中古戸建ての話しろよ！ Part.15
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・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1553918367/
中古戸建ての話しろよ！ Part.13
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1557288857/
中古戸建ての話しろよ！ Part.14
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1563376092/
※頑なに自分の意見を押し付けるおじさんが現れます。触らずにそっと見えなくしましょう。
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※次行以下は次スレを立てる時に消去して下さい。
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うんそうだね、ありがと
まだ買ってもいないのに売る時の事考えるのもどうかと思ったけど
しかし不動産屋が潰れる時ってどういう時？
ちょっと想像できない
その商売のシステムからして >>543
仲介はつぶれないけど、ゼネコンや工務店は資金繰りの悪化でつぶれるよね
建売の場合、土地の仕入れと建物代をいわば立替して、大工や業者に先払いしている。
作った物件が何件も売れないままになれば、そこで終わり >>544
そうか
じゃゼネコンや工務店さんはこれからちょっと厄介かもね
人が減るから、売りにくい物件もどんどん増えるだろうし
仲介最強ですな！ プロやセミプロの人は買う時に必ず売る時の事も考えます。
素人でも一生住むから考えなくて良い、ではなくて何が起こるか分からないから売る時の事を必ず考えるようにと助言します。
良い中古住宅なら住宅ローンは貯金になりますから物件を見る目を養うのが一番割安でお得な物件を見つける良い方法です。 正論ではあるが単なる綺麗ごと過ぎてどうにもこうにも… >>547
その通りです。
そんな迷子の貴方に助言しましょう。
正論を御自身が実現できる自信がないなら人の手を借りてでも実現してください。
有能なバイヤーズエージェントを探すかご自分で勉強するかの二択のみです。
でも売ることを考えるのはプロなら基本的な考え方ですからそこは正解ですから胸を張って下さい。 わざわざ伝える必要のない言葉をわざわざ相手に伝えるのは子供のやる事なので子供に教えてあげるように言いました。
そもそも私に最初に突っかかったのは貴方ですが面倒なら何も言わなければいいのでは笑 >>550
伝える必要ない事をわざわざ伝える意図が不明なんですけどｗ >>551
言ってる意味が分かりませんが伝える必要のない事を言ってるのは貴方ですが・・・ 私からすると546は伝えてもらう必要がない書き込みだったんですが プロが中古戸建てなんて買わない
中古戸建てのプロって再生系だろ
二束三文でかって貸す、転売
ブログ、YouTube等で稼ぐ >>553
別に貴方の主観に私の伝える必要があるなと思う事を合わせる必要はないかと思いますし、貴方がそう思うなら私に突っかかっる必要もないかと思いますのでやはり言ってる意味や行動が理解出来ませんね。
貴方の考えを分かるつもりもありませんので面倒なら返事も書かなくて結構です。
買う前から売ることを考えるのはどうかという書き込みがあったからそれは大事な考え方ですよと伝えてるだけですから。 築年数によるけど22年過ぎた注文中古住宅は耐用年数の問題もあって狙い目な気がする >>557
鉄骨、2×4はやめとけ
リノベーション、リフォーム、耐震、全部制限があってどうしようもない >>556
参考になった自分みたいなのもいるから助かるよー >>556
謝っても絡んでくるんだね
逆に今最高に呆れた 築24年の鉄筋コンクリート買ったけど
きれいだったけどな >>561
でも>>556の言うことは合っているよ
これまでの質問が本当に基本も知らない感じだったから、そんなに突っかかる必要はないはずだと思う。
値段下げりゃ売れる物件ならOKだけど、下げても食いつきが悪い物件（擁壁、水路、接道悪し）は最悪だからね。
どんなに素晴らしい注文住宅に住んでいても、土地が悪条件なら駄目なわけだし。
ローコストでも土地が良い条件なら、次の持ち主にお金を掛けて貰えば立派な家が建つ。
土地は素の魅力を持っていて、基本、その輝きは失われない。
郊外ニュータウンの没落のような場合もあるが、それは利便性が劣っているのを若さで隠していただけだから。 そだね
また言い過ぎちゃった
>>561はスルーで >>557
20年前に築15年の元社長宅の中古の注文住宅を予算より安く買ったけど、
20年たった今もびくともしないで快適に住めているよ
今40代だから90歳まであと40年以上は悪くなったら直しながら住み続けるつもり
中古で優良物件の場合はいつまでたっても固定資産税が安くならないけど
修繕費がういている分だと割り切っている 謝るならちゃんと何に誰に対して謝ってるのか分かるようにしてください。
そもそも書いてる途中に書かれた貴方のレスなんか分かりません。
貴方の中で勝手に完結するのは構いませんが最初に絡んできたのは貴方です。
そもそも謝れば相手から何も言われないで済み560と561の言葉を私に言っても謝れば大丈夫と考える貴方に逆に呆れます。
中途半端に反省の弁を述べずにしっかり私に謝るなら謝る、それが面倒なら返事も結構ですとお伝えしてるでしょう
貴方が冷静に言葉を選べば全て済むことです >>564
一連の書き込みを見ていると、暴言がひどいですね。
書いたものは消えないですし、>>566が憤るのも、当然ですよ
>>546 >>548のどの部分にそんなに腹が立ったのでしょう？
分かりやすく良い助言ではないですか？
・素人でも一生住むから考えなくて良い、ではなくて何が起こるか分からないから売る時の事を必ず考えるようにと助言します。
良い中古住宅なら住宅ローンは貯金になりますから物件を見る目を養うのが一番割安でお得な物件を見つける良い方法です。
・有能なバイヤーズエージェントを探すかご自分で勉強するかの二択のみです。
でも売ることを考えるのはプロなら基本的な考え方ですからそこは正解ですから胸を張って下さい。 求める広さが決まれば、立地ごとの土地代が決まる
残りの予算が建物になって、築年数がほぼ自動的に決まる
現実にはその中から選ぶことになる
だって予算があるからね
物件を妄想してあれこれ言ってるときが一番楽しいもんさ
他人事であればなおさら！ >>565
今は築年数35年ぐらいですか。
1981年以降で更に注文住宅なら工務店にもよりますがしっかりと施工されていてグレードも良い可能性が高いので良い買い物でしたね
以前に築年数32年ぐらいの住友林業が特級つがで建てた木造戸建ての注文住宅をみましたが今まで見てきた新築建売や長期優良をとられてる住宅よりしっかりとしたものでした。
建築知識に明るい訳ではない不動産営業マンがこぞって耐用年数と感覚的を根拠に価格をつけてるものですから建物の質に価格があまり反映されてません
なので知識やプロの目は損をしない安心安全な買い物をするには必要だなと思います。 二階建てなら何となくしっかりした感じになるし、感覚的なものなんて建築家とかものすごい件数みてるひととかじゃないとあてにならんし、そんなあてにならないものが評価されてて価格に乗るならアホ臭い
逆に上物はゴミって思ってたらいい 建築士の方は住人の快適さや間取りの良さ、建材は良く観察してますが長期優良認定住宅の税金優遇や保険料割引、先程も言いました長期優良認定などによる建物の付加価値やそれが及ぼす流動性の影響はあまり重視しない傾向にあります。
勿論、長期優良認定住宅だからシックハウスや耐震性能が安心安全だなどという不勉強な不動産営業マンみたいな認識をしてる建築士は殆どいませんが実勢価格や積算価格が不動産営業ほど評価して分かる建築士も逆に殆どいません。
評価のベクトルが違う事を分かった上で両方の意見を参考にするのが良いかと思います。 IP182プロの人 カキコミいつも参考になってるぞ 中古で家探してるけど、私道ネックだな
大型分譲地の私道持分と昔の私道は違うと聞くし
やはり私道はトラブルの元？ >>575
一概には言えないけど避けられるなら避けるよね
でも立地や価格と天秤にかけて、私道物件を買うのはありだと思うよ
予算がある以上、私道全否定するのは得策ではない >>576
なるほどね、ありがとう
私道がある家で気をつけた方がいいチェック項目や不動産屋に確認取るべき点とかあるかな？ >>577
避けた方がよいというのは、地主の人柄に依ってしまうところなんだよね。
自分じゃどうしようもないことだから、避けられるなら避けた方がよいといのは、そういう意味です。
都市部はそうも言ってられないから天秤なんだよね
万一には目をつぶって、今が良ければ大丈夫と見なす。
こちらがよくまとまっていると思う。
ｈttps://www.lotus-asset-and-property.com/faq/私道持分がないこと 私道がネックというよりも、住人間の軋轢がトラブルのもと
それが私道に表れているということ
前所有者の軋轢は、次の所有者も引きずっていくことが日常的 >>577
私道はかなり複雑で注意点を挙げるとキリがないので簡単にチェックした方が良いものは
掘削工事使用と道路工事車両の通行許可を証明した協議書類があるか、私道は共有かもしくは誰が所有してるか、私道の配管は私設管か公設管か、路上駐車の車があるか(昼と夜二回みる)、不法投棄等がないかぐらいで大体は良いかと。
理由は法律絡みで複雑でかなり長くなるから割愛するね
分からなかったら分かる範囲で答えるけど 私道は相続で地主が変わる事があるし、たとえ本人でも痴呆でおかしくなってトラブルになる事あるから絶対に無理 >>540
不動産取引価格情報検索に載ってるのって、
物件所有者⇒買い取り業者
この取引ですか？
物件所有者⇒建売業者
こういう形になる時は無いのですか？ >>582
物件所有者（個人）⇒業者はレインズに乗せないから、そこにものってないでしょ
あなたが住宅を手離れ良く売りたい場合、住友不動産や三井のリハウスに行くよね？
そしたら、その仲介屋は取引のある業者を紹介します。
だからレインズにはのりません。
物件所有者（個人）が仲介経由で個人買主に売っている場合は乗る
また、広い土地なら、物件所有者（個人）⇒業者も乗ると思うけど。
不動産業は相場という目に見えない雰囲気を守りたいから、値崩れを起こすような情報は載せません。 >>582
物件所有者⇒建売業者
こういう形になる時は無いのですか？
あるよ、例えば駐車場の持ち主が仲介経由で直接建売業者に売ることもあるよ
そしてそれはレインズには乗りません。
仕入れ値が安ければ、リーズナブルな新築建売がたち、すぐに売れてしまう
皆が良いパターン >>585
私は、それがレインズのがそのままそこに反映されているのだと思ってたけど違うの？
取引全てがレインズに乗るわけじゃないよ？レインズに乗らない取引はそこに反映されない。
そして水面下取引も多い >>582
国交省が、不動産取得者にアンケート調査をした結果を載せている
どちらも載る時があるが、基本的に任意アンケートだから全部が載るとは限らない
登記情報から不動産取得者を調べているので、レインズは全く関係ない >>587
そうなんだ、アンケートとは知らなかった
抽出してのっけているのかと思っていたよ >>587
今suumoで売ってる不動産にそっくりなのが載ってるんです。
それ見ると、かなり安い価格で仕入れたんだなというのが分かります。
ありがとう。
>>588
抽出とアンケートの違いではなく、仕入れ価格が載ってると思います。 >>587
でも、不動産取得者＝業者がアンケートに答える動機が分かりません。
利益かなり乗っけてきてるなとか、一目瞭然じゃないですか。
なぜ答えるんですかね？ >>589
抽出＝自動的に乗る
アンケート＝答えたい物件だけ載せる（取捨選択が可能）
ということ。だから仕入れ値が分かるような載せ方をするわけがないと思っていたの。
でも実例があるなら、珍しいことだね 競売前の任意売却物件を懇意にしている担当からかなり安く買ったよ
もちろんこういうのは乗らないよね >>591
そうですよね。
私もわざわざ仕入れ値を公表するって相当珍しい気がしました。
アンケートとは知らなかったから。 不動産は常に転売されていくもので、仕入れという概念がない
土地の価格は相場が決まってしまっているのから
安く買っているように見えても、権利関係が複雑なゆえに安価になっていたり、相応のリスクがあるもの
土地の売買はそもそもが薄利のため、建築条件を付けたり建売にしたりして、建物での利益を目指すことになる
国交省のアンケートは、土地の取引に関することだけなので、業者には不都合はない
でも、答えるのは面倒くさいしメリットがあるわけでもないので放置しがち
つまり、回答者の気まぐれ >>594
>土地の取引に関することだけ
みんな、土地の取引価格を知りたいんじゃないの？
住居用の戸建ての場合は特にさ。
だって、売主（個人）も買い取り安すぎだから、古家付きで仲介に出すわけでしょ？
（そりゃ私道・擁壁などの要因で安くなる場合があるにせよね。）
だったら売れなければ買い取り価格がこれになると分かっていれば、買主側は指し値しやすくなるような？
国交省のは、マンションや戸建ての売買も乗っているよね。 仕入れ値２０００万の土地を３０００万で売ってるようなんですが、
薄利とは言い難く無いですか？ 例えば、売る側が不動産を即時現金化する必要があれば、個人を相手にしている時間がない
ローン審査など待ってられず、即決断で即金で買ってくれる業者以外に選択肢がなくなる
単純に売る側の都合で、時間や手間や労力の問題
その分割り引いても、売る側にメリットが出ているということ
業者側もリスクを抱えるので、土地の取引分は大した利益が出ていない 権利関係が整理されて所有権が100%で近隣トラブルもなければ、いわゆる相場価格になる
全てが条件が整って3000万円の土地を、売る側が2000万円で手放しているならば
ディスカウントすべき相応の問題があったと見ることが普通の見方
業者も、全てが条件が整った土地を2000万円で買ったわけではないはず >>596
それなら良心的じゃん？
古家の解体も含めてだろうし、買い取り業者なり建売業者なりが、
次にエンドユーザーに売れるまでの時間を考慮すると。
多分、欠点のない良い土地なんでしょうね。 業者側が抱えるリスクが分かないんですが。
首都圏で駅徒歩１０分以内の住宅地に、売れ残る未来が見えません。
売主が売り急いだかも分かりませんし、何にせよ取引が成立したら一千万の利益です。 うちは業者が3600万円で仕入れて4年間ほど
コインパーキングとして運用していた土地を3700万円で買ったわ。 >>599
すみません見落としてました。
そうですね、解体費用の事考えると一千万が利益ではなかったです。 >>600
業者が扱っているのは、この物件だけじゃないからさ。
常に買って（借り入れて）、売ってを繰り返して資金繰りをしている。
つきあい上、いい物件だけ買うわけにもいかないしさ。
難あり物件を買いたたいたとしても、売れずに抱えたままなら、実質、損失だよね？
そういうのを含めて、価格にしているのよ
今後も商売を続けて行く以上、安値をつけて、相場を崩すのも意味ないしね そんなに土地取引が儲かるなら、業者がみんな土地を買いあさってるって。
実際には業者が買う土地は売れなくても利益を生み出せるような土地だったり
一般人が買えないような広い土地だったりして、
一般人とガチ勝負になるような物件はあんまり買ってないよ。
そんな土地を買っても儲からないから。 >>598
不動産の相場というのは、
業者が載せて来る利益も含めた市場価格になると思いますし、
土地が３０００万で売られている場合、そのうちの一千万近くが業者の利益で、
その金額を薄利というのは、どうにも納得行きません。 業者も資金繰りに余裕があるわけではないので、金融機関から借りて土地を抵当にいれる
抵当権設定費用もかかるし、一日ごとの金利も発生する
近隣トラブル抱えていれば、整理していくのにも日数もかかる
訴訟にまで発展すれば年単位、その間も金利は発生している
土地の境界が確定していなければ、建築にはさほど問題は出ないが、建物買う側は嫌がって値段が下がる
測量して隣地所有者と交渉している間も1月2月と過ぎていく
当然、外注費も社内人件費もかさんでいく >>606
でも２０００万で買った以上、業者が売主だし、売主が３０００万という値付けをした以上、仕方ないと思うしかないでしょ。
いくら徒歩１０分で良い土地でも、相場より高ければ売れないよ。
あなたはどうしたいのか？
欲しいなら売主（業者）と交渉して双方納得する形の金額で譲ってもらうしかないよね？
高すぎるというなら、予算内の土地を探すしかない >>606
その通りですね…
もう少し安かったら買えたのにというのがあって
あと純粋に知りたかった事もあって、横にそれてしまいました。
>>607さんもありがとうございました。 609は>>608さんへのレスです
間違えました汗 >>609
気持ちはよく分かる
戸建てで考えると物として見てしまいがちだけど、
土地は物ではないの
ある程度の都市になると、売主が強くなる。
なぜなら土地は唯一無二で、購入希望者がたくさんいるから。
だから、高く売るために、相場の上限を狙って値付けする。
時間がたてば、交渉で安値になることもあるけどね。
だから、購入希望者が希望の土地が欲しい際に必要なのはお金と時間だね。
待てる時間というのは、とても大きな強みでもある その通りですね。
時間が立つのを待ちたいけど、すぐに売れそうな物件だから無理かな…。
今購入して数十年後に売却するような場合、
せめて土地代は残る採算があれば、多少背伸びして買ってもいいけど
少子化で不動産が今後どうなるのか分からないし、
ここで勉強しながら、無理なく買える物件を探します。 築10年くらいでリフォームやリノベしてる物件って何かあるのかな
普通ならリフォームせずに売れる物件だよね？ >>614
メンテナンス履歴やリフォームの履歴があるということは、逆に施主がしっかりとメンテしている証拠ではないかな？ >>606
>土地が３０００万で売られている場合、そのうちの一千万近くが業者の利益で、
一千万近くが業者の利益って、それ根拠のある話なのかどうか知らないけども、3000万で買いたいか買いたくないか、だけでしょ。
言い値は買い手が居なければだんだん切り下がるし、指値も出来るし、その値段で買う者が居れば結果としてそれが妥当な値段。
市場経済の値段のつき方に納得出来ないなら北朝鮮にでも住むしか無いな。
一千万も儲けやがって、みたいな妬みで一杯だといい買い物できないよ。 >>613
私の言う時間は、その土地が下がるまでの時間という意味ではなくて、
購入まで3年、5年を見据えて、年単位で探せる時間の余裕があるか？ということ。
例えば、私の場合
・現金一括だからローンを考えなくていい（低金利も年齢も関係ない）
・社宅なので家賃も安い
・夫婦２人だから、小学校進学までにとかも不要
というように、時間が大きな強みではある。
タイムリミットも存在しないので、条件が合わなければ、買わなくてよいから。 >>612
待つことが重要だという意見は同意
自分は不動産屋に希望を伝えてから購入まで3年以上時間がかかった
何件も物件みせてもらって思った以上に大変だった
内覧は楽しかったけどね >>619
うちの周りはコインパーキングが不足しているから地価の割に収益性がいいんだよ。
3600万円の土地で1時間600円の駐車場5台分だからね。
最近、近くの商業ビルが取り壊されたが、そこは1時間800円の駐車場に変わった。
アパートとかマンション建てて賃貸するより駐車場のほうが断然儲かる。 >>616
いい買い物も何も、
不動産に掘り出し物無しですから、
優先順位と照らし合わせて予算内で探すだけですよねw >>615
なるほど！
そういう考えには至らなかった
中古を買う→インスペクションいれる→自分たちでリフォーム手配って流れが頭に入っていたので、リフォーム済み物件は除外してたんだよね
でもスーモを見てると築年数浅いのでリフォームしてある物件とかもあるので気になってたんだ 不動産に掘り出し物はないとは言うけど、自分の好みが普通と違えば、中古物件の場合割安で買える。
変な間取りの家で価格が安くなってきている場合は、それが自分の好みと一致すればお得である。
大体変な間取りだと建てるのにも金が掛かっているのに、売る時は安い。その安いのが自分の好みと一致すればOK。
売る時は、大古物件になって、土地値になってるから間取りの差はない。 >>616
＞3000万で買いたいか買いたくないか、だけでしょ
だからその辺りを>>608さんとのやり取りで、その通りと納得してるわけです
重ねて言われても、という感じですね（苦笑 >>623
そう、そこが中古の面白いところですね
老夫婦が定年後に建てて、相続で手放したい家は、比較的築浅で安いものの
部屋数が必要な子育て夫婦には合わない、だが私には合うみたいな。 中古住宅はローンの審査が厳しいから、35年ローンが通ればそこそこの物件といえる
あとはその家が合うかどうか 毎日駅まで徒歩15分って大変かな？
今まで徒歩5分圏内の賃貸マンションしか住んだ事無いんだけど、
見た目も内装も値段も良いんだけど、駅から15分なのがネックで躊躇してる
不動産屋は、徒歩15分なんて普通ですよと言ってるんだけど >>627
人によってもライフスタイルによっても違うとしか…
自分は15分なら雨の日の憂鬱さ以外は余裕だけど
家に寝に帰るような激務だったら辛いかもね >>627
徒歩15分って成人男性の早歩き、しかも信号とかのタイムロスなしなんじゃなかったっけ？
距離から計算してるだけだから歩くのが遅い人だと18分くらいだと思う >>629
1分80m計算、時速だと4.8kmだな
チンタラ歩くのでなければ >>627
道にもよるよね
公園を挟んで向こう側が駅だけど、歩行者と自転車だけだから
夏以外は全然気持ちいい
でも住宅街の路地や交通量の多い道路で歩道がろくにないとかなら、地味にストレスかも
あとアップダウンの有無もきっと大きくかかわるよ >>629
違います。
女性がヒールを履いて歩く時間です。
男なら10分くらいかと思います。 >>620
そのままコインパーキングw続けたらええやん >>634
コインパーキング続けたら、そこに住めないでしょ。
家を建てるために買ったのに。 元々駐車場の場所に家を建てる場合、しっかりと整地しないと水捌けが悪くなるので注意しましょう >>635
コインパーキングで儲かってるんなら別の辺鄙な所の安い土地買って、そこに家建てて住んだら？
もし利便性のいい土地なら、そのコインパーキングに自分の車停めればいいんだし。
正直うらやましい。 >>637
現金があれば出来るけど、
現金がなければ、不動産投資ローンでコインパーキング買って
年収増やしてから別の場所に土地買って住宅ローンで家を建てるって事に
ローンの審査通れば可能かな？ 自分でコインパーキングを運営するのでなくて、コインパーキング事業者に土地を貸すだけになる
周辺の駐車場相場よりも少し色がついただけの地代が収入になる
固定資産税が100%かかる上に、不動産事業用のローンは住宅ローンよりもだいぶ金利が高い
個人がやるのは非現実的 >>640
意味不明
住宅ローンの不正融資ってニュースとか見てないのか？
スルガ銀行とかフラット35不正とか >>641
やっぱり食いついたかww
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