【相続】大東建託オーナー会 6【農地】
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>>180
大東建託が潰れるのは、銀行がカネ貸さなくなって新規建築皆無になった時 >>180
オレの大東建託アパートはド田舎物件。
返済率＝６５％。
サブリースの１５％飛ばしがなくなると、
◎『住居人が確実に家賃支払うなら』手取りが増える
になる理屈だが、オレと同じく「大家稼業の経験皆無」が大半っぽい ＞ オーナー会の隣席
家賃下がらなくてもアウト臭い（泣 大家は潰れても大東建託はレオパレスと同じく不滅ですｗ >>184
> 巨人軍と大東建託は永遠に不滅ですっ!
ＣＳにも出られないのに不滅？ >>189
３ヶ月連続前年同月比受注減＆営業マン１人当たり受注金額減
大きな借金させてマンション建てさせるのが無理になった、ということ 今は我慢のしどき
ピンチはチャンスっ!
これを乗り越えれば明るい未来が待っていますっ!
やっぱり、安心・安全・安定で安眠できるＤＫセレクト ランドセット案件は10年後、怖いな
家賃保証の10年間はいいけど、おわった後本当にいま怖い ||
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-====- 家賃10年保証が終了する物件は、今年からがラッシュですか？ >>195
賃貸経営受託システムが始まったのが、ちょうど10年前だから、そろそろ家賃下落の問題が顕在化しそうな年ではある。
相続税改正のあった平成27年からが凄い勢いで伸びたから、本当に問題になりそうなのは10年後だろう。
大東建託は、家賃保証とは言っているが空き部屋が出たら最大14日はその分の家賃払わない免責事項があるから、損はしないだろうし。
空き部屋問題が加速したらオーナーは、空き部屋が出るたびに事業試算書とは違う収入になるから泣くだろうが。 空き部屋が出たら最大14日はその分の家賃払わない免責事項があるから
空き部屋になり次の入居者が決まるまでの空室日数の内の１４日分ですか。
毎月14日分差し引かれるのですか 試算表の話ならウチに来た営業の人の話だと14日の免責事項分は計算してある。もちろん全員がそういう計算のもとでオーナーのところに持っていくかは別の話だけどな。
言いたいことは家賃は下がらない計算になってる(ここも家賃が下がる計算で持ってくる人もいる)が試算表には免責事項分は計算されてることもあるよ >>198
騙されてるぞ。
退去がいつ発生するのかは、大東建託だって入居者すらわからないのに、免責事項込みで事業試算書作れる訳ない。 >>199
過去から今迄の統計を緻密に取っておりその平均値で予測を立て計算しています。
１円単位までキッチリとは合致はしないかも知れませんが，アバウトな近似値は出ます。
ここまでやった試算表では金融機関もうなるほどの見事なものであり，税務署も
黙認しております。
流石、８万人のオーナー様に愛される一部上場高株価，安心・安全・安定のＤＫセレクトですね。 >>199
言い合う気はないが4年に一度は退去者が出る前提で計算してあるという意味ね。もちろん30年という長期だから何事も(大東建託に限らず)予想通りになることなんてないだろう。家賃下がらない前提の試算表より良心的。
ここら辺は営業の人によるみたいね。ゴリゴリの相続税ガー、減価償却ガーの人もいるし営業の人もいれば理を説きメリットを多方面に丁寧に説明してくれる人もいるしね。 大東物件の乱立による空き部屋、家賃下落が試算表には入ってない タマミヤタワー雄姿披露
http//:e-heya.kentaku.net/detail/300000270000794006260/ >>197
毎月なんて引いたら家賃保証の意味が無い >>206
ペット可ですね、犬猫のトイレはどこに置くんだろう ケンタ＞レオパ＞シノケン＞＞かぼちゃ
こんな感じ？ 最近のトレンドは、ネットかペット可能にして家賃を数千円上げる。
35年間も戦う事業投資なんだから、オーナーも真剣に考えなよ。
大東建託が保証してくれてる間は安心だが、
保証なくなった時のリスクも考えないと現状回復費は膨大だ そんなリスクを考えるなら初めから大東に頼まないだろう 大東建託セミナー来たけど色々笑えて困る。
例題として建て替えを勧められたのをお題として出してたが税理士さんがついうっかり「まだたくさん借入れ残ってますでしょうからね」
おいおい、試算じゃもう返し終わる頃だろ本音言っちゃダメ アパートの完成は客付けのいい2月完成がいいですよというアドバイスだが免責として初年度は3ヶ月家賃引かれるから大東建託を儲からせるだけ。というか最初の10年に限れば家賃固定だから10年空室でもオーナー収入変わりませんから。 >>216
それも、実は免責事項があって空きが最大2週間続いたらその分の家賃は支払われない。 なるほどね。税理士のセミナーの人は不動産で利回り10%で成功したらしいがさらに大東建託で土地買ってアパート建てるらしい。よほどに値引きしてもらえるのかる？ 自分の物件が空室だらけなのに、家賃保証されてるから問題ないと、オーナーは本当にそう思ってるのかな？
そんなバカだからこそ良い事言われて契約したんだろうけど。 10年分の固定家賃を貰ってから売却してしまえばいい 建設費の２倍の額でローン組まされてるのに１０年で終わる返済計画のはずないだろ？ 10年後の売却価格なんて取り壊し費用引いたら大赤字だろう… 損切り、と言う事で。
じゃあ、入居者が入らなくても大東は絶対に損しない仕組みなのかな？
建てられないエリアとか細かく決まってるみたいだけど タマミヤタワー、おかげさまで半分埋まりました！
皆様のアクセスのおかげで人気物件になり
上位に表示されるようになったおかげです >>226
流石だね。
やっぱり８万人のオーナー様に愛される大東建託なればこそだね。
建てるなら安心安全安定安泰のＤＫセレクト! >>228
建設費を上乗せして不正融資を行っていた地銀に一斉に手が入る事になりそうですね
サブリースの家賃保証損失補てん費を建設費から前倒しでせしめるビジネススキームがを採用している企業は
先融資規制となれば資金繰りが悪化し、一挙に倒産となる可能性が高い
同じサブリースでも高利回りで長期間の家賃保証を提案するような会社は避けて
見た目の条件は良くなくても健全経営を行っている会社を見極めて付き合わないといけない 大東建託は表面利回りが高くても3%くらいだからな。高い低いは主観もあるが一般的には高くない。
赤字確実なのによくやるな、みんな金持ちだなと思う USDJPYの1分足スキャルピング型EA(自動売買ツール)とサインツールを開発・公開しております。
興味がありましたら見てみてください。
http://wsedrftgyu1234567890.teamblog.jp/archives/7206121.html 特定の某地方銀行の高金利アパートローンを組ませる手口が問題となっている。
https://hbol.jp/157403 うちに良く来るDKの営業がアパート建てまくったら土地が無くなって新規が難しくなってきたと泣き言を言うので
だったら築古のアパートで減価償却終りそうな物件を登記簿検索で片っ端から探して立替えを斡旋すれば？と教えてやった
「そうか！その手があったか！」と喜んで帰って行ったから、築古アパート持ってる人はこれからDKが押しかけるから覚悟してねｗ >>235
そういうのって行政書士とか士業関係者しか出来ないんじゃない？ >>235
不動産登記簿なんて誰でも数百円で見れるんだからでかい会社なら片っ端から営業用にデータ保管してそうなもんだけどねぇ >>236
行政書士や司法書士の職権で戸籍や住民票は必要な範囲内で取得可能とごっちゃになってるね。 >>237
さすがに全部が最新のものを用意出来るわけじゃないし、持ち主なんていくらでも変わるよ >>239
そんな事言ってるようじゃ会社がつぶれますよ。あなた。
まず自分の担当地区を歩いて古そうなアパートを探しなさい。その築古アパートのリストが出来たらそれらの物件の最新の登記データを検索して、抵当権設定時期から築年数を割り出し、さらに所有者の個人情報を抜き出すのです。
入手した個人情報をもとにオーナーの個人宅に押しかけ、減価償却が終わると税金が死ぬほど上がるとか、老朽化で修繕費がかかって全責任がオーナーに降りかかって大変なことになるとか、得意の脅し文句を並べ立ててで建て替えを迫る。
気の弱いオーナーならイチコロだろう？
営業は頭を使ってナンボの職業だよ。土地が無ければ立ってるもんをぶっ壊して建てさせてもらえばいいだろ？
今いる住人は自分の手持ち物件の空室へぶっこめばいい。空室在庫も減って一挙両得っじゃないか？俺がおまえんとこの営業部長になったら業績上がるだろうなと思うわｗ 老朽化と言っても、借入金の返済が終わって、これから稼ぎ時だって考えの人もいるからなぁ
余程空いてないと建て替えても得しない ローン返済が終わるころにはオーナーも天国と地獄の両方を味わってるはずだから、天国がずっと続くかのような営業トークに軽々しく乗るとも思えないが、そこを切り崩して契約を取るのが営業の醍醐味って事なんだろうねぇ 大東の建物はデカイから、土地が小さいと採算が合わないし、かと言って多額の自己資金を投入できる家なんて限られてるし、
リノベーションするほうを選ぶ方も多い
大東でもリノベーション一括借上なんてやってるらしいけど、どうなんだろう オーナー業をサービス業と考えた場合、一定の収入を確保し事業を継続するためには、価値を上げて価格（家賃）を上げるか、価値をそのままで価格（家賃）を下げるかしか方策が無い。
リノベーションは前者の方策だが、必ずしも投資した金額に見合う家賃収入が確保される保証はない。
3DK以上のファミリータイプなら家賃を下げれば需要が見込めそうだが、昨今ブームになったワンルームはつぶしが効かない。同じ低家賃なら広い部屋に住みたいだろうから。特に家族持ちはね。 >>230
都内で建築費3億円くらいの規模だと8%くらい超えるだろ >>245
DK建築費3億円だと工務店価格で1億円ちょっとだから港区あたりが前提か？ >>246
土地オーナーなら土地代がかからない分有利なのさ 土地買って根抵当権設定された人いたっけね
宮野さんだっけ？
利回り低すぎて
計算できない アパートの住人の立ち退きを営業にやらせて弁護士法違反 >>248
RC造は高いから利回りが良くない
3階建てまでなら木造の方が良いんだよね RCは建物の取り壊しに3千万円以上かかるから、更地で売却時にローンの残債があったら手残りはゼロかマイナスであるのが常識。
その点木造は取り壊しも安くでき、建て替えをすすめるにも有利だから営業的にはオススメなんだよね。
減価償却期間も短いから営業サイクルも短期で回せるから手持ちで100件持っていれば定年まで営業成績で悩むことはなくなる。 潰れなくてもほとんどいないでしょ
勤続年数平均2〜3年
客の開拓も限度があるだろうしね 売り上げが１兆５千万円、営業利益が１、２００億円
盤石としかいいようがない会社に託すのに疑念の余地は無い 健太本体は生きながらえるじゃないんですか、足を食って尻尾を切って。
オーナーは厳しくなる人の方が多いような気がします。
アパートローンって団信ありましたっけ、残債がチャラになる。 >>255
大東建託が儲かって地主が搾取されてるんじゃね >>256
最近は８０歳すぎても死にませんから掛け金がパーになる人がほとんどでっせ
早く死んでくれれば相続対策になるけれど、末期に死なれるとローンの返済金より税金が高くなって
マイナスキャッシュフローと相続税の支払いが相まって相続人の配偶者や子供たちが地獄を味わう >>257
搾取とは人聞きの悪い事を言うねぇ
売った者が金を得て、買った者がお金を支払う
これ、常識でしょう？
建物を売った企業が売り上げて、買ったオーナーがローンを返済する
これのふぉこが搾取なんだか逃げずにきちんと説明したまえ 銀行はほとんどリスク取ってないから搾取だな。
営業すらしてないし。 オーナーはほとんど利益が出ず大東が大儲け
搾取なんて言葉使うなよ
○欺だろ >>262
サブリース契約中は土地建物を企業に貸すことによりオーナーの所有権の6割以上が実質企業の持ち分になる。
これを企業に騙し取られたと思うオーナーもいるだろう。
しかし、所有権の割合が少なくなったために税金が安くなり助かったと思うオーナーもいる。
企業を悪魔と思うか神に思うかはオーナーさん次第です。 騙されてることに気づかないのが幸せです
深く考えないようにしましょう オーナーに頭を下げるのは、そのオーナーを尊敬しているからでも目上だからでもない
オーナーの「金」に頭を下げているのだ
だから「金」の匂いのするオーナーには大勢が集まり頭を下げまくる
ところが頭を上げられたオーナーは皆が自分に頭を下げているものと勘違いする
下げた頭の先で舌を出されているとも知らずに
自分がどれほどの人間かよく考えてみろ >ところが頭を上げられたオーナーは皆が自分に頭を下げているものと勘違いする
「頭を下げられたオーナーは」では？
上げ下げは肝要です >>258
大東にまた建て替えてもらえば解決だろう 【問１】
◎ 土地を相続したので、返済期間30年の住宅ローンを組んでアパートを建てます。
A: 30年の返済期間中、サブリースで家賃保証されるのでオーナーの収入は一定である。
B: 30年の返済期間中、融資は元利均等なので毎月の返済額は金利を除いて一定である。
C: 30年の返済期間中、オーナーが得ることができる収入は一定である。
A - B = C （但し、30年間Cは一定である）
◎ 返済完了後、建物が老朽化するので30年の住宅ローンを組んで建て替えます。
A: 30年の返済期間中、サブリースで家賃保証されるのでオーナーの収入は一定である。
B: 30年の返済期間中、融資は元利均等なので毎月の返済額は金利を除いて一定である。
C: 30年の返済期間中、オーナーが得ることができる収入は一定である。
A - B = C （但し、30年間Cは一定である）
このサイクルを繰り返せば、家系が続く限り、オーナーは一定の収入から返済を行い
社会保障費、税金等を支払っても十分な不労所得を得ることができると考えられます。
このロジックに存在する致命的な間違いを指摘しなさい。 >>270
アパートローンと住宅ローンの違いは、はっきりと線引きしていない金融機関も多くある。
審査条件や融資条件、金利なども各金融機関によって異なり
ローンの種類を区分けする統一的な基準などは存在しないため
さらに細かく分類されている場合もある。 >>269
やたら「一定」という文字が多いのは含みがありそう
大東の３５年一括借上の大東の取り分の15%って、管理費５%原状回復費５%修繕費5%だとしたら、どこで利益上げてるの？
これに更に家賃保証までするんだから大したもんだよ <<問題点>>
サブリースの条件として不動産会社が指定した建物を指定した業者が建設する場合がほとんどある。
指定した建設業者が建設する場合には、サブリース会社はオーナーからの支払われる建設費とサブリース会社が建設業者に支払う建設費の差額で儲けるため
建設会社に出来る限り安く建物を作らせオーナーに出来る限り高く売る場合がある。 <<問題点>>
不動産会社の中では「家賃30年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが
周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる
（借地借家法32条1項に定められており、最高裁判例[1]でも示されている） このスレや他のサイトで言い尽くされているんだよね。
だけど俺の物件はそんな事にはならない、俺の、俺はと思い込まされちゃうんだよね。 ・サブリース側の解約が自由
・30年間サブリース側が倒産しない保証はない
・通貨価値の変動リスク ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
