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築40年以上の中古マンション8
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0172名無し不動さん
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2018/01/05(金) 20:59:28.79ID:???
>>163
一応10年保証なんだよね。この工法が確立して10年ぐらいなのでね。
熱湯とか強アルカリ強酸性含めても本管への影響は少なくて10年後でも、性能を維持できるとは言ってたけどね。大阪ガスさんは。
0173名無し不動さん
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2018/01/05(金) 22:25:44.14ID:???
>>164
修繕積立金に加えて建て替え準備金とかあった？
もしくは建て替えの特別金とかで何千万かふたんあった？
0174名無し不動さん
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2018/01/05(金) 22:31:01.39ID:???
　還元率100％と書いてあるじゃないか

ただで建替えたということだよ
0176名無し不動さん
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2018/01/06(土) 11:18:05.09ID:???
>>173 >>174

タダで建替えと、仰られますが、正確には、余剰床分をデべに買い取ってもらい、
新しい建物の代金に変換したという事です。

良いことは多々ありました。
取得税は無かった。
３年間は、固定資産税がかなりの低額。耐震の５年減税よりさらにお安かった。

建替え時、賃貸に出していた方は、普通なら「デべに売る金額-購入金額」の利差２０％が税金。
建替えの場合は、利差１０％でした。

うちは、退去時に別の住宅を購入したので、建替えマンションは賃貸にだしています。
0177名無し不動さん
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2018/01/06(土) 16:13:43.34ID:???
>>174>>176
ありがとうございます。
やっぱり容積率と地域重要ですよね。
うちは容積率は余裕ありそうですけど、一種低層だからなああ
0178名無し不動さん
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2018/01/07(日) 13:47:53.61ID:???
>>176
余剰床は全部もらって建物代は払ってもいいのか
バランス釜でいいから内装安くせいとかできたのかなｗ
0179名無し不動さん
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2018/01/07(日) 16:17:00.85ID:???
>>177 >>178
申し訳ない。勘違いしていました。
「等価交換」で建替えました。

土地の権利をデべにすべて引き取ってもらう→各自土地の持ち分に応じて住居取得

広い住居が欲しい場合は、応じた代金を支払う。
狭い住居で良い場合は、デべから返金される。

こんな感じです。
0180名無し不動さん
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2018/01/07(日) 18:33:35.72ID:???
昭和の時代のライオンズなんかは公団仕様より劣る団地仕様に茶色いタイル張っただけだからだから
10階超えの中層でも排水が下層に落ちるから
　低層のフロアなんかの浴室に面してる部屋なんか冬でもあったかいぞｗ
カビも生えるし　こんな建築配管なんか交換できねえよ

元々PSの余裕がないし
0181名無し不動さん
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2018/01/07(日) 18:53:57.69ID:???
立地がいいとマンションに建て替えるより敷地をデベに売却した方が高値で売れる
0183名無し不動さん
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2018/01/07(日) 23:37:26.11ID:???
>>180
だって横山だもんな
その会社那須の原野商法で成長したんだ
社員はアリンコ軍団と呼ばれて成績を上げるまで帰宅させなかったらしい
0184名無し不動さん
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2018/01/08(月) 06:33:58.20ID:???
バブル時に建ったダイアパレスはどうですかね？
0185名無し不動さん
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2018/01/08(月) 10:17:06.08ID:???
ダイアパレスをフルリノベしたケースを直接聞いた
３年前に６５米で６００万くらい
２ヶ月退去
床を全部はがして総取っ替えしたそうだ
0187名無し不動さん
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2018/01/08(月) 11:09:12.83ID:???
65平米のフルで、その金額は安すぎないか？
水回りを相当ケチるとか、床ゴムに直CFとかにしたのかな
0188名無し不動さん
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2018/01/08(月) 11:12:02.67ID:???
65ならそんなもんじゃないの。
全てリクシルとかの低グレードで、
建具、フローリングぜんぶカッティングシートでしょ。
0190名無し不動さん
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2018/01/08(月) 13:06:48.85ID:???
業者次代でしょ
似たような仕様で見積もり出しても
高いとこも安いとこもある
0191名無し不動さん
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2018/01/08(月) 20:01:26.35ID:???
65平米600万なら楽勝じゃん
水回りはtotoパナリクシルほぼ全メーカーの中級グレードで問題無し
俺ならスケルトン状態から500万で仕上げられる自信があるね
勿論、建具や配管も総入れ換えしてね

つーか、みんなはいつもどんな業者使ってんだ？
そうとうボッタくられてんじゃね？
0192名無し不動さん
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2018/01/08(月) 20:38:49.20ID:???
>>191
業者ってどういう風に探すのがオススメ？
コストとか作業とかブログに上げてるとことかがいいのかな？
0194名無し不動さん
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2018/01/08(月) 21:45:50.47ID:???
>>192
大手以外の工務店やリフォーム会社に数多く見積もり取って貰うしかないね
相場で言うと買い取り再販業者のスケルトン戻しリノベ施工費用が65平米で350万だから
大手以外なら500万もあれば十分なはず

ただ排水の取り回しや勾配で苦慮する築古マンションも多いから
そのぶんはプラス費用になるけど、
物件にそういった問題が無いなら500万では楽に収まるよ
0195名無し不動さん
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2018/01/08(月) 22:23:55.39ID:???
だよな。
うちは金かけたい所を明確にして大体のアウトラインをきめたて引き合いした。
工務店はそれにそって安いところ、
わかる範囲で工法に疑問がないこと、
話が通じる人できめた。
まあ、同時期に近しい人がリフォームして、
そこと比較するとそっちの方が若干高いけど良かったとはいえ、満足はした。
意外とリフォームコンテスト入賞とかは実績として見ておくべきかなーとは思った。

値段を少し重く見すぎたのは失敗とおもったな。
0196192
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2018/01/08(月) 22:28:23.47ID:???
>>194>>195
なるへそ。
仕事とかで設備入れるときと同じですね。
やはり、それなりに詳しくならないと駄目か。
0197名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:00:33.41ID:???
スケルトンにする費用を考えてない奴が湧いてるな
0198名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:18:34.28ID:???
ああ、情弱さんの為に言っとくけど
スケルトンリフォームはスケルトン戻しと廃棄料込みで65平米500万くらいでできるよ

そういや最近じゃビバホームやホーマックなんかのリフォームセンターも激安でやってるね
たしかスケルトンリフォームが20坪420万くらいだっけか？
ホームセンター言ってもメーカーとの提携商品使って廉価プラン作ってるだけだからメーカーのカタログ中級グレードと物の仕様はほぼほぼ変わらん

その価格なら意外とホームセンターもアリなのか？と思ったり
どうせ水回り交換はメーカーの人間が施工するし内装も下請けの工務店や内装工が施工するわけだから、施工内容に違いはあまり無いだろう
0199名無し不動さん
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2018/01/09(火) 01:50:04.20ID:???
ビバはリクシルだしね
でも、安い仕様はかなり安いレベルだから便器も台所もユニットも底辺仕様で
かなり微妙ラインだからけっきょくいいものいれたくなる
0200名無し不動さん
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2018/01/09(火) 06:19:36.97ID:???
前はそれくらいでできたけど、
今はなかなか難しいよ。
0201名無し不動さん
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2018/01/09(火) 07:29:40.91ID:???
>>198
500万じゃ、できねーよ
調べてこいよ
職人不足の今、自分だったら、その金額で仕事を受けるのか
0202名無し不動さん
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2018/01/09(火) 08:28:43.35ID:???
リフォーム屋のチラシ見た感じだとできるだろ。
0203名無し不動さん
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2018/01/09(火) 08:57:19.50ID:???
今リフォーム中だけど、本気で無理だった。
65㎡500万のフルスケルトンは難しいよ。
0204名無し不動さん
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2018/01/09(火) 11:36:40.52ID:???
ホーマックは、北海道・東北ではないの？
ヒバホームも、板橋、豊洲、足立とか、うちと遠い。
板橋が一番近いかな。
0205名無し不動さん
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2018/01/09(火) 11:57:15.22ID:???
昔は解体も分別しないしといけないから高くなったし
駐車場も職人も高くなった
キッチンや建具はパナとかでも材料は安くなったけどね
500はさすがに今は無理
0206名無し不動さん
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2018/01/09(火) 12:35:32.99ID:???
8年前に60㎡でフルスケしたときは480万でできたけど
去年後半にやった58㎡は800万だった。
多少設備のいいものを入れたが、高くなってるのは間違いない。
0207名無し不動さん
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2018/01/09(火) 13:15:50.54ID:???
>>206
いいものを入れたいなとおもう部分て、
特に価格が跳ね上がりやすい気がする。
風呂、キッチンはワングレードあげるとかなりあがるし、
さらに同じシリーズの中のグレードあげると、
何十万円かわるよね。

スケルトン、スケルトンいうけど、
実態は表層リフォームだよね。
0208名無し不動さん
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2018/01/09(火) 14:49:53.47ID:???
チラシ価格は駅前に果物売りに来る怪しい業者と一緒
出来るは出来るかも知れんけど、それじゃ本気でしょぼいリフォームになるからもうちょっと出すようになる
ガスコンロ直置きフル観音の昭和キッチンからなら、それでも快適になるけど

せっかく持ち家なんだから、実需なら賃貸グレードより上にしようや
って事である程度金かけた方が快適だし賃貸とは差別化出来る
0210名無し不動さん
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2018/01/09(火) 20:41:02.97ID:???
>>204
たぶん東北とか地方プライスなんだとおもう
ｄｃｍでもダイキやカーマとかホームセンター事業は
統合になってても作業やメンテは各社の独立採算制

ホーマックのリフォームをくろがねやダイキに言っても
別会社と言われる
>>202
あんなの完全な釣り広告　ワケワカラン追加料がくる
0211名無し不動さん
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2018/01/10(水) 03:44:28.05ID:???
>>207
俺、一昨年70m2の区分をフルスケリフォームやったけど、スタンダードプランで498万だったよ

ただ、君の言うように水廻りランクupランクupでやったら650万越えたけど
一番金掛かったのはキッチンで掃除楽な換気扇とガラストップコンロを連動タイプにして人大天板や混合栓を浄水タイプにしたらスタンダードプラン内のラクシーナで60万upした
あとはタンクレスフルオートトイレとかでプラス15万や洗面台を90cm幅の三面鏡タイプにしてプラス15万
量販クロスを専番クロスに変えてプラス15万とかかな
基本的に水廻りだけでなく内装もプラン内の量産品を使うだけなら500で収まると思うけど、拘り品入れると金額は跳ね上がるね
0212名無し不動さん
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2018/01/10(水) 09:02:37.86ID:???
うちは110平米で、風呂をスパージュ、キッチンをクリナップのクリンレディ、
トイレをリクシルのタンクレスにした。
内装はリビングと廊下のフローリングだけ張り替えて壁紙全室張り替え。
あとは主寝室にインナーサッシ入れたわ。
給排水総取り替えと少しの電気工事と給湯器交換して、ウレタン吹き付きやって
700万@東京都内城南
0214名無し不動さん
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2018/01/10(水) 09:29:36.34ID:???
完全スケルトンやると流石に高くつくから、剥がし剥がしってかんじ。
0216名無し不動さん
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2018/01/10(水) 12:18:40.89ID:r+tAT13u
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0225名無し不動さん
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2018/01/12(金) 23:53:48.53ID:???
244 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2016/04/19(火) 01:00:17.85 ID:???
東雪谷のオレです　>>237　名盤「ペット・サウンズ」に心酔しているので
自分でチケット買って見に行ったよ　チケット12500円　俺も２階席
あんなに高所とは思わなかった　休憩時間に男トイレがすごい行列だった
のでガラガラ無人の女子トイレをこっそり拝借した。

俺のマンソン　建て替えの話しは例えどこかで持ち上がってもまず頓挫する
だろうな。
俺自身が間取りから何から気に入っているので建て替え同意のはずがない。
人が充分住めるのに（ただでさえ下流老人予備軍なのに）余分に建て替え費用
１５００万円を払える財力があるはずがない。　こどもだって大学行かせたい
のに。
数十年経って物理的に人が住めなくなって来たらそりゃ建て替えも検討する
かもしれんけど立地が悪くない人気地区なので空き部屋はほどなく埋まって
いるしスラム化はないと思う。　人が住んでりゃメンテナンスもするので
朽ちることはない。

俺みたいに物に情が移りやすい人間は家族と過ごした思い出つまった我が家
が取り壊しの憂き目にあうのは嫌だね。　そんな気持ちのおばあさんとかの
住人も多いだろう。

とにかく人が衣食住こと足りているマンソンであればあえて壊す理由もないね。

ここに来てる人たちで自分の築古マンソンの建て替えを期待している人は
多いかもだけど俺みたいなタイプも少なからずいるから合意一致団結は
とても難しいだろう。　　
0226名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 12:13:11.66ID:???
東尾久の俺もこうして戻って来たんだ。
彼もきっと帰ってきてくれるさ。

彼も引っ越して二年近くたったはず、問題なく暮らせているだろうか
0231名無し不動さん
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2018/01/14(日) 13:32:29.77ID:???
>>225　
雪谷さんの投稿を読んで、
若い人が築古を買い、世代交代しても、ローン残債があるから、建て替えが難しいのは分かった。
0232名無し不動さん
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2018/01/14(日) 21:58:01.92ID:???
結局は組合で総会ゴタゴタ揉めるから引っ越した者勝ちなんだわ
結論これに尽きる
0233名無し不動さん
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2018/01/14(日) 23:06:13.18ID:VXapz7Hd
引越したもの勝ちなのは、頭では理解してるけど、
次に引越し先を新築で購入できたとして、との時の年齢を考えて、
現実問題、老後の現預金が足りなくなるよ。
元の築古マンションは売れない、借り手があるのはあと数年じゃないかな。
人口減だしね。
いったいどうしたらいいんだ
0234名無し不動さん
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2018/01/14(日) 23:24:25.29ID:???
若い人たちがかわいそうにものすごい低賃金で非正規雇用で働いているから、築古物件を買うかもね。若い人こそ安全な住まいに住んでほしいのに。
0235名無し不動さん
垢版 |
2018/01/14(日) 23:37:14.30ID:VXapz7Hd
若い人たちが、ババを引いてくれるの？
若い人に限らないけど、低賃金や年金だけの収入の人たちの方が
毎月の管理、修繕費を極力抑えたいと考えると思うけど
50代に自分には、若い人の考えがよくわからないよ。
0236名無し不動さん
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2018/01/15(月) 07:14:19.77ID:???
いわゆるアラサーなので
恐らくまだ若い世代に分類されるけど、
そもそも低賃金層は買わないよ。
それか、ああ言う層に限って、
無理して謎の資産性と言う言葉に踊らされて、
ショボい築浅を買う。
0237名無し不動さん
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2018/01/15(月) 09:02:31.14ID:???
同じくアラサーだけど、
築35-45年くらいの主要駅の駅近マンション（3000万くらい）買ってリフォームしようと思ってるよ
0239名無し不動さん
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2018/01/15(月) 09:49:41.98ID:???
５０代、夫婦二人暮らし。（娘は北関東の社宅住まい。）
ローン無し。
立地が良く、夫の勤務先までメトロで１８分。
引っ越しする気は全くない。

夫の勤務先は、６０歳定年で、更新で６５歳まで勤務可能。
国家資格所有しているので、それは多分大丈夫？？

建替え案が具体的に出ているが、１０００万円以上の負担金がある。
うちは建替えには賛成。
ローン完済しているから、バンバン貯金できる。

建替え中の３年間は、埼玉の山の中に住もうかなと思っている。
0241名無し不動さん
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2018/01/15(月) 10:40:45.40ID:???
仮にローンがあった場合、持ち出しが必要な場合は建て替えってどうなるの？
0245名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:14:36.00ID:???
>.>241
うちの場合は、デべが相談に乗っています。
個人面談以外でも、いろいろと相談できるそうです。

解体前に、ローンはいったん清算し、また新たに借りるようになるとか。
建替え中は金利支払いだけらしいです。
老人世帯では、１０００万円借りられるようです。多分、リバースモゲージではないかと思います。


うちは、借金無いし、建替え時も借金しないので、詳しくはわからない。
色々と相談している人は多いと聞いています。

仮住まいも、年金生活者なら都営団地を借りられるようです。ただ、立地は選べないと聞きました。
0246名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:21:53.22ID:???
＞解体前に、ローンはいったん清算し、また新たに借りるようになるとか。
＞ 建替え中は金利支払いだけらしいです。

色々あるようで詳しいことはわかりません。

知人は、建替え中のローンは金利だけ支払いと言っておりました。
でも、いったん清算してと仰っていた方もいました。

個別相談しています。
0247名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:28:47.85ID:???
>>245
ありがとうございます。
大変興味深いですね。
ということは、今のように低金利なら通りやすいですが、
それこそ2%とか超えるようになると、
建て替えは難しくなってきますね。
今後老朽化は間違いなく進んで、
建て替えも増やさなきゃいけなくなるとして、
政策的にはこの辺の金利政策がキモになりそうですね。
0248名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:37:25.48ID:???
築古マンションの地権の一部を子供さんに贈与して、子供さんが資金出す（現金払い、借入等）色々な方法があるようです。

>>245
>>246

訂正します。デべとコンサルタントが相談にのります。
0249名無し不動さん
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2018/01/15(月) 11:51:19.83ID:???
>>247
我がマンションの場合は、余剰床がとれます。
だから、負担が少ない方だと思います。

都内で容積に余裕がある築古マンションは、少ないと思います。

お住まいになっているマンションの容積の余剰など調査してください。
0250名無し不動さん
垢版 |
2018/01/15(月) 14:30:37.78ID:???
アラフォーで天涯孤独だけど、築40年駅近の公団買おうとしてるよ＼(^o^)／
0251名無し不動さん
垢版 |
2018/01/15(月) 17:05:05.72ID:???
吉岡里帆ちゃんが定期的に、
性行為であーるって言って抜いてくれるらしいし、
いいんじゃない？
0254名無し不動さん
垢版 |
2018/01/16(火) 14:04:40.42ID:OBnjhUiN
>>253
評価は土地の持ち分なので、リフォームしているから評価が高くなることはない。

「分譲時の販売価格+土地の持ち分の総合評価」という建替えの話も聞いたことがある。
0255名無し不動さん
垢版 |
2018/01/16(火) 15:10:40.73ID:???
築40年マンションを購入検討中。
建て替えも視野に入れて、（現在の評価額での）土地代金の計算してみたら、土地価格≒マンション価格だったわ。
うまくできてんなーって思ったけど、こんなもん？
0257名無し不動さん
垢版 |
2018/01/16(火) 18:12:31.41ID:???
建て替えは容積率があってかつ坪単価300万以上ないと厳しいね
0258名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 08:50:26.11ID:???
高輪グランパームみたいなのは最終的にはどれくらいで建て替えになるのかね

あそこも法律変われば野村の研修所とか都営住宅も
含め複合開発じゃないかといってるけぢ
0259名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:03:04.37ID:87yuVQKw
新年会などで急な入り用の時…
今月の生活費が足りないかも… 。
急な出費でお財布がカラッポ… 。
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！ （金融機関、住宅ローン、会社、個人など）
給料が減少し、生活が苦しい ！
そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで、ホームページもあります、ｴﾇﾋﾟｰｵｰﾎｳｼﾞﾝ、エスティーエーでケンサク！
0260名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 16:20:45.23ID:???
>>256
地価公示価格×マンションの坪（平米）数
＝区分所有地の価値だとして
自分が気になっている部屋の価格と、この計算で出した価格とが、ほぼほぼ近かったってこと。

>>257
ほんとそれな。
自分が検討しているところは公団だけど、容積率あんまりないようなので悩ましい…。
0261名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 19:50:06.93ID:???
単純にその計算式が根拠だろ
分かりやすい値付けで良いと思う
0262名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 20:43:59.16ID:???
>>260
なるほど。
参考になります。ご丁寧にありがとうございます。
やはりその式に当てはめてリフォーム代見積もっていくらで行くかっていうのが
購入の検討の基準になりますね。
0263名無し不動さん
垢版 |
2018/01/18(木) 07:06:50.21ID:???
>>260
城南だがその価格と比べて買値が1700万ほど差がある。
割安だったと思っていいのだろうか。
0264名無し不動さん
垢版 |
2018/01/18(木) 10:26:05.35ID:???
築古マンション売ってる側の者だが値段安いだけあって大人気だわ
ただ総戸数少ないマンションは反響少ない
0267名無し不動さん
垢版 |
2018/01/18(木) 21:02:04.26ID:???
建て替えできる組合は稀
よほどみんなが団結しとる組合だけ
普通はボロボロなるまで修繕修繕ループ
マンションなんか住むものではない
これからスラムマンションラッシュがくる
0268名無し不動さん
垢版 |
2018/01/18(木) 21:57:14.74ID:???
>>267
修繕しながら使い続けるのも、正解の一つだ

立て替えorスラム　という発想しかできない頭がスクラップだと思うな
0269名無し不動さん
垢版 |
2018/01/19(金) 10:56:23.06ID:???
建替え検討中の築古マンションに住んでいる。
コンサルタントとデべは経験豊富で、何件もの建替えを行ってきた。
コンサル料は、年間1戸あたり26,000円位。大規模。

還元率が80％以上ないと、難しいようだ。（負担金必要）
還元率100％で、負担金無し。
0270名無し不動さん
垢版 |
2018/01/19(金) 11:49:04.32ID:???
還元率50％で建替えできたのは、同潤会江戸川アパートメントぐらいか？
立地は飯田橋駅から徒歩８分位。
３０㎡以下のワンルームが、たまに売り出されている。
0271名無し不動さん
垢版 |
2018/01/19(金) 11:54:55.17ID:???
都市部はまあ置いといて郊外の駅遠マンションとかどうなるかね？
人口減少の煽りを一番受けやすい訳だが安いからとリゾマンに引っ越す人もいるわけで需要はなくならない気もするが
すると結局は管理修繕費が高騰する＝資産価値が激減するとなりリゾマンみたいになるのかね？

その前にと言うかじゃあ資産価値ゼロに近いリゾマンが更に築古が進むとどうなるのかね？
0272名無し不動さん
垢版 |
2018/01/19(金) 23:39:23.30ID:???
>>271
リゾマンなんか賃貸にもつかえないで温泉の権利とかで数万もかかるのは屑だし

ただ、川口とか高崎線から駅２０分離れとかは
まだ賃貸で貸せるしね
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