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築40年以上の中古マンション9
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0514名無し不動さん
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2018/06/16(土) 22:06:38.78ID:lwmFvs0+
老いる団地、地価押し下げ　高齢化で建て替え難航
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO31791860U8A610C1SHA000/
■人口減少、消費も低迷
　「老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすい」

　ＪＲ松戸駅から車で約20分の千葉県松戸市の小金原７丁目。近くに日本住宅公団（現都市再生機構）が
1969年に賃貸を含め３千戸以上を整備した団地がある。10年間の地価下落率は26％。
築40年以上の地域で最大だった。

周辺地域の65歳以上の高齢者比率は３月末で48％と、市全体の25％を優に超す。３月末の人口は10年前より２割強減った。
0516名無し不動さん
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2018/06/16(土) 23:28:08.74ID:???
んじゃゴミ駅とやらをすべてリストアップしてくれ
書ききれなければどっかにうpしてくれ
0518名無し不動さん
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2018/06/17(日) 03:34:19.32ID:76NdRfAh
>> 515
借地じゃない
0520名無し不動さん
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2018/06/18(月) 05:28:39.99ID:uA3FzFQY
同じ借地でも
賃借権と地上権に分かれるのでは？
0522名無し不動さん
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2018/06/19(火) 08:39:36.21ID:???
一見借地物件に見えない借地マンションもあるから注意な
0524名無し不動さん
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2018/06/19(火) 08:59:43.16ID:???
いやーあるんだよ
謄本では所有権になっているけど管理組合が借地料払っている物件がある
0525名無し不動さん
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2018/06/19(火) 10:56:03.32ID:???
秋葉原に借地代払ってるけど
他の借地人からの収入が入る
借地権つき区分店舗あったな
0529名無し不動さん
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2018/06/19(火) 18:42:28.02ID:???
金が無くなって敷地の一部を売却したマンションがあったな
容積率、建ぺい率が満たせなくなって既存不適格になったマンション
激安だったけど調べるとこんな秘密があった
0531名無し不動さん
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2018/06/19(火) 20:24:14.17ID:???
田町にありましたね敷地売って既存不適格になったやつｗ
0535名無し不動さん
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2018/06/20(水) 05:47:01.36ID:mm6lCnwh
>>519
地上権だったら、地主の承諾がなくても、譲渡・転貸できます.
0536名無し不動さん
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2018/06/20(水) 06:45:45.75ID:???
一部借地ってどうなの？
10％ぐらいの借地なら気にしない？
それとも一部でも借地があると資産価値は全借地と同じ？
0537名無し不動さん
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2018/06/20(水) 09:32:21.12ID:???
>>536
マンションの場合は、手間が掛かるのは全部借地と同じで、価格が高くて固定資産税が多くなるから１番損だろ
利用価値から見れば、全部借地が１番得になるが、資産性は低い
0540名無し不動さん
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2018/06/21(木) 05:54:12.32ID:NoN6eOEw
>>535
現在の借地の殆どが賃借権で
地主に対し権限の強い地上権なんて
余り存在しないのじゃないの？
0541名無し不動さん
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2018/06/21(木) 06:09:42.54ID:t/KQPRJM
かなり前に新築の販売マンションで購入後に気がついたら駐車場の敷地が管理会社のものだった。というのが出回った時期があって
既存不適格物件ではないと思うのですが
テレビの報道で見ただけだから曖昧だがその後どうしたかな
0543名無し不動さん
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2018/06/21(木) 08:38:31.16ID:???
ルノアール君で検索すれば登記あがってたような
0544名無し不動さん
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2018/06/21(木) 08:41:33.43ID:???
借地マンションはこういうリスクもあるから買わない方がいい
0545名無し不動さん
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2018/06/21(木) 08:47:12.67ID:???
>>541
秀和のマンションはそのパターンが多いね。覚書締結してる物件もあるみたいだけど。
0546名無し不動さん
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2018/06/22(金) 15:18:57.92ID:cMjsQ1y0
エレベーターの管理会社がやってきて、築30年を超えると基盤の部品が無くなるので覚悟して置いてくれと
言って来た。何てことだ、保守契約を結んでいるだろう。大手はこう言う事を平気でするのか。
0548名無し不動さん
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2018/06/22(金) 18:40:31.69ID:P7pAa5Zr
今はシンドラーの件があるから古いのはリプレースしろって言われるよ
0550名無し不動さん
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2018/06/23(土) 10:15:14.97ID:???
エレベータとかタイルとかキッチンとか
数十年で廃盤にして部品在庫も処分して
やり替えの時に全取り替えさせるアコギな商売を
規制できんもんかんかね
0551名無し不動さん
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2018/06/24(日) 19:58:35.41ID:AB8X1SoO
どんな分野でも電気関係の盤・部品類は仕方がないところがある
0553名無し不動さん
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2018/06/24(日) 21:39:24.54ID:???
金属疲労とか摩耗とかで気づかないの怖くないか？
0554名無し不動さん
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2018/06/24(日) 21:46:15.87ID:???
あとはセンサーなどインピーダンスが高い部品の周囲の汚れを取り除くと良くなる
基板交換しないといけないとか、保守部品がないとかいうのは嘘　
コンポーネント単位で修理すれば直る
0557名無し不動さん
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2018/06/25(月) 03:59:20.82ID:Xj1QMAIS
今部品交換できないのは
昭和の時代のマイコンやIC搭載なんてのだからな
0558名無し不動さん
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2018/06/25(月) 09:46:09.81ID:JD65NLNS
不動産一括査定サイトにて住宅の査定したのだが、その後に、大手、中小を問わず色んな業者から
「是非当社にお任せを！ご希望金額でお客様の物件を売却します！一度お電話下さい！　●▲不動産」と
メールが殺到したのには、参ったね
0561名無し不動さん
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2018/06/25(月) 11:43:16.32ID:JD65NLNS
>>560
では一括査定サイトって、何のためにあるのですか？
0563名無し不動さん
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2018/06/25(月) 12:42:37.32ID:???
馬鹿を騙して安く仕入れるか情報を抜き取るため
0564名無し不動さん
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2018/06/25(月) 12:56:13.80ID:Xj1QMAIS
>>558
そういうのは捨てメール作っておかないと無限に来るからね
0565名無し不動さん
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2018/06/25(月) 13:20:24.81ID:???
そういうのは捨てアド作っておかないと無限に来るからね
0566名無し不動さん
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2018/06/25(月) 14:49:33.26ID:z+Kt1QcR
>>535
確かに地上権付マンションは、地主の承諾がなくても、譲渡・転貸できますが
シェアハウスや民泊営業されるときは、管理組合に相談して許可が出ないと
営業は出来ません。
0567名無し不動さん
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2018/06/26(火) 12:38:48.92ID:pEYA46Zf
>>560
では、売却査定依頼をする業者は、どこに依頼するの？
チラシなどで広告する大手でなく、地元の業者？
0569名無し不動さん
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2018/06/26(火) 17:17:24.13ID:QzdxicOK
>>568
一括査定の業者って、世間でも有名な、電鉄系や、財閥系大手が多くないですか？
0571名無し不動さん
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2018/06/26(火) 22:13:59.41ID:???
1､2年以内に不動産は下がり始めるよ
現状維持か上がるのは都心の限られた範囲だけ
0572名無し不動さん
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2018/06/26(火) 22:28:06.42ID:???
>>571
すでに持ってる人はいいけど一次取得の人は下がる金額とその間支払う家賃との見極めが肝要だね
0573名無し不動さん
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2018/06/26(火) 23:01:19.12ID:???
一次取得で築40年を選ぶのはなかなかクレイジー
0577名無し不動さん
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2018/06/27(水) 23:15:54.32ID:???
>>574
2007年も不動産価格は高かったけど、新築の供給も多かったから築古はそこまで評価されなかったのかもね。
0579名無し不動さん
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2018/06/28(木) 10:17:31.32ID:???
41年で売ったけど、買った人は35年ローンで買ってた。
決済のときその銀行で書類見せてもらったからホント。
自分もそんなことがあるんだ？と思ってたけどホントだった。
0581名無し不動さん
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2018/06/28(木) 11:25:56.40ID:???
ウチのマンションもフラット35いけるよ
築46年だけど
0583名無し不動さん
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2018/06/28(木) 14:24:48.93ID:???
価値があれば余裕だろ
都心40年物全然下がらんどころかここ数年で跳ねてるだろ
0585名無し不動さん
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2018/06/28(木) 18:13:49.02ID:???
例えば住信SBI銀行の住宅ローンは、中古マンションの場合、
「物件の築年数＋住宅ローン借入期間」が60年以内
という条件を設けているので、銀行によりけりじゃないかな
0586名無し不動さん
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2018/06/30(土) 19:33:13.86ID:???
築40年近いマンションを買う場合は、共用配管とエレベーターの更新に注意した方が良い
0587名無し不動さん
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2018/07/01(日) 04:57:34.27ID:???
40年越えは再開発、建て替え狙いしかないでしょ
それができないマンションは朽ち果てるだけで
よほど安く買えれば売り抜けできるけどババ抜き状態だからリスク物件
0588名無し不動さん
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2018/07/01(日) 14:52:08.84ID:???
近所の某ニュータウンは築40年だけど分譲時の2倍くらいの値段になってる化け物
管理が行き届いてて建て替えずに100年を目指すと真顔で言ってるよ
0589名無し不動さん
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2018/07/01(日) 18:47:05.65ID:???
>>588
元が当時駅遠い3桁台の分譲なのかな

これから昭和の建物とか既存不適格も建て替えしなきゃきけないからそれに向けて法律変わるわな
高輪小学校から新駅までのところはﾎﾞﾛばっかで一種住専の網もかかってるし
グランパームスから東芝と野村の研修所や慶応寮幼稚園あたりは特区で再開発するとかいってるわ
航空制限で高い建物が建たないらしいが
0590名無し不動さん
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2018/07/01(日) 18:47:08.59ID:???
>>588
元が当時駅遠い3桁台の分譲なのかな

これから昭和の建物とか既存不適格も建て替えしなきゃきけないからそれに向けて法律変わるわな
高輪小学校から新駅までのところはﾎﾞﾛばっかで一種住専の網もかかってるし
グランパームスから東芝と野村の研修所や慶応寮幼稚園あたりは特区で再開発するとかいってるわ
航空制限で高い建物が建たないらしいが
0591名無し不動さん
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2018/07/03(火) 04:06:13.59ID:???
安く仕入れた物件は今が売り時
売り抜きに失敗しないようにね
0593名無し不動さん
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2018/07/05(木) 12:26:57.70ID:qwxuwQZ7
>>587
お年寄りが、傷んだ部分だけリフォームして
住むなら、古くても問題ない。
特に駅近い、繁華街近い、上層階で、静かなどのメリットの多い物件なら
特に値段に寄っては、人気があるでしょう。
0595名無し不動さん
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2018/07/06(金) 11:15:58.18ID:???
都心の駅近は40年超えだらけだからね。いい場所には70年代にもう建ってる
0597名無し不動さん
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2018/07/06(金) 22:50:26.96ID:???
そうなんだよね
駅近から建ち始めるから古いのばかりで浅くても築30年とか
築40年50年60年に向けて購入時に何に気を付けるべきか
0598名無し不動さん
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2018/07/06(金) 23:34:47.73ID:???
>>597
築15年くらいから徐々に管理状態で劣化差が出てくる
空室が多かったり年数の割りに見た目がボロく古く感じるマンションは大体良くない
0600名無し不動さん
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2018/07/07(土) 20:48:55.67ID:AwiD7vTu
駅近築30年管理行き届いてる3階微妙に日当たり悪い物件と築15年駅遠い管理微妙8階日当たり眺望良好 双方共に同じような間取りどっちが買いかな
値段はほぼ同じ
0601名無し不動さん
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2018/07/07(土) 21:00:57.88ID:???
築36年のマンションで、新築時9000万、今の査定が9300万。
買った人は損したんだろうか、得したんだろうか。
値上がりしていても、貨幣価値自体が36年前とは違うのでよくわからん。
0602名無し不動さん
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2018/07/07(土) 22:47:19.34ID:???
>>601
損得って何と比べるかだよね
ローンで買ったか現金で買ったかにもよるけど仮に買わずに貯金なり株なりで運用したプラスと家賃のマイナスを計算してみたらわかるんじゃないの
0603名無し不動さん
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2018/07/07(土) 22:57:59.44ID:???
これなら計算しなくてもすむじゃん。
只あの当時はリノベがなかったので？
古いと急激にマンション価格が下がった
そこが誤算だよ
買った当時で予想しろと言うのが無理
0604名無し不動さん
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2018/07/07(土) 23:13:04.33ID:???
>>600
どの様に日当たり悪いのかにもよるがその条件なら駅近だろ
駅遠の管理微妙で築15年って1回目の大規模修繕が控えてるし
0606名無し不動さん
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2018/07/08(日) 01:59:03.26ID:???
駅近低層階は眺望とか日当たりなんかを望んではいけない
資産価値と利便性を重視する人向け

駅バス（徒歩20分以上）で例えば1低住エリアを見渡すエリアとかで初めて眺望や日照を望める
安さと不便さを相殺できればその方がいい
0607名無し不動さん
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2018/07/08(日) 05:53:27.62ID:k3zDi6z6
>>606
すると、駅近（徒歩１０分以内）高層階（少なくとも１０階以上）は眺望とか日当たりなんかを望んでは良いの？
で、築古でも、一千万円前後ならＯＫ？
0608名無し不動さん
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2018/07/08(日) 08:19:12.44ID:???
駅から遠くなくて1千万前後の物件は買わない方が良いと思う
スラム化リスク高すぎかと
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