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築40年以上の中古マンション11
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0204187
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2019/04/06(土) 13:18:55.56ID:???
いやごめんね
ケチつけてるわけじゃなくて団地の世界はよく知らんのでどういう実態なのか聞きたくてね
気を悪くしたら謝るよ
土地の持分というバーチャルな権利がどの程度実勢価格に反映されるんかなと思ってる

タワーマンションとかで土地の持分がないから資産価値がないとかトンチンカンなこというやつがよくいるので聞いてみた
0205名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:29:10.70ID:???
>>204
何に重きを置くかは人それぞれだと思うけど
土地の持分がバーチャル権利ってのは言い得て妙ですね
個人の意志でどうにもできない資産だから
実際に売値に反映しにくい資産だということだと思います
俺が周辺で調べた中で、土地の持分が広いですよ！ってアピールしてる団地の広告なんて1件しかなかった。それも、広告にサラッと持分◯坪として書いてあるだけ
タワマンだろうが団地だろうが建物やら設備やらが売値に反映するんだと思う
あと持分の広さではなく結局立地なんではないかな
｢50歳を超えた団地｣は、その立地の良さを消し去るパワーがあるんだと思う
エレベーターなしの4階なんてそこから更にね
0206名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:37:00.72ID:YV+5kwKX
>>203
そういう団地近辺で建てられる新しいマンションの口コミを見たが
やはりその団地群っていうのはネガティブな要素になってた
立地がいくら機能的に良くてもどうしてもそういう感覚がまとわりつくんだろう
だから周りが新しくなって（同様の都営府営市営はどんどん建て変わってる。
低所得者の入居倍率は数十倍だ）
くるともしかしたら市場の価格に合ってくるかもしれない
0207名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:40:48.08ID:???
賃貸に出そうにもエレベーターなしの4階とかで築50年超えてほぼリフォームなしだと、
駅近でも借りてくれる人はいなさそうな気がする
それならURとか借りればよいだろうし
駅近URでも、エレベーターなしの4階5階はいっぱい空いてるよ
イケアリノベや無印リノベとかしたら空き待ちになるのになw
実際にうちの団地も空き家は多い
俺の隣も10年弱空き家だけど、売りにも出されてる様子は無い
巣立った息子たちが相続して積立金と管理費だけ払ってるのか、相続放棄して国庫となったのかはわからない
0208名無し不動さん
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2019/04/06(土) 14:11:23.27ID:???
あと、築年数が古いとローンが組めないって言われた
俺が買ったところも古いからローンダメだと。
俺は一括で買ったから問題ないけど、築40年超えると殆どが住宅ローンは難しくなるんではないかな
たった300～400万のために30万とかのローン保証料がそもそも馬鹿馬鹿しいがw

諸費用込みで300～400万超を一括で払える若年層はエレベーター無しの築古団地をそもそも買う候補にすらしないと思う
安く買っても永く住むつもりならその後のリフォーム代もある程度かかるだろうし
まあ、４階でリノベして住んでる若い子育て世帯がうちの団地にも居るには居るけどね 珍しいと思うよ
中年以降は金あってもエレベーター無しの高層階は買わない。1階ならまだしもね
俺が買った時の売主も４階まで登るのがつらくてって言ってた
0209名無し不動さん
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2019/04/06(土) 14:42:01.55ID:???
持分ある→建て替えか解散しなれけばただのバーチャル権利
買って貸す→URに食われる リフォーム費用倒れ
なら売る→若者は古臭い団地買わない 爺はエレベーターないと買わない

だから土地持分あっても安いのか団地は
建て替えなければ団地と心中だしな
その覚悟があるやつが買うわけだ
0210名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:46:27.77ID:???
>>209
ローン使えないなら３００万一括で払えるやつしか買えないしな
リフォーム前提なら５００万くらいのキャッシュが必要なだし５００万のキャッシュがあれば頭金にして普通に新築とか買うわな
３００万の持ってる年寄りはエレベーターなしじゃ買わねえわな
0211名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:48:08.84ID:???
なるほどな～
ワンチャン狙いにしても買うリスクはあるわけだ
立地と持分の上等な団地を相続した人はラッキーかもね
0212名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:51:41.09ID:???
土地の持分多いなら逆に固定資産税もそれなりに高いのかな？
住めない貸せない売れないの三重苦じゃ負債でしかないね
そんなものに３００万突っ込んでワンちゃん狙う奴は競馬で大穴当てようってのと一緒
しかも競馬なら負けても３００万で済むけど買っちゃったら永遠にコスト負担発生するからリスクしかない
0214名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:32:35.13ID:???
リゾマンは遠慮したいがタダマンなら大歓迎です
0215名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:35:13.51ID:???
>>212
公団や公社の団地は土地の持分を組合で払ってるところのが多いよ
区分所有者が払うケースよりも
0216名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:46:28.34ID:???
>>215
それは初めて聞いたわ
普通に土地の持分あって専有部分割合で登記されてれば税金は各区分所有者が払うのでは？
管理組合が固定資産税払うとかどういうスキームなんだろうか？
0218名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:50:41.79ID:???
素直に考えると共用敷地の一部分は組合所有になってるということだね
例えば駐車場の土地は組合所有で建物の敷地は区分所有者で権利を按分して登記してるのかな？
まあ50年前だとそのあたりガイドラインとかなかったので駐車場だけ他者所有でそこだけ売られて既存不適格になるとかあるあるだけどな
0219名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:50:59.24ID:???
最近得た気づきは、立地と管理が良ければ築50年近くても普通に借り手がつく
（募集して一週間以内に三件の申し込みあり）
賃料は近隣物件の築5年以内と比べると平米あたり15～25%落ちるが、逆に言えば極端に落ちる訳でもない

今の疑問は、築60年になっても普通に借り手がつくのか、築70年になるとどうなのか
借り手がつかなくなる、または賃料を極端に下げざるを得なくなる時が建て替えどきだろうな
0220名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:58:32.18ID:???
まあ築年数が古くても普通に住めるのであれば借りてはつくんじゃねえの？
文京区にある求道会館の学生寮は築９５年だけど大規模リノベーションして生まれ変わった
築古で借り手が付くかどうかは共用部の状態によるんじゃないの？
専有部分がいくら新品でもエレベーターの更新ができずに使えない状態とかなら借りてはつかないし見た目がきちんとしてさえいれば例えオートロックとかエントランスのインターホンとかなくても借りては付くだろうね
0221名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:59:44.83ID:???
この築年数のマンションはスルガあっても下がんねぇな
もともと融資大して関係ないからな
0222名無し不動さん
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2019/04/06(土) 17:05:15.63ID:???
>>216
今日つらつら書いてる分譲団地所有者ですが、俺んとこもそうだよ
なんでと言われてもわからないが
建物だけではなくすべての土地と建物に所有権付いてる
(駐車場の土地も管理棟の建物も)
すべての土地と建物の合計を個数で均等に分けてる
でも専有区分(部屋)の固定資産税以外は組合が払っている

他の周辺の団地見に行った時も不動産屋に上記と同じ事を言われてる
公団も公社も。
0223名無し不動さん
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2019/04/06(土) 17:06:30.59ID:???
駐車場の土地、と言っても
もともと駐車場が整備されてたわけでなく
途中から白線引いて番号付けて駐車場作ったんだけどね
だから駐車場の土地というわけではないのだけど
0225名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:03:06.13ID:???
土地の固定資産税については管理費か積立金から払ってるという扱いなのかな
複数の団地で同じ取り決めがあるなら、公団や公社の分譲はそういう制度なのか？
民間とは違って団地って色々美味しいんだね
条件の良い団地であれば住みつつ気長に建て替え待てるなら悪い話ではないな
0226名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:03:44.93ID:???
1980年代に区分所有法が改正される前のマンションで管理会社が駐車場の敷地を所有してるケースを何度か見た。
有名どころは秀和シリーズで、現状マンション敷地のみでは同規模の建て替えができず既存不適格となりローンが厳しいと聞いたな。
0228名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:39:13.92ID:2cHU2CBx
>>225
待ってるだけではダメ
管理組合にからんで行政やデベ相手に活動して
反対派住民との話し合い、説得しなければ
さらに有利な条件を引き出せない。
等価交換方式になるか、追加金を必要とするかで
一千万近い差が生じる。
折衝は他人任せではダメだ、というような有望な有志が
数人いなければなかなかたどり着けんよ
0229名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:50:58.26ID:???
>>228
勉強になるわ。待ってるだけではダメだね
昔はバリバリ営業してたけど、歳くってきて
受け身ばかりになりつつあるが
楽しそうだな。そんな駆け引きも
0231名無し不動さん
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2019/04/06(土) 19:03:44.13ID:2cHU2CBx
>>229
能動的に資産価値を上げられるという意味では
面白いだろうな。
反対派にあった意見を一つ
もし建て替え案が進みその中でその所有権が一旦
デベに渡った時にそのデベが倒産してしまったら
どうなるのか？というのがあった。

デベ数社を転がし行政から補助を引き出す
そういう能力が自分自身に有ったとしても
住民からの信頼をまずは獲得しなければならない
政治の世界だろうな
0232名無し不動さん
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2019/04/06(土) 22:30:15.77ID:???
土地の持分って不動産屋とか売主に聞かないとわからないよね？
足で周るしかないのかな
0236名無し不動さん
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2019/04/07(日) 08:50:55.68ID:???
エレベーターなしの5階建て賃貸マンションだが、
去年年末の工事でエレベーターが付いた
これは賃貸だからオーナーの一存で進められたが、
分譲だと誰もが得するはずなのに負担やらでエレベーター一つの工事も進まないんだな
0238名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:11:43.03ID:???
>>237
いや、ほんとだってｗ
エレネーターが付いた付かないがネタ的なことなんか
0240名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:39:28.30ID:???
>>238
団地でよくあるけど
お前が住んでいるマンションぢゃないだろ
0241名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:44:25.72ID:???
このいつも居る短文で否定するひと病気なのかな？
0242名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:44:33.11ID:???
知らんけどエレベーターなし5階なんて誰も借りてくれないからオーナーとしては追加投資してもエレベーター増設する理由はあるだろうね
投資回収するのにどれくらいかかるか知らんが放置しても空室のままならなんかやるだろうね
0244名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:01:59.71ID:???
一般的に普通のマンションは同じ間取りなら上層階の方が値段が高いけどエレベーターがない築古団地は上に行くほど安くなるんだね
５００万以下で売られてる物件見ると4階以上がほとんど

まあ昔はエレベーターがないとか贅沢言ってられなかったから受け入れる人も多かったが人口も減ってるからちょっと難がある物件、難がある立地（バス便とか）のマンションはこの先どんどん売るに売れなくなりそう

また安いからといってそんなもん買うととんでもないことになる
クルマとかなら最後は廃車しちゃえばいいがマンションはそうはいかないからな
0245名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:22:32.68ID:???
階段物件上層階は安く買って保証会社入れて外国人に貸せば良いだけ。
0246名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:32:50.86ID:???
>>245
いくらで買っていくらで貸すつもりなんだよ、、、
そういうエアプはいいから
0247名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:51:14.42ID:???
生活保護世帯を探す手もあるけどね
払いっぱぐれもないし
母子の生活保護世帯とかなら5,6万は取れるはず
0248名無し不動さん
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2019/04/07(日) 12:09:21.94ID:???
>>244
クルマと違って最後どうなるんですか？
親が築古マンションに住んでて、
駅からも徒歩15分で大丈夫なのか心配してる
学区や環境がいいので、若い世帯もいるみたいだけど
0250名無し不動さん
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2019/04/07(日) 12:20:48.72ID:???
>>248
捨てる、ということができないので
売るしかない
買い手がいないなら管理費や修繕費を払い続けなければいけない
所有者が死んだら、相続した人が払う
そこに住んでいようがいよまいが関係ない
0251名無し不動さん
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2019/04/07(日) 12:21:41.88ID:???
疑問符見つけ次第バカの一つ覚えみたいにスラムスラム言ってんじゃねーよクソジジイが
0253名無し不動さん
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2019/04/07(日) 13:23:13.36ID:???
>>247
お前大家を一度でもやったことあんのか？
ねえなら黙ってろエアプ野郎が！
0254名無し不動さん
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2019/04/07(日) 18:23:20.14ID:???
はいはいおじいちゃん病院行きましょうねー
0255名無し不動さん
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2019/04/07(日) 22:31:44.57ID:???
またスラムカスかよ
坪と平米の換算も出来ねえ知障は人生相談板にでも行ってろ
0256名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:06:23.82ID:???
リフォームもコミコミ500万で買って
家賃年65万、諸費用25万、
手取り40万で8パーってところ。
中国人シェイシェイニーだよ
0257名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:13:34.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0259名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:18:19.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0260名無し不動さん
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2019/04/08(月) 00:30:45.22ID:???
うちにも入ってるよ
何社か
でも普通に売りにも出てる
0266名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:19:02.60ID:jDcxohP4
>>264
もちろん知れ渡ってるよ
業者には
駅近2分、都心部直結2～30分
敷地面積4万平米、世帯数500
十数棟の4階建分譲団地群 築50年以上
君が大手業者ならどうする？
0267名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:32:24.60ID:???
500戸で4万平米だと、持分24坪くらいか。
坪単価次第だけど少ないなあ～
建て替えるにも、自己負担なんて団地民には無理だろうし
そこの公示地価とか周辺坪単価ご存知？
0268名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:43:55.13ID:jDcxohP4
>>267
詳しくは調べてないけど
ごく近辺の駅近マンションで
坪180~200万円ぐらいかな
0269名無し不動さん
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2019/04/08(月) 11:47:47.18ID:???
>>266
府中久米川和光とかぐらいでもそんな値段はあはらないかなと
0272名無し不動さん
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2019/04/08(月) 12:38:11.81ID:???
築古スラム団地買って大家スレにスレタイ変えろよ
0274名無し不動さん
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2019/04/08(月) 14:45:33.11ID:???
おじさんも羨ましいなら買えばいいよ
あ、ローン通らないか
大丈夫だよおじさん、団地は一括で買うものだし売値も安いよ
あ、それすら無いのか
0275名無し不動さん
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2019/04/08(月) 14:59:11.42ID:VD7QC/BQ
>>271
誤解を与えたかもしれないけれど
新築のマンションの相場ね
感覚としては3～500万円高いような気がする
上昇率が高い地域ではあるけど
それでもお勧めはしないかな
もし自分がそこに住むつもりで建て替えを前提としていたら
普通で買うよりも半額で買えるというのが感覚
それでも今の景気で必ず建て替えすると言う前提だからね
0276名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 19:14:57.05ID:gtvvUr4y
都心に30分。
話にならない。
スラム化だよ。
0279名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 21:03:46.97ID:???
建て替え狙うならリノベは馬鹿らしいな
簡単なリフォームで十分
0280名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 21:26:13.31ID:???
リノベは全く要らないけど、そこで稼ごうとする業者が沢山いるから最近目立つ
0281名無し不動さん
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2019/04/08(月) 22:13:43.51ID:LREQtRYM
港区での建て替えなら億ションに生まれ変わる可能性がある。
0283名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 22:40:48.93ID:???
前の住人がリフォームした綺麗な団地を格安で買えたから
DIYで、リビングの古いデザインのフローリングと続きの和室をアッシュグレーのCFに統一、トイレを後付ウォシュレット、キッチンと風呂は水栓を交換
見た目と機能性は上がって、費用は10万も掛かってない。
団地DIY楽しい
0284名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 22:57:11.43ID:LREQtRYM
その団地もやがてはスラム化だよ。
甘いな。
0285名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 23:17:37.73ID:???
スラム化おじさんは港区で変なタワマンでも買って後悔してるおじさんなのかな？
0288名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 00:53:32.40ID:CUHgyxPm
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0289名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 02:06:10.83ID:???
港区なんてセレブ気取りのアホしか居ない
土地も馬鹿みたいに高いだけ
成金の頭が悪い奴らが集まってる
これから上がる土地の話せーよ
0290名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 06:14:57.60ID:wSfaynxX
>>287
それには
坪200万円のマンションを1000件売り切る
営業力が必要
0291名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 06:37:16.00ID:???
5です。結果駅近の魅力に勝てず買うことにしますた。スラム上等です。

65平米でリフォームに400万位の予算なんだけど、ここは絶対直しとけってところあります？後リフォーム業者さんとの打ち合わせで気をつけるところなど、アドバイスください！

水回りと電気の配線はしっかりみるつもり。期間は2-3ヶ月じっくりかけてもらうつもり。
0292名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 09:00:17.94ID:???
インスペクションを売主の費用でやらせて保証を付けさせる
0293名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 09:50:25.26ID:???
電気配線ぐらいかな。
マンションリフォームはどこがやっても大して変わらないよ。
コストとセンスで変わるだけ。
インプラスはできれば入れたほうがいいと思う。
0294名無し不動さん
垢版 |
2019/04/09(火) 10:55:13.78ID:???
>>292
ありがとうございます！ネゴります。

>>293
断熱性が上がるんですね！検討します！ありがとう
0295名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 00:49:07.71ID:???
さっきWBSでリノベ特集やってた
パナがリノベミュージアムを作ったと
ファミリー向け1000万～
子育て世代が終わった向け2000万～
アホとしか思えなかった
でも売上は好調とのこと
0298名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 17:11:00.49ID:???
WBSの放送内容によると、
立地を選ぶと中古しかない→中古だと嫌→リノベする
ということらしい
新築買う層が新築でいい立地が見つからないから中古リノベという選択なんだと

おらにはわからん
0299名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 17:44:03.88ID:???
ほーん。それこそ、ここで散々話に上がっている管理組合やら修繕やら容積率やらのややこしい部分は全無視なのね、、

情弱が乗っかって泣かされるパターン、、、
0301名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 18:05:51.06ID:???
>>299
そんな単語1回も出てこなかったw
それにリノベ前の画像見ても、リノベする必要ある？って感じだった
壁紙とかフローリングの色とか少し変えるだけで良いのでは？ぐらいの古臭くもない普通の間取り
0303名無し不動さん
垢版 |
2019/04/10(水) 18:36:26.98ID:???
>>294
古いマンションはサッシの老朽化がひどい。
共有部でもあるため勝手にはいじれない。
だから内側に二重窓という選択になる。
二重窓の利点は断熱性・防音性・気密性があがる。
欠点は部屋がせまくなる。

半端に金からリノベならスケルトンからやり直したほうがよさげ。
施工に無理がなくなる。リフォーム屋の施工は目を覆うレベル。
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