アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】 [無断転載禁止]©2ch.net

**名無し不動さん** · 2017/09/22(金) 20:34:28.01

アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【143号室】
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1499506658/

**名無し不動さん** · 2017/09/22(金) 22:26:33.94

名古屋商業地　最高地点大阪を抜く　基準地価５年連続上昇
https://www.nikkei.com/article/DGXLASFD17H13_Z10C17A9L91000/

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 06:40:12.80

いちもつ

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 10:32:19.20

おっきいわぁ！

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 16:48:21.02

新スレおめ

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 16:49:12.33

前スレのコレ、今後トラブル増えそうだね

>>988
契約書を見たら転貸人による実務上の判断で任意に設備を追加することが可能で
追加した設備により得た収益は乙、つまり転貸人がそのすべてを得る権利を所有するとあった

今思えば、光ファイバーでインターネットをマンション契約した際も、代理店から得たリベートは全額奴らが持って行った
そのうちソーラーパネルが劣化したらオーナー負担で交換しろとか言って来そうで怖い
なぜなら契約には、転貸人が導入した設備であっても、修繕および交換が必要になった際の費用はすべて甲が負担するとあるから

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 21:20:19.67

>>6
それ家具家電付き物件とかにされたら全部直さないといけないじゃん

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 22:23:38.54

昨日タモリ倶楽部で暑さ対策作業着てのやってたんやがファン付き作業着てのが草むしりに良さそうやったわw蚊除けにもなるし

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 23:17:52.34

借地借家法をたてにできるサブリース契約は危なすぎ

**名無し不動さん** · 2017/09/23(土) 23:54:32.36

借地借家法は、貸主=強者、借主=弱者という前提でつくった法律なんだから、
借主のほうが事業規模がでかい場合は適用する必要はないよな

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 07:35:11.46

TBSの入口に建つ謎の民家
http://www.geocities.jp/mikai2113/image/771.jpg
> 超の付く一等地だから土地だけで5億は下らないとのこと
> 固定資産税を考えると単に惰性で残してるだけでは無い
> 一体何なんだあの家？

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 09:31:23.80

>>11
登記を見る限りは安田一平とある
安田財閥の所有のようだ

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 10:07:21.56

なんて

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 17:03:00.89

>>12
お前でも持ち主が分かるのは怖いよな。

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 17:28:01.03

>>14
宅建資格もあるし余裕

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 17:38:18.39

これで調べたのかな

インターネットで法務局の登記簿閲覧
http://www1.touki.or.jp/
不動産登記簿はネットから閲覧することが出来ます。
登録料として最初に３００円かかり、手数料はカード決済になりますので、
クレジットカードを所有していなければなりません。

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 17:42:25.39

>>12
へぇ
徳川幕府のお宝でも埋まってるのかね
（TBSだけに）

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 18:53:10.74

お金を出せば誰でも登記情報は入手可能だけど、
まずは登記上の地番を知ってないとネットで登記情報検索出来ない

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 20:49:43.87

>>16
クレカ決済だと誰が調べたか分かってしまいそうで安易に使えないな
たとえば隣の家の土地、建物の登記を興味本位で覗いたら隣にバレる可能性がある
なんで見てんだと詰め寄られたら返せる言い訳が思いつかない

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 21:12:23.78

・・・

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 22:22:44.29

このスレにも情弱がいるんだね

**名無し不動さん** · 2017/09/25(月) 23:27:52.92

>>19
公開されとる情報みて詰め寄られるんか？

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 01:45:50.58

２代目大家なんか不動産ドシロウトのバカばっかりだからｗ

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 10:19:08.59

毎月のお支払い、生活費、携帯代でお困りの時は、是非ご相談下さい。
他社で断られてお困りの方
お金の悩み、相談はエスティーエーで

詳しくはHPをご覧下さい。

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 13:58:47.91

>>24
ことわざ

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 14:18:25.63

>>19
面白い発想だったんで、隣の家の土地建物の登記を見てみたよｗ
同族で経営する株式会社の50年間の定期借地権が付いてた
相続で小規模宅地に加えて事業用地の減額を狙ってるんだろうな

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 15:48:30.97

住宅ローンは何処の銀行で幾ら借りてるかまで公開情報なんだものね
差押えがあったりしたらその記録も残ってるし
500円？の全部事項証明書見ると色々と経歴が分かって興味深い

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 15:51:01.51

>>27
生活が苦しくなって担保に入れて首都圏リースから金借りてるのまでわかるｗ

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 16:10:34.65

>>26
うまいな＞定期借地

うちもやってみようかと考えたけど、定期借地が否認されないように、
借地の実態を整えたり、結構な額の借地料を支払った証拠を整えたり、
同族会社の株価対策とか、素人にはめんどくさそうだ

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 16:23:50.69

>>29
配偶者控除をプルに活用し、高齢の母が生前アパートとマンションを相続した時
母の年収が3000万円を越えてしまうため、二次相続の相続税がとんでもない事になる事が判明
俺が社長になって資産管理会社を設立し、母には給料を支払う形にして難を逃れたつもりだった
結果から言うと、会社設立以降の収益はほぼすべて母の相続財産と判定され相続税が課税されてしまった
公認会計士に見てもらっていてもこのザマなんだから、素人がどうこう出来るはずはないさ

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 17:13:51.89

>>30
正直過ぎるんだな。

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 17:28:42.55

朝鮮人の経営パチンコ屋は脱税しまくりだったが
最近１０年前まで税務調査ゼロだったんだよ
不公平すぎる
この資金が北チョンに流れてミサイル原爆の開発費に回った
言ってみれば在日朝鮮人が日本を危機に陥れた
財産を没収しよう

**名無し不動さん** · 2017/09/26(火) 23:13:27.60

>>30
バカ？
会計士は税務署の味方だよ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 00:42:36.47

>>30
法律上では母親名義の不動産に対する資産管理を法人で仕切ることは認められているけど
税務上は不動産が会社名義になっていなければ個人に帰属すると判断されてしまう
当然会社は取得税を払い、母親は譲渡税を払うことになるが、それにより相続財産とみなされなくなる

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 05:03:26.03

>>30
それ公認会計士に文句言っていくらか払った報酬分返してもらった？

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 07:57:27.59

まともな税理士や会計士は脱税指南はしないからな
節税指南さえしないで税金がMAXになるように計算する
税務署に目をつけられたら仕事できないからな

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 09:55:26.59

空き地で寝っ転がっていた無職男性、迎えに来た妻の車にはねられ死亡
http://www3.nhk.or.jp/lnews/matsuyama/8004290421.html
松山市北条辻の無職、重越積さん（８８）が、妻（８０）の運転する軽乗用車にはねられました。

この土地は重越さんの所有地で、畑や花壇として使われていて、
重越さんが横たわっていたところ、迎えに来た妻の車にはねられたということです。

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:02:13.30

>>36
だからこそ税務署が調査しに来ないわけだよ
抑止力として税理士は有効

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:23:06.78

脱税はダメだけど租税回避は自己責任で　だな

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:30:16.64

うちの税理士は税務署の調査が入った時、税務署員にいろいろ指摘されたけど
矢面になって戦ってくれて、相手も必死に食らいついて来て長期戦となったが
そのおかげで追徴課税を免れることができた

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:35:59.13

それ良くある演技　茶番だよ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:54:00.41

基本は会計士税理士は税務署の味方
これは税務調査の時際だつ
明らかに合法であると確信したときのみ
税務署に対抗する

仕方ない仕組みになっている
免許が掛かっている

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 10:56:38.11

相続の時、担当した税理士が広大地評価をして更地の6割くらいの評価で申告したんだけど
私道を引く必要が有る、無いで税務署と悶着となり、結局更地の評価で課税されて修正申告をした
よく広大地評価が出来るのにしないで後で訴訟沙汰になるという話は聞いていたが、その逆パターンだった
もしかしたら税理士が訴訟が怖いので広大地評価しておいて税務署の判断に委ねたのかもしれない
税理士としては安全策なのだろうが、こっちとしてはぬか喜びさせられて散々だよ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 13:44:57.91

>>33
ほんとコレ意味不明だわ
税務署の作業を代行させる費用を納税者が払ってるのと同じ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 13:47:32.27

ちなみに登記は、保存登記は義務だけど、移転登記は義務じゃないので、登記を見られるのが嫌なら登記しなけりゃいいだけ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 14:08:51.31

登記すると税務署が追っかけるからな

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 15:00:29.08

>>45
二重譲渡されたら、対抗できない

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 15:02:26.51

>>45
ちなみに義務なのは表題登記で、保存登記は義務じゃない

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 15:14:33.96

つ、登記は対抗要件のためのものなのに義務じゃないとか権利放棄もいいとこだな
どうぞご勝手にｗ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 15:44:18.60

>>48
そうだっけか
忘れてたわ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 15:46:33.41

https://withnews.jp/article/f0170926000qq000000000000000W03610101qq000015922A
シンデレラ城、最上階は「3LDK」？謎の地下も…ディズニーランド登記

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 19:44:00.04

東京23区新築マンション価格、21年から低下へ
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-09-27/OWXC3Y6TTDS201

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 20:45:19.93

おまえら宅建とったのいつよ？
10年前位にとったけど登記のことなんかすっかり忘れてるわ
不動産屋開業するわけじゃないので登録もしてないけど一応登録して免許証だけ貰っとこうかな

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 20:52:34.32

鳩の問題で困っています。ペンキ塗り工事したらアパートに住み着いていた鳩が近隣に移動し糞被害でクレームを言われています。複数件です。
法的にはこちらに関係ないことは確認しています。
相手の言い分はそちらに居た鳩で被害を受けているのだからなんとかしろです。
業者も工事にミスがあったなわけではなくおよび腰です。というか工事業者に責任がないことはわたしも理解しています。

何か似たような事例はありませんか？

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 21:45:42.36

>>54
訴訟になっても勝てるのは明らかだからどんと構えていればいいじゃない？
鳩の動静理由を立証できるはずないんだから

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 21:58:39.37

鳩に文句言えばいい
俺は鳩の所有者でもない
わかるよね

これでおｋ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 22:19:07.22

たかが鳩でそこまで言うのは社会が乱れてる証拠だわ
鳩は平和の象徴だっていうのに

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 22:24:49.62

みなさんありがとうございます。
もちろん法的にシカトで問題ないのですがわたしの住まいからも近く祖父の代から仲良くしていただいている方もいるので無碍にもできません。
少し冷静になって考えたいと思います。

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 23:18:45.63

そんなアホクレームまともに相手する必要ないしょ

**名無し不動さん** · 2017/09/27(水) 23:27:58.81

最後は法律で判断するしか無いんだよね
自分のことはさて置き、他人にケチを付ける人は多いよ
自分達は社会に全く迷惑をかけてないと思ってる

**名無し不動さん** · 2017/09/28(木) 11:30:52.76

鳩除けで全戸のバルコニーに網を張ってあるマンションがあるけど、見栄えは悪いよな

**名無し不動さん** · 2017/09/28(木) 12:32:18.68

>>58
部屋をエジプト人に安く貸せばいい
彼らは鳩を食べるから捕まえ方も上手だし
100羽くらいなら一か月でいなくなるよ

**名無し不動さん** · 2017/09/28(木) 15:07:39.83

部屋を朝鮮人に安く貸せばいい
彼らはトンスル国人コト朝鮮人は糞を喰うから
100羽くらいなら一か月できれいになる

**名無し不動さん** · 2017/09/29(金) 08:20:53.56

>>63
アホか　トンスル飲んで落ち着けｗ

**名無し不動さん** · 2017/09/29(金) 15:35:37.48

http://blogos.com/article/248816/

**名無し不動さん** · 2017/09/30(土) 11:16:11.05

>>43
来年から広大地評価そのものがなくなるからな。
それに代わる大規模宅地評価があるけど、広大地評価のように6割評価とかでなく
最高でも8割評価なので、評価対象になる土地を6つも持つ親父は
どうあっても年内に死んでくれないと困る。

**名無し不動さん** · 2017/09/30(土) 16:38:07.38

まじか。うち相続ん時広大地でだいぶたすかったんやで

**名無し不動さん** · 2017/09/30(土) 17:10:19.74

>>64
ワロタ

**名無し不動さん** · 2017/09/30(土) 19:59:05.52

>>67
これだな
https://profession-net.com/professionjournal/property-report-14/

6割評価が8割評価になる
うちの場合で計算してみたら納税額が2千万円増えることが判明
年内で死んでくれねーかな

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 07:38:51.82

大安吉日が如何に重要か立証してみよう

真珠湾襲撃→１９４１年１２月８日（大安吉日であった）
宣戦布告もなく襲撃（凶悪犯罪？）し厭戦ムードだったアメリカが戦意満点になってしまう
全ての空母に夜逃げされる体たらく（襲撃失敗）でミッドウェー海戦で敵討ちされる（日本側の機動艦隊壊滅）
結果的に敗戦までに日本人だけでも３１０万人が惨死する日本史上空前の大惨事を日本が自ら招き寄せた

噂程度の話なんだがね
大安・仏滅に拘る会社は潰れやすいらしいな
理由・・・会社のトップが合理的でない（頭が弱い）から

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 08:14:42.73

はぁ？真珠湾襲撃は大勝利だっただろ

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 11:34:14.80

>>71
おまえ、バカだな
答を書いてくれてるのに、字も読めないとは

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 20:18:50.47

マンション
大規模修繕工事で談合横行　工事費つり上げも
https://mainichi.jp/articles/20171001/k00/00e/040/145000c

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 21:22:42.05

ほんとワルばっかだよな

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 21:59:28.46

ワルを騙してなんぼだろ

**名無し不動さん** · 2017/10/01(日) 22:32:23.61

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52723
ゴキブリ、チャンコロがいなくなるんだからチャンスだろ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 10:28:06.48

2300万くらいで木造一棟アパート（３戸）表面利回り9％くらいの物件見つけたんだけど
これってどう思いますか？
キャッシュ余ってて貯金だけしてるのに比べたらありですかね？

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 10:28:29.00

ちなみに新築です

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 10:58:43.25

その家賃での入居率による　
95%以上見込めるなら立地に関係なく俺なら買う

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 11:29:46.37

なぜ現時点の条件で考えてしまうんだろうね

現状：
新築
周囲は中古物件ばかりで入居者には困らない
表面利回り9%

10年後：
築10年
周囲に新築が乱立し家賃を下げまくっても入居率50%未満
表面利回り5%以下

但し、銀行融資を受けずに自己資金１00%でやるならOK
フルローンとか狂気の沙汰

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 11:56:04.45

普通は有り得ない数字だね
既に満室だとしても入居者がサクラの可能性もあるし
自分で妥当な賃料(同等物件の近隣の相場、立地条件を考えて)を出して利回りを見直す必要はあるよ

3戸だと1戸でも空室がでると入居率66%になっちゃうね

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 11:56:07.85

都市設計者が陥りがちな誤りは、安易な機能優先の都市を設計してしまうことだ
「道はまっすぐなほうがいい」、「道路は広くて碁盤の目がいい」、「区域はオフィス地帯、
工業地帯、商業地帯、住宅地帯などのように、機能別になっていたほうがいい」などだ。
これが誤りなのである。このような発想で都市を構成することを「ゾーニング」と呼ぶ。

ル・コルビジェやミース・ローエなどが、このような発想を持った都市デザイナーであった。
ジェイコブスは、これらの都市について調査・分析し、魅力的な都市の備える4条件を見出した。
それは次のようなある意味、逆説的にも見える原則であった。

第一は、「街路の幅が狭く、曲がっていて、一つ一つのブロックの長さが短いこと」。
第二は、「古い建物と新しい建物が混在すること」。
第三は、「各区域は機能別に分けずに、二つ以上が混在していること」
第四は、「人工密度ができるだけ高いこと」
これら四条件をすべて満たす都市こそが、魅力的な都市であるということを、ジェイコブスは発見したのである。

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 14:01:07.12

人工密度ｗｗ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 15:01:16.60

ジェイコブスは、おばちゃん達が井戸端会議ができる小道がない街はダメだと言ってたなｗ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 15:04:50.39

まあじっさい、筑波学園都市とか整理整頓されすぎて、まったく魅力がないわな
無機質で冷たすぎる。温かみがない

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 15:10:16.81

だから人工密度ってなんだよ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 15:16:33.59

>>79
やはり入居率ですね…
>>80
確かに10年後を想定して考えていかなくてはいけませんね
目の前にばかり気を取られてしまって、そこまで頭が回らない
>>81
近隣相場みて数字見積もりしなおしたほうがよさそうですね
それに3戸ってやっぱり微妙に思えてきました

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 16:47:58.19

これから入居率きつくなってくな。考えるだけでブルーやわ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 17:16:08.57

相続税対策で建てるのなら、建てて次の年で死ねば相続税対策にはなる
それがあれよあれよと25年も生きた日には、とんでもない負の資産となって相続人にのしかかる
相続税を棒引きするはずのありがたい債務が、不良債権になるのだから・・・
どんなに悲惨な収支になっていても、ローンの残債が無ければセーフだが
残債があるなら、返済期間は相続人にとっては地獄絵そのもの

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 17:23:22.20

施工管理会社の営業の人が言ってたけど、世間知らずの農家の爺さんや婆さんを騙すのが王道なのだとか
話し相手になるだけで信用される場合もあるし、実印を預けてもらえることさえあるという

農協が嗅ぎ付けると面倒な事になるので、農協が間に入ると15%～20%はピンハネされてしまうと教えてあげれば
あなたと契約すると言ってもらえるほどの人間関係を築くことが肝要だそうだ
どの路だれがピンハネするかの違いだけなのだが

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 21:41:21.70

糞ハイエース、電気つけっぱなしザマァｗｗ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 21:42:57.40

金利上がるってさ
どうする？

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 22:51:40.54

>>92
どこ情報？それ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 22:56:27.56

日銀が金利操作してるから上がらないよ

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 22:58:45.13

あがれーーー

**名無し不動さん** · 2017/10/02(月) 23:23:59.90

>>89
ドシロウトだなぁ
残債がない賃貸物件を相続する意味がわかってない
すごい負担になるんだよ

**名無し不動さん** · 2017/10/03(火) 09:02:29.01

相続登記しなければいい

**名無し不動さん** · 2017/10/03(火) 11:07:13.28

ぶっちゃけ区分マンションと戸建てどっちがお得なの？

**名無し不動さん** · 2017/10/03(火) 12:24:02.00

予算と立地による
予算が少ないなら償却の早い木造2階建のアパートがいいのでは？

いずれにしても田舎ではリスクが大きいです

**名無し不動さん** · 2017/10/03(火) 13:41:58.39

「家賃保証がつくビジネスモデルはすばらしい」という言葉だった。

https://dot.asahi.com/wa/2017092000013.html?page=2

アパートローンで破綻！「10年、家賃保証で損しない」と狙われる地方地主

https://dot.asahi.com/wa/2017092000012.html