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アパートマンション経営なんでも相談室【152号室】
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0952名無し不動さん
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2021/03/22(月) 11:51:41.81ID:???
区分マンションの水漏れの保険ってどんなの入ればいいんですか？
0953名無し不動さん
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2021/03/22(月) 13:00:51.11ID:???
専有部であれば、火災保険の水漏れか、個人賠償責任保険。
対象によって異なる。
0955名無し不動さん
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2021/03/22(月) 16:19:44.22ID:???
2階の部屋への水道管に穴が空いて水漏れ
穴は地上スレスレの所でコンクリートをハツって壁も一部壊して修繕
木造で20万円弱かかったけど「経年劣化」は対象外の保険だったから全て自費だった

洗濯機の排水ホースが外れて水浸し・・とかなら対象らしい
0957名無し不動さん
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2021/03/23(火) 03:32:04.08ID:???
ADってグレーゾーンだよね
依頼されて特別にかかった広告費は取ってもいいって判例を都合のいいように解釈して
不動産屋同士で示し合わせてとってるようなもん
法律で不動産屋が報酬を取りすぎないよう制限しているのに、ADという抜け道で過剰な報酬を取るのは法律の本来の意図から外れた脱法行為
こう言うことを貸し手が許すからADなんてものが蔓延する
0958名無し不動さん
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2021/03/23(火) 03:52:41.47ID:???
基本的に保険は、偶発的事故に対するものだからな。
経年劣化による事故は、偶発的な事故に含まれてない。
必要性な安全対策ができてることが前提になってる。
0959名無し不動さん
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2021/03/23(火) 04:07:02.47ID:???
ある程度の賃料の物件ならADなくても勝手に決まる。
AD優先で物件薦めると、客が逃げていくリスクがあるから。
だったら正規報酬だけでもOKとなる。

問題は賃料安い物件。
賃料安い物件だから手間が減るわけもないのに、報酬だけが減る。
ADでもつかないならまず扱わないだろう。

賃料で報酬上限が決まる仕組みが問題の原因だから、固定報酬にならない限りこの問題は常につきまとう。
ADはただの調整機能でしかない。
0960名無し不動さん
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2021/03/23(火) 05:17:27.18ID:???
>>956
経年劣化は日常的なメンテナンスを怠っている証だから
損保側からみたら契約して欲しくない案件だなw
0961名無し不動さん
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2021/03/23(火) 05:23:54.40ID:???
>>960
築古のほとんどのマンションがそうだろ
給排水を室内を含めて完全にメンテしてるマンションなんかない
0964名無し不動さん
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2021/03/23(火) 13:24:24.12ID:???
ADが調整機能とかw
調整のために違法行為は仕方がないと？
どの立場の人の意見なのでしょうか？w
「特別な広告費」は判例で「大手新聞の広告料等、報酬の範囲内で賄 うことが相当でない多額の費用を要する特別 の広告費用」を指すのであって不動産屋同士で山分けするようなもののことでは無いよ
裁判をすればADは違法という結果になる可能性は非常に高い
何に使うかもわからない費用が「特別な広告費」になるわけがないし、それを不動産屋同士で分け合ってましたなんて言ったらそれこそ違法になる
礼金を取って広告費に充てるのも違法判決が出てるけど
そこでも媒介報酬制限規定を潜脱するものは無効と判決が出てる
ttps://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/100-128.pdf
いきなりADを要求するような業者はヤバイと思っておいた方がいい
そう言う違法行為に軽々しく手を出す程度の法意識しかないとこって事だからな
0965名無し不動さん
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2021/03/23(火) 14:06:36.25ID:???
うちは築古物件については、納得した上でAD費を払ってる
他の物件と同じ条件では勝負にならないし
空室が続くよりはいい
0966名無し不動さん
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2021/03/23(火) 16:59:52.18ID:???
弱みにつけ込まれてるだけだよね
本当は取っちゃ駄目なお金だし
0967名無し不動さん
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2021/03/23(火) 18:17:03.14ID:???
まず、特別な広告費の判例は、売買事例のものであって賃貸事例のものでないことに注意が必要。
通常の報酬の額が違いすぎて比較にすらならない。
次に特別な報酬を示す判例が他に存在ない。
新聞、折り込み広告、雑誌という広告手段しなかない時代と違い、インターネットが出てきてしまっている。
レインズへの掲載は明らかに通常業務に位置付けられるが、それ以外のサイトなどへの掲載は、費用もかかることから特別の広告に該当する可能性がかなり残っている。

平成25年の判例のほうは、この場合の借主の礼金支払いは、実質的な広告費であって、借主との広告費の支払い合意がない点を重要視している。
ただこちらは地裁判例なので参考程度にしかならない。

一般的にトータル賃料200％の報酬の場合は、借主が仲介手数料として100％、貸主が広告費として100％になっている。
借主からは事前合意がとりにくいから。
0968名無し不動さん
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2021/03/23(火) 18:23:48.48ID:???
東急リバブルが受けた訴訟で、借主から賃料100％の仲介手数料をとって、事前合意がなかったからと地裁でリバブルが負けた訴訟があった。
合意がなければ100％を貸主借主が均等にわけて最大で50％ずつだろうと。
もちろん合意があれば100％でも大丈夫だが、その合意のタイミングはいつまでになされるべきかの判決だった。

現在リバブルが控訴中。
0969名無し不動さん
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2021/03/23(火) 19:09:12.38ID:???
この判決で問題なのは、事前合意がなかった場合はトータルの仲介手数料として賃料100%が請求できると独り歩きすることだ。
仲介手数料の規定は、上限であって標準でも下限でもない。
0970名無し不動さん
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2021/03/23(火) 20:54:24.26ID:???
「広告費」といっても
誰も100%広告に使ってると思ってないから
0972名無し不動さん
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2021/03/23(火) 21:23:45.45ID:???
AD費・・・って名称じゃ無いけど(名目は何でもいいよね)、1カ月分をプラスして払ってるよ
0973名無し不動さん
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2021/03/23(火) 21:44:41.44ID:???
>>967
特別な広告料で認められるのは実費だからインターネット広告で賃料1ヶ月分はまず認められないよ
現実そんなにかからないから
件数で割ったらせいぜい月額数百円
しかも最近はどこの仲介業者もインターネット広告が当たり前だから特別となりうるかどうかも微妙
広告料については
『強行規定である宅建業法の規定を空文化する』行為と断じられているし高裁に行ったからと言ってこの部分が変わることはないと思うよ
そもそもが仲介業者が高額の手数料を取ることを禁止した法律なのに
これが広告料と言う名目なら良いとはならない事くらいわかるでしょ
現実的には何か特別な広告をするわけでもなく仲介業者同士で分け合ってるだけなんだから
媒介報酬制限規定を潜脱するものとはそう言うことを言っているんだよ
0975名無し不動さん
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2021/03/23(火) 22:24:14.98ID:???
>>965
ぶっちゃけ空室が続くのが一番痛いよね。
わいは、広告料家賃2か月分でも決めてくれたら払うで。
0977名無し不動さん
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2021/03/23(火) 22:46:39.49ID:???
広告の費用とは誰も思って無いですよね

うちが依頼してるとこは契約補助費だったかな
名前なんて広告でも何でもどうでもいいんだよね
0978名無し不動さん
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2021/03/23(火) 22:49:52.08ID:???
ダメな物件を運用してくにはプラスアルファの費用がかかるんです

ある人はインターネット無料だろうし、ある人はフリーレント◯ヶ月
またある人はAD費
0979名無し不動さん
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2021/03/23(火) 23:54:08.68ID:???
>>973
地裁の判決なんてマジでいい加減だぞ
広告費の規定は、媒介報酬上限規定の強行法規に弾性もたせるために作られたものということすら忘れてるレベル
0980名無し不動さん
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2021/03/24(水) 01:15:24.52ID:???
>>977
特別な広告費が例外的に認められてるだけで、契約補助費なんて名目にしたら完全に黒だぞｗアホなのか？

>>979
弾性を持たせるとか誰が言ってるんだよw
閣議決定でもされてんのか？w
そもそも不動産屋が暴利を貪ってたからわざわざ法規制して仲介手数料として取れる最大値を決めたんだよ
1ヶ月ってのが弾性を待たせた最大値だ
だから1ヶ月ってのは本来取りすぎなんだよ
弾性を持たせるための広告費？w
こう言うアホが不動産屋やってるんだろうなw
0981名無し不動さん
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2021/03/24(水) 01:27:32.89ID:???
まず、広告の料金について実費以外認められないとは判決のどこにも出ていない。
売買における特別の広告として、大手新聞の広告欄への掲載が例に出ているだけだし、通常業務の範疇として営業経費に含まれるものか否かで判断するものに力点がおかれている。
通常業務の範囲外のものは、当然ながら人件費を含む諸費用や利益を別途請求という形になる。

この判決で言うところの通常業務は、昭和57年当事の売買仲介における通常業務であるし、広告手法も同様なものになる。
環境が全く変わっている令和で、賃貸仲介の通常業務の範囲を示す判決が出てくれば諸々とひっくり返る可能性が高い。
賃貸仲介の通常業務が示されてこそ、特別の広告は何かと明らかになるからだ。

ただ、今時広告費の事前合意をとらない不動産屋はいないし、請求される貸主側も気に入らなければ拒否することもできる。
貸主側が、その効果を十分に認めているために訴訟になりようがない。
揉めるときは事前合意がない場合くらいで、通常業務の範囲が争点になり辛い。
0982名無し不動さん
垢版 |
2021/03/24(水) 01:45:03.96ID:???
いやそもそも他の不動産屋と分け合うだけの費用が広告費として認められる可能性が低い。
実質的に媒介報酬を多く取っているだけだから。
特別な広告とは具体的に何だと言うことになった時に他の不動産屋に払った手数料だと言うことになり、
その不動産屋がどう言う広告を行ったのかと言う流れになれば現実的には何もしていないわけだし
広告を行っていたとしても通常業務の範囲内でしかないのがほとんど。
そもそもADなるものが定着して1番損を被るのは賃借人で、
より稼げる物件を契約したいと言う不動産屋の都合で紹介・仲介されることになり、
そう言ったことが社会通念上相当であると言う事になるはずがない。
0983名無し不動さん
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2021/03/24(水) 06:22:27.70ID:???
木造や鉄骨造の戸建や小規模アパートなんて音筒抜けだし直ぐ壊れるし遮音性も断熱性も気密性も無いのだからやめた方がいいよ。
堅牢な分譲マンションの方が遮音性も断熱性も気密性も快適性も耐久性も遥かに優っている。
個人地主の粗悪アパート経営なんてやめるべき。
0985名無し不動さん
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2021/03/24(水) 09:08:49.30ID:???
違法行為の片棒担いでるだけ
自分達の利益のために多くの人を不幸にする
0987名無し不動さん
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2021/03/24(水) 11:57:09.51ID:???
じゃあ、フリーレントと言う名目にしておきます
0988名無し不動さん
垢版 |
2021/03/24(水) 12:26:40.09ID:pbqlv7FE
うちは「入居あっせん料」という名目で取られています。
0990名無し不動さん
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2021/03/24(水) 13:02:55.64ID:ZiF+pMMI
社長のパソコンに金富子の億様株レシピてサイト開いてた。
真似してみて株式投資をやってみたら月収超えられた。２週間ぐらいで。
仕事は嫌じゃないから続けながら、ここの秘密銘柄、危険銘柄利用して兼業して億り人になったるわ
0992名無し不動さん
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2021/03/24(水) 14:03:52.86ID:???
ここんとこ、色んなスレに金富子ネタが貼ってあるけど
宣伝でもしてるのか。よっぽど客いなくて苦しいんだろうなｗ
0997名無し不動さん
垢版 |
2021/03/25(木) 17:07:20.79ID:???
底値圏だろうけど資金繰が苦しければ仕方ないよね
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