【大家都合】立ち退き交渉其の拾參【普通借家】

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:28:30.08

普通借家契約を大家都合で解約して、借主に立ち退き要請する場合
大家は立退き料の支払いが必ず必要になります（借地借家法２８条）

立退き料を支払い拒否する大家には、法定更新を利用して
合法的に賃貸契約を継続できます（借地借家法２６条）

不在中に鍵を交換された、勝手に荷物を運び出された、などの犯罪行為は
現場に遭遇した場合、民間人でも現行犯逮捕する事ができます（私人逮捕）
取り押さえて警察に通報しましょう

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:31:46.41

立ち退きの相談で頼りになる組織
全借連
http://www.zensyakuren.jp/

前スレ
【大家都合】立ち退き交渉其の拾弐【普通借家】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1686398080/l50

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:33:24.99

基本的な流れ

①大家から退去依頼が来たら
取り敢えず退去を拒否して下さい
立退き条件が１００％お話になりません

注意！
退去を拒否する程度の事ができないならこのスレへの書き込み禁止
黙って大家に言われるまま、荷物まとめて出て行く事

②普通借家契約では立退きの合意が出来なかった場合
従前の賃貸条件で強制的に更新が成立します（法定更新）
借主は合法的に賃貸契約を継続できます

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:34:09.95

③大家がどうしても退去を望む場合、裁判を起こしてきます
借主は必ず答弁書を提出して、初回の口頭弁論には出席しましょう
答弁書を提出しなかったり、口頭弁論に欠席した場合
大家の言い分が全て認められて、タダで立ち退きを強制されます

④裁判では立退き条件について大家と借主で協議が行われます
話がまとまれば和解調書が作成されて、大家が解約を宣言してから
６ヶ月以内に借主は物件を明け渡す必要があります

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:35:25.79

この過程で大家は数々のデタラメを主張します
真に受けないようにしましょう

例えば④の和解調書が作成されていないのに
勝手に大家が無効な解約通知を出して
６ヶ月以内に退去しろなどキリがありません
https://twitter.com/kadoya1/status/1561711022989123584
https://twitter.com/thejimwatkins

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:37:15.92

なお、立ち退きに関する法律（借地借家法）では
借主の無知につけこんだ違法な取り決めの場合
借主はこれを無効にできます（借地借家法３０条）
これを強行規定といいます

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:38:03.98

立退料の計算方法（借家権価格割合方式）

立退料＝借家権価格+移転費用+「事実上失う利益」の補償

公益財団法人
不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1681/

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:39:10.40

借家権価格は以下の計算で見積もります
借家権価格＝(A更地価格×借地権割合+B建物価格)×借家権割合×占有部分割合

更にこの借家権を計算するのに必要な
A 更地価格　B 建物価格は以下の計算で見積もります

A 更地価格=路線価×1.25（実勢価格補正）×敷地面積

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:40:41.99

また（建物+底地）価格=年間家賃収入÷利回り５％より
B 建物価格＝（建物+底地）価格－更地価格

利回り５％の根拠
https://mansionkeiei.jp/column/28784

※借地権割合（３０％〜９０％場所により変わる）
※借家権割合（３０％一律）

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:41:46.67

路線価と借地権割合は路線価図から調べましょう

路線価図の説明
https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/

建物の敷地面積は物件の登記事項証明書に記載されています
管轄の法務局に行って取得して下さい、費用６００円が必要です
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:43:48.47

借家権価格（割合方式）の計算の具体例

路線価図より借りてる物件の場所が５００ C なら
５００→５０万円/㎡　　C→借地権割合７０％
借家権割合は全国一律で３０％

今、マンション敷地面積２００㎡
総戸数１０戸、家賃全戸１０万円で同じ広さだとすると

更地価格＝５０万円/㎡×１，２５×２００㎡＝１億２５００万円

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:44:53.00

（建物+底地）価格＝１０万円×１０戸×１２ヶ月÷利回り５％＝２億４０００万円

よって建物価格＝（建物+底地）価格－更地価格＝１億１５００万円

つまり借家権価格
＝（１億２５００万円×７０％+１億１５００万円）×３０％×１戸/１０戸
＝６０７．５万円

この借家権価格に移転費用や営業補償を加算した金額が立退料の基本になります

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:46:01.91

立退料の計算方法は他にも種々ありますが
借家権価格で見積もるのが標準的なケースです

国が再開発の立退き補償をする場合も借家権価格で見積もります
まず借主は借家権価格を計算、移転費用+「事実上失う利益」の補償を加算して
立退料の基準を定めましょう

大家がこれより安い見積りを出してくる場合は、
計算方法を変えるように主張しましょう

大家が見積もり額を変えてこない場合、交渉は打ち切って下さい
借主は任意で交渉に応じているだけなので、交渉を続ける義務はありません
法定更新すれば合法的に賃貸契約を継続できます

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:48:07.06

実際の立退料の判例

住居の場合
賃料 4 万 6750 円の木造建物からの立退料 360 万円
(平成 29 年 5 月 11 日東京地方裁判所判決)

築 95 年、家賃 2 万 5 千円のアパート
立退料 215 万円の判決
https://gentosha-go.com/articles/-/40143

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:50:28.21

一等地の倒壊寸前の物件の立退料が合計約１３００万円
https://nexpert-law.com/tachinoki/more1000/63

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:51:55.77

参考　店舗の場合

老朽化したビルの居酒屋(賃料 8 万 8457 円)の立退料
1156 万 1000 円(平成 30 年 7 月 20 日東京地方裁判所判決）

老朽化し木造建物に入居するラーメン店(賃料約 13 万 9000 円)の立退料
1556 万 4000 円(平成 30 年 3 月 7 日東京地方裁判所判決）

２億４千万円の立退料ミニストップ新宿西口
https://toyokeizai.net/articles/-/315440?page=3

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:52:53.08

年間４億円の立退料による収益ルノアール
https://food-doctor.jp/?p=6393

借地代 9600 円、30㎡程度の敷地でうどん屋
立退料 2000 万円の支払い命令
https://gentosha-go.com/articles/-/38496
これは借地のケースです
借地の場合は借家権価格の代わりに借地権価格を使って立退き料を算出します

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:54:29.57

以下はよくある質問です

Q 家賃滞納しています、立退料は請求できるでしょうか？
A 長期（6ヶ月以上）家賃滞納がある場合、原則として立退料は請求できません
逆に強制的に退去させられます（強制執行）
これに関する話題はスレチなので以下のスレで解決してください

【家賃滞納】追い出し成功したぜ part3
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1401090402/l50
家賃滞納者を追い出したい！強制退去の手順と費用
https://iekon.jp/yachintainousha-oidashi-kyouseitaikyo/

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:55:56.57

Q 大家が家賃の受取拒否をしています、どうすればいいですか？
A 放置すると家賃滞納と同じ扱いになり、立退料を請求する資格を失います
必ず、法務局に家賃を預ける供託手続きをとりましょう
その際、家賃受取拒否の証拠が必要です
文書、メール、録音、動画等の客観的なものなら承認されます

地主・家主と争いが続いていて，あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され，
地代・家賃を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合（受領拒否）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:57:10.16

Q 契約更新時に定期借家契約に切り替えるように言われました
そうする義務があるのですか？
A 全くありません
定期借家契約は普通借家契約と違い
契約期間満了後に強制解約になります
定期借家なら大家は立退料を払う必要がなくなるので
家賃を安くするなどの条件で定期借家に切り替えるよう勧めてきます
きっぱり断って下さい

なお定期借家の契約は賃貸契約とは別紙の書面で
交付しないと無効になります (借地借家法 38 条)
それにサインしないように注意しましょう
https://teishaku.jp/contract-form/

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 11:58:41.74

Q　法定更新とはなんですか？
A　普通借家契約は契約更新が原則です
　　契約期間満了後の契約条件について大家と借主で合意できた場合を合意更新といい
　　大家がその条件を告知しなかったり、大家が告知した条件に借主が合意しなかった場合
　　従前の契約内容がそのままで自動的に更新されるのでこれを法定更新といいます

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:00:31.18

Q 大家からいきなり解約告知されました、退去する必要がありますか？
https://twitter.com/kadoya1/status/1561711022989123584
A 退去の必要は全くありません、今まで通り居住できます

２７条は大家と借主が立退き条件に合意した債務名義がある場合に限り
大家の解約告知が６ヶ月後に有効になるという話で
借主が立退きに合意もしていないのに、大家の解約告知は有効になりません

契約終了までに契約の更新に関する同意がない場合は、法定更新により
従前の契約がそのまま継続になります
https://nexpert-law.com/tachinoki/basic/638
https://twitter.com/5chan_nel (5ch newer account)
https://twitter.com/thejimwatkins

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:02:40.01

Q 大家から建物が老朽化したので出て行ってくれと言われました
退去する必要がありますか？
A 全くありません
最高裁は老朽化を借主に退去を要請する理由にはならないと判断しています
補修して住めるようにするのが家賃を受け取った大家の義務という事です
https://www.retio.or.jp/supreme_search/pdf/1441.pdf

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:04:05.24

老朽化による立退きが棄却された判例は無数にあります

築 57 年、老朽化の主張を裁判所は認めず
https://gentosha-go.com/articles/-/39907

築 40 年の賃貸戸建
耐震性を理由に立ち退き請求するも
高等裁判所はこれを棄却
https://gentosha-go.com/articles/-/39118

築 45 年のビル、立退料 12 年分の賃料でも
老朽化を正当事由として裁判所は認めず
https://gentosha-go.com/articles/-/41537

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:05:19.99

大家の主張する老朽化という理由の実態は
物件の維持費に対して、家賃収入が割に合わなくなってきたから、
借主に退去しろと言ってるに過ぎません

その結果、大家の管理怠慢が原因でますます老朽化が進行する
そんな事は借主の知った事ではなく
大家の経済事情を借主に転嫁するのを禁じているのが借地借家法です

築 100 年の木造家屋、管理をしっかりすればで十分住めます
老朽化といわれたら、老朽化しないようにメンテをやれと言い返しましょう
https://rinobe.jp/column/japanese-house-renovation

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:07:40.04

Q 契約書にサインしたから普通借家でも退去する義務があると言われました
A　退去の義務はありません
借地借家法に反する、借主に不利な契約、特約は署名があったとしても無効になります
（借地借家法３０条）

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:08:54.13

Q 物件の所有者の変更（オーナーチェンジ）があり、
新しい所有者は６ヶ月以内に退去するように言ってきました
どうすればいいですか？
A 抵当権が設定された時期を契約書で確認して下さい
自分の賃貸契約より前に設定された抵当権行使して所有者変更の場合
６ヶ月以内に物件を明け渡す必要があります

一方、自分の賃貸契約より後に設定された抵当権行使や
一般売買による所有者変更の場合、退去する必要はありません
賃貸契約は特約も含めて、そのまま新所有者に引き継がれます

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:12:30.12

Q 立退きを断ったら、大家に暗い夜道には気をつけろと言われました
どうしたらいいですか?
A 脅迫罪が成立します、刑事告訴してください

不動産業界は法令遵守の意識が非常に低い業界です
普通の業界なら犯罪で逮捕されるような事が堂々と行われているので
借主は借地借家法だけでなく、刑法で武装する必要があります

特に大家側からの脅迫、強要、暴行などの犯罪行為は
証拠を確保して現行犯で警察に身柄を引渡しましょう

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:15:40.60

不動産営業、頭金１５００万持ち逃げ
https://www.youtube.com/shorts/CVVsqHBjmEY

東京・立川のラーメン店にダンプで突入
https://www.yomiuri.co.jp/national/20231108-OYT1T50029/
https://www.fnn.jp/articles/-/613606

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:17:28.82

違法大家の実態
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000302339.html
https://bizspa.jp/post-699224/

これらの案件は検察に刑事告訴して起訴すれば確実に有罪にできます
（脅迫罪、強要罪、傷害罪、不退去罪等）
https://yourbengo.jp/keiji/918/

ちなみに警察への被害届ではダメです
法的な判断が絡むと面倒なので動きません
凶悪犯の現行犯以外は対応しないと考えて下さい

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:20:04.61

また大家は弁護士を雇う事が多いですが
借主が法律について無知と判断すると悪質なウソを言うケースが多発します
必ず弁護士の主張が証拠として残るように文書、メールで交渉しましょう

悪質なウソの主張が繰り返される場合
弁護士の品位を失う行為として懲戒制度を利用してください
https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice/petition/chokai.html

**名無し不動さん** · 2023/11/21(火) 12:21:58.26

問題のある弁護士の所属する弁護士会に懲戒請求書を送る
重要なのは違法行為の客観的な証拠、文書、メール、動画を提示する事

弁護士検索
https://www.bengoshikai.jp/

懲戒請求の書き方
https://www.osakaben.or.jp/01-aboutus/claim/chokai/pdf/chokai01.pdf

**名無し不動さん** · 2023/11/22(水) 01:58:16.04

>>4
実際の裁判の判例
立退き料の目安
一般財団法人　不動産適正取引推進機構
契約 - 契約の解除・解約申入れの正当事由・立退交渉
https://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=39

**名無し不動さん** · 2023/11/22(水) 01:59:40.01

例
築57年の木造平屋戸建て住宅の立退き
大家は立退料として840万円を提示するも
解約告知に正当事由なしとして棄却
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/120-166.pdf

**名無し不動さん** · 2023/11/25(土) 08:59:38.56

住んでる団地（公社住宅）が建て替えるということで立ち退きを要求されましたが
拒否してそのまま住み続けても問題ないですよね

**名無し不動さん** · 2023/11/25(土) 10:16:39.71

物件の所有者が国や自治体の場合、強制退去になるケースがある
立退き料は規定通り払ってくれるが

ＵＲ日野高幡台団地明渡立退料判決
http://www.tahara-kantei.com/column/column1180.html

**名無し不動さん** · 2023/11/25(土) 10:30:06.09

>被告（借主）は、原告（UR)に対し、＊年＊月＊月から、上記明渡し済みまで、1ヶ月＊円の割合による金額を支払え

居座ったら罰金と民間物件ではあり得ない判決まで出る
国が相手の場合、大人しく退去する事
ただし立退き料はきっちり払ってもらう

**名無し不動さん** · 2023/11/25(土) 13:42:13.12

公営住宅の場合、ゴネたところで立ち退き料が増えるわけでもないからなあ

**名無し不動さん** · 2023/11/25(土) 17:03:19.69

公的住宅の場合事業非協力という理由で先に更新拒絶送ってくるからな
期間終了で契約のない状態で居座ってることになるから違約金相当額払え、という判決にもなる
対抗しようにも事業そのものの是非に関わってくるんで民間物件とは違うのかもしれない
まあ過去から同じようなことやってきてるだろうからノウハウはあるんだろうな

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 09:27:58.76

公営住宅はその分安いからな
例え高額な立ち退き料を払わないといけなくなると俺等の税金負担が増えるだけになるから
公営住宅の入居者は立ち退き命令が出たら諦めてさっさと出ていけ

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 19:38:07.19

公営住宅は立退料もらって強制退去。
この流れが分譲マンションの建替にも適用されて六ヶ月の猶予で強制退去になる。この様子を見て民間賃貸住宅にも適用との流れみたいです。

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 22:13:32.25

まあ相場はこのくらいだけどな

裁判所が「賃料の700ヵ月の立退料　2億8,000万円を算出
https://gentosha-go.com/articles/-/54717

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 23:02:03.79

>>34
公営住宅と民間住宅は別物
判例みれば分かるのだが

築 45 年のビル、立退料 12 年分の賃料でも
老朽化を正当事由として裁判所は認めず
https://gentosha-go.com/articles/-/41537

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 23:09:07.57

>>41
サブリース案件しらないのか？
普通借家は基本的にサブリースと同じだから
借主が拒否したら立退き不可
https://www.youtube.com/shorts/sMwn1doyeA8

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 23:18:10.96

>>43
判例ミス
こちら

築57年の木造平屋戸建て住宅の立退き
大家は立退料として840万円を提示するも
解約告知に正当事由なしとして棄却
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/120-166.pdf

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 23:22:03.44

公営と民間を同じだと考えてるバカ大家がまだ要るのか？ｗ
さすがに理解力が無いなｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2023/11/26(日) 23:27:07.49

公営住宅
所有者>>>>>借主

民間住宅
所有者<<<<<<<<<借主

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 08:16:27.92

バカホイホイは相変わらずですな

分譲 · 2023/11/27(月) 09:56:37.17

仕事が忙しかったので交渉の件、
1 1600～1700万以上では買わない
2 無理なら賃貸借契約を続ける

そしてそれらに対するこちらの権利を妻に詳しく伝え妻に交渉を任せ電話で話しをしてもらいました

まず相手は値下げする気はないと言ってきたのでこちらもそれなら出ていかないと言った所

少しキレ気味にじゃあ家賃を3万ほど上げざるを得ないと言ってきたみたいで

ここで契約も引き継いでるのだからそんな権利はないと妻に言って欲しかったのですが妻は短気なので
最初と契約が違うじゃないですかと怒った所

最初の契約は前のオーナーとした物だからと言ってきたそうです

そこから言い合いみたいになって
妻は出せても2千万までですと言うと相手は

そもそもローンが通るかどうかの
確定申告で出す金額はどれぐらいで出すんですか？と聞いてきて300万ぐらいと言った所

それじゃあ通らないからもう少し上げてくれと言われローン審査が通るかどうかの書類等をこちらに送ると言ってきて一旦終了したようです

あと再度抵当権の確認をしてくれと妻に言っていたのでその話をした所
前オーナーからは現金一括で買って
いるのでやはり抵当権はないとの事でした。

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:39:26.29

>>49
法定更新すると言えばいいんだよ
現在の契約は普通借家契約と言って、更新条件について合意できなかった場合
今までの条件で強制的に継続になる
オーナーに拒否権がないんだよ
だから家賃、共益費等今まで通りの額でOK

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:41:58.34

>少しキレ気味にじゃあ家賃を3万ほど上げざるを得ない
こんな権限は今のオーナーにないから無思惟してかまわない
法定更新するので、文句荒れば裁判して結構ぐらい言わないとだめ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:43:12.36

こういう交渉は嫁ではだめだよ
女は法律に向かないのが多い
すぐ感情的になる

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:44:51.07

>>51
訂正
無思惟→無視

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:46:48.94

>妻は出せても2千万まで
嫁は働いてるの？
専業ならこんな事言わせたらダメだよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:49:28.77

交渉は完全に分譲さんの失敗だから
今すぐ修正しないとめんどうだよ
不動産屋に電話して、普通借家契約なので法定更新するという事！
この言葉が大事だから

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:55:17.21

なんでこんな大事な交渉を自分でやらないんだよ
余計にこじれるだけだぞ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 10:59:56.94

> 1600～1700万以上では買わない
これで十分高いよ
２０００万とか田舎ならマンション１棟買えるよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:02:40.56

>>49
最低な交渉だな
なぜ嫁に任せた？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:06:23.57

>>49
2000万まで出せると言ってしまったら、それ以下の価格では売ってもらえないよ
どうしても売りたければ現状のまま他者に売却（オーナーチェンジ）してくださいと言えばいい

あと既出だけど、電話や対面での口頭の交渉はやめとけ
相手の口車に乗せられたり言った言わないのトラブルの元になる
今後の話し合いはメールか書面に限定すると連絡すべし
仕事が忙しいとか理由は何とでも言えるだろ
オーナーが借主にお願いする立場だから、こちらの都合に合わせてもらえばいいんだよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:09:39.91

>>49
言った言わないになるから交渉は文書でやったほうがいいぞ
こんな交渉ならやらないほうがマシ
黙ってたほうがいいよマジで

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:19:03.53

以下の告知状を内容証明、配達記録付きで送る事
はやくやらないと面倒だぞ

告知状　新オーナーへ
①借主は普通車柄契約に基づき法定更新を選択する
賃貸条件は従前の条件をそのまま継続する
②ただし販売価格によっては購入に応じる
上限を１５００万とする

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:21:05.70

>>61
訂正
普通車柄契約→普通借家契約

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:25:28.38

>>49
交渉のセンス０だから文書でやれ
前もってここで主張を添削してもらう事

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:30:28.97

>少しキレ気味にじゃあ家賃を3万ほど上げざるを得ない
だから普通借家は借主が決める事だって言われてるだろ
理解できないのか？

分譲 · 2023/11/27(月) 11:38:53.06

何か色々とすいません
妻と普段会話しないので分からなかったのですが

妻は購入したい意思が結構強いみたいで他の部屋の購入費用等を住人から直接聞いてるので2千万なら妥当かなと考えているようです

書面での交渉の方が良いとの事なので今後は自分のメールへ連絡をするように言っておきましたので私の方に不動産屋からメールで連絡が入ると思います

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:42:10.51

>あと再度抵当権の確認をしてくれと妻に言っていた
だから登記事項証明書で確認しろと言ってるだろ
指示通りやれよ、今までこんな勝手にやる奴いなかったよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:45:22.90

金は嫁が全額だすのか？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:47:20.45

それと嫁は交渉に関わらせない事
能力なさすぎる

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:51:01.33

>>65
指示通りやらないと話がこじれて、皆に迷惑かけるだけだぞ
まず登記事項証明書をとってこい

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 11:58:14.12

>>49
これ”交渉”じゃないよ
相手のデタラメ主張を呑まされただけ
早急に修正しとけ、アホすぎる

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:05:56.36

取り敢えず嫁に任すな
自分でやれ
値上げに関しては一切応じる必要はない

以前妻の言ってることは全面的に間違っておりましたすいません。と謝罪→1500万円でなら購入しますそれ以上は出せません→購入金額に応じられないのでしたら法定更新させてもらいます。法定更新は調べて貰えればわかる事ですが以前のオーナーとの契約を丸々引き継ぐ事です。当然値上げには応じられません

これだけでOK

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:07:13.43

なんでもそうなんだけど、向き不向き、センスの有る無しがある
バレーのアタックを１回見ただけで出来る子どもと何回練習しても出来ない子供がいる
>>49 は交渉としてはこれ以下が無いぐらい最低の内容だから、
必ずここで事前に確認して、以後文書で行うこと

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:15:00.37

もし法定更新を拒否されたら
拒否する権利は基本向こうに無いんだけど
合意更新するしか手はない
で、合意更新はお互いが納得いく内容での契約更新なんだが話し合いでお互い主張が食い違い纏まらない場合はお互いが合意するまで自動的に法定更新になる
つまり分譲氏が以前のオーナーとの契約の継続を望んでいれさえすればそこから契約内容は変える事は出来ない

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:18:35.47

それでも向こうが納得いかないとかほざいてたら（納得するしかないんだけど）
裁判でもなんでもしてくださいと
現在の材料で負ける要素は見当たらない

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:21:16.61

>>49
>そこから言い合いみたいになって
はぁ？
借主が決める事がなぜ言い合いになる？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:22:21.50

>>52
この奥さん個人の問題でしょ

結局1700万からスタートしてるし妻に法定更新も理解させてないで交渉させてるし、搾取されたい夫婦なんだろうな
奥さんの気分で500万以上余分に払うことになるんだね

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:22:46.22

ただ、値上げに関してはまず認められる事はないが
例え今借りている部屋が月10万だとして
周辺の似たような物件が20万円30万円以上は当たり前で10万で貸し出してる物件はまず見かけないというのであれば3万くらいなら値上げを認められる可能性はある
12～15万円くらいなら誤差なのでまず認めれることはないだろう

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:23:35.02

>>75
嫁が馬鹿なんだよ
これに尽きる

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:24:43.57

>>75
だから交渉のセンスが０だと

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:26:54.98

これだけ下手な交渉は今までに無かったな
新記録だろ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:29:36.02

>>73
法定更新は拒否できない
そういう規定だから
勉強１からやり直し

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:30:19.23

>>81
拒否出来ないと書いたろ？文盲か？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:31:18.73

拒否は基本出来ないけど拒否する方法とて合意更新を上げた
借主と貸主のお互いが合意するのであれば法定更新は覆る

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:31:39.18

スレ主は文盲だよ
指摘されたら開き直るだけなんだけどね

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:32:18.19

そーいや中卒以下の文盲だったな…

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:34:04.64

かつて中卒とのレスバトルに負けたスレ主

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:37:02.10

>>65
交渉は嫁にやらせるな
逆上がりができない子供に段違い平行棒をやらせるようなもの
>>61
>>71
これを今すぐ実行しろ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:46:26.14

>>57
神奈川、横浜市の物件
http://xn--55q36pba3495a.com/auction/239793.html
特売だから買受可能価格７７０万で落札できる
今はこんなもんだよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:53:04.44

>>73
いや、こんな文章かいたら０点だよ
バイトで試験の採点やっていたからわかるが

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 12:58:10.72

論理齟齬があるから０点になる
最悪のミス

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 15:32:32.64

>>89
ここは5ちゃんだぞ？w
なんで試験なんだよwww

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 15:37:21.43

相変わらずスレ主は頭おかしくて草
日本語読めないなら読めないと正直に答えたらいいのに

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 15:43:45.40

スレ主の文盲丸出しのレスは今に始まった事じゃないからなー
自称高学歴らしいけど中卒に敗北した時点でお察し

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 15:53:24.73

中卒以下じゃなくて中卒未満だから小卒以下の知能か？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 15:56:31.79

他人の文書読めない言い訳が試験なら0点www
だから文盲って言われるんだよw
例え難解な文書を書いたとしても高学歴なら余裕で読み解くだろww

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 16:05:54.26

わろす
「2000万までは出してやる」
って宣言してるようなもんじゃん

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 16:26:17.91

ここまで拗れたらもう弁護士使ったほうが良いかもしれない

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 17:09:20.75

奥様、2000万までなら出すと仰ってましたよ？録音も有りますけど
とかなったら、風向き変わる？

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 17:13:15.72

嫁さんが勝手に言った済まないの？
なんで嫁さん使ったんだが意味わからん

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 19:01:01.72

妻の代理権　妻が貸借人名義でした約束は・・・
https://www.hanshinsougo.co.jp/greenclub/452

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 21:11:53.31

もう2000万で買えよ

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 23:10:45.99

>>98
支払い完了するまでは修正できる

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 23:14:23.82

>>99
>嫁さんが勝手に言った済まないの？
これで済む
売買契約書に署名してなければ、いつでも修正可能

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 23:24:18.89

>>49
交渉を書面で訂正して早く新オーナーに告知すべき
>>61
>>71 参照

**名無し不動さん** · 2023/11/27(月) 23:33:14.28

普通借家は所有者の言うことは聞かなくていいんだよ
借主が決めて所有者がそれに従う
だから借主が一方的に宣言すれば交渉は終わり
賃貸継続します、家賃はそのままでと言えば完了

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 00:12:13.11

>>49
借主は所有者に命令できる
それ分かってる？

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 00:14:42.42

借主が賃貸継続しろと言ったら所有者は拒否できない
それが分かってないから、こんなおかしな交渉になる

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 03:48:44.15

『「妻が言った、口頭でも契約は契約！」と言われて2000万で買うことになりました』
『諸費用がこんなにかかるなんて知りませんでした、予算オーバーです』
『親切にもローンが通る所を紹介してくれました』
『月の支払額は家賃より1万多くなりますが資産になるしまあいいかなと重っています』
『修繕積立金とかいうものを請求されています、毎月の生活が赤字です！』

この辺までありそうかなw

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 05:54:55.51

そもそも嫁に交渉させてあとからひっくり返すぐらいなら最初から自分でやれ、って話だわな
まあこれで相手方ももう嫁とは話しないだろうから良かったんじゃないの（棒

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 07:10:10.49

もう嫁は寝かせとけ

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 07:22:46.57

2000万出せると言ってしまったら1500万で買う計画は終わったようなもん
妻の発言を取り消そうが不動産屋は2000万出せる客としか見てくれない
今後は従前の契約で賃貸継続する主張を押し通していくしかなさそう

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 07:44:39.07

いくらここの住人がアドバイスしても当人は仕事が忙しいからと嫁に任せる程度の優先順位でしかなく
委任した嫁が2000万なら出せます、と言ったのをどうしよう後から取り消せませんかとうろたえるぐらいなので
住人が熱くなっても無駄なような気が

分譲 · 2023/11/28(火) 08:43:17.86

10年ほど住んでいるのですが契約書には2年更新と記載されています

先程妻に更新通知が届いた事や更新料を払った事があるのか聞いた所
1度もないと言っていました

これは現在既に法定更新になっていると考えていいですか？

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 09:23:08.44

>>113
契約書の自動更新条項の有無を確認
記載されていれば2年ごとの更新は有効
記載が無ければ法定更新

自動更新条項の例
・期間満了の6か月前までに貸主・借主のいずれからも契約を終了させる旨の通知をしないときは、契約は2年間更新されるものとし、以後も同様とする

分譲 · 2023/11/28(火) 09:48:24.01

>>114
ありがとうございます
自動更新条項という文面が見当たらず重要事項説明書の更新等の欄を見た所

【期間】○年○月○日から○年○月○日まで 2年間

【更新】一般借家契約では更新する事ができます。(貸主の更新拒絶に正当な事由がある時は更新できません。)
としか書いてありませんがこれはどちらになるのでしょうか？

分譲 · 2023/11/28(火) 10:00:21.71

契約書の方に更新に纏わる事は下記の事しか書いていません
契約書の契約条項
第2条(賃貸借期間および引き渡し日)

賃貸借期間および引き渡し日は標記のとおりとする。
甲および乙は協議のうえ本契約を更新する事ができる。

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 10:11:53.95

>>116
自動更新に言及する文面が無ければ法定更新の状態
本来は2年ごとに書面のみでも更新手続きが必要な契約だけど、
オーナーも管理会社もそれを怠って法定更新になったみたいね
借主にとって法定更新は最強カードだから賃貸継続の交渉で負ける事はないよ

分譲 · 2023/11/28(火) 10:17:35.14

>>117
ですよね？良かったです
ありがとうございました

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 13:45:54.77

>>113
更新料払わない=法定更新とは限らない
更新料払わない更新契約は存在する
払う契約になっていて払わないのであればそれは契約違反であるが特に明記してなければ特に気にする必要はない

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 13:50:22.10

結局法定更新だろうが契約更新だろうが
借主はいつでも解約出来るし形骸化してるんだよね
意味があるのは定期契約くらい
ただお互い契約があったほうが安心するやろってことで契約している節がある

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 21:40:50.73

もはや大勝利よりグダグダ払い損を期待され始めているのか

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 21:46:22.07

>>113
>先程妻に更新通知が届いた事や更新料を払った事があるのか聞いた所
1度もないと言っていました
これが事実なら法定更新は既に成立
借主の賃貸契約は家賃・管理費を払い続ける限り永久に続く
所有者が契約を解除できない

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 21:53:30.82

法定更新は従前の契約条件をそのまま継承するので
当然家賃の値上げもできない

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 22:04:52.42

>>111
>2000万出せると言ってしまったら1500万で買う計画は終わったようなもん
こんな事は売買契約書にサインするまではいつでも変更できる
現条件で賃貸継続されると新オーナーは採算が合わないので
借主の提示する価格に寄せてくるはず、１５００万で十分

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 22:16:20.00

現状で借主が新オーナーに譲歩しなくてはならない部分が１点もない
全て借主の決定が優先される
こんな条件の交渉は１発で仕留めないとダメ
新オーナーに４の５の言わせない

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 22:32:25.56

まあ販売価格３０００万てとこだな
１０年家賃払ったのなら１０００万〜１５００万
２０００万は高すぎ

建物登記記録に記載された事項等(平成○年○月○日現在)
甲区 ――――――――――――
乙区所有権以外にかかる権利に関する事項
抵当権◻チェック入り
根抵当権◻
賃借権◻
1 抵当権設定/債権額金2000万円
抵当権者 ○○金融公庫
2 抵当権設定 /債権額金1000万円
抵当権者 ○○保証株式会社
3 抵当権設定/債権額金150万円
抵当権者 /○○保証株式会社

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 22:43:02.28

競売にしたら確実に１０００万以下
普通借家契約付きで法定更新成立
借主が退去の意向なしと裁判官に言っておけば
入札額が激落ちするから自分で落札すれば良い

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 23:23:37.62

なんかまた勝手なことしそうな予感がする
勿論ここの連中の言ってる事に責任感なんて無いし信用出来ない部分があるのは理解出来る
当然ここの連中の言ってる事をそのまま実行してなんらかの不具合が出ても自己責任だから自分で考えて行動するのが一番であるが

ただこれだけはスレ民の総意として言える
嫁にはもうこの1件には関わせるなと

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 23:28:26.79

>>124
不可能ではないが
嫁の一言で1500まで持っていく事が以前より難易度が上がった事は確実
向こうも今後口には出すかはわからないが
1500以下でしか買わないと言ったら
あんた（の嫁は）以前2000まで出すって言ったでしょ？と頭の中を過って難儀を示す事だろう

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 23:54:24.23

価格変更する権利があるから無問題
まあよく考えずに２０００万とか提示するのも大概だが

**名無し不動さん** · 2023/11/28(火) 23:55:10.38

>>129
嫁が泥酔状態だったので記憶がないで通るのでは？

分譲 · 2023/11/29(水) 00:40:41.28

皆様ありがとうございます
こちらの圧倒的優位、妻に関わらせない、1500万円以上は出さないという事は理解したのですが

この1500万円以上は出さないと伝えた際に相手がそれなら他に売った方がマシだとはならないですかね？

一応3LDK最上階角部屋の駅まで徒歩1分という物件なので1500万円以上で買う人もいるのではと思ってしまうのですが・・

勿論住人付き(自分)で価格が大幅に下がるのは分かるのですが
家賃収入と現在10年住み子供が
14歳という家族構成なので

それらを不動産屋が買い手に伝えた際にあと数年もして子供が自立すれば勝手に引っ越すだろうというのを見越してる人なら

17～800万円ぐらいでなら購入する人もいそうな気もするのですが・・

妻は購入の方に意思が傾いているので他の方に売られたとなれば揉めそうだなと思いまして

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 02:08:30.08

現在の家賃による
例えば年間の家賃が１５０万なら１５００万で買う人はいる

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 02:18:55.94

物件価格に対する年間の家賃の割合が１０％なら買う人はいる
物件価格が高額で家賃も高ければ７％ぐらいでも購入者はいるだろうが

分譲 · 2023/11/29(水) 02:36:36.91

家賃は現在8万ほどですが本当は
10万円ほどの家賃です　

と言うのも前オーナーは個人の方で
お金に余裕がなかったらしく
入居時に壁紙や床の張り替え等の
費用がなくて出来ない

その代わりに家賃を下げての入居となりました

なので年間の家賃は8万×12=96万円です
という事は1500万円以上なら買い手はいないと思っていいんですかね？

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 03:39:33.49

>>131
だから例え通ったとしても
相手には2000っていう数字を1度聞いてしまったからな
その脳裏が消えることはない
自分に当てはめてみろ
自分の土地を最初2000万で買うと言われて
後から別の交渉相手からその人は泥酔状態で発したもので実は1500しか出せないと言われてハイと素直に納得するか？
例え本当に1500しか出せないとしても最終的に1500で交渉が終わったとしても
最初2000って言ってたのになぁと思うだろ？

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 03:51:22.66

>>132
だから本来ならそこは駆け引きなのよ
結局2000まで出せるというのは交渉における強い武器なのよね
でもそれは切り札でありすぐに抜く者ではなかった
それを嫁さんが台無しにしてしまった
まあ過ぎたことは仕方無いとして

例えお前さんの物件が1700、1800だとして
コブ付きの物件つまり入居済みのオーナーチェンジ物件って空室より少し相場が安いのよね
理由はわかるとは思うが入居者によってはオーナーの都合で追い出せないから
その物件の相場が1700～1800くらいとしたら1200～1500くらいじゃないかな？売り出すとしたら（それでも入居者済みの物件が売れるかどうか）

更に言えば他の人に売られたとしても結局契約は維持されるわけで新しいオーナーとまた交渉すればいい
値上げも上記でも書いたが例外を除き基本出来ない
それがたとえオーナーが変わったとしても

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 03:58:39.46

>>135
リフォームして10万でリフォーム無しで8万なら相場が8万は問題無いかな
例え３万値上げするとするならリフォームを要求しても良いレベル
まあ面倒そうだからそんなことしなくて良いが
もの好きや無知な人（マンション投資初心者）が買い手になる可能性はあるが
マトモな不動産屋ならそんな金額では買わないかな
修繕費用とか管理費とか固定資産税とかもあるしな
更に言えばお前さんの部屋の設備が壊れたら修理する義務もあるわけだし年間９６万がそのまま入るわけではない

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:02:44.23

>>135
年間の家賃が１００万程度なら１５００万で買う人は居ないね
せいぜい１２００万
契約書には家賃いくらになってる？
書面になっていないものは全部無効だよ
だから契約書に月額１０万とかいてあれば新オーナーには１０万払う必要が有る

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:13:56.46

>>135
年間の家賃が１００万程度なら１５００万で買う人は居ないね
せいぜい１２００万
契約書には家賃いくらになってる？
書面になっていないものは全部無効だよ
だから契約書に月額１０万とかいてあれば新オーナーには１０万払う必要が有る

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:16:10.38

オーナーチェンジの場合、引き継がれるのは文書になった契約だけ
前オーナーとの口約束等は全部破棄される

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:18:51.30

後は築年数は大いに関係する
周囲の環境とかマンションの設備とかもあるがここらへんは誤差なので省く
投資家にとって一番わかりやすい指標の一つが築年数

年間９６万収益を1500万で購入したとなると元を取るのに15～20年くらいはかかる
そこからは利益になるわけだが
これが築40年とかになると自分で住むって言う人を除いて買う人はまずいない
大体50.60年くらいでマンションそのもの建て替えの話が出てくるからだ

例えば分譲氏の物件が新築又は新築に近いとして（リフォームしてない云々な時点新築では絶対ないのだろうが）
20年で元をとれたとしてそこから20～30年は利益になるので1500なら余裕で売れるだろう
なんなら2000くらいはいける

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:21:32.62

>>135
売買契約書が成立するまでは価格交渉は自由だから
前に２００００万で買うと言ったから買えとかｗ
そんな言い分は通らないから自由に価格提示してよい
まあ１２００万だね
これでも高いぐらい

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 04:23:45.91

>>141
口頭の約束でも基本は引き継がれる
ただ裁判になったらそれを立証出来ないと負ける可能性は高いが
基本引き継いで良い

分譲 · 2023/11/29(水) 08:07:37.39

>>140
契約書にも値引き？された家賃額の
8万円記載です
>>142
築年数は27年間です

あと先程妻に聞いた所オーナーには
マンションの管理費修繕費という
名目で毎月3万円を管理会社に支払う義務があるようです

なので私の部屋の家賃8万円から3万円を管理会社に支払ってるようなので実質5万円がオーナーが受け取れる額となるようです

こんな低利益なら1500万円以上での購入は無いですかね？

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 09:52:06.54

だから+3万ってわけか
築27年で1500万円ならギリ買う人もいそうだな
2000で買い手はまずいないだろうから2000で売れるならその今のオーナーの視点としては割と美味しいと思われる
やはり最初に2000出せると言ったのは悔やまれるな

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 10:38:15.99

そもそも購入して月3万も別に払うなら
益々2000万で買えねーな
このまま賃貸契約で良いかと

分譲 · 2023/11/29(水) 11:34:05.09

自分としては前オーナーから1600万で買わないか？という話からの
購入の流れなので

1600万での購入なら不満はないです

1500万が危うい金額なら1600万円にしてそれで無理なら賃貸契約を
継続する形にしようかと思うのですが。

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 11:37:20.94

法定更新を盾に賃貸継続の意思表示を続けてオーナーが折れてくるのを待てばいいよ
妻が2000万まで出せるとは言ったものの、事業の出費や子供の学費を考慮して
検討したところ1000万出すのが精一杯だとサラっと言ってあげるのも一案

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 11:37:42.87

まあそれで良いと思うよ
わざわざ言う必要は無いがそれをそのまま今のオーナーに言っても問題無いと思う
まあそれを言った所で意味は無いんだが　
つか俺が見落としてるだけかもしれないが
なんで前オーナーから1600で打診された時に買わなかったのか？

分譲 · 2023/11/29(水) 11:44:55.18

あとは自分たちがどうするかの話だと思うので妻と相談してみます

分譲 · 2023/11/29(水) 11:52:22.33

>>150
書いたと思うのですが自営業なのでコロナ渦での収入減少した確定申告でのローン審査だったので

これじゃ通らないと言われて来年の確定申告なら通常の申告に出来るので大丈夫と思いますという流れの途中での急なオーナーチェンジでした

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 12:09:44.53

1600万で買いたければ、買い手側は希望額1000～1200万スタートだな
前オーナーとのやり取りが新オーナーに引き継がれているかは買い手には関係ない
しかし2000万出せる発言が売り手側の脳裏に焼き付いているから、
それを覆すには相手が納得できるだけの理由を述べるしかないよ

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 12:37:12.34

2000出す発言した時点で1000スタートは厳しいんじゃないかな？
取り敢えず購入は諦めて初手で賃貸継続一択のつもりでいいよ
向こうがどうしてもっていうなら1500～1600で購入のスタンスで

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 12:50:20.08

>>123
借地借家法第32条の規定により値上げ自体は全く不可能ではない
ただ値上げされる判例が非常に少なく値上げは相当困難
今回の件は維持費に月30000をオーナーが払ってる為（それにより見た目以上に近隣の相場と比較して低く感じるかもしれない）か裁判所が認める可能性は極微小ながらある
まあそれでも認められたとしても1万～2万が限度だろうけどね
更に言えばその程度の金額のためにわざわざ訴訟起こすのかと（嫌がらせの為に無いこともないないが）

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 12:55:13.05

まず、妻はなぜそんな物件が欲しいのか
普通借家なんだからいつまでも住み続ける権利がある
月8万ならこれから20年住んでも2000万にはならない
購入しても月3万円払うなら、実質家賃は5万円
20年払っても1200万だよ
さらにエアコンだの室内設備は自分持ちで固定資産税も払う

1500万でも買わない、1200万で考えるレベル

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:02:39.69

まあ所有したいって気持ちはわかる
投資として買うなら1200くらいでないと元が取れないよね
今オーナーがいくらで買ったか知らないが1500売却で採算取れないようなら余程の阿呆投資家
そんなやつに慈悲を与える必要はない
法定更新のままずっと住み続けてやれば良い

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:27:14.12

>>145
>こんな低利益なら1500万円以上での購入は無いですかね？
絶対に無い
管理費込で８万で管理会社に３万も引かれたら
オーナーに渡るのが５万で年間家賃収入は６０万
これだと１０００万でも買う人は居ない
まあ６００万なら居るだろうけど

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:34:46.95

600なら俺が買うわ
アホだろ？こいつ>>158

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:36:57.21

>>145
年間家賃収入が６０万の物件相場はおよそ６００万から８００万
だからオーナーが分譲さん以外の人に売ろうとしても、その程度でしか売れないから
分譲さんが買うつもりなら１０００万を提示すれば十分だよ

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:41:59.56

管理会社が癌だな
８万のうち３万とかｗ
前オーナーが売りたがったのが分かる

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:50:11.19

>>148
心配しなくていい
１５００万で買う人はいない

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:54:04.49

>>161
管理会社を追い出して自主管理にすれば１万で済むだろ

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:56:14.32

管理費10000修繕積立費20000ならわからんでもない

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 13:58:35.05

1000万ならそのままでって話になるやろう
流石に築27年程度で1000万では売らんと思うわ
まあ賃貸として住み続けたいってならそれで良いが

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:04:12.00

これは借主に賃貸継続されると新オーナーは一番困るな
いくらで買ったのかは知らんが

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:09:18.67

現オーナーが諦めて無知な投資家とかに売るかもしれんな
借主は法定更新の家賃据え置きで住み続けられるから何も恐れる事はないよ

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:09:19.03

管理会社がボッタクリだと築年数関係なく値下がりする
高齢者ケアマンションなんて５０万で売りに出てるよ
普通の物件なら２０００万で売れる

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:13:27.88

>>163
自主管理はマンションの資産価値が下がる
区分所有者が最も嫌がるパターンだな

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:13:31.17

新オーナーには法定更新で嫌がらせをして
１０００万なら買い取ってもいいよで決まり
管理費月３万なら妥当な線

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:16:57.50

いやｗ
マンションの資産価値が一番下がるのがボッタクリの管理会社が居座る事
クソ管理会社を追い出すと販売価格が劇的に高くなる

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:19:45.77

管理会社の見直しは必要だが自主管理を選ぶのは最終手段だぞ

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:22:50.43

管理会社とか大した事やってないからな
自主管理の方が住民の為になる

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 14:54:05.60

>>148
>1600万での購入なら不満はないです
自分が満足とか考える前に相場を知るのが大事
１０００万で買えるものをわざわざ１６００万で買う必要はない

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 15:02:53.84

>物件価格に対する年間の家賃の割合が１０％なら買う人はいる
この比率を利回りというけど購入の目安として１０％
家賃収入を１０年受け取って物件価格になる程度なら買う人が出てくる
年間家賃収入が６０万なら１０００万以上で買う人は普通は居ない

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 15:15:55.22

この利回りは投資の中心的な考えなんだけど
投資した金額が何年で回収できるか？と考える
１０年で回収できる金額が適正価格という判断をする人が多い
まあ投資金額よっても変わってくるけどね

**名無し不動さん** · 2023/11/29(水) 15:23:45.21

>>152
広さとか間取りがわかればおよその金額がわかるよ
後だいたいでいいから地域、関東の都市部とか

分譲 · 2023/11/29(水) 21:08:56.04

関西の都市部でよく分かりませんが政令指定都市です
3LDK 56.75m2　最上階角部屋

売買掲載履歴で他の部屋の価格を
見た所2千3～4百万ほどで
自分の所は最上階角部屋という事を考慮するともう少し上かなと思いますので

新オーナーの不動産屋が言っていたリフォームして2800万で売りに出すと言っていたのもそこまで違和感はないです

不動産屋が手詰まり？になった時に次に打ってくる手は立ち退き料の吊り上げかと思いますが

前回50万円の提示でしたが恐らく次は「特別に！」とかこれ以上は出せません！と言って100万ほど提示してくるかと思いますが100万でも安いですよね？
2～3百万なら引っ越してもいいかなとは思いますが。

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 02:15:36.46

まあ2.3百万円で手を打つってならそれでいいんでない

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 02:46:09.71

政令指定都市で３LDK、築２７年、６０㎡程度　最上階角部屋、普通借家契約付き　家賃収入実質５万だと
競売なら上限で１０００万だね、落札者が自分で使用できるならもっと高くなるけど
だから現状で誰かが１５００万で買うような事は想定しなくていいのでは

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 03:02:33.35

立退料は自分の賃借権に値段を付けるのだから好きな値段つけてよい
裁判になったとしても借主が立退きを拒否すれば民間物件の場合はその意向が優先される
まあ今だと手間暇考えて５００万以下で退去しなくていい

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 03:11:30.04

実際の裁判の例
賃料 4 万 6750 円の木造建物からの立退料 360 万円
(平成 29 年 5 月 11 日東京地方裁判所判決)

もし自宅をオフィス兼用にしてるのなら
老朽化したビルの居酒屋(賃料 8 万 8457 円)の立退料1156 万 1000 円
(平成 30 年 7 月 20 日東京地方裁判所判決）

この程度の金額が裁判所から提示されている

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 03:20:02.97

借主はこの金額で必ず退去しなくてはならない訳ではない
嫌なら拒否できる
まあ立退料を得るのを目的とするビジネスだと
大家が払える金額でないと意味がないので、この程度の金額で話がまとまる

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 03:35:42.36

仮に新オーナーが１５００万で物件を取得したとすると
立退料を６００万払ったとしても、リフォームして２８００万で売れれば３００万程度の転売益が出る
だから５００万〜６００万程度のの立退料は要求してよい

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 03:49:33.14

総括すると
①現在の普通借家契約を法定更新
②立退料６００万で物件を明け渡す
③１０００万から１５００万で物件を買い取る
これを新オーナーに提示する
これ以外の選択を相手が要求してきたら借主は拒否すればいい
新オーナーに決定権がないのを忘れずに

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 05:12:26.17

>>185
その提案だと、3でしかもいきなり1500万を提示すると予測

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 05:18:12.64

今のオーナーが前オーナーからいくらで買い取ったかは知らないが
さすが600万出したら赤になる可能性高いから話半分に聞いておいたほうがいい
現実的に2.300万が限度じゃないかな
まあ最低100万は出る
初手で600提示で徐々に下げていって最終的に2.300万でいいけどまず600はでないと思った方がいい

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 05:24:40.50

>>184
まず1500で買い取ったとは限らない（それ以上の可能性はある、勿論それ以下かもしれないが）
例え1500だとしても諸々手続きや手数料や税金等で最低1600～1700はかるく吹っ飛ぶ
どの程度のリフォームするかは不明
2800で売ると言ってるが実際その金額で売れるのか不明

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 06:59:53.30

>>185
分譲氏は既に法定更新になってるよ
上のやり取りでスレ主も回答してるけど

分譲 · 2023/11/30(木) 07:00:36.89

>>155
値上げする権利はないと思っていましたが権利は一応あるんですね

値上げ要求してきた場合
「そんな権利ないでしょ」と言おうと思っていたのですが権利があるなら何て返せばいいんですかね？

「どうぞ訴訟起こして下さい
こちらも弁護士を雇って対応させてもらいます」とかですかね？

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 07:15:05.02

>>190
値上げを告知する権利だな
実際値上げが行われるかどうかは当事者間のやり取りによる
そして双方合意に至らない場合はそのまま（法定更新）なんだけど訴訟を起こされた場合は裁判所の決定に従う
それが値上げが却下されるかどうかは100%無いとは限らない
ただあまり値上げが認められた例が無い
何故ならここ数十年は物価も上がって無かったから値上げが認められた判例は殆ど無いが
近年の物価上昇を見るに絶対値上げが認められないとは言い切れない
まあそれでもこの程度の上昇率ならほぼほぼ値上げは無いと思っても良いがもっと物価が上がったらちょいわかんないかな

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 07:35:18.52

>>190
＞「どうぞ訴訟起こして下さい
こちらも弁護士を雇って対応させてもらいます」とかですかね？

それでOK
オーナーが退去を迫ってきたら、
「法定更新になっているので今後も従前の契約条件で居住させていただきます」と言えばいい

分譲 · 2023/11/30(木) 07:45:27.62

>>191
なるほど告知のみの権利であとは
裁判の結果次第で相手側が勝つ可能性は今の所低いって事ですね

相手は売るのを前提に買い取って
それを生業にしてる会社なので

認められる可能性が低く認められても2～3万円で
しかも賃貸契約の継続をされるような事を自らしないと思うので訴訟を起こす事はまず無さそうですね

では値上げの話しをされた時は
合意出来ませんので訴訟を起こして下さいと言っておきます

分譲 · 2023/11/30(木) 07:59:39.94

>>192
ありがとうございます

確証はないですがこちらが法定更新に既になっているのなら新オーナーはそれを知ってての購入と交渉をしているんですかね？

かなり相手は不利だと思うのですが・・
それだけ言いくるめて言い値で買わせる自信があるって事なんですかね

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 08:36:25.02

>>194
法定更新については新オーナーに説明してあげた方がいいかもね
当初2年の普通借家契約を締結→その後は更新手続き一切無し
→契約書に自動更新条項は無い→入居3年目以降は法定更新が成立している

新オーナーは相手が無知な借主だと決め付けて舐めてるだけのような
不動産屋なんてド素人言いくるめるのが常套手段だからね

分譲 · 2023/11/30(木) 09:14:46.32

>>195
そうですね
その辺は言っておいた方が色々と
手間も省けて良さそうなので言っておきます

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 11:20:49.15

多分新オーナーはわかってる
わかってないのは嫁だけだろ

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 12:00:01.45

>>182
これを考えたら600万程度の立退き料はある
物価上昇が半端ない、当然立退き料も値上げ

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 12:04:28.06

>値上げ要求してきた場合
>「そんな権利ないでしょ」と言おうと思っていたのですが権利があるなら何て返せばいいんですかね？
拒否する権利が借主に有るので
借主の権利の方が所有者の権利よりも強い（法定更新）から借主の勝ち

**名無し不動さん** · 2023/11/30(木) 12:10:18.97

>では値上げの話しをされた時は
>合意出来ませんので訴訟を起こして下さいと言っておきます
いや、１００％負けるのでそんなムダな動きしないよ
法定更新が既に成立してるので
問答無用に今までの賃貸条件で自動継続になる
そういうルールだから所有者は拒否してもムダ