アパートマンション経営なんでも相談室【555号室】

**名無し不動さん** · 2019/09/14(土) 21:11:41.03

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【149号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1552118688/

アパートマンション経営なんでも相談室【150号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1556100590/

**名無し不動さん** · 2019/09/14(土) 22:16:44.96

にげっと

**名無し不動さん** · 2019/09/16(月) 10:09:49.54

ここは秘密のスレかな

**名無し不動さん** · 2019/10/10(木) 15:45:12.64

相談室

**名無し不動さん** · 2019/10/15(火) 23:45:19.35

>>3
554号室の次のスレ
今153号室　年に10スレ建ったとしてあと400スレあるからここを使うのは40年後かな

**名無し不動さん** · 2019/11/07(木) 14:15:14.51

築30年オーバー
親が大学近くのアパート経営してて、数年前に学生が卒業して以来、誰一人として入らなくなった。どうにか復活させたいがどうすれば…

**名無し不動さん** · 2019/11/07(木) 23:57:54.60

きれいにするか爆安にせなあかんな

**名無し不動さん** · 2019/11/08(金) 12:35:31.49

>>6
マルチは止めれ
安くすりゃいいんだよ
1000円位にすれば、間違いなく満室

**名無し不動さん** · 2019/11/15(金) 23:48:05.00

管理会社の管理費5%なんだけど普通は駐車場代の消費税分にもかかるんですか？
というのも9月まで賃料9000円、消費税720円で9720円の5%の486円を管理費として引かれてたんだけど、
10月から9000円、900円で9900円の5%で495円のはずなのに450円しか引かれてなかったんですよ。
これ9月までが正しいんですかね、10月からが正しいんですかね。

**名無し不動さん** · 2019/11/16(土) 12:59:50.83

>>9
１０月分は、消費税を引き忘れたのでは？。

家賃だと家賃には消費税がかからないから
賃料９０００円　管理費５％４５０円　
消費税は４５０円に対してかかる。
消費税８％３６円、消費税１０％４５円
管理会社が管理費等引く金額は消費税８％４８６円、消費税１０％４９５円

ただ、駐車場代には消費税がかかると思ったが、駐車場は持ったことないので
管理会社がどのように計算するかは詳しくは知らない。

でも、駐車場代の消費税は大家が払うのだから管理会社は関係ないと思うが。
管理費に対する消費税は、管理会社が大家から徴収して税務署に払うもの。

駐車場代の消費税は大家が賃料から税務署に払うもの。
管理会社が徴収すべきものでない。
それともサラリーマンの源泉徴収のようにする事があるのかな？。

**名無し不動さん** · 2019/11/16(土) 17:16:20.63

>>10
ありがとうございます。m(_ _)m
先に書いてなかったのですが建物と付帯駐車場まとめて転貸借してにしてるんです。
今までは駐車場分は消費税分もひっくるめて(720も含めた9720)その5%が管理費でそれに転貸借なので消費税はかからないというふうになってました。
10月の税率変更に合わせてなんか計算方法をいじったみたいで駐車場の本体と消費税分を分けてその消費税分に5%がかかってなかった感じのようです。

**名無し不動さん** · 2019/11/17(日) 08:32:23.34

家賃１万円なら大家の修繕義務を回避できる？

**名無し不動さん** · 2019/11/17(日) 09:59:00.51

>>6
賃料と物件クオリティが一致していない
賃料を下げるか物件クオリティを上げるかの二択

>>11
契約によるからここで聞いても仕方ない
契約書を読むこと

>>12
無理

**名無し不動さん** · 2019/11/18(月) 07:24:27.12

>>12
家賃を取ってれば、安全な住居を提供する管理義務は生じるだろうな

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 07:18:56.98

>>12 安い家賃なら修繕義務を免除する契約内容にすればいいよ

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 13:01:36.81

借地借家法的に通る？

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 13:30:19.57

>>16
通る

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 14:21:49.42

消費者契約法的に面倒くさいから普通はやらんな
貸主の修繕義務はもともとこれこれこれがあって、
その義務がない消費者側にとても不利な契約になっています
それでもこの契約に同意しますかって形式にしないといけない

賃料安いから当たり前だろってのは貸主側だけの理屈で
全て契約書に記載して、事細かに説明して、さらには同意書もとらなきゃならない

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 14:23:59.01

そこまでしてもグレーだからやる意味あるんのかね

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 15:55:37.51

契約なんてのは貸し主側の都合で作るもの
契約するもしないのも店子の自由
契約したあとで内容に文句があるなら
裁判所に訴えて判断を仰ぐしかない
法治国家だからな

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 16:23:33.31

>>15
一方的に大家に有利な契約だから無効になる

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 16:38:57.30

>>21ならねーよ

**名無し不動さん** · 2019/11/20(水) 19:52:37.90

キタアアアアアアアア

賃貸住宅「冬の時代」に備え　東建コーポ
2019/11/20 19:30　日本経済新聞
東建コーポレーションが都市部の支店の再編に乗り出した。
転貸用の賃貸住宅が本格的な「冬の時代」を迎えつつある。

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 07:03:53.46

>>20
強行法規は、契約に優先されるからその理屈は通らない
賃貸住宅事業は、貸主側は事業者、借主側は消費者の扱い
任意法規であっても消費者契約法があるから>>18の手順踏んでも
訴訟で簡単にひっくり返される可能性が残る

だから契約による修繕義務の回避などやろうとせずに、
修繕義務を残したまま、修繕費を含めた賃料設定にすることが第一選択になる

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 09:51:10.29

＞修繕義務を残したまま、修繕費を含めた賃料設定にすることが第一選択になる

無理だわ
それだとボロ屋ほど家賃が高くなるという逆転現象が起きてしまう

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 09:53:39.20

普通の賃貸契約から定期借家に変える時の注意点はある？
定期借家契約の作法に従うのは当然だけど、前の契約が完全に終了したみたいな
覚書も必要だよね？
要するに定期借家に変える手前までに必要なことが知りたい

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 15:29:47.93

賃貸住宅「冬の時代」
2019/11/20 19:30　日本経済新聞

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 15:37:12.87

>>24
その強行規定は適用されない
法律無知な判断はいらないよ

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 20:45:30.25

法律を熟知された>>28さんの
なぜ摘要されないかの具体的な解説をお願いします
どう判断すれば良いかも

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 21:17:00.52

また「ぼくがかんがえるほうりつろん」の人だろ

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 21:37:06.27

>>26
切り替えを強制することができないため、合意解約である必要がある
借主が定期借家契約に切り替えることに利点があるかどうか
利点がなければ、後で切り替えを強要されたと訴訟された時に不利になる

制度上は、平成12年3月1日以降の新規契約なら切り替えることは可能
しかし、前の契約を完全に終了させることが至難であるため普通はやらない
原状回復問題など障害が多いので、覚書一枚で終了したとはならない

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 23:18:07.88

会社作って物件の所有権移した人います？会社はあるけど個人所有だから銀行が勧めてきてて。
メリットは法人税のが税率低いからほとんど個人の収入にしてるより節税になるとか相続のとき課税の対象から外れるとかで、デメリットは対象物件の収益が悪いと借金返せないで合ってます？詳細確認しないと得になるかわかんないけどとも言ってたけど。
銀行は金借りて欲しいから言ってきてるだけなんですかねえ。
税理士に聞いたらこちらも詳細計算してみないとわからない、でも検討するのは悪くない、でも今やらなくてもいいと思うけどみたいな感じでした。
物件２つあって銀行は古くて借金終わってる方を移して相続までそこそこ期間がある場合は結構効果あると言って、税理士は移すなら新しい方じゃない？と言ってました。これはどっちが正しいんでしょうね・・
色々むつかしいですね

**名無し不動さん** · 2019/11/21(木) 23:46:06.44

そんな簡単に出来るならw

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 05:40:56.55

＞前の契約を完全に終了させることが至難であるため

あちこち相談してるけど、そんな話は初めて聞いた
普通に両者が合意すればいいでしょ？

もし相手が強制されたと言うなら強制されたと言う事を立証しなければならないけど
ウソをでっち上げるのは不可能

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 05:59:45.36

＞利点がなければ、後で切り替えを強要されたと訴訟された時に不利になる

本当に強制されたなら、強制された証拠をとって提訴できるだろうけど
強制されてないなら無理だよ

そもそも定期借家契約は、決まった期限で確実に退去するという契約
その期限での退去を２種類の書面によって厳重に約束する契約だよ
本当に強制されていて証拠もあれば裁判で勝てるかもしてないが
強制されてないのにウソをでっちあげて裁判で勝つのは無理だし弁護士も引き受けない

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 06:37:41.36

＞修繕義務を残したまま、修繕費を含めた賃料設定にすることが第一選択になる

これをやるとボロくてもいいから、できるだけ家賃が安いところに住みたいという人たちを
排除することになり、低所得者の住居を奪うことにもつながる

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 08:55:24.84

>>32
＞メリットは法人税のが税率低いからほとんど個人の収入にしてるより節税になるとか
よく「不動産所得が１，０００万超えたら法人にしろ」と言う。
法人なら法人税約２３％。個人所得なら本業を含めて１，８００万を超えれば５０％ぐらい。

＞相続のとき課税の対象から外れるとか
課税の対象から外れる事はない。会社の株式が相続の対象になるでしょ。

＞デメリットは対象物件の収益が悪いと借金返せないで合ってます？
意味不明。
会社の借金には、銀行は個人の保証を求める。
保証人になるので、借金から逃げられない。

＞銀行は金借りて欲しいから言ってきてるだけなんですかねえ。
関係ないと思う。
それとも、会社だと赤字なら借金を返さなくて良いから借りやすいと思っているのかな。

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 11:25:29.57

>>32
＞銀行は金借りて欲しいから言ってきてるだけなんですかねえ。
個人から不動産を取得するため、会社が銀行から借金する話の事かな。
それならあり得るだろうな。
新たな不動産を購入するための借り入れかと思っていた。

＞税理士に聞いたらこちらも詳細計算してみないとわからない
会社所有にした方がいのは、不動産所得が高額か本業の収入が高額の時。
「詳細計算してみないとわからない」微妙な収入なんでしょ。

＞デメリットは対象物件の収益が悪いと借金返せないで合ってます？
普通の不動産投資でも同じでしょ。
借り入れ金にみあわない家賃収入ならやめた方が良い。

赤字になっても借り入れするメリットを主張するのは、地主にアパート新築を
勧める業者ぐらい。

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 16:31:47.02

消費者契約法を全く理解していないと>>34-35のような素人考えになる
新規の定期借家契約ではなく、普通借家契約からの切り替えだから出てくる問題

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 17:00:16.48

>>32
やろうとしていることは、相続税を安くするかわりに土地を間接的な支配にするというもの
100%の株を一人が所有するなら何も問題がないが、そうでない場合はその土地に対する意思決定方法が複雑になる
相続問題は、相続税額だけではなく相続人が自身の完全なコントロール下にある資産を継承できるのかということも重要になる
複数人に介在するような資産は、実質的な価値が帳簿上の数字よりだいぶ下がる

**名無し不動さん** · 2019/11/22(金) 23:46:48.98

>37 >38 >40
ほんとに丁寧にありがとうございます。
なるほど株式が相続ですか・でも建物よりはずっと少額なので節税にはなるのかな。
銀行が金借りて欲しいから・・と言うのは物件を個人から会社が買い取るために会社が借金するてことです。言葉足らずですいません。たぶんこれなんですよね・
デメリットは当たり前ですよね。対象物件は今は一応満室なんですが古くなってきてるので色々金がかかって余裕ない状況です。
不動産収入は確かに微妙なラインです。税理士もやって明らかに得になるようなら言ってきますよね。正直乗り気ではない感じだし銀行今大変だからねとか言ってたし自分らのための営業だろ程度にしか思ってないようです。

祖父から兄弟3人いる中で1人で全て相続したんです。会社の持ち物になったとしてもたしかに今後兄弟を社員にしたりすると色々ややこしくなりそうですね。価値も下がるんですか・

色々やって効果薄かったら時間やらお金ももったいないし実際効果微妙そうだしやるとしてももっと理解してからやらないと後悔しそうなのでもっとじっくり考えてみます。別の節税考えます。
ほんとにありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 02:50:29.91

会社が借金して第三者の土地建物を買うわけではない
ざっくり言えば、会社・個人間の資産の移動に過ぎない
会社の借金分は、売買取引で個人に流れていくわけだから
税制が有利なほうに資産を移動させることに、費用面も含めてメリットがあるかどうかって話
祖父の代からの土地だと、取得原価が5%とみなされて、売買代金の95%が差益としての課税対象になる

数字を見てから判断すればいいことで、数字も見ないであーだこーだ言うことでもない

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 10:34:36.78

>>41
＞会社の持ち物になったとしてもたしかに今後兄弟を社員にしたりすると色々ややこしくなりそうですね。
社員だけなら何も問題ない。株主なら相続の時に問題になる。
>>40
この人が心配してるのは、あなたの子供（複数）が相続したとき「複数人に介在するような資産」
なると意味。

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 10:48:52.15

>>41
＞なるほど株式が相続ですか・でも建物よりはずっと少額なので節税にはなるのかな。
これは私も勉強中なのだが、上場されていない株式はその会社の資産で評価されるようだ。
１億円の資産があれば、１億円の株式として評価され相続税がかけられる。

＞祖父から兄弟3人いる中で1人で全て相続したんです。
>>42
＞祖父の代からの土地だと、取得原価が5%とみなされて、売買代金の95%が差益としての課税対象になる
会社に５０００万円で売却した場合、４７５０万円が利益とみなされ２０％の税金
として９５０万円の税金を個人が払わなければいけない。

相場より安く１０００万で売却した場合、個人が会社に贈与したとみなされ買い会社に
税金が課せられる。これは調べたことがないので税率は知らない。

私の場合、私が購入した金額の８割の値段で会社に売却した形式をとった。
私個人は赤字売却なので税金なし、会社も贈与とみなされる金額でないので贈与税なし。

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 11:03:18.90

>>44
＞１億円の資産があれば、１億円の株式として評価され相続税がかけられる。
資産とい言葉は、会計学的には正しくないかも。
不動産所有会社の場合、所有する不動産の評価額や預金から負債（借入金）を引いた金額が
私の言う「資産」として評価される。

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 12:39:33.29

半端な素人知識はヤケドのもと
変なことしてると相続時にがっつりやられる
それまでは泳がせとくものだ

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 13:22:36.33

税理士に計算してもらったほうがいいね
ここで聞いても素人が知ったか知識開示して悦に入ってるだけだもの
「ぼくのかんがえるほうりつろん＋かいけいろん」

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 15:19:07.78

賃借人には鍵はいくつ渡しますか？
一つか二つですか？

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 15:40:22.04

だいたい５つセットなので、貸主が１つ、不動産屋が１つ、借主への貸与が３つ

**名無し不動さん** · 2019/11/23(土) 23:26:36.44

>>43
ありがとうございます。
会社に移しても会社の資産を株式とみなすんですか、じゃあなんか意味ない気もしますね・

たしかにとにかく数字出してみないとなんともいえないですね。
ありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/11/24(日) 13:00:52.40

相続税評価額が下がるし控除もあるってことだ
銀行の思惑がどうこうって前に、自分で税理士雇って調べりゃいいだろうに

**名無し不動さん** · 2019/11/24(日) 13:32:14.15

プロを使う金が惜しいだけさ
ネットの素人知識で代用しようとするやつは多い
本人が満足ならいいんでないの

**名無し不動さん** · 2019/11/24(日) 16:33:09.18

>>50
＞会社に移しても会社の資産を株式とみなすんですか、じゃあなんか意味ない気もしますね・
「資産」、正式には貸借対照表の「純資産」
資本金に対する額面株価なら、かなりの節税になりますけどね。

これから不動産所有会社を作るのでなく、すでにある会社に移すような話でしたね。
私の所のように従業員もいない節税、相続対策の会社はむりですが従業員のいる
ちゃんとした会社なら別な方法もあるかもしれませんよ。

「事業承継税制」条件がいろいろあるようですが、株価を安くできるようです。
これは専門的過ぎますので、使われている税理士さんに聞くべきですね。

私も税理士を使っていますが、それなりに勉強します。
複式簿記は自分で付けていますし、だいたいの税金計算までします。
でも、最後の申告は税理士に任せています。

何でもかんでも税理士任せでなく、購入価格のわからない土地の売買に関わる税金
とか基礎的な事は勉強しておいた方がいいですよ。

**名無し不動さん** · 2019/11/24(日) 19:39:36.21

＞で引用してる人を反面教師にするといい

**名無し不動さん** · 2019/12/05(木) 18:20:16.86

>>52
プロの作業は雑
任せられないから自分でやっているよ

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 17:00:12.53

年収1000万円を超える人は、日本にどれくらいいる？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191209-00010001-ffield-bus_all&;p

不動産事業の場合は年収じゃなくて所得で判断しないとダメだね

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 14:26:52.21

物件を自慢する大家多いけど、1億円を見せて喜ぶアホと同じだよな
そのうち悪いことが起きるよ

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 01:27:33.20

こちらの不動産会社
北海道知事石狩(２)第７７２４号
北章宅建株式会社　イエステーション　小樽店代表者　坂本周平。
は以前、立入調査が入り行政指導の処分を受けてますね。

違反内容としては、
宅建業法３４条の２第３項違反。専属専任媒介契約の期間を１２か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容です。

北海道石狩振興局では、一般のお客様へ向け、不動産の取引における注意喚起をするとともに
少しでも不動産取引において、不安や不審な点があれば情報提供をしてほしいとのことです。

◇問合せ先◇

石狩振興局　建設指導課　担当　中山美樹子
　電話番号　011-204-5831

**名無し不動さん** · 2020/02/13(木) 09:19:04.86

管理会社と一年払いで契約してる場合でも店子との契約は毎月払いだから家賃収入はあったものとして申告するんですかね？

**名無し不動さん** · 2020/02/13(木) 09:32:12.15

>>59
騙されている

**名無し不動さん** · 2020/06/06(土) 16:38:28.10

ウルトラマンション経営のところから電話が来て話聞いてたらマンション買いたくなったんだけど買っていいの？
2000万ローン組む必要があるみたいなんだけど毎月1000円ずつ儲かって30年後には自分ものになるみたい

**名無し不動さん** · 2020/06/06(土) 17:30:40.09

いいじゃん

**名無し不動さん** · 2020/06/06(土) 18:33:13.06

前スレ
　
アパートマンション経営なんでも相談室【156号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1585430339/

**名無し不動さん** · 2020/06/07(日) 08:34:48.77

一部の途上国ではコロナ対応で、家賃払えない貸借人を追い出したら違法で逮捕するようになってるらしい。
途上国で金融機関が破綻しまくるんじゃね

**名無し不動さん** · 2020/06/07(日) 10:00:02.94

中国富裕層が狙う日本旅館
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1591482037/
旅館を買収しようとする動き活発化。コロナ禍で割安の今がチャンス

ゲロゲーロ

**名無し不動さん** · 2020/06/07(日) 10:13:43.71

>>65
日本はまだマシだが、世界中の途上国の中小ホテルや店が中国資本になるだろうな
今苦しんでる途上国に支援できるのは中国しかいない

**名無し不動さん** · 2020/06/07(日) 23:14:33.35

>>66
シナらしいやり方
武漢発のコロナウイルス

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 00:44:42.64

そういえばTVで不動産又貸しして民泊やってる女いたけどどうしてるかな

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 01:52:12.89

シナチョンなんか入れるな
コロナ禍もそうだがろくなことがない
追放しろボケ

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 06:30:44.26

普通は国籍がないと、その国の不動産は買えない
外国人が不動産買える事自体がおかしいんだよ
政治がアホすぎる

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 06:34:42.72

不動産でも土地な
区分所有は外国人でも買えるようにして地主が潤うしくみが普通
土地が外国人に所有できるようになったら
その国の国民が奴隷にされてオワリ

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 06:37:35.44

日本は中国かアメリカに所有されて終了だよ
まあ官僚、政治家が外国に買収されて動くから見込みない

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 06:43:57.46

>>72
お前の国籍は中国？

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 08:32:51.28

地元の不動産屋も、中国人の依頼で二束三文の土地をたくさん探し出してやって、売りまくったと話していた

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 10:57:57.89

日本は事実上消滅した国
日米合同委員会でアメリカ軍人に指図されて日本の官僚が動いている

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 16:00:48.75

フワちゃん、近隣住民から苦情で自宅を引越し
https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1591595404/
https://img.sirabee.com/wp-content/uploads/2020/02/sirabee20200306fuwachan-600x400.jpg
「声張りすぎて　右からも左からも下からも苦情来た」

**名無し不動さん** · 2020/06/08(月) 16:01:21.27

「中国を包囲しよう」　米国など8か国の国会議員同盟が結成
https://lavender.5ch.net/test/read.cgi/news4plus/1591418618/
米国、ドイツ、英国、日本、オーストラリア、カナダ、
スウェーデン、ノルウェーの議員で結成された。

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 10:25:45.16

更地の100坪の土地を相続したので、コインパーキング会社に貸してます。
会社をクビになり、派遣で働き始めました。
住宅ローン5000万あり預金も5000万あります。

更地の土地にアパートを建てようかと思うのですが、住宅ローンがありましが、土地を抵当にアパートローンは借りれますでしょう。駅まで徒歩1分の立地で品川駅まで30分圏内です。

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 11:40:15.65

利率は別にしても借りることは可能だと思います
50坪を売って頭金に、残りの50坪で木造アパートを建てる手もあると思います
立地が良さそうなので銀行や信金に相談してみる価値はあります

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 11:52:49.86

>>78
お前頭悪いから騙されて借金だけが残るよ
そして土地失ってボロアパートに住む

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 12:10:17.57

>>78
借りられるでしょ
坪80万くらいかな
安全にいくならファミリー用にしたほうがいいよ
45㎡くらいの3DKとか
単身者用は結局１馬力だからそいつが失業したら終わりだし

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 12:20:43.16

住宅ローンは貯金でチャラにできるし、土地を自前で持ってればアパートくらい建てられる
駅近の土地なら余程のヘマをしない限り失敗しない
(失敗しょうがない)

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 12:32:56.04

やはり木造アパートが良いですかね。
RCで7階建て30部屋位を考えていました。
一部屋20平米800万円位の予算で2億4千万くらい借り入れを考えていました。家賃は周辺相場が7万位なので8万を切るくらいで設定。

ファミリー層の賃貸って需要ありますか？

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 14:31:09.31

住宅ローンの5000万が無駄だから自宅を賃貸に出せ

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 17:01:49.07

こんなに建設ラッシュで、日本に投資してるのは良いのか。。。

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 17:36:39.48

それ以上にボロ物件を潰していけばいいのさ

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 17:48:44.62

>>83
業者のカモだな

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 18:17:41.03

>>83
なんでそんなリスク負うの？
半分駐車場で木造でいいじゃん
返済して手残りリーマンの２倍くらいあれば十分じゃん

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 18:28:16.55

RCだと規模・社会情勢によっては全財産なくす可能性もあるよ
あまり欲張らないこと、リスクを大きくし過ぎないこと！

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 18:28:57.21

毎月90万一年間は収入ないから約1000万
一年間どうなるかわからん状況に怯えながら返済
土地担保に中古アパートと買った方がええやん

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 18:56:48.55

78です。
皆さんありがとうございます。

更地の隣にRCのワンルーム賃貸があります。
40部屋の規模で築20年目になります。19平米でトイレ風呂別仕様で6.7万で募集しています。1年位毎月SUMOで見ていますがひと月に2部屋位の募集が出るペースなのでほぼ埋まっているようです。
この物件があるので私もRCで30部屋位のマンションを建てようかと思いました。
今の更地は12台のコインパーキングですので、一階は5台位の駐車場を作る予定です。

今住んでる5000万のローンがあるマンションに住みなが賃貸マンションを運営するか、建てたマンションに住むかも迷ってます。妻子がいます。子供は10歳です。

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 21:27:34.75

妻子いるならリスクは少ないにこしたことはないね

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 21:40:10.08

プロの詐欺師は騙されたと気付かせないで騙す
欲を捨てて冷静に考えることだな

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 22:07:54.12

隣のワンルームが満室じゃないのに同じワンルームを建てる意味がわからん

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 22:35:52.76

民法改正で保証会社の需要は高まってるけど、ここを使えば安心なんて保証会社は無いな。
やっぱ、リプラスを彷彿する。

**名無し不動さん** · 2020/06/09(火) 22:39:29.14

フルレバで何棟も買ってる人いるからね。
駅近の土地持ちで銀行から20年固定の2%で借りて家賃7万円30部屋を2億で作る。空室率20%,経費率20%
で見ても年間手元に300万は残るからね。
後は年収300万の楽な仕事やれば年収600万のセミリタイア生活だろ。

**名無し不動さん** · 2020/06/11(木) 01:13:22.21

【悲報】アパート経営者、プチギレ「こどおじのせいで空き家率が酷いことになっている。どうにかしろ」 [489551734]
https://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1591796181/

**名無し不動さん** · 2020/06/11(木) 10:10:22.80

アパート経営者の俺もこどおじだけどは

**名無し不動さん** · 2020/06/11(木) 12:53:58.44

東京都の人口、1400万人を突破　コロナ禍でも一極集中
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO60219100Q0A610C2000000

**名無し不動さん** · 2020/06/12(金) 18:11:10.33

サブリース、トラブル多発で初の法規制　不当な勧誘禁止
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO60289960S0A610C2EA4000

サブリースに規制。賃貸住宅管理業の新法成立
https://www.re-port.net/amp/article/news/0000062529/

賃貸住宅管理適正化法成立、団体トップがコメント
https://www.re-port.net/amp/article/news/0000062530/

**名無し不動さん** · 2020/06/12(金) 23:46:18.10

サブリースってけっきょくどうなの？
やっぱり損する？
けっこうダイワハウスとか多いみたいだけど

**名無し不動さん** · 2020/06/12(金) 23:53:12.09

パートマンショ

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 01:45:54.61

>>101
都内の空室率は5％
地方は20％
都内でサブリース→手数料ドブ金
田舎でサブリース→詐欺

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 08:40:58.10

武蔵コーポレーションていいかな

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 08:55:47.87

20年前に一棟建て40部屋をサブリースが条件で糖蜜から借りた。法人名義で2.4億を2%20年固定を去年完済。
頭金3千万入れたけど返済期間中でも平均年間300万は手元に残ったよ。
本業はサラリーマンなんで自主管理で一棟40部屋も管理出来ないと思ったよ。
ノウハウなくて一棟管理ならサブリースかな。
ノウハウなくても区分所有で数件しかないな自主管理でもよいのでは。

金が入っても時間を使うなら時間コストも考えた方がいいよ。

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 09:02:21.55

>>105
それ詐欺師のセールストーク　注意な

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 10:08:24.34

物件によるんじゃないかな。
極論、立地だけどね。
首都圏の駅近で一棟運営ならサブリースでもたんまり儲けでるけど、バス使うとか地方だと木造アパート二階建てを自主管理しないときついかな。

サブリース会社も駅近だど競争あるから相見積もりで良い条件引き出せる。その穴埋めは地方のサブリースで埋めて会社としてトータルで利益だす仕組みです。
個別条件の幅はかなり広いよ。

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 10:20:05.43

注意点としては原状回復費、設備交換費をオーナーに請求するサブリース会社は詐欺

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 11:13:06.88

オーナー負担の条件は契約する前にわかるから読めばいいのでは？

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 11:31:38.97

>>109
甘いな

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 12:08:57.77

サブリースに限らず一般的な契約書には
・不測の事態への対応(予想に反して空き部屋が増えたら・・)
・解約
について書いてあるよね
いずれにしても善良な管理者として誠意をもって解決にあたる

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 12:28:31.67

>>111
甘いな

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 12:45:18.08

>>105
月々120万返して、月間25万のキャッシュフロー？
凄いね。ちょっと歯車狂っただけで首くくりそう

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 13:04:17.47

騙されたアホの典型

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 13:36:16.48

>>105
利回り10%位？

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 13:37:40.64

>>111
それを信じるお前は騙される

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 14:08:23.07

アパートマンション経営なんてハイレバ投資なんだから、返済出来なきゃ破産だろ。
首括る必要ってあるの？

>>105
40部屋を7万で貸したら年間手取り1000万は行くけど
家賃5万しない物件なのかな。

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 19:01:10.25

100坪位の土地にRC一棟7階建てワンルームを考えてるんだけど7階建てとになると建設会社が絞られてくるね。
皆さん更地からRC一棟建てした人いますか？どこに発注しましたか？

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 19:26:59.61

けど君
ネタはネタスレでやれ

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 20:17:51.62

RC7階とかだと大手建設会社じゃないかな。
多分このスレ住人は木造アパート建設か一棟売りしてる物件を買ってる人が殆どかと。

土地持ちじゃないとRC7階なんて融資引き出せないし、賃貸建てる立地で100坪以上の土地なんて相続以外で個人では手に入れられない。

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 20:55:43.44

>>118
ゼネコン

**名無し不動さん** · 2020/06/13(土) 22:56:26.58

大東建託
HPの事例に7階建て30部屋規模あるよ。
RCで有名どころだと大東、パナホーム、ダイワハウス、生和、高松とかかな。

ここの住人でこの辺に頼んで建てる人いるかな。
私は奈良建設という会社にRC建てもらいました。

**名無し不動さん** · 2020/06/14(日) 22:40:06.80

パナは標準じゃRCやってないじゃないかな　わざざわ選ぶ必要ないような

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 00:42:41.17

都内の職場の近くに格安で住みたくて探してんだが、こういう物件ってやばいのか。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000057997322/

極端に狭いけど水回りは各部屋にあるから、元々このサイズで建てたと思っていいのか。
広い部屋に薄い仕切りを置いて無理やり二部屋にしたというわけではなさそうだけど。
こういう部屋って日雇いの土木作業員が住んでたりするのか。
何でもいいから知ってること教えてください。

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 00:43:37.96

あ、ここ経営スレだった。スレチすまん。

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 04:29:08.90

完全にSOHO

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 07:13:43.57

>>124
セカンドハウスかな。
寝るだけのスペースしかない

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 10:21:36.03

>>124
兜町だろ
株の営業連中が終電なくなった時とか朝早い時用に借りる物件
あと個人で投資顧問をやる時の事務所とかな
無造作に置かれた紙袋の中が全部札束とか時々ある

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 10:25:16.70

>>124です
皆様、回答ありがとうございます。いかがわしい場所ではなさそうで安心しました。

>>128
そんな金持ちがこんな安いところ借りるんですかね。

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 10:30:10.04

ただ大金が絡んでる奴が多いからトラブルが時々ある
反社っぽいのが出入りする場合もある

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 10:33:25.21

＞安いところ
会社に近いからな
煮詰まった話の場合、すぐに動けないと困る場合が多い

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 17:02:44.65

>>124
４０８０万とは異様に高いと思った

**名無し不動さん** · 2020/06/15(月) 20:33:45.58

ここは経営者スレを装っている、こどおじ住み高齢未婚ニートたちによる
妄想大家スレなのでほどほどに

**名無し不動さん** · 2020/06/16(火) 06:37:48.10

>>132
これ賃貸だから

**名無し不動さん** · 2020/06/17(水) 13:10:01.23

5月頭に空いてフリレント1つけて6月頭に申し込み入って7月頭から賃発生なった。この時期ご時世にしたらま悪くないやんな。
空いて募集載せたらすぐ申し込みての憧れるなぁ

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 01:00:33.29

相場より賃料大幅にやすけりゃそうなる
ただそれだけだ

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 19:44:21.40

修繕あるといつもはその金額差し引かれた分が法人作ってるから管理会社から法人に振り込まれるんだけど、
今回エアコン換えて今法人の赤字がでかいからあとで個人で振り込みたいと言っといたのに、差し引かれてて領収書は個人で切ってもうた言うから、
それでもいいから領収書の名義だけ法人にしてもらえますかと言ったら、
領収書再発行できないから差し引いた分返金するから現金でもらえますかと言われたんだけど、
領収書書き直せない理由て何ですかね？印紙代がもったないとか？

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 20:15:55.71

領収書が誰宛かなんて大した問題じゃねーのにごちゃごちゃうるせーなって事じゃない？

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 20:53:54.51

知らんがな
法人←→個人で処理すりゃいいだけのことを巻き込むなってことでねーの

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 21:22:50.08

いや返金とか月次報告の出し直しの方がめんどそうだからなんか理由があるのかなと思ってなぁ。

**名無し不動さん** · 2020/06/18(木) 22:31:15.75

そりゃ会社が大きくなれば事務処理めんどくさくなるもんよ
取引先でないところがいきなり湧いてくるようなもんだし

**名無し不動さん** · 2020/06/19(金) 15:12:54.46

米ヒルトン、社員2100人を削減　新型コロナで
https://www.excite.co.jp/news/article/Reuters_newsml_KBN23N3BX/

**名無し不動さん** · 2020/06/19(金) 15:43:06.93

うちにもヒルトンの店子いるから、かわいそうだな。

**名無し不動さん** · 2020/06/19(金) 15:48:08.58

今晩のTBS

よる 7:00
爆報!THE　ﾌﾗｲﾃﾞｰ【事故物件･ｽﾏﾎにまつわる　ｺﾜい話SP】
番組内容
【事故物件にまつわるｺﾜい話】
今世間で注目を集める､いわくつき物件…“事故物件"
今夜は専門家･大島てるが借りたらﾔﾊﾞい事故物件の見分け方を徹底解説!
そして､大島が知る最もｺﾜい事故物件の話とは!?

さらに女優･奈緒が紹介!
何も知らず事故物件に住んでしまった芸能人の身に起きたｺﾜい実話!
▽黒いｼﾐは前の住人の???だった…
▽激安物件に暮らすｱｲﾄﾞﾙに起きた怪現象とは!?

**名無し不動さん** · 2020/06/19(金) 15:52:42.11

>>144
フェイクニュース

**名無し不動さん** · 2020/06/19(金) 15:53:13.04

日本企業は雇用給付金やらカネを貰ってから社員クビにする予定

**名無し不動さん** · 2020/06/20(土) 23:19:19.82

賃貸住宅サービスは敷金詐欺をします！
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**名無し不動さん** · 2020/06/20(土) 23:19:27.07

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**名無し不動さん** · 2020/06/20(土) 23:19:31.25

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**信用金庫発の日本全国倒産地獄直行便** · 2020/06/20(土) 23:56:32.67

信用金庫から金を借りてる人は口座から多額の金利ドロボウされて倒産地獄直行便

**名無し不動さん** · 2020/06/21(日) 04:28:38.60

幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ
「俺は世田谷を出たくない」横暴老爺、巨額の相続税に絶句し…
https://gentosha-go.com/articles/-/27485

**名無し不動さん** · 2020/06/22(月) 19:48:21.84

インターホンを交換する時は、留守録機能付きがデフォですか？
室内モニターは壁掛けの1台だけにするか、電話の子機みたいなモニターも付加した方が良いでしょうか？
ちなみに2LDKでカップル・ファミリー向け物件です。

**名無し不動さん** · 2020/06/22(月) 20:13:05.21

それ時代遅れ
ネットにつなげて外出先でスマホで見られるやつ

**名無し不動さん** · 2020/06/22(月) 20:31:37.20

壁モニターだけのは安いよな
一万しないし自分でDIYで簡単に設置できる

**名無し不動さん** · 2020/06/22(月) 21:53:37.69

>>152
賃料上乗せできるならやるべきで、できないならやるべきでない
賃貸の設備投資の判断基準はすべてこれ

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 02:48:37.40

>>155
それだけじゃないよ

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 11:33:18.07

他には何が？

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 11:50:53.84

空室になった時、決め手のひとつになるんじゃない？
似た条件の物件あった場合

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 13:39:12.00

部屋に神棚があると入居率上がるよ

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 14:04:11.36

1Kのアパートだけどタレント事務所所属の女の子が入居したわ。いわゆる上京ガール。がんばってくれ。
でも売れたらすぐに出て行かれそう。

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 16:35:26.15

大事にしてやってくれな

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 17:05:57.92

まずは賃料ありき
設備がある場合の賃料相場と、ある場合の賃料相場
その差額で設備投資するかが決まる

設備がなければ決まらないなんてことはない
内容と賃料が見合ってないから決まらない

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 17:37:13.28

>>161
物件は23区内だけど、自分は地方なんで本人見ることもない。物件自体数年行かないと思う。

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 17:49:30.00

>>162
甘いな

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 18:45:24.66

素人大家が多いからライバル少なくて助かる

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 19:04:41.24

素人大家とそうでないと人の差って具体的にどんな所が違うの？
家賃なんてローンとの差でほとんど決まるし、そもそも1から建てて何もかも決めて賃貸経営始める人はすくないんじゃないかな。

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 20:12:46.01

そう思ってるうちが素人

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 21:42:36.67

＞家賃なんてローンとの差でほとんど決まるし

意味わからん

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 21:52:02.02

意味わかるけど立地に依るから考えが甘い

**名無し不動さん** · 2020/06/23(火) 22:03:29.63

そう思ってるうちが素人

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 08:22:03.98

反町隆史　「コロナ禍で別荘暮らし？」　一家そろって琵琶湖のほとりへ
https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1592947654/
反町さんは、10年ほど前からバス釣りに来ていて、湖を一望できる一等地に別荘を買った。
ボートを4、5隻も所有しているのは界隈で彼だけ。マリーナに停泊させる維持費は1隻あたり
年間20万～30万円かかるしね。ギャンブラーという外国製の船が好きで1隻1千万円は下らないと思うよ」

「釣りは20代の頃からやっていて、70センチ近い大物を釣り上げたこともある。反町さんは
ワールドレコードを取ったら俳優をやめるなんて冗談を飛ばすほど気さくな人で、牛丼屋
みたいな店にも顔を出すから、近所や釣り仲間にも友人が多い」

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 10:22:15.03

5年前に融資額の限度を日本政策金融公庫に聞きに言ったら
どのアパートを買う予定か決めてから来てと言われたんですが、今もそうですか？
アパートの建物と土地を調査員が見にいてから、個人の属性を見て融資するか決めるみたいな話でした

あと今はやっぱり審査長いんでしょうか？

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 11:04:05.03

>>172
支店はどこ？

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 12:04:39.00

川崎です
他だと違います？

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 12:24:53.75

>>174
舐められたようだな
他の支店に行ったらいい

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 13:27:37.32

個人の属性価値などたかが知れてる
アパートの土地建物価値が融資の担保の大半になる
だから物件が決まっていないなら話にならない

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 15:37:01.93

パートでも買えるの。

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 18:19:47.86

俺無職だけどフルローンでアパート買ったよ

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 21:11:50.43

フルチンの間違いだろ

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 21:49:27.22

無職でも資産あれば貸してくれるのか？

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 23:35:03.93

そらそうよ

**名無し不動さん** · 2020/06/24(水) 23:41:45.09

無職でも収入あって資産もあれば銀行は抵当つけたり、金利高くして貸す

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 01:01:49.49

ほとんどの自称不動産投資家や大家の実態は無職だ

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 01:30:19.62

アパートローンは資産持ってるかが重要
住宅ローンとは違う

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 07:34:06.22

アパートローンは属性だけで借りれるだろ。
地主は法人で借りるからプロパーローン。

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 08:00:01.19

属性で貸すのは詐欺業者
かぼちゃを見ればわかる

投資家は他物件を共担に入れて借りるよ

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 10:28:43.27

自己破産者100人超か、フラット35「なんちゃって」の闇
https://www.rakumachi.jp/news/column/262903

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 10:35:40.45

詐欺業者の文脈と投資家の文脈が一致してないな。
投資家がお金借りる時に言われてもいないのに自ら担保を差し出すわけないけど。条件みて差し出すのが普通の流れ。

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 10:42:43.31

https://www.rakumachi.jp/news/wp-content/uploads/2020/06/44f121aaad8a9a66180544165efa1982.png

**名無し不動さん** · 2020/06/25(木) 17:57:58.51

新宿の民泊から詐欺電話、かけ子拠点　容疑で男８人を逮捕
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1593071098/

**名無し不動さん** · 2020/06/26(金) 03:45:53.10

アパートローンは、対象物件の担保設定を前提にした審査になってる
選択肢などないのだよ

**名無し不動さん** · 2020/06/26(金) 10:22:13.76

働け大家のバカ息子

**名無し不動さん** · 2020/06/26(金) 11:58:07.82

働くのは金のないやつがするこっちゃ

**名無し不動さん** · 2020/06/26(金) 16:26:33.56

そうだそうだ

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 03:12:16.87

贅沢させすぎて息子がバカにならないか心配

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 11:07:09.52

相談です。
今駅前の更地320平米をパーキング会社に月20万で貸しています。
賃貸マンションを建てようと思い各社からボリューム出しをしてもらいました。
各社からの提案はおおよそ以下の結果。
容積率200%、第五種高度地区、日影規制5h-3h4M
4階建RC、1LDK12戸40平米、2LDK2戸60平米、合計14戸。
施工床面積270坪、総事業費2,7億、総収入2200千万、実質利回り6%

このままパーキングにしとくか、億単位の借入をして14戸前後の賃貸マンション建てて、手取り600万前後の収入を得るか悩んでいます。

ボリューム出しの段階なので建築費はもう少し下げれると思います。

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 11:29:45.82

仕事増やしてリスクとって収入得たいかどうかだろう
人に聞くようなことではない

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 11:59:44.31

木造でいい

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 12:08:48.35

>>197
そんな本質を言ったら誰も書き込まなくなるだろ。

**名無し不動さん** · 2020/06/27(土) 13:01:59.63

どこの駅前か知らないけど月20万で貸せる土地なの場合
木造2階建なら失敗はあり得ないだろうな

RCならどこの駅なのかにも関わってくる