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不動産投資を淡々と語る:20
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0742名無し不動さん
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2020/05/29(金) 10:52:37.52ID:???
>>737
設備費用も激減したおかげで、昔から利回り10%は維持してる
むしろ20年後の固定買取り終了後は売電価格低い物件のほうが、収入が落ちにくいから狙い目と俺は見ている

まあ、どんな状況でも利回り10%で価格調整してくるあたりが業者の思う壺なんだろうなーとは思うが
0743名無し不動さん
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2020/05/29(金) 10:56:29.54ID:???
殺人事件があった激安の戸建てを競落するのと
表面利回りが超低い激高の都内新築ワンルームを買うなら
どっちの方がリスク高いですか？
0744名無し不動さん
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2020/05/29(金) 11:09:57.47ID:???
>>743
リスクだけで比較すりゃ当然前者だろう
新築ワンルームは業者の詐欺案件という向きもあるが、リスクが低いのは間違いない
0745名無し不動さん
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2020/05/29(金) 11:42:02.64ID:???
>>743
新しいなら事故物件でいーよ
古くて事故物件ならやめたほうがいい
0746名無し不動さん
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2020/05/29(金) 12:40:31.71ID:???
都心のワンルームまだあんまり安くなってないな。なかなか築浅駅近で6％越えるのない。
リーマンショック直後ってどんくらいいったんだろ
0747名無し不動さん
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2020/05/29(金) 12:47:56.88ID:???
>>744
自分は断然前者の方がリストが低いと感じるんだが…
感覚おかしいかな…
0748名無し不動さん
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2020/05/29(金) 13:08:29.15ID:???
俺も事故物件のほうがリスク低いと思うというか
表面利回りが超低い激高の都内新築ワンルームって
ツーブロックゴリラの商材として以外で存在するのか？
0749名無し不動さん
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2020/05/29(金) 13:17:29.08ID:???
そうかこの板の人の新築ワンルーム嫌いは目を見張るものがあるな

例えば都内表面利回り4%くらいの新築ワンルームと、首都圏築10年戸建て事故物件ならたしかに一考の余地はあるだろう

けど地方築20年以上戸建て事故物件とかどうなん？なんとかなりそうか
0750名無し不動さん
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2020/05/29(金) 14:12:38.95ID:???
>>749
ざっくりしすぎでは
値段と交通機関道路付、地盤、周囲の商業施設、内装の状態とか色々あるからな

去年茨城だったかの鬱蒼とした森の中の一軒屋で起こった殺人事件の家みたいな土地所有者しか住まないような所は無理だな〜
0751名無し不動さん
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2020/05/29(金) 14:27:16.03ID:???
自宅兼賃貸投資マンションを探してるが、
利回りの低い物件なんか、更地から自分で新築しても対して値段変わらないよな？
売却益狙い以外で中古で買うメリットって一体なに？
0755名無し不動さん
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2020/05/29(金) 15:59:45.80ID:???
事故物件なんてお祓いすればリセットされるでしょ
0757名無し不動さん
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2020/05/29(金) 16:12:27.20ID:???
練馬、武蔵野エリアや葛西の辺はバス定期代が欲しくてあえて遠くに住む人もいる
バス定期は高いから買わなければ丸儲けだからな
0758名無し不動さん
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2020/05/29(金) 16:30:39.36ID:xwX1hykd
>>722
どうせ築40年とかだろ？
0760名無し不動さん
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2020/05/29(金) 16:39:46.39ID:???
築40年なら問題ない。
旧耐震のRCなら今と同じ鉄筋の基準やで、新耐震との違いは応力と水平体力計算してるかどうかの差やで。
こんなのは構造を単純化したシミュレーションだから占いと変わらんと思うわ。

旧旧耐震と旧耐震の差はコンクリート自体の作り方の差やで。
0762名無し不動さん
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2020/05/29(金) 18:54:09.01ID:???
初心者なんだけど1棟買うなら満室物件なら安心ですか？
0763名無し不動さん
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2020/05/29(金) 18:56:36.23ID:jyLTVBhR
>>762
年齢を言いなさい。
0765名無し不動さん
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2020/05/29(金) 19:33:08.44ID:???
>>750
アレはさすがに不気味やが、
北関東の幹線道路、駅近やら
関西圏の幹線道路、駅近で築20年ならどうやろ？
1000万円以上はすると思うが、俺はやはり買う気はしない

>>758
戸建ては築年数よりも個体差がまちまちなイメージ
0768名無し不動さん
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2020/05/29(金) 19:53:01.85ID:???
>>754
テナント物件隣の人が売ってほしいっていったからうったんだけど、それが違法だって絡まれてて(買った人ではない)金要求されてるんだけど
0769名無し不動さん
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2020/05/29(金) 20:13:16.06ID:???
>>768逆に脅迫罪やん。


宅建もってない地上げも合法なのになんの論理？
0770名無し不動さん
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2020/05/29(金) 20:28:51.94ID:3FwzyNvI
>>762
自己資金２割で、２０年融資おりれば買えば。
0772名無し不動さん
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2020/05/29(金) 20:50:48.21ID:???
安値がら空きアパートリフォームして、年利20%狙うのが基本だ。
勉強が足らんな。
0773名無し不動さん
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2020/05/29(金) 21:33:03.54ID:???
28で一棟の融資を通すの大変やろ

ボロアパートのリフォームどうやって安く上げるかはベテランの技がいるやろけど、
リフォーム費用含めたら利回り20%は割るんじゃない？
0776名無し不動さん
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2020/05/30(土) 00:27:38.82ID:???
>>771
コロナで業績アウトになっただけじゃないの？
動きが早過ぎる。
0777名無し不動さん
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2020/05/30(土) 01:42:43.50ID:???
終息したら出勤したほうが効率も管理も良いだろ
テレワークが機能するのはほんとごく一部
0778名無し不動さん
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2020/05/30(土) 06:51:35.17ID:9vacAZpA
>>772
適切なリフォームのさじ加減て新人には難しいぞ。
俺は去年初めて大規模リフォーム前提で中古アパート買ったけど、リフォームのやり込みってキリがないから、「これくらいやれば客は付く」って経験ある人にアドバイザーに入ってもらった方がいいよ。
俺は嫁に仕様に介入されて途方もない額のリフォーム費用になった。女は好きだなああいうの。
0779名無し不動さん
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2020/05/30(土) 07:00:29.49ID:UNTpwes7
>>778
賃貸管理会社に聞けばいいよ。
あっちも自分たちの取り分が減るほどの過剰なリフォームはしたくない
0780名無し不動さん
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2020/05/30(土) 07:13:12.15ID:???
天王洲アイルらへんに普通にすみたいんですけど、今高すぎます。
暴落待つしかないですか？みなさんならどうしますか？
0782名無し不動さん
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2020/05/30(土) 07:21:55.78ID:???
いや、国も経団連もテレワーク推進だから、大きな流れになる
そもそも論だが、テレワークにしないと次のパンデミックに対応できない
またロックダウンだ大量失業だと同じ失敗を繰り返せないよ
0783名無し不動さん
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2020/05/30(土) 09:25:01.16ID:???
>>778
よく女性目線っていうけど
女の要求真面目に聞いてたら
あっという間に採算取れなくなるよな
0784名無し不動さん
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2020/05/30(土) 09:32:47.87ID:eMjgxopJ
>>783
御意。
0786名無し不動さん
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2020/05/30(土) 09:59:38.72ID:???
>>775
X年で資産X億になった〜系の駄本じゃね？
その殆どがごま書房。
0788名無し不動さん
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2020/05/30(土) 10:17:36.56ID:???
役所なんて大金かけて立派な庁舎なんて作るのが無駄だよな
あれこそテレワークとネットで完結する仕事だ。
どうしても対面が必要な部分だけオフィス借り上げりゃ市民の税金を無駄にせずに住む。
議会だってテレワークで問題ないだろ
0790名無し不動さん
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2020/05/30(土) 11:18:32.99ID:???
>>783
職人もケチつけてきたり不安あおって仕事増やそうとする古事記いるから気をつけないとな
0791名無し不動さん
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2020/05/30(土) 11:28:08.83ID:???
設計士の嫁が口出ししてきて、旦那の設計士はダンマリ。
あれ付けたほうがいいこれしたほうがいいと客にたくさん注文を付けてた。
旦那は尻に敷かれてる感じ。営業妨害だな
0792名無し不動さん
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2020/05/30(土) 12:27:37.36ID:???
テレワークってほんとに効率下がらないのか？
なんか色んなものが「コロナによるテレワークにより」納期が遅れたりサポートがなくなったりしてんだけど。
効率下がらないとか絶対嘘やろ。
0793名無し不動さん
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2020/05/30(土) 12:30:51.39ID:???
なんでコロナでソフトウェア開発の納期が遅れるんだよ。一番テレワークで影響ないところだろ。
絶対コロナ口実にみんなテレワークでサボってる。効率変わらないなんて嘘もいいとこ
0794名無し不動さん
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2020/05/30(土) 12:34:24.67ID:4U4LTdJx
俺は資産管理会社の収入が大きいから、社会保険料等は個人の会社の方で計算させてもらえることになってるのさ。
このスキームで何社も同時に正社員できるぜ
テレワークだから10社くらい正社員できそうやなwww
0795７６２初心者
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2020/05/30(土) 12:54:33.84ID:???
なんか物件案内まわってきたんですけど
表利回り１５％
２２００万の１ＤＬ１棟アパート＊８（推定家賃４万？）築４１年　埼玉
現在満室

これってどう思いますか
初心者はこれくらいから始めたほうがいいですか
ちな関西在住
0798名無し不動さん
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2020/05/30(土) 13:18:43.53ID:???
木造アパートは40年過ぎると大きな修繕が多発する
それも計算に入れて
0799名無し不動さん
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2020/05/30(土) 13:23:00.98ID:???
何でわざわざ田舎の古くなったアパートを買うんだろう
0800７６２初心者
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2020/05/30(土) 13:25:08.18ID:???
満室だから修繕費くらい出せないの？
0802７６２初心者
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2020/05/30(土) 13:42:39.23ID:???
他だとどこで聞いたらいいんでしょうか（ごめんなさい( ^)(^ )
0803名無し不動さん
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2020/05/30(土) 13:50:28.37ID:???
２２００万円と手数料と税金を一括現金払いできるなら買えば？
銀行入れとくより得だから
0804名無し不動さん
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2020/05/30(土) 13:54:16.34ID:???
普通に現金で買えるなら俺買おうと思うけど
0806名無し不動さん
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2020/05/30(土) 15:17:19.82ID:XuiErJUX
まあローン付けるの難しいよね。現金オンリーだわ。

って場合にこんなに現金持ってる初心者そうそう居ないよね。
0807名無し不動さん
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2020/05/30(土) 15:19:58.99ID:???
家賃4万で限界集落
埼玉でもピンキリだからな
0808７６２初心者
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2020/05/30(土) 15:21:14.64ID:???
自己資金８００あればいけますよってメールに書いてあったですけど厳しいですかね
0809名無し不動さん
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2020/05/30(土) 15:40:34.89ID:???
セルフでリフォーム、修理、手入れが出来ないと4万そこそこの物件はキツいよね。
0810名無し不動さん
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2020/05/30(土) 16:24:18.43ID:???
質問なんだけどみんな投資ローンって結局いくらで借りてるの？
表面5パーで2パーとられてたら絶対儲けでないよね？？
キャピタルゲイン狙いってこと？
0812名無し不動さん
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2020/05/30(土) 16:42:36.70ID:???
関西在住？土地勘ないならやめといた方がいいよ
買うにもして満室の一部屋一部屋実態確かめてな
0813名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:06:16.08ID:???
個人事業主で今年の利益が多いんですが不動産投資は節税に使えますか？
0814名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:16:49.43ID:???
現金一括で買えってどういうつもりで言ってる？
不動産投資っても経営なんだから
いかに人の金を引っ張って拡大できるかが勝負だろ
現金を見せて融資引いたほうがCFまわるし、現金あったらB/Sにも影響ないだろ
0816名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:23:11.15ID:???
>>810
表面5%ならキャピタルゲインしかないだろね
建物は築浅で、土地は路線価と市場価格の差が少ないところ
0818名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:48:42.59ID:???
テレワーク推進は本気だぞ
事業整備にかかる費用の補助もでるし
俺もある事業のリモート販売にかかる費用を国に負担してもらう予定
0819名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:48:49.11ID:Ovc6FB9g
埼玉県　１５％だけじゃ全く分からない　
0820名無し不動さん
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2020/05/30(土) 18:50:04.76ID:???
京阪神近郊は１駅違えば人気度はまったく違うから
土地勘とかないなら手を出すのは危険だぞ
0822名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:01:23.05ID:???
貯金4000万、今年年収2500万見込みです。
節税対策で初めて不動産を考えてます。
不動産投資で節税は使えますか？
0823名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:07:40.52ID:???
年齢50で自営業、家族年収が2000万、投資OK自由なお金が2億。
6億の賃貸物件欲しいのだが、金融機関は融資してくれるか？
お前らの意見を聞きたい。
0826名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:24:08.17ID:???
>>823
何でそんなに持ってて銀行とコミュニケーション取れないの？
コミュ障かよw
0831名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:33:05.53ID:???
>>814
借りて経営しても最後トントンで終了
不動産経営って定額しかはいらないから最初からの計算できるじゃん
借りて大きくするなら事業したほうがいい
0832名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:33:40.32ID:Ovc6FB9g
>>823
普通に２億円使った方が良いんじゃない？

８０万月/９６０万年/１９２００万/２０年使える、国債買っておけばさらに増える。
0833名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:34:56.78ID:Ovc6FB9g
>>823
って言うか自分で銀行に聞けよ！普通は問題無く融資してくれると思うが。
0834名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:36:40.50ID:???
>>823
それなら買うんじゃなくて建てたほうがいいよ
収益期間も最大になるし
中古買うなんてもったいない
0835名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:40:53.32ID:Ovc6FB9g
６億円の収益物件買っても手残りは年税引き後１２００万くらいじゃないかな？そこから取得税社会保険払うと月８０万残らないと思うが、、、

日本の課税・社会保険制度は収入に対して計算されるので、納税後の現金２億円だと実質３億円以上の価値がある。
0836名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:42:38.29ID:???
>>828
全く素人なので教えて欲しい
個人事業主で年収は上記です。加えて法人も持っていて売上1000万、役員報酬含め経費0にしてます。

こんな感じで節税するなら皆さんどうされますか？
急激に収入が増え、稼ぎなれてないので、税金の高さに困惑してます。
0837名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:45:02.13ID:Ovc6FB9g
>>836
普通に内部留保して計画的に取り崩しが１番税率やすいと思います。
0838名無し不動さん
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2020/05/30(土) 19:47:33.97ID:???
>>837
法人の方はとりあえず内部留保にしてます。
個人の方が困ってて。
個人は士業なので、法人に利益を回すことも出来ず…
0840名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:01:24.65ID:Ovc6FB9g
>>838
個人の所得税は今更誤魔化せないでしょう？税理士買えた方がイイです。
0841名無し不動さん
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2020/05/30(土) 20:03:37.69ID:Ovc6FB9g
基本的に個人所得で節税するのと、収益物件運営するのは全く別で考えて下さい。
節税の為に物件取得だとメガネが曇りクソ物件買わされます。
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