アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】 [無断転載禁止]©2ch.net

**名無し不動さん** · 2017/09/22(金) 20:34:28.01

アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【143号室】
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1499506658/

**名無し不動さん** · 2018/01/11(木) 22:40:02.96

>>844
ようわからんけど、別に家賃減を考えでの事じゃないだろ？
出口戦略で潰しが効かないからみんな事故を避けたいと思ってるだけじゃないの？
事故が起きて赤字覚悟で流すか大島てるに載せられて曰く付き物件を所有するか
どのみち転売の選択肢はほぼ消えるな

**名無し不動さん** · 2018/01/11(木) 22:44:05.41

老人だけでなく今の若者は荷物多いから20m2ワンルームや1kは独り身でもウケ悪いよ
やっぱり35m2の1LDK以上ないとな

**名無し不動さん** · 2018/01/11(木) 23:52:58.45

狭いワンルームの需要があるのは都心のオフィス街だけ。つまり残業リーマンのセカンドハウスな。

**名無し不動さん** · 2018/01/11(木) 23:57:46.30

昔三点ユニットのワンルームマンションが乱立して今大変。

アレって住んだこと無いけどトイレットペーパーがビチャビチャになりそう。

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 00:09:49.56

>>840
それは建築基準法のある規定を回避するためにやってるだけ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 00:41:02.63

>>853
都心じゃなくて、国立と私立大学の近くだけど狭いワンルームでも十分に需要があるよ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 00:55:12.32

>>839
マジでモンスター老人は異常
ジジババは他人を監視して周囲の住人にキモがられても自分は正しいと思ってるからな

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 01:06:47.60

嫌がらせや監視行為を受けると毎日が不安とストレスだらけで、
とても大きな精神的苦痛を伴います。

しかもこちらに非が無かったり、
あったとしてもほんの些細なことだったりします。
それでここまでされるのかと理不尽な思いもあるでしょう。

裁判で判決（もしくは示談）が出れば、
相手からの支払いを待つだけです。

ここまでやれば嫌がらせもなくなり、
平穏な生活が取り戻せるでしょうね

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 01:27:39.81

老人は厄介なんだろなとわかりはじめた
何をしても年寄りだから被害者とか本当に図々しい脳ミソしてる

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 02:26:15.92

老人は意外と操縦しやすいよ
しかも一見ビンボーそうに見えてしこたま溜め込んでるのもいる
貯蓄が美徳とされてた時代の人間だからな
そこにつけ込んだオレオレ詐偽は許せないが

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 02:28:35.95

>>856
大学の移転情報だけは気をつけてな
まだ表に出てない移転話が数件耳に入って来てるぞ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 02:58:43.43

監視カメラ後付けするといくらくらいかかるん？運用てどうするん？

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 08:27:12.49

>>862
ウチも付けようか考えたけどデメリットが…。
・住人に録画確認要求されたら面倒
・警察から頼まれても面倒
・故障したら面倒

宅配boxもそんな感じで面倒

余計な仕事増やしたくないなぁ。

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 08:49:17.36

複数の部屋の管理を委託している場合、悪徳業者は一部屋で滞納があると、
全部屋の送金をストップしたいるする

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 09:16:24.96

>>862
パナのカメラなら、ネットがあれば自分で付けられるよ
サーバはホスティングしてればftpなりで上げればいい

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 09:45:47.49

>>755
引っ越してきた時は健常者でも入居している最中におかしくなる場合もある。
軽度認知症になったことによる被害妄想が始まることもあるんだけどそうなった時に退去をせまれるか？
これが一番の問題。

R65+はいいことしているんだけどそういうことを想定しているのかな？大変だよ実際には。

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 09:57:30.68

サブリースが相続税対策をあおって沢山不要な賃貸をたてさせたので
だぶつきはじめてるの。

>>813
親の面倒なんて看ないって人が沢山出てきてるしおまいら同居してるのか？
子供は別になって家庭を築くのが一般的になっているのに富山人かよ？

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 10:40:03.98

>>807
> 独り暮らしの老人って精神的に病むんだよね

こういう高齢者は人に迷惑かけても被害者ぶるんだよな

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 11:18:43.74

>>862
某大手警備会社に問い合わせたら設置1つに大体50万ぐらい

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 11:23:22.01

隣人を除いたり監視しても自分は異常者の自覚がないのが老人だからね
何をしても自分は老人だから常に被害者だと、勘違いしてるキチガイ精神異常者の老人がいるのは確か

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 11:33:18.60

>>850
栃木に私立あったけ
自治省立ならあったかな

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 13:00:02.35

>>871
獨協

モンスター老人で、持分のある私道をブロックして通さないってのが複数あったよね
あれも酷いよね

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 13:21:31.54

どどどきょうううう
げっ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 15:09:05.53

完全に公道でも封鎖しだす奴もいるくらいだからな

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 15:44:22.77

>>870
孤独なジジババは精神異常者しかいないよ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 16:27:29.06

>>863
>>865
>>869
ありがとー
大掛かりなりそうだしカメラはまだいいかなあ。オートロックあるし…

宅配boxもカメラほどはかからないしつけたいんだよな。今はなんだかんだであったほうが良さげだし。

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 16:51:10.86

宅配boxってさぁモノにもよるけどデメリットが
・入れっぱなしの人
・物置がわりにする人
・宅配業者が間違える
・開かなくなる
とか対応が面倒そうなんだよなぁ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 17:08:33.22

>>870
年寄りは陰湿になるのかね
どっちにしろ年寄りより若者がいいかな

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 18:01:33.47

>>877
家は全部捨ててる、、、

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 18:58:52.00

>>870
監視する老人で困ってる件は調べるといっぱい出てくるから、集合住宅には入れたがらない大家がたくさんいるのもわかる。
かなり粘着性のある監視みたいだから病んでて悪化すると事件にもなりかねないし、
老人にとっては罪悪感ないなら揉めそう。

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 19:41:09.43

>>879
マジか…。
宅配の荷物はさすがに捨てないよね？

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 21:54:22.56

まだ連絡は来てないけど管理会社のhp見たら一部屋商談中表示になってた。きまれーー

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 22:28:06.90

宅配ボックスはトラブルの元
駅やコンビニ受け取りできるからいらんよ

**名無し不動さん** · 2018/01/12(金) 22:54:14.71

>>880
人がされたら嫌な事とか平気でするよね
こんな今の高齢者を誰が尊敬するか？

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 00:46:17.63

私道をブロックするジジイって、その前後を他人がブロックしたらどう思うんだろう？？？

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 10:28:16.30

実際はこうなんだよなあ
http://medaka.5ch.net/test/read.cgi/market/1515121182/

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 11:33:22.35

「座間9人殺し」アパート、現在も人気　退去者ゼロに入居希望者も
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01130558/?all=1

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 12:16:59.36

>>885
私刑はあかんよ

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 18:37:32.75

個人所有のマンション（月２５０万)の管理を
自分が代表の法人に８％で管理させたいだけど
（法人の売上を上げる目的)
やはり税務署に指摘されるレベル？でしょうか？
うちの税理士先生は、全然OKです。ニコ！なんて言ってる
だけど。

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 19:26:33.68

税務上は大丈夫。でも何故大丈夫なのか
つまり法人とは何かを
理解出来てない人にはオススメしない。
乗っ取られたり詐取されるリスク大。

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 20:35:36.88

独居老人の迷惑行為はかなり深刻な問題だよ

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 22:00:22.07

>>870
ありがとう。理解・・・・・・してないけど。

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 22:26:53.25

>>889
家はサブリース空室保証契約にして、個人ー法人管理契約手数料２５％です。その他リフォーム費用等は別途手数料（２０％）貰ってる。

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 23:46:22.17

FX（外国為替証拠金取引）のEA(自動売買ツール)とサインツールを開発・公開しております。
興味がありましたら見てみてください。
http://awsedrftgyh12345.blog.jp/

**名無し不動さん** · 2018/01/13(土) 23:55:44.37

>>893
25%と20%
高過ぎるように思うが根拠はあるの？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 01:22:15.52

どんな奴が入居するかわからんのに
サブリース契約なんかよくやるな

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 08:33:10.25

店子を管理するのもサブリース会社だから変な店子は居れないよ。
むしろサブリース物件から溢れた店子がそっちに回る。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 09:26:57.92

その逆だろ。
満室にする為に必死になって変なのも入れてる実情知らんの？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 09:36:00.66

自分の余計な仕事を増やすのは嫌だからサブリースだろうとそうでなかろうと
変な人は入れないでしょ

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 10:13:17.12

それが入れてるんだよ。
少しばかりの貯蓄明細があれば無職だろうと入れてるのが実情だよ。
サブリースは基本的に不動産屋と転貸可の賃貸借契約結ぶものだからオーナーに入居者の属性や個人情報は教えない。
それを利用し低属性で部屋を埋めてるのが実情。
他ではねられるような低属性でもなければ割高感のあるサブリース物件に入る入居者はいないよ。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 10:41:22.55

日当たりゼロ物件
築浅のうちはなんとかなるでしょうか

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 10:44:26.87

場所による
地下鉄駅5分圏内や学生街なら楽勝
それ以外なら苦戦する

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 10:59:45.32

>>900
低レベルなサブリース会社としか付き合ってないの？かわいそうに

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 11:08:45.78

>>902
回答ありがとうございます
立地しだいですね
徒歩6分強かかりますが
買い物・飲食はベラボウに便利な位置です

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 11:12:49.27

>>903
○東やレ○パだから一般的と思うけどね。
でも大手が低レベルというなら納得だわ。
それより属性を選ぶサブリース会社なんかあるのか？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 11:34:58.48

>>904
6分で飲食店街至近なら楽勝じゃん
その物件ならしゃぶり尽くすだけしゃぶり尽くして旨味が無くなったとこで底値転売が正解だね

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 11:42:05.55

>>906
商店街なだけに囲まれ感がすごくて
入居者がノイローゼにならないか心配です
日当たりゼロを気にしない人たちが
世の中に一定数いることを期待します

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 12:38:31.60

>>900
全てかは知らんがほとんどはこれが実情だと思うな。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 12:51:13.09

隣の家のせいで年中日当たりなくても入ってるけど
対策するとしたらなにがある？1部屋3万以下とかで
エアコンの前に洗濯吊るすやつとあとは？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 13:23:38.92

>>900
これが正解

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 14:09:10.60

>>900
じゃあ俺も俺も

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 14:12:23.72

>>907
入る側として考えて、商店街に囲まれてるってだけでどいつもこいつもノイローゼになると思うか？

夜の店にの人達なら日当たりゼロはありがたいかもしれんし

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 15:39:51.29

>>912
むしろ商店が近いのって寂しくなくて
いいのかも知れませんね

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 15:53:11.12

質問です。アパート経営を始めた年齢を教えてください。それと５０歳から始めたら遅いですか？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 16:06:52.80

始めるのに遅いとか早いとかはない
50歳なら十分

問題は立地
アパートメーカーには騙されないようにね

もしローンを組むなら(多分)生きているうちに返済可能なスケジュールで
子供が連帯保証人ならこれもクリア

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 17:48:12.33

中古物件買ったときに仲介手数料と登録免許税を経費にしてしまったんだけど
これも5年で時効かな？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 18:09:55.86

分譲マンション、所有者不明物件が急増
http://biz-journal.jp/2018/01/post_21974.html
http://biz-journal.jp/images/post_21974_01.jpg
管理費等を徴収できず建物全体が劣化

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 20:33:55.33

>>915
ありがとうございます！

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 21:24:26.10

>>916
ネタはいいよ

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 21:28:35.87

>>914
使う当てのない金が3億ぐらいあればいいかもね
俺はそうしている

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 21:29:41.63

平均空室率が３割。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 21:51:46.70

>>919
ネタじゃないけど
どこがネタ？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 21:57:38.46

>>916
そんなの経費で良いんだから時効もクソもないわ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2215.htm

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 22:02:22.07

仲介手数料は「経費」扱いは出来ません！

仲介手数料

不動産業者などに支払う仲介手数料は固定資産の取得にかかる費用となりますので「固定資産の取得価額」となります。
一括して土地と建物を購入した場合には土地部分と建物部分の仲介手数料を分けることが必要になります。
仲介手数料の内訳が土地分と建物分に分けられない場合には土地と建物の価格の比率で案分して計算します。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 22:06:11.75

素人は経費にしがちだよね、>仲介手数料

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 22:14:19.68

５５坪の土地にアパート兼住居を考えています。
1階、2階をアパート(全10部屋)、3階に住居。
1部屋の家賃平均6万として、10部屋で月60万、年720万。
まぁ空室とかいろいろリスクを考慮して年間家賃収入550万として、
6600万で3階建てを建てて12年で回収するという作戦なんですが、どうでしょうか？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 22:23:47.64

>>920
１億くらいから行けるんじゃね？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:00:12.36

>>926
アパートは立地が9割なので立地次第としか言えない

**926** · 2018/01/14(日) 23:10:27.14

>>928
立地は人口40万都市の中心駅から徒歩１１分です。
近くにスーパーやコンビニやマツキヨ、ファミレスなどがありますがマンションやアパートが多く過剰気味な感じはします。
アパートは立地次第なんですね。ありがとうございます。
計算的には悪くはなさそうですね。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:16:39.51

>>929
２階３階で１０部屋よりも、８部屋とか６部屋の1LDKにした方が15年後とか有利になるかも？
近隣アパートの間取りをよく調査して、他に無い間取りにしておいた方が良いともいます。

また木造ならば最低でも１８年で資金回収にしないと必要以上の所得税払うことになります。
１２年は短すぎます。税理士をよく相談してみて下さい。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:19:00.60

因みにですがもし自分ならば駅徒歩１１分で新築は建てません。買い換えて徒歩５分の所に建てるか、
道路付けの良い郊外に買い換えてミュージシャンマンションみたいなコンセプト系住宅建てます。

**926** · 2018/01/14(日) 23:45:30.42

>>930
アドバイスありがとうございます。周りのアパートの間取りはしっかり調べた方がいいというのは確かにそうですね。似たようなのを建てても仕方ないし。
回収は長い方が良いんですか？それは知りませんでした。回収が短ければ短いほどそれ以降は丸々所得で良いと思ってました。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:59:54.11

>>932
賃貸併用住宅は出口（転売）時に思った利回りで売りにくいというのも考慮されて下さい。
もし賃貸併用にするのならば、３階部分も将来４部屋とかにリノベーションして分割できる
ように、予め躯体構造や給排水管や電気配線など仕込んで置いた方が良いです。

**926** · 2018/01/15(月) 00:04:10.64

>>933
なるほど出口戦略も大事ですね。気が付かなかった点が結構ありました。ありがとうございます。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:09:18.85

普通は入居しづらい１Ｆに大家が住む。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:11:52.54

新築の高くかせる時は他人に済ませたほうが良いんじゃ？
新築に住みたいなら選択肢ではありかもだけど

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:24:24.87

高齢者には貸さないのが鉄則
病んでるしトラブルメーカー

**926** · 2018/01/15(月) 00:26:40.80

>>935
なるほど1階に住む方が良さそうですね。

>>936
今住んでいる家を壊してアパートにする計画なんですけどアパート建てたらうちらはどこに住む？となって、賃貸併用住宅を考えました。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:40:25.87

>>935
1Fオーナールームの場合、エントランスは可能ならば反対側とか逆側に専用で作った方が良いです。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 01:25:42.03

>>932
周辺物件調査は重要だね

僕もそこは時間かけてやったわ

空き状況だけじゃなく、管理会社のシェアもわかるし

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 03:05:14.26

洗い場とか作ってペット可にするのいいよ。これからはペットだね。飼いたいやつは多少高くなっても入る

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 07:46:15.66

原状復帰代なんかは最初から盛れるし汚きゃ請求できるからペットはいいよね
そのそも金にあざといｹﾁや貧乏人ははいらないし

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:31:52.51

>>916
各種の税金は、>>923のいうとおり、年処理できる経費
仲介手数料は、>>924のいうように、年処理できないが、減価償却にプラスできるから、複数年になるけど結局経費と同様に消却できるから、税金的には似たようなもの
指摘があっても、間違えましたで済むよ

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:37:06.51

>>926
立地良くても関東圏じゃないなら止めといた方がいいと思うが
人口が増え続けてる東京都、埼玉、千葉辺りならOK

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:46:59.33

>>943
ありがとございます
仲介手数料って結構大きいですよね
これが経費じゃないと知った時は焦りました
時効かどうか分からないですが、もし指摘されたら悪意は無かったゴメンナサイにしたいと思います

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 13:07:44.46

実際賃貸のカメラなんてリアルタイムでみる必要もないし
ここ数年まともにみたこともないしトラブルもない

次に更新する時はメモリカードで動作時だけ録画する蓄積型の単独でいいかなと

トラブルあったときだけメモリ抜いてみればいいんだろうし

**926** · 2018/01/15(月) 14:35:05.45

>>944
関東圏で市の人口は増えていますがあと５年くらいで減少に転じるようです。
周辺のアパートを調べていますがペット可も結構あります。
なかなかアパート経営に参入するのは勇気が要りますね。ゆっくり焦らず検討します。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:02:23.83

>>947
頑張って下さい、他物件との差別化は絶対に有利になりますからこの部分は本当に慎重に
調査された方がいいです。それと物件立地エリアの広告料の相場も調べた方がイイですよ！

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:05:11.95

家は保有していた普通の収益物件は此処数年で全部売って、趣味系のコンセプトマンションを数棟新築で建てた。
空室率が極端に低くなったし、募集条件も超強気にしたが常に入居待ちが数件あります。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:12:13.99

それともう一つ、地方都市でも特別に賃貸需要があるエリアは必ず存在します。この逆で首都圏駅近でも何らかの理由で
条件が悪いエリア等もあります。一括りに地方だからという理由で判断することは私は行いません。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 17:02:48.21

総部屋数30(1K、1R)くらいの弱小大家のところにも税務署の調査とかいつかは来るんかね
そんなにヒマじゃないよね？