中古戸建ての話しろよ！ Part.15
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・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1553918367/
中古戸建ての話しろよ！ Part.13
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1557288857/
中古戸建ての話しろよ！ Part.14
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1563376092/
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私は、それがレインズのがそのままそこに反映されているのだと思ってたけど違うの？
取引全てがレインズに乗るわけじゃないよ？レインズに乗らない取引はそこに反映されない。
そして水面下取引も多い >>582
国交省が、不動産取得者にアンケート調査をした結果を載せている
どちらも載る時があるが、基本的に任意アンケートだから全部が載るとは限らない
登記情報から不動産取得者を調べているので、レインズは全く関係ない >>587
そうなんだ、アンケートとは知らなかった
抽出してのっけているのかと思っていたよ >>587
今suumoで売ってる不動産にそっくりなのが載ってるんです。
それ見ると、かなり安い価格で仕入れたんだなというのが分かります。
ありがとう。
>>588
抽出とアンケートの違いではなく、仕入れ価格が載ってると思います。 >>587
でも、不動産取得者＝業者がアンケートに答える動機が分かりません。
利益かなり乗っけてきてるなとか、一目瞭然じゃないですか。
なぜ答えるんですかね？ >>589
抽出＝自動的に乗る
アンケート＝答えたい物件だけ載せる（取捨選択が可能）
ということ。だから仕入れ値が分かるような載せ方をするわけがないと思っていたの。
でも実例があるなら、珍しいことだね 競売前の任意売却物件を懇意にしている担当からかなり安く買ったよ
もちろんこういうのは乗らないよね >>591
そうですよね。
私もわざわざ仕入れ値を公表するって相当珍しい気がしました。
アンケートとは知らなかったから。 不動産は常に転売されていくもので、仕入れという概念がない
土地の価格は相場が決まってしまっているのから
安く買っているように見えても、権利関係が複雑なゆえに安価になっていたり、相応のリスクがあるもの
土地の売買はそもそもが薄利のため、建築条件を付けたり建売にしたりして、建物での利益を目指すことになる
国交省のアンケートは、土地の取引に関することだけなので、業者には不都合はない
でも、答えるのは面倒くさいしメリットがあるわけでもないので放置しがち
つまり、回答者の気まぐれ >>594
>土地の取引に関することだけ
みんな、土地の取引価格を知りたいんじゃないの？
住居用の戸建ての場合は特にさ。
だって、売主（個人）も買い取り安すぎだから、古家付きで仲介に出すわけでしょ？
（そりゃ私道・擁壁などの要因で安くなる場合があるにせよね。）
だったら売れなければ買い取り価格がこれになると分かっていれば、買主側は指し値しやすくなるような？
国交省のは、マンションや戸建ての売買も乗っているよね。 仕入れ値２０００万の土地を３０００万で売ってるようなんですが、
薄利とは言い難く無いですか？ 例えば、売る側が不動産を即時現金化する必要があれば、個人を相手にしている時間がない
ローン審査など待ってられず、即決断で即金で買ってくれる業者以外に選択肢がなくなる
単純に売る側の都合で、時間や手間や労力の問題
その分割り引いても、売る側にメリットが出ているということ
業者側もリスクを抱えるので、土地の取引分は大した利益が出ていない 権利関係が整理されて所有権が100%で近隣トラブルもなければ、いわゆる相場価格になる
全てが条件が整って3000万円の土地を、売る側が2000万円で手放しているならば
ディスカウントすべき相応の問題があったと見ることが普通の見方
業者も、全てが条件が整った土地を2000万円で買ったわけではないはず >>596
それなら良心的じゃん？
古家の解体も含めてだろうし、買い取り業者なり建売業者なりが、
次にエンドユーザーに売れるまでの時間を考慮すると。
多分、欠点のない良い土地なんでしょうね。 業者側が抱えるリスクが分かないんですが。
首都圏で駅徒歩１０分以内の住宅地に、売れ残る未来が見えません。
売主が売り急いだかも分かりませんし、何にせよ取引が成立したら一千万の利益です。 うちは業者が3600万円で仕入れて4年間ほど
コインパーキングとして運用していた土地を3700万円で買ったわ。 >>599
すみません見落としてました。
そうですね、解体費用の事考えると一千万が利益ではなかったです。 >>600
業者が扱っているのは、この物件だけじゃないからさ。
常に買って（借り入れて）、売ってを繰り返して資金繰りをしている。
つきあい上、いい物件だけ買うわけにもいかないしさ。
難あり物件を買いたたいたとしても、売れずに抱えたままなら、実質、損失だよね？
そういうのを含めて、価格にしているのよ
今後も商売を続けて行く以上、安値をつけて、相場を崩すのも意味ないしね そんなに土地取引が儲かるなら、業者がみんな土地を買いあさってるって。
実際には業者が買う土地は売れなくても利益を生み出せるような土地だったり
一般人が買えないような広い土地だったりして、
一般人とガチ勝負になるような物件はあんまり買ってないよ。
そんな土地を買っても儲からないから。 >>598
不動産の相場というのは、
業者が載せて来る利益も含めた市場価格になると思いますし、
土地が３０００万で売られている場合、そのうちの一千万近くが業者の利益で、
その金額を薄利というのは、どうにも納得行きません。 業者も資金繰りに余裕があるわけではないので、金融機関から借りて土地を抵当にいれる
抵当権設定費用もかかるし、一日ごとの金利も発生する
近隣トラブル抱えていれば、整理していくのにも日数もかかる
訴訟にまで発展すれば年単位、その間も金利は発生している
土地の境界が確定していなければ、建築にはさほど問題は出ないが、建物買う側は嫌がって値段が下がる
測量して隣地所有者と交渉している間も1月2月と過ぎていく
当然、外注費も社内人件費もかさんでいく >>606
でも２０００万で買った以上、業者が売主だし、売主が３０００万という値付けをした以上、仕方ないと思うしかないでしょ。
いくら徒歩１０分で良い土地でも、相場より高ければ売れないよ。
あなたはどうしたいのか？
欲しいなら売主（業者）と交渉して双方納得する形の金額で譲ってもらうしかないよね？
高すぎるというなら、予算内の土地を探すしかない >>606
その通りですね…
もう少し安かったら買えたのにというのがあって
あと純粋に知りたかった事もあって、横にそれてしまいました。
>>607さんもありがとうございました。 609は>>608さんへのレスです
間違えました汗 >>609
気持ちはよく分かる
戸建てで考えると物として見てしまいがちだけど、
土地は物ではないの
ある程度の都市になると、売主が強くなる。
なぜなら土地は唯一無二で、購入希望者がたくさんいるから。
だから、高く売るために、相場の上限を狙って値付けする。
時間がたてば、交渉で安値になることもあるけどね。
だから、購入希望者が希望の土地が欲しい際に必要なのはお金と時間だね。
待てる時間というのは、とても大きな強みでもある その通りですね。
時間が立つのを待ちたいけど、すぐに売れそうな物件だから無理かな…。
今購入して数十年後に売却するような場合、
せめて土地代は残る採算があれば、多少背伸びして買ってもいいけど
少子化で不動産が今後どうなるのか分からないし、
ここで勉強しながら、無理なく買える物件を探します。 築10年くらいでリフォームやリノベしてる物件って何かあるのかな
普通ならリフォームせずに売れる物件だよね？ >>614
メンテナンス履歴やリフォームの履歴があるということは、逆に施主がしっかりとメンテしている証拠ではないかな？ >>606
>土地が３０００万で売られている場合、そのうちの一千万近くが業者の利益で、
一千万近くが業者の利益って、それ根拠のある話なのかどうか知らないけども、3000万で買いたいか買いたくないか、だけでしょ。
言い値は買い手が居なければだんだん切り下がるし、指値も出来るし、その値段で買う者が居れば結果としてそれが妥当な値段。
市場経済の値段のつき方に納得出来ないなら北朝鮮にでも住むしか無いな。
一千万も儲けやがって、みたいな妬みで一杯だといい買い物できないよ。 >>613
私の言う時間は、その土地が下がるまでの時間という意味ではなくて、
購入まで3年、5年を見据えて、年単位で探せる時間の余裕があるか？ということ。
例えば、私の場合
・現金一括だからローンを考えなくていい（低金利も年齢も関係ない）
・社宅なので家賃も安い
・夫婦２人だから、小学校進学までにとかも不要
というように、時間が大きな強みではある。
タイムリミットも存在しないので、条件が合わなければ、買わなくてよいから。 >>612
待つことが重要だという意見は同意
自分は不動産屋に希望を伝えてから購入まで3年以上時間がかかった
何件も物件みせてもらって思った以上に大変だった
内覧は楽しかったけどね >>619
うちの周りはコインパーキングが不足しているから地価の割に収益性がいいんだよ。
3600万円の土地で1時間600円の駐車場5台分だからね。
最近、近くの商業ビルが取り壊されたが、そこは1時間800円の駐車場に変わった。
アパートとかマンション建てて賃貸するより駐車場のほうが断然儲かる。 >>616
いい買い物も何も、
不動産に掘り出し物無しですから、
優先順位と照らし合わせて予算内で探すだけですよねw >>615
なるほど！
そういう考えには至らなかった
中古を買う→インスペクションいれる→自分たちでリフォーム手配って流れが頭に入っていたので、リフォーム済み物件は除外してたんだよね
でもスーモを見てると築年数浅いのでリフォームしてある物件とかもあるので気になってたんだ 不動産に掘り出し物はないとは言うけど、自分の好みが普通と違えば、中古物件の場合割安で買える。
変な間取りの家で価格が安くなってきている場合は、それが自分の好みと一致すればお得である。
大体変な間取りだと建てるのにも金が掛かっているのに、売る時は安い。その安いのが自分の好みと一致すればOK。
売る時は、大古物件になって、土地値になってるから間取りの差はない。 >>616
＞3000万で買いたいか買いたくないか、だけでしょ
だからその辺りを>>608さんとのやり取りで、その通りと納得してるわけです
重ねて言われても、という感じですね（苦笑 >>623
そう、そこが中古の面白いところですね
老夫婦が定年後に建てて、相続で手放したい家は、比較的築浅で安いものの
部屋数が必要な子育て夫婦には合わない、だが私には合うみたいな。 中古住宅はローンの審査が厳しいから、35年ローンが通ればそこそこの物件といえる
あとはその家が合うかどうか 毎日駅まで徒歩15分って大変かな？
今まで徒歩5分圏内の賃貸マンションしか住んだ事無いんだけど、
見た目も内装も値段も良いんだけど、駅から15分なのがネックで躊躇してる
不動産屋は、徒歩15分なんて普通ですよと言ってるんだけど >>627
人によってもライフスタイルによっても違うとしか…
自分は15分なら雨の日の憂鬱さ以外は余裕だけど
家に寝に帰るような激務だったら辛いかもね >>627
徒歩15分って成人男性の早歩き、しかも信号とかのタイムロスなしなんじゃなかったっけ？
距離から計算してるだけだから歩くのが遅い人だと18分くらいだと思う >>629
1分80m計算、時速だと4.8kmだな
チンタラ歩くのでなければ >>627
道にもよるよね
公園を挟んで向こう側が駅だけど、歩行者と自転車だけだから
夏以外は全然気持ちいい
でも住宅街の路地や交通量の多い道路で歩道がろくにないとかなら、地味にストレスかも
あとアップダウンの有無もきっと大きくかかわるよ >>629
違います。
女性がヒールを履いて歩く時間です。
男なら10分くらいかと思います。 >>620
そのままコインパーキングw続けたらええやん >>634
コインパーキング続けたら、そこに住めないでしょ。
家を建てるために買ったのに。 元々駐車場の場所に家を建てる場合、しっかりと整地しないと水捌けが悪くなるので注意しましょう >>635
コインパーキングで儲かってるんなら別の辺鄙な所の安い土地買って、そこに家建てて住んだら？
もし利便性のいい土地なら、そのコインパーキングに自分の車停めればいいんだし。
正直うらやましい。 >>637
現金があれば出来るけど、
現金がなければ、不動産投資ローンでコインパーキング買って
年収増やしてから別の場所に土地買って住宅ローンで家を建てるって事に
ローンの審査通れば可能かな？ 自分でコインパーキングを運営するのでなくて、コインパーキング事業者に土地を貸すだけになる
周辺の駐車場相場よりも少し色がついただけの地代が収入になる
固定資産税が100%かかる上に、不動産事業用のローンは住宅ローンよりもだいぶ金利が高い
個人がやるのは非現実的 >>640
意味不明
住宅ローンの不正融資ってニュースとか見てないのか？
スルガ銀行とかフラット35不正とか >>641
やっぱり食いついたかww
自宅を住宅ローンで買うだろ >>642
意味不明
釣りなのか？
「別の場所に土地買って住宅ローンで家を建てるって事」
なんだけど あっ
コインパーキングは現金かと思ってたわ
そんくらい貯めてから買えよ 相談です
皆さんならどれを購入しますか？
もしくは購入見送りますか？
現金購入です
購入考えている物件
1.アーネストワン
築3年
西側道路 西側に手入れされていない大きい公園あり
土地175平米 建物110平米
平坦な土地
2400万
2.軽量鉄骨 有名ハウスメーカーS社
築15年
土地174平米 建物110平米
土地平坦ではない 建物と駐車場の土地高低差あり
北西角地
2700万
北側道路、抜け道のため朝夕方うるさい
崩れそうな古家が東側に至近距離にある
東南にある古い家は現在境界線からかなり離れて建てている為、建替後は北側に寄り、日当たりが悪くなる可能性大 >>646
①か②なら①だけど、無理して買わなくてもよいかも。
なぜならローコストとはいえ築浅でも2400万と安いから、今後もたくさん出てくるだろうし。
②は建物と駐車場の土地高低差ありと、築15年なのに高いのがネックね
駐車場が前や横にあって、擁壁で玄関という感じかな
http://www.forestgreen.co.jp/blog/2016/02/post-1489.html >>647
ありがとうございます。
文字化けで、647さんがどちらを購入したいかが明確にわかりませんでしたが。
2のS社の軽量鉄骨の家を値段高いけど647さんなら購入するってことでしょうか？
擁壁で玄関、そのとおりです。さすがです。
アーネストワン さんでこのレベルの土地の広さの中古、新築が出ていない状況でして。
ただ外壁、躯体の質ではS社が圧倒的に上。
しかし、S社はキッチン、脱衣所が狭い。
アーネストワン は階段廊下は狭い。
困りました。。。
2件とも見送るべきか。。。
ノイローゼになってます。 >>648
文字化けでしたか 書き直してみました
1）か2）なら1）だけど、無理して買わなくてもよいかも。
なぜならローコストとはいえ築浅でも2400万と安いから、今後もたくさん出てくるだろうし。
2）は建物と駐車場の土地高低差ありと、築15年なのに高いのがネックね
時間の制約があるなら、交通の便、道路、周りの環境も含めて考えてみるとか？
土地も1のほうが良さそうだけどね 土地と建物の値段を分けて整理してみればいい
他人の好みを聞くよりよっぽど意味があるはず >>637
首都圏だと辺鄙な場所は生活するのに不便。
駐車場の無い店が多いから気軽にコンビニやスーパーに買い物行けないし、
子供が寝てから嫁とふらっと飲みに行ったり、みたいな事もできないし。
ちなみに駅近で一種低層角地という住宅としては最強の土地。 >>651
都心のコインパーキングが3400万で買えるかよ >>652
都心じゃないよ。
山手線内まで30分強の典型的な郊外のベッドタウン。
これくらいの郊外でも駅の周辺は駐車場の無い店が一般的。 不動産投資ローン2.5%20年フルローン3800万
1時間600円のコインパーキングって浦安とかの駅周辺と仮定して
月極めが1台1.5～2万？ 6台なら
年間売上144万
経費
固定資産税36万
不動産投資ローン金利 年50万
所得 58万-所得税
ローン返済額年間241万
金額は適当で土地取得仲介手数料とか不動産取得税とか印紙代とかいろいろ掛かるけど、これで住宅ローン上乗せするって無理臭くね？
って感じだね 自分41歳独身・母78歳要介護３と同居中。仕事は小さい会社経営者
会社が秋葉原にあります。足腰は弱りつつ、母はまだ元気。
今は台東区の賃貸５０平米２LDK15万円に入居中。
家を買おうかと思うんですけど、弱小自営業会社なんでフラットで4200万までしか借りられません。
つくばエクスプレス沿線の戸建てでも買おうかと思うんですがどう思いますか
都心マンションの方がいいでしょうか >>655
金融機関に金借りて、土地買って月極駐車場やるようなもの
>>656
聞きたいことは明確に
なぜ家が欲しいのか、どういう暮らしがしたいのか、何を重視しているのか
でなければ、返ってくる答えは回答者の好みでしかなくなる ありがとうございます。
家が欲しいのは今の賃貸は幹線道路沿いでうるさく、静かな環境に行きたいからです。
また、賃貸の内容が安っぽくて住んでて辛くなります。
母にもう少しいい家に住ませて思い出を作ってあげたいと思っています。
総じて環境ですね。。。
あと自分が本当は音楽が趣味なんですが、マンションでは音も出せず
趣味ができない状態で毎日仕事のためだけに生きてるようで辛いです。 初歩的なことなのですが、質問させてください。
仲介ではなく、不動産業者に買い取ってもらった場合、安値になると伺いました。
路線価→買取価格
仲介→公示価格
と考えてokですか？ 田舎の戸建てこそ賃貸だと思うんですがどうでしょ？
自宅兼事務所なら会社名義で今のマンションは借りてるだろうけど、その分給与にしてローン払うなら、社会保険料も会社負担考えれば上がる分の倍払うわけだし全然メリットないと思います
ローン減税終わる10年後(15年後)から自分の所得税と住民税も増えちゃうし >>660
は
>>658
宛です
>>659
全然違います >>661
659です。よろしければご教示下さい。
相続になる実家なのですが、仲の悪い弟が住んでいるので、一括査定が出しにくい状況です。
公示価格が5,000万、路線価が4,000万くらいです。
不動産業者へ即時買取に出すといくらくらいだと思われますか？ >>662
公示価格も路線価も全く関係ないです
売れる価格が高ければもっと高いし、安ければもっと安いです
業者もいろいろで儲からない金額でも買わざる得ない時もあります
あと住んでる人が退かないならものすごく安くなるでしょう
何のために価格をしりたいのかわかりませんが、相続税のためなら路線価、財産分与のためなら取引価格でいいと思います
売らなきゃいけないなら弟と話し合わないと無理です >>658
静かな環境、賃貸よりマシな内装、母への思い出、音楽の趣味
全部等価ではないはずで、まずは優先順位をつけることが必要になる
母の足腰が弱っているなら階が分かれる戸建ては辛くなる
母が望むことと、母にしてあげたいこと（自己満足）にギャップがないのか
マンションで演奏できないような楽器は、戸建てで演奏しても近隣に響く
本気で防音求めるなら、えらい金がかかる
特に低音は重量物でしか遮蔽ができないから
スタジオ借りて演奏するなどの代案もあるはず
暮らしに関することは、人の意見で答えは出ない
答えは常に自分の中にあるもの >>663
>>664
ご返信ありがとうございます。例外はありますが、公示地価がおおよその取引価格と考えてよろしいのでしょうか？ あと何のために知りたいか答えて下さい
ちなみに親がまだ生きてるならてめぇが口出しすることではないです >>667
失礼しました。実際に取引される価格は、路線価・公示地価となんの関連もないということですね。
取引価格を把握するのは、国土交通省のサイトの不動産取引価格情報のページなどが
参考になりますか？ >>668
2週間前から容態が急変し、そろそろ本格的に相続について考えなければいけないと考えているからです。
もちろん弟とは話し合いを持ちますが、前もって集められる情報は集めておこうと考えているからです。 要らぬトラブルの元です
親兄弟で話し合いが出来ないならマジで死んでからでいいです
親が弱ってる時に遺産のことを考える様なあなたが兄弟不仲の原因です
遺産の計算より兄弟が仲良くなれる様、努めて下さい
それが親孝行です
それが出来れば全て解決します 周辺の類似物件取引事例を可能な限り調べ
実売価格／路線価＝k
を割り出してkの平均値k'を出す
目的場所の実売価格は
目的場所の路線価*k'
が目安になるが、諸条件によって±30%は変わってくる
もっときっちり出したいなら不動産鑑定士にお金払って頼めばいい
50万くらいはかかるが、諸条件をきっちり詰めてはくれる >>672
ご丁寧にありがとうございます。
つまり、そのエリアがどれだけ路線価から乖離して取引されているかということを把握できればokなんですね。
取引事例については何で収集するのがいいでしょうか？レインズというのは業者しか閲覧できないんですよね？ >>670
答えるのわすれました
取引価格で条件が近いものか、2年間くらいの平均だして計算してもいいと思います
不整型地だったり再建築不可、前の道路が4mないならセットバックも必要なんで減算してください
不動産鑑定はまだ必要ないと思います でも取引事例といっても、仲介と買取が混ざっていますよね。
スーモで売り出してある価格に0.8掛けて推測するっていうのは認識が甘すぎなんですかね。 >>673
あくまで凡その価格の出し方で、用途地域やら角地・整形地など変動要素が多分にある
調べるなら、国交省の不動産取引価格情報検索、レインズ、at home（at BB)、タスマップ
それよりも不動産屋に査定してもらったほうが早い
取引先の銀行があるなら、そっちに聞くのも早い
別に実地調査はしないから弟住んでいても関係ない >>676
実地調査はしないと聞いてはいたのですが、ちょっと気がひけてました。
しかし、近々話すことになると思うので、一括査定してみようと思います。
アドバイスありがとうございます。 >>675
高い方が自分にとって都合がいいのか、安い方がいいのか
基準は自分で決めて下さい
SUUMOのそのままの金額でもいいと思います
いずれにしても買い取り価格はわかりませんので意味はありません
>>676
売る気がない、売れないのに査定してもらうの？
所有者でもないのに？ 銀行の査定はほぼ路線価基準だから意味ないです
しかも当たり前だけどその価格で銀行は買い取りません
不動産ローンとかメインでやってるなら収益性基準になるかも >>655
なぜ月極？
周辺に月極駐車場なんて存在しないよ。
コインパーキングのほうが圧倒的に儲かるから、
みんなコインパーキングにしている。
駅からもう少し離れると月極にしている人もいるけどね。 >>680
コインパーキングの契約ってアパートと同じようなものでしょ？
数百万～でコインパーキング機器買って監視集金レシート補充管理までやる自主大家の場合と.....
初期投資0でコインパーキングのサブリースなら
月極めの相場が1.8万ならコインパーキング機器のリースとか電気代とか警備会社契約とか管理料諸々差っぴいて2万とか
契約したことないから知らんけど
個人じゃ後者じゃね？ コインパーキングの機械買って自分でやる人はまずいない
パーク２４でも三井でも、機械１台あたり月賃料固定でいくらと提示してくる
月極駐車場運営しているのと感覚的には変わらない
コインパーキングの需要があるなら、賃料が月極よりいくらかマシになるかな程度 需要があるなら自分でやった方が圧倒的に儲かる。
1時間600円が5台分なら、稼働率3割でも月60万円以上になる。 コインパーキング事業を個人でやることは難しい
・リサーチ 市場調査・周辺調査・需給予測
・スケールメリット 電話対応・緊急対応・メンテンナス・撤退駐車場機器の使いまわし
・データ分析 需給に応じて変えていく料金設定
事業で重要なところが個人には向いていないことばかり
儲かると思っているならば、日本信号やアマノで機器の見積もりをとってみるといい
その時点で諦めるはず うちの最寄りは田舎なので封筒にお金入れて備付のポストにいれる方式ばっかだわ 最近うちの近くの駐車場は、1日500円のレシートだけ発券して、
空いてる駐車場にレシート見えるようにして置いておけってパターン。
これだと元々の月極駐車場と変わらんし、その発券機だけの費用で済む。
1時間600円もするような都会の空き地なら、業者の方から提案に来るんじゃ無いかな？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
