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不動産投資を淡々と語る:20
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
0841名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:03:37.69ID:Ovc6FB9g
基本的に個人所得で節税するのと、収益物件運営するのは全く別で考えて下さい。
節税の為に物件取得だとメガネが曇りクソ物件買わされます。
0842名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:10:13.44ID:???
>>840
今年分利益見込みが2500万なので、誤魔化すのではなく、経費化したいんです。
税理士はまだ使ってません。
0843名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:11:17.08ID:???
>>841
もちろん買うときはクソ営業の言いなりになるつもりはないです。
やっぱ厳しいかぁ節税…
0844名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:26:48.79ID:???
そんだけ稼いでて税理士抱えてないとかそのうち足元すくわれそうだな
てかどんな事業で稼いだんだよ
0845名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:29:51.26ID:???
>>844
脱税はしてないよ
間違えた申告は多少あり得るけど

急に増えて困惑してる
0846名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:32:22.98ID:???
>>836
828だけど、法定耐用年数を超えた築古の木造だと4年で減価償却できるから、短期で経費が増やせる。
ただ5年目以降は減価償却なくなるから賃料収入分は利益が増えるし、売却すると売却益がでるから、結局は納税を繰り延べしてるだけともとれる。
出口戦略がないと結局は同じ。
0847名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:35:55.50ID:???
>>845
節税はすべき
不動産投資なんて節税が肝みたいなもんなのに、そこの知識がおざなりではやってけない
0848814
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2020/05/30(土) 20:53:20.62ID:???
>>831
物件単位では定額頭打ちだけど、物件数を増やせるから
事業規模を拡大したらいいんだよ。
ただの賃貸では利益が薄いなら物件を使って事業するとか
0850名無し不動さん
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2020/05/30(土) 21:00:14.29ID:???
>>847
節税が肝？
税金を目一杯払って内部保留を増やすのが一番かと思った。
うちはこうやって負債無しで2億以上貯まったんだが・・・
0851名無し不動さん
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2020/05/30(土) 21:14:16.59ID:???
>>848
利益どっこの物件どんなに増やしてもどっこいだよ
だから事業しなっていったじゃん
結局事業して回収してるんてしょ
0852名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 21:24:27.31ID:???
>>846
これを繰り返して雪だるま式に物件を増やして行けばいいじゃん。
0853名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 21:28:32.21ID:???
そう　売却して利益確定してなんぼ
その繰り返しでいい
0854名無し不動さん
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2020/05/30(土) 21:42:33.28ID:???
>>846
なるほど
出口戦略かぁ
年度またいで分散させなあかんのかな
0856不動産投資家
垢版 |
2020/05/30(土) 21:53:25.08ID:???
まず500万円貯めろ。
すべてはそれからだ。
それまでは書き込むな。
いいな。
0857名無し不動さん
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2020/05/30(土) 22:08:29.35ID:Ovc6FB9g
うーん、悪いけど今年度の利益を相殺できるスキームに不動産投資を絡めるのはどうかと思う。
税理士・コンサルタントにキチンと費用払ってアドバイスしてもらうのが１番良い思うが、、、
収益不動産は基本耐用年数で償却していくので単年度の節税には向かない。

収益物件に特化した税理士じゃないとトンチンカンなこと言い、あとで責任獲らないから
気をつけた方が良い。
0862名無し不動さん
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2020/05/30(土) 22:17:41.11ID:???
融資を得やすいのが不動産投資のメリットでしょ？
現金一括で買うくらいなら、そのカネで普通に株や債券で運用したほうがいいでしょ。
金融への投資では融資得られないんだから。
0863名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 22:27:37.63ID:???
>>859
5億あれば遊んで暮らせる…
全部合わせても1億もない…
まあ、趣味だから。
にしても今思えば買わない物件を抱えてる。
0864名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 22:33:07.49ID:???
固定資産税納付書をうｐしてから書き込め
アホ
0865名無し不動さん
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2020/05/30(土) 23:25:03.86ID:???
>>850
節税して利益を確保しつつ次の融資を引いて規模を拡大させる
不動産投資で稼ぎたい奴はそう考えてるはず

何でそんなに稼いだか知らないけど、不動産の建物分価値を多めに書いて減価償却させれば事業の節税にはなるんじゃない
俺の場合サラリーマンでたいした還付も見込めないのに赤字分がでかく書きすぎてもったいないことしてる
0867名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 23:34:51.90ID:???
建物価値をおおめに書くとかでかく書くとかどういうこと？
0868名無し不動さん
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2020/05/30(土) 23:38:01.92ID:???
>>867
区分マンションだが不動産の取得価格の内、土地分と建物分の割合を自分で設定して減価償却の内訳に書いた
建物価値を7割くらいにすると償却費がけっこうな額になる
0869名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 23:51:17.58ID:???
>>868
言葉がわかりづらいから勘違いかもしれないけど
土地建物の割合って勝手に決められるものではないよ？合理的な方法で計算する必要はあるよ
0870名無し不動さん
垢版 |
2020/05/30(土) 23:52:27.30ID:???
>>865
節税して利益を確保しつつ次の融資を引いて規模を拡大させても
本来大家が手に入れる金額を最終的には金融機関・不動産屋・建築屋に搾取されるだけ。
節税したら利益の確保は出来ないと考えている。
0871名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 00:02:46.24ID:???
>>870
サラリーマンでたいした還付もないのに赤字になる区分マンション買ってるくらいだからあなたの考えには至ってないだろうね。税率が4〜50%あるなら課税の繰延と長期譲渡で意味は出てくると思うけど
たいした税金も払ってないくせに節税とか言うやつは間違っていると思う
0873名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 00:25:45.85ID:???
>>869
こういう知ったかぶりで勘違いしてる奴が上から目線でつっこんでくるの笑えるw
たしかに俺は歴も知識も浅いが、その俺以下の無知なんだもんな
0874名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 00:26:57.58ID:???
まあこれはプロの不動産屋や税理士でも勘違いしてる人多いと説明受けたから、
説明してくださった方には本当に感謝している
0876名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 00:46:43.94ID:???
>>871
赤字って言っても減価償却費用での赤字だよ？
キャッシュフローは余裕のプラス
現金購入だし
0877名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 07:07:04.05ID:???
個人で年収2500万やったら、ざっくり、所得税578万、来年の住民税212万か
1000万超えあたりから、稼ぎの半分税金で持ってかれるイメージで
よく言われるけどこれはもはや罰金やね
0880名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 09:56:05.39ID:???
>>877
だろ
ほぼ365日働いてんぞ
こんな頑張って働いて、アホみたいだわ
0881名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 10:46:15.73ID:Jb2Kc+Ki
>>877
所得税率は周知の事実、決まっていたこと何だから収入増えそうならば事前に対策しないと、、、
今回は素直に納税するしか無いだろう？

建物部の減価償却て今からどんなに頑張っても７ヶ月分しか償却できないからたかが知れてる、、、
４年落ちのG５００とか買えば多少納税額は安くなるかも、あと一括償却できる小物で３００万
くらいは認められる。
0882名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 10:47:38.80ID:Jb2Kc+Ki
ふるさと納税も１５０万くらい活用出来るな、、、
0883名無し不動さん
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2020/05/31(日) 11:16:01.54ID:???
70年代
毎年物価が上がる。しかし所得も毎年上がる。1000万円の家が来年には1200万円。
だからみんな競ってローン組みマイホームや車を買った。
ローン金利が高くても所得向上や物価高騰で借金したほうが得。
銀行の貸し出しは増え続け信用創造→高度経産成長。

2000年代
物価が上がらない。所得は減る。1000万円の不動産が来年には800万になるかもしれない。
だからみんな買わない。超低金利でも誰も借金しない。
国が借金しまくって信用創造→経済破綻を回避。

2020年代〜
国が更なる借金を積み上げる為に大増税。
かつては、マイホームや子供や車の為に人々は必死に働いたが、
税金支払いの為に必死に働く時代になりつつある。
税金支払い＝借金返済。
国民は国によって強制的に借金させられているのである。
0885名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:06:17.06ID:???
>>862
なんで融資受けやすいかわかってる？
どうせ何年かして入居入らなくなって返済できなって不動産差し押さえできるからだよ

全額借り入れの不動産投資家なんて銀行のカモでしかない

借りたお金返してるだけの人生に気付いてない

それとも沢山借りられる事にステータスでも感じてるの？
0886名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:11:59.48ID:xfmFzhoF
借金額はステータスなのは事実よ
0887名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:15:42.89ID:???
>>885
・財産100万円で誰かから200万円借りられた人
・財産200万円だけど50万円しか借りられなかった人


前者のほうが信用力があるってこと。
後者のほうが金持ちだけど、本当に金持ちなのは前者
0888名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:17:43.02ID:???
でも不動産投資の融資って個人のステータス関係ないよ
不動産の価値だけで融資おりるから

事業資金の融資で何億も借りられたらその人の将来的な事業拡大、利益、経営手腕など評価されてるけど

月給２０万円のＯＬでも不動産投資なら融資おりるよ

なら、全額借入で確実に利益でるなら全員飛びつくはずなのになぜ全員やらないのか

全額借入で儲けてる大家がいないからです
0890名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:20:33.51ID:???
>>885
カモじゃない。銀行としては失敗。
返済能力ない人を信用してしまったのだから。
銀行の利益も減る
0892名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:32:02.36ID:???
例
１０００円30年返済で借りて
毎月10円入る物件購入
毎月3円返済
利息毎月0,1円

見た目だと銀行から借り入れて
毎月約7円儲かってる
だからまた借りて物件増やす

15年後
アパートは15年で入居つかなくなってくる20年だとフルリフォームしないと入居つかない
毎月の家賃収入が3円切ったら終了
0893名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:35:25.64ID:???
>>885
こういう頭の悪いこと言ってる奴が上から目線で語ってんの笑えるな
>>890の言う通りだし、返済できなくて物件手放すことになる自体想定して担保入れさせてるってだけだから
0894名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:37:15.70ID:???
ポイントは
今売りに出されている不動産が
今現時点では利益のでる価格で売られているという事

古くても新しくても築年数は関係なく
今の現状で利益がでる価格で売らないと買い手がつかないから

今売りに出されている不動産は間違いなく利益率が良い物件価格である

でも今年はその利益率ですってだけなので
何年かしたら利益率は下がる
物件の価値も下がる

下がっても自己資金ならまだいける
全額借入なら終了
0896名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:39:50.24ID:???
>>894
損益分岐点またげば手仕舞えばええだけ
跨ぎやすくするには利回りと物件価値を追求
こんな初歩から説明しないといけないかい
0897名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:41:35.82ID:???
>>895
全額借り入れは失敗しやすい=銀行のカモ
とか頓珍漢なこと言ってるじゃん
現金つくって返済早められたら銀行もおいしくない

失敗せず長期で借りてくれる投資家が銀行のカモもとい良い取引相手だと言ってるやん
0898名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:43:22.19ID:???
何がいいたいかと言うと
最初の不動産投資は自己資金があまったらやれといいたい

今不動産投資で融資受けて手広くやってる人は最初自己資金からはじめて、借入なしの確実に儲けをだし続ける物件を持っている
0899名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:45:58.66ID:???
たいした収入もないのに融資でたら疑うべき

単に不動産の価値がある、おもに土地に価値があるようなところは融資がおりる

つまり賃貸ではいずれ破綻するであろうから更地にして回収確実な物件
0900名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:51:31.56ID:???
>>887
いや前者の方が信用力はあるけど、後者のほうが金持ちやろ
0901名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 12:52:14.61ID:???
ってかコロナの影響で不動産安くなってませんか？
0902名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 13:06:54.56ID:???
借金も財産のうちというけど

その借金がカネというかキャッシュフローを生むなら財産。

仮想のキャピタルゲインなら売り切るまで負債だからね？
0904814
垢版 |
2020/05/31(日) 14:46:38.88ID:???
>>892
10円のうち何円かは修繕用に積み立てておいて
フルリフォームするでしょ
そしたら多少家賃は戻せる
そういうのを計算して備えられない人は不動産経営やっちゃダメ
0905名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:01:39.06ID:???
>>90　
やったらわかるけど、全部自己資金で入居つくくらいリフォームしてくと利益って少しなんだよ
利益はでるよ

銀行においとくよりはいいから不動産賃貸してるってくらいじゃないと最後マイナスで終わる

ローン組むなら10年で返済する事をオススメします
0907名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:04:21.93ID:???
追記
なんでローンの大家が破綻するかっていうと、利益を使ってしまうから

利益でたら繰り上げ返済して1円も使わないでローン返済終わらすような人はいないから
0908名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:09:39.29ID:???
残債が減ってれば売却でキャッシュ残るやん
0909名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:12:51.09ID:Jb2Kc+Ki
そもそも収益物件取得・経営と節税は数年かけて行う物。新築ワンルームマンションボッタクリ業者の受け売り真に受けてない？

金融リテラシーが無いと不動産賃貸経営はむりだよ！
0910名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:25:03.86ID:???
>>909
そもそも不動産投資とかいうアホウは確実に転ぶ。

不動産経営を知ってるなら不動産事業と呼ぶよ。あんたみたいに。

バブル以前の人なら不動産は間違えると負動産になるって知ってるし、金融機関の回収スキームのえげつなさ知ってるけど。
それ以降は銀行から借りちゃえばok、借金も増えるけど資産も増えて万事OKw。いざとなれば売ればチャラだしー
てのが投資投資と騒いでる。

いざというときは借金よりも安くしか売れないことを想定せずに資産うん億円とかドヤッてる。
0911名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:25:35.42ID:???
>>908
築年数たつと購入価格からローン返済引いた額では売れないんですよ
残念ながら
0912名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:31:20.96ID:???
>>910
ふーん現金購入の俺はなんもしてないから不動産投資って言ってるけど？
0914名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:37:05.34ID:???
>>902
＞借金も財産のうちというけど
＞その借金がカネというかキャッシュフローを生むなら財産。

これ、資本主義の基本。
これが成立しなくなったら国は破綻だからね
だから経済成長には債務の膨張が不可欠。

日本は民間の銀行融資が90年から増えてないから、国が変わりに借金を積み上げてる
だから経済成長と連呼して政府は必死なのよ。
成長を前提として借金増やしてんだから。
0915名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:42:26.62ID:???
>>910
その通りだけど、あなたの心配はバブル崩壊前の経済成長の時代に言うべき言葉。
不動産価格の崩壊だけ恐れるのは視野が狭い。
これからは日本円の暴落も恐れるべき。


戦後のインフレで現金持ってた金持ちは財産を失い、借金して土地や不動産を持ってた人は借金チャラで勝ち組だよ
0916名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:52:00.44ID:???
戸建てだけど最初の一棟だからキャッシュで買ったわ
以後広げてくときはこれ共同担保にして金借りれば効率ええんやな
0917名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 15:56:05.14ID:???
借金できない人がキャッシュを使う。
借金できるのにしないでキャッシュを使っちゃうのはハイリスクだよ。

キャッシュは常に持ってたほうがいい。
いざというときにすぐに使える。流動性の高い資産だから。
0918名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:19:21.73ID:???
金があるならキャッシュ優先よね
もちろん使用後もキャッシュが余裕を持って残ってることが前提
0919名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:25:36.45ID:???
>>918
お前バカ？
いくら使っても金があるなら不動産投資はしないよ
税金とかかかるだけ損
0921名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:27:34.63ID:???
>>917
お前もバカ
理由は分かるよな
投資の意味が分かっていない
0923名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:31:54.92ID:???
>>915
ついでにお前もバカ
不動産は立地によるだろ
ひとくくりでは語れんよ　バカ
0927名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:39:51.19ID:???
借金は金の使い方さえ間違えなければいくらしても問題ない
0929名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 16:58:55.07ID:???
>>928
金持ちとは資産家のことだろ
資産家は事業なり投資なりやってる
0930名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:01:36.06ID:???
誰が正しいかは置いておいてバカ連呼奴が一番頭は悪そうだな
0931名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:04:37.41ID:???
>>813
年収1200万円以上なら有る程度は節税できるかな
ただ、節税目的で買うと失敗する確率が高い
0933名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:18:27.52ID:???
>>868
俺は後で指摘されるとイヤだから土地建物所得税評価額割合を基準に償却してるからそんなに多くないが、償却額設定建物多めのグレーゾーンでやる人多いよね
0934名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:24:41.31ID:???
873のニュアンスだと合理的な按分でもない金額でやってるようだよ
0936名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:25:16.86ID:???
>>933
俺もなんかあるかなーとはおもたが、すんなり通った
税制度なんてわかりにくい仕組みで巻き上げる為に作られてるから、管理してる側もよく分かってないんだろなと思う
0937名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:25:34.30ID:???
>>920
株式やらの配当収入なら、年100億円所得あっても所得税住民税は20%だけだよ
0938名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:26:35.90ID:???
>>921
おまえはレバレッジの意味もわかってないのに投資を語るなよ
0939名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:30:30.75ID:???
>>936
まあ、何もないよね
税務調査入ったときに指摘されるだけだから確定申告は申告を受けた時点では受理される
面倒なのはその後だよね
ただ、年間数十万円なら暦年累計で５年後にお尋ねが来て遡って修正申告なので割とめんどくさい
俺の友人はFXでちょっとやりすぎたからだけとね
0940名無し不動さん
垢版 |
2020/05/31(日) 17:31:35.54ID:???
>>937
配当所得で年100億とか非現実的すぎるだろw
一体いくらの原資必要なんだ

配当所得年2000万円クラスの人なら税制の恩恵感じるだろうが、
そんな人既に20億くらいの株券持ってるってことだろ？
もう金に執着する必要なくないか
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
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