築40年以上の中古マンション9

**名無し不動さん** · 2018/03/19(月) 23:32:42.20

次スレは>>980が立ててください
駄目なら>>990がお願いします

前スレ
築40年以上の中古マンション8
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1507573628/

**名無し不動さん** · 2018/09/07(金) 17:25:59.25

>>109
参考になる

**名無し不動さん** · 2018/09/07(金) 17:40:58.37

>>804
「此方のマンション限定で、お客様が探しています」のチラシが良く入ってくる。

**名無し不動さん** · 2018/09/07(金) 18:23:10.98

>>806
そういう、DMが月1くるけど、コピペだから存在しない広さの部屋が書いてあったりする

**名無し不動さん** · 2018/09/07(金) 22:35:54.36

昔から住んでて最近の相場観の無いオーナーだと買い叩けてリノベで利幅が取れる
好立地の築古で昔から持ってるオーナーだと騙し安いんだろう

良い立地ならリノベで外観を除けば新築に近い住居になる。新築マンションの千葉埼玉買う人は情弱だと思うよ

**名無し不動さん** · 2018/09/07(金) 23:40:01.55

リノベっつっても建物自体が40年じゃな

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 01:04:10.85

湯沢のリゾマンとか
スラム化マンションの事例をよく調べて
リスクを把握した上で買わないと

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 02:33:29.21

定年後とかに買って住み潰すとかならいいかもしれんがな
もちろん自分で安くリノベしてだが

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 03:27:03.60

>>811
死ぬまで建て替えには反対するというド迷惑ジジイ

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 03:28:58.81

あるいはリノベした直後に建て替えが上程、決議されてリノベ代丸損とかも

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 06:45:08.95

熱海で1万のマンション

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 09:22:40.88

定年後なら熱海もありえるんじゃね。
もちろん、それなりの価値のあるマンション限定だが。
泉ピン子さんや橋田壽賀子さんも熱海在住だし。

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 09:27:54.86

熱海のリゾマン君登場

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 09:29:48.06

熱海は大地震で地滑りが起きたらすべてのマンションは消滅する

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 10:22:51.86

>>803
売ってくれじゃなくて専任仲介契約させてくれやぞそれ

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 11:27:11.41

>>818
高値で買い取りますと言われた。

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 11:37:38.39

売主側の高値と買主側の高値は違うからね。

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 13:47:13.83

>>819
業者は再販が目的だから建て替え狙いで最期の一戸とかならともかくエンド価格より高く買うわけがない

**名無し不動さん** · 2018/09/08(土) 21:34:32.30

リノベ物件て見る分には楽しいけど買う気にはなれんな
共用部リニューアルあるしても全部やるわけじゃないし築古特有の共用部の臭いとかも嫌だ
しかも入居者はじいさん婆さんばかり

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 00:41:05.75

じいさんばあさん死んで、新しい人入ってこなかったらどうすんだろうな

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 11:20:01.00

区分を東京中央区で数戸持ってるけど、入居者の入れ代わりは極めて順調だよ
やっぱり立地は大切だと思う

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 14:48:51.14

アホみたいな家賃じゃなきゃ中央区なら大丈夫でしょう

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 16:43:43.72

>>825
賃貸経営じゃなくて、年寄りから若い世代への入れ代わりです
言葉足らずでした

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 16:48:44.08

住民の入れ替わり（世代交代）がきちんとされているかは自治体の発表している丁目別の年齢分布統計を経年でチェックすればすぐわかる
23区平均や区の平均と比べればエリアの特性も定量的に把握してできる
あと小学校の在籍人数の推移も参考になるね

**名無し不動さん** · 2018/09/09(日) 18:43:20.88

23区内の小学校は統廃合の予定がマンション住民の増加に伴い中止になるところもある
俺の知る範囲で板橋区と文京区、どっちも三田線沿い

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 09:28:21.43

地価の高い所にある小規模なマンションなら高さ規制とかなければ損しなかったりする？

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 09:34:50.09

>>829
このスレの築年数だと既存不適格なのがほとんど
まあそこらへんの法律を変えるそうだが

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 09:37:34.94

>>829
確率で言えば同立地なら小規模より大規模の方が価格維持しやすい

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 10:46:01.94

不動産に「履歴書」導入　国交省、中古住宅の流通促進
【イブニングスクープ】
経済
2018/9/7 18:00
日本経済新聞　電子版
　国土交通省は不動産物件に公的なＩＤを付与し、「履歴書」のように取引実績を集約する仕組みをつくる。
対象物件の過去の成約価格の推移やリフォーム実績の有無などを一覧できるようにする。
市場の透明性を高めることで中古住宅の流通を促す。物件単位の細かな情報を蓄積することで、不動産統計を高度化する狙いもある。

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 15:23:36.29

>>830>>831
更地にして売る場合はどう？
土地が売れればだけど･･･

**名無し不動さん** · 2018/09/10(月) 22:15:01.91

>>833
土地は同立地なら基本でかいほど単価上がる
だから地上げというものが存在する

**名無し不動さん** · 2018/09/12(水) 15:43:51.65

>>834
駅近でも接道の狭い、袋小路の様な再建築不可地帯も
そこら一帯を買占め、地上げすれば、立派な一等地に化けるよね？

**名無し不動さん** · 2018/09/12(水) 16:50:16.23

化けるから再開発前は不自然な歯抜け土地がとりあえず駐車場として稼働したり
その間にボロ空き家がいっぱい出て来たり

**名無し不動さん** · 2018/09/12(水) 19:20:10.69

>>836
東京の中央区の湊がそんな状態だった、聖路加病院の北側へ数分歩いた場所
バブル崩壊後に塩漬け状態になっていたが今年になってタワマン1棟できて隣りにも1棟建設中
10-15年前にはゴーストタウンになっていた

**名無し不動さん** · 2018/09/12(水) 23:39:42.65

じゃあ名古屋駅の裏も？

**名無し不動さん** · 2018/09/13(木) 12:13:04.06

今は地上げで廃屋だらけの再開発は減った

豊島区役所しかり新宿なんかも築１０年立たないマンションでも
容赦なく壊す

**名無し不動さん** · 2018/09/16(日) 11:24:42.95

大崎のやつもう売れたか

**名無し不動さん** · 2018/09/16(日) 20:52:13.27

>>840
なんか有名なマンションあったの？

**名無し不動さん** · 2018/09/17(月) 14:27:55.99

>>835
今決まった西新宿３丁目なんか
パナホームとか新築の建設ラッシュだよ
あれってどういうメリットあるんだ

**名無し不動さん** · 2018/09/19(水) 21:03:55.03

月刊Wedge　2018年10月号特集　マンションサバイバル時代
http://wedge.ismedia.jp/mwimgs/4/3/-/img_43b4165569bb460f49abdeab80d95d24570051.jpg

前回の東京五輪が開催された頃、日本は第一次マンションブームに沸いていた。
それから半世紀、空前のタワマンブームは東京から地方へと広がりを見せる。
しかしこの間、建て替えは一向に進まず、実績はたったの２５０件。
これから押し寄せるマンション老朽化の波は、住民の資産と街を蝕んでいく。

PART 1
「老朽化マンション」の不都合な真実
PART 2
マンションの本当の価値は管理組合が握る
PART 3
住民合意、資金、容積率… 厳しいマンション建て替え
PART 4
憧れのタワーマンション購入後に待つ困難
作れば売れる大ヒット商品　なぜ、日本人はタワマンが好きなのか？
PART 5
「マンション自治」を進める法整備を

**名無し不動さん** · 2018/09/20(木) 23:28:59.72

一軒家のがいいのけ？東京の土地はまだまだ上がるのけ？

**名無し不動さん** · 2018/09/20(木) 23:38:12.51

のけ　はどこの方言？

**名無し不動さん** · 2018/09/21(金) 06:31:48.24

>>844
一軒家はこういうリスクがあるから怖い

【悲報】　持ち家の隣人ガチャでハズレを引いた結果が悲惨すぎる　これは賃貸の方がマシだは… ★19
https://leia.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1537475340/

**名無し不動さん** · 2018/09/21(金) 07:22:25.83

>>845
聞いたことないね　糞田舎のカッペだな

**名無し不動さん** · 2018/09/21(金) 11:38:33.51

茨城じゃないかな

**名無し不動さん** · 2018/09/21(金) 17:15:40.86

勝手な事ゆうたらいかんずら

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 05:23:57.21

>>845-848
田舎者乙

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 06:22:41.08

>>850
のけ　はどこの方言？

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 09:53:16.73

だらずもんべーだな

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 10:11:04.42

静岡じゃない？

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 11:57:46.13

カッペか

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 18:29:47.73

静岡は田舎じゃ無いだろ

**名無し不動さん** · 2018/09/22(土) 18:43:28.23

嫁がよく語尾にけがつく
播州出身

**名無し不動さん** · 2018/09/28(金) 07:38:10.20

そろそろ、お題の「築４０年以上の中古マンション」の話をしろよ。

**名無し不動さん** · 2018/09/28(金) 08:17:24.83

>>846
マンションだと隣だけじゃなくて上下のリスクもあるよ

**名無し不動さん** · 2018/09/28(金) 19:58:46.24

断熱改修しなかったら病気になるよ

**名無し不動さん** · 2018/09/28(金) 20:28:59.01

https://i.imgur.com/PiIOpL6.gif

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 00:15:50.21

築40年のマンションって、あとどれくらいもつの？

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 00:28:22.90

２０年

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 06:54:40.39

築40年ぐらいの借地権マンションってどう？

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 08:32:12.19

>>863
都内の駅近、交通要所なら良いと思う。

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 11:00:31.41

玄人向け

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 18:30:35.55

安く買えてしゅうぜん積み立てたんまりあって負担なしで建て替えとかだったら胸熱だよな(・∀・)

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 19:50:36.30

建て替え狙いで港区内ブランド立地のみ買っているよ
当然容積率アップ、容積率緩和は事前に調査して建て替えの可能性のある売物件のみね

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 20:23:05.74

都内近郊の駅から3分程度の40年マンションだけど業者からここ買い取り
広告が入っていたな

**名無し不動さん** · 2018/10/02(火) 21:02:15.01

買った値段の半分で

**名無し不動さん** · 2018/10/03(水) 06:44:16.60

>>864
そういう良立地マンションは、例え築古だろうと、借地権だろうと
市場に出る前に、業者に買い取られてるらしいですよ。

**名無し不動さん** · 2018/10/04(木) 15:17:33.12

すごくおもしろい簡単確実稼げる秘密の方法
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは

LMU

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 09:50:21.52

>>863
押上の駅徒歩１０分以内の
築４０年以上の借地権（地上権？）の墨田区向島の某マンションが
どうも市場に出る前に、業者に買い取られたらしいよ。
高層階の眺望抜群な部屋らしい。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 11:55:16.11

築４６年の分譲団地住まいだけど、今立て替え推進決議に向けて動いてる。
コンサル募集したら５社応募があったから、採算とれると踏んでるのかな。
一度、立て替え推進決議否決されてるからなぁ。
今年度理事になったから、色々大変だよ。
ちなみに新宿から２０分程度の郊外団地。駅から徒歩５分。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 12:57:32.97

>>870
そういう利便性抜群のマンションは、古くてもリノベーションされて、売られていくのだよね。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 13:15:15.92

旧耐震の物件は国がかなりの強制力をもって建て替えさせる方向に動くなんじゃないかな?

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 13:31:25.34

死ぬまで住む頑固ジジイが多いから建て替えは無理だよ　あきらめな

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 13:54:26.29

住人負担ゼロだったらまだいけるかもしれないが、それもいろいろ厳しいよね。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 14:11:34.97

立て替えを検討した当初は等価交換で無償で立て替えできる計画だったのに、あの時反対してた人は後悔してるみたい。
今は保留床売却しても還元率70％くらい。
あと仮住まい費用もあるしね。
５階エレベーター無しだから、元気なうちはいいけど、足腰弱くなった高齢者は大変みたい。
立地がまあまあだから、売却物件でると割とすぐ売れる。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 15:46:50.77

それは土地の値段が下がったから？

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 16:06:42.79

色々上がってるからじゃね

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 17:06:15.92

建築費が上がってるのは要因の一つだけど、
市との協議で一度再開発計画として高さ制限緩和されたんだけど、一度立て替え推進決議で
凍結しちゃったから２５メートル制限で８階建てまでしか建てられなくなったんだ。
ほんと１０年前の反対派を恨みたいね。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 18:47:32.60

東京都区部のマンションは100％確実に建て替えはできるよ。
だから土地の持ち分の時価よりも安い値段で取引されてる築古マンションだと利益は出る。
ただ建て替えできる時期がいつになるかわらかないだけ。
20年後か30年後か50年後かわからないんだよ。
でもまあ100年後には確実に建て替えはできてるよ。

**名無し不動さん** · 2018/10/05(金) 18:52:26.91

法律改正して集合住宅は築60年時点で権利者の3分の2以上の反対がない限り強制的に解体にしてほしい。
もし3分の2以上が建て替え反対の場合はその時点での耐震基準を満たすように耐震補強を義務付けるとかしてほしい。

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 07:40:03.15

>>872
墨田区は、向島に限らず、借地多いから。

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 09:54:38.12

総武線駅2-3分の40年2ldkマンションだが近くのここと似たような中古がここの買値より
高く売りだしてたな

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 11:31:00.69

>>882
都市部の築古マンションを買う層が40前後とすると20年後は定年世代30年後は高齢者
もういいやとなる

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 14:46:25.30

>>886
都心部の築古マンションって誰が買うんだろうな？
築古でも都心部だと高いしローンは組めないし普通の勤め人じゃ買えないから年齢は４０前後ということはないんじゃね？
例えば築３５年くらいの広尾ガーデンヒルズってどんな人が中古で買ってるんだよ？

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 16:24:09.79

>>887
強欲なやつ
広尾ガーヒルや古いパークマンション買うやつは不動産屋や金融屋が多い

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:04:46.81

>>888
ドムスは？

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:08:44.95

>>888
強欲だというのは同意。
同じ３億円の物件でも新築タワーと違って何十年経っても値下がりしないし土地の持ち分の価値が高いし。
ドムスも近いけどパークマンションより維持費がかかるから少し層が違うような気がする。

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:21:16.46

>>889
基本社長
というかドムス買うやつは他にもマニアで不動産たくさん持ってる

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:25:57.27

>>890
土地の持分が多いってのは容積率余ってるならそうだがガーヒルはほぼ１００パーセント使ってるからとくに区分所有の土地持分が多いと言うこともない
ガーヒルのいいところはニコイチエレベーターなんだかエレベーター単位でエントランスがあるのでゴージャス感に欠ける
低層は土地の持分が大きくてタワーは土地の持分が小さいとか言うけどそもそも容積率が違う土地を比べで持分面積が広いとか狭いとか意味はない

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:27:32.92

>>891
ドムスの内装をリニューアルしてる奴がいるけどあれば違うよね。
ドムスってバブル期の遺産だと思うんだ。当時の雰囲気を保存するためには純正補修部品で直しながら使うのが正しいと思う。
管理費、修繕積立金も高いし内装の元値が極端に高いから純正補修部品で直してたら維持費すごいだろうな。

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:30:25.59

>>892
パークマンションは容積率の持ち分を使い切ってないのが多いんじゃね？
三田綱は容積オーバーかもしれないけど。

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:34:05.29

>>894
昭和４０年代に建てられたマンションでも都心は土地が高いからそんなことはない
再開発とかあれば別だが単独建て替えだと還元率は基本減る
都心で容積率余ってたのは同潤会とか企業の社宅や官舎くらい

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:38:33.22

>>895
自分は古い住友のハウスを持ってるけど
容積率は１割以上余ってるよ
上手に建て替えれば専有部分の面積は２割程度増えるはず

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:42:13.39

>>891
自分は新築タワーなんかより
高度成長期の高級物件に魅力を感じる
００７の大里化学みたいなの
マニアなんだろうか？

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:44:09.83

>>893
ドムスの内装はすごいけど文化財的価値があるわけでもないからまああまり保存する意味ないね
戸建てでもこの床の間の柱が、、、とか言っても不動産価値には全く織り込まれないのと一緒
建築史的に建物自体の価値が高いわけでもないしね
ニューヨークのダコタハウスとかあれは外観の価値が高くて内装は結構好き勝手に変更されている
高級マンションではないけどマルセイユのユニテなどは世界遺産に指定されたからかなるべくオリジナルに戻すそうという人もいるみたいだが

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:45:51.37

>>896
そうか
うちの親はパーマンだけど既存不適合

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:49:02.83

>>898
>文化財的価値があるわけでもないからまああまり保存する意味ないね
ビラ・ビアンカなんかのビラシリーズは？

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 17:58:12.79

>>900
微妙
中銀カプセルタワーとか区分所有権集めて建て替え阻止しようとしてるけど所詮区分所有なんでね
ビラシリーズもファンが多いけど別に保存に金出してくれるわけじゃないしオリジナル内装残してても家賃や転売価格が上がるわけじゃないから無理でしょ
美術品とは違う

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 18:02:12.35

>>901
マニアが買って自分で使うくらいしかないのか

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 18:10:48.36

>>902
自分で住んでる人は少ないと思うよ
ほとんど事務所だし
コープオリンピアも半分くらい賃貸の事務所利用

**名無し不動さん** · 2018/10/06(土) 18:11:56.44

>>901
中銀カプセルタワーに関しては業者が民泊に使えば十分元とれるでしょ