築40年以上の中古マンション11

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 00:51:15.22

次スレは>>980が立ててください
駄目なら>>990がお願いします

前スレ
築40年以上の中古マンション10
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1540379048/

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 01:13:02.73

商業ビルに入居してるテナントが
耐震問題で取り壊しのため閉店とかは、たまに聞くけど
居住用の分譲マンションはどうなんだろう？

築５０年とかも普通にあるけど、人が住んでると
危険な損傷ない限り住み続けられるんかな？

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 07:25:44.04

シャトー三田は建替えた
メゾン三田は建て替え決定
建替えは進んでいるよ

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 10:08:48.37

戸建てで失敗した人がトンチンカンにマウントとるスレですか

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 10:25:17.98

都内超駅近（徒歩2分）の築45年ってここのスレ的にはあり？駅に近すぎると建て替えとか大変そう

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 10:31:10.40

築40年以上ならなんでもあり

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 10:34:14.67

駅に近いと再開発に乗っかれる可能性も無くはない
駅周りが既に手入れされてて地価が高いのにそのマンションだけ古いままとかならしらんが
結局同じ条件の物件はないのだから、ケースバイケースなのでなんともとしか
気に入ればいいんでね

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 11:36:03.72

>>1
次スレの指示は余計なお世話
適当でいいんだよ

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 12:38:27.18

>>8
テメイが建てろ貧乏人

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 13:14:38.35

>>7
なるほど再開発かあ、勉強になります。

電車の音やら騒音はあるけどとにかく駅近なのが個人的に響いてるので、前向きに検討してみます！ありがとう

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 14:11:18.29

>>9
本日の火病

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 18:04:14.59

値段にもよるが、駅2分なんて独身社会人の需要ありまくりじゃん
と単純に思う　うるさそうだけど

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 18:23:56.04

天皇の謝罪させろ

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 20:17:49.16

>>13
死ね

**名無し不動さん** · 2019/03/27(水) 20:35:09.81

チョッパリは俺たちに平伏せ
日本をのっとり奴隷にしてやる

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 09:03:33.78

都会の分譲公団は便利で静かで維持費も安くて最高ですわ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 10:07:43.76

>>16
スラム化だよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 11:23:37.52

>>17
駅2分のところに所有してるけど
もっと早くスラム化して欲しい
行政が介入しないと再開発進みそうもない

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 12:14:01.83

外観も内装もリフォーム済みとは言っても築40年強で2500万もする50平米のマンションを買う人はどういう理由で買うのかな
構造はしっかりしてるみたいだけど一階がすべて駐輪場や駐車場になっているので耐震性は低そう

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 13:01:00.52

>>19
頭がわいてる嫁の居る家庭

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 13:30:14.29

>>19
東京の一等地でもない限り、そんなの買う情弱はこのスレには来ないと思うよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 13:31:05.54

一階が駐車場とか土地持分も少ない証拠だしな
建て替えも無理だ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 14:29:38.89

スラム化おじさんまだ居るのかｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 14:30:40.63

1500万60平米ならちょっと考えるかなくらい。でも一階駐車場は無いか

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 15:43:10.16

最近の地価上昇で持ってる築古区分の固定資産税評価額がガンガン上がって税金高くなってやがる
積算上がっても大して売買価格に影響しないからなぁ
将来の建て替えとかしやすくなりそうではあるが

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 16:59:45.24

不動産を買うってこと
自体ギャンブル性が高い行為だけど
築古マンションの購入ってその中でも一番難易度高い部類よね
新築は立地がまともなら２０年後売って損切りはできるが
４０年越えの２０年後は予想が難しいし
売って損切りも難しい

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:02:21.25

>>19
おれ､１階がピロティになってる､そういう区分を持ってるよ､しかも複数戸
価格は２倍位だけど、耐震補強済み､長期修繕計画は築70年まで立ててある
駐車場収入が多いので、管理組合には金があるから、管理費修繕積立金も安い
このスレ住民は一面的なことしか言わないから､よく調べた方が良いよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:19:01.86

区分持ってるとか恥ずかしくて俺なら人には絶対言えない

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:27:41.47

駐車場は収入にもなるんだね。そうすると、一階に人気飲食店が入ってる物件の管理組合は概ね潤ってるのかな？

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:30:11.04

>>27
スラム化するよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:33:33.47

>>30
軽く言うけどなったら大変なことになるよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:45:47.60

まだ居るのかw

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 17:59:43.21

>>26
それな
今はまだいい（実はギリギリいいかもと思える）
しかし5年後10年後にそう思えるか（負動産リスクとなりつつあることを実感しだすか）

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:00:09.84

築40年のマンションとか持ってて怖くない？

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:03:02.78

買った瞬間価値が３割減る新築買う奴と
買った瞬間に含み益が５割増える築古を市場価格の半値で買う奴と
不動産投資家としてどっちが優秀か聞かれても答えが出ないバカだろ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:04:40.47

>>35
それな

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:06:29.51

一棟物を一棟持って年間10万円の利益しかないと嘆く人
一棟物を十棟持って年間100万円の利益があると言う人
一棟物を百棟持って年間1000万円の利益ばあると自慢する人

まずどの人になりたいかを決めないと、何をやればいいかわからないよね？

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:07:20.44

ここに磨き上げてピカピカの中古車がある
昔欲しかったが高くて手がでなかった車だ
エンジンルームも下回りも洗い流して綺麗だしオイルの滲みもない
新車800万が10年落ちで100万だ（下取りは50万、プラス最低限の消耗品交換）

しかし購入して僅か1年後にはかなり古臭く感じるようになってしまう
1年前は大丈夫だったホースやブッシュ類などゴムパーツ類の劣化症状が出だす
合わせてポンプやミッションにも不具合が出だし交換する
オイル交換したりチェーンを交換したり更に手を入れる
タイヤの溝はあるからと安心していたら経年劣化による硬化で側面に罅が入りだした
交換する
たいして走ってないがブレーキパッドを交換時期が来た
購入時ワイパーのゴムは新品に替えてくれたがバッテリーはまだ大丈夫と言われた
バッテリーも交換か

メーターランプが消えたがどうやらユニットごと交換になるらしい
リアシートを掃除したら側面に穴が開いていることに気付いてしまった
ダッシュボードあたりからギシギシと軋み音がし出す
また何かの警告灯が点滅している

駐車場に油のシミができた・・・

直して乗るにも次から次ぎでおまけに修理代が高いのばかり

もう売ろう
え？引き取り料金？かかるのか・・・

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:11:55.55

>>38
車は金が出るだけだけど、賃貸物件は同じく金は出るが入ってくる金もあることが大きな違いな

こんな簡単なことでも学校で教えないばかりに全財産失うエリートが多すぎるよね
なんで俺みたいな高校中退してるやつが純資産4億も持ってるか自分でも不思議ですよｗ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:12:41.99

>>35
それは前者は立地など条件選別に失敗して
後者は成功した場合の比較だよね

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:15:35.77

>>40
本質を語っただけで実際の差額がどうなるかは状況次第に決まってるだろ
頭固いと投資に失敗するよ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:18:16.86

どんな条件でも賢く買うやつはおるし
騙されるバカもいる
新築だろうが築浅だろうが築古だろうが
美味しい物件は売れる
新築以外は値付けが個人なので美味しい物件に出会いやすいのはある

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:19:29.11

まるで築古マンションは
素人が適当に買っても簡単に投資成功しそうな物言い
実際は数多くの地雷を避ける目利きが必要なわけだが

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:30:30.36

>>38
お前はアタマを交換した方がいい

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:31:48.57

そんな事言ってたら他の投資家に先に買われてしまっていつまでも物件を持てないよ
金融機関に融資の取り付けに行ってる間に買われてしまうから、現金買いできるだけの手持ちも必要になる
物件は見てからでないと買えないとかボーダー引いてるならもう終わってる、というか先に買われてしまう
どんなに情報を集めたところで最終的に信じられるのは自分の目と耳とカンだけ
安全策ばかり考えて動けないならサラリーマン続けた方が絶対にいいと思われ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 18:53:01.37

築40年なんて建て替えか再開発チャンスがあるからこそ買う物
立地の良いマンションって既に築古になってる物件が多いからな

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 19:13:35.00

始めたころはボロ物件ばかり漁ってたからなぁ
糞みたいに安く買えるんで買いまくっただけで思惑なんて何もなかった
そのボロ物件のおかげで今日があるので築40年以上だから価値が無いとは絶対言わない
でも安く買えないなら何の価値もない
そう言い切ってしまうのもなんだけど

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 19:19:52.57

ヴィンテージとか言って築古を高く買うのはアホだと思う
あと建て替えとか唆されて投資だからとか言って高い値段で団地買うやつもアホ

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 19:25:38.52

分譲公団一帯の建て替え案が出ていて（周りのマンション相場3500万円）
1500万円で引き払うか（売値相場700万）
追金1000万円で新築を所有するか、の二択。さてどうしたものか。
賃貸での貸し出しは月12万円を見込める。

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 19:32:08.94

新婚で新居の新築マンション探してる夫婦がいて買う物件と価格を教えてもらった
価格からしてはっきり言って絶対地雷な物件だと直感した
不動産屋はこの物件なら売れますから大丈夫と言ったので安心したのだと言う
俺は、「売りたくなったときに、そいつが売ってくれるのか？」とさらっと聞いた
それでも何とも思わないようなので何を言っても無駄だと思い流した
新婚の新居探しにケチ付けたくもないので心の中で、「どうぞご不幸におなりくださいましと申し上げた」

サラリーマンで働いて貯めた大切なお金をなぜ一瞬で捨てられるのか？
本人は捨ててるつもりは無いのだろうけど

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 19:40:45.92

いまはマンション買う時期じゃないよな。
アベノミクス前夜はすごい安かった。

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 20:36:06.93

アパート住んでる人が家賃払うのもったいないと思ってパワービルダーの戸建を買う
このバカに比べれば新築マンションを買うバカはまだ可愛げがある

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 20:59:36.54

アパートが安いのは当たり前で、安普請アパートからまともな分譲に移るのは馬鹿ではないと思う

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 21:13:14.73

>>53
完全にその前提通りならそうだな

**名無し不動さん** · 2019/03/28(木) 22:08:03.47

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**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 00:32:34.22

>>52
飯田系建売も新築マンションも似たようなもんだ
ゴミ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 02:23:53.22

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**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 07:43:54.98

>>29
通常､店舗は区分で共有部分じゃないから関係ない
駐車場にして適正な料金にしておく必要がある
知恵のある人が所有者に複数いないと難しい

ここで、スラムとしか言えない人ばかりだと､管理組合が崩壊する

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 09:00:37.07

>>38
まあ車なんて消耗品だし
税金も10年過ぎればましまし
タイヤなんて消耗品

そんな１年んで古くさいとかって
ここ数年新車出してない日産はなんで存在するw

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 09:18:24.48

>>26
好立地のニコイチの方がギャンブル性高いよ。
再開発もしくは都市計画道路計画地（事業着手してない）なら更に高倍率

隣地がすぐ売りに出て、再開発が具体化したら数倍になる。
（逆だと簡単に補修もできず、建て替えもできず、火事で隣諸共焼け死ぬから悲惨）

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 09:27:29.20

新築のが難しいに決まってる
ただ建物が新品ってだけで
相場も何もなくデベの利益が乗った状態で買う上に
住人の質、管理組合の質、その他にも
何もわからないまま買うのだから
それで住んだ瞬間中古だし

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 09:36:48.34

>>29

テナント部分の権利をデベがもってると管理組合には１円も入らないよ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 09:46:28.60

>>57
マジだった

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 10:14:34.93

>>63
500円のためにここまでするの？あほくさ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 11:02:38.87

>>58
>>62
なるほど。一筋縄ではいかないんですね。勉強になります

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 12:43:32.94

>>57
本日の詐欺

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 13:46:26.25

>>29
1Fに人気の焼肉屋が入ってるマンションの上階が売りに出てたことあるが、修繕積立金は相当少なく済むみたいだが、駅近すぎるのと匂いが出るので避けられてるっぽい。

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 13:51:58.59

常時焼き肉のにおいってのはキツイなw
パン工場の近くに住んでた時は、パンが嫌いになったな
米食べててもパンのにおい
風呂あがりもパンのにおい
玄関開けたら更にパンのにおい

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 14:43:12.88

1階にテナントが入っていると
過疎化した時が怖いね
市内に、テナントがある公社の団地があるが、スラム飛び越えてゾンビになっているわ
廃墟感がすごくて幽霊出そうな感じ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 14:59:32.88

2階の店舗が立て続けに退去してスラム化して首吊ろうかと悩んだが
シマ〇ラが入ってくれて九死に一生を得たよぉ～

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 15:15:47.40

ギャンブルになるかは４０年ものをどういう意図で買う次第だよな
余剰資金で短期の投資転売目的で買うならまあアリだと思うけど
資金限度目一杯で買って今後何十年も住むつもりだったら人生賭けたギャンブルもいいとこだ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 15:31:43.38

>>71
ギャンブルとは不確定要素の高いものをいう
不動産投資はギャンブルとはいえない
なぜなら成功か失敗かが始めた時点で確定しているからだ
購入した時点で支払った金額より資産価値が下がるもの
例えば新築マンションの区分や新築一戸建て
こういうものを買ってしまったら失敗が確定する
購入時点で市場価格の半値前後の物件を買う
たとえば介護系の職について老人と仲良くして
相続前に捨て値で売却してもらう物件
こういうものを買った場合は絶対に成功する
過去には購入時点で含み益が2億円近くになったものもあった
ちなみに俺の仕事はケアマネージャーな
老人の家族からも信頼されて相続の相談にも乗る
大東建託の営業なんか俺の足もとにも及ばないよ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 17:54:43.33

>>71
同区分の相場より半値近く安い物件を余剰資金で買って、何十年と住むつもりのオイラも居ますが

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 17:58:50.24

>>73
いいね
あんた素質あるよ

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 20:09:47.00

>>73
ゴミ買ったらスラム化がお約束

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 20:10:50.37

スラム化おじさん暇だな

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 20:12:59.41

小規模マンションは人材がいないからリスキー
大規模マンションは管理は続くから入居者も続く

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 20:31:35.68

>>77
長年管理してた爺さんが止めたらゴミの山になったところがあったな

**名無し不動さん** · 2019/03/29(金) 23:00:47.07

地場で適切価格でやってくれる第三者に委託するのが一番良い
身内でやるからおかしくなる

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 00:50:49.22

最低でも100世帯は欲しいね
小規模マンションってあまり価値無いよ

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 08:02:00.09

>>79
ぼったくられてもいいならね

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 09:46:03.62

>>80
一棟12室とか最悪のバランスだよな

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 12:10:03.70

>>81
身内でやる方が不正が生まれるんだよ
適正価格がないまま、好き放題しやすいんだから
組合はそのまま残しつつ、管理会社は地場の評判高い所に任せるのが一番良い

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 14:10:46.62

>>82
ただのアパートだなw

**名無し不動さん** · 2019/03/30(土) 23:02:00.94

マンション管理人って実はかなりのハードワークらしいから
今後人手不足が深刻化していくと
なり手不足になっていくだろうな
外国人がやるとかいうケースもありえそう

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 07:41:15.64

肉体労働もあるけど、事務もあるし人が来なければ自分のペースでやれるから
わりと楽な部類でしょう。掃除を外注するところならね。
定年退職した人を安く専属で雇ってるとこもあるし。たぶん募集すればいくらでもいるよ。
問題は、体調不良で休まれたときに管理組合の役員が代わりに入らなきゃならんこと。
（管理会社に委託するなら管理会社が替わりの人をよこすんだけどね）

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 10:45:08.66

>>85
俺の持っている投資用マンションの管理人は中国人だよ
日本語は不自由だし、掃除は雑だし困ったものだ

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 11:15:38.89

投資用マンションとか持主も住人もそのマンションに愛情が無いからメンテナンスも適当になりがち

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 18:38:01.61

渋谷駅あたりのリノベ済みマンションを買おうと思う。3000万円台くらいのやつ。渋谷なら価値落ちることもないだろう

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 18:47:12.60

>>57
この時期は赤字キャンペーンが多いよね
アマゾン券だけもらっておく　

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 19:10:35.93

>>89
それスラム化

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 19:30:16.85

スラム化おじさんこんばんは

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 19:52:06.13

スラム化してほしい気持ちよくわかるよw

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 19:59:40.98

>>89
パッと聞くと高いなあと思うけど、築何年の何平米の物件なの？

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 20:03:23.82

リノベ済買うならリフォームしてない部屋買って自分で業者頼んでリノベしたほうが
満足感もあるし手抜き施工の心配もなく費用も安く上がると思う
めんどくさいならいいけどリノベ済って地雷物件も多いからね
リノベ済を業者から買う場合は業者の利益乗ってると考えて間違いない
ついでに個人間じゃないから消費税もかかるかんなw

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 20:07:55.78

>>95
甘いな

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 20:08:33.64

スラム化する、お前には無理、甘いな

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 20:27:43.73

渋谷駅から徒歩何分だい？

**名無し不動さん** · 2019/03/31(日) 20:40:36.85

>>97
おじさんの三段活用やめたげてw

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 06:33:03.26

>>86
分業化して複数人雇えるくらい
金かけられるようなホワイトなマンションなら
人は来るってだけでしょ
管理人にかけられる金が一人分くらいで
一人になんでもかんでもやってもらおうとする
管理費ケチったマンションならアウト

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 07:26:26.44

>>95
素人考えだな
個人から買うと最低２年間の瑕疵担保が付かない
リフォーム期間中は使えないから､自己使用ならその間の家賃､賃貸目的なら収入がない
ローンを使えば金利負担まである
安くなると思うのは勝手だけど､他人には勧めない方が良い

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 08:09:38.31

リフォーム再販業者はリフォーム期間中の家賃や金利負担なんかより遥かに利益のせてるに決まってんだろw

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 09:02:03.36

前もリフォーム済物件買った方が安いって大嘘ついてたやついたな

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 09:10:23.61

リノベ販売業者とスラム化おじさんの巣窟なんですかねここはw

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 10:10:43.36

>>101

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 11:26:41.51

>>101
リノベは趣味の領域としてやるならいいけどね
自宅をリノベーションするならいいけどリノベ前提に築古物件を素人が買うのはかなりリスクが高い
壁剥がしてみて初めてわかることもある
そもそも規約上フローリングが使えないとか上下左右の部屋の持ち主、住民から承諾書もらわないと工事ができないとかままある
またどこまで自分でやってどこから業者に任せるかでコストもだいぶ変わってくるし雑誌に載ってるようなリノベ業者はなかなか順番回ってこないし奴らも相当利益載せてるのは間違いない
リフォームが趣味で自分で壁の色が塗ったりするようなレベルでないと自前リノベは無理っしょ
苦労しても時間がかかってもいいんだいうのであればいいけどさ

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 12:12:13.55

リノベしないと住むのがキツそうな築古マンション買うくらいなら
リノベ費用分築浅のマンション買った方がマシだと思うけどね

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 13:49:53.93

あるところに２５年間投資しているが配当が年２割税込み
数年で元を取ったよ

**名無し不動さん** · 2019/04/01(月) 19:29:13.87

業者を通すと儲けが確実に上乗せされるよ
個人から買うと掘り出し物件があるかもしれないし

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 11:00:04.32

>>101
マンションでスケルトンまでやるなら問題ない

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 11:01:00.51

>>106
そんなこと無いぞ。俺は普通にてきたぞ

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 12:15:14.99

>>110
購入する
スケルトンにする
排水関係の確認して、リフォーム図面引く
実際の作業を行う
満足できる住居が完成する
良い流れに見える

しかし
期間は何ヵ月掛かる？
その間の住居費は？

という視点が欠けてる

良いもの作るには金が掛かる
安くなるという説明は間違いと言ってるのだよ

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 12:57:08.08

数カ月分の家賃分だけしか利益乗せてない良心的なリノベ業者さん紹介してください

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 19:44:22.98

再販業者が必死だな

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 20:13:57.42

ゴミ物件の見た目だけ繕ってボッタクリ値段で売ってるくせになw
宅内配管変えてるのか、断熱材は4面使ってるのか
見えないところは聞くべきだね

**名無し不動さん** · 2019/04/02(火) 21:04:59.96

>>115
アホ　聞いても無駄だよｗ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 00:07:48.81

>>115
鉄筋コンクリでもクラック放置して漏水事故経験してると結構もろい
100年持つは嘘
物件の施工品質と修繕状況による

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 06:39:55.71

>>115
見えないところのために
瑕疵担保があるの知ってる？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 06:46:32.86

リフォーム中の家賃相当しか利益載せて来ない赤字奉仕の再販業者の紹介まだですか？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:03:28.29

>>119
中には良質なリノベを損切りする業者もいるよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:23:46.53

>>112
環境や考え方の違いだからそう思うならそれはあなたの中で正解でいいと思う

期間は業者がやっても自分でやっても対して変わらない
ＲＣの内装はスケルトンからでも一、ニヶ月もあれば完成する
部材の選定や施主施工品の手配など加味すると準備期間にあと一ヶ月あれば良い（買うと決まってすぐ取り掛かれば契約準備中にかなり進められる）
カツカツで生きていてスグ引っ越さなければならないような人や
家賃一ヶ月も惜しむような人間はあなたの言うような考えのタイプだから業者の見せかけリノベで良い

費用については実際、数社見積もりしたが、同じ値段なら自分でやったほうが良いものができる。
根拠を示せと言われるなら実際やってみれば解るとしか言いようが無い

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 07:32:32.27

>>112
書き忘れたけど排水関係なんてスケルトンにする前からだいたい検討がつく
構造や竣工図現地でメンテ口見たらほぼわかるよ
スケルトンなら配管取り回しで床をどれだけ上げるかとかいくつかだいたいプランや代替設備を決めておいて
仮数値で進めていき解体後に決定したらいいんだよ
業者リフォームは見かけだけだから、かなり利益乗ってるって設計事務所の建築士は言ってたが、まあ、その通り

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:49:43.15

>>118
断熱や配管取替についての施工義務がなく、説明がなければ施工なしということで、引渡されるって知らないの？
暑いから寒いから責任取れってかw

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:53:10.97

転売するときにどんだけ利益上乗せできるかで成り立ってる業界なんだから
善意を期待するだけ無駄

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:56:56.46

>>121
今､職人不足の東京でリフォームしてみなさい
１､２ヶ月なんて言ったら､寝ぼけてるのかだよ
貸してる部屋を､ちょっと丁寧に原状回復をするのに４ヶ月掛かった
スケルトンリフォームを頼んで､まともな職人のスケジュール確保したら８ヶ月は見なきゃムリ
急がせれば素人に毛が映えた程度の職人が来るよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 09:59:16.93

>>122
それは､設計料金を上乗せする口実だよ
誰かを疑うのに､他は信用する
詐欺に引っ掛かる典型例だね

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 12:53:24.70

設計料を上乗せして払うのと
手抜き施工されるのと
俺は後者のがイヤだけどね
ずっと住むのに配管変えてないとか断熱してないとか
結局また引っ剥がさないといけないwww

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:13:01.43

>>127
レオパレスみたいなマンションもある

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:21:03.98

>>128
賃貸アパートなんてあんなのばっかりだよ
どこかしらの工程省いてたり、ケチな資材使ってる
見せかけだけのリフォームしかしないし

建設会社→俺の住む家じゃねーし
レオパ→俺の住む家じゃねーし
オーナー→俺の住む家じゃねーし

損するのは借りる人
今回レオパはバレたから問題になっただけで
バレなきゃ借りてる人間が不満や違和感持ったまま住むだけ
嫌なら出て行けいくらでも変わりはいるんだって事だ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 13:29:37.88

>>129
本日のクズ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:23:34.98

一人香ばしいやつがいるな
詐欺に引っかかるとかこじつけ決め付けだし、何が何でもインチキリノベ買わせたい奴がいて笑える

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:25:36.26

>>126
ばかなのか？設計料も人工の単価なんか変わらんぞ
お前毎回騙されてるんじゃない？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:48:49.53

自分でやるのとリノベ業者から買うので家賃の1、2ヶ月分しか変わらないような良心的な業者がいたら買いたいので教えてって言ってんだけど
業者から買った方が安いんだろ？？？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:54:48.04

>>133
自分で手配するとすごく時間がかかって設計料もボラれて割高らしいな

俺はそんな下手こかないけど無能力者の、125や126辺りには手に負えないんだろうな

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:55:07.76

差額に計算する家賃は月200万になります

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 14:59:29.05

>>126
設計料が上がるとかＲＣの複層階の設計引き直しでもするのか？
設　計料なんて平米でだいたい決まってるし内装はスケルトンで引いてもらっても大してしないよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:27:34.38

設計ミスは、第三者を入れないと追求できない
配管のミスは瑕疵担保で修理できる

床下に入った水が抜けない馬鹿設計して500万かかったのが親戚の担当教授じゃなければ､裁判してたよ

オレは川崎市内と東京都心で２０室賃貸してて､軽いのからスケルトンまでリフォームの経験は多い
剥がす前に配管の位置がわかるなんて、ド素人そのもの
漏水対策で､コンクリはつりの時にガス管に穴を開けられちまったことだってある

趣味でやるなら止めないし､金かかけても良いもの作りたいなら､やれば良い

ただし､絶対に安くなるとか勧めちゃいけない
そう言ってるのが判らん奴ばかりだ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:38:46.77

>>133
逆に教えてくれよ
東京都心で１､２ヶ月でフルリフォーム完了させてくれる業者
すぐにでも、依頼するよ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:40:41.54

>>137
それぼったくり業者の営業トーク

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:42:27.97

>>138
ネットで質問とかアホすぎる
自分で探せよボケ

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 19:49:23.82

>>121
おれ5ヶ月掛かったけど...

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 20:58:18.28

>>138
それが3、4ヶ月に増えたとしてなんか変わるの？？

**名無し不動さん** · 2019/04/03(水) 23:42:18.53

>>137
の言う通りと思う
エアプレイの話はいらんわ
リフォーム業者も一回限りのエンド客より例え零細でもリピーターの大家を大事にする
不動産でエンドがいい目見ようなんて虫が良すぎる
なんで不動産初めて買うようなやつが自分だけは掘り出し物件を安く購入できて材料と職人人工の原価ギリギリで自分の思うようなリフォームを自分の好きなタイミングでできるはずと思いこめるのか不思議だ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 00:17:48.94

>>143
エア大家の相手をするなよ　タコ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 07:56:09.71

ゴーンさんのマンション旧耐震だな
賃貸だろうけど

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 09:40:51.93

>>144
イカ臭い奴だな

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 17:35:00.77

>>143
ガス管に穴あけられるとか腕の悪い大工よこされてるようなやつを構うなよ
フルリフォームって銘打って手直しと設備入れ替えだけの業者の肩持つとかお前も業者か？

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 20:17:57.20

>>145
元麻布ヒルズじゃないの?

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 20:43:06.39

>>148
渋谷の某築古マンション
庶民的なマンションでびっくり
今朝のテレビ中継を見ていたら場所はバレバレだった

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:35:52.36

>>142
変わらないと思えるだけで、投資に向かないよ､君は

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:38:53.35

>>139
だから、自分がやりたきゃやれば良いと言ってる

他人に勧めちゃいけないとだけ言ってるの

理解できる？　ねっボクチャン

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 21:50:09.37

なんかアツくなって連投してるけど、アンタそれこそ投資に向いてないよ

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 23:14:22.27

>>140
自分は質問
他人の質問は
自分で探せ

笑っちゃうな
自分で携帯料金を払ってるのかい？

**名無し不動さん** · 2019/04/04(木) 23:32:43.65

>>153
効いたみたいだな　

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 00:07:26.19

>>140
だっさいやつだな
ガス管に穴あけられたやつだろ　オマエ

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 01:01:02.12

ハイマート渋谷神泉

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 12:10:38.34

ほとんどの現場には設計図も読み間違える出稼ぎ外国人が混ざってるから
よほど多くの金かけない限りは
一定の施工不良は当たり前に出てくるよ

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 13:17:23.05

>>155
お前舐められているんだよ
注意な

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 13:24:24.15

施工不良対策の保証会社はないのかな
不良あったら取り立ててくれる感じの

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:13:34.34

>>158
俺はそんなヘマはヤラないけど忠告ありがとう無能力者さん

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:16:41.71

なんでそんなに喧嘩してんのww

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 17:25:25.47

有用なアドバイスとかないわけ？
例えば大規模修繕の見積もりは管理会社任せにしてる？管理組合側でも見積もりとってる？

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:00:59.65

建て替えの話が具体化してきた
5年以内に着手しそう
今から売ると売値上がるかな

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:27:11.92

築何年？

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 18:32:50.92

>>164
54年です

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:15:44.70

立地とマンションの規模が気になります
参考にしたい

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:16:01.88

古くてもあの311で耐えたマンションなら大丈夫
そりゃいつか以上の大地震くるだろうが
自分の寿命の方が先でしょうに

資産価値云々に捕らわれて高額で不便な生活選ぶより
中古マンションでおトクかつ便利な人生選んだ方がいい

ま、人それぞれだけどねご自由に

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:16:55.51

60年で壊すの？最低65年、長ければ80年にしたい

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:35:38.34

>>168
このスレみたいに喧嘩になってグダグダになるからなかなか壊さないよ
あるいはあなたがグダグダ屋になればいいw

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:37:55.33

>>166
立地坪単価60万～くらいの都市部の住宅地
駅から5分
300世帯弱

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 19:52:10.99

>>170
地価は思ったより安いけどやっぱ立地と規模は大事だよね

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 21:46:54.91

>>171
地価は安いけど、容積率がよかったんだと思うよ
所有者全員が3000万くらいの土地持分あるから

**名無し不動さん** · 2019/04/05(金) 22:39:26.94

入船エステートあたりか

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 00:06:57.03

入船エステート調べたけどあんな立派なもんじゃないwww
300万以下で買ったし
分譲公団だよ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 00:49:45.81

マンションで一人50坪の持分ある？うそこけ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 01:00:16.26

>>175
容積率50パーセントで平均70平米超なら持分50坪はありうるんしゃね？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 01:26:29.43

マンションというか分譲公団ですってばw
50年以上前に建てられた団地ですよ
容積率は30%台エレベーター無し4階建て
嘘こけと言われましてもあるものですから(^^ゞ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 07:18:47.13

築49年目だが立地と管理がいいので普通に賃貸が付くな
賃貸が付く限りは住民はみな建て替えの必要を感じなさそう

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:45:46.77

>>177
30%で4階なら120%使用。300世帯あるので世帯当たり部屋は0.4%相当。90平米としたら敷地は22500平米(6806坪)。
持分50坪って言ってたけど50*300世帯=1500坪だからどう見ても計算が合わない。計算上持分は6806/300=22.7坪になる。
どこかで勘違いしてるとしか思えない。俺の勘違いとしたら部屋が90平米（仮）じゃなく実は198平米ってことかな。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:53:05.65

計算ミス
>>177
50*300世帯=15000坪それ以外は合ってる

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 08:55:19.16

Wikipediaに書いてますが、『面積を表す場合は東京ドームの建築面積である46,755m2 が、体積（容積）を表す場合は東京ドームの容積である124 万m 3 が「東京ドーム1個分」である。』つまり、建築面積の46,755m2×0.3025＝14,143.3875となり、約15,000坪です。

つまり、持分50坪で300世帯なら、あなたの主張するマンションは東京ドーム並の敷地となる。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:00:41.63

細かい計算は知らないですが、
敷地はかなり広いですよ
大きな公園や貯水塔もありますし全ての世帯分の平面駐車場もありますから

平米数が全然違います。70弱ですよ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:06:07.28

数レス前まで喧嘩してたから良い話題提供できるかなと思ったけど、
こっちの情報晒してまで話題振っても嘘つき呼ばわりされるのアホらしいんでこれ以降、書くのやめますわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:16:19.14

>>182
ちなみに、現在ワイが住んでるマンションは世帯数200ほどで、世帯分の平面駐車場と駐輪場があるし公園もあるんだ。
その資料を確認したところ、敷地面積10174平米（たったの3078坪）
持分は床面積78平米/延床面積19695で約0.4%。敷地に適用すると約40平米(持ち分たったの12.3坪笑)

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:17:18.38

>>183
計算が合わないから嘘付き呼ばわりされているんだが？
ならちゃんと根拠を示さないとね。逆切れはよくない。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:53:14.57

>>185
自分のケースと当てはめて計算違うと言われても困るんだが。
今契約書見たら敷地4万平米弱だったけど？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:54:34.65

>>179
計算がよくわからん
容積率１００％の土地に建つマンションなら土地の持分＝部屋の面積となる

容積率が30%しかないエリアなら300戸の団地建てるのには広大な面積が必要になるね
おそらく複数棟あるのだろうが全体の敷地を考えると

各戸土地の持分＝部屋の平均面積÷30%（0.3）となる

各戸の土地の平均持分50坪なら30パーセントで割り戻すと部屋の平均面積は15坪＝50平米
５０年前の団地ならそんなもんじゃね？

嘘つき呼ばわりしてる根拠がわからん

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 10:58:30.14

ただ敷地30%の50坪の土地が坪60万もするのかどうかは疑問
近隣の土地の価格と比べてんのかもしれんがその比較対象の土地はもう少し容積率高いんと違う？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:00:10.83

>>186
300戸である4万坪なら平均持分50坪じゃなくて40坪では？

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:01:54.46

>>189
ごめん持分１３３坪だ
さっきは持分50坪って書いてなかったか？
意味わからん

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:10:16.71

坪単価60万｢以上｣
持分3000万｢くらい｣
戸数300世帯｢未満｣
容積率30％｢以上｣
区分70平米｢未満｣
敷地4万平米｢未満｣
持分の坪数は俺が言ったわけじゃないけど、誰かが言った50坪は近い数字

特定されたくないんで明確な数字は出さないけど
これでも>>187の答えでそれほど間違ってはいないよ
>>190の答えになる意味わからん
とんちんかんな計算して嘘つき呼ばさりされるとは思わなかったわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:11:47.08

逆ギレだの嘘つきだの
もう会話もしたくない。
今後の進捗はやめとくわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:18:34.76

>>185
自分の計算は参考で、計算は別にしてるだろ！知能を疑うわ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:20:29.45

>>191
それは俺じゃないけど、とんちんかんな計算といわれないための
実際の例を出した上での問題ないという証明。
お前がちゃんと計算しろ。

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:27:28.79

他人の粗を探したいだけのキチガイが多いから仕方ないな
自分から絡んどいて『証明しろ』とか言い出すしw
キチガイは相手にしないのが一番だろ

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:36:27.77

自己レスして切れてるし、日本語不自由だし
ドヤ顔の計算は出鱈目
4万平米弱と言ってるのに4万坪で計算するw
俺は間違ってない！お前がおかしい！

日本人まがいのキチガイには触れるなってこった

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 11:50:20.05

レスが伸びてると思ったらむちゃくちゃな計算式な上挙句に4万坪で計算して証明しろとはワロタ

建て替えだとスラム化おじさんが通用しないから計算おじさんになろうとしたが返り討ちｗ
いつもみたいに馬鹿の一つ覚えでスラムスラム言ってればよかったのに

**名無し不動さん** · 2019/04/06(土) 12:08:26.89

>>192
自治会は複数？

**187** · 2019/04/06(土) 12:33:36.40

１８７で計算したように分譲団地オーナーの言ってることは妥当と考えている

次の疑問はポテンシャル（土地の持分だけ）で3000万ある区分所有権が300万でしか流通していないというのはなぜかということ

建て替えなんぞしなくても更地にすれば10倍の価値に変貌するのに区分の流通価格が低いままなのは何か理由がありそうだね

**187** · 2019/04/06(土) 12:39:11.96

また駅前五分で70平米あるならエリアにもよるけどエレベーターなしでも最低8万くらいの賃料取れるだろう
年間96万賃料取れるのに300万だと利回り32パーセントもある

何か瑕疵があるか余程ニーズのないエリアなのかどっちか