2021/12/29(水) 23:37:37.78ID:???
>>261
向こうの利益やリスクヘッジとしてはサブリース＞管理委託だから、必ず変更できる訳じゃ無いのでソコだけは留意してね

空室かどうかは現地のポスト見れば分かるけど、物件は遠隔地？
普通は空き物件にはポスティングチラシが入れられないように目張りがしてある
物件見に行く交通費は経費にできるけど、余裕が無いならポスト見に行くだけに交通費掛けたくないよね

それと、空室よりは賃貸中の方が良いよ
すぐ売る場合、空き物件より賃貸中の方が買い主の心象が良いし
そのまま賃貸するにも、収入が無くなるし、入室募集などに余計な費用が掛かる
0263名無し不動さん
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2021/12/30(木) 00:43:45.01ID:???
ちなみにしょぼい区分君は宅建を持っているのが自慢
別名　ネタ君、自演君、リベート君、組合長
0264名無し不動さん
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2021/12/30(木) 03:44:05.38ID:???
区分マンションの営業で、よく団信で保険には入れるから、ガンでないなら入れるしお得っていう営業トークがありますが、

実際団信ってどうなんですか？
0265名無し不動さん
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2021/12/30(木) 07:41:20.17ID:???
新築ではなくしょぼい区分を蔵前や亀戸、横浜辺りに現金で買うのが正解
駅近なら入居率もいい
宅建取って業者に騙されないようにする事も重要だな
0266名無し不動さん
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2021/12/30(木) 08:56:01.51ID:???
>>262
わかった、気をつけます……

自分は都内住みだからめちゃくちゃ近いわけでも遠いわけでもないけど、
よく考えたら単純に賃貸サイトで募集かかっているか見ればいい気がしてきた。
サブリース業者に空室なのかって問い合わせると怪しまれるのかな？

確認した結果空室だったらどうしよう……
0267名無し不動さん
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2021/12/30(木) 17:56:56.70ID:???
>>264
ローンの残債が有る内に死ねば物件が丸々遺族に渡るんで、死亡保険的な考えはできる
ただ、団信の保険金も結局は手数料として自分で払ってるようなモノだから得とまでは言えない
また、返済が進むに連れリターンが少なくなるって話もある
0268名無し不動さん
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2022/01/01(土) 13:10:11.30ID:???
団信ガールが投資家デビューするのは醜いな
0269名無し不動さん
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2022/01/02(日) 15:46:09.41ID:NZWq8/GG
株でミドルリターンのSP500でも税引前30年平均で年率9%あるんだから株でいいな
0271名無し不動さん
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2022/01/03(月) 00:31:15.34ID:AMmr4QY4
>>270
何が？
素人が効率よくとなるとこれしか無いと思う
0273名無し不動さん
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2022/01/09(日) 13:36:11.86ID:???
区分のワンルームの提案を受けています

築35年です

ローン返済表の収入家賃欄が35年購入時点同額での計算になっているのですが、そんなことってありますかね？
0274名無し不動さん
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2022/01/09(日) 13:39:39.37ID:???
あと、駅徒歩の分数っていうのは法令で決まっていて変えられないと聞きました。

また、5分、7分、10分、15分と基準があり

7分超えると入居率が格段に下がり
10分を超えると売却時の銀行査定が格段に下がると聞きました。

そうすると駅徒歩13分っていうのは壊滅的な物件という形という認識で良いのでしょうか
0275名無し不動さん
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2022/01/09(日) 15:30:45.49ID:???
>>274
入居率が良くて壊滅的以下の金額で買えば大丈夫です。
しょぼい区分の代表例ですね。
0276名無し不動さん
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2022/01/09(日) 16:41:06.52ID:???
>>274
駅から1km以上離れてる
法定耐用年数があと12年
そういうワンルーム
と言い換えたら、買う気になるか?
0279名無し不動さん
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2022/01/11(火) 22:24:07.08ID:m472zBYC
>>273
こっちから取りにいったのではなく営業を受けた物件ならやめとけ
儲かるならすぐ買ってくれるお得意様に紹介する
0281名無し不動さん
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2022/01/14(金) 11:58:54.65ID:MbPbs0NB
>>278
中古区分1Rなんて普通現金買いでしょ。
ローンはあんま関係ないよ。
0282名無し不動さん
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2022/01/14(金) 14:46:03.29ID:???
>>281
そうでもないんだな
ローン審査落ちが続いて
現金買いのオレが得したことが数回ある
0283名無し不動さん
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2022/01/14(金) 15:08:54.47ID:???
>>281
そうでもないみたいよ
現金は温存して
ローンや共担で購入するのが資産拡大の定石
0285名無し不動さん
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2022/01/15(土) 07:30:46.81ID:???
15年前に買った１K投資マンション買値以上で売ってくれって
電話が来るがそんな買いたいかね
家賃年間100万として20年住まないと元取れないのに
20年住んだら築45年だし
売らないけど率直に疑問
0289名無し不動さん
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2022/01/15(土) 19:11:12.85ID:???
>>284
携帯に来た営業電話は番号を登録して
着信拒否設定にしてある
大手の業者だけで34個の番号
0291名無し不動さん
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2022/01/17(月) 16:55:08.04ID:p6RvvVql
>>282
>>283
たかがワンルーム1室のために抵当設定するなんて
結構高くつかないか？
0294名無し不動さん
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2022/03/13(日) 14:34:58.42ID:???
「ヴェルト」と言うマンションブランドの

ジー・ゲートはどうなりましたか？
色々検索しても出てきません…
0296名無し不動さん
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2022/03/30(水) 03:32:01.47ID:Bw7Vl31m
細木数子　「地獄に落ちるわよ」

神楽坂、に住んでたよな

アルマーニの外商から買ってんだよ
0297名無し不動さん
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2022/04/02(土) 10:21:27.15ID:???
大阪の会社で東京の物件をいくつか紹介してくれたんだけど、どの物件もネットに出てないんだよね
そんなに未公開物件てある？怪しくね
0300名無し不動さん
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2022/04/04(月) 15:09:08.30ID:???
ジーゲートなついな
ヴェルトシリーズは良心的な価格設定と真っ当なサブリース契約すぎて行き詰まってしまった
新築で買った人は損してないと思うよ
4.5%で借りてなければね
0303名無し不動さん
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2022/09/15(木) 22:49:57.43ID:???
不動産取得税申告用紙が来たんだけどどうせ減税措置ないし送り返さないでいいよね？
納税はちゃんとするつもり
0305名無し不動さん
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2022/12/03(土) 21:35:25.15ID:???
ワンルームマンション投資の営業の人ってマナー悪い人ばかり
どこで調べたのか知らないけどいきなり社用携帯に営業電話かけてきたので
この番号をどうやって知ったのか、他に保有している私の個人情報があれば個人情報保護法に基づき開示請求したいと言ったら鼻で笑われて切られた

知り合いでも何でもないのにビジネス用SNSにつながり申請してきて
話す時間がほしいとメッセージ送りつけてきた人には厳しく注意したら、もっと勉強したほうがいい、がんばってくださいとか捨て台詞吐かれた

平気で人に迷惑かける人に関わってもろくなことないし2度と連絡してこないでほしい

大迷惑
0307名無し不動さん
垢版 |
2022/12/10(土) 08:24:10.90ID:???
>>305
対応するからダメなんだよ
時間のムダだから
無言で切る
「いらない」と言って切る
で十分
重要なのは、アドレス帳に登録して着信拒否設定しておくこと
0308名無し不動さん
垢版 |
2022/12/30(金) 15:55:51.54ID:A9R9Y0Ta
投資用区分マンションの確定申告の雑費っていくらぐらい入れてます？
3000万と2000万の物件持ってて、それぞれ30万ずつ計上してます。
業者と話しているときは大体1件50万ということを言われてましたが
ネットで色々見て平均的なところで30万の計上にしています。
0310名無し不動さん
垢版 |
2022/12/30(金) 17:42:05.17ID:???
>>308
え、マンションの経費かどうかとか以前に支払い実績のない金額を雑費で適当に入れてるってこと？
そんなの税務署から呼び出されたらアウトよ。
地方への旅行は不動産屋を適当に訪問して名刺でももらっときゃあ投資検討の経費で落とせるかもしれんが、支払いもしてない経費の計上は普通に脱税だろ。
0314名無し不動さん
垢版 |
2022/12/31(土) 14:08:20.56ID:OY3b5XTF
自己アフィリエイトで面談とかで報酬貰えるのがあるけど、販売価格をかなり上乗せしてるからできるのかな？
0315名無し不動さん
垢版 |
2022/12/31(土) 14:20:22.54ID:bZswPqfv
ワンルームマンション投資の勧誘が多過ぎ
確実に利回り８%超えるなら考えるんだけど
0317名無し不動さん
垢版 |
2022/12/31(土) 18:40:20.49ID:OY3b5XTF
>>315
逆に相当ヤバい物件だよ。
0319名無し不動さん
垢版 |
2023/01/01(日) 10:44:38.83ID:27e7gnsu
原状回復費用20万円だって。
ぼったくりを疑う。
0322名無し不動さん
垢版 |
2023/01/23(月) 11:49:44.33ID:hVIw/Oqx
>>307
自分はウチに5回ぐらい来て、その後は逃げ回った。
4年前で千住大橋で新築、ペンシルで3200万円。

商売は安く買って高く売るが基本なら無いな、と感覚的に思った。

電話出ない、居留守は一度ぐらいはしたかな？
向こうは金ヅル捕まえて必死だから話す価値ないし。

やはり簡単に売れないから飛び込みしてるんだなと。
0323名無し不動さん
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2023/01/23(月) 12:26:15.52ID:7IY0K5cx
【水俣病】　被害者が死ぬのを待つ環境省　【銀歯】
://rio2016.5ch.net/test/read.cgi/nanbyou/1575029903/l50
0324名無し不動さん
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2023/01/23(月) 14:14:46.85ID:???
都心の良いワンルームを販売をしてる業者ってどこかね？
0325名無し不動さん
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2023/01/27(金) 12:30:48.89ID:4BtXYk7y
ワンルームは現金買いで8％あればギリギリセーフ
ローンならローン外、論外ってこと
あはははは

まじローンで8％以下で買ったとしたら
ずっと赤字、数年後には埋まらなくなるよ
はやく手じまいすることを勧める
0326名無し不動さん
垢版 |
2023/01/27(金) 15:15:22.48ID:???
ワンルームで8%の物件なんて今はないのでは。
お知り合いを入居させて高い家賃で契約して表面利回りを上げるにしても8%だと疑いを持たれてしまうレベル。
0327名無し不動さん
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2023/01/27(金) 20:32:29.19ID:hqmmpHgH
新築で表面利回り10%は無いと利益出ないよ
0328名無し不動さん
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2023/01/27(金) 22:10:38.20ID:???
それはわかったけどそんな物件ないでしょって話
0329名無し不動さん
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2023/01/29(日) 00:37:25.02ID:BNEb3pjb
しかし今はクソ物件しか無いな。
買ったら絶対損する物件しかない。
13年前に当時築19年の川崎市の駅近中古ワンルーム、
空室状態で600万円、諸費用含めて約640万
表面利回り10.4%(広告掲載の想定利回りは11.0%)で即金で買ったが、いい時代だった。
あの頃なら利益出せた。
しかも最初の入居者が13年ずっと住んでくれてる。
管理費や手数料や税金やら差し引いたキャッシュフローが
年間40万くらいあるから、13年で520万の累計キャッシュフロー。
あと3年で初期費用640万全額回収できて、それ以降のキャッシュフローは全部利益だ。

今の物件相場だと、築32年になってるけど売却すると700万くらい。
売却しても利益出るわ。
逆に、今築32年700万、表面利回り8.9%で買っても絶対損するわ。
0330名無し不動さん
垢版 |
2023/01/29(日) 00:39:50.73ID:BNEb3pjb
640万で買って520万のキャッシュフロー得て、売却価値700万とすると、
だいたい2倍近い利益を得たことになるが、
2010年の日経平均は10000円くらいだったわけで、今は27000円なので、
640万で株買っておいたほうがずっと得だったな。
配当も得られるわけだし。
株だったら3倍になってたわ。
0331名無し不動さん
垢版 |
2023/01/29(日) 00:42:24.34ID:BNEb3pjb
不動産投資は儲からん。
不動産の価格が上がる前提で不動産投資するなら、
株買ったほうがずっと得だ。
0332名無し不動さん
垢版 |
2023/01/29(日) 08:26:42.94ID:UbJxns/L
５年前、絶対儲かるからとワンルームマンション投資を勧められて、俺は、海外株式インデックス投信にするからどっちが儲かるか見てみようと言ったのを思い出した
0333名無し不動さん
垢版 |
2023/01/30(月) 04:46:02.48ID:???
山内さんって会社辞めたのね
副社長までになったのにね
CF○ッツは辞める人多いよね
最新の「購入する前に絶対に見ておくべき～」はこれからの人には良い動画だよね
0334名無し不動さん
垢版 |
2023/02/01(水) 13:46:20.36ID:lSJ31QHz
>>332
不動産は銀行が種銭を貸してくれるのが利点
貯金ゼロのリーマンが資産10億負債8億とかのメガ大家になれる夢がある
0335名無し不動さん
垢版 |
2023/02/03(金) 07:28:40.23ID:19I3fITr
>>322
5回くらい自宅に呼んでから断るのはキツそう
人間関係出来てしまってるし悪徳営業だとこんだけ時間使ってるのに契約しないのかと逆ギレしてくる可能性もある

初対面のときに何をどう切り返されても、お断りします（特商法再勧誘禁止や業法違反）、お引取りくださーい（不退去罪）、と丁寧に言ってガチャ切りかドアを閉めるのが結局お互いにとって一番良い断り方
0336名無し不動さん
垢版 |
2023/02/04(土) 07:55:42.69ID:Aq4KhxmH
https://news.yahoo.co.jp/articles/43e37ff75eb4c87e36e24f0afea7c6dc764346a2
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世間知らずの代名詞、公務員・教師には重点的に営業するんだよな
ナニワ金融道そのもの
0337名無し不動さん
垢版 |
2023/02/07(火) 08:41:20.71ID:WLJ3P6gp
徐々に資産を蝕んで行くんだよな。
癌みたいな投資だと思うわ。
0338名無し不動さん
垢版 |
2023/02/07(火) 11:09:11.75ID:FvBl/x6b
松田展崇容疑者、ググレ、顔見ておけ、笑える、こいつロリコンか？聞いてみろ。キモいバカ
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