【区分】ワンルームマンション投資3
新築ではなくしょぼい区分を蔵前や亀戸、横浜辺りに現金で買うのが正解
駅近なら入居率もいい
宅建取って業者に騙されないようにする事も重要だな >>262
わかった、気をつけます……
自分は都内住みだからめちゃくちゃ近いわけでも遠いわけでもないけど、
よく考えたら単純に賃貸サイトで募集かかっているか見ればいい気がしてきた。
サブリース業者に空室なのかって問い合わせると怪しまれるのかな?
確認した結果空室だったらどうしよう…… >>264
ローンの残債が有る内に死ねば物件が丸々遺族に渡るんで、死亡保険的な考えはできる
ただ、団信の保険金も結局は手数料として自分で払ってるようなモノだから得とまでは言えない
また、返済が進むに連れリターンが少なくなるって話もある 株でミドルリターンのSP500でも税引前30年平均で年率9%あるんだから株でいいな >>270
何が?
素人が効率よくとなるとこれしか無いと思う 区分のワンルームの提案を受けています
築35年です
ローン返済表の収入家賃欄が35年購入時点同額での計算になっているのですが、そんなことってありますかね? あと、駅徒歩の分数っていうのは法令で決まっていて変えられないと聞きました。
また、5分、7分、10分、15分と基準があり
7分超えると入居率が格段に下がり
10分を超えると売却時の銀行査定が格段に下がると聞きました。
そうすると駅徒歩13分っていうのは壊滅的な物件という形という認識で良いのでしょうか >>274
入居率が良くて壊滅的以下の金額で買えば大丈夫です。
しょぼい区分の代表例ですね。 >>274
駅から1km以上離れてる
法定耐用年数があと12年
そういうワンルーム
と言い換えたら、買う気になるか? >>276
法定耐用年数超えたあとってなんか不利益あったっけ? >>277
ローンが組みにくい
つまり出口が無くなる >>273
こっちから取りにいったのではなく営業を受けた物件ならやめとけ
儲かるならすぐ買ってくれるお得意様に紹介する >>278
中古区分1Rなんて普通現金買いでしょ。
ローンはあんま関係ないよ。 >>281
そうでもないんだな
ローン審査落ちが続いて
現金買いのオレが得したことが数回ある >>281
そうでもないみたいよ
現金は温存して
ローンや共担で購入するのが資産拡大の定石 15年前に買った1K投資マンション買値以上で売ってくれって
電話が来るがそんな買いたいかね
家賃年間100万として20年住まないと元取れないのに
20年住んだら築45年だし
売らないけど率直に疑問 >>284
携帯に来た営業電話は番号を登録して
着信拒否設定にしてある
大手の業者だけで34個の番号 >>282
>>283
たかがワンルーム1室のために抵当設定するなんて
結構高くつかないか? 「ヴェルト」と言うマンションブランドの
ジー・ゲートはどうなりましたか?
色々検索しても出てきません… 細木数子 「地獄に落ちるわよ」
神楽坂、に住んでたよな
アルマーニの外商から買ってんだよ 大阪の会社で東京の物件をいくつか紹介してくれたんだけど、どの物件もネットに出てないんだよね
そんなに未公開物件てある?怪しくね ジーゲートなついな
ヴェルトシリーズは良心的な価格設定と真っ当なサブリース契約すぎて行き詰まってしまった
新築で買った人は損してないと思うよ
4.5%で借りてなければね 不動産取得税申告用紙が来たんだけどどうせ減税措置ないし送り返さないでいいよね?
納税はちゃんとするつもり ワンルームマンション投資の営業の人ってマナー悪い人ばかり
どこで調べたのか知らないけどいきなり社用携帯に営業電話かけてきたので
この番号をどうやって知ったのか、他に保有している私の個人情報があれば個人情報保護法に基づき開示請求したいと言ったら鼻で笑われて切られた
知り合いでも何でもないのにビジネス用SNSにつながり申請してきて
話す時間がほしいとメッセージ送りつけてきた人には厳しく注意したら、もっと勉強したほうがいい、がんばってくださいとか捨て台詞吐かれた
平気で人に迷惑かける人に関わってもろくなことないし2度と連絡してこないでほしい
大迷惑 >>305
対応するからダメなんだよ
時間のムダだから
無言で切る
「いらない」と言って切る
で十分
重要なのは、アドレス帳に登録して着信拒否設定しておくこと 投資用区分マンションの確定申告の雑費っていくらぐらい入れてます?
3000万と2000万の物件持ってて、それぞれ30万ずつ計上してます。
業者と話しているときは大体1件50万ということを言われてましたが
ネットで色々見て平均的なところで30万の計上にしています。 >>308
え、マンションの経費かどうかとか以前に支払い実績のない金額を雑費で適当に入れてるってこと?
そんなの税務署から呼び出されたらアウトよ。
地方への旅行は不動産屋を適当に訪問して名刺でももらっときゃあ投資検討の経費で落とせるかもしれんが、支払いもしてない経費の計上は普通に脱税だろ。 自己アフィリエイトで面談とかで報酬貰えるのがあるけど、販売価格をかなり上乗せしてるからできるのかな? ワンルームマンション投資の勧誘が多過ぎ
確実に利回り8%超えるなら考えるんだけど >>307
自分はウチに5回ぐらい来て、その後は逃げ回った。
4年前で千住大橋で新築、ペンシルで3200万円。
商売は安く買って高く売るが基本なら無いな、と感覚的に思った。
電話出ない、居留守は一度ぐらいはしたかな?
向こうは金ヅル捕まえて必死だから話す価値ないし。
やはり簡単に売れないから飛び込みしてるんだなと。 【水俣病】 被害者が死ぬのを待つ環境省 【銀歯】
://rio2016.5ch.net/test/read.cgi/nanbyou/1575029903/l50
都心の良いワンルームを販売をしてる業者ってどこかね? ワンルームは現金買いで8%あればギリギリセーフ
ローンならローン外、論外ってこと
あはははは
まじローンで8%以下で買ったとしたら
ずっと赤字、数年後には埋まらなくなるよ
はやく手じまいすることを勧める ワンルームで8%の物件なんて今はないのでは。
お知り合いを入居させて高い家賃で契約して表面利回りを上げるにしても8%だと疑いを持たれてしまうレベル。 しかし今はクソ物件しか無いな。
買ったら絶対損する物件しかない。
13年前に当時築19年の川崎市の駅近中古ワンルーム、
空室状態で600万円、諸費用含めて約640万
表面利回り10.4%(広告掲載の想定利回りは11.0%)で即金で買ったが、いい時代だった。
あの頃なら利益出せた。
しかも最初の入居者が13年ずっと住んでくれてる。
管理費や手数料や税金やら差し引いたキャッシュフローが
年間40万くらいあるから、13年で520万の累計キャッシュフロー。
あと3年で初期費用640万全額回収できて、それ以降のキャッシュフローは全部利益だ。
今の物件相場だと、築32年になってるけど売却すると700万くらい。
売却しても利益出るわ。
逆に、今築32年700万、表面利回り8.9%で買っても絶対損するわ。 640万で買って520万のキャッシュフロー得て、売却価値700万とすると、
だいたい2倍近い利益を得たことになるが、
2010年の日経平均は10000円くらいだったわけで、今は27000円なので、
640万で株買っておいたほうがずっと得だったな。
配当も得られるわけだし。
株だったら3倍になってたわ。 不動産投資は儲からん。
不動産の価格が上がる前提で不動産投資するなら、
株買ったほうがずっと得だ。 5年前、絶対儲かるからとワンルームマンション投資を勧められて、俺は、海外株式インデックス投信にするからどっちが儲かるか見てみようと言ったのを思い出した 山内さんって会社辞めたのね
副社長までになったのにね
CF○ッツは辞める人多いよね
最新の「購入する前に絶対に見ておくべき~」はこれからの人には良い動画だよね >>332
不動産は銀行が種銭を貸してくれるのが利点
貯金ゼロのリーマンが資産10億負債8億とかのメガ大家になれる夢がある >>322
5回くらい自宅に呼んでから断るのはキツそう
人間関係出来てしまってるし悪徳営業だとこんだけ時間使ってるのに契約しないのかと逆ギレしてくる可能性もある
初対面のときに何をどう切り返されても、お断りします(特商法再勧誘禁止や業法違反)、お引取りくださーい(不退去罪)、と丁寧に言ってガチャ切りかドアを閉めるのが結局お互いにとって一番良い断り方 https://news.yahoo.co.jp/articles/43e37ff75eb4c87e36e24f0afea7c6dc764346a2
生徒数20人の中学校 閉校まで残り2か月で校長が懲戒免職 投資マンションで多重債務
「万策尽きた」生徒会費など25万円着服
世間知らずの代名詞、公務員・教師には重点的に営業するんだよな
ナニワ金融道そのもの 徐々に資産を蝕んで行くんだよな。
癌みたいな投資だと思うわ。 松田展崇容疑者、ググレ、顔見ておけ、笑える、こいつロリコンか?聞いてみろ。キモいバカ >>334
ワンルームマンション投資だと資産10億負債8億は実現できないな。
新築ワンルーム投資だと良くて資産4000万負債5000万とかそんな感じが現実的。 典型的な新築ワンルーム投資
■前提
30年ローンで新築ワンルーム購入
3000万円(建物2000万、土地1000万)、当初想定家賃9.5万円(表面利回り3.8%)、
老朽化考慮し30年間の平均家賃9万円
30年間の平均修繕積立金+管理費 15000円
30年間の平均固定資産税年額 60000円
30年間の入居者入れ替え10回
賃貸管理手数料7%
■初期費用
物件価格3000万円 借入金3000万円
諸費用200万円
初期費用合計 3200万円
■30年間の賃貸収入
30年間の平均家賃9万円(年間108万円)
100%満室前提での収入合計108*30=3240万円
入居率95%想定して3240*0.95=3078万円
■30年間の支出
・ローン金利885万円(金利30年間1.8%前提、管理均等払いの場合の総支払金利)
・30年間の管理費・修繕積立金1.5*12*30=540万円
・30年間の固定資産税6*30 = 180万円
・30年間の店子入れ替え時のリフォーム・清掃費用 = 大規模リフォーム2回 200万、小規模リフォーム8回 160万円
・30年間ちょくちょくある小規模修繕50万
・30年間の店子入れ替え時の不動産屋の手数料、広告料 (家賃の2か月分) = 18*10=180万円
・30年間の賃貸管理手数料= 9*0.07*12*30=226.8万円
30年間の支出合計:885+540+180+200+160+50+180+226.8=2421.8万円 ■30年間の平均年間キャッシュフロー
収入3078/30=102.6万円
ローン返済129.5万円
管理費修繕積立金固定資産税リフォーム等(540+180+200+160+50+180+226.8)/30=51.2万円
合計年間平均キャッシュフロー= -78.1万円
後述の還付金6万円考慮してキャッシュフロー= -72.1万円
■毎年の帳簿上の平均利益
収入3078/30=102.6万円
費用2421.8/30=80.7万円
建物の減価償却費=42.5万円
平均20.6万円の毎年損失
(仮に所得税住民税が合計30%の人なら、毎年平均6万くらいの還付を受けられることになる。
30年間で180万円の還付)
■まとめ
30年間のコスト総額:初期費用3200万円+2421.8万円=5421.8万円
30年間の収入総額:3078万円
30年間の税金還付:180万円
差し引き2163万円の支出。
30年後に築30年の中古ワンルームが手取り2163万円以上で売れれば利益になる。
なお、30年後の帳簿上の価値は3000-42.5*30=1725万円なので、
それ以上の値段で売れると利益が出ていることになるので税金がかかる。
あなた、ワンルーム投資やりますか? 名古屋だが築35年のワンルームが500万とかするから高すぎて買えない
10年前なら200万で買えたような物件やぞ 物件価格は上がってるのに賃料は上がってないからな。
ワンルームはもう投資としては終わってる ワンルームマンション投資する層ってどんな人らが多いんだろう
不動産投資家の中でも下のほうになるんかな ファミリー物件買えない層がやるに決まってんだろいちいち聞くな 10室以上所有のサラリーマン大家さんは青色申告に移行しますか?
開業しちゃうと会社辞めた時、失業手当がもらえなくなりそうで、
白色の素人のまま行こうと思ってるんだが。 松田展崇容疑者、ググレ、顔見ておけ、ググレ、こいつロリコンか?聞いてみろ。 >>350
60万円控除と言っても税率1割として得するのは年6万円。
会社辞めた時、失業手当(あわよくば再就職手当も)を
数ヶ月受け取った方がいいって計算が働くんだがどうよ。 それなら白のがいいかもしれんな
でも失業手当って三カ月後か半年後くらいからしか貰えんのだっけ >>353
コロナ以降、会社都合にしやすくなってるんで、
即給付されるケースが多い。
私は割と転職繰り返してるんで、
雇用保険のありがたみがわかる。
つーか、雇われの身分が不安定なんで
サラリーマン大家さんやってる。 営・区営住宅に住みたい人、入居希望者の
コピペスレです
同じ質問がないかスレ内、過去ログ(キャッシュサイト含む)を必ず検索すること
よくあるguhijop@ >>346
たぶん公務員とか医者かな
17年前うちも父親公務員で営業の電話がかかってきたらしい
1つ買ってもとは取れた
名簿とかあるんかな 中古ワンルーム投資で、アパートローンは利子年利どのくらいが相場ですか?
23区で築30年ぐらい
頭金を半分ぐらい入れて、ローンで買おうとか思ってるんですけど ブレイズ飛びましたー
【速報】賃料未納問題発生の管理業者BLAZE、業務停止へ :: 全国賃貸住宅新聞
https://www.zenchin.com/news/blaze.php >>358
区分で半分も入れたら金利は0%代でしょ
頭金と言ってる感じから見ると銀行から見た実質の自己資金は2割くらいと予想。1%代でいい方かな どこだろ。
前に業界の覆面座談会みたいなので電話をガムテで口のとこに固定して話してる画像は見た記憶があるが。 >>341
ワンルーム20戸ぐらい持つと収益で生活できるよ。