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築40年以上の中古マンション11
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0257名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:13:34.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0259名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:18:19.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0260名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:30:45.22ID:???
うちにも入ってるよ
何社か
でも普通に売りにも出てる
0266名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:19:02.60ID:jDcxohP4
>>264
もちろん知れ渡ってるよ
業者には
駅近2分、都心部直結2～30分
敷地面積4万平米、世帯数500
十数棟の4階建分譲団地群 築50年以上
君が大手業者ならどうする？
0267名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:32:24.60ID:???
500戸で4万平米だと、持分24坪くらいか。
坪単価次第だけど少ないなあ～
建て替えるにも、自己負担なんて団地民には無理だろうし
そこの公示地価とか周辺坪単価ご存知？
0268名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:43:55.13ID:jDcxohP4
>>267
詳しくは調べてないけど
ごく近辺の駅近マンションで
坪180~200万円ぐらいかな
0269名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:47:47.18ID:???
>>266
府中久米川和光とかぐらいでもそんな値段はあはらないかなと
0272名無し不動さん
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2019/04/08(月) 12:38:11.81ID:???
築古スラム団地買って大家スレにスレタイ変えろよ
0274名無し不動さん
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2019/04/08(月) 14:45:33.11ID:???
おじさんも羨ましいなら買えばいいよ
あ、ローン通らないか
大丈夫だよおじさん、団地は一括で買うものだし売値も安いよ
あ、それすら無いのか
0275名無し不動さん
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2019/04/08(月) 14:59:11.42ID:VD7QC/BQ
>>271
誤解を与えたかもしれないけれど
新築のマンションの相場ね
感覚としては3～500万円高いような気がする
上昇率が高い地域ではあるけど
それでもお勧めはしないかな
もし自分がそこに住むつもりで建て替えを前提としていたら
普通で買うよりも半額で買えるというのが感覚
それでも今の景気で必ず建て替えすると言う前提だからね
0276名無し不動さん
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2019/04/08(月) 19:14:57.05ID:gtvvUr4y
都心に30分。
話にならない。
スラム化だよ。
0279名無し不動さん
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2019/04/08(月) 21:03:46.97ID:???
建て替え狙うならリノベは馬鹿らしいな
簡単なリフォームで十分
0280名無し不動さん
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2019/04/08(月) 21:26:13.31ID:???
リノベは全く要らないけど、そこで稼ごうとする業者が沢山いるから最近目立つ
0281名無し不動さん
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2019/04/08(月) 22:13:43.51ID:LREQtRYM
港区での建て替えなら億ションに生まれ変わる可能性がある。
0283名無し不動さん
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2019/04/08(月) 22:40:48.93ID:???
前の住人がリフォームした綺麗な団地を格安で買えたから
DIYで、リビングの古いデザインのフローリングと続きの和室をアッシュグレーのCFに統一、トイレを後付ウォシュレット、キッチンと風呂は水栓を交換
見た目と機能性は上がって、費用は10万も掛かってない。
団地DIY楽しい
0284名無し不動さん
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2019/04/08(月) 22:57:11.43ID:LREQtRYM
その団地もやがてはスラム化だよ。
甘いな。
0285名無し不動さん
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2019/04/08(月) 23:17:37.73ID:???
スラム化おじさんは港区で変なタワマンでも買って後悔してるおじさんなのかな？
0288名無し不動さん
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2019/04/09(火) 00:53:32.40ID:CUHgyxPm
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0289名無し不動さん
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2019/04/09(火) 02:06:10.83ID:???
港区なんてセレブ気取りのアホしか居ない
土地も馬鹿みたいに高いだけ
成金の頭が悪い奴らが集まってる
これから上がる土地の話せーよ
0290名無し不動さん
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2019/04/09(火) 06:14:57.60ID:wSfaynxX
>>287
それには
坪200万円のマンションを1000件売り切る
営業力が必要
0291名無し不動さん
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2019/04/09(火) 06:37:16.00ID:???
5です。結果駅近の魅力に勝てず買うことにしますた。スラム上等です。

65平米でリフォームに400万位の予算なんだけど、ここは絶対直しとけってところあります？後リフォーム業者さんとの打ち合わせで気をつけるところなど、アドバイスください！

水回りと電気の配線はしっかりみるつもり。期間は2-3ヶ月じっくりかけてもらうつもり。
0292名無し不動さん
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2019/04/09(火) 09:00:17.94ID:???
インスペクションを売主の費用でやらせて保証を付けさせる
0293名無し不動さん
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2019/04/09(火) 09:50:25.26ID:???
電気配線ぐらいかな。
マンションリフォームはどこがやっても大して変わらないよ。
コストとセンスで変わるだけ。
インプラスはできれば入れたほうがいいと思う。
0294名無し不動さん
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2019/04/09(火) 10:55:13.78ID:???
>>292
ありがとうございます！ネゴります。

>>293
断熱性が上がるんですね！検討します！ありがとう
0295名無し不動さん
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2019/04/10(水) 00:49:07.71ID:???
さっきWBSでリノベ特集やってた
パナがリノベミュージアムを作ったと
ファミリー向け1000万～
子育て世代が終わった向け2000万～
アホとしか思えなかった
でも売上は好調とのこと
0298名無し不動さん
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2019/04/10(水) 17:11:00.49ID:???
WBSの放送内容によると、
立地を選ぶと中古しかない→中古だと嫌→リノベする
ということらしい
新築買う層が新築でいい立地が見つからないから中古リノベという選択なんだと

おらにはわからん
0299名無し不動さん
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2019/04/10(水) 17:44:03.88ID:???
ほーん。それこそ、ここで散々話に上がっている管理組合やら修繕やら容積率やらのややこしい部分は全無視なのね、、

情弱が乗っかって泣かされるパターン、、、
0301名無し不動さん
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2019/04/10(水) 18:05:51.06ID:???
>>299
そんな単語1回も出てこなかったw
それにリノベ前の画像見ても、リノベする必要ある？って感じだった
壁紙とかフローリングの色とか少し変えるだけで良いのでは？ぐらいの古臭くもない普通の間取り
0303名無し不動さん
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2019/04/10(水) 18:36:26.98ID:???
>>294
古いマンションはサッシの老朽化がひどい。
共有部でもあるため勝手にはいじれない。
だから内側に二重窓という選択になる。
二重窓の利点は断熱性・防音性・気密性があがる。
欠点は部屋がせまくなる。

半端に金からリノベならスケルトンからやり直したほうがよさげ。
施工に無理がなくなる。リフォーム屋の施工は目を覆うレベル。
0304名無し不動さん
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2019/04/10(水) 18:44:54.34ID:???
>>298
手垢がついていない自分の家が欲しいというだけの動機。
リノベで新品気分に浸れれば満足。
家を買う層は案外そんなもの。

この壁は共有部。あなたの部屋にあるだけでみんなもの。
などとは絶対言ってはいけない。
0305名無し不動さん
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2019/04/10(水) 19:53:11.97ID:???
20年ほど前に実家のマンションを親がスケルトンリフォームしました
90平米で１０００万くらいかかったかな

スケルトンリフォームは内装剥がしてみて初めてわかることも多く金額が結構うごく

水回りは基本動かせないと思った方がいい
壁紙や床材はグレードにより10倍くらい価格に差が出る

大物だとキッチン、トイレ、バスルームのグレードで２００万くらい平気で変わってくる

多分設備のグレード落としたり天井をコンクリむき出しにしたりすれば５００万くらいでもできたと思うが断熱やり直したり二重窓にするとか快適性高めることやろうとすると金かかる
0307名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:05:17.26ID:???
>>305
その通り。
だからこそ業者リノベは信用ならない
断熱など施工してないに等しい
なぜなら金がかかるから

見た目だけのリノベしか売ってないよ
0308名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:07:20.14ID:???
床が高くなっても良いなら水回りは動かせる。
要は排水主管までの勾配の問題。
0309名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:09:34.60ID:???
>>307
まあ業者リノベは見た目だけで基本外から見えないところは基本壊れてなければそのままだと思った方がいいね

業者リノベは築年数によるけど持って10年だな
5、6年住んで売り抜けた方がいい
0310名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:10:22.68ID:???
URのリノベで配管剥きだしのヤツとか多いよね
あんな感じにすれば水周りも動かせるんでない？
寒々しいし、水流れるたびに五月蝿そうだけど
0311名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:10:37.01ID:???
施工込だと量産品と高級品の価格比は
壁紙・床材3倍。キッチン10倍。トイレ・ユニットバス5倍。
下地を手を抜けばいくらでも安くはできる。確認検査が必要ないから。
65平米で400万の予算ならスケルトンからで賃貸仕様の下の上くらい。
0312名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:11:06.99ID:???
数年住んで赤水とか出てもどうすることもできないからね
0313名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:12:10.38ID:???
配管交換してない、断熱してないが普通のリノベ業者
0314名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:13:13.33ID:???
最近のスケルトンインフィルで簡単にリノベできるように設計されてるのならともかく昔のはわざわざリノベすると割高になるよな
そしてリノベ前提に設計されてる物件はまだ築浅でリノベの必要ない
0315名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:13:15.28ID:???
排水は勾配さえ取れれば何とかなる。
給水は圧があるから経路は問題にならない。
むしろやっかいなのはダクトのほう。
天井の梁が邪魔する。
0316名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:13:32.31ID:???
>>308
理屈の上ではそうだけど限度というものがある
勾配確保のために床が20センチも30センチも高くなる（天井が低くなる）のを許容できるのか
スケルトンリフォームすれば間取りは自由自在ですよなんてのはウソ
サッシ変えられないのも地味に痛い
ただ二重窓の断熱はすごいね
実家はほぼ暖房いらず
0317名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:15:37.54ID:???
>>315
排水っていても洗面所とか水しか流れない排水と固形物を流すトイレでは必要な勾配もまったく違う
リビングの真下をうんこが流れる配管とかできねえよ
0318名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:19:09.49ID:???
>>311
65平米で400万のリフォームはかなり限定的だね
20年前と比べて手間賃も上がってるしね

ランチ500円で済ませることもできるし高級寿司屋行けば2万円くらいかかる

リフォームも同じ
安くあげようと思えば色々手段があるが何のためにリフォームするのかをよく考えるべき

自分が今後最低20年は快適に住むためのリフォームと情弱を騙すためのリフォームでは金額のかけ方とかけどころが違う
0319名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:27:10.11ID:???
>>316
断熱・防音・気密の全部のおいて高級サッシよりも安価サッシ二重窓のほうが効果あり。
どんな高級品でも可動部の隙間がどうにもならないから。

>>317
勾配はどちらも同じ。たいてい2/100。
急すぎると固形物を残して水だけ流れていくため。
違うのは配管径。
0320名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:35:38.60ID:???
しかし住宅地設備は15年から20年くらい使うといつどこが壊れるかわからん状況
ある日突然風呂が使えなくなるみたいな状況を回避したいなら20年以内に設備のリニューアルした方がいいけど大規模にやるなら仮住まいのための二度の引越しやエネルギーや金もかかる
子供の受験とか自分の仕事に余裕がない時期にやるのは難しい
コストもやってみるまでわからない
買い替えとかで引っ越した方が楽だしリフォームなんてめんどくさいものそんなに今後市場が膨らむとも思えないわ
0321名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:35:53.80ID:???
>>314
実際にはスケルトンインフィル風。
本気でやろうとするなら階高で+100cmは必要。
でも室内天井高は変わらず。値段だけが跳ね上がる。
売れるわけがないのでなんちゃって風になる。
賃貸物件のほうがやれる可能性はある。
0322名無し不動さん
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2019/04/10(水) 20:52:59.67ID:???
>>320
持ち家・マンションを大規模リノベするのは人生の節目だけ。
設備だけの交換なら在住したまま短期間で十分。
これは昔から変わらず。
他に新築を買えない層が中古をリノベして買う需要が出ている。
景気は良いけど所得は低い。
構造改革を嫌がって途上国との差がつまっているので仕方ない。
相対的に日本は貧乏になっている。
0323名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 21:36:12.58ID:???
築40年をスケルトンリフォームは勇気がいるわな
0324名無し不動さん
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2019/04/10(水) 21:44:34.38ID:???
大規模リノベした瞬間建て替えの話になったりしてw
0327名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 21:54:37.17ID:???
リノベが流行っているマンションは建て替えは無理だねw
それはそれでwww
0328名無し不動さん
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2019/04/10(水) 22:07:07.59ID:???
建て替え狙いで安く買うとか俺様がやれば安くリフォームできるとか本当にエアばっかりで話にならない
0329名無し不動さん
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2019/04/10(水) 22:19:15.89ID:???
建て替え狙いしたくても好立地だとそもそも安く買えないわな
既に価格に織り込まれている
0330名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 23:09:03.16ID:???
建替は合意条件が厳しいから現実的でない。
自治体の再開発からみで2/3の賛成。
それ以外は4/5の賛成が必要。
全世帯の4/5が建替の資金を持っていることなど皆無。
立地が良ければデベが区分買取で合意票を増やして再建築に絡んでくれる。
そうでないところは合意形成できずにひたすら老朽化。
0332名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 23:31:38.89ID:???
>>318
せっかく自宅のリフォームなんだから好きな間取りだったり設備入れた方がいいよな
賃貸オーナーのリノベならコスパ最優先だが、自分が長期間住むし、せっかく好きな物選べるのにコスト気にするのは勿体ない
高級な物入れたって、余程の物以外は精々数百万円の差額で済む
浴槽とかキッチンで1000万オーバーのヤバいやつあるけどさ
そういうのじゃなければ、パナだのリクシルだの一般的なメーカーの最高級品でも大して上がらない
その割には賃貸は元より、新築マンションデフォの設備より満足度はメチャメチャ高い
築古リノベの一番の良さってここだと思う
0333名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 23:48:23.61ID:???
新築が高くなるとつられて中古も高くなる
築40年以上物件も同じ

今は築40年以上物件も6～7年前と比べて20%くらい高くなって割安感はない
建て替え狙いで買うならマンション価格が全体に下がった時かな
一方、建て替え自体は値上がり時の方がやりやすいだろう

建て替え狙いで投資するなら、次の不況期に仕込んで賃貸に出して粘り、次の好況期に建て替えかな
0334名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 09:55:42.06ID:???
ところでスレタイのマンション持ってるやつ、新築当時の販売価格いくらになってる？
おれんとこ築55年で60平米で300万だった
55年前の300万って現在の価値にするといくらなのかな
当時は周辺相場や類似物件より高かったんだろうか、安かったんだろうか
0335名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 09:56:27.98ID:???
自分より建物のが年上だから皆目検討もつかねえw
0336名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 10:09:39.38ID:???
義両親が35年前に当時築10年ちょっとのマンション買った時に3000万～4000万だったみたいだな
（現在築50年弱）
なお、今も4000万円くらいが売却相場なので35年経っても値段が変わってない
0337名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 11:12:34.49ID:???
5と291です。このスレ勉強になりますね。
逆に築古リフォームならいらないだろっていうリフォームあります？

建て替えの話は怖いなあ、、
0338名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 12:44:36.36ID:???
!slip:none

>>337
怖いです
建て替えが決まれば出て行くか追加金を要求されます
出て行く時に貰える金額はおそらくですが
基本的にはその近辺の土地公示価格に所有面積をかけ
それから解体費用を引いたような数字になると思います
マンション購入代金とリフォーム代金を出足してその金額であれば
ペイできるでしょう

追加金は立地の条件やその他容積率等で変わるでしょうが
おそらく1千万円相当でしょう
リフォームの時期金額の参考になれば
0339名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 13:59:02.99ID:???
リフォームする前に土地の価値を確認しておくのは大事だね
建て替えや解散になった時に後悔しない額の範囲でやる、というは素晴らしいアドバイスだと思うわ
持分の価格というのが一つの指標になるね

あと、どの程度リフォームするか知らないがリフォームのタイミングで配管は変えたほうが良い
築40年以上経ってて一度も変えてないならね
リフォーム後に配管変えるとなると露出配管になるから
0340名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 14:20:24.38ID:???
>>338
>>339

アドバイスありがとうございます！価格を確認して、リフォーム額も調整するようにします

配管かえるようにします！
0341名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 14:53:59.94ID:???
1964年大卒初任給約2万円。
300万なら150倍、
今が22万で150倍だと3300万。
妥当なところだな。
0342名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 15:45:53.43ID:???
>>337
築40年以上が全国に15000棟。
そのうち建替になるのは１年で200棟。
ハードルが高いからなかなか進まない。

大規模修繕に合わせてリノベやるのが一番楽。
排水立管の更新では壁壊すため。
0343名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 16:07:01.26ID:???
>>342
築40年以上の物件、そんなにあるのですね。。
次回の大規模修繕の予定を確認中なので、スケジュールによってはリフォーム時期調整するようにします！ありがとうございます
0345名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 16:17:52.07ID:???
>>344
自演じゃないですよ、、こんなスレまで来て自演するメリットないじゃないですか、、、
0346名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 17:13:39.05ID:???
>>345
いつものおじさんが発狂してるだけなので気にしないようにw
がんばって良い部屋になるといいね。築古ライフ楽しいぞー。
0347名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 17:19:27.64ID:???
>>346
ありがとうございます。
せっかく教えてくれている方にも申し訳ないないなと、、

粘着貴族様いらっしゃるのですね。以後スルーします！
0348名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 18:21:42.62ID:???
たしかに大規模修繕に合わせてリノベやるのはいいアイデアだな
0349名無し不動さん
垢版 |
2019/04/11(木) 18:31:16.73ID:???
>>341
3300万くらい！3300万のマンション買えないから、なんかお得な気分になったよw
3300万のマンション買ったと思って大切にするわw
調べてくれてありがとう
0350名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 09:17:31.80ID:???
>>311
70平米台250万パックとかあるよ
キッチン、風呂、トイレ、フローリング全室、畳新規交換、建具、クロス全室、スイッチ類交換、廃材処分

室内配管引き直しは別途だけどやった方がいい
0351名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 09:45:12.15ID:???
今後10年以内に起こる社会変化
・新築マンション施工の激減（既に始まりつつある）
・築古マンションの増加（既に増えている）
・人口減少の加速（既に進んでいる）
建て続けないと死んでしまうデペや施工業者は今以上リノベーションに力を注ぐ
同時に建て替え促進にも注力することとなり業務は二本柱となる

するとどうなるか？
都市部の立地価値のあるマンションの建て替えやスケルトンフルリノベーションの二種類の選択技が提案促進されることになる（加速）
一方需要のない郊外や立地の悪いマンションは負動産となり社会問題となる
国は有権者や業界圧力により重い腰を上げることとなり補助金制度と強制化解体法が法案化する
各自治体も独自の補助金を捻出するなど解体更地化が進む（加速事業化）

土建業者は道路から解体へとシフトし潤うこととなる
建築施工関係業者や土建業者も新時代を迎えることとなり経済活性化の一助となる
0352名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 09:55:18.09ID:???
今新築マンションとなるとそれこそ現状栄えてないエリアに街を作るイメージになりますからね、、それも限界に近づいていくのは確かにそうでしょうね。

オリンピック後の価格下落時が投資のタイミングといえばタイミングでしょうか
0353名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 12:15:39.56ID:???
>オリンピック後の価格下落

関係ない地域と関係する地域がある
都区部は例外で上昇傾向は変わらない
その他郊外都市部は当面足踏み状態が続くも徐々に緩やかな下落に転ずる

一方今現在強気で踏ん張っている郊外は一気に下落傾向が強まる
従って二極化が顕著になる

狙い目としてはここ数年で建った都市部郊外の築浅物件
一気に半額程度まで下落する
当然中古物件も更に下落する

首都圏で言えば埼玉や千葉の首都隣接地域の価格下落が起きお買い得感が出てくる
昨今新築3千万程度のファミリータイプが売り出されていたが10年以内に半額程度となり得る
中古は更なる下落

しかしながら再販業者により化粧され売り出し価格は釣り上がる
売り主はその価格帯に近づけて売り出すがリフォーム代を差し引いた金額でしか売れない
それを買い付けられれば旨味はある

この予測に近年購入した層は反発するだろう
誰でも自分の行動を過ちだと指摘されたら拒絶する心理が働く
資産価値が下がるのを認められないのは当然であり受け入れられない

しかしながら先のバブル後も同じことが起きている
時代背景や状況が違うため1/10又は二束三文とまではいかないが傾向は似たような結果となる

必ず損をするわけだが住み続ければチャラではある
後から買った人が得をするだけで
0354名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 12:21:32.44ID:???
下がるの待ってる間の賃貸料が無駄だよね
実家があるなら良いけど
0355名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 12:24:46.99ID:???
>>354
まあ今の賃貸に満足してるならいいんじゃねえか？
狭いとか古いとか使いにくいみたいな不満を抱えながら賃料払ってんなら無駄だがな
0356名無し不動さん
垢版 |
2019/04/12(金) 13:19:52.86ID:???
住居ってのは二通りの意味を持ってしまう
実需と資産

どうせなら資産価値のあるものを買いたいだろう
あわよくばそれを安く買いたい又は高くなるもの
しかし大半が下がる
又は価値などない
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