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築40年以上の中古マンション8
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0273名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 07:51:38.60ID:???
郊外物件も、万人受けしないだけで需要が無いわけじゃないと思うんだよな。
職場が近くでクルマ通勤とか、郊外で公園近くが良いとか時間に余裕がある人もいるし。

築古マンションの場合、所有者の多様性が大きくなる上に、
現状だと所有者、居住者に求められる自助努力も大きくなっていくから、
運営管理のリスクが高くなって行くのではと思う。

まあ住宅業界も仕事が減っていくから、そこらの管理運営に関する
サービスとかも、これからリノベ物件の流通が一巡すると始まりそうな気がするけど。
0274名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 10:39:11.74ID:???
郊外駅遠は戸建ての空き家も多く、価格も下落。マンションも空き部屋が増えるわな。
賃貸ニーズは限られるし、賃料下落。
所有者が維持費を払い続ける構図はどこかで崩壊しそう
0275名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 11:13:58.17ID:ATfke8S6
郊外ってどのへんの事みんなイメージしてるの？
おれ京浜東北、総武京葉、常磐高崎宇都宮で秋葉原まで
中央、東急東武西武で新宿まで
それぞれ30分圏外のイメージなんだけど
0276名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 11:40:33.29ID:???
>>275
それらしいことを言うと、東京新宿渋谷品川全てに30分以内に行けないかつ1時間以内に行けるエリア
池袋の立場が無いな。
0278名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 12:12:37.30ID:ATfke8S6
新宿から品川行くのにそもそも30分かかるだろ
0280名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 12:29:11.66ID:ATfke8S6
てことは山手線から１０分か
確かにそう言われると納得
ありがと
0281名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 15:54:20.33ID:???
築古だと騒音が気になるけど皆さんは承知のうえで住んでるの？
0282名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 16:06:07.24ID:ATfke8S6
それ築古とか関係ないんでないの
0285名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 16:42:31.86ID:???
>>268
事実スラム化、組合揉めまくりしかないじゃん
修繕には限界がある
0286名無し不動さん垢版2018/01/20(土) 21:39:20.15ID:???
>>285
ステレオタイプだな
都心物件なら、大規模修繕で意見集約して築70年までの計画建ててるとこもある
田舎で、所有者不明だらけとかでなければ、意見集約で乗り切ることも十分に可能性がある
建て替えたって、また古くなるんだから、揉め事の種は無くならない
0287名無し不動さん垢版2018/01/21(日) 12:24:06.08ID:???
で結局どうなるの

駅遠築古⇒立て替え不可＆修繕不可→資産価値下落＆修繕費高騰→空き部屋増加＆所有者不明増加→修繕費滞納多数

こうなって破綻状態になるった後はどうなる？
倒壊しない限り存在するわけで単純にスラム化と言ってもさ
その最中はインフラに不具合が出ても誰かしら住み続ける？
でその後どうなる？
0288名無し不動さん垢版2018/01/21(日) 13:22:37.00ID:???
>>287
戸建ての空き家と同じだよ
別に集合住宅だからって誰かが住み続けないと行けないって法律なんて無いんだかから
0289名無し不動さん垢版2018/01/21(日) 14:07:31.08ID:???
関係ないかもだけど、都内の実家が建て直す時に、最寄り駅徒歩20分くらいの少し不便の古いマンションを少しの間借りたんだよね。
地元で友達の実家の不動産屋からの紹介で、一般に貸してないって言う物件で格安だったんだよね。
理由は老朽化でほとんどの方が年寄りか引っ越ししたから、長く住むわけじゃないなら、オーナーに聞いてみる！ってことでそこになったのね。
結局建て直しの実家ができて戻ったあとにたまたま通りがかったら、ものすごい豪華な老人ホームになってたんだよね。
マンションが破綻して人数少なくなって、大きい会社が買い取って、また新しい層と需要に生まれ変わるんだなあった思ったんだよね。
これからそういうの増えそうじゃない？
0290名無し不動さん垢版2018/01/21(日) 14:49:39.49ID:???
修繕費管理費の長期滞納は差押えと競売で法的に簡単に解決する。
売れるマンションなら問題無い。
リゾマンのような売れないマンションは大変
0291名無し不動さん垢版2018/01/21(日) 14:59:56.01ID:???
都区内、駅徒歩8分の築古マンションに住んでいるが、管理費、修繕積立金の滞納は無い。
きちんと修繕しているし、給水排水管も外出し新設。
空室なのは、売り出している部屋が2戸。

ただ、耐震診断は問題あり。補修工事はしていない。

管理費、修繕積立金の滞納者が多くなれば、補修工事できないから、ボロくなるかもしてないけど・・・
何年後かな？
0292名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 13:23:26.12ID:???
渋谷区は、高さ制限条例があるから、積極的に建替えの支援はしていないのかも。
区役所は、特例でタワー建てる。

神宮前の高さは３０ｍ。
山手通りの高さは４０ｍ。あの広々とした山手通りが・・・・
これでは、築古建替えはすすまない。
すすまないようにしているのは、渋谷区。

神宮前の、コープ・オリンピアも、それで四苦八苦しているようだ。
区役所は特例でタワーに。
0293名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 13:38:51.70ID:???
秀和幡ヶ谷レジデンス 6階 現地見学会開催中
価格
1,480万円
間取り
1DK
専有面積
29.25m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.5m2）
所在階/建物階
6階/SRC地上10階建
主要採光面
東
所在地
東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目　
交通
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩3分
京王線 「笹塚」駅 徒歩9分 　
築年月
1974年11月(築43年)
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0009434462/
0295名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 14:34:09.32ID:???
随分前に内見したことがある。
駅近くて良いけど、お風呂はバランス釜指定でしたよ。
今、規定が変わったかは知らない。
0297名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 15:35:27.43ID:???
秀和幡ヶ谷レジデンス 6階って売れ残り？それとも新たに出た物件？
0298名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 19:45:01.82ID:???
秀和って築古物件でよく見かけるけど何？
昔のブランドか何かなん？
0300名無し不動さん垢版2018/01/22(月) 21:49:19.40ID:???
『秀和レジデンス』は、秀和による分譲マンションシリーズで、30戸〜190戸規模の物件が東京都内や埼玉県などで建設・分譲された。
シリーズの第一号は1964年（昭和39年）3月に竣工した、「秀和青山レジデンス」（渋谷区渋谷）で、これは建築家、芦原義信の設計によるものであった。
秀和レジデンスは1962年（昭和37年）の区分所有法施行後、分譲マンション黎明期の東京を代表するマンションシリーズのひとつとなった。
多くの物件は共通のデザインコンセプトで建築されており、外観では南欧風の青い瓦屋根と白い塗り壁、黒色の鉄製柵を配したバルコニーなどを特徴とする。
また、1960年代後半からの「第二次マンションブーム」では、いわゆる一次取得者向けの物件が大量に供給されたが、
秀和による「秀和外苑レジデンス」（渋谷区神宮前）などは、東京都心において同ブームを代表するマンションのひとつであるといわれる。
『秀和レジデンス』シリーズは全部で30棟以上に及び、大部分の物件は1970年代までに竣工している。
特に東京都心の渋谷区や港区などに立地する物件のなかには、現在でもいわゆる「ヴィンテージ・マンション」として
中古住宅市場でも比較的高値で取引されているものがある。
0302名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 09:22:23.72ID:???
バランス釜の風呂って入ったこと無くて、ネットで調べたけど、
ガス代が普通のより余計に掛かるとことでいいの？
0304名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 10:03:16.76ID:???
バランス釜が主流ではないのは浴室内に給湯器が有る事が問題だからだね。
0305名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 11:14:35.28ID:???
実家が５年前までバランス釜だった。（戸建て）
ガス代のことはわからないが、掃除が結構大変だったような記憶が・・・

冬の日も問題なくあついシャワーだった。
釜の性能が良かったからだと思う。
0308名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 11:22:43.75ID:???
俺が貧乏学生の時使ってたバランス釜はシャワーのお湯の量が調整出来ないから嫌だったな
追い焚きできるのだけがいい面であって、不完全燃焼したら即死だろあれ。
0310名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 12:34:43.77ID:???
>>308
家賃が安かったからではないか？
安い家賃なら、給湯の能力もそれに応じるのではないかな。
0311名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 12:46:44.11ID:???
子供の頃、親戚が住んでいた目黒駅近の雅叙園マンション。
夏はプールで遊んだり、桜が美しかったので、花見に行ったり、楽しかった。

親戚は、売却して、他所に住んでいるので、目黒に行くことはない。
懐かしい思い出は、アルバムの中にある。
0316名無し不動さん垢版2018/01/23(火) 19:44:02.75ID:???
雪谷さん、ご無沙汰しております。
その後、築古マンションで、どのように暮しでしょうか？

住み心地は如何ですか。
0318名無し不動さん垢版2018/01/29(月) 02:12:58.83ID:???
>>317
入居者がいなくても、３０年間は同一の家賃が入るんだから、関係ないじゃん。
0319名無し不動さん垢版2018/01/30(火) 19:53:21.95ID:1zaxgbh6
一定と同一を混同してる馬鹿発見
0320名無し不動さん垢版2018/01/30(火) 20:40:51.11ID:wd1g+e5C
誤用を指摘して得意になってる馬鹿発見
0322名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 04:33:42.38ID:???
仮に、周囲の状況や建物の老朽化などで後々家賃保証の額が下がっても、３０年間の家賃保証は変わらないはず。
それは、家賃保証が無い契約でも後々の家賃の値下げは免れない。
したがって、家賃保証があるほうがまだマシといえる。
0323名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 04:43:35.61ID:???
あぁこういう人がきっと引っかかるんだろうなぁなどと
0324名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 05:34:42.82ID:???
>>322
ネタなのか知らんけど、不動産板にもまだこんな考えの奴が存在してるんだな。
せいぜいサブリース頑張りな。
0327名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 14:36:22.84ID:???
労せずして儲けようなんて話はありえんということ
20年サブリース経験者より
0328名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 15:29:40.58ID:???
ここは、「築４０年マンション」です。

レオパレスや大東建託は、木造アパートだし、築４０年以上ではない。
「築４０年マンション」ですから、木造、鉄骨アパートお断りします。
0329名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 17:06:05.89ID:???
某地方都市で築３０年越えのサブリースのマンションの部屋を所有しています。
当初は月々32000円の家賃保証でしたが、今現在は17500円の家賃保証になってしまっています。
また、マンションの管理組合に払う管理費はサブリース業者がオーナーにかわり支払う契約になっています。
築２０年になった前後から業者からエアコンが寿命です・給湯器が寿命です・部屋のリフォームをしますので費用を負担をお願いします、といってきたので支払いました。

ここにいるサブリースに対して批判している人たちは、こうゆう状況でも、騙されたというのでしょうか？
私は騙されたと思っていません。
0330名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 17:31:13.52ID:???
エアコンと給湯器の交換代を晒せ
それで良心的かボッタクリか判断できる


つうか１７５００円の時点で騙されとるわ
0332名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 18:11:12.45ID:???
>>330
エアコンが85000円
給湯器が95000円
ちなみに某地方都市とは、県庁所在地ではないけど政令指定都市。
0336名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 19:11:54.56ID:???
追い焚き無しの否オートバス物件か、、、そりゃ賃料取れないわ
今は1kでもオートバスが主流だからな
0337名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 19:15:46.95ID:???
最近の物件はオートバス多いけど、重視はされてない印象
賃貸で重要なのは、風呂トイレ別、オートロック、温水便座あたりじゃね？
0338名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 19:55:21.24ID:???
17500円という金額設定から察するに主要駅から離れた物件で3点ユニット仕様と予想する
追い焚き機能やウォッシュレットなんてのはたぶん無いだろう
そして、売買価格は100〜150万くらいの物件かな？
0339名無し不動さん垢版2018/01/31(水) 21:03:13.64ID:???
今の家賃相場はいくら？

サブリース会社は赤字でも保証するわけが無く、差額で利益は出している
0340名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 05:40:08.44ID:???
築30年後半のマンションを買おうか考えてるんだけど、40年越えたら相場がガクッと下がったり、急に空きが増えたりする？
それとも変わらない？
0343名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 07:37:53.18ID:???
>>340
耐震基準を目安にと言う意見もあるけど、賃貸マンションの相場を実際にググれば分かるけど旧耐震新耐震による価格差は僅か。
それよりも、駅までの距離、利便性、トイレ風呂別などの設備によるものがおおきい。
ただし、田舎のマンションについてはその限りでは無いと思う。
0344名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 08:38:05.90ID:???
まぁ区分は利便性を主とした立地が全てと言っても過言ではないからな
駅徒歩1分の築40年と駅バス30分の新築を比べた場合、前者が有利な場合も大いにありうるよ
0345名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 10:32:20.33ID:???
思ったよりも普通のボッタクリだった
つうか開始３２　２０年で１７０００円って
元取れてるのかいな　投信買ったほうがまだ利回りよさそう
0346名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 12:23:39.77ID:???
>>341
あまり差はない
旧耐震でも新耐震基準満たすものもあるし、そうじゃなくても価格差はそんなに無い
0347名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 13:00:30.44ID:???
341だけどありがとう。
欲しいのは旧耐震なんだよね。
40年越えても大して差が出ないなら、欲しい時に買っちゃったほうが良さげだね。
ローン控除受けられないのがちょっと痛いw
0349名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 13:22:34.80ID:???
>>340
自分が住むならいいと思うよ。たぶん立地見ても値段は安いんじゃないかな？
自分が住むなら価値が下がろうと関係ないじゃん。
郊外の注文住宅を建てる人も価値なんて考えてないからね。
ただ何かあったら売るとか投資とかならやめた方がいいかもね。
0350名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 13:23:53.81ID:???
>>346
次に買う人を考えてるなら意味はあると思うよ。
やっぱり一応一般的に目安にする時期ではあるからね。
0351名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 14:33:10.95ID:???
1981年6月に新耐震改正になったから、
１９８２年後半以後、築３５年以内だったらいいけど、
１９８１年６月以前の物件は立地が良ければいいけど
それ以外の買いは悩むね。
0352名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 14:49:43.20ID:???
耐震工事してるケースもあるし耐震診断でOKになってるケースもあるし
ケースバイケース
0353名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 16:51:32.43ID:???
都内なんて旧耐震は建て替えで容積率緩和になったから場所によってはギリギリ新耐震より旧耐震選んだ方が良いケースもありそう
0354名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 17:15:43.79ID:ifHXeo5x
耐震診断でOKになるケースなんかあるのかな
うちは旧耐震のところ買ったけどそのとき不動産屋に聞いたところによると
診断することで耐震性能がないことが判明すると不動産価値が下がるから
診断すらしないとこが多いって
古いマンションでもよっぽど修繕金や住民に余裕のある物件だけなんじゃないかな
0355名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 17:34:45.33ID:???
>>354
ヴィンテージ系の友人のマンションは
診断したらIS値で新耐震基準を軽々超えてた。
よって耐震工事不要と総会で報告があったそう。
0356名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 21:20:25.10ID:???
馬鹿だね
古いとはいえ
どっかの馬の骨が建てたやっすいマンションと高いマンションを同じように扱うなんて
0357名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 22:19:36.15ID:???
買った自分はいいけど、売るなら次買う人は気にするよ
0359名無し不動さん垢版2018/02/01(木) 22:51:19.98ID:???
地方の40年ものはどーすんだろ
というか人いるのか？
0362名無し不動さん垢版2018/02/02(金) 00:03:19.13ID:???
福岡ならまだしも北九州は今でさえ人口激減してるくらいだから将来的にヤバいだろ
早く売ったら？
0363名無し不動さん垢版2018/02/02(金) 00:11:19.45ID:???
銀座にたくさんビル持ってる丸源ビルが創業地の北九州のビル全部売ったって去年ニュースになってたけど、まあそうゆう事だね
0364名無し不動さん垢版2018/02/02(金) 08:59:24.69ID:???
北九州・小倉なんか場所によっては大阪より怖いイメージある。
0366名無し不動さん垢版2018/02/02(金) 16:01:41.86ID:???
友人の母親が、倒れてなくなりました。

自治から見守りサービスを紹介して頂き、加入していました。

２４時間ガスを使わないとか、使いっぱなしとか、異常時には親族に通報が行くそうです。
うちも、近日中に加入します。
0367名無し不動さん垢版2018/02/02(金) 16:03:45.62ID:???
心筋梗塞なので、そばに家族がいても助からなかったとか。
0370名無し不動さん垢版2018/02/04(日) 22:57:33.29ID:???
>>369
地方だと、郊外に開発用地が潤沢にあったから、30年以上前の物件は殆どないですよ。
20年ぐらい前から、都市部の開発に手を出せない、中堅ゼネコンとかが建ていたりしてますが。

いまの状況を見てると、中心部が空洞化してて、住んでるのも高齢者ばかりなので、
団塊の世代の寿命に合わせて、相続絡みで中心部の土地が流通して、
新築マンションも、戸建ても、普通に供給できる状況になるから、
中古マンションは、誰も買わない→高齢者+相続賃貸化でスラム化すると思う。

東京近郊とか、都市部はそうにはならないと思いますけどね。
0371名無し不動さん垢版2018/02/04(日) 23:01:28.92ID:???
実家のライオンズがそろそろ27年くらいだが売り出しが増えてるみたい
800万くらいだけどなかなか売れないみたいね
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