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築40年以上の中古マンション9
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0588名無し不動さん
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2018/07/01(日) 14:52:08.84ID:???
近所の某ニュータウンは築40年だけど分譲時の2倍くらいの値段になってる化け物
管理が行き届いてて建て替えずに100年を目指すと真顔で言ってるよ
0589名無し不動さん
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2018/07/01(日) 18:47:05.65ID:???
>>588
元が当時駅遠い3桁台の分譲なのかな

これから昭和の建物とか既存不適格も建て替えしなきゃきけないからそれに向けて法律変わるわな
高輪小学校から新駅までのところはﾎﾞﾛばっかで一種住専の網もかかってるし
グランパームスから東芝と野村の研修所や慶応寮幼稚園あたりは特区で再開発するとかいってるわ
航空制限で高い建物が建たないらしいが
0590名無し不動さん
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2018/07/01(日) 18:47:08.59ID:???
>>588
元が当時駅遠い3桁台の分譲なのかな

これから昭和の建物とか既存不適格も建て替えしなきゃきけないからそれに向けて法律変わるわな
高輪小学校から新駅までのところはﾎﾞﾛばっかで一種住専の網もかかってるし
グランパームスから東芝と野村の研修所や慶応寮幼稚園あたりは特区で再開発するとかいってるわ
航空制限で高い建物が建たないらしいが
0591名無し不動さん
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2018/07/03(火) 04:06:13.59ID:???
安く仕入れた物件は今が売り時
売り抜きに失敗しないようにね
0593名無し不動さん
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2018/07/05(木) 12:26:57.70ID:qwxuwQZ7
>>587
お年寄りが、傷んだ部分だけリフォームして
住むなら、古くても問題ない。
特に駅近い、繁華街近い、上層階で、静かなどのメリットの多い物件なら
特に値段に寄っては、人気があるでしょう。
0595名無し不動さん
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2018/07/06(金) 11:15:58.18ID:???
都心の駅近は40年超えだらけだからね。いい場所には70年代にもう建ってる
0597名無し不動さん
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2018/07/06(金) 22:50:26.96ID:???
そうなんだよね
駅近から建ち始めるから古いのばかりで浅くても築30年とか
築40年50年60年に向けて購入時に何に気を付けるべきか
0598名無し不動さん
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2018/07/06(金) 23:34:47.73ID:???
>>597
築15年くらいから徐々に管理状態で劣化差が出てくる
空室が多かったり年数の割りに見た目がボロく古く感じるマンションは大体良くない
0600名無し不動さん
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2018/07/07(土) 20:48:55.67ID:AwiD7vTu
駅近築30年管理行き届いてる3階微妙に日当たり悪い物件と築15年駅遠い管理微妙8階日当たり眺望良好 双方共に同じような間取りどっちが買いかな
値段はほぼ同じ
0601名無し不動さん
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2018/07/07(土) 21:00:57.88ID:???
築36年のマンションで、新築時9000万、今の査定が9300万。
買った人は損したんだろうか、得したんだろうか。
値上がりしていても、貨幣価値自体が36年前とは違うのでよくわからん。
0602名無し不動さん
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2018/07/07(土) 22:47:19.34ID:???
>>601
損得って何と比べるかだよね
ローンで買ったか現金で買ったかにもよるけど仮に買わずに貯金なり株なりで運用したプラスと家賃のマイナスを計算してみたらわかるんじゃないの
0603名無し不動さん
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2018/07/07(土) 22:57:59.44ID:???
これなら計算しなくてもすむじゃん。
只あの当時はリノベがなかったので？
古いと急激にマンション価格が下がった
そこが誤算だよ
買った当時で予想しろと言うのが無理
0604名無し不動さん
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2018/07/07(土) 23:13:04.33ID:???
>>600
どの様に日当たり悪いのかにもよるがその条件なら駅近だろ
駅遠の管理微妙で築15年って1回目の大規模修繕が控えてるし
0606名無し不動さん
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2018/07/08(日) 01:59:03.26ID:???
駅近低層階は眺望とか日当たりなんかを望んではいけない
資産価値と利便性を重視する人向け

駅バス（徒歩20分以上）で例えば1低住エリアを見渡すエリアとかで初めて眺望や日照を望める
安さと不便さを相殺できればその方がいい
0607名無し不動さん
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2018/07/08(日) 05:53:27.62ID:k3zDi6z6
>>606
すると、駅近（徒歩１０分以内）高層階（少なくとも１０階以上）は眺望とか日当たりなんかを望んでは良いの？
で、築古でも、一千万円前後ならＯＫ？
0608名無し不動さん
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2018/07/08(日) 08:19:12.44ID:???
駅から遠くなくて1千万前後の物件は買わない方が良いと思う
スラム化リスク高すぎかと
0609名無し不動さん
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2018/07/08(日) 12:27:08.73ID:???
>>607
駅近1000万なんて、ワンルームでなければ、ど田舎
ワンルームでも、微妙な立地か超狭小
買うべきじゃない
0610名無し不動さん
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2018/07/08(日) 13:38:11.44ID:bTLkQpcb
>>604
3階マンションって前の建物より低いから目の前は壁で、まどを開けると排ガスも入ってくるし部屋の居心地は落ちると思う。逆に8階だと高すぎず眺望は最高で窓を開けっ放しでも気にせずに休みの日は最高な感じ
15年の方は少し掃除が行き届いていない感じだったけど単に管理会社の掃除負担をケチっているのかもしれない。管理費が6千円ほど安かった。
確かに大規模修繕はこれからだしどうなるのかいまいち良く分からない。
逆に30年の方は大規模修繕既に終了している模様
金額は同じだけど駅遠い物件は敷地内に駐車場があり駅近はよそに借りなければならない。そこもデメリット
自分も駅近の方が良さげだがどうせマンションに住むのならできれば高層階に住みたいので思案中...
0611名無し不動さん
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2018/07/08(日) 14:11:34.09ID:???
2～3億程度だせばとりあえず住める程度の家は手に入るよ
0612名無し不動さん
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2018/07/08(日) 17:22:48.04ID:???
>>610
どこに住んでるかによって変わるけど8階なんて、隣のマンションしか見えないだろ。
だいたい10階から14階のマンションだらけで角地にはタワマン立ってるだろ。
0613名無し不動さん
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2018/07/08(日) 17:25:28.35ID:???
このスレ住人に２億どころか、５千万円でも出せる奴なんか数少ないだろう。
0614名無し不動さん
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2018/07/08(日) 19:37:30.29ID:???
>>600
管理は大事だけどなあ
友達のマンションの売出し中は前者に近いけど
日が当たらないから冬は寒いってよ
でも売り出すと割とすぐ人が入ってるみたいで
空き室見たことないよ
0615名無し不動さん
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2018/07/08(日) 20:07:30.41ID:k3zDi6z6
>>587
＞40年越えは再開発、建て替え狙いしかないでしょ


建て替え狙いとは、将来の建て替え前提で、その権利確保狙いでの購入と言う事？
0616名無し不動さん
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2018/07/08(日) 20:35:31.77ID:???
>>615
そんなに甘くはない
買う前に理事会、総会議事録見て判断
0618名無し不動さん
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2018/07/09(月) 17:21:12.60ID:zD4u2xjP
>>609
都内の良い場所で、徒歩圏、高層階、管理万全
そして一千万以下なら、築古物件でも購入検討します。
0619名無し不動さん
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2018/07/10(火) 00:00:27.46ID:???
そんな物件あったら何かの罠としか
事故物件でもそんなに安くならないんじゃないの
0621名無し不動さん
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2018/07/10(火) 06:59:33.30ID:???
新小岩に43㎡　築49年　徒歩5分　1100万てのがあった

まったくおすすめできんが
0629名無し不動さん
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2018/07/11(水) 00:38:01.69ID:???
配水管錆びてるみたいです
どうしてますか
漏水事故の掲示に戦々恐々
0630名無し不動さん
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2018/07/11(水) 07:39:25.67ID:aFeY7zRC
うちのマンションは地獄のような15年前の配管更新ってのがあったらしく住民はもう建物に対する愛着はない
その更新からまた再更新に近寄ってきてる

容積率超過なので法律変わるの待ち
0631名無し不動さん
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2018/07/11(水) 07:47:03.93ID:???
15年前なら鋼管からステンレスやポリブデン菅に更新してるでしょ
洗浄でいけます
戸あたり10万しない
0632名無し不動さん
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2018/07/11(水) 12:18:42.13ID:???
場所、金額は、ほぼ同じと仮定して、
築２０年で４０㎡と、築３５年で５０㎡だったら
どっち買う？
0637名無し不動さん
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2018/07/12(木) 12:24:37.69ID:???
>>631
専有はポリになったけど共有を直結にしようとしたが
逆止弁がつけられなくて鉄のまま
地獄の更新のあとに今年は地上タンクは廃止したが
高架はそのまま 変な電気の防錆のを水道管につけてたわ
0638名無し不動さん
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2018/07/12(木) 12:47:43.94ID:???
ウチは今年、給水管交換予定
排水管は後回し
0639名無し不動さん
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2018/07/12(木) 16:46:36.21ID:cbq+ru2l
>>619
都内の良い場所で、徒歩圏、高層階、管理万全
そして９００万前後なら、築古物件でも購入検討します。
0640名無し不動さん
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2018/07/12(木) 17:32:24.48ID:???
10年ぐらい前900万前後で大量に仕込んだ
今1500万～2500万で売れているよ
立地が良ければ築古でも買うバカいるんだな
よかった
0641名無し不動さん
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2018/07/12(木) 21:58:54.70ID:???
>>637
気を悪くしたらすまんが、大金かけてなんて中途半端なことに。。。

専有部の漏水について一安心てところは大切な事なのでそれでよしと考えるか
0642名無し不動さん
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2018/07/13(金) 01:33:35.92ID:XU1NvGbL
>>641
一回目の地獄の改装といわれてるのが元々セントラル給湯があったらしくそれを撤去して各部屋に給湯器をくっつけたが古い設計PSが狭くて逆止弁がつけられないとか
風呂場はほぼ強制でUBに改装になってて希望者の部屋はそのときの改装でペアガラス仕様になってるから今時のまどに昭和の流し台
救いどころは今話題の再開発新駅から徒歩一桁で平地駐車場があって土地の持ち分がけっこうあるのが救い
0643名無し不動さん
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2018/07/13(金) 07:54:34.46ID:???
>>642
好立地の築古だからできる改修だな
ダメ立地だと紛糾して、その場しのぎの修繕しかできなくなる
0645名無し不動さん
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2018/07/13(金) 20:12:14.24ID:???
話が変わるがある知り合いからローソンのサンドイッチをとり皮串と焼き鳥貰った。
サンドイッチはしょっぱくて、皮は臭く食えないし、焼き鳥は鳥らしい味がしなかった。
売り物ではない代物。
0650名無し不動さん
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2018/07/15(日) 15:31:50.39ID:???
神楽坂駅 徒歩5分 71.9平米　6300万で安いと思った。40年超えても貸し続けられるかな？とおもいつつ新聞広告を眺めていたら。。。、

定期借地権の物件で2054年　借地期間満了後の更地返還
建物の買取請求不可、期間延長不可　だってさ。

このタワーを取り壊すのにいくらかかるんだろう？
湯沢のタワーリゾマン並みのババ抜き物件かな。恐ろしい

ttps://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FKPV4A06/?lang=en&caseId=1


尚、webページには定借物件であること以外が書いてあるのは見当たらない。
0651名無し不動さん
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2018/07/15(日) 17:20:05.69ID:???
>>650
定期借地権はちらほらあるけど、差し引くと高いなこれ
神楽坂で2003築70平米3LDKだろ、所有権でもちょい安ぐらいの感覚
終了した物件は無いので、実際にはどうなるかは誰にも分からない
月々に管理費修繕積立の他に借地料もかかるし他に解体積立金もあったりする
あとたった35年で解体前提でこの価格は酷い
土地も上物も残らん、仰る通りババ確定
0652名無し不動さん
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2018/07/15(日) 18:03:45.55ID:???
そもそも定期借地権で50年て短いよね
30歳で買って80歳で追い出されるとかキツすぎる
70年住めて割安なら気持ち的に割りきれたり20年住んでもそこそこで売れそうだけど
0653名無し不動さん
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2018/07/15(日) 18:22:07.14ID:???
定借のマンションだと
解体費用は修繕積立金に含まれているよ
0655名無し不動さん
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2018/07/15(日) 19:34:42.72ID:???
>>653
気分の問題だけど、別になってる物件もあった
管理費+修繕積立+解体積立金+地代の4重徴収
0656名無し不動さん
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2018/07/15(日) 19:36:08.90ID:???
>>654
あれはマンション史上一番お買い得だった物件だね
東京都の所有だから70年後も住人に対しての救済措置が出てくる可能性もあるし
0658名無し不動さん
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2018/07/15(日) 22:28:38.26ID:???
>>651

まったくですね。　神楽坂に特別な思い入れがある人以外全く魅力なしと思います。

>>653

修繕積立金8650円/月　ｗｗｗ　ですがね。もし含まれているなら悪くない
0659名無し不動さん
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2018/07/15(日) 22:30:15.42ID:???
>>652

普通はその時の条件交渉次第で更新の可能性が残されているから手を出すわけで、それを”まったくない！”と言い切られて手を出す識者はいないかと。
0660名無し不動さん
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2018/07/21(土) 13:22:35.42ID:???
撤去して新品エレベーター交換のことで
利害関係のない業者に聞いたら
３．－４０００万と言われた
かれは大手しか扱わないからかな
１５００程度だと思ったと言ったら、とんでもないと言われたよ。
0661名無し不動さん
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2018/07/22(日) 00:14:11.87ID:???
マンション雅敘園って容積率余ってそうなくらい大きく見えるけど去年できた旧耐震の容積率緩和使っても難しいもんかね？
0662名無し不動さん
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2018/07/22(日) 18:36:38.95ID:???
>>661
余ってないというか足りてない
既存不適合状態なのでそのまま建て替えると床面積は減る
0663名無し不動さん
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2018/07/22(日) 18:50:33.13ID:???
都内の築40年の賃貸住みだけど来年3月に取り壊すこと決定ですわ
オーナー一家も同じ物件に住んでいるが数年前から表情も悪かったので思い悩んでいたのだろう
2年くらい前から空き部屋があっても募集しなくなったあたりで嫌な予感していたが

転居先を中古買うか賃貸にするか検討するのでこのスレに来た
0669名無し不動さん
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2018/07/24(火) 11:43:05.70ID:???
ないでしょうね。借地の売却ならあるかもしれないけど
0672名無し不動さん
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2018/07/29(日) 12:43:15.98ID:m82lvzUC
築古でも、都内駅近の、ある程度の広さ（２ＤＫ～２ＬＤＫ）の物件なら
リノベーション次第で生まれ変わるから、業者が市場に出る前に
買取をしていて、もうツバ付けてるのではないの？
0673名無し不動さん
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2018/07/29(日) 12:48:23.69ID:1WOOoOYO
susucoin:SXjq2idTq8gqCWsWbhTQt3eLGLrZGgw8xX
0675名無し不動さん
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2018/07/29(日) 21:55:28.95ID:DBbR5oUm
１５００万・２４ｍ２・主駅５分以内・オーナーチェンジ物残年有り　を
現金積んで手数料（司法書士・仲介さん・取得税）コミコミ
交渉で本体価格からさらに入居者退去時リフォーム代（敷金くれるけどね）
設備瑕疵免責・現状引き渡しOKでリフォーム代を売り値価格から差し引いて
８５０万目の前に積んだら売ってくれそうな物件てあるのかな？
１３年購入価格償還目途家賃５５０００/月＋諸々＝最低６５０００/月
0678名無し不動さん
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2018/07/30(月) 06:43:44.13ID:AYlpvDKz
>>676
それが市場に出る前に （売り主から直に）買取をしているという事例？
0680名無し不動さん
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2018/07/31(火) 07:04:17.71ID:CYBPaCTQ
>>679
売主もいつ売れるのか、瑕疵責任を考えたりするよりも
多少値段下げても、現状OK、瑕疵責任無し、直ぐ現金化出来るなら
そっちを考えてしまうからね。
0681名無し不動さん
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2018/07/31(火) 08:08:14.06ID:???
ネットでのさらし物件を大幅値引きで買ったこともある
0682名無し不動さん
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2018/08/01(水) 10:14:04.40ID:???
さらし覚悟で超高値で出しておいた物件を
大幅に値引きされて買われたことがあったが、
売りたい値段よりだいぶ上だったことがある。
0683名無し不動さん
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2018/08/03(金) 08:16:03.49ID:4c/+va1A
>>675
８５０万で売主から買い取りしたとして
幾らでリノベーションして、幾らで売り出すの？
0687名無し不動さん
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2018/08/06(月) 10:05:52.49ID:???
45年ものの最上階の広めワンルームを貸してたけど、今日、退去になった
都心、日比谷線の物件だから入居者募集には困らないけど、今年いっぱいくらい自分で使いたい
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