不動産投資を淡々と語る 37

**名無し不動さん** · 2023/10/26(木) 13:34:08.98

前スレ
不動産投資を淡々と語る 35
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1663762844/
不動産投資を淡々と語る 36
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1668862651/

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 01:28:26.69

>>107
なぜ利上げされると破綻するのか？
マジわからんわ

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 11:30:09.12

>>111
例えば1億7％の物件を年利1.5％25年フルローンで買って
1年間の手残りは220万だったとする
1％の利上げで160万
2％の利上げで100万
3％の利上げで40万まで減る
ここから固定資産税、修繕費、空室等々を織り込んでいけば
破綻一直線

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 11:41:08.10

人口減少、供給過剰で家賃を値上げできないのだから全国の大家が死亡していくんだよ

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 12:00:54.13

無借金でやってる大家は負けない
借金をレバレッジと言い換えて賢くなったつもりでいる大家が
レバレッジが逆回転を始めた時に死亡する

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 13:14:51.22

無借金は事業として見たら資本効率が悪い。
個人の資産保全の為の運用として見るなら無借金は上等。

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 14:01:53.89

債務超過寸前であればあるほど高くなる
ROEという謎指数

**名無し不動さん** · 2024/02/09(金) 23:33:02.16

>>112
あ、そーゆーことね
じゃ、キャッシュで買えば無問題だよね

**名無し不動さん** · 2024/02/10(土) 08:18:40.35

空室がでると毎日ソワソワして
安心できねえ

3物件あって同時に2物件空いた

**名無し不動さん** · 2024/02/10(土) 14:20:36.71

>>118
知人に借りてもらって満室にして転売

**名無し不動さん** · 2024/02/10(土) 19:36:05.79

>>119
詐欺教唆はやめとけ

**名無し不動さん** · 2024/02/10(土) 21:01:48.58

>>120
詐欺じゃない。営業努力。

**名無し不動さん** · 2024/02/13(火) 11:35:39.15

2021年に2500で買った区分所有マンションが去年3000で売れたんで確定申告するんだけど、詳しい人いる？

コレ、単純に3000-2500-買い仲介手数料90-印紙代20-売仲介手数料110=280の利益で、これの約40%税金で持ってかれるって計算でいいのかなぁ？

**名無し不動さん** · 2024/02/13(火) 11:45:51.34

>>122
他の物件を購入していないの？

**名無し不動さん** · 2024/02/13(火) 12:12:45.34

自分が住んでいてかつ住宅ローン控除使わないなら3000万円控除が使えると思う
元から投資用なら使えないけど

**名無し不動さん** · 2024/02/13(火) 13:04:37.62

>>122
減価償却も計算に入れないとですよ

**名無し不動さん** · 2024/02/14(水) 01:43:12.03

>>123
去年は買ってません
明日契約ですw

>>124
このスレは…w

>>125
そう！それなんですよ！
昔一度ネットで調べたんですが
ムチャクチャ面倒で
しかもよくわからずで…w

**名無し不動さん** · 2024/02/14(水) 08:17:04.67

>>126
居住用不動産の計算はややこしいですが
投資用の不動産なら償却した分を差っ引けばいいだけですよ
いちおう、税務署の電話相談か税理士に確認することをお勧めしますが

**名無し不動さん** · 2024/02/14(水) 18:42:09.57

ピュアでも稼げる異常な相場

**名無し不動さん** · 2024/02/15(木) 01:13:00.61

>>127
そうなんですか
一応売った業者から税務相談ダイヤルみたいなところへの紹介メールが来てたから、そこへ聞いてみようか、と思ってます
ありがとう

**名無し不動さん** · 2024/02/18(日) 22:56:33.48

とりあえず確定申告だけはしとけ
間違っていたら税務署の方から修正申告の催促が来るよ

**名無し不動さん** · 2024/02/19(月) 02:20:31.89

>>130
ということは、通ればリーチ的に車代とか経費モリモリでやって、督促無きゃラッキー！みたいな？w

**名無し不動さん** · 2024/02/20(火) 17:55:55.58

現在借りれ無しで、現金一億の年間家賃収入1500万の大家業。
3億の新築賃貸を建築しようと思うが、残り2億円は借り入れる事に。
ずばり金利幾らなら打倒だと思いますか？

**名無し不動さん** · 2024/02/20(火) 21:04:25.44

別の土地に建てるってこと？

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 01:34:01.56

いつも思うけど、こういう回答できる条件に全く足りない足りない質問する人って、
自分だったらそれでも回答できる自信があるんだろうか

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 08:50:02.04

充分に足りる、こと細やかな個人情報をここで晒して、
どれだけ正確な情報をここで得る事ができるのかな？・・・

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 08:52:52.90

回答はできないが、>>132の思い切りは評価する
何もかも高騰のこのご時世、自分は怖くて手持ちの現金を使う勇気はもう無い

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 10:51:46.76

区分１つ完済終わったんで２つめを欲しいんだけど、いい物件見つけても融資掘ってる間に横から現金買いされちゃうな
素人にいい物件なんて全然回ってこない

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 14:52:07.22

借入金利は本人の属性に寄る所が一番。
銀行が0.5とか信金が0.7とか最近では聞いた事が有る。

**名無し不動さん** · 2024/02/21(水) 14:59:44.30

>>137
完済おめでとう！

**名無し不動さん** · 2024/02/22(木) 01:52:46.98

資金3000あるんだが、3LDKひとつか、ワンルーム3つか、どちらがいい？

**名無し不動さん** · 2024/02/22(木) 08:15:32.07

場所による

**名無し不動さん** · 2024/02/22(木) 10:14:31.86

>>141
名古屋だかや

**名無し不動さん** · 2024/02/22(木) 10:47:02.20

JR駅前ワンルームならOK

**名無し不動さん** · 2024/02/22(木) 18:24:24.33

戸建の新しいのをオナチェンでキャッシュで買った
取得税をゴニョゴニョしたく住民票移したいが、どお？w
リスクはどのぐらい？

**名無し不動さん** · 2024/02/24(土) 06:29:35.14

>>144
やめとけ
住人と住民票がかぶってるだけでバレる

**名無し不動さん** · 2024/02/24(土) 09:27:37.84

>>145
いやそれが、かぶらないみたいなんだわ…

**名無し不動さん** · 2024/02/25(日) 11:56:02.73

人気ある土地は人口減っても値上がりする？
今がピーク？

**名無し不動さん** · 2024/02/25(日) 19:19:17.26

某政令指定都市で、駅近で立地は良好な、築３０年の一棟ＲＣマンションで、利回り５．２％ってどう思われますか？

**名無し不動さん** · 2024/02/25(日) 19:19:20.04

某政令指定都市で、駅近で立地は良好な、築３０年の一棟ＲＣマンションで、利回り５．２％ってどう思われますか？

**名無し不動さん** · 2024/02/25(日) 22:34:04.16

空室率、修繕費上昇、家賃低下、管理費、実質何%なんだか？

**名無し不動さん** · 2024/02/28(水) 10:13:42.73

>>114-115
そもそも無借金なら投資信託でも買ってた方がいいし
レバレッジ前提でしょ不動産投資は
自宅でもない限りは

**名無し不動さん** · 2024/02/28(水) 10:23:41.64

>>151
40％50％叩きだす田舎のボロ戸建てや
都心の良物件はキャッシュじゃないと買えんよ

**名無し不動さん** · 2024/02/28(水) 12:23:41.90

>>152
40％50％叩きだす田舎のボロ戸建て

詳しく教えてくれないか

**名無し不動さん** · 2024/02/28(水) 13:00:49.89

>>153
基本は総費用コミコミで120万位に抑えて
DIYで修繕して5万.6万ぐらいで貸し出す
youtubeやXにはたくさんいるけど
楽待で最近だとこの人がやってるね
https://www.rakumachi.jp/news/practical/333649

**名無し不動さん** · 2024/02/29(木) 02:00:55.83

>>154
さっそくThanks
ゆっくりリンク先見てみるよ

**名無し不動さん** · 2024/02/29(木) 12:02:54.91

ナマポ上等物件ウマか転売ルーレットわろし

**名無し不動さん** · 2024/03/04(月) 18:33:16.41

昔は戸建を共同担保にして1棟物に挑戦できたが、銀行の評価手法が変わってきて今は区分マンションが強いターン
ローンなしの区分を共同担保にフルーローンで区分を買う
数年で共同担保物件に入れた物件を売却したいと相談しに行って外してもらって売却
また新たな区分を現金で買って、その区分を共同担保にフルローンで区分を買う
これをやってるやつがいるから安い区分はなぜか速攻で現金で買う人がたくさん現れる

**名無し不動さん** · 2024/03/04(月) 18:42:47.04

>>157
師匠！
仰ってることが高等過ぎて初心者にはちと難しいです
もう少しやさしくお願いします！

**名無し不動さん** · 2024/03/07(木) 09:27:37.12

架空の預金残高を表示する不正プログラムを悪用し、横浜銀行（横浜市）から投資用不動産向け「アパートローン」３億８０００万円をだまし取ったとして、警視庁は５日、不動産コンサルティング会社代表の藤本優容疑者（３１）（東京都港区）ら男４人を詐欺容疑などで逮捕した。警視庁は藤本容疑者らが２０１９～２２年、複数の地方銀行に同様の手口で不正申請し、約３２億円を詐取したとみて捜査している。

　アパートローンを巡っては、一部の金融機関で１８年に不正融資事件が発覚。各金融機関が審査を厳格化する中、不正の手口が巧妙化している可能性がある。

　他に逮捕されたのは、三菱ＵＦＪ信託銀行社員の松田大樹容疑者（４７）（品川区）と、藤本容疑者が経営する都内のコンサルティング会社の社員ら２人。

　捜査関係者によると、４人は共謀して２２年３～５月、松田容疑者名義で横浜銀行にアパートローンを申し込み、偽造した金融資産の残高証明書や源泉徴収票などを提出して審査を通過させ、融資金３億８０００万円をだまし取った疑いがある。

**名無し不動さん** · 2024/03/13(水) 07:35:05.49

父から相続したボロマンションを建て替えしようと思ってるんだけど、建築費が6億超え…融資は5億しか出ないから1億をどう捻出するか頭抱え中
立地は都内駅近でめちゃくちゃ良いんだが、建築費高いなあ

**名無し不動さん** · 2024/03/13(水) 07:45:30.16

高いよな
自分も駐車場を潰してもう一棟建てようと画策中だが、見積もりの数字を見て股間が縮んだ
同じく都内駅近
コロナ前に決行しときゃよかったよ、今さら言ってもしゃーないが

**名無し不動さん** · 2024/03/13(水) 08:59:19.75

ペイできないだろ。
RCならリノベしな。丸投げじゃなくてな。
できないならすぐ売れ

**名無し不動さん** · 2024/03/15(金) 13:33:30.90

別に資産性重視派を批判するわけじゃないんだが
tubeとかで利回り重視はバカのやる事って言ってる連中をみると
なんで都心は下がらないとあそこまで強い信念を持てるんだ？
バブル崩壊時なんて港区は1/7にまで下がってるのに

**名無し不動さん** · 2024/03/15(金) 16:25:13.15

たった1/7でしかも今はバブル期超えてるし強いから
地方都市の中心部は1/10～1/20まで下落した上に全く戻っていない
バブル期は都心も光化学スモッグなど公害問題で住むのに適していなかったが今はかなりクリアされた
将来の人口も当面減らないし当たり前だな

**名無し不動さん** · 2024/03/15(金) 16:44:31.94

>>164
まったくバブル超えしてないでしょ
https://www.tochi-d.com/tochi/13/13103/transition/

**名無し不動さん** · 2024/03/15(金) 17:34:23.71

平均で超えたのは銀座ぐらいか
港区も局所的には超えてると思うが

https://news.yahoo.co.jp/articles/35b13b58e419f38ab315e1e6857a42af9d18d608
まあこういう事だよね

**名無し不動さん** · 2024/03/20(水) 15:59:57.61

都心資産性重視物件は地主とか既に資産を築いた人間などが次世代に残すため
一方利回り重視はFIREしたい人間向け
FIREしたい人間が利回りが低くてキャッシュフローの出ない物件を買ってもFIRE出来ないし
資産を残したい人間が将来人口減で値下がりほぼ確実な物件を買っても意味がない

両者の意見が噛み合わないのは当然

**名無し不動さん** · 2024/03/20(水) 18:05:01.71

>>167
すんげ納得してしまった
自分は確実に残したい派だわ
生めよ増やせよは正直興味ない

**名無し不動さん** · 2024/03/20(水) 18:27:53.44

今年から固定資産の評価変わる
ようだがどのくらい変わるのか？
税金あがったらいやだな

**名無し不動さん** · 2024/03/22(金) 08:17:37.02

いずれ日本に無数にある不動産のほとんどは解体費が捻出できない老朽化物件であふれる。

すると固定資産税を踏み倒す人が続出
↓
・行政が物件を差し押さえ→解体費が浮いて歓喜
・行政が泣き寝入りで税未収→格安ボロ物件に居座る貧困層であふれる。スラム化。

**名無し不動さん** · 2024/03/22(金) 08:18:33.77

>>169
くわしく

**名無し不動さん** · 2024/03/22(金) 08:32:03.04

>>170
だからどんな不動産だろうが値段が付く都心を買えと

**名無し不動さん** · 2024/03/23(土) 07:49:03.32

ホームズの中古マンションの過去の販売実績が異様に安く表示されてるように見える
ああいうのも釣り物件なんだろうか

**名無し不動さん** · 2024/03/26(火) 18:37:19.18

親が死んじゃっておんぼろアパート相続した(80坪未満、空室多)んだがぶっ壊して収益物件建てたい、人口減でもやっぱ賃貸住宅がいいの？
何処に相談すればいいの？
あとこれだけはとかあそこはヤメとけとかお願いします先輩方

**名無し不動さん** · 2024/03/26(火) 21:14:46.68

大◯建◯

**名無し不動さん** · 2024/03/26(火) 22:13:32.01

立地はどうなの？
今は建築費が大高騰してるから、23区駅とか大都市駅とかターミナル駅なんかの徒歩圏内で家賃強気OKな場所でないと、
新築は採算取れなくて難しいんじゃないかな

**名無し不動さん** · 2024/03/26(火) 23:45:20.01

>>175
評判悪いのよく耳にします。それ系のランク表とかあれば助かります
>>176
イメージですが県の1番有名な駅から徒歩10分以内で目の前は交通量多いバス通りです、なので好立地と思います。

**名無し不動さん** · 2024/03/27(水) 08:00:39.50

賃貸住宅にするか迷ってる時点なら、FPに相談しては
賃貸以外にも立地に合った活用法があるかもわからん
もう賃貸建て直しで決めてるなら、複数社から相見積もり取るがよろし
各社のプレゼン聞いてるうちに自身の方向性も定まってくる、ナニ構造にするか、単身かファミリーか、安さ重視か映え重視か、等々
ただ最終的に一社に決めて他社を断る時がちょいウザい、好立地なら特にw まあそこは感謝しつつキッパリと

**名無し不動さん** · 2024/03/27(水) 08:20:54.62

正直、新築は上級者向けだと思ってる

**名無し不動さん** · 2024/03/27(水) 08:59:40.31

自分は逆だな
新築は多少家賃高めでも埋まるし不具合なんかの問題も無いから初心者もイケるかと
中古・築古は突発的に色々金かかるしアノ手コノ手で客付けに試行錯誤せんとアカンし、その他諸々、上級者向けかと

**名無し不動さん** · 2024/03/27(水) 14:46:24.98

176です。コミュ障なんでいろんな人と話すの疲れるんでランク表とかあると助かります。
賃貸マンションは考えてなく、立地がいいのでスーパーとかドラッグストアや医療モールとか0か100の場合、どこに相談すればいいですか？みんなFPなの？

**名無し不動さん** · 2024/03/27(水) 23:22:33.24

大手のデベロッパーを何社か当たってみるのがいいんでない？
賃貸は考えてない、と最初に言っとくのを忘れずに
あと絶対ではないが、地元の不動産屋に高齢者施設や飲食店の土地探しが舞い込んでたりするからタイミング良ければ話を貰える
自分は地元不動産屋で高齢者施設の話を貰ったが、その時には賃貸やろうと決めてたので断った

**名無し不動さん** · 2024/03/28(木) 02:03:28.98

>>182
ありがとうございます。デベロッパーって何？くらいの素人なので例えばで会社名を挙げて下さい勇気だして凸って見ます

**名無し不動さん** · 2024/03/28(木) 08:04:15.46

大手デベロッパーでくぐると比較サイトみたいのゴロゴロ出てくるから、まずは読んでみて
気になる会社があったら、大抵その会社のサイトに土地活用相談窓口みたいな問合せページがあるからそこから連絡してみては
一括で複数社へ問合せできるサイトもあるが、コミュ障とのことなので沢山の会社から次々に連絡が来るのが苦痛でなければ

**名無し不動さん** · 2024/03/28(木) 08:25:01.90

追記
大手と書いたのは理由があって、中小だと事業をやりたい業者をなかなか見つけてこないから
自分も最初は商業施設をやろうと思い、地元の中小デベロッパーへ相談したら
｢ここなら何かやりたい業者は沢山います！すぐ見つかります！｣と言われたきり無連絡
あれから10年、どこまで探しに行ってんのかなあw

**名無し不動さん** · 2024/03/28(木) 11:21:51.56

>>185
丁寧にありがとうございますm(_ _)m
はい、たくさんの連絡は苦痛です笑　自分も無連絡の経験あります、コンビニやりたいって話ありますって言ってきり笑

ウチはボロいから当然なんでしょうが、共同住宅の営業ばっか来ます、そっちはそれが1番儲かるんでしょうけど...
それ以外の営業って来た記憶がないくらい来ないです、金にならないんでしょうね、来てくれて親身に話聞いてくれたら私なんかイチコロなのになぁ
はぁ、気が重い、ググって相談凸してきます！！

**名無し不動さん** · 2024/03/28(木) 22:10:55.60

>>186
横から失礼
共同住宅ってなに？

**名無し不動さん** · 2024/03/30(土) 13:03:08.05

アパートマンションのことでしょう

**名無し不動さん** · 2024/03/31(日) 21:33:04.14

>>167
FIREしたい人はまず株だよな
で持ち金投資し尽くして、さらに銀行から金借りて投資したいならマンション

**名無し不動さん** · 2024/04/01(月) 01:24:08.53

>>189
株なんて丁半博打でどうやって確実に資産増やすんだ？
あと、銀行融資でマンション買って儲かるんか？

**名無し不動さん** · 2024/04/01(月) 22:25:44.52

2024年30歳男性100万円の貯金70歳で33万円になり90歳で20万円になりジュースは1本590円になっています

**名無し不動さん** · 2024/04/03(水) 15:17:53.49

>>190
株ほど安定して資産増やせるものないだろ
過去10年の平均利回り10%超えてるのに

**名無し不動さん** · 2024/04/03(水) 19:36:33.77

>>192
スレチ。株初心者スレに戻れ

**名無し不動さん** · 2024/04/06(土) 16:34:52.11

戸建も木造アパートも仕入れを土地値以下でできるか
水回り含めフルDIYのどっちかの能力ないときついな
資金回収遅すぎる

**名無し不動さん** · 2024/04/06(土) 18:32:37.56

フルDIYでコスパが良くなっても、タイパが悪すぎて割に合わないよ
プロの職人にやって貰って、自分はコンビニバイトで稼いでたほうが結果的に安くつくよ

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 00:59:32.44

釣られてやる
コンビニバイトのタイパが何だってぇ？

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 01:00:13.98

そもそもDIY大家とかボロ戸建大家とか誰が何の目的で広めたんだ？
時間も労力も金も将来性も得することなんか何もないのに

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 06:20:00.65

貧困思想なんでしょ。

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 10:33:43.06

50％の100％も叩き出す物件
DIY+ボロ戸建てしかねえだろ

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 14:01:35.83

ちょっと何言ってるかわからない

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 14:13:12.08

>>200
利回り50％も100％も叩き出す物件
DIY+ボロ戸建てしかねえだろ

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 14:56:08.95

質問、先月買った築浅戸建て
ツーオーナー目で賃借人にはワンオーナー目から継続居住

で、オーナー変わった挨拶と共に不具合の有無聞いたら、大したことは無いが内壁に亀裂入ってるところが二箇所ある、と
それを仲介業者問い合わせたら「この程度では修繕対象には当たらない」「家の保証期間であっても、所有者変わってしまったから対象外」とのこと

賃借人もだが、この先のことを考えると所有者の自分も困る
「ハイ、そうですか」と泣き寝入りしかないのかね？

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 15:08:18.28

>>197
流行だから
元々不動産投資は地主が相続税対策のためにやるのがほとんどだったのが
サラリーマンが融資を引いてアパートを買うのが流行った
その次は高積算の地方高利回りRCが流行った
次はかぼちゃで融資が閉まってDIYでボロ戸建てが流行った
今は都心一等地で30年間キャッシュフローを出さずに30年後にバランスシートに土地が残るって話が流行

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 15:19:53.30

>>202
告知事項説明書に書いなら契約不適合免責でも請求できるはず
やるならなるべく早くやった方がいい
ただ亀裂の原因が地盤沈下みたいな重要なことでもなければ
今後拡大していくつもりならあまり揉めない方がいい
面倒くさい客にはいい物件は回ってこない

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 16:59:32.20

>>203
今は都心一等地で～云々～、そんなんが流行ってんのか
しっかし都心一等地は固定資産税やもしもの時の相続税や諸々バカにならないのに、30年間CF無しって正気の沙汰とは思えん
DIYボロ戸建ブームといい、自分の知ってる不動産投資の世界観がガラガラ崩れてくよ

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 19:05:19.22

台北１０１ビルのバランスを維持する鉄球
https://news.yahoo.co.jp/articles/020886a34b35c714ed95850729750cc34942f5ff
台湾強震にもびくともしなかった　超高層「台北１０１」にある６６０トンの秘密
内部に設置された重さ６６０トンの大型の金色の鉄球がバランスを維持し、
今回の強震にも崩れず無事だった。

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 21:16:33.64

>>206
東日本大震災での都心のような、長周期の揺れには大丈夫かね。

**名無し不動さん** · 2024/04/07(日) 21:57:39.39

>>204
最後の行のレスからすると、そもそもこの担当者は物件紹介から契約までと、契約後そして今回のクレーム入れた時の態度がホント手のひら返したようで、こっちの気分が害されてるんで、以降の物件紹介とかハッキリ言ってどうでもいい

で、告知事項説明書はまだ見てないが、契約時に「住居の詳細状況は賃借人が住んでいて確認不可ですから」と説明を受けたんで良くない方向かも…

いずれにせよ、釣れた魚にはエサやらん的な態度は納得できんので、揉めようがキッチリ対応してもらうようにしたい

**名無し不動さん** · 2024/04/11(木) 13:48:28.38

ワンルームマンション投資で失敗した人から残債で買い取るビジネスやりたい

**名無し不動さん** · 2024/04/11(木) 20:35:31.64

上モノだけ残して無借金で亡くなってく高齢者が激増していくが、相続者がいなかつたり相続放棄により解体されない老朽化物件が、少子高齢化により大量増殖していくと思うんだが、これ国としてどうすんの？
相続放棄を認めない法改正とかしたら、とんでもないことになるな

**名無し不動さん** · 2024/04/11(木) 21:40:17.89

そもそも相続の時に笑えるくらい金も手間もかかりすぎる
世間的には相続税さえどうにか出来れば的な風潮だが、実際は登録免許税も莫大だし、士への手数料も軽く7桁だし、etc
相続時の税や手間をゼロにしない限り、相続放棄問題とか抜かす立場じゃないよな国は