■■住宅ローン総合スレ 156■■
住宅ローンを組むこと自体の是非についての話題は、別スレをたてるなどしてお願いします。住宅ローンについての質問や相談はこのスレでOKです。
固定と変動、戸建と集合住宅、持ち家と賃貸を全体に一般化した議論や年収アンケートはスレ違いです。専門スレへ移動してください。
質問者用テンプレ
【年 齢】
【勤続年数】
【雇用形態】
【会社規模】
【年 収】
【世帯収入】
【家族構成】
【所有資産・貯蓄】
【現在債務】
【現在家賃】
【物件金額＋諸費用】
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【毎月の返済予定額】
【金利種類・利率】
【地域やマンションor戸建】
【主な質問相談】
※質問・相談はageてIDを出すかトリップを付けると、なりすまし防止になります。※次スレは>>970
※前スレ
https://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1603250740/ 神よ大崎市古川の罪深き土人たちに大震災級の天罰を与え給え。 【年 齢】42
【勤続年数】8
【雇用形態】正社員
【会社規模】一部上場
【年 収】1100万
【世帯収入】1100万 いずれ妻扶養内パート予定
【家族構成】妻＋0歳、もう1人予定
【所有資産・貯蓄】1800万
【現在債務】無
【現在家賃】14.5万
【物件金額＋諸費用】合計7900万
【自己資金(頭金・諸費用)】1000万
【希望金額】6900万
【毎月の返済予定額】20万
【金利種類・利率】固定1.04%
【地域やマンションor戸建】戸建
【主な質問相談】
買うなら今がラストチャンスかなと思っていますが、
42歳からこの金額ってどうなんだろうと急に不安になってきました。
55歳までには役職定年で給料はガクッと下がります。
固定で考えてますが、変動とのミックスは有効でしょうか？繰上げ返済時点で金利動向次第でどちらを繰り上げするか決めるというのはとても良いように思うのですが。
ライフプラン表作ってみると妻がパートしてなんとか持ち堪えるって感じです。
暮らすだけなら年金だけでも十分やっていけそうですが、2000万円問題、本当に不安を煽られます。 >>6
同じ銀行で借りました。俺も5050ミックス悩んだんですが、ベストケースで250万の金利減ではメリット薄いと思ってやめました。あなたの借入だと350万くらいですかね？
俺は39歳なんですが、この歳で全期間固定で借りるなら、繰上げはあり得ない選択だと思ってます。
例えば20年経過時点では、利息の7割以上払ってますよ。62歳で3000万払って完済しても、75歳で死んだら、結果としては繰上げ意味なしですね。繰上げしたいなら変動で借りた方がいいですよ。全期間固定の、当初10年とか20年での利息を見てみることをお勧めします。 >>7
ありがとうございます。
なるほど確かに。生命保険と考える方がよさそうだね。
実行時の金利がどうなるかソワソワする。 都心の旧耐震マンションって住宅ローン組めますか？
ノンバンクでも無理でしょうか？ >>10
物件による
前に調べた築40年超の物件はSMBCときらぼしだけローン通った
理由はたぶん近くに支店があるから
不動産屋に聞けば、その物件でどこが貸してくれる可能性があるか教えてくれますよ 批判が的を得てないんだよな。
まず業務で高校数学が応用として使える時点で、世の中の上側1%以上なのよ。
アク界隈はお受験からのエリート教育で育ってるから、世の平均以下がちゃんと認識できていない。
残念ながら需要が存在してしまうわけですわ。高校数学の範囲だろうが何だろうが知らんがな。
あと、純粋な高等な数学になればなるほど、応用が狭まっていく。平たく言うと役に立たない。
なんでそんなものと比較するのか意味が分からない。好きなら勝手に博士課程でも行ってろ。
そして、哀れにもアク候補生として入社して、想像以上に日本社会の企業文化に揉まれ疲弊し、
自分は東京一工のエリートなのにこんな試験にも受からないクヤシイ！！みたいな人が、
5chで見えない敵をたたいて必死にもがいているんだな。憎むべきはその選択の損切りができない自分自身なのに。
だから、嫌ならやめろよと。クソ試験と思うなら今すぐやめて転職なりしろ。何事も中途半端が一番良くない。 【年 齢】31
【勤続年数】6年
【雇用形態】正社員
【会社規模】中小
【年 収】480〜580
【世帯収入】同上(下の子供が3歳になれば妻がパートに行く予定)
【家族構成】妻、子(4歳、1歳)
【所有資産・貯蓄】貯金250万のみ
【現在債務】なし
【現在家賃】8万
【物件金額＋諸費用】3500万
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【毎月の返済予定額】10万(出来れば9万)以下
【金利種類・利率】変動金利
【地域やマンションor戸建】足立区竹の塚〜花畑付近
戸建て
【主な質問相談】
糖尿病持ち(投薬で数値は安定)です。
2階建て中古戸建てを探してます。足立区とは言えまともな物件は4000万位するので3200万程度の中古物件を少しリフォームして住みたいのですが
今の諸々の状況では無謀でしょうか？ >>15
今最新スレここじゃなくて162ってナンバリングついてる方だから
そっちで聞いた方がいいよ >6
一部上場で定年まで、かつ、退職金が見込めるならなんとか子供2人ギリギリかなと。今後の収入の伸びがないならちょっと背伸びかなという感じ。
年齢、ローン、家族構成についてはほぼ同じでちょうど7年前に購入したけど、世帯1100だと子供の教育費や老後は不安あると思いますよ。 見落としがちだけど、諸費用以外に、物件に合うか家具と家電かもろもろで200-300は最低出費見といた方がいいですよ >>6
42歳で4200万戸建購入しました。
頭金1000万入れて3200万ローン。
年収900万。妻専業、子供2人。車1台所有。
計画目標的には15年（57歳）で完済予定。
俺の実感だけど6900万は無いわ。
子供や車を諦めるなら可能かもだけど
ローン5000万でも進めない。
都内の6000万超えの物件は贈与ありか、
共働き、パワーカップル向けだと思うよ。 >>6のスペックに対して購入勧めてくる営業がいたとしたらかなりあくどいよね
うちはまともな営業マンから毎月のローン支払いが1万違っただけで生活に与える影響の大きさをしっかり説明してもらって、30代後半で子なし世帯1000万だけど4200万ローンに抑えた
固定資産税も年間10マンくらいかかるし、家具家電でも金かかったし、今の家で充分快適すぎるから5000万とかの家買ってなくてよかったわ 固定資産税年間10万は羨ましい
うちは20万スタートで年々微増 家建ててローン返済期間中に建設会社が倒産した場合は残りの支払いどうなるの？ >>24
ローンは建築会社じゃなくて銀行に払うんだよ
融資実行して物件引き渡した段階で
建築会社には満額入金されてるから
その後その会社が倒産しようが合併しようが関係無い
で、じゃあ返済先の銀行潰れたら？
って話だけど、その場合は普通に考えると
該当の債権が別の組織に売却されるから
借入してる人にとっては返済先が変わるだけ
団信とかそのあたりの条件は変わるかもね >>22
軽減措置の50%減額で20万スタートってことは1億くらいの家か？ auじぶん銀行(0.845%)と新生銀行(0.8%)の20年固定で悩んでたら
昨日三井住友信託銀行(0.9%)の30年固定見つけてさらに悩みだした >>27
わい、三井住友信託10年固定0.6%。
なぜ変動にしなかったのか、10年で完済しようと思ったのか、四年前の自分に対して疑問。 やっぱ変動に気持ち傾くのか…
ところで三井住友信託って使ってみてどうでした？
団信とか繰り上げ返済とか >>29
36歳の時に、10年固定の金利0.6%、団信0.3%のトータル0.9%で4000万借入しました。
団信は使ってないので、わからないです。
恥ずかしながら他者と比較した事がないのでわからないです。
繰上げ返済は600万しましたが、保証料20万程度返ってきてました。
ただ、コロナの長期化は避けられず、将来災害を被った時を考えて繰上げはせず、手元に持っておくべきだったと後悔してます。
住宅ローンほど安く借入できるローンはないんで… 固定10年とかで借りるのは、金利急騰が怖くてかつ住宅ローン控除の逆ザヤの恩恵をできるだけ受けたい人ようだな。
あと期間固定で借りるならみずほ銀行が一番いいと思うよ。全期間優遇幅固定だから、固定期間終わったあとに変動金利に移行しても基準金利上がってなければ低金利で借りれるし、基準金利上がってるなら繰上返済すればいいし >>31
みずほなんか絶対に利用してはいけない銀行だろ >>32
そうか？システム障害が頻発してるだけだから
通常口座には使いたくないけど
金借りる相手として嫌だとは思わんな 先週だか、オンラインは生きてるけど窓口止まった日が有ったじゃん？
あの日に物件引き渡し予定してた人、気が気じゃなかったと思うよ auじぶんで俺2,600万、妻2,800万の融資契約を実施してきた
諸費用も借りる人は、当日の振込先を予め設定しておかないとすごく困るから注意ね(一旦、銀行ATMで下ろす羽目になった) >>6
うちが似たような年齢(43)と世帯年収(1300万)・家族構成(夫婦＋子2人)で
似たような金額(6400万)で30年ローン組んだわ
物件価格は8000万
両家からの贈与1500万＋100万を頭金にしてペアローンで3200万ずつ組んだ
子供はもう5歳2歳で夫婦フルタイム共働きで双方650万なので
手取りは>6の人よりは多くなるのと切り崩せる預貯金(運用含め3500万程)が多いかな。
FPは不動産屋のだけでは不安だったので独立系の人にも頼んだけど
預貯金を子供が高校生くらいまで温存できる家計状況なら
医学部進学とかでない限り大丈夫と言われたよ
車を持つ予定全くなしというのもライフプラン上良かったみたい >>36
けっこうきつそう
これだと正直美味いもの食ったりとかそういう贅沢はあまりできないよね >>39
子供小さいからそもそも外食行くにしても近所のフードコートとかファストフード、
せいぜいスシローくらいだな。丸亀も先週行ったw 本審査通って融資実行前にクレカ作るのはまずいのかな、キャッシング枠0で作ろうとは思ってるけど。 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いがいまいちわからないのですが…
どなたか教えてください >>45
保証料は繰り上げ返済したとき一部返還がある
融資手数料は融資の手数料なので返ってこない >>46
私の認識では、どちらにしろ保証料は必要で、
保証料型→繰上げ返済すればそれに応じて一部返金される
融資手数料型→繰上げ返済しても返金はないが月々少し安い(金利が低い)
で合ってますか？ 繰り上げ返済は、最初の5年ですごく余裕あるならだって
うちは…ないだろうなー
切り詰めて繰り上げ返済するのと、物件価格を100万くらい安くするのなら後者のほうがいい気がするよ 毎年200万くらい繰り上げ返済してる。
ローン控除を考えたらアホや！って言われたわ。 【年 齢】39歳
【勤続年数】17年
【雇用形態】正社員
【会社規模】20人
【年 収】550万
【世帯収入】600万
【家族構成】妻子供3人
【所有資産・貯蓄】2500万
【現在債務】0万
【現在家賃】2万社宅
【物件金額＋諸費用】2100万
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】0～1000万
【毎月の返済予定額】不明
【金利種類・利率】不明
【地域やマンションor戸建】地方戸建中古
【主な質問相談】
スレと少しズレてすみません。
自分は現金一括でと思うんですが、
妻は現金が無くなることが不安なようです。
＋500万は無利子で親から借りられます。
その上でさらにローンを組みたい妻が理解できません。教えてください。 >>52
現金がなくなる不安がある方が正常だし
ローンにするデメリットないだろ >>54
>>55
ありがとうございます。
しかし、ちょっと驚いてます。
最大限ローン控除うけても
年利と手数料で、プラ転はないですよね？
これが誤りでなければ自分にとっては
原資があるのにわざわざローンを組むことに
メリットを感じないです。
一括で払った上で現金で900万は残るので
生活に困ることはないと思ってますが、、 >>56
プラマイゼロなら
手元に現金がある方がないより有利だし
一部資産は運用でもすれば全然違う
マイナスにならないならローン借りるデメリットないだろ >>56
生命保険的な要素もあるよ。万が一のことを考えてもほぼ無利子で借りられる住宅ローンの権利を放棄して現金一括に拘る理由はありません。
あと、親の500万は借りるなら返してね。手元に残るのは400万円ですよね。 >>57
銀行から1000万借りるのに手数料
(司法書士の移転費用含む)が高すぎて腹たって
元金6%(60万)くらいかかる試算で
さらにこれに金利もかかり、
控除引いても100万は多めに
払わなきゃならない。
独立したり控除が受けられない状態に
なればさらに赤が広がるし、
繰り上げ返済しても手数料分は薄められない
この考え間違ってますかね？
資産運用に関してはNISA枠は夫婦共に
上限で進行してます。
>>58
もちろん親には毎月支払いますよ >>59
まず一括考えてるくらいならローンの頭金は考慮しちゃダメ。2100万借りる前提でもう一度試算して。
そして今後の特別支出のこと、ご自身の健康＆団信のこと、NISA枠外の資産運用のことを冷静に考えて、何もメリット感じないなら一括で買いなよ！
あなたのお金のことだよ、誰も止めないよ！！ 話が噛み合わないのは条件書いてないからかな？
参考までに俺の場合は金利0.35%、ローン手数料2%、その他手数料(登記関連とか)約70万円だった。
2100万円借りるなら各種手数料で約110万円、ローン控除で2000～1500万円×0.35%×13年間で約75万円。差額約35万円。
13年間で35万円は毎月1000円弱の金利&掛金で2100万円を自由に出来る&2100万円の生命保険に入れる、ということ。
俺にはメリットしか感じないけど、ローンの条件変わると違うのかもね。 なんか結論ありきの人なのかね？
それなら好きにしろとしか言えないけども >>60
>>61
参考になります。ありがとうございます。
少し頭を冷やしつつ真面目に試算してみたエクセルあげます(ネットで拾った計算式を入れてるのでアバウトですが)
団信考慮します。
ただ築25年過ぎた中古住宅のため(ここをお伝えし忘れておりました)、
140万の控除を受けるための耐震基準を
満たせるのかどうかが心配になってきました。
しかし新築場合の控除額ってすごいですね、、
物件含め、視野を広げるようにします。 はいらないかもです。
田舎で近所と隣接してない立地なので、、 >>66
そのトンデモ前提がでかいじゃん
普通に比較するならそこは別検討だから >>66
言葉足らずだったから補足するけど
その前提ありきで言うなら
「ローン借りると金利で損！」
じゃなくて
「ローン借りるなら必要のない火災保険に入らなきゃいけない！」
でしょ
それなら、個人的にはマジかよとは思うけど
そうですねって思えるわ ちなみに控除を最大化することだけを目的に
ローン組むなら10年の試算を入れるべきだし
あらためて結論ありき感がすごい すんません。
計算まちがってました。
銀行書士手数料はいってない、、
10年も加えてやりなおします。
みなさんありがとうございます。 >>70
ごめん
最大期間ローンで借りた上で10年後に返済って意味ね そもそも手元に2000万円の資産を持っておけて
生保代わりにも使えるって結論が一旦出てなお
20年で15万円も損する！
側に印象が引っ張られるなら
もう勝手にしろよとしか… 10年繰り上げで金利は0.4継続であればトントンあたりで火災保険と死亡保険付帯なのですね。火災保険を継続するかどうかはその時考えます。勉強させてもらいました。また、ご迷惑お掛けしました。すべて嫁の言う通りにします。 火災保険の有無が比較検討項目でしたか。それは特殊だから初めから書いた方がよかったねぇ。
借りるとしたならよかったです。 【年 齢】47
【勤続年数】20
【雇用形態】みなし公務員
【会社規模】
【年 収】1050
【世帯収入】1050
【家族構成】本人、嫁（専業主婦）
【所有資産・貯蓄】現金400、株2100
【現在債務】0
【現在家賃】8万
【物件金額＋諸費用】1200＋150
【自己資金(頭金・諸費用)】0
【希望金額】1320
【毎月の返済予定額】
【金利種類・利率】変動0.38
【地域やマンションor戸建】うどん県、築７年戸建て
【主な質問相談】
現金買いできる物件なのですが、
住宅ローン減税による差益を最大化したうえで
現金はなるべく他投資に廻したいので
AUじぶん等で、借入金額、期間を最大化したい。
私の年齢でAUじぶんだと、何年程度まで借り入れ期間を長く出来そうでしょうか？
なお、質問とは関係ないですが、
物件が築浅＆割安なのは、心理的瑕疵物件だからです。
（建物や土地に問題はない） >>77
お申込時のご年齢が満18歳以上満65歳未満で、最終ご返済時が満80歳の誕生日までのお客さま
これが借り入れ年数の最大年数を決める要件だよ >>78
>>79
規約上はそうなんですが、
８０歳までに亡くなる確率考えると、
最優遇金利では団信が赤字になると思います。
貸し倒れリスクが最も低い層が、
団信ありで最優遇貸金利を適用できる返済完了年齢はどのくらいでしょうか。 >>80
団信の恩恵を受ける事を考えてるならフラット３５にしたほうが良いと思いますよ
うちは夜勤してるし早死するだろうからフラット３５で７０歳完済予定 >>77
株2100ある時点で配当年間60はあるだろう。
上手く控除使ってるね。ローンの仕方の見本みたい。
控除終わる頃に払い終わってるね。 【年 齢】夫35歳 妻28歳
【勤続年数】夫13年 妻6年
【雇用形態】夫公務員妻事務
【会社規模】夫10000人妻10000人(プライム)
【年 収】夫500万 妻400万
【世帯収入】900万
【家族構成】夫婦＋子1人の3人家族(増える予定無し)
【所有資産・貯蓄】貯金約600万株7000万
【現在債務】無し
【現在家賃】11万
【物件金額＋諸費用】4300万＋300万
【自己資金(頭金・諸費用)】300万円
【希望金額】4300万円
【毎月の返済予定額】約11万円？
【金利種類・利率】変動0.345%？全期間固定1.1パーセント
【地域やマンションor戸建】都内 建築中の建売
【主な質問相談】
全期間固定か変動のどちらにするべきか悩んでいます。
固定で35年間運用するか変動で金利上がったら一括返済かどちらが得でしょうか。 >>83
株の資産価値が年収の１０倍超えており、
夫婦共有財産とは思えません。
誰の名義でしょうか。
収入格差は小さく経済的には対等で、ペアローンになりそうです。
一方、離婚で物件手放すときには、3000万円売り急ぎせず強気の価格交渉するには持ち株を一部手放してローン払いながら3800万円売却のチャンスを待つ必要もあるから、株の存在が不動産の流動性リスクを補っているとも言えます。
じゃあ、この差額800万は誰の取り分になるのか。
私は、株所有者が優遇されるべきと思いますが、
全てペアローンの按分で精算すべきという意見もあるでしょう。
夫実家の遺産相続に口出しする妻が存在するくらいですから
（共有財産ではないので妻に権利は無い）
所得無格差、資産格差の夫婦って変な揉め方すると思います。
固定変動議論よりそっちがヤバそう。 >>84
ほぼ夫名義です
こどおじで入金し続けた結果だそうで離婚は考えていません >>85
貴方は株所有者ではない妻なのね。
なのに、株売却を前提とした一括返済を含む選択肢を貴方が「悩む」ということは
株を共有財産同然に捉えてますよね。
離婚はどちらかが申し出るものなので
貴方が一方的にリスク議論から外すのもおかしい。 きつい言い方になってしまったが
それは私が「離婚夫婦の中古物件を安く買った側」だからです。 ありがとうございます。
一応私名義だと株と貯金合わせて1500万ほどあるのでペアローンの場合ほぼ繰り上げて返済できると思います >>88
物件価格の３割以上は各自持ってるのですね。
では、先程の指摘は取り消します。 ローンの期限の利益の喪失後になると、毎日15000円とか遅延損害金が生まれていくのね。
で、任意売却をするっていってもさ、遅延損害金デカすぎて半年かけて任意売却をしようが
いますぐ自己破産をしようが実入りが大差ないとなったら、あなたは自己破産をしますか 
