中古戸建ての話しろよ！ Part.15
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・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1553918367/
中古戸建ての話しろよ！ Part.13
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1557288857/
中古戸建ての話しろよ！ Part.14
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1563376092/
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家が欲しいのは今の賃貸は幹線道路沿いでうるさく、静かな環境に行きたいからです。
また、賃貸の内容が安っぽくて住んでて辛くなります。
母にもう少しいい家に住ませて思い出を作ってあげたいと思っています。
総じて環境ですね。。。
あと自分が本当は音楽が趣味なんですが、マンションでは音も出せず
趣味ができない状態で毎日仕事のためだけに生きてるようで辛いです。 初歩的なことなのですが、質問させてください。
仲介ではなく、不動産業者に買い取ってもらった場合、安値になると伺いました。
路線価→買取価格
仲介→公示価格
と考えてokですか？ 田舎の戸建てこそ賃貸だと思うんですがどうでしょ？
自宅兼事務所なら会社名義で今のマンションは借りてるだろうけど、その分給与にしてローン払うなら、社会保険料も会社負担考えれば上がる分の倍払うわけだし全然メリットないと思います
ローン減税終わる10年後(15年後)から自分の所得税と住民税も増えちゃうし >>660
は
>>658
宛です
>>659
全然違います >>661
659です。よろしければご教示下さい。
相続になる実家なのですが、仲の悪い弟が住んでいるので、一括査定が出しにくい状況です。
公示価格が5,000万、路線価が4,000万くらいです。
不動産業者へ即時買取に出すといくらくらいだと思われますか？ >>662
公示価格も路線価も全く関係ないです
売れる価格が高ければもっと高いし、安ければもっと安いです
業者もいろいろで儲からない金額でも買わざる得ない時もあります
あと住んでる人が退かないならものすごく安くなるでしょう
何のために価格をしりたいのかわかりませんが、相続税のためなら路線価、財産分与のためなら取引価格でいいと思います
売らなきゃいけないなら弟と話し合わないと無理です >>658
静かな環境、賃貸よりマシな内装、母への思い出、音楽の趣味
全部等価ではないはずで、まずは優先順位をつけることが必要になる
母の足腰が弱っているなら階が分かれる戸建ては辛くなる
母が望むことと、母にしてあげたいこと（自己満足）にギャップがないのか
マンションで演奏できないような楽器は、戸建てで演奏しても近隣に響く
本気で防音求めるなら、えらい金がかかる
特に低音は重量物でしか遮蔽ができないから
スタジオ借りて演奏するなどの代案もあるはず
暮らしに関することは、人の意見で答えは出ない
答えは常に自分の中にあるもの >>663
>>664
ご返信ありがとうございます。例外はありますが、公示地価がおおよその取引価格と考えてよろしいのでしょうか？ あと何のために知りたいか答えて下さい
ちなみに親がまだ生きてるならてめぇが口出しすることではないです >>667
失礼しました。実際に取引される価格は、路線価・公示地価となんの関連もないということですね。
取引価格を把握するのは、国土交通省のサイトの不動産取引価格情報のページなどが
参考になりますか？ >>668
2週間前から容態が急変し、そろそろ本格的に相続について考えなければいけないと考えているからです。
もちろん弟とは話し合いを持ちますが、前もって集められる情報は集めておこうと考えているからです。 要らぬトラブルの元です
親兄弟で話し合いが出来ないならマジで死んでからでいいです
親が弱ってる時に遺産のことを考える様なあなたが兄弟不仲の原因です
遺産の計算より兄弟が仲良くなれる様、努めて下さい
それが親孝行です
それが出来れば全て解決します 周辺の類似物件取引事例を可能な限り調べ
実売価格／路線価＝k
を割り出してkの平均値k'を出す
目的場所の実売価格は
目的場所の路線価*k'
が目安になるが、諸条件によって±30%は変わってくる
もっときっちり出したいなら不動産鑑定士にお金払って頼めばいい
50万くらいはかかるが、諸条件をきっちり詰めてはくれる >>672
ご丁寧にありがとうございます。
つまり、そのエリアがどれだけ路線価から乖離して取引されているかということを把握できればokなんですね。
取引事例については何で収集するのがいいでしょうか？レインズというのは業者しか閲覧できないんですよね？ >>670
答えるのわすれました
取引価格で条件が近いものか、2年間くらいの平均だして計算してもいいと思います
不整型地だったり再建築不可、前の道路が4mないならセットバックも必要なんで減算してください
不動産鑑定はまだ必要ないと思います でも取引事例といっても、仲介と買取が混ざっていますよね。
スーモで売り出してある価格に0.8掛けて推測するっていうのは認識が甘すぎなんですかね。 >>673
あくまで凡その価格の出し方で、用途地域やら角地・整形地など変動要素が多分にある
調べるなら、国交省の不動産取引価格情報検索、レインズ、at home（at BB)、タスマップ
それよりも不動産屋に査定してもらったほうが早い
取引先の銀行があるなら、そっちに聞くのも早い
別に実地調査はしないから弟住んでいても関係ない >>676
実地調査はしないと聞いてはいたのですが、ちょっと気がひけてました。
しかし、近々話すことになると思うので、一括査定してみようと思います。
アドバイスありがとうございます。 >>675
高い方が自分にとって都合がいいのか、安い方がいいのか
基準は自分で決めて下さい
SUUMOのそのままの金額でもいいと思います
いずれにしても買い取り価格はわかりませんので意味はありません
>>676
売る気がない、売れないのに査定してもらうの？
所有者でもないのに？ 銀行の査定はほぼ路線価基準だから意味ないです
しかも当たり前だけどその価格で銀行は買い取りません
不動産ローンとかメインでやってるなら収益性基準になるかも >>655
なぜ月極？
周辺に月極駐車場なんて存在しないよ。
コインパーキングのほうが圧倒的に儲かるから、
みんなコインパーキングにしている。
駅からもう少し離れると月極にしている人もいるけどね。 >>680
コインパーキングの契約ってアパートと同じようなものでしょ？
数百万〜でコインパーキング機器買って監視集金レシート補充管理までやる自主大家の場合と.....
初期投資0でコインパーキングのサブリースなら
月極めの相場が1.8万ならコインパーキング機器のリースとか電気代とか警備会社契約とか管理料諸々差っぴいて2万とか
契約したことないから知らんけど
個人じゃ後者じゃね？ コインパーキングの機械買って自分でやる人はまずいない
パーク２４でも三井でも、機械１台あたり月賃料固定でいくらと提示してくる
月極駐車場運営しているのと感覚的には変わらない
コインパーキングの需要があるなら、賃料が月極よりいくらかマシになるかな程度 需要があるなら自分でやった方が圧倒的に儲かる。
1時間600円が5台分なら、稼働率3割でも月60万円以上になる。 コインパーキング事業を個人でやることは難しい
・リサーチ 市場調査・周辺調査・需給予測
・スケールメリット 電話対応・緊急対応・メンテンナス・撤退駐車場機器の使いまわし
・データ分析 需給に応じて変えていく料金設定
事業で重要なところが個人には向いていないことばかり
儲かると思っているならば、日本信号やアマノで機器の見積もりをとってみるといい
その時点で諦めるはず うちの最寄りは田舎なので封筒にお金入れて備付のポストにいれる方式ばっかだわ 最近うちの近くの駐車場は、1日500円のレシートだけ発券して、
空いてる駐車場にレシート見えるようにして置いておけってパターン。
これだと元々の月極駐車場と変わらんし、その発券機だけの費用で済む。
1時間600円もするような都会の空き地なら、業者の方から提案に来るんじゃ無いかな？ 小規模コインパーキングで管理委託形式なんてないから。
土地だけ貸して後は全部事業者側だよ。 >>658
船橋くらいまで下ると静かな一戸建てが1000万以下で買える
賃貸より自由だし、お金は貯めておいた方がいいよ >>688
んなこたない。
実際にコインパーキングの土地（5台分）を不動産屋から買ったときは
委託管理でそのまま続けるか聞かれたし。 気に入った物件があったんだけど、私道だった
不動産屋は共有持分だから、一般的な私道と違ってトラブルは少ないですよと言われたんだけど、実際はどうなんだろ >>693
選べるなら公道が出るまで粘る
エリア限定、予算・時間制限もあるなら、物件のその他の内容と比べて、妥協できるかどうかだね 私道でトラブルってどんな？
私道の持ち主が私道持ち分がない新築に大して私道にパイロン置いて嫌がらせしてた
確かに車止めるとき私道使ったら入れやすい作りだった >>696
掘削を許可しないとかさ
あとは配管かな
>>580に詳しい まじかー
そういえば貸し屋で水道管総交換したんだけど、そこ売ろうとしたとき水道管の取り回しが私有地から入ってて、売りにくいって言われたの忘れてた
今回全部任せて簡単に交換出来たんだが、周辺の住民の方はいい人ばっかりなんだろうか？ >>696
君みたいに何も知らない人が相続などで私道の持ち主になって、自分の土地だからと勝手な事をやりだしたとき。そしてそれを権利で咎めて、仲がガタガタになった時。 いいなと思って目を付けてた中古物件が
スーモからなくなっちゃった
売れちゃうと動いておけば良かったと後悔するなぁ 私道の私設管でふと思ったんだけど
配管が他人の敷地からとか、逆に自分の敷地から他人の配管みたいな場合も、
重要説明事項で説明してもらえる？
してもらえない場合、何て聞きだすのがスマートかな >>702
してもらえたと思う
配管の持ち主が他人だったりした場合とか、
事例の詳細を忘れたけど、自分の下に配管が通ってて、自分は使っていないが、その奥の人たちがその配管を使っている場合、
交換等の場合は敷地内の掘削を求められるし、建築物はできないしみたいな物件もあった >>704
ありがとう、重説ありならちょっと安心した
しかし色んな物件があるんだねぇ〜
もうネットがなきゃ、終わってたわ自分 >>705
もしかしたら、重要説明ではなく、世間話で一応説明しておいたという担当者の場合、
最終的に損するのはあなただから、ご自身できちんと事前に把握することが大切です。
質問と回答はメールなど書面で残すようにしましょう >>702
事前にわかってれば親切な不動産屋ならする
大抵はしないことがほとんど
気になるなら水道局に図面を見せてもらえばいい >>702
重要事項説明での必須事項ではない
上水道が使えるか、種類は、負担金はという部分が説明対象
それ以上のことは不動産屋は確認して説明する義務がない >>700
そう、その通り。他人の迷惑を何とも思わない奴が居ると困ったことになる。
私道入口に敷地があって、その隣の私道は持ち分でないのに当然であるかのように
勝手に自分の車を長時間駐車する奴とか、特に土建屋なんかが所有者の場合が要注意。
その手の奴が急に引っ越してくる場合もあるから安心できない。 中古のリノベ物件で売主が法人（宅建業者）の場合で仲介業者入れるメリットってある？ 業者次第
ツテがなければくじ引きと同じ
１回だけ引くか、２回引いて結果を平均化するかの違い >>710
ttps://www.lotus-asset-and-property.com/faq
このサイトを見ると一通りの直接取引のメリットとデメリットは分かります。
しかしプロの観点から言わせてもらうと司法書士のバックマージンやローン手続きの手数料や調査費などの他で取れる部分について言及がなく「前提が健全すぎる」のは注意点です。
重要事項説明も法律の最低限の説明のみで瑕疵担保期間中には影響がでないであろう部分は言わないですし、瑕疵担保責任の追及を素人がするのはかなり困難です。
また物件に仲介手数料以上の金額を必ずのせます。値引き枠の範囲内で値引きも行いますが、仲介物件と比べて得かと言われると別に何を重視するかで全然変わります。
私からすると客付側の仲介会社に正直不動産のような高水準の知識と経験をもつ営業マンがいるとやりづらいですが滅多にいませんからこのサイトを見せて直接取引を促すように持っていきます。
自分の会社が売主でない場合は前提が健全すぎる事や弁護士ドットコムの瑕疵担保責任の事例や正直不動産の事例を紹介してどちらも変わらないといいます。
結論として直接取引も仲介も業者次第なので本当に信頼できる業者か見極める必要がありますね。
素人の方でそれが出来る人がいるかは分かりませんが。。。 >>708
後から問題起きたら当然不動産屋の責任になるわ。
重要事項ではなくても 重要な事項 にあたる。
今時水道管が他人の敷地通ってるの説明しない業者はもぐり並だな。 それまで問題が無くて売主も知らなかったなら完全に仲介業者。
売主が隠しててもやはり業者。
少なくとも 他人の敷地通ってる の一言は要る。 他人の敷地通ってたとしても、それを使う権利はあるからそれ程の事はないが。 なんか、巡回してたらすげー物件見つけたんだけど
https://www.athome.co.jp/smp/tochi/5752030967/?BKLISTID=035PAN&;sref=rank
告知事項ありで入室不可ってあるんだけど？？
怖すぎるんだけどなにこれ？ 宅建業法と裁判所の判例を理解しておいたほうがいい
そこまでのことを予見して調査する義務は、仲介業者に存在していない 他人の敷地に水道管通ってる事実は重要な事項だろ。
予見も何もない 相談です。
購入したい築12年の任意売却物件あります。
申込みをしましたが、不動産会社の調査不足不手際で不信感を抱き、キャンセルしました。
自分の後に申込みした人がいたみたいですが、住宅ローンが通らなかったみたいですよと、違う不動産会社から聞きました。
そこで質問です。
1.任意売却物件は住宅ローンが通りにくいんでしょうか？
2.この物件を超える家が見つからず、恥をしのんで再度申込みしたいと考えています。
再度申込みの客なんて、嫌がられ、断られますか？
自分は現金購入です。 >>722
１．そのような事はありません
２．そのような事はありません。売主が退去費用や日時等について話し合いの中で嫌がらせとしてどうでるかはありますが債権者の銀行や不動産会社などもとっとと売りたいでしょうから協力してくれるので断られるといった事は殆どありません。
一般的な不動産取引と違い、任意売却物件は売主が買主が気に入らないから断るなどと言った事はあまり許されない状況にありますからね。 >>722
任意売却物件は、リスク含みの分（瑕疵担保責任の免責などもろもろ）ディスカウントされている
ディスカウントなしの価格でもローン組めるくらいの余裕が求められる
リスクが顕在化した時に資金的な余裕がなければ、ローンが焦げ付く可能性があるため
不動産屋の思惑は、ちゃんと仲介手数料がもらえるかどうか
任意売却物件は、調査不足が前提になる物件ではある
そこを理解していないでクレームをつけていれば
仲介手数料をまともに払わない客と思われて断られる可能性はある
可能性の話をしても仕方ないから、欲しいなら行くしかない >>722
現金のお客さんは、仲介も銀行も手間がかからないので大歓迎。
どうしても欲しいのなら、恥を忍んで申し込みしましょう。
でも、こんなことがあったww
アベノミクス初動のときに、任意売却の物件があり。
満額(現金購入)で指したら、銀行がこの値段ではダメ...と100万上乗せして言って来た。
印象を悪くしたのでこちらは断ったら競売に流れた。
...で、面白半分で競売に300万ダウンで指したけど落札できなかったな。
落札したのは、販売価格と同額で指した業者だった..
アベノミクスが始まる前は半年以上スルーされていた物件なんだけどね。
始まったら強気に出たのかなと... >>722
> 申込みをしましたが、不動産会社の調査不足不手際で不信感を抱き、キャンセルしました。
普通の不動産屋ならば、この指摘が適切なものだったら、再調査して再提示してくれる。
不適切なものだと、「クレーマー」扱いになる。 適切な指摘なのかクレーマーなのかわからん時ある
俺はローン代理依頼してたのに業者が審査出すの忘れてた上に、
売買契約書に書かれた住所も間違ってるし、信用できないから解約すると言ったらクレーマー扱いされた
もちろん手付金も帰ってこなかった 中古の物件を探すときに
大体ニフティ不動産の検索サイトを使ってるんですが
他にもこの検索サイト使いやすいとか
いっぱい載ってるサイトありますか？ >>728
あとは大手の不動産の各サイトかな
三井・住友・東急・関西なら福屋不動産みたいな地元系中堅
スーモやアットホームに載せる前の物件があったりする。 >>724
>>725
>>726
返答ありがとうごさいます。
実は物件の後ろにある、とあるモノの所有者は、自治体の物と不動産会社から内見の際に説明受けたんです。
そのあるモノの状況が非常に悪くてなんでこんな悪い状態を自治体は修繕しないのか不思議に思ってましたが、自分にとって良い物件の為すぐに申込み。
その後すぐに私が登記簿で確認したところ、自治体の所有物ではなく、一般人。
しかも市の職員もそのモノの状況の悪さに絶句。
あるモノの修繕工事はかなり高額で物件の地盤に影響しやすい大工事。
説明と違いますよ？どういうことですか？と不動産会社に言ったところ、説明していたスタッフが勘違いしてた。
これから調査する予定だったし、市にも前々から面談予約をしていたと言われる。
レインズで物件確認したところ、3週間たってから私は内見していたことが判明。
自分は不動産会社に在籍していたこともあり、その会社では物件調査は隣地道路含めて1週間以内に徹底して調査を行う事を重視してました。
任意売却の物件なのに、えらくヌルい体質の不動産会社にイライラしてしまい申込み7日目にキャンセル。
そんな経緯です。 不動産会社にいた人がここでそんな初歩的なことを聞くの？？ 自治体が管理している物件ってやばそうなのが多い印象。
一応値段は安いんだけど、ハザードマップに載っている地域だったり、瑕疵担保責任は
負わないみたいな殿様商売のようなことをやってるように感じた。自分でよく調べないと。 >>730
擁壁の場合、2m超えのものは所有者が自治体というのはあまりありません。
推測ですが。 >>733
上の土地は広大で、とある企業が開業してます。自治体がとある企業に土地を借地権で貸してるのかな、と内見時は思っていました。
その翌日、不安感を感じ調査して判明。
2m超えの擁壁なぞ自治体は造らないんですね。管理大変ですからね。
勉強になりました。 >>729
ありがとうございます
ニフティ基本にして、大元の不動産屋系列も見るようにしてみます ポータルサイトに載ってない物件で、本当に良い物件を紹介されたことはある
こちらの条件が特殊なので合わなかったけど、あんなん見るとポータルサイトの物件全部カスにしか見えん
まず値段が全然違う 大和ハウスや積水ハウスの中古だと、基礎がしっかりしてそうなイメージだけどどうなんだろう
築30年も経つと他のハウスメーカーと殆ど変わらないのかな
気になる物件が二つあってどちらも築30年前後
片方は無名の建設会社で1800万、片方は大和ハウスの軽量鉄骨で2300万
どちらもフルリフォーム済みで、立地条件も大体同じ >>736
ポータルサイトの物件だって、高く売りたいから値付けを高くしているんであって、
業者が買う値段にしたら、すごく魅力的になる物件も多いよ >>737
それなら両方、現物をみるべきです。
ハウスメーカーだからしっかりとしてる訳でもないですし工務店だからしっかりとしてない訳でもありません。
特にハウスメーカーは型式適合で建てた戸建てもありますから注文住宅であろうと注意が必要です。 >>737
大和ハウスって型式認定じゃないの？
最近もやらかしてるし、そもそも中古の在来工法木造以外リスク高いぞ
38認定ならなおさら >>737
軽量鉄骨だけはやめとけ
俺が見た限りで全て2.3mm以下の軽量鉄骨
強度的には木造より下だし、耐久性も木造以下
それでいて筋交いがあってリフォームしにくい
大体が無知な施主が騙されて木造より安価な軽量鉄骨造に高い金を注ぎ込んだだけ
そして木造よりも優れていると思い込み、設定価格が高いと来てる
はっきり言う
構造が軽量鉄骨造の時点でお断りして良いレベル ダイワハウスの築13年の中古住宅検討してたんだけどダメなん？ダイワは一階は重量鉄骨も使ってるっていうし良いかなーと思ってた あと保証何十年のハウスメーカーは何十年も高い修繕費を払わないと躯体の保証をしない
外注に出すのにハウスメーカーを介した修繕しか認めない
高い修繕費は保険料
例えば外壁のサイディングは最低10年保証をサイディングメーカーがしてるのに、ハウスメーカーは7年程度で高い見積りで塗装を勧めてくる
断ると保証がなくなりますって脅してくる
建設時、ハウスメーカーは建設時に地場の工務店等に下請けさせる
高いのはブランド料と保険料なんだよ 重量鉄骨なら良いよ
構造計算書か、ERIの検査済証の全部事項を見せてもらったら良い
重量鉄骨か軽量鉄骨か解るから ダイワハウス位の規模なら今回みたいな問題おきても保証する体力あるのはいいかな ダイワハウスの中古見に行ったとき保証引き継げるけど100万はかかるって言われた、いらないかな？ ヘーベルハウスで地盤調査が甘かったらしく、
歪みが基準以上になり土地値になった物件知ってるが。。。
重い建物は地盤調査は徹底したほうが良い >>737
基礎はメーカーあまり関係ない
現場の質によるから
素人が見たところでコアな部分の良し悪しはわからない
すべて調査をさせるには金がかかる
となるとコストで中古選んでる意味がなくなる
というジレンマとの戦い 中古で買ったへーベル、もう築20年になるけどまだ不具合無いから何もしてない...w
そろそろ修繕も考えないといかんな。 外壁塗装、シーリング命だよヘーベルは
これ怠るとヤバイぞ、ヘーベルさんは どんな住宅でもコーキング命なのは変わらない
10年で打ち替えが基本だけど誰もやらない
その分住宅はいたんでいる ヘーベルの外壁はACLで水が苦手
外壁塗装、シーリングには気を配らなきゃいけない
あの外壁は耐水性が低いからそこだけは気をつけて 細かいことだけどALCな
窯業系サイディングも塗装しなきゃいけないから似たようなもん
コーキングと一緒に10年ごとが基本
だけど、メンテして建物寿命のばすよりも新築コストのほうが安いから使い捨てになる よく出る私道の質問ですが、やっぱり私道は危険ですね
特に持ち主無しの私道は避けたほうがよい
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/main?d=20191003-00000001-nagasaki-l42
長崎・青山町の団地内私道 所有者が一部封鎖 住民は法的措置検討へ 私道持分ありの場合は通行妨害みたいな心配はないけど、
私道持分なしの場合は>>755みたいな事になるってことね
私道持分あり私道負担ありの場合もあるけど、これは微妙かな？
通行妨害は無いけど、毎月お金払うわけだよね 勿論、私道のトラブルの例はありますが首都圏内は土地が狭いのでどうしても私道というのはありますので何がなんでも公道というと選択肢が狭くなるので価格との相談ですが確かにトラブルはついてまわります。
まぁ掘削工事や道路工事は建て替え時以外に問題になることは殆どありませんし、正直、面倒なご近所さんなら公道でも私道でも迷惑には違いありませんから半分博打に近いかもしれませんが、出来るだけ共有者が少なく持ち分のある私道を選び見に行く事をオススメします。 >>756
>>756
これはかなり特殊な例といいますか不動産会社が所有者の方が建替等の際は共有者からの許可が必要ありませんし、
不動産会社が工事の許可をしないことはないし私道の補修などの管理は不動産会社が行うので管理も楽で必要な掘削工事や道路工事車両の通行許可もいりません。
ただ不動産会社が潰れるとかで所有者が変わると新しい私道の所有者次第ですが通行使用料を払えと言われたりすることはあります。
市に寄贈することも出来る筈ですが整備しなければ寄贈を許さないなどという法律はありませんからここが裁判の争点になっているかと思います。
因みに囲繞地通行権といってその道路や敷地を通らないと公道に出れない場合は当然持ち分に関わらず通行する事ができます。
持ち分がない場合は通行料を取られる場合もありますが払わないからといって囲繞地の通行を妨害して良い理由はなく権利濫用ともいえるかもしれません。
そもそもここは囲繞地なんですかね。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
