アパートマンション経営なんでも相談室【157号室】
レス数が1000を超えています。これ以上書き込みはできません。
市内のレオパレス、2棟とも築10数年なのに外壁塗装やってた。
なんだかんだ言って儲かってるのか、ふつう早くても20数年たってからだろ。 風水で色が悪いと指摘されたから 安物使ってて劣化が激しいから
それとなく探りを入れて理由を聞き出した結果が待たれる >>5
サブリースだと10年おきに強制的にやらされるんだよ レオパってRCではないの?
10年ごとに外壁修繕してたらオーナーの負担すごそうだね 金融がらみでやってはいけない3つの事
リボ払い
残価設定型ローン
サブリース >>5
> なんだかんだ言って儲かってるのか
かもわからん
レオパレス黒字に 債務超過を解消 - Yahoo!ニュース
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6426638 レオパレスって、どっかの企業から年利14%の暴利で金を借りてたよな?
現金で払えなかったら、株で返却しなくちゃならないってルールだったと思うが。 オーナー達カワイソス…
> 物件のオーナーに支払う家賃を減らすなどして、経費削減を進めたことが主な理由だ。
レオパレス21、債務超過を解消し上場廃止回避へ…修繕の外注やめるなど経費削減で : 読売新聞オンライン
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20220516-OYT1T50104/ >>15
力技すぎるというか、これレオパで建てる人居なくなるんじゃないの?w 9月から家賃が月51万円入って来ます。
ローン支払いは別にして、手元に残るのどれ位でしょう?諸経費がはっきり見えないので良く解りません。 知り合いがレオオーナーやってるが愛が凄いんだよね
上手くいってるのはレオのおかげ、次にアパート建てる時も絶対レオにする、とかさ
オーナーを入念に洗脳するのが上手いんだろうな、と思う
>>15を実行できたのも然り >>17
あんたがわからんものを、コッチがわかるはず無いだろ
家賃が一日経ったら1万下がってんだが、それは? ローンは6.3万/月
必ず掛かるのは、保険・固都税・仲介手数料・所得税・設備費 他は?それの月割り
臨時で掛かるのは、修繕費・敷金返金・設備更新とか 他は?
三ヶ月、半年、一年とか経過後に均して見立てるっきゃ無い 二年更新なら二年やってみて、とか四年とか >>17
9月からってことは建築中?
新築なら建てた業者に掛け合えば、だいたいの概算を出してくれるよ 個人事業主から法人化するメリットって、相続税の回避しかないように思える。
もし法人化すると、土地・建物を個人→法人に移すときに数千万単位の譲渡所得税が発生する。
法人設立後、仮に法人税の方が税率が少し安くなったとしても、節税とは言い切れない。
なぜなら、役員報酬として得た収入に対しては、法人税とは別途で個人として所得税・住民税が発生する。
自分1人だけの法人であっても、役員報酬として得た収入しか自由に使えない。会社名義の金を私的に流用したら業務上横領になる。
個人事業主であれば、各種支払いさえ済ませれば、残った金は全て自由に使ってOK
独身で結婚する予定の無い人は、個人事業主の一択に限られますね。 「マンション経営は大変よ。」と優越感でしゃべっているのに
真に受けて
「今空き部屋が有るんだって〜。大変ね〜。」
「(本当にバカか ! ?) 」 廃業したい。
安く退居させたいが
方法を教えろ下さい >>27
オーナーチェンジ物件で売っちまったほうが早くね?
今なら強気の価格でイケるよ 満室の方が売るにはメリット大だろ? 物件売る方向で考えて無いってことか?
敷地は自分がこの先も暮らすつもりだから、とにかく出てってくれ てこと?
上下水道の設備の老朽化で維持できない とか、インスペクション入れてみたら改修費膨大だとか
この先居住に相応しくない物件だと言い募れば、或いは >>28
オーナーチェンジは買い叩かれるだろうよ
買い手はローン組みづらいし節税にもならん
住居用に建て直すなら
店子も引越し代と移動先の家賃保証してやっても出ていかんし
俺が買った
駐車場のオーナーチェンジ物件でも面倒だったわ 近所に住んでる人でアパートをたくさん持っていて、家賃収入だけで暮らしていて、
これといった仕事をしていない人がいて、なんとなくうらやましいような、そうでもないような・・・。
アパート経営でも自分で募集とか集金してるのならともかく、
募集や集金や建物の修繕を不動産業者に任せてるのなら、
毎日これといって仕事はないのでは?と思います。
家賃収入で税金を払ってる点はニートと大きく違う点だとは思いますが、
アパート経営をしてる人はニートだと思いますか? うむ、単純にその人が嫌い、もしくは妬みなんだろうが、言いがかりも甚だしいな
税金の額は>>31の何倍も払ってる事を忘れてくれるなよ ニートは、就学・就労していない、また職業訓練も受けていない若者を意味する用語である by wiki
若者で無い時点でニートでは無い
この国にむかしからある言葉に直せば 無為徒食の輩となるが、実態としてニートに見えたとしても似て非なるもの 大いに非なるものと言える
何故ならその稼業を継続するにあたり、納税の義務は勿論のこと大いなる責任も負っているのだから 責務の一切無いニートとは呼びようも無い 経営上のリスクを負うことになる。
収入を得るだけではなく、支払いの方もある。
必ず儲かるとは限らない。むしろ、失敗することの方が多い。 不動産いまインフレで、
値上がりしてるけど、
安値で買う時期とかタイミングとかって
基本的にどこを参考にしていますか?
Jリートみとけばいいですかね?
各不動産の価格推移のチャートとかってみれるようなサイトとかってあったりしますかね >>31
そう思うなら自分で物件買って管理してみればいいのに
固定資産税もちゃんと払えよ 不動産なんて買える時に買っとけよ、少子化で先細りかもしれないし
戦争のせいでこの先インフレでもっと高くなるかもしれないし
すでに資材だって10~15%値上げされて来たりしてるし それそれ。空室が半年経っても埋まらない胃の痛み感じてから、同じ事言ってみいや! >>31
時間を使って金を儲けるのが労働者
人を使って金を儲けるのが経営者
金を使って金を儲けるのが投資家
不動産を使って金を儲けるのが家主
金儲けの手段が少し違うだけ。
経営者が毎日ゴルフをして遊んでても同じ感情は抱かないでしょ?
家主は身近にいるから嫉妬の対象になりやすいよね 戦争でボコボコにされて安くなったら買いまくりのチャンスやな 先の戦争にならうなら、超インフレが来るからね…そして土地取引が正常に行われるかどうかもわからん >>31
ありあまる時間というのもあまり良くないと思う
好きなことやって好きなもの食ってたら生活習慣病になる
人間って暇だと食っちまう生き物だし 自分、親からアパートと貸駐車場を引き継ぐ事になってるんですが、運営のノウハウを全然知らないです。
初心者が読んだ方が良い本とかサイトがあったら教えてくれませんか? 先ずは親にいままでの経緯をレクチャーしてもらってから
従来からのコネとかが今後の経営に活きてくる 場合も多い >>47
レス有難う御座います。
まず親にレクチャーして貰います。 階段は洪水になれば、助かるリスクがあがるし、
ならなければ不便なだけ。 注文住宅だからさ購買年齢層が高めだと推察
歳を取って杖や車椅子生活になると階段はキツイ 道路→玄関までがやたらバリアフリーな建物あるけど
今後温暖化がすすんで洪水被害増えることを考えると善し悪しだね コストコで大量買いした時も階段あると台車使えなくて辛いよなあ >>53
温暖化云々ではないけど、うちはそれで新築時に縁石設置してるよ
車両出入で色々面倒なんだけどね >>53
最初の数センチ程度でも時間稼ぎになるからね
鉄砲水じゃなければ 丘陵地で庭の真下にコンクリの駐車場がある家を想像した
この場合階段は駐車場からエレベーター直結でもしない限りどうにもならん >>58
下に駐車場上の道路に玄関という解決策をした知人がいる >>59 傾斜地ならそれが普通だし、階下のガレージは容積率や建ぺい率に含まれない。
なにせ1/3階基準高さより低ければ地下扱いだから。 地下鉄駅に近い雛壇造成の土地
他の駐車場は地面だけだけど、そこは雛壇を上手く使って2階建
上の道路は2階部分と接続、下の道路は1階部分と接続、スロープ不要でフル活用
鉄骨だから固定資産税はかかるとしても上手い使い方だと思った
慢性的に駐車場が不足して路駐が絶えない場所 23区のロードサイドで古い店舗が建ってる大きめの土地があるんだけどさ
売り時かな
契約更新が近いんだが更新断って売った方がいいかな 借地の契約次第 てのもある 大昔の契約のままだったりしたら、法改正を精査してみて検討
貸したままオーナーチェンジって手だってある 3階建マンションにヤスデが大量発生した(>_<)おすすめ対応教えてくれませんか。
特に一階。共用部の隣家との境界にあるブロック塀とか建物のタイルの壁とかにいっぱい這ってる(>_<) アマで評判良かったからサイベーレつうのぽちったよ^ >>66
ピレスロイド系(キンチョールと同じ)か
けっきょく虫ってこれ一択なのね >>38
今までも建築費は高騰してたのに、更に高くなるの?
ここ数年、家賃相場は上昇傾向だったけど、更に上がるのかな?
うちのマンション(RC)は平成18年に新築された。建築費が安い頃に建てたので、うちは勝ち組か?
ちなみに、ローンは来年に完済予定。家賃相場が上がってるので、直近6年は募集家賃を下げていない。それでも入居率は95%以上をキープしている。
賃貸経営は立地条件が一番重要だが、建てる時期(建築費が高いか安いか)も大きな要因だな。
標準価額 建築費推移表(三井不動産リアルティ)
https://www.mf-realty.jp/tebiki/taxbusiness/popup08_02.html 不動産の実質利回りって平均4%くらいらしいけど
だったらJリートでよくない?分配金で4パーくらい入ってくるし
ヤバくなったら売ればいいし空室リスクないし 埼玉方面が遠くて足柄か横須賀だと1時間なんですが
足柄や横須賀って安いアパートや戸建てとかありますが場所としてはありなんでしょうか?
足柄や横須賀だとどっちがいいとかありますか? >>72
現物より変動が大きいじゃん
利益から2割強制で持ってかれるし 床の張り替えって空室対策に有効だと思う?
築古で床の痛みが目立って来たからサンゲツのフロアタイルでも貼ろうかと考えてるんだけどさ
フロアタイルより今の床の方が木材使ってるから高級感はある
内見客は高級感か新しさどっち選ぶかね
ちなみに3LDKのファミリータイプね >>75
所詮築古なんだし木質フローリングの経年もそれはそれで味があるから、劇的に痛んでないなら自分は上から張ってしまうのはもったいないと思う派。だからまだやってない。でも、新しければハリボテで良いみたいな人は多いからね。建物自体は傾いてなくても、床の不陸が出てるのが殆どだから、張る前にその調整はしておいた方が良いよ。 >>76
傾きかー
やるならDIYだからレーザーの計器買うかな
>>77
ワックスでカバーしきれなくなりつつある >>75
べニアいたみたいなのをしいてそのうえからフローリングみたいなシートを敷くとか
フローリングのボードを貼りまくるとか うちも築25で木のフローリングでそんなに傷無いしワックス掛けたらぴかぴかだけど
フローリング柄のCF貼ったら結構よかった、まぁ壁紙もシンク、シャンプードレッサーも変えたから
中だけは新築並みだからすぐ決まったわ >>81
作り話かね?全ての話が大袈裟すぎる。
普通は重要事項説明書に雨漏りや自殺といった事項は明記、説明、買主が捺印して記録に残される。まさに今回のような事後トラブルを避けるために。
この書類が存在しない場合は仲介、販売業者は処罰される。場合によっては契約の白紙撤回もありうる話。
この大前提について説明がない記事に悪意すら感じる。
単に話を煽っているだけかと。
そも、買ってから5年で11人もの自殺って逆にお化け屋敷として入場料取れる話。49室で月の売上137万想定って、一室2.8万円、梅田から30分で安すぎない?大阪の相場知らんけど笑
と、アホーに書いたら非表示にされてワロタ >>81
ツッコミどころ満載w
・月々100万円のローン返済額に対して、137万円の収入じゃ少な過ぎる! 固定資産税は勿論のこと、築30年超の物件じゃ修繕費は高く掛かるし、減価償却費もあまり使えないはず。
・現地を見ないで億単位の物件を購入するなんて信じられないw
・2億4千万円の借入で毎月100万円返済ってことは、25年〜30年位のローンを組んでるってことだよね? スルガ銀行は利息高いし。元々築30年位の物件で、ローン完済時まで建物の寿命は持つのかね? エアコンが壊れた7万円
温水器が壊れた10万円
床がくさって穴あいた3万円
クロスの張替え5万円
とか費用が掛かるわけですが
家賃2万円の物件がよくあります。
ほとんど利益なくないですか それ思う
自分とこは全家賃10万超えだが、それでもキツい時あるから、2〜3万の家賃の大家はどうやりくりしてんだろう、と 築古の区分単身マンションはダメだろ
家賃2万じゃ修繕管理費引いて1万、エアコン、給湯など壊れたら大赤字
空室リスクも高い
あんなもの不良債権以外の何者でもない >>84
みんなガス屋の負担じゃねーか
まるまる利益だけど >>86
税金で経費とかにして0円になったりしないの?
ただの損なの?
築30年ぐらいで2万はごろごろあるけど
2万×12×10年=240万だからわりにあうのか
10年に1回ぐらい壊れるわけだし >>88
>税金で経費とかにして0円になったりしないの?
“修繕費を経費に算入することによって、納める税金を0円に出来ないか?”と言いたいのかな?
所得税を納める前の段階で、出費 >収入 で赤字ならどうしようもない。所得税が0円になろうが赤字は赤字。 >>87
これだな
ボロアパートの設備はプロパンガスの会社が負担してるんだろ 令和元年分までは税理士に確定申告を依頼していたが、2年度分からは自分でやってる。
税理士報酬分の経費を削減するのはもちろん目的だが、税理士であっても間違いが多いことに気付いたからだw
一昨年から、不動産所得の青色申告の作成の勉強を始めた。それでその時以前の申告書を見直したところ、建物の減価償却年数を間違えてるわ、経費になる筈の固定資産税が一部抜けてるわで、複数のミスが発見されたww
令和元年度以前過去5年分は修正申告させたけどね、もちろん無報酬で。それでも、延滞税は俺が数千円自腹で出したけどさ。
税理士も色んな事業をやってる人から、幾つもの案件を受けてるから、一つ一つを細かくチェックは出来てないんだろうな。
俺が自分で申告書を作成する分には、不動産所得の部分だけ入力方法覚えれば良いし、自分の1件分だけならじっくりと確認する時間も取れる。
おそらく、税理士に依頼するよりミスる確率は低いだろうな。 >>92
賃貸の募集のHPにのせるのにもおかねがかかるってこと?
割に合わないね >>92
1か月2万円の掲載料で
2万の家賃の物件が1年中出てたりするのはなぜ?無料でしょう >>93
プロパンガスの業者が「無料貸与」という形で取り付けて入居者のガス代に上乗せする。
エアコンやガステーブルはもちろん、フローリングや壁紙の張替えまで持つ業者もいる。
水戸市内あたりのが一番競争激しかったような 都市ガス物件オーナーからしたら、うらやまけしからん >>94
募集にというか成功報酬ね
仲介手数料が2万じゃ、誰も動いてくれないよね >>91
税理士もなかには不労所得の客に対してやっかむ人間も無きにしもあらず
曲者もいるだろうからね 税理士の怠慢だろ
顧客から貰った数字入力するだけの糞みたいな仕事しかやらない奴いるよね
だったら会計ソフトで十分じゃんって 氷河期連中は特に 年寄りは年寄りでボケてるし昔ばなしの自慢モードに突入したら手に負えないし 俺は親父が使ってた税理士をそのまま使ってる。いわゆる縁故って奴かな。
まあその税理士も引退して今は息子が引き継いでるんで息子さんとやりとりしてるわけだが、俺よりは年上。。 >>103だが、すまん、税理士じゃなくて公認会計士でしたわw 父親が節税派の税理士だったので顧問先とのやりとりをいろいろ聞いたりしたけど
調査でのバトルを見て感謝してくれる人もいれば、調査が入っただけで脱税税理士はいらないと逆ギレしてる客もいた
どんな税理士が良いかは人それぞれですね エアコン取り付け 無謀DIYに注意 爆発&発火も
https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000259865.html
猛暑のなか、需要が急増しているエアコン
専門的な知識を持たず、自ら取り付け作業を行う人が増えていて、
配線から発火したり、室外機が爆発したりするなど、重大な事故も起きています。 室外機の爆発はポンプダウン時
配線火災は漏電ブレーカー無しだろ エアコン交換を頼むのはどこの業者がいいの?
ちょっと高くても近くの家電量販店かな? 保証がある最寄りで一番安い値段で売ってるお店でいいんじゃないの めんどくさいタナコが引っ越して行った。ひとまずスッキリ。 裏山 30年コースが居座ってるわ。
ヤニカスで中身ギットギト 30年も設備故障以外リフォームも入居決まらない期間も販促もかからなかったんだから感謝すべき
30年後に空きになったってどうせフルリフォーム エアコン設置してる家主多いのか?
俺は付けてない
食洗機・IHキッチンは店子に壊されて3代目 >>116
むしろ何で食洗機とIHなんか付けてるんだよ
エアコンの方が必須だろう 分譲貸し?
食洗機なんてソッコウ壊されたり水漏れさせたりされるから附けることはないかな >>119
ありがとナス。
ワイはクーラーを一台交換する時しか使わんのだけど、こういう所でも頼めるの? >>117
ビルドインキッチンならそうなるだろう
ファミリー向けなら、エアコンも付けないし 損害額3億2600万円を求め、受講生約150人がコンサル会社を提訴
楽待不動産投資新聞
https://www.rakumachi.jp/news/column/294539 父が倒れ仕事で使っていた事務所を賃貸に出して介護費用の足しにしたいと考えています。
事務所の上は賃貸アパートになっており、そこを管理している住宅メインの不動産屋に任せるのが楽なのですが、もしかして貸事務所は専門の不動産屋にお願いしたほうが入居がすぐに決まったり、条件の良い契約ができたりするものなのでしょうか?
場所は練馬区、池袋から電車で10分程度、最寄り駅より徒歩3分、住宅地、60平米
家賃17万前後希望してますが相場的にいかがでしょうか? >>125
テナント用の賃料の相場はわからんが、その立地ならどこの不動産屋に頼んでもすぐに店子は見つかるよ
同じく23区で駅徒歩3分の戸建を持ってるが、一般の不動産屋から普通に居住用で賃貸募集を出したにも関わらず、
「テナント用に借りたい」という問合せが数件あったし
介護頑張れよ >>125
住居系不動産屋は入居者目線で弱気だけど、テナント系不動産屋は貸主目線で強気で交渉してくれる
特約なんかも普段から契約してるから、有利なのをいろいろ教えてくれる >>125
事業用は事業用を専門とする仲介業者の方が良い。テナント探す方もそちらを通じて探すことが多いし、契約書も専門の方がオーナー側に気を利かせたものにしてくれるかも。居住用はアホな営業に当たると地獄。 まわりの業種はどんどん値上げしてるのに
うちのアパートは空部屋がでれば下がる一方だわ がんばって一瞬でも満室にして売っぱらっちまえよそんな不良物件 満室売却で広告出してるけど売れなかったんだなこれが 初めまして新築のマンション経営するのですが
賃貸募集の管理会社、募集会社てどうやって決めてますか?
大手はネット訴求強いけど自社独占案内みたいない感じだし
ハウスメーカー兼務のとこは当然自社建物優先?
ネットの時代とは言え、未だ駅近の不動産屋にバラまくスタイルとかって
効果どうなんでしょうかね。 新築とかうらやましいですな、おれも今のボロアパート取り壊して新築にしたい
もう年だし築15年くらいでうっぱら遺体 >>134
新築ならよほどの糞立地でない限りさほど努力せんでも埋まるから、管理会社なんてどこでもいいんでね? >>137
サブリースの前に地場の不動産屋何件か回って話きいたほうがいい
そこら辺の検討しないうちに上モノ建てたなら
デベに騙されてる可能性もある 新築なんて、利回り固定されて何もすることないしな。 >>135
建て直しです。
かなりボロボロだったので!
>>136
場所は都内23区内とだけ
それが思ったより入居苦戦してて
>>137
皆さんそんなサブリースにしてるんですか?
>>138
建て直しなのですが、旧アパートは地場の不動産屋に依頼してて
入居率も安定してたんですが、
新築で大手に任せたらかなり苦戦してて。。
営業担当は、時期ですかねーと敷金礼金ゼロご検討くださいしかなくて。
そもそもの大手独占管理、案内が違うのかなーと思い始めてのご相談です。 >>141
時期はたしかに悪いけど
そもそも賃料相場に合ってないんじゃないの? 旧アパートの住人の退去対策どうだったんだろ 持ち出し多かったんだろか
それにしても変な時期にあわせて完工プランを立てたもんだ
そのくせ新築物件に敷金礼金ゼロを提案してくるとは、見下げ果てた大手だ 名前は出すなよ 出すなよ
アパートからマンションにしたのが悪手だったかも アパート新築ならウハウハだったかも 今更だけど
二月や三月には募集始まってた で、この時期に相談してるのかも知らんけど、それで入居少ならお先まっk いや、何でもない マンガでわかる! 医師のための不動産投資 単行本(ソフトカバー) – 2018/5/10
天川 貴博 (著)
天川さんは熱心ですごくいい人ですよ >>134
マンガでわかる! 医師のための不動産投資 単行本(ソフトカバー) – 2018/5/10
天川 貴博 (著)
天川さんに任せれば万事問題なし >>141
建て直し前の不動産屋で安定の入居率だったのなら、また同じところに頼めばいいのでは?
新築で敷礼0にするこたねぇよ サブリースは敷金礼金更新料はオーナーに入らないよな? 入居率そこそこなら建て替えなくても良かったと思うけど
減価償却の関係かな? 皆さんご親切にありがとうございます!!
>>142
賃料相場は周りと比較&新築考慮してもそんなに高くないのではないか
というのが見解です。
診療設定もその大手不動産が設定していて、そこは問題ない。と言ってる感じです。
>>143
時期は元々2月完成予定だったのですが遅れに遅れてて感じです。
大手名は...CMもやってる所です。
アパートとマンションの定義が不透明ですが募集要項にはマンション明記されてました。
いや、おっしゃる通りお先まっkrになりそうで恐怖で
>>146
その方が良いですかね!
担当者の応対が良くなかった部分があってので変更したんですが
不動産屋のスタッフなんてそんなもんですかねえ
敷礼ゼロは割と多いんで!と不動産に力説されてたんで悩んでました笑
>>148
減価償却の関係と、前アパートがかなり老朽化してて
和室で、正直バストイレなども綺麗な感じではなく、で賃料も割と下げてた。
関係で建て替えしました。 どんな契約か分かんないけど、菓子折りでも持って前にお世話になってた不動産屋に挨拶いけば良いと思うよ。で、本音で相談してみたら? 相続で雑居ビルのオーナーになったんだけどみんなどんな保険に入ってる?
火災保険と施設賠償責任保険入っとけばいいか?
ようわからん テナントビル?
飲食店の有無で保険内容が変わったりするし、相続前はどんな保険に入ってたか記録は残ってないの?
前回に準じた保険にしとけば間違いないのでは 三階建で三階に住んでて一階と2階がテナント
塾と整骨院が入ってる
かなり長い間無保険だったみたい
オプションが色々あるけどそれに入ったらどれぐらい支払いが増えるかわからんから全部見積もり出してもらったほうがいいんかなと思ったり 管理会社に適当なの選んでもらえばいいと思うけど
そのぶんだと自己管理だったのかね エアコンは世界でダイキンが増産一人勝ちだって
ただ、他のメーカーは減産だから取り合いになってる状況は変わらず・・・
ダイキン工業が銅などの高騰や部品不足にもかかわらず、空調機(エアコン)を増産している。
銅より安いアルミニウムなどを原料として増やし、足りない電装品の自社組み立ても始めた。
電装品のグローバルな代替調達も奏功した。
調達と開発が協力し、品質に支障ない同じ仕様の半導体の有無や、マイコンのピンの数まで調べ上げ、代替部品を急きょ34種類適用した。
代替も含む複数メーカーから確実に確保する。 近所の不動産業者(社長)で義理で一度だけ仲介してもらった事がある業者がウザい。
そもそも父親とは多少の付き合いはあったようだけど、俺とは性格も合わない。
こちらが希望するような物件を紹介しようとするのなら分かるけど、
希望から大きく外れてる物件を持ってきて、今持ってる物件を売って買えばいいなどと抜かす。
しかも持ってる物件は他社でも断ってる金額の8割。
メインバンクで融資が下りれば買うと伝えたところ、知ってる銀行なら確実に下りると行ってみた。
結果その銀行はうちのメインバンクよりも査定が低く、貸せる融資金額が低い上に金利も1%近く高かった。
管理会社でもないのに、週に2〜3回は電話してきてウザいからずっと無視してる。 >>134
独占案内って専任にしたの?大手でも、フランチャイズで実態は中小のとこもあるし、あんまり当てにならんから
専任おすすめしない。
最寄り駅の駅前の不動産屋に大手、地場合わせて4~6件くらいに頼めば良いよ。
ウチは築15~20年の23区内だけど礼0敷1。回り見て同じくらいの条件の築浅が礼敷とってるなら取れば良い。
なんとなくだけど、その大手がクソなだけだと思うよ。
時期が悪いのは間違いない。まあ9月以降に期待。 >>154
保険屋呼んで提案して貰えば良いよ。ウチは火災と地震だけ。最近ゲリラ豪雨多いから水災検討中。 >>154
あと、経費で落とせるからあんまりケチらなくて良いと思うよ。 持ってるワンルームマンションで、2日で3部屋のエアコンが壊れた。
かなり頑張って12日に取り付けらしいけど、この時期にかわいそうだわ。 >>74
亀だけど不動産収入でも利益出たらもっていかれるよね
利益分をリフォームや修繕に回すって事?それとも税制的にリートより恵まれてるんかな >>165
>>74 じゃないけど
リフォームや修繕費は経費にできるよ
規模によっては複数年の減価償却にも出来る
自己管理の不動産投資の場合、
減価償却と修繕費とが自分持ちの経費になるので
やりようによっては手残りは黒字でも赤字になり、
サラリーマン大家なら追加の所得税払うどころか還付受けられたりもする >>166
ありがと 減価償却は規模によってなのか
ローン残り無しの一室を貸すか売るか迷ってるだけのミジンコなので
税金とか考えると投資の特定口座のが楽そうだなとか思っちゃって マンションのエレベーターが自動で1Fに戻らないのは節電なの? >>167
立地と築年数にもよるな
立地が都市圏の電車通勤メインのエリアで駅徒歩10分以内なら
俺なら
単年の減価償却小さいなら売っちゃうけど
減価償却それなりなら持ってて貸すと思う >>169
利用者数の多い階で待機するわけじゃないんだね >>162
ほけんの窓口で見積もりしてもらって一番安いとこにしたよ
携帯電話のオプションみたいにいらんのをいかに外すかみたいに考えてたけど追加ちょっとでこれだけ補償が増えますって言われて結果的にモリモリにした
ありがとね 最新のエレベーターなら、AIが入居者の人数を予想して、利用時間帯や回数とかで、
自動で朝は利用回数が多い階とかになりそう。 一般的なマンションなら各階の部屋数は同じだから出入りする人数もそんなに変わらないだろう
朝も大体同じような時間にみんな出勤するだろうし 便利は不便 メンテ費用嵩んだり、水害ですぐ停まったり、部品供給無くなって都度都度新品買わされたり
便利を追求するのは阿呆の証拠 >>175
コスパ次第だろ?
不便より便利な方が絶対にいいじゃん >>175
お前の目の前のそのデバイスの電源を切って、
竪穴式住居に住んで、
火打石で薪に火をつけて飯作れ
その薪の伐採、乾燥からやれ 皆さん初めまして
マンション経営初心者の俺に教えてください
生和と高松で悩んでます。
23区内てわ自社使用で1-3階、4-10階賃貸で生和は大き目14部屋、高松は33-45平米のLDK組み合わせの21部屋です。
利回りは0.3%位、賃料は600万強高松の方が高いですが、総額は7千万前後高松の方が高いです。
不動産何件か回りましたが間取り等はどちらも需要見込めるとの事で遜色なさそうでした。
皆様のお知恵是非お貸しください!! >>178
条件アバウトすぎてなんとも言えないわ
概算の維持経費と固定資産税抜いたあとの手残りの利回りとか
自社使用分のみなし家賃も含めてるのかとか
個人で買うのか法人で買うのか
とか アバウトですいません。
税金は皆さん共通の何%とかの目安があるのかと思いまして。
手残りは高松で800-900前後、生和で700-800前後です。
自社使用は家賃取りません。
単純に上階の賃貸部分で悩んでます。
購入は銀行と次回話し合いますが管理会社を建てるのは間違いないです。
よろしくお願いします。 生和と高松って何県よ?と思ったら、生和コーポレーションと高松建設のことか
生和って単身押しじゃね?
今23区内の単身は苦戦してるから(俺んとこも泣)、その2択なら高松だな自分は どちらも単身なんですが、どちらかと言うと生和が14部屋で50平米なのでカップルや子なし夫婦が入りやすいと思います。
個人的には高松の方が耐久性と信頼性は上なのですが、生和もそこそこ悪くないのと賃貸得意なのでデザイン的には良いんですよね。
価格差も結構あるので利回りの良さとどちらを優先するべきか悩んでます。。 > どちらも単身なんですが、
生和50平米
高松33-45平米
これ単身なん?
立地によるかなー
駅徒歩7~8分以内なら部屋数が多い高松
駅遠ならファミリー長期入居狙いで生和 うちは高松で全部55平米の部屋。
高松の割高に価値を見るかどうか。 日中下階に動ける人がいるなら物件管理は自主で充分。管理会社使うにしても入退去のペーパーワークくらいで良い、建築会社の保証期間中は。高松はそのあたり自由度が高いかな。管理費はテキトーに決めないように。 >>185
専業大家できるならいいけど
3フロア使う規模の会社やってるなら管理は別に委託したほうがよくない? 皆さん有難うございます
場所は駅7-8分の所です。
55平米で都心だと20万前後ですからちょっと不安ですよね、満室なら素晴らしいですね
管理会社というかサブリースでない一般管理という形態にしようと思ってますがもったいないですかね?
3%取られて仲介時は1ヶ月位広告料取られるでしょうけど。
ゴミや家賃回収等々仕事しながらだと現実的ではないかなと思ってます。
後管理費というのは共益費の事ですか?
一応建築会社からは12000円前後で提案は出てますが、それ以外に決める基準ってどの様な事になりますでしょうか? >>187
多分このスレではサブリース反対派が多いと思うが、サブリースと一般管理の両方の物件を持ってる自分としては、スタート時はサブリースを押す
ローンの引き落としは容赦なく始まるので、サブリースなら満室になってなくても持ち出しの不安は無いからね
まあその立地の新築なら満室スタートでなくても数ヵ月内には埋まるだろうから、軌道に乗ったらサブリース外してもいい 有難う御座います!
そう言うご意見も助かります。
私もそれも少し考えてはいました。
ちなみに皆さん新築の場合は敷金、礼金って今取られますか?
礼金0で敷金1位ですかね?
それなら仲介手数料1ヶ月取られるの考えたら全部屋埋まるまでだけサブリース組んだ方が良いですよね。
ってか今調べたらすぐ解約はしにくいみたいですね。
また建築会社決定する前にここは交渉してみたいと思います 法人でアパートマンション建てた場合、相続対策にならないよね? >>190
ttps://gentosha-go.com/articles/-/21982 相続税をゼロにするほどがんばっちゃったからだろ
ほどほどには払わんとな 敷金で賄えないぐらい荒い使い方された場合どうしてます?
そういう借主に限って敷金は当然返ってくるものと思ってたりしますが… >>198
業者から補修の見積取って添付した上でマイナスの敷金精算書出す うちの管理会社はちゃんとマイナス分請求してたな、当然だよね
国交省の原状回復のガイドライン準拠だから、強気の大家さんには不満があるかもしれんけど
自己監理の人は変な店子に当たったら胆力が試されるね 請求しても払わん奴多いよな、ほぼ泣き寝入り
管理も請求はするけど積極的に回収までしない
管理も自腹するわけではないし結局オーナー負担だわ 家賃保証会社が大家に立て替えて保証会社が退去した借り主に請求するんでないの 東京で大手の不動産屋に仲介頼んでる大家に聞きたいんだけど大手って敷金ゼロとか家賃の値下げ強要される?
なんとなくでいいから社名付きで教えて貰えるとありがたい 「お荷物」になったマンションの機械式駐車場、この先どうすれば
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1662955246/
「空きが出ている機械式立体駐車場が、お荷物になっています」
最近は、若い世代を中心に車を所有しない人が多い。
高齢になって車を手放す住民もいるのだろう 和室の洋室化って空室対策に効果ある?
築30年超えた途端に空室が埋まらなくなった
洋室化とユニットバスの入れ替えどっちが客付けに効くかな 30年超えだとCF、壁紙全張替、木のフローリングもフローリング風CF(これが結構いい)張替
台所と洗面を一番安い奴に取り換え、畳も表替え、これやったらすぐに決まったわ
中途半端に取り換え、張替よりパット見新築風で清潔感が大事だね
ユニット、トイレはそのままだけど徹底的に美装させる傷みの程度によるだろうけど
ウォシュレットは店子が勝手につけるし、カメラ付きのインターフォンも付ける人もいる当然お伺いしてから >>208
水回りは給水管ごと取り替えの時期に来てるから腰が重かったけどやっぱそこ変わると大きいね
DIYなら大した金額でもないからやってみるかな 管工事に慣れてればいいけど、下手の横好きでDIYしようとしてるならその後のメンテも想定しとかないと
接続ヶ所からの漏れがいちばんおおいんだし、隠れた場所だったら毎度毎度面倒
表に出てるヶ所なら入居人の義務で直せって言えるけど、頻繁に発生したら嫌がられるだろうし
和室は、障子張り替えを面倒がって破れてもそのまんまみたいな入居人も多くて、外からの見栄えが悪かったり この一~二年、コロナ禍始まってから新築した物件の入りはどう? 最近漏水事故経験した俺としては水回りは業者頼むかな >>208
羨ましいねえ
うちは築22年だけどキッチン、トイレ、洗面の3点セット総取り替えしたけど半年空室 寒いところのアパートに引っ越したんだが、契約書に可燃性・爆発性のある物品の保管禁止って書いてあるのよね
石油ストーブ買おうと思っているけどダメってことかなー 大家か不動産屋に確認して下さい
日本は冬にエアコンだけでは寒い地域の方が広いです 構造、築年数にもよりますが10月から火災保険料が全保険会社とも大幅に値上がりします
さらに期間10年ってのは消滅して5年が最長となりますので9月が最後のチャンスです
今の保険を途中解約して変更更新した方が良いパターンが大半だと思います
【2022年10月より】火災保険料の値上げで家計への影響は?保険期間も最長5年に短縮へ
https://www.rakuten-insurance.co.jp/media/article/2022/118/
2022年10月、火災保険料が改定となる。
調査によると、築15年・木造(H構造)で全国平均23%の値上げとなることが分かった。
中でも、大阪は約1.5倍、群馬では1.4倍の値上げとなり家計への負担が増しそうだ。
対策としては、値上げ前に契約し直すのがおすすめだが、改定前の9月がラストチャンス。 前触れも無く保険料値上げは無いよな? 更新時期数ヶ月前には案内される?「見直すなら今だぞ!」とか?
それとも10月に決定事項なんで、いまさら見直しできません、次回は値上げした額でしか更新できません って成る?
まだ保険に入って数年だけなんで、値上げってのが未経験なのでわかんないんだけど 保険代理店に「値上がりする前に解約して再契約したい!」って連絡
新規の見積と解約払戻し金の見積を貰う
お得だと思ったら即行動
郵送で間に合わないと思ったら代理店に行って手続き ありがとうございます あと一週間!と慌てましたが、5年は解約できない系の保険でした
しかも今年の4月に値上げがあった様子 先月の引き落とし額、去年と同額だったけど
つべこべ言わずに解約・再契約もせず、言われたまま払い続ける「いいお客さん」を続けることとします
親の代からの継続なんで考え無しでそのままお任せしてたけど、5年10年スパンで見なきゃいけないのが
判っただけでも収穫 ありがとうございました 解約できないってのは解約はできるけど払戻しゼロに近い・・とかではないの?
(もし建物を売却したら保険は不要で解約になるわけだから)
保険の残存期間と値上げ幅によっては払戻し金ゼロでも契約し直した方がお得になるケースはありそう やっぱり管理は業者に頼んだほうがいいね
個人でぜんぶやると未払いでの交渉とかマジでノイローゼになる 自分もそれハゲドウなんだが、なんか知らんがTwitterでは自主管理を推す奴が多いんだよね
煽られて何もわからず自主管理でスタートさせて大変な思いをしてる人達マジで気の毒 客付けと契約だけ不動産屋であと自分でいいと思うけどね。
滞納もある程度は不動産屋が動いてくれるし。
過去滞納あったけど、大抵は保証人の連絡までで問題なく払ってもらったな。
自分から保証人に連絡したわけじゃなくて、不動産屋が連絡してくれた。
管理任せたら家賃から毎月何%か引かれるしもったいなくね? >>224
>>225
その手間自分でやるか
業者丸投げにして手数料取られるか
のどっちを選ぶかは人次第でしょ?
自分で管理できる件数超えたら
さすがに業者委託にすると思うけどさ 数ってか質じゃね?建物や入居者の。
不具合多発に加えてクレーマー入居者だったら1戸だろうと病む
そういう対応や安心を金で買うのだから数%の手数料は勿体ないとは思わない派 管理をまかしたら過去の不払い分も含めて全額回収してきた
自己管理でこれは無理 実際委託料って何%くらい?
あと、家賃設定って安めにされる? >>234
大体5%だと思う
家賃は大手に出してもらった査定を基準に地場の不動産会社に依頼したけどむしろ値上げを提案された >>234
一棟マンションと戸建2戸、いずれも5%
その管理会社が人気なのかやり手なのかわからんが、毎年賃料を上げてくれる(新入居のタイミングでね)
空室とも無縁 管理委託したら客付けも専任扱いでしょ?1社しか動かないのに、すぐ埋まるとか信じられんのだが… 管理委託すると例えば10万で8部屋なら毎月4万。年48万も収入減る。
未払いがって言うけど、未払い対応しないと次から募集中させて貰えなくなるからある程度は客付けした不動産屋が対応してくれるし
怖いなら保証人じゃなくて保証会社通せばいい。
設備不良は普通に工務店とかに頼めばいいし、管理委託のメリットそんなある? >>239
管理委託しても経費だからまるまる48万も損するわけでない
20万ぐらいを手間賃として保証を買ってるだけ
安いもんだろ >>240
どういう計算するとそうなるのか詳しく
経費計上すれば税金減るのは分かるが
48万は20万にはならなくない? うちの地域は専任じゃないと一般で5~10社に客付け依頼しても相手にされない >>242
地域性かねぇ。専任1だとそこは、大家から広告費満額もらえるけど、そこ以外は決めても店子からの手数料だけか
専任から0.5もらえるかだから、一次受けにしてあげないとほとんど決め手もらえない。
一時期、専任1社で他、全部断ってどうしてもなら専任経由で客付けしてって頼んでたらなかなか決まらなかったけど
専任やめて、全社共通条件にしたら長くても2ヶ月以内に決まるようになったわ。
まあ、専任の不動産屋がヘボかっただけかもしれないけど。 >>237
もちろん管理会社にその分の見返りをしてるんだよね? 見返りって何?
管理費払ってるんだから十分だろ
まさか管理会社がボランティアでやってるとか思ってんじゃないだろうなw 管理会社が提案したリフォームや設備投資に従って金を払うことだろ
管理費なんて貰って当たり前
インセンティブで稼いでなんぼ 人口増えてるとこはいいけど人口減の地域はサブリースじゃないと空室だらけ
4年前に手放した物件がそうだった >>252
そんなとこの物件に手を出しちゃいけません 築26年ワンルーム買ったら翌年配管腐食からの水漏れで修繕に250万かかった
という記事を読んで怖くなった
こういうのは運だろうけど 国民健康保険料の高さに悩んでる大家には朗報だな。
1日4時間位のパートか派遣の仕事を2〜3ヵ月やれば、あとは会社で入った健康保険を任意継続すれば良い。
会社負担分が無くなっても、国保に入るよりずっと安い。多くの大家は、国保に入ると上限金額になる者が多いだろ?
旦那の扶養内で働きたい主婦には不都合な改定かもしれないが、俺には好都合だな(^^♪
令和4年10月からの短時間労働者の適用拡大・育児休業等期間中の社会保険料免除要件の見直し等について【日本年金機構】
https://www.nenkin.go.jp/oshirase/topics/2022/0729.html >>257
そういや年収300万以下は事業所得とみなさない
雑所得にするとかって話は消えたんかな?あれヤバイ話だよな >>259
立ち消えになったみたいよ
あれやられると
少資本ベンチャーとか怖くて起業できなくなる 宅配ボックス後付けした人いる?
あれって空室対策に効くもんなの?
すすめられたんだが手間が増えるだけじゃないの? 客層が単身とか共働きが多い世帯なら効果ある
ただその人達が頻繁に通販利用してればの話だけどね ある程度は効果あると思うけどずっと回収しないやつとか空のままロックするやつとかいてめんどいちゃめんどい 宅配ボックス使ったことないんだがいつ入れたって分かるもんなのか
スマホと連動するようか電子式?の奴以外は入れっぱなしかどうか分からないんじゃないの >>267
郵便BOXに配達通知入ってるからそれみりゃわかる。解錠番号も。 >>268
管理人側が滞留期間を把握する方法はないんだよな?
7日以上放置は取り出すとかルールあるところは電子式のボックス使ってるのかね お前らレオパレス馬鹿にしててもお前らの住んでるところと大して変わらんぞ
開放感あるか? どうせ押し寿司のようにすし詰めだろお前らのマンション
部屋部屋部屋管理人室部屋部屋部屋 どした?なぜ急にレオパ?
押し寿司だろうとワンフロアワン世帯だろうと戸建賃貸だろうと、金を生んでくれるんだから御の字じゃね? ある県庁所在地の新幹線も止まる駅前のビルが競売に出てるけど、結局ビルのオーナーってウハウハなものなの? >>273
ビル単体の収支は黒字でも他で赤字出して倒産かもしれないし
新幹線の駅でも
その駅での乗降客が全然いなくてシャッター通りみたいな感じなら儲からないし
等々、 >>274
県庁所在地の駅前だからシャッター通りではない。
さらに再開発される可能性が大。
人生かけて借金して買おうかな。 >>275
ストリートビューで近隣見て決めてな
東海道新幹線のこだましか止まらない駅なんかは熱海以外は結構あれよ >>277
ご親切にありがとう。
前橋ではない。
つーか群馬は高崎と分散してるから特殊だよね。 俺は>>277じゃないけど
言いたかったのはこれだ >>275
競売で融資してもらうのって、機動力のある銀行じゃないと難しくない? >>282
その通り。
友人や親戚を説得するしかないかも。 プロパンガス会社変えると
エアコン等の設備が無料設置で
大家は得だが住人のガス代負担が
ふえるというビミョーなサービス
導入してる大家いる? そして退去後はエアコンやドアホンは
新品にプロパン会社が交換してくれるの? 俺が聞いたのは
給湯器と台所のグリルのメンテ込みでガス屋が設置
その他のエアコンやらドアホンやらは普通に大家持ち うちと付き合いがある業者もそんな感じ
設備無償提供よりアフターがしっかりしてるほうが安心できる 減価償却が終わったら新品交換が基本でやるけど
入居者が嫌がる場合もあるからタイミングで交換する様だな
ケチケチ大家が壊れるまで様子をみるような事はないだろ >>289
基本単年経費扱いにしてるわ
給湯器やエアコン一括で計上してるけど何も言われたことないな マンションに1室を持っていて、知っていた不動産屋に賃貸仲介を依頼しているのですが
なかなか決まりません。
・そこでオフィス系の賃貸仲介会社にも、今度新たに依頼しようと思うのですが、
複数社に依頼してよいものでしょうか。
一般住居の賃貸募集の場合は、たとえばスーモ等に複数の不動産会社が募集をしているので
専任の媒介依頼でなくても可というのもわかるのですが、オフィス系の募集の場合は、
各会社毎に自社サイトを作っておられるようなので、少し気になりました。
・賃借人を募集する場合、大手の不動産仲介会社と、町の不動産屋さんとで、なにか違いはあるのでしょうか。
今まで、それほど規模の大きくない、知ってる不動産屋さんを使っていたのですが、なかなか埋まらないので
大手の方が良いのかも、等思い始めました。 >>291
すぐ決まらないなら複数の不動産屋に頼むのは当たり前だよ
マンションなら持ってるだけで管理費修繕積立金かかるし >>292
ありがとうございます
早急に複数問い合わせてみます 就職で東京住むことになったんですが
なるべく家賃抑えたくて6万くらいまで
渋谷まで20分圏内(乗換なしなら最高)
ユニットokシャワー室でも○なので風呂トイレアリ
築年数とかどーでも良い
こんな町ってありますか? >>294
SUUMOで通勤通学時間から探す
京王井の頭線か東急田園都市線沿線で
築年数不問なら見つかりそう >>295
井の頭線で良さそうなの見つけました
ありがとうございます マンション1室の借主募集のため不動産屋さんに内覧を任せていたのですが、
この間、久しぶりに自分の物件を見に行ったら
内覧者用スリッパ(自分が内覧者用に買っておいていた物)は脱ぎっぱなしでバラバラ、
玄関、トイレとクローゼットの電気はつけっぱなし、
日のあたる部屋のカーテンは開けっぱなし
トイレが何故か大変汚れていました
これは普通なのでしょうか
空き物件はどのくらいこまめに現状を覗きに行っておられますか
(下水の匂いが上がらないように、水流しとかもされに行っておられますか?) >>297
普通じゃない
電気は普通は配電盤のメインブレーカーを落とすし
トイレは使わない
カーテンは付いてないのが普通だからなんとも言えない >>297
えー!なんだその不動産屋!
どこかの窓の鍵がかかってなくて浮浪者が入り込んだって事は無い?
募集物件を定期的に覗きに行く事はしない
退去のチェック、クリーニングorリフォーム後のチェックは行くが、あとは不動産屋に任せっきり
用事で近くを通りかかったついでに覗く事はあるが、綺麗に保たれてるぞ >>297
内覧者が見えるところに業者へのお願いを貼っておくといいよ
内覧者の目があるから、変なことできなくなる
かもしれない ありがとうございます
やっぱり一般的ではないのですよね
自分も結構ショックでしたが、最後の内覧があった時から2、3週間目くらいだったことを
不幸中の幸いと考えたいと思います
セキュリティはしっかりしていて、中に入るまでに三回くらい鍵が必要になる物件なので、
この問題は、不動産業者さん関係しかないのかなと思っています
この不動産業者さんに任せきりにできないことは認識できましたので、
トイレには「○月○日 清掃済み」と貼ったり、対応したいと思います
なかなか借主が決まらないので、今、他の不動産屋さんにも声がけしたのですが
複数の不動産業者に依頼している場合、キーボックスで鍵を置いておく、という方法があることを知りました。
ただ、玄関のドアや郵便受けのところに行くまでも鍵が必要なので、キーボックスを置くことが
現実的に不可能なように思います
そのような場合は、やはりメインの不動産屋に1つ鍵を預ける(あるいはサブの鍵も別の不動産屋に預ける)
といった方法しかないでしょうか
あと、ステージングという概念も知りましたので、芳香剤と細やかな観葉植物を置くようにもしましたが
他に効果的な方法等ありますでしょうか
賃貸募集サイトのキャッチフレーズも、載っている文章が全くやる気なしなので、
こちらでコピーを考えて「すみませんがこの売り文句を書いていただけませんか?」ともお願いしているのですが。。。 >>300
ありがとうございます。
なるほど
お手紙は置いてきたのですけど(「ご案内ありがとうございます、 消灯お願いします」等)
お客様にも目に見えるところの方が良いですね
パウチして掲示するとか、工夫してみます! >>301
> 中に入るまでに三回くらい鍵が必要になる物件
めんどくさそう
自分が借り主だったらその時点で却下だ
オートロックと部屋の鍵2つか暗証番号が限度だな 生魚の異臭が…東京屈指の“高級住宅街”で地上げトラブル「バブル期並みの悪質さ」
https://news.yahoo.co.jp/articles/eaf55da2baee5f39f050fde74f4b2560a38d8d37
「本来なら立ち退き料として住宅なら賃料の6~18か月分、事務所や店舗なら60~240か月分ほどの補塡を行い、退去期限は立ち退きに合意してから3か月~1年が一般的です。
所有権が移ってまだ2か月余りでこの事態とは、悪質さを際立たせます」 あー近所のフルリーフォームした玄関ドアのノブにでかいボックス状のものぶら下げてたけどあの中にキーが入ってるのか
あの状態でどうやってドアロックしてるんだろうって不思議だったけど今理解したわ、おれ頭悪すぎだなw
うちの不動産屋は器具をドアに挟める感じでダイヤル式の南京錠だからなんか変な先入観があった 売却したことある人っています?
契約不適合責任って、物件情報報告書で不適合通知してたらそれは知らせてるから
契約書に書いてなくても確認書でお知らせした不適合は免責って考えで良いのですか?
漏水とかなのですが。 >>305
あのボックス使ったことあるけど何度も出し入れしてるうちにノブや扉に傷が付くよ エアコンとか給湯器交換した場合の費用って
単年で経費にしてる?
それとも償却期間分複数年で分割してる? うちも専任で任せてるけど全く決まらないから他の不動産屋にも頼むか考えてる
先代からの口約束で専任になってるけど一般募集に変えるときは何かしらの書類交わすもんなの? >>308
20万以下なら一括経費でいけるんじゃない? >>310
ありがとう
20万行ってないから一括処理にしますわ >>309
専任で他には頼まない
ならそういう書類を不動産屋が希望するかもしれないけど
あちこちに出すのにそんな書類は要らないよ
でも口約束だったにしても義理として他にも委託することは言った方がいい
俺なら
「そちらにお願いしてるけど全然決まらないから
○月いっぱい待っても決まらないなら悪いけど他にも委託させてもらいます」
みたいに言うかな >>311
上げてるがなかなか決まらないな
大手じゃないから店に来る客そのものが少ないらしい
>>313
早めに予告した方がいいのかね
来月から他でも委託するからって程度でいいかと思ってたわ そんなのはそことの関係をどれくらい大事にしてるか次第 >>315
同意
店子決められない不動産屋になんの義理立てが必要なのやら 自店で情報囲い込んで他店に仲介依頼しないとか
他店で決まった時にも仲介料の折半要求するとかだと
なかなか決まらない事多い >>308
故障による同等品への交換は経費でいいんじゃなかったっけ?
30万未満の一括計上は、あくまで特例だから、確定申告の時にきちんと申告しないと税務調査でアウトって税理士さんが言ってたな 1階が賃貸住宅 2階が自宅だとエレベーターのメンテ費用は賃貸経営の経費にならないよね。
2階の一部でも賃貸に出せばOK? >>318
> 故障による同等品への交換は経費でいいんじゃなかったっけ?
故障の修理は経費でOkだけど
交換の場合は基本的には
古いのを廃棄して
新たに設置
扱いなんで償却対象として扱うんだそうな
古い方に償却残があれば一括経費計上だろうけど 賃貸レベルのエアコンて10万未満だから消耗品扱いじゃねーの >>321
アパートやマンションのエアコンなら
まぁいっても20万だな
店舗やオフィス用だと広さによってはもっと行っちゃうけど
あとは戸建てでマルチタイプ(室外機一つで複数の室内機動かすやつ)だと
壊れ方によっては全取っ替えになって高く付くな 電気温水器をガス給湯器に変えたいんだけどやった人いる? >>319
借主が利用できないなら経費にもできない 利用できるというより
利用しないと部屋に到達できないエレベーターなら経費 空室の電気契約してる?
冬は午後には真っ暗だから通電した方がいいんかな >>330
契約はしてないけどその都度ブレーカー上げてる、今時は契約しないと遠隔で電気止められたりするのか? >>332
退去時に店子が契約解除してても電気は流れてて
内覧とかの時に一時的に固定の照明つけるくらいは出来るし
クリーニングの業者が中はいって作業したりは出来る
ただ、
未契約状態で電気使ってると遠隔で止められちゃう事があるみたいなんで
ブレーカーは落としといたほうがいいかもね
地域によっては給湯器の凍結が怖いけど >>332
スマートメーター付けられたらダメだね。築古でも滞納があった部屋から工事の人が来て付けていってる。 >>334
電気会社にもよるのかな
俺の持ってる物件では
退去~クリーニング~内見とか~入居
が3回あったけど
電気使えなくなったの一回だけだわ うちの物件は全部スマートメーター化されたがまだ免れてるエリアがあるのか
スマートメーターは最悪の施策だよな すみません質問させてください。
格安区分ワンルームを持っていて、今まで2万円代後半で貸していました。他の部屋の大家も3万円以下で貸しているみたいです。
現在は空室なのですが、先日不動産屋から生活保護の人が来たら入れていいかダメか聞かれたのですが、自分としては家賃を高くしてもいいなら入所可にしたいと思っています。
そこで質問なのですが、生活保護が入居する場合、自治体の住宅扶助の上限まで家賃を上げたら役所に何か言われますか??一気に2倍近く家賃が上がるけど許可されますかね? >>335
お役に立ててよかったです
>>337
工事の人に会ったから質問したんだよね
何で全部付けないのか?→あのメーター下に付けるボックスが品薄
優先順位は?→答えられない(恐らく滞納頻発世帯からと推測される)
あと、コンクリートで遮蔽されている等、明らかに通信出来る環境でない場合は付けないって言ってた >>338
募集金額決めるのは貸主の自由だから希望価格で募集かければ?
行政は周辺相場見てるはずだけど、それより安い物件がなければ枠内なら借りるだろうし
まぁ、その前に仲介にそれじゃあ借りてくれないって言われると思うけど。
でも決めるのは貸主の好きにすれば良い。 契約不適合って売主の前の持ち主にも言えるの?どこまで遡れるの? >>338
生保は貸さない大家もいるから、高くしても選択肢として見られるだろ
逆に言うと、それくらいリスキーだってことを認識したほうが良いと思うけど >>341
何についての話なのか限定してくれ
基本的には最後の契約にしか適用出来ないと思うよ 売買において
契約不適合ってこの前の民法改正で免責してもそんなの無効ですって感じになったんですか?
内容による? 一括経費の流れで
畳のフローリング化って修繕費で落としてる?
どう考えても資本的支出だけど賃貸レベルのフローリングじゃ30万もいかないよね
DIYだと10万以下だし
金額的に一括経費でいけそうなんだけど正直に償却してる? >>345
しない
設備個別に償却だと面倒くさいので
可能な限り一括にしたい うちもとうとう登録事業者なることなったわ><
年約30万支出増える。まあ時勢やからしゃあないと思うことにする >>350
> 賃貸アパートなら関係なくない
事務所利用だと関係あるかもね >>353
> 免税事業者同士の取引なら関係なくない
逆に言うと
店子が非免税事業者で店舗やオフィスとしての賃貸の場合、
ほぼ同じ条件なら登録事業者の物件が選ばれちゃう 社宅でも
マイナンバーじゃなくてインボイスナンバーが必要になるということだな >>355
社宅の場合は 住居 の家賃扱いだから
消費税かからないんじゃない? 取引相手が課税業者であっても消費税分を値引きすれば関係なくない >>356
水道料金とか、原状回復費とか、あるからね >>358
> 水道料金とか、原状回復費とか、あるからね
そこら辺は俺は業者丸投げだけど、
なるほど、
俺は零細個人だからハウスクリーニング業者が事業者登録か否かは気にしないけど
会社規模で不動産経営やってるなら
物件が個人向けでも色々関係してくるのか 物件にコンロってつけてる?
ビルトインかテーブルコンロかで客付変わるかな >>360
コンロはつけてるよ
ビルトインの方が見た目はいいから家族向けならビルトインの方がいい
単身者向けの安物件なら大して変わらないと思う >>361
家族向けだと奥さんがテーブルコンロ嫌がる感じかな?
ありがとう参考になったわ 魚焼きグリルがあると入居者変わったときにどうなんだろう
俺だったら前の入居者が使ったグリルは気持ち悪いな >>362
そういう事
料理をする人の発言権は大きいのよ >>363
クリーニングはするとして
焼き網だけは取り寄せて交換してもらってるな 機種が変わっても使える汎用的な規格が焼き網にもあるんだろうか? >>366
メジャーなメーカーならパーツだけ取り寄せ出来るんじゃね >>366
メーカーに部品あれば取り寄せられるよ
部品なかったら徹底洗浄かコンロごと取替 なるほど、単一メーカーならありそうだね
さすがにメーカー横断的な共通規格は無いか… あ、あとコンロの電池は抜いて、
新品の電池を買って置いておく様にしてる
液漏れが怖いから電池は百均ではなく国内メーカー物 >>370
たしかに100均の電池を何年も引出しに入れっぱにしてると
結構な確率で液漏れしてるのを発見するね 建物だけ名義持ってて売るんだけど、ほとんどが土地だから建物半分持ってても、
売っても私の取り分はほとんどないと言われながら売らされそうだわ。
あまり取り分上げると問題になるとか言ってくるけど、渡さないように言いくるめられてるのか半信半疑
確かに建物はすぐ価値が無くなると日本では言われるけどさ。 >売却代金のほとんどが土地だから
を追加修正します >>372 土地の路線価と建物の固定資産税評価額くらいは確認しとけよ 固定資産税評価額で按分したら公平なんじゃない?
簿価で按分したら、建物なんて価値ないけど >>372
とりあえず弁護士に相談
田舎なら手放したほうがいいとは思う 詐欺師。松田展崇容疑者、ググレ騙されるな、顔見ておけ、コンプライアンスありません、意見あればいうたれ犯罪やめろとしつけしたれ 人口30万の中核市で賃貸経営をしてる者です。
ファミリー向けの2LDKと3DKの2部屋がどうしても決まりません。
来月で空室期間は2LDKが1年、3DKが1年8ヶ月となってしまいます。
一つ心当たりがあるのですが、昨年付き合いがある管理会社と揉めてしまい
関係が悪化してしまいました。
専属専任のため他社に客付けを依頼することも出来ません。
やり方を変えた方が良いのでしょうか。 70になる馬鹿親父が、どこかの会社から建て替えを提案されて詳細な提案書まで渡されて乗る気ありそうだけど、この時期建て替えって馬鹿過ぎるよな?
築30年だけど、ペット可能DIY可能だとかやらにして延命するとかしたほうが絶対良くね?
てか丸ごと売っぱらうのが一番良さそうだよな?
投資に意欲ある人がリノベするとかなんかして繁盛させるでしょ >>379
とりあえず、スーモあたりで自分の物件がどういう風に掲載されてて、似たような物件と比べて、設備や家賃が適切かを調べるところからかな 最初専任専属媒介契約だと思ったら最後の精算で違うのが出てきた事あったけどなんだったんだろあれ 最初専任専属媒介契約だと思ったら最後の精算で違うのが出てきた事あったけどなんだったんだろあれ >>379
専任辞めたらいいだけ
上にも似たような相談があるよ
管理会社変えたらいい
管理会社なんていくらでもあるだろ 家賃55000の1LDKアパートの大家なんですが、
退去するたび毎回35万位の退室補修の見積もりくるんですね。
項目は毎回違います。これって妥当な金額なんですかね?
遠くに住んでて中々見に行けないので渋々OK出しているんですが…
管理会社になめられてるのかなぁ。 >>386
そんなん見積の詳細見ればわかるだろ
自分で現地に行って確認出来ないならある程度のぼったくりは覚悟しないとな >>386
今どき写真付きで見積もりもらえばいいんじゃない? >>387 388
一応写真付きの細かい見積もりは送られてくるくるんですが、
ただよごれてるだけか本当に交換しなきゃいけないのかよくわからないんですよね…
たとえば予算10万でこれでできるぶんだけやってくれっていってもいいもんなんですかね? 1LDKアパートで35万だったら毎回全室クロス、床CF張替、キッチン洗面台交換(一番低グレードの奴)、美装くらいは出来るなw 松田展崇容疑者、ググレ騙されるな、顔見ておけ。笑える。コンプライアンスありません反社会的詐欺師ですのでよろしく >>390
10年ごとのリフォームならまあ妥当かな >>390
退去時は壁紙だけでいいと思うよ。
床と天井とキッチン洗面所交換は、入居者との話し合いでいいと思うわ。 小型犬OKにされてる大家さんおられますか?
自分も猫2匹飼っててるので、今までペット可でもいいかな・・とは思ってたのですが
不動産賃貸系のyoutubeチャンネルを見ると、ひどい状態にされる借主さんもおられるようなので
心配になりました(退去後の匂いがついた場合のリフォームとか)。
物件は、住居、事務所(ホームオフィス)両方OKの、商業地区の中にあるタワマンです
やや賃料高めにはしておりますが、ペット可としたときは、原状回復費用を別途特約にして
それでもOKな借主さんのみにするとかでしょうか・・ >>394
うちは全て不可にしてます。
現状回復費用はもちろん、ニオイや鳴き声など住人同士の揉め事になるからです。
ペット可にする場合は、敷金や礼金を1ヶ月分余分に取るとか、家賃を1匹につき5000円アップとかにしたらどうでしょうか。 繁華街のマンションだから低層階は今後オフィス利用を増やしていきたいんだけど
店舗とか事務所に強い不動産屋に頼んだ方がいいのかな
2階3階に普通のファミリーが入って来て外がうるさいとかクレーム来るのが地味にイラつく
都内でおすすめの店舗事務所専門の不動産会社があったら知りたい >>396
オフィス向けに強い不動産屋に「も」嘱むべき
とりあえず
HOMESあたりのサイトでその物件近くの貸事務所をいくつかピックアップして
そこの取り扱い不動産屋見てみれば? >>396
よっぼどのボロい不動産屋じやなければどこでも同じ。あとは担当者とウマが合うかが大事 >>395
お礼遅くなり申し訳ございませんでした
やっぱりペット不可にした方が良いようですね
ありがとうございました >>396
自分は三鬼商事さんとビルバンクさんにも頼んでいます
前はオフィスナビさんにも頼んでいました
偏見かもしれませんが、上2社の方が保守的(オーソドックス)な気がします >>401
都心はオフィス専用の不動産屋たくさんあっていいね
うちも来年店舗向け物件が空くけど駅近じゃないからエコーズでも使ってみるかなと思ってるよ 土地を借りて上物を法人名義で建てた場合、毎月地代は払うが法人の資産に借地権を計上出来ると聞きましたがこれは土地の所有者に権利金を事前に渡したら計上出来るものなのでしょうか?
それとは別に計上出来るのでしょうか? >>380
人口が今後増えるような都心ならまだしも
地方都市とかならやめた方がいい
手元に残る金を考えるとバカらしい
建物の固定資産税とか増えたり所得が上がれば所得税の税率あがるよ 管理会社には入退去のみ依頼し、不具合や普段の清掃・電球交換は自分達でやっています。同じような方、消耗品などの購入や修理工事代金の精算はどのようにされていますか?
来年より、親から事務作業を交代することになったのですが、現金窓口主義は時間的に到底無理なので、家計と別に専用クレカ、振込手数料無料のネットバンク開設でやってみようと思っています。 >>405
うちも似たような感じです。日常のそういったことは殆ど修繕費ですね。 >>405
自分で店行って買う分にはクレカで買って領収書切ってもらう
業者入れる場合は
金額デカそうなら相見積とるけど
金額デカくなさそうなら懇意の業者にやってもらって
いずれにしても請求書来たらネットバンクで手数料無しで振込 店子責の破損とかなら仲介不動産屋に丸投げで店子と業者とでやってもらう うちの管理会社は自分で修繕業者呼ぶより安く上がると思う、懇意にしてる業者とかあればまた違うんだろうけど
それに何かあったときそこそこ大手の管理会社だから業者も~さんの仕事だからって優先的に速攻飛んでくるし
(業者来るときに俺も見に行く時あるから話したときにそういってた)フルリフォームするときは見積もりにない処も
新しくなってたりして・・何よりやっぱ自分で手配して管理してって結構大変だしね >>406さん>>407さんありがとうございます
複数物件かつ銀行も一行ではない方、いらっしゃいますか?
現在は物件A+a銀行、物件B+b銀行をそれぞれの銀行で窓口払出しをしています。ちなみに我が家の給与などメインバンクはc銀行です。管理会社は同じでローンはそれぞれの物件、銀行です。
Aビルの電球を私が買ってきた場合、代金をa銀行より払い出し→私へ返金。Bビルの水道設備工事をb銀行より振り込み。ということを今は時間がある親がやっています。
こんなことは面倒なので出来ません。勝手な想像ですが、引き継ぎ後はネットバンクd銀行を開設し、a銀行とb銀行から例えばそれぞれ50万ずつ入金し、12月末で精算して残金を返金してはどうか、と思っています。
銀行をどちらかに寄せるか、残高が少ない方を一括しては…と思いますがいずれも反対されています。理由はよく分かりません。 相続したアパート一棟、この一年間
一人ナマポが入り、連続滞納で強制退去。
ほか一人滞納したまま行方不明。
もう一人は普通に退去。入居率50%になった。
今更大規模修繕しても利益出ないと思う。
立地だけは良いのと、ローンなどは無し。
でも更新して住んでくれてる人もいる。
これからどうすべきか悩んでも悩んでも
答えがでない。 立地がいい、ローンがない
築何年よ、木造40年とかだったら建て替えか売ってしまうんだな
っと無責任に言ってみる >>410
そもそも銀行からいちいち払い出すのはなんで?
現金払いでもなんでも領収書貰って経費計上するんじゃないの? >>410
帳簿を付けてないのが問題な気がする
簿記3級でもとって、青色申告しなよ
1週間もあればとれる >>404
築30年でまだ建物の価値がある今のうちに丸ごと売るのが良さそうですよね?
材料費高騰してる今は結構売り時っぽくないですかね? >>414さん >>415さん ありがとうございます
帳簿は付けています(親が)。簿記は大昔取った2級がありますが、記憶はゼロです。簿記を思いださせて下さり、ありがとうございます。3級のテキストを買って似たようなのをエクセルでしようと思います。
家賃収入とローンや電気代など支出はそれぞれの口座から引き落としで、現物購入や工事などの支払いをそれぞれ窓口で払い出しているようです。←このやり方に何か工夫できないかな、と。
私は会社員なので、源泉徴収票が出たらそれを渡しています。帳簿と領収書綴り、通帳を税理士さんに提示して確定申告をしているそうです。
近々引き継ぎがあるので、闇雲に不安がらずにまずはやってみようと思います。また質問させて下さい。 >>412
外観はどうなの?
築古物件でも外観がきれいだと広告出さなくても空室確認ある
特にゴミ集積所や共有部分の清潔感大事
例えば植栽ね
大家がいつも季節の花を絶やさないでいる物件は満室率高い
逆にセンスのない植木鉢がギューギューの物件は空室率高いw
写真撮って客観的に見てみたらどうだろう
外壁の汚れや住人の私物がだらしなく写ってない?
ローンが無いなら大規模修繕するのもいいよ
修繕で共有部の私物も撤去されるから以後の管理もしやすくなる >>417
自分で帳簿つけてみれば親のやり方が合理的なのを理解できると思うよ うちは築28年自主管理だけどここ数年で付き合いのある業者が高齢化と病気で軒並み廃業
信頼できる業者を探すのも大変だし管理会社入れるか悩み中
仲介だけ頼んでる今の不動産屋との関係をどうすっかなと
あんま客付けも良く無いしすっぱり切るかな >>420
豊田の隣の岡崎で新規建て売り住宅、アパートも建築も盛んです。
地価11万/㎡、年2%近く上昇してます
でも上昇も続くとは思えません
そして今の材料費高騰で新築は高い時期も重なって丸ごと売り時じゃないかな?と素人調べと推測ではそう感じてますが、凄腕の方の意見が聞きたいです そもそも外国人所有者に固定資産税など請求してるのか疑問だな
納付書が来ても何これだろ? >>419
ありがとうございます
きっとそうですよね。
古いやり方だと思っていましたが、結果そのやり方がいいような気がします。ネットバンクと専用クレカで窓口に行く「回数」を減らして頑張ってみます。ありがとうございました。 管理任せてる人って管理費家賃の何パーセント?
ネットで見ると大手は5%~って感じだけど、うちは準大手で契約書には5%って印刷されてるけど
見積もりの時にそこ斜線入れて3.6%だった、建物の規模とかそういうので変動するものなのかな? あ、固定資産かどうかは忘れたけど税の優遇はこっそりあったよな。
税務調査も直接じゃなくて朝鮮の商工会を通してやるとか >>428
安いね!
うちは5%
駅遠だと10%くらいいただいてる、って言ってた(客付けに苦労するからとか) >>413
>>418
有難うございます。412 です。築32年鉄筋4階建て。全12戸。外壁は大家の自分が見ても“古びてボロい”です。外階段の手すりや各ドアもサビが目立ちまくり。ワンルームで、1Kに仕切りたいが狭すぎる。バス・トイレ同じで、これまた狭くて工事して分けるスペース無い。地方の車社会だけど駐車場ない。二輪車置き場しかない。自宅と物件が結構離れてるのでずっと管理会社任せです。
もうどうすれば(放心)てくらいの状態です。 >>428
最近の物件って、表面6〜8%なのに、管理に5%も払ったらボランティアだよね >>433
義務教育の算数からやり直したほうがいい >>432
築32年でそこまでボロいのはダメだろ
明らかに管理されてない外見なら入居希望者なんて見つからないよ >>436
各部屋、退去後の修繕はお金かけてキレイにしてます。でもやはりバストイレはキレいにしたとこで別けるスペース無いのがつらいところ。
やはり、部屋の中も外側もどっちもだめですかね… 以前すごく気に入って長年使ってたカバンの持ち手が取れちゃって
修理屋に持って行って5千円払って修理したんだが
ほどなくもう片方の持ち手も取れたよ
それと同じで築古物件もどこもかしこもボロボロだよ >>437
最近はユニットバスを
トイレ 洗面室 シャワールーム
にする部材もあるよ
一人暮らしだと
浴槽あっても実際にはほとんどお湯はらない人が多いから
そういうリフォームしたほうが客付きいいかもね アパート部屋の事務所・店舗利用認めてるオーナーいる?
居住用の入居者と条件一緒?トラブルとかある? >>441
聞いちゃうと消費税が発生するから、聞かなかったことにしてる >>442
賢い!!
その発想は無かったから断ってたわ >>432
改善点がわかってるから絶対大丈夫だよ
まず簡単なところから手をつけていけばいいと思う
手始めに外観のサビついた部分を塗装するだけでかなり違うと思うな
空室があればリフォームをどう仕上げるかだな
いっきにやれるところもあるけど段階をふんでやらないといけない部分があるね >>437
人は見た目が9割という本が昔流行ったが物件も同じ
外観写真がボロいと真っ先に選択肢から外され内見すらこないよ
ユニットバスだって箱ごと交換できるし
ワンルームを1Kになんて躯体をいじるよりまずは清潔感第一 石田純一 3億円自宅の売却を半額で決め、東尾理子に激怒されていた
https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1671237916/
都内の一等地にそびえ立つ豪邸です
リビングには高級家具が並び、ベランダには200万円の特注檜風呂があったほど。
石田さんの自宅を購入したのは、都内で有名焼き肉店を経営する実業家のAさんです。
40年来の付き合いでかなり信頼している間柄ということもあり、石田さんが独断で
売却を決めてしまったそうなんです。ただ、相場は3億円とも言われていたにもかかわらず、
人のいい石田さんはAさんの言い値で決めてしまったそうで やっぱ朝鮮人はうまいね
税金も払わないのに
在日特権まだあるのかな >>441
もし社名や屋号等の看板等、玄関ドアや窓に貼り付けてるなら、税務署が来たとき、知らなかったでは済まない場合も有る。ピアノ等の個人教室とかで有りがち。 >>441
住居専用地域ならSOHOってことで貸してる。住んでるかどうかは知らん >>449
その場合、居住実態の有無は置いといて
オフィス/住居の按分を店子に提示させて
オフィス分は消費税発生じゃね?
実際には
「オフィスとして使っても構いませんが建前は住居としてください」
とかになって消費税貰わないんだろうけど 久しぶりに投稿させてもらいます
一時期こちらで相談させてもらってました。
東京23区山手線沿い駅から8分位です。
人気ベスト10とは言わないですがそれなりに需要はありそうな地域だと思ってください。
10階建てで1-3階は自社物件で使います。
当時は建築会社で悩んでましたが結局高松建設に決めました。
35平米以上1LDK21部屋です。
近隣駅から遠くなる位置、徒歩2分に同じ様なサイズの生和コーポが二軒、半年早く建ちます。
賃貸初めてなので10%取られますがサブリース組もうと思ってますが皆さんだったらどうですか?
最近話が出ている一般管理(客付け、清掃等)はウチは3%です。
家賃は2年ごとの交渉になり最短3年で違約金なしの解約までは持っていきました。
やはり施工会社系列の管理会社が良いでしょうか?
もしくは施工会社別の管理会社で条件良く出る事もあるんでしょうか?
大都市圏で運営されてる方のご意見聞かせて頂けると助かります。
よろしくお願いします! >>451
部屋数にもよるけど
最初はサブリースでもいいんでない?
家賃下げてくる様なら委託先変更とか 詐欺師、松田展崇容疑者に気を付けろ。笑える。意見あればいうたれ犯罪やめろとしつけしたれ。賃貸住宅サービス、いてますか?聞いてみろ。 >>451
うちも区内物件のうち一棟がサブリースだが、一般管理の他物件より上手く立ち回ってくれてるよ
賃料は値上げしてくれたし、空室とも無縁
確かに手数料は高目なので、そこは個人の考え方によるよね、安心代込みだから納得 or 俺の金だ!1円も渡してなるものか、etc
ちなみにうちは施工会社系列の管理会社 自分で管理できないなら5%で管理会社(集金補償つけてくれるとこ)に頼んで、新築の美味しいとこ(値付けブースト)は取らないと。
その立地ならサブリースなんかつけなくても客付心配することないし。
そもそもサブリースの値付け自体強気で来るとこなんか今少ないだろ。 あと管理会社でも自社の保証会社や火災保険つけるとこはNGにしといた方がいいよ。
客付弱くてとか将来管理変えたいって時に保証なくなって連帯保証人も付いていない状況になるから。 皆さんアドバイス有難う御座います!
そうですね、新築なのにサブリースというのはわたしも悩んでるところではあります。
新築ですし、立地としての需要もありますし。
ただ賃貸経営初めてなのと先述した様に駅から遠くなりますが半径200m位に同じ20部屋位の生和コーポのマンションが2棟建つので賃貸だけで半年で60部屋前後が地域に出てくる事になるのとその中でも一番最後になるのでという心配があります。
やはり系列会社の方がやるなら補償も含めてわがままも言えるし良いですかね。 >>457
山手線駅徒歩圏なら埋まるよ
気になるなら
建築会社系サブリースと
それ以外の管理丸投げいくつかとで
見積もり出してもらって比較してみれば?
>>456
この観点はなかったわ、
レス先本人じゃないけどありがとう >457
生和コーポってRC得意な生和コーポレーションのことだよね?
だったらあそこ躯体はいいんだろうけど割と大したことない部屋の割に無駄に賃料だけ高い(マジでアタオカなのかと思うレベルで)から新築でも埋まらない物件のイメージがすごく高いんだよね。
最近はこの手の仕事から離れてるから最新は分からないけどあの会社少しは市場から見てまともになったのかな?
でも前のままなら似たような間取りで新築建てるなら余計ブーストも捗るってものだよ。みんな比較して見てくれるし。
まぁ管理のシステムは似てるけど会社によって微妙な違いがあるが、管理任せてもお客さんつける力とはまた別物だし・・・いい会社(システム)でかつついた担当が客引っ張れるというか物件力以外に物件埋められる力があるまともなやつが上手いこと見つかるといいね。
>>458
この手の話は結構あるよ。
まぁ多いのが家賃保証は切れるから滞納者いた場合追い出ししなきゃいけないけどノウハウ+スビードあるか会社だといいけど無いと金出すからはよやれって言っても、管理受ける前の話はこっちで出来ないとか言われたりするし。
あと自社製の借家人賠償責任保険なんかは保険加入の新規契約のお願いもあり契約期間と保険更新期間がズレるとか出てきて無保険者多くなるとかあるね。
まぁ切り替え時に出る問題は入居者一巡すると全てクリアになるんだけどね。 3フロア自社使用する規模の事業経営してるなら賃貸業に割く時間は無いだろうし、丸投げがベストじゃね?
下手に、〇〇の手配だけは自分で!とかやると思わぬ面倒に発展したりする
時間に余裕ある大家ならそうなっても別に構わないだろうけど 引き続き有難うございます。
基本的には丸投げで考えてます。
一般管理で3%ですが募集、客付け、集金はしてくれるので入居者とのやりとりは一才しないです。
清掃等も別途費用払ってやるつもりです。
そうですか、3棟立ってもサブより一般管理のお勧めが多いのは意外でした。
皆さん経験者の方は結構強気なんですね。
それくらい山手線エリアはまだまだ需要があるという認識なんでしょうね、勉強になります。 ネットは自主管理推しが多いから強気な意見が多くなるよね
鵜呑みにして後悔してる人もSNSなんかで割りと見かけるし、所詮は全て自己責任の世界だもんな
SUUM〇だっけ at h〇meだっけ、エリアの分析(検索率やら人気間取り率やら空室率やら)を見れるページがあるので、
近辺のデータを見てみて、その上でサブを選択するかしないか決めてもいいかもね あの辺のデータはあてにならないよ。
同じ物件を何社も載せててそれが相場より高いから決まらんとかタワーなんかが数出てると平均値一気に変わる。
相場観をあれ元にお話してるとお花畑物件出来上がるからな。
オーナーもそれ見て会話してくる人で高級系に振ってる立派な建物ならまぁ割と話せるレベルだけど、そうでない場合、あのデータは害悪以外何物でもない。
相場分からず部屋探しする人のみ、「相場高いんか・・・安い部屋見つけた!」となるんだよ。 >>463
賃料相場のそっちではなく、6年前に大家始める時に見ていたページがあったんだが、
エリアで検索が多い間取りや専有面積の率とか、間取りに対しての空室期間率とか、そういうの。
でも今見たら見当たらなかったので、もしかしたら無くなったのかも。
そんなわけで、いい加減なこと書いてごめん >>461 例えば100坪の土地を一括で売るのと半分に分けて売るのと違いがある?どちらが良い? >>467
場所による・・・けど一括が楽。
デベが買取来るなら用途はあるってことだし。
条件に合った買主見つける必要も無い(人気無かったら見つけること自体が大変だから)
人気エリアなら頑張ってくれるし、ガチ不人気エリアなら分けたところで個人客からも買叩かれるのは同じ。
分けると
・分けた数だけ、契約手続き(分筆してなかったらその費用)
・1つあたりの売値が400万より下がったら仲手が上がる。 いえいえ、参考になります。有難う御座います。
建築会社決める時4社から絞る段階で各社がパイプのある仲介業社からのエリアマーケティングレポートというのをそれぞれ出してきてます。
その上で35平米以上のLDKに決めました。
一応足でも二軒不動産屋回ってヒアリングしました。
需要はもちろんワンルームですが供給も過多なので。
空室率見てもどこも90%台半ばが多いのでこれが各社共盛ったデータでなければ大丈夫だと考えてます。
一社だけなら心配ですが。
ちなみに皆さんは敷金礼金は取りますか?
また入居開始から何ヶ月位を目安に満室を目指されますか?
もちろん早いに越した事はありませんが。 完成時期による。
まぁどこも3月/8-9月に合わせて提案してくれると思うけど。
1LDKは比較的出入り多いから。
敷礼は少ない方がいいけど1.1位が決まりやすい。
敷金は返す前提だし礼金は元付に払う分に充当して、決まりやすく1ヶ月以内に満室なるように(家賃次第なとこもあるけど)した方がいい。
入居者は保証会社つけたり(まぁこれはオーナーにとっても必須)管理会社が勝手に用意する管理料とか消毒とか余計な費用がかかってるケースが多いので初期費用がネックにならないようにして家賃発生を重視した方がいい。
長い目で見たら1ヶ月の空室を後で取り戻せる可能性がほとんど無いからね。 >>467
素人が半分に分けて2区画販売したら宅建業法違反じゃないのか 該当スレわからなかったので質問者させてください
テナントをスナックに貸してます
昔からの契約で相場より5万ほど安いので多少の家賃の値上げを検討しています
不動産屋ははさんでおりません
話をすると、そこのママから長く付き合いあるのに!といったことを高確率でいわれると思います
どんな具合にやるものでしょうか? いきなり刺されたり
ハンマーで叩かれたら初段をいかに回避するかの訓練はしといたほうが良さそう >>466
家賃滞納しておいて追い出されたからって大家殺すとかヤバ過ぎ
ハンマーの事件も車壊しておいて賠償させられたからって逆切れで殺すとか
ほんとキチガイと関わったら人生終わる
つか怖すぎるわ 家賃三ヶ月程度滞納してま追い出せないし、正当な手続き踏んで追い出せたとしても逆恨みでヤラレる
終わりだこの商売 >>481
個人情報はどうなってるのという事だな。
俺も籍を置いてる所とは別の場所にマンションを買ったわ。 >>482
個人情報もなにも
賃貸借契約書に書いてあるだろ しかし大家から見たら家族構成、仕事先、給与明細、子供の進学先、銀行口座丸見えってすごいよね あんな事件がおきれば保護して欲しくもなるわな
うちも1年近く滞納されるとこあるし
管理会社が交渉中で、近いうちに追い出し訴訟するとか言ってるけど逆恨みの矛先がこっちきたら困るわ 6カ月滞納で払ったり払わなかったりしてるの内容証明の書き方ネットで調べて郵便局で確認してもらって
3回出したけど、結局連帯保証人の地方の親に連絡して、滞納分全額支払い&退去してもらったことあるわ
2年近くのらりくらりでいい加減頭来たから金掛かっても訴訟してやろうと思ったけど結果良かった
もう1~2カ月滞納した時点で保証人に連絡することにした、保証人の意思も早めに確認したいし
って思ったのが4~5年前だけど、今は管理会社経由で保証会社さ 最近の契約だと根保証額が決まってるから
早めに保証人に追い込みかけないとな >>477
滞納追い出しの事件は管理会社とかの追い込みがきつくて逆恨みしたんじゃね。大阪の業者だろうし。
追い出される身としては追い込みする奴とオーナーは同一で悪の親玉という認識になるだろうし、なんにしても管理会社に丸投げして管理会社、入居人の状況をきちんと把握して管理しなかったオーナーの落ち度だと思うわ。 >>489
把握と言っても滞納しそうな奴の特徴なんて見極めつかないからなぁ
最初仕事してても途中で辞める可能性もあるし お前らの経験から滞納者に共通する特徴あったら教えて欲しいわ今後の参考のためにも あってもそれ判定というかその可能性高めだなと判断する過程やらそれかに確信持つまでの作業工程にお前一切かかわれねーじゃん。
知ったところでどうすんだよw
まじ無能だな。 まともに仕事してても、突然コロナで仕事無くなったやつが大勢いる。
中年だと最低ランクの業界にしか転職出来ない。
プライドが邪魔してグズグス無職続けて滞納のパターンが多い。
仕事は選ばなきゃあるんだけどな、介護や警備など。 払えそうに無いなら2ヶ月くらいで出て行ってくれたらいいんだがな
出て行くなら解約通知と引き換えにそれくらい負けてやるのに 使った事ないけど
保証会社使ってる所は、保証会社が賃借人に追い込みかけるんじゃないの? >>495
弁護士に退去の強制執行までお願いする道中に10万円上げるから、何もせずに退去して欲しいと伝えたけれど、鍵穴に細工されて余計な金がかかったことがある。 >>495 悪知恵あるやつは強制執行で初回の差押え札の所まで余裕かましてそのあとの代執行までに夜逃げするパターンだな。
結局払わないつもりなので先延ばしできるだけするw
大家さんがそう思っててもそれ言った途端に余裕出て行くとこまで行くレベルのやつしかいねーし。
>>496
たんたんと事務的に会社で囲ってる弁護士入れて強制執行まで進める会社もあれば、営業マンがあれこれ汗かいて明け渡しして貰えりゃ金のことはあとみたいな会社もある。
保証会社の場合、入金遅れはすぐわかる(大家からの報告含め)システム取ってるから遅れた途端に督促始まって2ヶ月超で自動的に話し合い云々関係なしになんかするな。 必要な人は借りたくても借りれない
貸す側からしても貸したくないような人が増えてきてる
空き屋どんどん増えるのに入居問題は増える矛盾
孤独死や滞納DQN出たら貸主に補助金出すくらいしてくれないと解決しない ドアの開閉や家電のオンオフをカウントして監視する装置とか簡単に作れそうだけどな。
孤独死監視装置。
事件性の無い病死は告知義務不要になる流れだろうし、それならあとは部屋の汚損を最小限に留めれば孤独死は怖くない。
孤独死物件はまた高齢者に貸せばよかろうなのだ 今はアルソックとかが見守りサービスやってるけど低価格帯の賃貸物件で利用できないだろうから大家側で用意するしかなさそう。
例えば既存のドア開閉装置のセサミとかならドアの開閉状況分かるし今ある家電組み合わせるだけでも監視装置的な物用意できそう。
孤独死のリスクあっても年金生活者ならとりっぱぐれ少ないし高齢者を積極的に受け入れるノウハウが出来れば上手く回せるんじゃなかろうか。 >>501
でもそんなの他人に監視されたら人権侵害になるだろ
現実的に難しいよ
自治体の福祉課に相談して見守りサービス受けさせる位しかできない 65歳以上は入居申し込みの条件に見守りサービス加入必須にするしかないね 遠隔監視型の水道メーターを付ければ監視できなくはない… >>505
入居できないような人が人権も糞もないと思うけどな。
当然入居条件にそれ込みで納得してくれないと。
人権意識高い人は頑張ってとしか。 以前、親から事務作業を引き継ぐ相談をした者です。年明け早々に半分ききました。
変動金利が上がりそうな雰囲気ですが、まずはローンでその後繰上げや残債一括される方またはされた方はいらっしゃいますか?これまで、現金一括は無理でしたが、経費になるからとローン返済のままが気になって…。 >>509
相続で賃貸マンションを引き継ぎました。
親の代から数えると、既に4回繰上げ返済しています。今年の半ばあたりに5回目の繰り上げ返済をして、完済しようと考えています。
最初は30年でローンを組んでいましたが、17年で完済出来そうです。
>経費になるからとローン返済のまま
経費になるのは、金利の部分だけですよ。
早く返済出来るなら、そちらの方が手残りは多くなるでしょう。住宅ローンのような控除はないからね。 >>509 所得税計算時の経費じゃなくて相続税節税のための相続債務のことじゃないの? ネット無料入れて入れ替わるとこから賃料1000円あげてくか 金利って怖いよね
3000万円を35年返済でローン組んだとしたら
0.8%で総額3440万
1%で総額3560万
3%で総額4850万
5%で総額6360万円も払うことになる
バブルの時代なんて7%でローン組まされた人たち大量にいたよ >>514
バブルの頃は定期預金金利が7%で
税引き後でも5%超えてたなぁ うちの親現金で1億ちょっとあったから金利で500万以上あった記憶ある
何もしなくても金が金を生むってすごいね、当時はペイオフもなかったし バイト代を使わずにためてまとまったら定期にしてたわ
一年で二十万が二十一万になったな
>>516
当時は
「1億貯めたら金利で食ってける」
って思ってた >>511
そのやり方だと、相続税額は変わりません、
例: 債務が500万円減る → 預金が500万円減る
つまり、債務控除が500万円減るのと同時に、相続税 課税対象額も500万円減るから、結局は納める税額は変わらない。 犯罪業者、賃貸住宅サービスの
犯罪者、松田展崇容疑者、ググレ、こいつロリコンか?笑える、顔見ておけ、ググレ、 はじめまして
現在母から相続したアパート一棟を経営しています。
今年中に高齢の父(同居)の土地を抵当にいれて、自分(サラリーマン)が連帯保証人をしてそこにアパートを建設しようと思っているのですが、
全部で20室程度になりそうなので、個人か合同会社を作って建てればいいのかわかりませんでした。
よろしくお願いします 会社にする場合は、建物のみ所有型の法人にする予定で、既存のアパート建物部分を物納する形で
会社を作って、
会社名義で新規アパートを建設したいと考えています。
相続税対策の面と不労収入の増加の両方から今回の新築を考えているのですが、
小規模宅地の特例的には会社のほうがメリットがありそうなんですが、借入金の控除を考えると個人事業主のままでも総合的には変わらないのではと思っています。
年間家賃収入は1500万円程度を想定してます。
アドバイスを頂けたら嬉しいです。 アパート建てるのに使う建築屋に税理士とか紹介してもらって
相談すれば良いかと
借入金の多寡とか想定賃料とか諸条件がわからんのでここでは答えられないよ ありがとうございます。
現状どの会社でどんなのを建てるかすら決まってない状態なので、まずそこから決めてその後税理士を紹介してもらおうと思います。
ところで何を建てたらいいんでしょうか。
近所で農協ローンの積水で建ててる方がいました。もし話を聞いた方がいい業者がいましたら教えて欲しいです。まず、建設会社?それとも金融機関なのでしょうか?素人質問ですみません。
土地は120坪、相続税路線価計算で8000万です。私の属性は30代、年収は源泉で650万です。
周囲は単身用も家族向けのアパートもあります。都心のベッドタウンで市内人口30万人以上で農業地域も工業地域も市内にあり、毎年人口が増加している駅8分程度の物件です。 あとは現金で手元に2000万、あと相続した相続評価額5000万のアパートがあります。この物件は親の代で完済していて抵当もついていません。
個人で住宅ローンは組んだことがありません。他に借金なし。独身です。
周囲は3階建のワンルームが目立つようになっています。木造?鉄骨?鉄筋のどれがいいかもわかりません。
いくら借りられるのかもまだこれからという段階です 今アパートの入居者仲介してもらってる不動産に
税理士とか紹介してもらってそこに相談
どんな地域かも賃料相場も分からんし
競合する物件がどんだけあるのかも分からんから
どんな物件を建てればいいかなんてなんとも言えない
例えば
賃料安いエリアなのに坪単価高いの建てたら回収できないリスク高いし
賃料高いエリアで他に高い仕様の賃貸物件多いなら
同じ様に高い仕様じゃないと客付かないかもしれないし
やすい仕様で賃料下げれば入るかもしれないし
もしかしたら
アパートなんか建てずに駐車場にした方がいいかもしれないし 返信ありがとうございます。
はい、仲介不動産に相談してみます。
確かに1番詳しそうです 一般的に相続税対策なら個人で建てた方が安くなる
親名義で建てるなら個人、自分名義なら法人かな、と無責任に言ってみる >>531
相続税対策なら親に借金してもらって上モノ建てる一択じゃね? 相続税対策ってどれくらいから考えてますか
というか建物価格のほうが鍵ですよね 将来的に同居しなくなることもあるんじゃない。
喧嘩になるとか、部屋の構造で納得できないとか。 >>535 小規模宅地特例は土地に対する制度で、賃貸している事業用宅地にも使えるよ 内装全てホワイトに統一しろ。
色の付いた建材は不潔になるので極力使うな。
汚れが目立たず掃除しにくいし色落ちする物すらある。 すみません、ちょっと教えてください
3階の住人が水漏れを起こして2階の部屋に浸水被害が出ました
水漏れを起こした方の個人賠償責任保険からお金は出たのですが、いつもなら管理会社に入っていた保険金が今回は何故か大家の私の方に振り込まれました
保険金と工事代とで微妙に差額があるようなのですが、差額は貰ってもいいのでしょうか?
それとも被害を受けた2階の住民に渡すべき? 繰上げ返済を質問した>>509です。
遅くなってすみません。以下長文ですみません。
一括予定の>>510さん
かなり近い状況です。
繰上げこそしていませんが、金利の相談(借り換え?)は親がしていました。一括するなら銀行さんは渋りそうかな…と思っています。ド田舎の物件で新古数棟あって、銀行さんもそれぞれです。まずは条件が悪い所から一括したいと思っています。
>>510さん
色々あって、名義は既に自分です。事務作業は引き続き慣れている親がやってくれていて、今回それを引き継ぎます。説明不足ですみません。この場合は相続税対策とは違うでしょうか?
———————
親はすでに税理士さんに代替わりの挨拶をしたらしく、今回の確定申告をもって完全に引き継ぐと言っています。税理士さんへのお支払いも段階があり、親は慣れているから最終的なもの。忘れた簿記を思い出しながら、仕事をしながら帳簿つけというか事務作業が出来るのか本当に不安しかありません。お手上げなら費用は上がっても丸々依頼しようと思います。そういうのもあって、不安材料が減ればと思って一括や繰上げを思いました。
皆様、また相談させて下さい。ありがとうございました。 保険は大家さんが保険会社と契約してるから大家さんに振り込まれる以外ない。
工事金額と入金額の差異は保険に特約とか(もしくはデフォルトで)で見舞金とか〇〇手当的な入ってるんじゃないか?
中身は保険会社に確認するとして、事故の原因が3階の人ではなく建物の不具合であれば「ご迷惑おかけしました」的に商品券とかなんかしら持ってって挨拶した方がいいとは思うよ。
普段入居者とは一切関わってないなら管理会社に足運ばせてもいい。
ただ基地担当とかだとポッケに入れる可能性もあるから注意なw
ガチで自分が漏水されたらどう思うかだとは思うけど。 >>542
大家側の火災保険(建物)ではなく住人が契約時に入る家財保険が使われたんですが、それも大家と保険会社の契約なんでしょうか?
その辺は管理会社に全部任せているので契約書の類も見たことないです
以前に似たような水漏れがあったときは保険金は管理会社が受け取っていたのですが、この件で保険屋が現場を見に来たときに「焼け太りに注意して」等と言っていたので、何か疑われていたのかもしれません
水漏れの原因は洗濯機の排水ホースが外れていたことだそうです
まだ見積もりしか見ていないので、正式な領収証が届いて差額が確定したらどうするか考えてみます
ありがとうございました >>543
心配なら管理会社に聞けば?
差額が惜しいなら別だけどさ 山手線駅近の中古ワンルーム 買ったんだけど、不動産屋に賃貸管理料(3%)は払った方がいいのかな?
賃料は借主が賃貸保証会社から引き落としされて、その保証会社から自分に振り込まれるとのこと
退去時の募集等無料で行ってくれるみたいだけど、なんか要らないような気がする >>545
DQN借主に遭遇したとき、心底入っておけば良かったと後悔するものだよ >>546
>>547
ありがとう
借主は収入あって過去一度も滞納ない
退去したら自分でリフォームして住もうと思ってるから要らないかなと
でも借主が更新するときは、自分で手続きやらないといけないのか
面倒なのかなぁ >>543
入居者の保険だろうけど、たぶん、代理店が管理会社で保険金申請のときの口座を家主にしただけじゃないの?
費用特約が付いてたら損害金の1.1倍でるよ >>545 中古で 管理料 ケチると
空きがでれば 募集に 力入れないよ 更新料は、不動産屋さんにも利益があるので、管理料はらわなくてもしてくれますよ。管理料はらわなくても、ひどい賃貸人いれたら、それなりのことはしてくれますし。 みなさん募集の営業で管理会社回ったりしていますか?
最近専任媒介の所から一般媒介の管理会社に切り替えて空室も一年以上の部屋があって不安です。 >>553
専任→一般に切り替えて1年も立ってないってこと?業者間周知といっても結構時間掛かるね
値下げしたら一発決まるけど、値下げしないなら借り主現れるまで待つしかない
結局は値段 いやいや自分の物件の広告がどんな形で市場に出てるか見てみなよ。
売りはなんなのよ。
建物自体、環境が他と比べてダメなら金額しかないよ。
けどなんかあるだろ。チャリダー/バイカーとか田舎好きにとか。
万人受けしなくても狭い所に刺さればいいわけで、それがあるのに写真もクソ、コメントすら誰住むの?ってレベルなら仲介変えられるなら変えた方がいいな。
担当が死んでる。はっきり言って使える営業マンの方が少ないのは事実だから。
さすがに都市部じゃないよな? 高齢のマンション経営の子供は認知症対策に家族信託してるの? エコーズとか試してみたらいいのに
ポータルに載せないと動かないでしょ 親の認知症を心配しているうちに自分も認知症気味になってきたわ・・・ >>558
見てごらん♪よく似ているだろう♪誰かさんと♪
ほらごらん♪吠えてばかりいる
素直な君を♪ 所有マンションに住んでる方、マンションで共有してるエレベーターって自宅1階分は経費にしちゃだめなんですか?
空き室多くて税理士雇える余裕ないんで、確定申告で困ってます。ご存知の方いたら教えてください。 >>561
マンション管理は自前なの?丸投げなの?
自前なら
自宅の一階分だけ抜かなくても
全体管理の中に入れちゃってもまず大丈夫だけど
丸投げで管理費抜かれた残りを受け取ってるなら無理じゃない? >>562
ありがとうございます。一応管理会社を入れていますが(1室5%だったかな)、エレベーターは保守点検会社と直接契約です。 >>563
俺なら管理会社にエレベーターも一緒に委託するようにして丸投げするよ
なんでエレベーターだけ自分でやってんの? >>564
エレベーター保守分の管理会社が取る手数料が必要ない。
物件一階に自宅があるなら直でも全く問題ないし、管理会社挟んだ方が面倒くさい。金額の話でもないかもね。 >>564
>>565さんの予想通りで直接の方が安かったからです。 自宅が1階ならエレベーターは使わないから
全部が賃貸向けの経費になるんでないの フロア割にするんじゃなくて戸数割にすると
安くなる一方で言い訳もついていいんじゃないかな 謎の水漏れがあったんやがどうしたらいいのかわからん
天井開けんとわからんとか言われたけど開けたらなんぼすんねん 速攻でやらないと知らぬ間に被害広がるよ
漏水だけは全力対応 所有物件で1番いいのを売るつもりだけど、メインバンクの支店長から紹介された不動産会社の担当者に頼んでみた。
その物件は3社から話が来ていて3.8〜4.5の間で話が来てる。
それで昼に担当者から連絡があったけど、2〜2.5という話だった。
大手の子会社はあんなものなのかな? なんか部屋の角の部分から水が出てきたいうて止まったからそのままにしてる
2階のテナントでガラス張りの角のとこから水漏れや 火災保険入ってなかったから怖かったんや
今はもう入ったからお金出るやろ 水漏れって屋根屋か水道屋どっちに連絡したらいいの? >>581
止水栓閉めて止まるなら水道屋
晴れた日が続くと止まるなら屋根屋 >>575
仲介の売り出し価格や見込み価格と、買い取り価格の差なのかと思いました。 生活困窮者に就労支援を持ちかけて東京都郊外のマンションなどに入居させ、満室にして高く転売する「貧困ビジネス」が広がっているとして、問題に取り組む弁護士らが16日、都内で記者会見して注意を呼びかけた。 やよいの青色申告で決算書を作ったんだが、令和3年分まで出来てたカードリーダーを用いてのe-Tax申告のやり方が出来なくなっていた!
令和4年分からは、スマホに専用アプリをインストールしないとe-Taxで申告出来ない。スマホにそのアプリをインストールしようとしたら、俺のスマホは適用不可と出やがった!
何でこんな改悪するんだろうな。 スマホでは青色は出来んじゃ?
エクスプローラーも使えなくなった
今使えるブラウザーはエッジかクローム 携帯基地局の工事が始まったんやが外壁に杭打ってるから心配になる ちうか結構な雨で足場組んで工事してるんやが突貫やろこれ
やられたやられました 防水してくれるらしいけど空いてる穴は穴やからね
まあ縦一列の穴だから足場もそんな組まなくていいからなんとかなるはず 築30年超えた途端空室が全く埋まらなくなった
どうしたもんか
そういうもんなのか? >>595
築年数より
近隣に同じ価格帯で新しいアパートできたとかじゃない? >>596
それが何の変化も無いんだよねえ
不動産屋変えたら変わるかな >>595
検索サイトのチェックから外れるからね
客付け強い管理会社じゃないと厳しいかもね テナントビルの階段全然掃除してないから床ざらざらしてるんだけど掃除機とか使って掃除してる?
前までは箒で4階から一回まで箒ではいて砂埃を無くしてから絞った雑巾で拭いてたけどこんなんやってられるかと以降放置気味 >>599
マキタの軽いハンディクリーナーで掃除してる
月に一回くらいだけど >>599
清掃業者はモップ使ってるね
ドンキとかで売ってる簡単に絞れるモップ使うと楽かもよ 管理会社が募集にAD付けないかって言って来たんだけど効果ある?
仲介やってる不動産会社に管理も頼んでる
この場合は他の不動産会社が客を紹介して来たらAD払うってこと? そう。契約完了したら金払う。
契約金の分配の時に管理会社が払ってくれるから(オーナーは管理というか元付に、元付は仲介に)入ってくる分からAD分が引かれて振り込まれるだけ。
集客強い客付(仲介)は、来店客に勧める時に紹介物件AD付を優先する傾向あるからな。
ただ仲介は金金で何でもぶち込もうとしてくるとこもあるから入居者チェックは要注意な。 >>603
サンクス
うちの仲介は管理はいいが集客激弱なんだよね
AD付けたらマイソク見た近場の不動産屋から客紹介してもらえないかと思ったんだがそういうのはないのかな
親から相続したばっかで分からない事が多いよ >>604
あるよ。
AD付けてもマイソク撒くやらレインズに載せるとかちゃんと周りの不動産屋に周知しないと意味ないんだよ。周知する→近所の不動産屋もガッツで客付で自転車操業してるような会社も客紹介してくれるって事では同じ位置に立つからね。
営業力ないとこは条件合う客しか紹介しないし、あるとこは誘導するからw
いい物件なのに客つかないのかライバル多すぎて(要は普通)つかないのか物件悪くて付かないのか管理会社が下手くそすぎて付かないのかその辺ちゃんと理解しておいた方がいいよ。
どんな物件でもやり方あるから。 >>605
学校や工場なんかが廃業や移転しちゃうとヤバイよね
地方の無名大学の学生相手のアパートとか、埋まらないだろうな そういう需給バランスのとこで一気に崩れるときついねw
ガチの田舎は経験したことないけど、ある程度のとこだとそれ以外全く何も無いって訳でもないから結局やりようなんだよね。 集客弱いってより管理会社が囲い込みしてるんじゃね
気が効くとこは手当たり次第ばら撒くよな
うちもそれで一度管理会社変えたわ ぶっちゃけ空室余りの今どき囲い込みとかやるとこは仲介に強いとこのごく一部くらいとどんな状況でもやり方変えられないもしくは知らないとこだけだと思うよ。
競争相手いるとこで管理主体なら空室率高いとオーナー減ってくから。
それ気にしなくて済むくらい地場で強いとかそもそも競争相手がいないなら別だけどw
まぁめったにないな。
その会社の部署に明確な指示指標示すやつがいなくてかつ担当があまり使えないというか会社自体やり方がわかってないだけだと思う。
まぁ実際どれだけやっても問い合わせだけ瞬間増えて結局付かないとかたまにあるし(まぁそんときはオーナーに下げるように言うけどw) 都市圏駅近以外は
これからアパートやマンションはキツくなってくよ 電力会社の変更って禁止にした方がいい?
放置でOK? >>610
地方田舎だけどバンバン建ってます
まだ建てないか?の営業も沢山来ますよ そりゃアパート営業は売らなきゃ息の根止まるんだから当たり前だろw
昔みたいに土地から買ってなんて建築にもクソ高くなった今どき成功しないから土地あるやつ=田舎のとこに来るのも当たり前。
それと客がいなくて新築時はマシだが築古くなると厳しいよねーって話は別モンなんだって事が早く分かるようになるといいな。 >>611
メーター工事する訳でもないし個人に請求されることは変わらないから放置で >>612
サブリース トラブル
とかでググるといくらでも出てくるけど
都合のいい収益予測を提示してアパートやマンション建てさせる不動産は
大手でもいっぱいあるよ
新築できれいなうちは店子は入るけど
ボロくなってくれば家賃下げないと決まらなくなる
人は減ってるから不便な場所の古いアパートは
家賃下げても入居者がいなくなる 田舎の地主をサブリース営業でハメる奴らは法に触れるようにするべきだよな
絶対儲からないの分かってて詐欺るんだから 田舎の築古アパート持ってて空室が長いから家賃下げたら入るかと思ったけど下げても内見すら入らず
結局管理会社の営業力が無いだけだったってオチだった
大手に変えたら即決まった >>617
田舎でも仕事ある地域で駐車場付なら入ると思う
これからキツイのは
都市部の私鉄沿線駅からバスで何分、そのバス停まで徒歩何分、
みたいな場所の物件 >>617
どうやって客付けするんだろ
営業力のなかみがしりたい メーカーのDTKT、サブリースで考えるなら一番無難?
30年丸投げでよいのか?
しかし各会社で違うねぇ >>620
メーカーより今と今後の地域ニーズだよ
当該の土地周辺の類似アパートの賃料と入居率とか調べてみた? 築15年の12戸のアパートを親戚から譲渡されました。宅配ボックスは付いています。
インターネット無料物件が増えているそうで
管理会社から キッズウェイ コミュファ
NTTを紹介されました。品質はさておき
戸あたりのオーナー月額負担と途中で
解約した際のペナルティ額 それぞれ
どれくらいなんでしょう? >>618
うちその条件のファミリー向け物件が今のところ満室だがそんな流れになってんの?
退去したら次が決まるまで長いとか?
単身向けワンルームが死んでるのはネット記事で見たな >>619
客付のスタッフのやる気次第だよ
まず写真の撮り方が違う
前のとこは暗い部屋で適当に撮った画像で載せない方がいいくらいのシロモノだった
しかもそれも数年前に空いた時の写真でリフォーム前って言うね >>623
車メインの地域で駐車場無料とか
駐車場が月額五千円とかならまた違うけど
家族向けでもおおむね流れはおなじになるよ >>595
地域にもよるけど大体駅から離れてる物件は3-4割安いしそういうところに住んで問題ない人はあえて引越ししないから長めに住む傾向があるね。特にファミリータイプは。
空いたら次決まるまで長くなるのも割とデフォ。 >>622
そんなの各社に見積もり出させりゃいいだけだろ アパート経営するなら
各住戸に物理的な光回線は引いておいて
プロバイダー契約は住人の任意
それとは別に1回線引いて屋根裏に無線ルーター置いて
即日無契約で使えるけど
基本的にWebだけでファイル共有とかはふさぐ
みたいなのが良さそうだけど
別に引いた1回線を 住人が使うのは契約的に問題ないのかな >>628
きちんとログ取らないと住人が不正アクセスしたら火の粉が降りかかるよ
ルーターは消耗品だから、簡単に交換できる場所がいいな
あとはプロバイダとの契約次第 >>629
不正アクセスとか飲食店や店舗のFree Wi-Fiでもありそうだけど
どういう対策してるのかな >>630
大手は、自前の認証システムもってるし、携帯のアクセスポイントは、携帯からのアクセスは固有ID残るから犯人特定できる
ラーメン屋なんかの独自Wi-Fiは何も考えてないんじゃない? >>631
飲食店向けのWi-Fi提供サービスやってる会社あるみたいだから
アパート向けにそういうのもあるかもね 屋根貸しって最近良く見るんだがやってる大家さんいる?
賃料が入るわけじゃないんだよな
電気代が安くなるくらいしかメリット無い感じ? 施行が雑で長期的に雨漏りの危険。
会社が潰れた時にどうなるか→その会社を買い取る企業が出てくれば継続される可能性はある。
ただ潰れた時に、雨漏り/機器のメンテ/壊れたらただの廃棄物で自分で処理(高額)が面倒みられるならOK
まぁ普通は機器を売るのが収益目的で売電(売電価格下がりすぎで潰れてる会社山ほどでてきたろw)は責任とらずで電気代安くなればいいとか言う情弱ダマせれば収益だけは上がるからな。
信じる信じないはあなた次第 >>619
客付け会社が管理会社から何%貰ってるかで決まる
限定的にAD増額したらフットワーク軽くなったし >>975
良くユニットはダメ、トイレバス別が良いって聞くんですがなんでなんだぜ?
シャワーで便所ごと洗えて楽そうなんだけど >>636
そこは人それぞれだが
バス・トイレ一緒でも構わない人は
バス・トイレ別でもいいけど
一緒は嫌な人は一緒じゃ敬遠する
あと、
一緒の場合はウォシュレット付けられない
これは結構致命的な差 >>637
3点ユニット用のワォシュレットもあるらしい >>641
すげーな
半年くらいで解約されたら短期解約違約金取っても赤字じゃね >>636
3点ユニットを許容できるのって40代後半までなんだってさ
若者はバス・トイレ別が必須
今はネットで探すのが主流だから条件検索にも
□バス・トイレ別
ってのが当然のようにある
その時点で3点ユニットは検索にも引っかからず
入居希望者どころか内覧すら入らない
↓
空室が続く ユニットバスを無理やりトイレ、洗面ブース、シャワーブースにするユニットもあるとの事 安アパートなのかなシステムキッチンのとこ増えてきたけどそんなに客の食いつきが違うんかな
DIYでも12万以上かかるだろ >>644
まぁ食い付きなんてないけどな。
100人に1人未満の奇特な客向けにアピールできるだけだよ。
都内というか大都市ならわかる。金額重視のみの部屋選びする人が稀にいるから。
田舎じゃまず無理ゲー 体感だとシステムキッチンより和室を洋室化する方が客の受けはいい気がする
ただし絶対騒音で揉めるからDIYは勧めない 今日の風でこないだ直したチャリ置き場の波板また壊れてそう。勘弁しろよ! >>636
おれはよく外に漏らすから3点うらやましい 質問です
ずっと自主管理で募集と契約関係を専任っつーか一社に任してたんだけど
管理会社入れて募集も管理もまるっと任せることにしたら今までのとこは切ることになるんだよね?
鍵も預けてるし3ヶ月くらい前に言っとけばいいよな 塾として貸してくれ、っていう申し出があったけど、インボイスのことがあるし事業用に貸すと面倒になりそう…断っていいよね?
元から事業用に貸してる大家さん達はインボイス対策で値下げとかした? 上階の方に屋根のひさしがない物件がありますが
雨が入ってきたり日光や冷気を遮れず凍えたりしないのでしょうか? マンションの壁心等の固い壁に入ったヒビの色を塗るのはどういう意味があるのですか? >>653
今なら、家賃10%上げて消費税0で契約しちゃえばいいんじゃない?
事業用は10%アップになります、的な 保証金取って解約時の償却取った方が部屋よりよっぽどいいよ 壁芯だとしても
壁芯は面積算定の考え方なので
「壁芯等の硬い壁」
って書き方はおかしい
構造壁に入ったヒビ
なら意味通るね
あれはヒビから雨が染み込んだり虫が入り込むのを止める為
コンクリ造なら鉄筋が錆びるし
木造なら腐ったりシロアリが湧く >>656
ありがとう
ちょうど一般希望者からも内見申込が入ったから様子見て、アカンそうだったら塾も検討してみるわ うちは事業用は値段上げるよ。
利益を生み出す場として貸すわけだし、住宅用とは違うリスクがある。 >>664
> 5月に3部屋空くzp
> (;_;)
退去は2月だと都合いいけど
5月だと困るね・・・ >>663
うん、管理会社は塾側に割増賃料で伝えてくれてるし、もし契約となったらそれで行く予定
ただインボイス始まってから値下げ要求されたらどうしたもんかな
まあ昨日の住居用希望者に決まるよう祈っとくしかないやな
ここの皆さんで事業用に貸してる大家さん、インボイス登録したの? 管理会社も長年やってもらってると
なかなか変えるというのも躊躇する… 管理会社を切り替えようとしたら、2年弱ごねられたことあったな
契約切れるタイミングで空室にされて、募集も一切してなかった
結局は縁が切れたのでスッキリして良かった 最近札幌じゃぁ運転手不足でバス停や路線廃止とかあって、JRも地下鉄もそばになくて
募集がバス停徒歩何分とかのオーナーさんはかわいそうだな >>668
ゴネるなら入れろやw
大手なら晒して欲しいくらい糞やね >>668
普通に大人なんだから、損害賠償請求できそうな案件 今住んでるアパートの真向かいが大家さんの家です。
30歳くらいの息子さんがよくエントランス付近や歩道を清掃してるので
大概毎朝見かけるので挨拶するのですが、
昨日「この時間に掃除してからお仕事行くんですか、大変ですね」。
と私が言うと「仕事なんかしてませんよ、別にそんなことどうでもいいじゃないですか」
と急に嫌悪な言い方で言われました。
私は普通に挨拶をして何となく疑問に思った事がつい出てしまっただけなんですが、
大家さんに息子さんには不愉快だったのでしょう。
こういう場面でお仕事何されてるんですかとも聞くのも行けないんでしょうか? >>672
乙
まぁコロナで職を失った人もいっぱいいるし
スーツ着て家を出ても失業状態の就活だったりするから
余計なことは言わない 何が不愉快だったのでしょう・・・にはちょっと驚いたw 別に無神経とは思わんが
高齢大家ならまだしも30歳くらいなら普通に本職を持ってると思うわな
その息子にとって職の話題は地雷だったってだけだろう >>672
今のご時世、警察の職務質問とカッペのジジババくらいでしょ面と向かって質問できるのは
年齢性別家族近況も気軽に質問NG案件だね
何かと気をつかう 息子もキレることはないのにな
親が建てたアパート持ちなんて働かずに食っていける貴族なんだからさ >>672
あんたものすごく嫌な性格してるね。嫉妬心からくる行動だろ?わかっていながら嫌味のように質問、踏み込んでいいか悪いかなんて誰でもわかるはずなのにあえて訊く。そりゃそういう反応返ってくるわ。
さらにここで悪気がなかったかのような書き込み、ひどい人間性だわ。平気で自己保身のために嘘つくタイプだわ。 自分も>>672嫌い。いや嫌いっていうか無理。
近くにいなくてよかったわ ババアの店子あるあるじゃん
大家が若いとお仕事は?結婚は?お子さん何人?
根掘り葉掘り聞きたがるんだよ 築25年の浴室の交換、7年居住の店子の過失による破損
耐用年数は建物として47年、本来全額店子に出してもらうけど古いのも確かだから半々でどうかと管理会社の提案に同意した
ところが店子から、耐用年数47年なら交換した浴室の耐用年数も47年、破損した責任を負うのは旧浴室の残年数22年分、そして築25年の劣化がなければ交換するほどの破損にはならなかったはずだから22年分の全額でなく半額の負担、なんなら負担しないとの主張があったらしい
交換費用が管理会社系列の見積というのも気に入らないみたい >>684
どういう風に壊したかによるな
経年劣化で強度落ちてたから壊れたなら
全額お親持ちが普通だろうけど
仮に新品だったとしても壊れたであろう原因なら店子責 入浴中に転倒して足が当たったとのこと、その時に切り傷もできたみたいだからまあその通りなんだろうと
さすがに、新品を裸足で蹴って穴を開けるのは無理だよな
管理会社の提案せいでがめつい大家だと思われたら嫌だな
今から募集しても同じ家賃じゃ入らないだろうし いくらかにもよるが
その条件なら
俺ならめんどくさいから全額持つかも >>686
それ店子の保険使えるんじゃね
子供のいたずらで窓割ってもおりるくらいだから転んで浴槽割ったら余裕だろ
管理会社が代理店やってんだから何とでもなるだろうに無能すぎない? エコーズ使って客付してる人いる?
大東建託の子会社が客付案内してるみたいだが最終的に大東建託物件の客付に単に利用され放題とかではないだろうね
安心して利用できる? >>684
壊したかしょによると思うけど浴室の償却って建物とは別にするんじゃないの?詳しくしらないけど設備として15年でしたっけ?
だとすると全額大家負担になってしまうので黙っておいた方が良いけど。 >>686
どこに穴が空いたかわかんないけど、全交換じゃなくて浴槽なり壁なりそこだけ交換できないの?
TOTOのはできたけど。 >>691
管理会社によると、ガイドラインだかで建物と一体として建物の年数を使うんだと
どちらにしても、経年劣化がなければ壊れてないはずって主張だし見積に来た業者からそんなようなこと聞いてるみたい
>>692
いろいろ説明不足ですまない、浴槽のみの交換
DIY動画とか見たけど、ガテン系男性が金属ハンマーで力いっぱい叩いても破壊できなくてサンダーで切ってるね、やっぱ経年劣化してたんだろうなあ その状況ならとっとと終わらせたほうがめんどくさくなくね? >>693
浴槽交換って、ちょっと前なら10万しなかったけど、保険足りないの?? >>693
47分の22が最大限でそこからどれだけ減額するかが争点でしょう
優良店子なら大幅に引いても良いかな >>672
大家のドラ息子にそれは失礼だろw
大家の二代目は無能の馬鹿多いけど言ってはいけないこともあるで >>695
>>696
管理会社の見積が高いのかなあ
ついでにみんなの意見聞きたいけど、優良店子の例とか条件どう考えてる?
家賃遅れないのは当然として、自営より大手サラリーマンとか? 保証会社入れるならあまり気にしない、ただいつもの保証会社で審査降りなくて
別の緩い保証会社で通るならどうかって管理会社にいわれたときはお断りした トラブル家賃滞納無しであと5〜6年はいるなってのが優良店子
結婚できそうにない中年独身とか独身+老両親みたいなのは腰が重いからうちでは優良店子指定 毎年80万人も人口減ってる昨今に何を贅沢言ってるんだ
これからは大家が頭下げて入ってもらう時代になるんやぞ
選り好みなんてしてられん これから新築アパートってヤバい?
県庁所在地じゃない地方都市 新しい仲介に営業しに行く時ってマイソク自分で作っていってる? 自分のアパートの近辺に4か所新築アパート建ってたけど皆満室
近辺じゃなくても散歩とかしてるとやっぱ工事中のアパートに目が行って竣工後に見たらやっぱみな満室
新築は周辺の相場よりお高くてもやっぱ満室、でも殆どRCだったな木造でも満室だったけど >>707
新築は入るよ
特にサブリース系のはデベロッパが頑張って入れる 新築からサブリースて海外赴任中とか以外メリット無いのにようやるわ
築古サブリースの方がなんぼかマシ >>709
大○建託とかひどいよ
休耕田畑とか駐車場とかに営業かけて
この家賃で新築は店子つくだろうけど
その後は無理でしょ
みたいなお花畑な目論見出して建てさせようとするからな 逆に築古でもサブリースの引き合いがある様な物件なら
丸投げできるから買いたいわ >>711
え、本気で言ってんの?
築古サブリース
修繕費用、新たな設備導入
指定業者しか使えないから相見積もりはとれないよ
超絶カモになるだけ 買おうとすると意外と下がってないし、売ろうとすると安い。
納得できん。
あと今年も固定資産税が3%くらい上がってたわ。
トータルで家賃収入は150万くらい減ったのに、ら 迷惑住人をどうしたらいいか
ここで相談していいですか? 連行された
うちが被害者
最初にここ見つけて書き込んだけど
法的なこともあるからどこで相談すればいいのか
困ってます 法律相談スレで相談します
誘導ありがとうございました >>721
一応今後の参考にしたいから
経過報告ここでもしてよ頼むわ >>723
見に行って相談内容も読んだが、ヘビーだな
723と家族に怪我なくて本当に良かった
良い手があることを願うよ、頑張れ ちょっと前にも逆恨みされて大家の家に退去人現れた殺人事件あったよね
マジで気を付けんと金儲けても死んだら無意味だからな 神奈川の茅ヶ崎のやつだね
復讐するためにわざわざ大阪から殺しにくるとか怖い 前に収益分析等で利用した会社がA4見開き(計4ページ)のアパート経営者向けニュースレターってのを毎月送ってくれて
小さいとこなのによくこんなん作るなって感心して
毎月貰えるなんて得だ、と思ってた
1部屋だけ社宅代行として貸してる会社が一棟ウチに変えませんか?って営業の郵便送ってきて
それに同じニュースレターのタイトルだけ変えたのが入ってて
そういうことだったのか…と思った
何なら無料でサイトに掲載してる会社もあった 郊外のマンションはまじで空室が埋まらなくなったな
需要自体が無い感じ
損切りする時期かなあ うちは逆で、都心通勤圏の郊外物件は滞りなく埋まる
苦戦中は都内物件…はあ… 郊外物件はコロナ前に売却しといて良かった
外人、独居老人、低所得者しか問い合わせ無かったし >>729
都内物件苦戦のイメージない
駅からかなり遠い? >>731
駅徒歩5分圏内
コロナで実家へ帰る店子が何人か続いた後からすっかり回転が衰えた感じ…はあ…
単身用はもう供給過多だね 都内で駅から10分以上のマンションの空室2室は1年以上内見すらないな
ちなみにファミリー物件な
近隣の同価格帯の賃貸も似たようなもんだから需要がない状態 需要はあるだろ 家賃がお高いだけで 下げない意思も大事だから現状維持で頑張ってくだちい
これで賃上げとかが普及してくれば、いろんなものの値上げで疲弊してた連中も戻って来る(願望) そりゃ下げればどこでも入るがな
下げまくって赤字垂れ流すだけの不良物件なら売却一択だな ad100で3ヵ月決まらないから200に上げるって専任の不動産屋に行ったらすげえ渋られた
他社に客付されたら元付の取り分が減るからだろうか
レインズかマイソクにちゃんと載せてるのか激しく不安だ マンション修繕の住人決議、出席者の過半数で可能に
↑これは大きな改革じゃね?問題も出てきそうだけど >>738
実際の話、出席者+委任状が住人の半分にも届かなかったりするからね echosエコーズ使ったことある人いる?
客付は大東建託だから大東建託物件の案内のネタにされるだけかな 親から物件継いで色々勉強中なんですが
基本的に居住者が出たらクロスは貼り換えたほうがいいんですかね? 状態による
破れ剥がれが簡易補修で目立たなくなるレベルなら自分は替えない
クリーニングは勿論するよ
管理会社は都度替えるよう言ってくると思うが、キニシナイ あっーこれタバコですねーで
実際真っ茶っ茶なのってどうしようものかな 皆さんありがとうございます。
なるほどクリーニングという手段もあるのですね。
参考にさせて頂きます。 >>745
タバコのヤニは程度にもよるが
ひどければ張替えないとどうにもならない
非喫煙者なら十年住んでても日焼けしてなければ張り替えなくても大丈夫 幼児がいると1年でも総取り替えだな
廊下から和室まで満遍なく落書きとシールがベタベタ 今は性善説的な契約は通用しないよな
ヤニとかシールとか店子負担で全変えだろ ほったらかしにしてた不動産見てきたら雨漏りしてた^_^ ずっと空室の部屋にプレミア付けるためにヤマハの防音室でも設置しようと思うんだけど
それで人入ってくれるかな?昨今のテレワークとか配信とか用途多いと思うんだよねぇ >>752
「防音室設置等改装は許容します」
とか書いとくだけでいいんじゃない?
音大の学生ターゲットに出来るようなエリアならともかく
「防音室あるといいな」
と思う人より
「でかい箱があってもじゃまなだけ」
と思う人のほうが多いでしょ
テレワークにしてもレオパレスみたいな安普請でもなけりゃ
日中普通に会話してる分には問題にならないよ サービス業だよね、、どこまでエスカレートするのやら >>753
そうだよなちょっと安易やったわ
調べたら意外と高かったしやっぱやめる 高額な割にいうほど客付効果の無い設備ベスト3
1. 宅配ボックス
2. システムキッチン
3. 洋室化
防音室かー宅配ボックスを超える逸材があったとは 玄関前への置き配がこんなに普及するとは思わなかったもんなあ >>756
洋室化はその後の保守コスト削減にもつながるよ
畳の表替えは不要だし
襖→引き戸で引手周辺が破れることもない 「今どき襖!?だがそれがいい!」みたいな若者もいるし
どんな要素が「刺さる」かわからないんだよねえ
まあそういうのは少数派なんだろうけど 宅配ボックス、ロッカーに使う人がいていつも空きがない >>760
そういうのが逆に不満に思われて退去に繋がると思うんだよ
管理コストが上がるわりに宅配ボックスあるから入居しようとはならない 洋室化した大家さんに質問
6畳を洋室化するのにいくらかかった?
構造上、選択肢は二重床一択なんだが20万前後でおさまるかな 一階がテナントで家賃7.5万、2階がフローリングの2k風呂なしで元々学生の頃にワシが住んでたんやけど今は空き状態の物件があって最近雨漏りしてるんよ
んで修繕するなら錆び始めてるから屋根の部分付け替えなあかんぽくてそれすると200万近く金がかかるらしい
友達の大工は今後の修繕を考えたら売った方がいいっていうんやけどとりあえず繋ぎでコーキングとかで延命したら5年で450万、10年い続けてくれたら900万ぐらい家賃は入ってくる計算にはなるけどテナントそんな儲かってないしどうしていいかわからん 中古不動産買って修繕して貸す人からすれば2階の使い方時代で年利かなり良くできるから売れるんちゃうかなと思うんやけど売れるかどうかもわからんしどうしていいかわからん >>764
最終的に決めるのはアンタだが
とりあえずいくらで売れるのか査定出せばいいじゃん >>759
少数派に刺さる物件は確かにあるが
その少数派を引っ張れるコネとかないなら
大多数派に向けた整備するのが安牌よね >>765
アドバイスに従ってスーモとけんびやみたいなとこに出してみた 最近はインターネット無料物件当たり前らしいが
導入にはいくらほどかかるんだろうか? 査定出したら建物の価格はゼロ!
土地が800万と言われた
そんで営業かける時になんぼなら売るかはっきり決めてもらえないといかんってので1500万なら即決で売りますかと言われて売ることにしたんだけどこれ売れるんかな?
不動産屋はなんか売る気満々な感じだったけど >>769
土地の価値を抜いて、700万に対してどんだけ利回りあるかによるでしょ
自分なら、15%超えてたら検討する、くらいかな >>769
立地と面積、上モノ等々で条件変わるから
それだけの情報じゃなんとも言えないでしょ
持ってる気がないなら相見積もり取るなりしてみれば? 上物が修繕必須なら買い叩かれる可能性大
よくあるパターンが内見の時に業者に同行してもらい、どんくらいの修繕費でいけるか見させる
業者の概算が300万だとしたら、それを差し引いた1200万なら買います、みたいなね
買う側は仕上がり込みで売値額以上の出費は抑えたいから ありがとう大変参考になる
とりあえず他の業者の話も聞いてみる 祖父の代から世話になってる地元の不動産屋に相談しに行ったら基本的に修繕してからでないと売れないって言われた
もちろん買いたい人がそれで良いって言うなら良いんやけどそこではそういう売り方はしてないから売るんやったらまず修繕しないとあかんって言われた
その不動産屋さんが言うには相場が坪50ぐらいやから1000万で上の建物が修繕とかしなあかんしテナントでてないからすぐ潰せないからマイナス評価になるって言われた
結論として雨漏り修繕して今のとこに貸し続ける方が家賃もらえて良いと言う判断でした
土地の場所は道路に面してるから売りたかったらいつでも売れるよとの事
あと焦らなくて良いとのこと
確かに無意味に焦ってる気がしてきた
不動産屋さんの伝手の防水屋さんに診てもらったら割れてるとこはメッシュ貼って上から塗るらしい
1番上の建屋?の屋根のとこは防水してない剥き出しコンクリートやからとりあえず明日緊急で必要なコーキングだけして後日防水の見積もりを持ってきてもらうことになった
しかしめちゃおじいちゃんが1人でやってるようなとこやから心配ではある >>773=>>774 ?
行動早いなw
個人的にはその地元不動産屋に賛成
修繕必須、入居者あり、価格を下げざるを得ない要素が2点もあるんだから、
どうしても売りたいなら せめてどっちか1点はクリアせんとな >>775
見積もり見て売りに出すか決めようと思ってたんだけど電話で1500万なら売るって言っちゃったから世話になってる地元の不動産屋に話通しとかなあかんと思って朝から行ってきたんよ
それでそう言うアドバイスを受けた
友達の大工は根本から修繕せなあかんと言ってたけどもう40年ぐらいの建物やし誤魔化しで行けるとこまで行って最後更地で売っても良いかなと言う気持ちに変わってきたから明日の内見めんどくさいなと思ってきてる >>776
さっさと内見断ればいいよ
すぐに売らないんでしょ?断る方が失礼ではないよ 暇だし不動産屋がどんなとこ見るのかとか見ときたいのもあるから取り敢えず見せるつもり
1500万で買う人おるなら売っても良いと思ってるしそれ以下では売らない 急に強気w 捕らぬ狸がちゃんとハマればいいなw
修繕費・固都税・火災保険・インフラ・地元商店街会費とかオプションいろいろ積み上がってくぞ だいじょぶか
所得税・住民税・事業税とかもあるな がんがれ 従来のそれら経費ちゃんと把握してンのかな >>778
その条件で買う人がいるのか興味あるから、結果を教えてほしい >>774
修繕して経営つづけたら?
その昔から世話になってる不動産会社も何かあやしー
不動産屋は安く買って高く売るしか基本考えてないから
昔から付き合いあるところなんて逆に何考えてるかわかりゃしないよ
信用するのも考えもの 不動産屋は信用したらいかん
長い付き合いのところ程大家を舐めてかかってるよ
むしろ大手チェーンの社員の方が行動原理が分かって付き合いやすい
ノルマ達成一択だからか 横レスだけど、地元不動産は信用できないって言うけど
>>774みたいなアドバイスして地元不動産に何か得あるのかな?
他に売られてしまうよりは修繕して続けてもらった方が管理費取れていいってことかな?
それとも地元不動産だからといって安易に信用するなという一般論なのかな 同じく横からだが、売れない物件を抱えたくなかったのでは?
空家なら、お好きにフルリノベして居住用でも投資用でもドゾーと出来るが、店子いるし。
かと言って、賃貸中なので購入後即家賃が入ります!を謳い文句にしても、但し漏れなく修繕費200万の出費が付いてきます、じゃね。 >>783
不動産会社は管理費でチマチマ金をとるより売却手数料でガッポリ取る方が効率いいよ
オーナーに面倒な修繕させて物件を売りやすくしたいんだろ
こちら側の資産状況をよく知る昔からの付き合いこそ慎重にならなくてはいけない
何を思ってるかわからないよ 楽○とかお悩み○○の相談コーナーで管理会社の変更すすめる回答がわりとあるが管理がコロコロ変わると既存の店子が不信感いだかないか?
集金が大家の口座なら気にしないのかね
仲介の専任変えるのとは違うよな 世話になってる不動産屋は物件の管理とか一切してもらってないのよ
祖父が亡くなった時に家賃を代わりに預かっておいてくれたけどその時もお金を取らなかったし
今回依頼した見積もり3件よりも坪単価高かったし悪質なことはないと思う
紹介された防水屋さんめちゃくちゃおじいちゃんで心配やけど
あの世代は技術より気合いで乗り切るタイプやから心配 今回一括見積もりしてみて思ったのはちまちまメールでいろいろ聞いてくるとこよりすぐに電話してきてアポ取ってくるようなとこの方が売る側からするとやる気があるように思えるところやね
なんかほんまに1500万で売れる気がしたもの >>780
今日来た不動産屋のにいちゃんが言うには1000万ちょいぐらいやといけそうみたいに言うてた
結局欲しい人がその金額で欲しいと言えば売れるから出してみないとわからんって事らしい
>>781
今のところその方針で修繕しもって貸し続ける感じで考えてる
テナント抜けても場所がいいからどうとでもなるよと言われた >>789
保持する気がないなら現状渡しでその値段で売ってもいいんじゃないの?
リフォームやら店子の退去やらは買い主がやるだろ >>789
報告ありがとう
立地がいいなら焦ることはないやな 立地がいいなら売る事ないね
売れば税金かかるし
不動産屋も儲けてなんぼだから相手側の事は利用するだけだよ いろいろとアドバイスありがとう感謝
今日も別の不動産屋から見積書届いたけどめちゃくちゃ金掛けて色んなデータ付きで不動産屋も色々なんだなと言うのがわかりました
過去の近隣の取引データとか入ってた >>793
そういう資料やデータを利用できる、不動産屋向けのサービスがある
たぶん「めちゃくちゃ」金かけてるわけじゃない 速達で700円の切手貼ってたからビビってしまった
早速今日内見でどっかの社長がきました
景色がいいとか言うてなんか乗り気だったので売れてしまうかも知れません 売買物件は出せば売れる時代なので
不動産屋はとにかく物件が欲しいんですよ
倍ふっかけても売れるかもよ
売れなければ下げればいいだけだし 固定資産税の通知書が来た。
建物(RC)の固定資産税が10年以上変わっていなかった。
建築費が高騰して、再建築価格の上昇幅が経年減耗を上回っているという事だろうか。 せっかくの収入、減らす気になれないっていう市区町村の意向では
評価替えを申し出て来ない限り知らん顔決め込んでるのでは
直近では令和3年度が評価替え年度だったから何もしなけりゃ来年も一緒 なんか買う気らしい
月曜に話し合いします
売るのやめよかなのタイミングで買いたいと言われるとなんかモゾモゾする 1500万の人?
良かったじゃん、土地800万で上物は修繕&店子付きのゼロ価値物件を現況渡しでその価格って良い話だと思うが こういうのって先方も色々調べ続けてるから
1日待たせるともう買う気が無くなったとか言い出すから難しいんだよなあ 1500万で売りたかったのですが1200万の提示でした
他所はどこも1000万ぐらいしか買い手の希望がなかったみたいなのでかなり頑張ってくれてるみたいですが断りました
1500万として2階を貸せるように改装するのに250万ぐらいかかると言うことでそれを引いた金額での提示ということです
なんか不具合があっても免責という契約です
それでも税引き後の受取る金額で家賃を考えたら10%近いのでそっちを選びました 建物は売らなかったけどみんなのアドバイスのおかげでちょっと成長出来たわ感謝してるありがとう 地震保険や火災保険を使って、地震や台風に起因するように見せて数百万単位の外壁タイル等補修を保険金で賄うって
よくあることなんでしょうか? 地震保険ってあるの?基本的に火災保険に含まれてると思ってた
まあそういう悪徳者はあまりいなかったと思うけど、昨今はどうなんでしょうねえ 台風の直後にタイル工事するってこと?
協力する業者がいれば出来るだろうけど >>805
地震保険は被害状況によってパーセントででるから無理じゃないかな
査定人がきてヒビの数を数えたりして損害状況が確定する 台風だったかな、管理会社が保険おりるかもと言ってきて、いろいろ手続きを全部やってもらって保険金出たことがある
サインするだけで楽でした 事故物件とかってどうやって探すんだぜ?
電車で渋谷まで10分、トイレバス有(シャワー室でもユニットでも可)、洗濯機置き場有り(共用でも可)で5万以内で探したい
人惨○されてようが構わないからとにかく安いのがええ >>811
https://jobutsu.jp/ 成仏不動産 賃貸はどうなのか知らない 相談してみれば 購入者が居るなら賃貸人大歓迎のはずかと 山手線内に超築古木造アパート購入、上下1DK1世帯だけの狭小地
土地値よりだいぶ安いと思うので、地震他天災でダメージ負ったら
(今でも少し傾いてる)入居者と話して立ち退き料払って、オペンにでも売るつもり
よって保険に入るにしても
A 災害によって建物が負ったダメージに対する保険
は不要で
B 災害によって屋根が破れた→中のものが濡れた等入居者が負ったダメージに対する保険
だけでいいんだけど、Bだけの保険ってあるのだろうか?
ちなみに既存不適格 既存不適格ならオペンも要らんやろ
災害後は資材置き場()家庭菜園()になるぞ >>815
内容次第じゃない?
建物だけの問題なら土地値に見合えば買うでしょ 再建築不可じゃないの?
要セットバックとか容積率超過ならひょっとしたら買うかもだが 少しセットバックがあるけど、山手線内でバック後13坪3Fもある程度とれるから、
値段はつきますよ
上物は震度5でどうかなってもおかしくない超築古
そもそも保険に入れるのか 災害とか火事での居住不可なら立ち退き料払う必要ないんじゃね SUUMO見たらあっちもこっちも敷礼ゼロだらけやな
退去で絶対揉めると思うんだがああいうのって保証会社の代位弁済受けられるん? >>820
受けられる
代位弁済後、速攻で連帯保証人に取り立てが行ってるはず >>821
だから敷ゼロが増えるのか
初期費用の額と店子の質は比例関係にあるって不動産屋に聞いたことあるからゼロゼロは怖い うちは前回
敷1礼零で初月フリーレント
という条件だった 大規模修繕積立共済入った人いる?
使いにく過ぎて誰も使ってなさそうなんだが 今時は、敷金、礼金、更新料、連帯保証人不要は普通じゃね? >>825
自主管理か?
管理会社が強制的に取り立ててるじゃん 素朴な疑問なんだが東京の賃貸って一般媒介と専任媒介どっちが多いんだろう
どこも管理会社入ってるから専任なんかな
うちは田舎のボロアパだから一般であちこち不動産屋回ってる アパート建てるんだけど、建具の相談とかどこのスレに行って良いのかわからないので誘導して欲しいです コッチが誘導して欲しいぐらいに該当スレが見当たらないな
だいたい、なんで建具だけ聞きたい? 工務店のおすすめじゃ嫌な理由とかを書いてみれば、或いは
そうじゃなくて、工務店が「付けたい建具あります?」って聞いてきたとか? まさかな 建具の何を相談したいのか書いた方がいいよね
今建てるアパートなら和室もないだろうし 【2023年】おすすめの建具メーカー10選
https://diydoor-tsuhan.jp/blog/diy/869/
なんでYKK APが10位 半分近く知らん名前が揃ってる うむ、勉強不足か(建てる予定も無いが) 言葉足らずでごめん
建築士とやりとりしてて、図面がまだ完成してない
工務店に話はしてあるけど見積もり出す段階じゃないんだ
防火窓にしなきゃいけなくて
防火窓+シャッターか普通窓+防火シャッターの組み合わせではどっちが安いんだ?とか
窓の種類やオススメのメーカーある?とか聞きたいんだよね
出来ればドアもこのメーカーはデザイン豊富、とかね
建築士は「防火窓ねー、ドアねー」って図面作るだけで、まだメーカーのオススメとかがない
工務店は「建築士に任せるとドンドン高くなるから、どう言うの入れたいか大体決めといた方が良いよ」
て言ってる、と言う感じです 先に建築士かあ デザイナーズマンション(アパート)かな
こんなゴミ溜めみたいなスレで聞かない方がいいような 稀にとんでもない専門家も紛れ込んでるけど
最初からそう質問してれば、ヒマな時に覗きに来た専門家の目にも留まったかも知らんね 悠長に待ってれば回答付くんじゃね >>833
YKKのカタログ請求したばっかだ
ノダ?エイダイ?初めて聞きました
早速調べてみたいと思います
ありがとさんです! >>835
ゴミ溜めなんてとんでもない
早速、いいサイト教えて貰ったし
うちは駅から近いんだけど土地の形やらが悪くて大手ハウスメーカーから難しいと言われた所なんだ
普通に建てるより1.2倍する、採算とれない、みたいな感じでね
建築士+工務店の方が安く出来るのと、台風とかで被害にあったりした時は優先して修理に来てくれる
大手ハウスメーカーだとウチみたいなショボいのは後回しっすわ
建築士への報酬は高いけど、色々考えてくれて有難いよ 駅近なのに苦言を呈する大手ハウスメーカーって珍しいな
ヤツらは駅近ならどんな土地でもぐいぐい来るのに
まあ今のうちに工務店と繋がっとくのは賢いし安心だと思う
うちはハウスメーカー任せで建てたが、いざという時に即動いてくれるのは知人の工務店なので助かってるよ 防火・準防火地域はたいへんなんだな
コストを下げるなら普通窓 + 防火シャッターのようだけど、耐用年数15年て
本体維持してる間に4~5回交換必要に成るじゃん 色々と元取れる家賃設定必要だろうな
でも、そうしたら入居が渋ったんじゃ元も子もないし
https://www.ienakama.com/carport/tips/page/?tid=2153
防火対策義務付けするんなら、対象商品をどんどん普及させて安価に導入できるようにしてもらわなきゃな >>837
工務店や小規模HMで一番怖いのは突然閉業されて
メンテナンスもロクにせず放り出されること
もちろん大手も倒産するリスクはあるがパーセンテージが違いすぎる みなさまありがとう
長く懇意の工務店も新築となると出来栄えや儲けの事があるんだろうね
「最近、濃い色の壁が多いけど夏は焼けて暑くなるんじゃないの?」と聞いたら
暑さは窓からだし大して変わらないと言われネットで見たら、やっぱ直射日光は良くないと書かれている、東西南の太陽モロだよ
ネットよりプロを信用しろと言う知れないけど
壁屋や建具屋と直接話すのは出来なくて工務店を通さなきゃいけない
今の所、工務店は窓の耐用年数の事を教えてくれる事もない(まだその段階ではないのかもだけど)
修繕の時は先に起こりうる事を色々教えてくれてたのに
早速ココでは教えてもらえた
売る側の話より大家側の話を聞きたかった 長く懇意だったなら、腹を割って何でも聞いたり要望出してみたりはした方がいいような
お互いに腹の探り合いするような真似をしてるよりはよっぽどマシ
初めてのことで不安で仕方無いとかだって、ぶっちゃけてそう伝えた方が相手も応じやすくなる気も
ここでいっこずつ不安材料消してくのも手だし、あれこれ試行錯誤しながら「いい物件」に仕上げてけば win-win&win うちの母ちゃんが何十年も同じ美容院通っててさ
技術はあるんだろうけどなんか見た目が古臭いから
嫁の通ってる美容院に一緒に連れて行ったら一気に10歳は若返って見えた
工務店も同じようなものだと思う
長年やってて技術に自信があるからと慢心していると
最新の情報を取り入れることをしなくなる
結果ユーザーとしては物足りなくなる >>844
賃貸の仲介業者もこれだな
今は色々やらないと客付出来ない時代
レインズ登録してお終いの町の不動産屋はもう駄目だと思う ババアの見た目若返らせてどうしたいんだ 近所のジジイが色目使いだしたら騒動の元
工務店も「前より勢い無くなったな」じゃダメだけど、世代交代して若い奴が取り仕切るように成れば
おのずと新しい情報も技術も取り込んだり、職人も若返ったりは望める
むしろオヤジに負けまいと倍働くまであり得る >>846
女がきれいにする=男から見られるため
じゃないよ 何にも分かってねえ そんな気が無くとも、図らずも若見えに成ったおんなの心理って奴を
お外に出る時間が次第に長くなってくのに気付いたら納得できる
次からも毎回その美容院へ通うように成ったら(ry
服のセンスが次第に華やいでいったら(ry 大抵のおんなはババアだろうともいっしょ ま、スレチだが ユニットバスで孤独死があった場合、ユニットバス交換費用まで請求出来るのかな
風呂で殺人があった場合なんかも
資力的な問題で全額回収は無理だろうがどこまで請求できるんだろうな >>849
太っ腹遺族なら払ってくれるんじゃない?
嫌だと言われたら裁判所に判断して貰うしかないなあ
ただの自殺ならダメかもだけど、浴槽の中で溶けちゃってたら永遠に臭い取れなさそうだし
心情的に替えて差し上げて?て思う >>849
保証会社や保険には入っていれば付帯されている場合もあるよ。特に保険は孤独死に沢山払われるのに入らせておくのがよいよ。 >>842
設計屋に設計とデザイン頼んでその工務店でたてれば角たたんよ。 以前1500万で売りに出してた者ですが物件の隣の人が1500万で買ってくれそうです
税金についてなのですが何十年も前にオークションで祖父が買った買値をそのまま元値として差額に税金がかかるのでしょうか?その辺がよくわかりません >>853
税理士つけてるなら税理士に相談
つけてないなら仲介する不動産屋に聞いてみるのが良いと思う 相続で取得してるなら取得価額はそうでしょ
その書き方なら長期譲渡所得でしょ ほんなら1000万-1500万=500万に税という感じやね 19:30~NHK放送予定、関東だけかも
生保関連?
ttps://www.nhk.jp/p/netadori/ts/QL8GZ2L5VX/episode/te/R761LLL15Z/ 要支援から要介護2の生活保護者が入れる老人ホームが少なくて困ってる人が多いのも事実だからな NHKの貧困ビジネス特集?どんなだった?
良い印象を持たれそうなのか悲惨な感じなのかだけでも
うちが生保入れてるから気になった 見かけの家賃を高く見せるための詐欺的な手法があるよという警告の番組でした
その駒として生保が使われている >>862
頭悪くてごめん、それってどう言うこと?
生保は安いから入るのに高く見せるとは
実態に比べて家賃を高めに設定、って事に生保をどう駒として使ったらどんな詐欺になるんだろう
生保を詐欺の片棒として使いやすいと言う事なのか
生保から詐欺的に搾取するのか >>863
詐欺ではなさそう 詐欺的ね
詳しくはNHKプラスででも確認して リンク先から見逃し配信で見れる
受信契約してあるだろうから、追加の負担も無く見れる ログインが面倒なだけ >>863
↓この記事を番組にしただけだよ。この記事を読んだほうが早い。
不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート投資”
https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20230526b.html なんだ、欲をかいた不動産投資家が大損こいたってだけか どうもです!
投資家目線からの詐欺って事か
引越し代は役所から出ないのに自腹で引っ越す訳ないんだよね
でも証拠がないから詐欺って確定できないだけなんだな、きっと 特集番組として放送されちゃったから奴らも少しは控えるかな? そんな連中がNHKなんか見てる訳無いだろ たとえ見たとしても稼げるうちに稼ぐ
いずれ引き上げる時は来るんだから、そうなる前にしこたま稼ぐ 悪人なんてみんなおんなじ https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/332226?display=1
「投資用物件とフラット35」で相次ぐトラブル…住宅ローン4000万円『一括返済』求められ「絶望」
こんな記事もあったな
不動産投資でアパート経営勧めて
自宅名目でフラット35でローン組ませて
クズ土地に提携業者使ってアパート建てさせて
建ったアパートはろくでもない出来で店子なんか入らず
更に
自宅じゃないからフラット35の利用目的違反で即時完済を求められて詰む、
という・・・
>>866の一時的に店子入れて表面利回り上げて売り抜けるパターンといい、
実際の地価や周辺賃料相場と乖離してないかくらいは調べろよ、
あと、
住宅取得優遇のローンで投資目的の物件買ったらヤバいのくらい気付けよ、と
こういう人がKOZUCHIとかロッカールーム、みんなで大家さんみたいなのに
引っかかるんだろうな >>872
なにそれ地獄じゃん
相次ぐって、そんなアホが沢山いるんか バレたら一括返済すればいいや、利息は安いんだからOK!
て思ってる節税対策としての金持ち地主もいるかもなあ 人気ラッパー、マンション住民から「刺青が怖いと連絡が」「露出を控える服装を」管理会社から届いた“特殊なファンレター”に反響 [muffin★]
https://hayabusa9.5ch.net/test/read.cgi/mnewsplus/1686486792/ >>873
記事になるくらいだからそれなりにいるんでしょう
「かぼちゃの馬車」
とかでも700人とかいたらしいし
https://gro-bels.co.jp/media/article/963/
コロナで
「従来のビジネスが軒並み崩壊し、
給与収入だけではこの先どうなるか分からない時代になりました
サラリーマンでも第2、第3の財布を持つべきです」
とかって副収入煽る記事とかいっぱい出てたから、
それ見て
いわゆる副業は禁止だし
そもそもやる時間もない
株はリスクありそうだけど
不動産投資なら
とか思った/思わされた人が引っかかったんじゃないかな 先達の皆さんに教えていただきたいのですが
まだ存命の親の財産にアパートがあって、最近サブリースと知った
畑潰してその上に建ててる
アパート部分をローン30年組んでて10年経過
親に契約書見せるように頼んだけど「今度な」と先延ばしにされ、とうとう認知症に突入してしまった
で、できることから調べてみよう、と登記簿見てみた
ここからなんですが、根抵当権が付いてるんだけれどこれは普通のことですか?
抵当権じゃだめなのかと思うんだけど
これからまた借りるだろうと銀行は思っているんだろうか
よければ教えてください >>879
どっちが普通かは知らないし詳しい人じゃないけど思う事
10年ならあと数年で屋根と外壁の大規模メンテしたい、そうなった時にまた金借りたいだろ
抵当権だと、10年15年ごとに登記したり外したりするから手間と金がかかるよね
相続的には借金多くしといた方が有利だったりするから、自腹でリフォームするより
金はないと言ってタンス預金して銀行から借金したい どうしようもない位の認知症なら親の部屋入って書類探したら?
金庫とか大事な物入れとかあるだろきっと 借金して上モノ建てたなら抵当権ついてて当たり前じゃない?
親父さんが使ってた税理士とかいれば相談 >>879です
家賃収入をこつこつ貯めていってたら大規模修繕にも貯めた分から出せると思っていました
あり得るとしたら家賃の減額が続いて修繕費も借りないといけなくなるパターンかなと
>>880さんの考えが近いんですかねぇ
ありがとうございました 山手線内だけど、新築のグレードいい1Rボコボコ建ってる
条例で最低25平米だから家賃13万~になり簡単に埋まらない
なんでゼロゼロフリーレントAD200~、何でもありで強引に埋めて、その瞬間最大風速で
売り抜けようとどこも必死
数が多いのでそれでも埋まらなくてワロス、そのうち次の新築が竣工
10億20億の取引で、そんな詐欺みたいな手法が前提になってるって不動産業界くらいだよな
その瞬間利回りで4%台とかで買うバカいるの? 東京のパワーはすごいね。こちら九州の田舎では新築すらなかなか立たない。 田舎はボロ屋DIYがぶいぶい言わせてるよな
築50年の廃墟を10万で買ってDIYしてジモティで客付して3万で貸す
属性悪すぎて滞納夜逃げ入居者の逮捕何でも有りの世界だよ >>885
新築ワンルーム検索すると、25平米13万みたいなの大量に出てくるけど全然埋まってないよな
最近は3500-4000万当たり前だし元とれるとは到底思えんわ そうそう中型~の建物は1R最低25平米で、かつ広い部屋も作らなきゃならんから
40平米で20万~とか平均賃料すごいことに
30年給料上がってない人口減少負け組国家に、そんな家賃払える奴が何人居るんだよ
築20年になったとき、徒歩圏に競合物件が何室あって、若い人間がどれだけ減ってるか
考えたら、6%でもクソ高いと思うのに、それ以下で買うバカがいるのが信じられん 人気エリアの新築物件ガッツリ余ってるよな
同じ立地条件の築10年超の物件はすぐ埋まるのに
物件がダブついてるからニーズに合わない賃料設定だと厳しいね 電通元顧問の五輪組織委理事みたいな属性でまだ露見してないような連中がロンダリング用途で不動産にしてたり
今すぐ儲かる必要は無くて、取り敢えずカタチにして残して、相続人たちの節税用だったりして
若くてそんなに仕事もしてなさそうな連中がレクサス乗り回してるとかの半分はそういう連中の子供らだと思ってる
もう半分は推して知るべしだけど 物件価格と賃料って噛み合ってない地域はあって、
借りると高いけど買うと安い
って地域はないけど
買うと高いけど借りると安い
って地域はあるよね
今は都内は後者の感じ >>892
都内のどこら辺の話?
買っても借りても高い印象しか
実際うちの一棟マンションは管理会社の助言で退去のたびに賃料値上げしてるが、それでも埋まる >>893
葛飾区江戸川区とかの駅からちょっと距離ある様なエリア >>894
23区内でも利便性が劣るエリアは不人気
その辺に住むくらいなら隣県の駅近選ぶだろ
隣県も物件ダダ余りだからな 23区内だけどウチの収益物件も募集の時は競合の物件調べて賃料アップの提案してくるよ
普通に埋る
まぁ、駅近だし 主要7都市駅近近郊は新築でもOK
それ以外は中古リノベじゃないと割に合わない
それでも騙されて新築で建てちゃう百姓の多いこと 都市部の駅近は
買うにも借りるにも高い
で、
都市部の微妙な立地のところが
買うには高いが借りるのは安い
みたいになってる印象なんよね 大手ハウスメーカーに建てた方が相続対策になるからーって言われて
どんなもんか見積もり出してもらったら計8部屋で8000万だって
ひえー
でも周りの新築物件見ると10とか15部屋
一体いくらしたんだろう… >>899
間取りやらにもよるからなんとも言えないけど
一部屋ごとにトイレや風呂、キッチンは必要だから
同じ延床なら部屋数増やすと建築費上がるよ >>899
高騰期の今、その値段は安いと思う
コロナ前なら一部屋1千万基準でいけた時代があったが、今はもうね >>895
うちのマンションがまさにこれ
ファミリータイプでも空室埋まるまで半年くらいかかったな
しかも親が馬鹿だから家賃下げたら他の部屋から値引き要求くるだろって募集家賃をなかなか下げないから大変だったよ
今年に入って親父追い出して代替わりして最近やっと満室になった 1500万の者ですが地元のおじいさんがやってる不動産屋が屋上防水工事してるから大丈夫!もしこれでも別の雨漏りがあったらそれはもう売主に責任取れない事だから文句言わないでねという契約にうまく説得してやってくれるみたい
めちゃくちゃおじいちゃんの塗装屋は屋上だけでなく俺が住んでる建物の家の扉もついでにタダで塗り直してくれるらしい
こういうとこが地元密着系のいいとこかもしれない 事業用で貸してる店子いないし、今後も事業用で貸すつもりはないので、インボイス登録はしない予定 事業用は1つだけなので関係ないし登録するつもり無い
んだけど、それだと取引の業者に迷惑かけてしまうのか?
そうなら考えないとな
仕組みが分からないのとちゃんと分かろうとしてないので頭に入って来ないんだよね >>907
こっちが払う立場の関係業者は問題ないよ 田舎県、高速ICすぐ近くの地域で某メーカーの工場移転があり、2LDK8戸の新築を建てたい。
土地は十分な広さがあり駐車場も確保できるので、アパートの形は土地形状の縛りを受けず、標準的なものにできる。
レオパや某建託のような悪評を受けることのない防音レベルは維持しつつ、特に凝ったデザインでない個性の無いアパートを建てたい。
【質問】発注先は、地域の工務店、ハウスメーカー、どちらが良いだろうか?
施工費が安いのは地域の工務店だろうが、アパートを建てた実績があまりないところだと設計費がかかりそう。
ハウスメーカーの場合、標準的な形状なら設計実績は多数あり、設計費は抑えられるだろうが、施工は地域工務店に投げて利益を乗せるから施工費は高そう。 とりあえず両方から見積とってみたら?
あと収支計画案も合わせて作らせるとよろし 近所に自分のイメージと似たようなのがあれば
そこの仲介やってる不動産屋に話聞いてみるといいかと ご助言ありがとうございます。それぞれ動いてみます。 自分の経験を反面教師にして言うと絶対にハウスメーカーでなく、スーパーゼネコンでなくて良いがゼネコン
ハウスメーカーは施工後のサブリースとセットで(系列の管理会社とグルになり)骨の髄まで搾り取ろうとしてくるし
そもそも一軒家の建築専門だったのに業界が飽和状態でアパート建設にまで手を出してきた
挙げ句実務は下請けにやらせてるので建築ノウハウが貯まらず
安普請になっている 「実務は下請けに」はご指摘通りなので、施工やってる下請けに発注するのが手かと思い質問したのですが、
なるほど。ゼネコンに発注するという手があるわけですね。ゼネコンなら自社で設計~施工の一連のノウハウ持ってそう。
その視点は無かった。ありがとうございます。 >>915
それは大丈夫
企業が事務所や社宅等で借りる時に税制上不利になるから
企業相手の場合に競争力が低くなる ほならインボイス無視して今まで通りやるで?
楽天基地局からはどうするの?って葉書が来た >>917
楽天の基地局設置させてお金もらってるなら話が変わるぞ
企業に金払うだけの立場なら
こっちがインボイス対応してもしてなくても関係ないが
企業に金もらう立場なら
こっちがインボイス対応しなければ
インボイス対応する近隣の地主に客取られかねない なんかハガキでインボイスどうするつもりなん?ってアンケートが来てよくわからんからインボイスはしませんって送った
どうなるやろか インボイス対応しないなんて、
私はワクチン接種しません、私は非国民です、と偏屈ジジイ宣言するに等しい。
そういうのは反射的に、「お上のお達しに従う良民です」でいいんだよ。
だいいち、国の超低金利政策に順張りする従順な投資方針の筆頭が不動産投資だろうが。 インボイス制度なんて無視でいいよ
請求書なんて発行する機会はないからな
そもそも、税務署の糞が楽するだけの政策 >>909
積水なら2LDK一部屋1500万として、1億2000万、税抜
コロナ前に見積もりとったから、今ならもっとかかるでしょうね。
余程、家賃高くとれないと、元はとれないよね。
築25年の積水の物件2LDK24室。
15年住んで退去した部屋リフォーム200万
一部屋はリノベして300万
外壁塗装1200万
古くなっても儲ける自信があるなら、建てるべき HMのアパートって家賃高く取れるとか客付いいとかメリットあるん?
定期的に割高な大規模改修迫られそうで嫌だな 新築途中で建設会社が倒産する確率が低い事が最大のメリット すみません、突然管理組合の理事長から手紙が来て「病気のため辞任します。後任がいないので管理組合解散します。後のことは知りません(要約)」って書いてありました
総戸数30弱、築30年超の単身者用マンションなんですが、売却をした方がいいでしょうか?
ネットで少し調べたら年一のエレベーターの点検もできなくなって、エレベーター使えなくなるって書いてあって怖くなりました
部屋は人に貸しています >>923
HM…ハウスメーカーのこと?
自分の場合、一行目の二例は両方ある
二行目はまだ7年目だからわからん HMで建てるのは諸刃の剣
HMが好評なら家賃上げることができるが
HMが問題起こしたら無名工務店が建てた物件より嫌われる
レオパで建てたオーナーさん気の毒過ぎる。 >>923
HMで建てるメリットはないけど投げ売りされたHMの物件は食いつきがいい レオパ物件は融資つかないから激安だよね。
現金買い主義の連中に向いてると思う。 >>926
俺なら売る
単身者向けなら住人ほぼ賃貸者で住んでるオーナーほとんどいないでしょう
自主管理になったら
エレベーター以外もどうなるかわからんよ 前に相談した建物ついに向こうも買うということで話がついたよー
今度手付金貰いに行く >>930
ありがとうございます
参考にさせていただきます ルーバー壊れたくらいで、なんでエアコン交換になるんや >>923
ハウスメーカーは一軒家建てる会社ですよ?
彼らにとって小規模アパートですら手に余る規模です
挙げ句稼働後ハウスメーカー系管理会社とサブリース契約結ぶつもりなら
彼らは建設費でボッてサブリースでボッて
大規模改修でボって… ハウスメーカーで軽量鉄骨のマンション建てて
客付けは近所の不動産屋にお願いして自主管理してるよ
大規模修繕以外の修繕は懇意にしてるリフォーム会社に頼んでる
それで特に不便はないよ >>939
大家業は慈善事業じゃないとは言っても、
地元の人から貰った賃料を地元の企業に還流するって理想的だね
私はハウスメーカー建築→系列管理会社で10年サブリース、のカモネギの連鎖から脱却して
今は大手独立系管理会社だけど、せめて大規模修繕は市内の業者に頼みたい
ホントはリフォームも管理会社とは独立した地元の業者に頼みたいけど
設備のクレーム対応とか管理会社担当者の心象考えると二の足踏んでしまう 地元の信用金庫から融資受けてるんだよね
信金の担当者が同じような信金絡みの業者を紹介してくれる
今お願いしてる仲介業者とリフォーム会社もそれでお願いすることになった
信金が間にいるからトラブルにもならないしオススメ 今、信金は金利いくらで借りてる?
うちは結局高すぎるからいつも通りの都市銀行にした うちはたしか最初の融資は金利1.6くらいだったかな
最近は自治体の産業融資使ってるから金利0.2 >賃貸住宅のLPガス料金、給湯器・エアコン費用上乗せ禁止へ 経産省
LPガス値下げで都市ガス物件の有利さがなくなるのかな、うちは都市ガスだけど築古だし有利だとは感じたことないけど
LPガス会社から店子への供給料金下げるから給湯器、エアコン壊れてもオーナーさん直してねとかになるんだろうか あまりにレッドオーシャンの過当競争すぎて
今回の規制にLPガス業者も安堵してる部分あるんじゃない?
私もチラシ捨てるゴミ箱に昨冬のLPガス代1万円の検針票だか領収書捨ててあるの見て申し訳なくなったよ… 【福岡市の家賃保証会社、賃貸所有者は注意】
2014年に福岡県鞍手町で二人殺害して心神喪失で無罪になった
ネトゲ実況板の元コテハンが福岡市内で賃貸を借りようとしています
詳細は「マナ公」で検索
TikTok カズ (@kazra2020)
Twitter メドローア最強@DQW
@medlorerika 建物売った時の保険てどうしてる?
明け渡し日で切れるようにするもの? アパートの入口歩道上に背の低い植栽があるけど
草がすぐに生えるから数年間除草剤まいてたら植栽が消えて草だけが生えるようになった
自治体も豆に除草してくれないからやるしかないしな ドリルで穴開けて原液流し込めば枯れると思う
ていうか実際枯れてるし枯れるんだろうな かつて天使と言われていたが、浜辺美波にころ負け状態 >>952,953
スレタイも読めないバカは出ていってくれないか ちょっとスレチかもしれませんが教えてください
今後人口は減るし入居者の奪い合いになるかと思うんだけど
そんな未来なのに今借金背負って賃貸アパートを建てるのって
リスキーでデメリットが多い気がして踏み出せない
最近建てた人の一歩踏み出した考えを聞きたいから教えてほしいです 新築は客付けいいけど10年後20年後はきびしいですよね
そこを入居してもらうのが努力が必要な部分なんでしょうけど
築年数や立地条件、時代背景などを相手に努力でなんとかなるのか不安なもんで
当たり前ですが安い買い物でもないですしもっと悩んでみます
ありがとうございます ローン引っ張れるのが最大のメリット
キャッシュでやるなら米国債か米国株
自宅はローンモリモリで現預金は米国株にするわ テナントさんから雨漏りしてると連絡があったんやがどうしたらいいの泣きそう とりあえず水濡れしないように借り主に養生して貰うか、自分がしに行く。
管理会社あれば連絡。自分手配の修繕してくれる業者にするなら連絡。 取り敢えず簡単に養生した
今日雨漏り専門のとこに電話してきてもらうつもり
保険は効かなさそう
ありがとう😭 西日本側で大雨で被害拡大する懸念がある場合を除けば、割増請求されそうな
こんな時期には頼まん方がマシなような
店子には言い繕って「業者が休み」とかで凌いでた方が、落ち着いた修繕もできる
だろうし料金も普通だろうし 俺ならそうするってだけだけど 雨漏りは本当に泣くわ
特に築古だと一か所修理では済まず
モグラたたき状態で、何のため貸してるのかわからなくなる
居住者も状況を理解してるから出ていかない 積水にアパートの見積もり出させたら実質利回り1%の持ってきたwww
ビッグモーター級だな、こいつら
いつも年寄り騙してぼったくってるんだろな >>964
差し支えない範囲でいいので、建築費や部屋数や賃料見込額なんかをざっくり教えてくれないか?
自分も今 検討中なので参考にしたい >>964
相続税がこんなに節約できるんですから実質利回り5%ですよ
とか言ってそう >>965
内容はともかく、逆にこんな糞みたいな見積もり持ってきたって他の業者に圧力かけて
見積もり書かせられるから他はまともなの持ってくる
で、またそれを1%利回りの見積もり持ってきた糞営業に見せて圧力かける
キャッシュフロー低ければ全部蹴ればいいと思う なんだその逆わらしべ長者みたいなの
糞営業言うわりに自分も糞やんw 昨年から親のアパート管理を引き継いでいる初心者です。
火災保険とは別に、@賠償責任保険と、A企業総合保険休業条項)の更新案内が来ています。
値段は安いからよいのですが、これって意味あるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。 ①賠償責任保険は階段や外廊下が落ちて住人が怪我や死亡した場合とかに使えるんじゃね?
階段や外廊下崩落で死亡事故や重症事故の例があるし ありがとうございます。
総合保険休業条項って火災等で6カ月、家賃補償されるとなっていますが、簡単に保険がおりるものでしょうか? もう建物が崩壊するわ。
なのに使える部屋41室は全て埋まってる。
今は不動産バブル真っ最中という割に5分歩けば歓楽街と繁華街があるのに、坪150〜350万とか寝ぼけた事を言ってくる。 売り値が妄想してる額にまったく届かずにボヤいてるんだろ
売り時逃すと(買い手がいるうち)もっと悲惨な事態に陥るだろうに >>973
築66年なんだわ
>>974
境界確認が取れたら正式に売りにかける。
ダイワハウチュの子会社は3億と言ってきてるけど、中小規模の不動産屋は6億〜8億の価格を提示してきてる。
あと買い手から中国人は排除してもらうのが条件。 66年ってスゴいな、その状態で41室埋まってんのもスゲい
なんやわからんが勇気でたわ、ありがとう 初歩的な質問ですみません
アパートの廊下や階段等の共用部の定期清掃を請け負ってくれる業者を、管理会社を通さずに、自力で探したいのですが、どのような探し方をしたらいいですか?
ググっても退去時や空室の清掃の業者ばかりで、なかなか見つかりません
そもそも、共用部専門の清掃業者はいないのでしょうか? それ専門なんて、よっぽど都会とか住宅密集地じゃなきゃ成り立たないでしょ
で、そのググって出てきた業者に訊ねてみりゃいいのに「定期作業だから仕事は確実に継続」
って持ち掛けりゃ、向こうだって検討するだろうし「あ、そういうのやってますよ」って
応じられるかも知らんのに
或いは、定期的に空き地の除草してくれる業者とかは各県に最低一社ぐらいはあるだろうに
そういうとこが兼務でやってくれるかも知れない 値段はともかく おや、お安い 止めてしまった理由は? 宣伝文句ほどの仕事しなかったとか? いや特に問題なくやってもらってたが、遠方なので他の対応が面倒で管理会社を入れたから >>977です
回答ありがとうございました!
参考にさせていただきます! 同じエリアにある複数の所有物件に対して、複数の管理会社を使い分けるのはありですか? ありですよ
うち、同じ敷地内にある物件それぞれ違う管理会社だし >>984
ありがとうございます
管理会社は物件に近ければ近いほどメリットがありますか? >>986
自分は影響ないと思ってる
敷地内の一棟アパートと戸建2戸のうち一番遠いのがアパートの管理会社だが、空室に困ったことはない
まあ考え方は人によるとしか…絶対地元の不動産屋派もいるしね >>987
1棟アパートなのですが、管理会社が遠いと巡回の頻度も減るのかなと思いまして··· >>988
そこは契約で決まってるだろ
巡回は月1回とか月2回とか
契約不履行があったらサッサと管理会社を変えればよろし 契約書に書いてあるよ
契約回数以上に巡回してくれる担当もいるけど
つか、そういう記載をしない契約もあんの? >>992
ランドネットに電話番号を渡したら
毎日、営業電話がくるよ 営業がしつこい以外に賃貸管理に関して特に問題点はありませんか? >>977
シルバー人材センターが定番じゃないの?
ダイキチカバーオールからの営業電話はよくくる >>964
アパートにエレベーターがあると、こちらの負担になるよな >>966
結局ちがう結果になって揉めてる案件知ってる
税制の変更もあるし鵜呑みしない方がいいだろうな >>994
営業のしつこさのレベルが違うんだよ
俺は、ランドネットの電話番号を登録して着信拒否してるけど、東京、横浜、大阪、福岡で50件以上登録してる
それでも新しい番号で掛けてくる
そんな会社に、まともな仕事ができると思うか? この業界もビッグモーターみたいなの多いから注意しないとね
その業者は知らんけど このスレッドは1000を超えました。
新しいスレッドを立ててください。
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