中古戸建ての話しろよ! Part.7
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>>899
庭はいらないが、建蔽率、容積率の高い土地には住みたくないな。 ま、5坪程余計に買えば、同じ建物面積は稼げる
A 25坪に容積200% 30坪の家を建てる(実際150%程度)
B 43坪に容積80% 30坪の家を建てる(目一杯80%)
Aは坪単価250万で25坪で6250万
Bは坪単価200万で40坪で8000万
※ある特定の地域を想定しています
同じ居住空間を得るために1750万余計に掛る一低が人気なはずがない
別に一低に限らず、商店が少ない静かなところはいくらでもある >>902
駅からの距離が同じなら間違いなく後者を買う。 >>901
40/80だともれなく60%の庭がついてくるんだが? >>904
40坪なら駐車スペース2台分作っておしまい。
無駄に広い土地はいらないが、
ペンシル戸建やマンションが建つような用途地域は嫌だわ。 自分の家の隣にペンシルが建ったらいやだから、一低がいい。 一低にペンシル建てちゃいけない法はない
むしろ斜線規制のせいでペンシルだらけ ん?
高さ制限と斜線制限が厳しいから三階建は建てられないに等しいぞ。
100坪クラスの敷地で天井高低めにするとか
傾斜地で地下1階地上2階にするとかみたいなこと例外ケースを除いてね。 >>904
庭を付けたければどの用途地域でも好きなように付けれるが? ずっと2800万で売りに出てて7月末から2550万に値下がりしている物件があります
築後19年です
ちなみに同地区で新築未入居(2017年2月築)が3300万であります(土地建物ほぼ同一u)
築1年未入居が3300なら、築19年は2100〜2300くらいが妥当じゃないかと思うのですが、
この価格交渉は無謀でしょうか?
ちなみに7月末からまだ売れ残ってるってことは、やはり高いんだと思います・・・
リフォーム履歴は、キッチンと洗面所とフローリングはそのまま
外壁と1階のトイレとユニットバスとクロスが交換されています
ただし、退去後に交換したのか住んでる内にやったのかは不明
割と綺麗って感じで、実は5年前にやってるのかもしれません 築19年を2550で買う”くらいなら”
築1年未入居を3300で買った方が”マシ”と思ってます
とはいえ、3300も実際の相場から200しか下がってないので
売れ残りで200値引きもなあ。。って感じですし、
元々中古探してるのは、資産価値の目減りが少ないからです
築19年2550だと、めちゃ目減りしそうで・・・ 物件見てないから雰囲気で言うけど大体建物ってのは1800万くらいのもの
そこから逆算して土地1500と想定
で、築19年?が上物1050???売れる訳がないw
無駄な時間使うくらいなら他の物件探したら? >>910
普通に2100万で指値してみたらいいじゃん
めっちゃ気に入ってるけどリフォームしたいとこあるから安くしてくれ指値通ったら絶対買うローンも心配ないとか言いながら
俺は6800万で売りにででたやつがじわじわ値下げて6200万くらいになった時に5850万で指値して結局5900万で買った >>913
6000万クラスになると300万くらいは軽いでしょ
重み的に
そもそも坪単価の相場が毎月10万くらい平気で動いてるし 中古リノベってうまくやらないと費用かさむよな。
結局新築建売と変わらない値段になったりする。その分内装にこだわれたり、水回りに金かければ快適性は増すんだけど
新築建売と中古リノベの比較は、軽を新車で買うか、プリウスを中古で買うか(ベンツとまではいえない)って感じだな >>845
だから何?売主からしたらどうでもいいことだぞ 築浅中古戸建が割高なので、飯田グループが建てた新築を考えてる
地元の不動産屋では仲介手数料を値引きしてくれないらしい
仲介手数料無料を大々的に謳ってる会社をネットで見つけたが、そこから買って大丈夫だろうか
都下の新築建売はほとんどが飯田の地域で予算3000万 探せば割安な物件もあるよ、と書こうとして、本人にとって何がをもってして安い高いなのか難しいよなと思った
構造、築年数、設備、立地
俺は私道、不整形地が嫌
するとそれなりな上物のついた物件を探せば良くて、もともと木築も嫌だったのでRC造をかなり安く売ってもらえた
条件の精査は大事ね >>905
40坪40/80だと24坪余る。
駐車スペースはゆとりもって
2.5×5×2台として、7.6坪。 車通勤やど田舎でなければ2台いらんし、
40坪に16坪の家なら、25坪に16坪で充分。 俺の場合、道路が西側にある物件はいやだ。
西日がもろに入るし、午前中は日が差さなかったりするから。
前に住んでた場所で道路が西側の家は日当たりが悪くて悲惨そうに見えた。
あと、南側が道路でなくても、隣が平屋だと日当たりは悪くない。 >>920
隣家との間は?アプローチは?
2.5m×5mの駐車場なんてギリギリすぎだよ。 >>921
建蔽率60%超えているような土地はゴミ。
容積率も高さ制限も緩いから日当たり最悪で住民層も決して良くない。
50%/100%の一低で角地緩和で建蔽率60%ならいいけどね。 専任媒介の物件って値引きキツイ?
見に行ったところが専任媒介で、契約すると両手取引になるから、
積極的に交渉を上手くやってくれるかなと思ったんだけど、
逆にこっちが交渉されてしまった・・・売る側からしたら、
「専任媒介で出させてやってるんだから、グダグダ条件付けずこれで売って来いよ」
って気持ちがあるんだろうか??
そうなればもう交渉どころじゃないし、もちろん提示条件に対してこちらが
満額回答出来れば良いんだけど・・・ちなみに専任の契約期間が今月で満了するらしく、
より積極的に話をまとめてくれるはずだと思ったんだけどなあ
結構相場より高いのは不動産屋も認めてた
だけど売主が値下げを全くしないらしい
少し割高くらいなら買っても良いかなとも思ってるんだけど 売るのは売り主だから売り主が値下げする気がないっていうのならどうにもならないだろ 普通は両手狙いで売り主説得するしな
意思の強い相手なんだろう
時間の無駄だから次探した方が良さそう >>923
随分広いと思うけどね。
一般的な駐車場サイズ考えてみろ。
>>924
都内東側の一低なんて、
ほとんど相続で、アホなボンボンばかり。
妻はセレブ気取りでどーでもいいこと周辺と競ってる。
子供にユニクロなんて着させたら村八分。
それより、5000-6000万ぐらいで買えるエリアだと、
普通のサラリーマン層で、
妻も企業勤めしてて常識的な人が多い気がする。 都内東側??
大和郷あたりまでならいいが、
それより東側は災害リスクが高い微妙なところばっかりじゃね? 火災と液状化で地盤改良済杭打ちヘーベルハウスしか残れなさそうなのにな 専任だと力入れて売らざるを得ないし、その分広告費や人件費が余計にかかる
売主の希望額が高すぎる場合は専任断る手もあるのかな?
不動産屋からすると儲けが薄そう
良い物件なら良いんだろうけど 専任 一般に限らず、売主の考えで結果はかなり変わると思う。
余裕なら何年でも同じ値段(もしくは不動産屋から取り下げ)、売り急ぎならすぐに食いつく。
これは運とタイミングしだいのレベル(現金が最強)。
売主がどのような人か探れば作戦も立てれるかと…。
売るほうからの経験からすると、専任だからよい…ということはあまりなかったかな。
専任だからがんばる…ということは無かった。
例えば地元に特化した不動産屋だと、レイン図にも出さずに両手狙いだったしww
(他の不動産屋からの密告で判明したよ、売主からするとレイン図に出しているかもわからんよね。
書類上は出していることにしてるみたいだけど…)
面倒だけど、一般で競争させたほうが良いと思った。
一般人の不動産の売買なんて、一生のうち2回あるかどうかでしょ。
不動産屋が専任にこだわるのは自分の思い通りにコントロールしたいだけ。
プロから見れば、赤子の手をひねるような物ww >>874
リセールの為に生活の質犠牲にするとかアホかと。
汚い路面とカラスが迎えてくれる朝なんて嫌だわ。
うちは第1種低層エリアの公営運動場前だから周り綺麗だし朝は気持ちが良い。 一種低層も駅近なら普通にリセールは望める。
駅近の一種低層で人や車の通り道になっていない所は
生活の質も資産価値も両立できて最高だよ。 駅近とかうるせーやん
駅から10分は離れていたい
年取ると不便?
歩くと健康的になる 駅からの距離と静かさは直接は関係ないよ。
駅から近くても人や車の通りの少ない道沿いなら静か。
もちろん、駅から直線距離で100mとかの近さだと
窓を開けると駅のアナウンスが聞こえちゃうけどね。 新築で同等以上の設備のものがすぐ近くで
土地900/建物1650/エクステリア150合計2700で建てれます
同じ地区で、築20年だとお前らなら幾らと見ます?
現物見ないと分からんよ!!ってのは重々承知してますが、参考までにご意見下さい
個人的には1500かなぁと思いますが、2000万近い価格設定で困惑してます
これならいっそ新築建てた方が良いんだけど、お金がなくて… >>936
駅近でも歩こうと思えばいくらでも歩ける
「歩くこともできる」と「歩かざるを得ない」では精神的ストレスがまったく違う 自動運転も公共サービス、商業用がメインみたいだから郊外持ち家派のアテが外れたようだな
コンパクトシティや都市部一極集中で「郊外の老後は詰む」があたりまえになるだろう
交通加害者にでもなろうものなら、金銭補償を保険で賄っても人生半分詰むからな >>934
土日祝日は窓開けると騒がしそう
窓開けていると土埃が多そう >>938
俺なら、1200で刺してダメなら諦める。
つか、どうしてもこの物件でなければダメな理由がなければやめておけ。
ぼったくり価格設定する売り主も不動産屋なんてろくなもんじゃないよ。 >>936
歳とるとそもそも電車で遠出しないから、
駅からの距離関係ない。 >>942
1200ってことは、上物300の評価ですか?
ちょっと無謀じゃないです? >>943
え? 普通は逆じゃない??
子供がいなければ電車移動がメインになる。
長時間の車移動は疲れるしね。
羽田まで車で行くというのはあるけど。 例えば安比までスキーに行くとして車で行く?
普通は新幹線で盛岡まで行って、そこからバスかレンタカーでしょ。 >>947
距離によるが、老後にスキーは考えないな
それにレジャーと日常は頻度が違う 老後といっても60そこらはまだ元気だし労働から解放されたばかりで一番羽を伸ばしたい時期だぞ
この年代にこそ駅近は特に人気 デパートとかに買物に行くのも車なの?
面倒すぎでしょう。 >>938
築15年で上物500万設定の中古注文住宅を去年買った。
そこは最近外壁塗装したからその分付加価値ついたと思って納得したけど、築20年で上物1,000万ってのは一般的に高いよね。
あとはリフォームするつもりならリフォーム費用も総合的に考えてお買い得かどうか判断したほうが良い
・外壁塗装を最近行ったかどうか(していれば100万浮く)
・元注文住宅か建売か(耐震などの仕様に大きな差がある)
・間取り変更が必要か(するかしないかで数百万違う)
・水回りの設備は最新か(これもするかしないかで300万くらい変わる)
・その他(ペアガラスかどうか、太陽光、断熱材の有無等)
これらが全て好条件であれば上物1,000万でもお買い得なこともあるかも。ものすごい稀だとは思うが >>950
どのへんが?家の目の前で乗って、空調効いた車内で家族と談笑しながら移動して、駐車場入れるだけだが? 築20年の木造なら元値の8割は安くなってないと買いたくないな >>952
時間が掛かる
駐車場が空いていないリスクがある
駐車料金が掛かる
酒が飲めない
もちろん大物を買ったり、駅から離れた場所に行くなら車を使うが
基本的には電車移動のほうが早くて安くて確実で便利 田舎もんの買い物なんて、車でイオン行って帰るだけだろ?都会もんと田舎もんでは生活スタイルの価値観が全然違うから話し合うだけムダ。 日常の生活の為にわざわざ混雑する電車に乗りたくねーわ
ガキが騒ぐし
車は渋滞しても音楽聞いたり会話したり快適 >>954
かかる時間は場所による
駐車場は買い物すれば大体かからない
駐車場が入れないような混雑時間は中も混んでいて不快なので避ける
酒を家族がいて毎回飲んだりしない
やっぱり移動の圧倒的な楽さには変えられない。電車なんて他人と密着する不快な乗り物はキツイ。 >>958
場所によるが、よほどの田舎じゃなければ田舎の方が速いケースの方が多い >>951
外壁は塗ってますね
ユニットバスとクロスは新しめには見えるけど、新品ではなさそうです
替えなくても良さそうなのでそれは浮きそうは浮きそうだけど、
だからと言って新品じゃあるまいし、全額負担するのも何か釈然としない
ユニットバス70万の8掛け、外壁塗装100万の9掛け、クロス50万の8掛けは負担しても良いかな
+200万ってところかなあ
土地900 上物500 リフォーム分200でMAX1600、希望1500って感じです
強欲ですかね・・・
全体的に他の物件も全部高めで、交渉で下げるスタンスなんでしょうけど、
その物件は一切値下げしないそうです
他の物件は?ってところですが、時期が悪いのか築20年以内の物件は少なく、どれも2000万近いです
SUUMO掲載の築20年以内で一番安いのが2180万で、今回の2000万の物件はSUUMOに載ってません 電車=満員電車っていうイメージなんだろうな。
駅と行き先によるけど、休日の電車なんて満員になることはまずないし、座れることも多いのにな。
運転しなくて良いから移動中も有意義な過ごし方もできるんだけどな。 電車のシートとか汚いだろ・・・
よく座る気になるな >>960
築15〜20年の建物は、値段が手頃で、大きな改修の必要がなく、住宅ローン控除も無条件で受けれるから人気なんだよな。良いの出たらすぐ売れちゃうから、今ネットで出てる物件は基本売れ残りと考えた方が良いかも
とりあえず、今お前さんが検討してる物件に指値出すついでに、不動産会社なり、物件探しも請け負ってるリフォーム会社に予算伝えて相談してみたら?
オレはリフォーム含めた総予算をリフォーム会社に伝えて、「物件探しはあまり急いでないので、予算内に収まる好条件のものが出たら教えてください」ってお願いして探してもらったよ。もちろん自分でも並行してネットで探してたけどな。 ああ、ごめん、不動産会社にはもう行ってそうだね。
割高だとは思うから、希望の値段で落とせなかったら、じっくり待っても良いと思うけどね。自分は探し始めてから半年かかったよ 電車のシートが汚いとか言ってるやつはよくお金をさわれるな
その理論だとエスカレーターの手すりも飲食店の椅子も全部きたないぞ 家の値付けって難しいよね
取得価格から耐用年数比で出してリフォーム代乗せるとかなり割高な物が出来あがる
でも耐用年数比では実際ないからね
車を考えたら良い
毎年均等には下がっていかない
まず取得した瞬間に3割下がる
家も同じだよね
新築という一番気持ち良い部分を享受してるんだからそれは割り引いてほしいと買う側は考える物
更に言うと20年前のミドルグレードの設備は、今のローエンドだからなあ
基本、再調達価格で検討したいところ
ただ売る側はそうは思いたくないみたい >>963
レスd
まさに大きな改修が必要なく、値段が手頃だからこのあたりを狙った戦略ですが、
値段が手頃ではない・・・
段々と感じは掴めてきました
近隣で築55年の家が出てましたから、それが土地代ー解体費と考えると色々逆算出来るようになってきました
やはり
築20年=上物1000万
築25年=上物700万
築30年=上物500万
築35年=上物300万
みたいな雰囲気ですねえ 掲載価格は掲載価格
どうせそんな値段じゃ売れてないんでしょ 総合的なコスパでいうと、中古住宅は建売に敵わないと思うよ。建売並にリノベーションしようとすると新築と変わらない値段になるし。
環境悪くても安い値段でどうしても戸建てが欲しいっていう人と、注文住宅ほど金はかけられないけど、建物の基本性能や外観を犠牲にして特定の部分にこだわって(内装や水回り特化とか)リノベーションしたいっていう人しか手を出すべきではないと思う >>967
築20年上物500万で買えたのは幸運だったのか
販売価格から数十万円しか値引きしてないんだけどね。 築20年で上物0円の物件もまれに売りに出るよ
一昨日もat homeで1件売りに出たけど1日で売れてて笑った >>969
だから中古が売れないんだよな
今のローコストは昔の贅沢な設備レベルはあるし
ローコスト住宅で簡単に長期優良取れるからなぁ >>967
差し支えなければお住まいの場所を教えてもらえませんか? 浜松市です
リフォーム履歴の問い合わせをしました
2014年頃にユニットバス
2015年3月に外壁とクロス
のリフォームをしたみたいです
2017年2月まで住んでて、もう一年半買い手が付いていないそうです
当初売り出し価格は2230万
5月1日に1998万に値下げしたそうです
もう一切の値引きには応じないとのこと…
1999年7月完成です
住宅ローン減税が受けれる築20年のリミットがあと9ヶ月
そうなると更に売れなくなるでしょうから、ここらで一発1600なら前向きに検討するのですが 一切の値引きには応じないと宣言されてるなら諦めろよw
それか1998万で買え 諦めれ
値下げして5ヶ月も売れてないのにもう一切の交渉不可とか、もう下がらんよ
多分抵当権とかの関係でギリなんだろ
35年フルローンなら、19年で下手すりゃ半分は残ってる
19年前だと今より地価はまだ5割くらい高かったし、建てる時にちょっとボラれてたら3500〜4000くらいにはなったんだろ それ多分永久に売れないなw
しかしローンが残ってるなら残ってるで、売れなくて困らないんだろうか?
固定資産税だって負担しなきゃいけないし やはりそうですか…
新築で再検討しようと思います
負担が増えるのと資産価値の目減りを天秤に掛けて考えてみます
ちなみに5月いっぱいまで情報誌に載ってたけど、それ以降は載せてないみたいです
売主不動産も音をあげたのかな >>980
それが良いと思う
意外と知られていないけど、1999年のミドルクラスより今のローコストの方が性能が良い
何度も言うようだがw
その1999年に出来た家レベルを今建てるのに必要なコストは恐らく1300万くらいだろう
もっとグレード落せば30坪の家は1100万で建つ 電車のシートが汚いとか言ってる人は、中古住宅なんて無理だと思う。 電車のシートが汚いとか言ってる人は、車の走行音とか上下階の足音や人の声とか
気になってノイローゼになり、購入して数カ月で売りに出すタイプだろ 電車のシートとかつり革、エスカレーターの手すり、公衆トイレの便座とか
世の中いくらでもあるけど、抗菌に体が慣れれば慣れるほど生物としての劣化していくからな
鈍感力っていい意味で大事だわ でもまぁ、他人が一度でも触ったものは絶対に触りたくないという気持ちは分からんでもない
潔癖ではないけど ボットン便所から人生が始まった世代からは考えられんな 綺麗ではないが、まあ普通に座るよな。
ただ狭い所に不特定多数が大勢が居るんで、これからの季節は風邪やインフルに要注意だよ。マスクと移動後の手洗いアルコール除菌はやったほうがいい。 最近は潔癖症の人が多い
トイレも直接座らなくて敷くシート用意してある 中古なら15年ぐらいの鉄骨かなあ。
とりあえず簡単に手直しして5年ぐらい住んで、大規模リフォームだな。 築14年上物価格600万円、土地価格3500万円で買ったよ
リホームしないで住めるくらい、とても綺麗だった
住宅診断も問題なしで5年間の瑕疵保証にも入れた
ハウスクリーニングとコーティングだけやるつもり
相当、得した気分だわ 今日は最近購入したボロ家の掃除で大変だったw
DIYの事で頭がいっぱいだわ。 簡単な計算法教えておくわ
(物件+リフォーム代)÷240
これが近隣中古一戸建ての賃貸と同じくらいならまあまあの買い物
ただしこれでもまだ修繕費や固定資産税の分だけ賃貸がマシともいえるが、
これで利回り5%での購入に近い感じになる
理想は
(物件+リフォーム代)÷180が家賃相場に近くなること
こうなると掘り出し物
または÷240で出た数値が家賃相場の8割くらいなら掘り出し物
逆に(物件+リフォーム代)÷360が家賃相場に近い、または÷240が家賃相場の1.5倍近くなれば、
それは売主 or リフォーム屋のどちらか(またはその両方)にボラれてると思って良い
ただし首都圏は当てはまらんからな
首都圏は3%利回り上等だから 地方です。
築5年の戸建が、土地建物含め新築時より1000万引き
新築時3500万長、いま2490万
なんですが、買いでしょうか?
売る、資産として考えるつもりはなく住み潰す気です。
立地および家自体は気に入ってます。
家は、長期優良ではないですが、
エコ住宅で新築時にフラットS5年を取得しており、
耐震等級3です。
坪数は、土地が80、建物が40です。 お前が金出してお前が住むんだろ?
気に入ったのなら買えよ >>994
安いのは安い
中身次第じゃね?
5年でボロボロってことはないだろうけど >>989
除菌ティッシュ、除菌クリーナーを多用し過ぎて?いた芸能人がいたが、
番組の中で「体が菌に対する抵抗力が無くなるので、止めた方が良い」と出演していた、
医者から注意されていたよ。 でもそれだけ安いとライバルに先越されないようにね
良い物件なら手付けを打っておく手もある
ただ自分都合で破棄すると返却されない場合があるから注意
普通、30坪の上物だと再調達価格1800
40坪の上物だと再調達価格2200〜2300
通常、坪数が増えると坪単価は下がる
風呂やキッチンが1.3箇所ある訳ではないし
2200の上物が5年で1200は安い
普通は7掛けとしても1500はするんじゃないかな
あと他の人の意見も聞いてみて
個人的には5年で55%はかなりお得に見える ここで聞いた結果で判断するのか?
チャレンジャーだなww
1000万の根拠は何だと思う?
五年で住みたくなくなる使い勝手かデザインか?
地価のトレンドはどうなのか? レス数が1000を超えています。これ以上書き込みはできません。