【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
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空室率が2割を超えている時代に
2%を維持できているのはとても
凄い事だと思う。
家賃保証の多少の減額くらい経営者
なんだから対応しないと
空室の心配はないんだから >>428
>>409が言うようにサブリースの家賃保証にかかる費用は、実はオーナーの融資金額に含まれているという考えが妥当
例えば建設費と称して2億のローンを組んだら建設費は1億円で、家賃保証期間のサブリース保証料が1億円
簡単に言えば、金融機関への返済金の半分で空き室分の家賃を充当している
そう考えればこのビジネスが破綻することはまず考えられない
考えた人は本当に頭がいいと思う
従って、家賃保証期間における空き室率など問題ではない
家賃保証後は大問題だが、それはオーナーの問題であり企業はすでに責任を果たしている
完璧なロジックでしょう? それを証明するためには同じ条件の土地に同じアパートを建て
家賃保証を付けて大東管理になるアパートと自主管理するアパートの建設依頼しないとわからない 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 >>433
むしろ逆じゃないか?
原状回復費がそれだけ上がるわけだから アパートも建てて10年くらいは客付きも良くて落とせる経費も多くてラビアンローズなんだが
それ以降は所得が減るのに税金が増えて、ローン返済もままならず手放す羽目に
でもいい勉強になった 一昔前は徒歩3分以内が決め手だったのが、郊外で駐車場付きが人気になった。
しかし若者の車離れとともに駅近が第一条件に。
年寄りも郊外の一軒家から生活に便利な駅前のマンションに移動。
10年後、20年後はどうなってんのかな。 東京都も郊外は空室が多くなってきた
見渡す限り賃貸アパートだらけ
これでは潰し合いになるのは確実
客付けのいいパートナーを選ぼう
それが生き残るための第一条件だ 東京都と言うだけで都心に出るのに鉄道の利便性悪い郊外より
千葉や埼玉のがマシだ 家賃保証されているとはいえ空室が半分近くあるというのは気分が悪い
気にする必要がないことはわかっていてもだ
頭ではわかっていても心がどよどよする
そういったことってありませんか? 皆さんの書きこみの通りの、保証家賃は前払いしているので気にする必要は有りません。
保証家賃更新交渉頑張ってください。 ローンを組んで調達した保証家賃を毎月の返済から支払う?
気にする必要が無い?
確かにその通りかも >>437
ローン返済期間が35年であっても35年間家賃保証制度をお約束し
しかも客付けは最高クラスとなれば鉄板でしょう?
何も怖がることはありませんよ 本来は80歳で建設して数年で死に相続すれば相続税対策としては最高だが
その年齢でローンを組むには提携にしてもプロパーにしても若造の連帯保証が必須
若造が賢いと説明が楽だがネット情報に踊らされたバカだと理解させるするのが骨 ネット情報に踊らされたバカw
m9(^Д^)プギャー 保証家賃は前払いしている
建築費用に組み込まれている、上乗せされているって意味で書き込んでる人がいるが、どうなんでしょうか。 >>449
ローン返済の一部で支払ってるんだから後払いでしょ? >>451
興味深いので検討したが、設備が特殊仕様なので同条件で建てることは不可能だと気付いた
建設費を「建設のために必要な費用」と拡大解釈すれば
営業社員への成果報酬(インセンティブ)や業者へのリベート、建設の前提となるサブリースの運用費
すべて含まれると考えるのは妥当 >>449
1棟6戸X保証5万X12ヶ月=360万/年として
実空室率2割だと家賃収入年72万保証を下回るから
72万X35年=2520万を建物に上乗せすれば
前払している事になる。それに加えて高額の役員報酬
と3千人を超える営業の給与経費、週末にバンバン
流れるコマーシャル、その分1000万上乗せとして
計3600万上乗せ出来れば税金とか配当とかは別と
して理論上は35年満額保証(前払の意味)出来る。
4000万で建つものを8000万の2倍まで上乗せ
するのはかなり無理がある。
現実は1.5倍の6000万で建てさせ10年後家賃
をガツンと下げるかもう1棟建てて減額を免れるか。
そして10年後にまた同じ選択が来る。
空室率2%のここの場合は何の問題もない考えるな。 空室率2割 72万×10年= 720万
空室率3割 108万×10年=1080万
10年で更新のところは上記の上乗せで良いんだよね。
2年毎に更新のところのオーナーが大泣きしてた、2年たっていないのにいきなり下げると言われて。
契約解除しようとしたら銀行が、サブリースだから融資したんだから融資金全額返せだって。
相場の1.3倍で募集してたから無理だと思ったんだ、最後の一室は新築で1年近く入居なかった。
契約書には借主はいつでも解約できるって書いてあるだそうです >>458
今からやっても?タイムマシンはありませんよ? 空室率2割 72万×10年= 720万
空室率3割 108万×10年=1080万
10年で更新のところは上記の上乗せで良いんだよね。
2年毎に更新のところのオーナーが大泣きしてた、2年たっていないのにいきなり下げると言われて。
契約解除しようとしたら銀行が、サブリースだから融資したんだから融資金全額返せだって。
相場の1.3倍で募集してたから無理だと思ったんだ、最後の一室は新築で1年近く入居なかった。
契約書には借主はいつでも解約できるって書いてあるだそうです 10年後に賃貸値下げはあります。
でも、修繕費用ってこちら持ちですよ・・
どこの情報ですか?
大規模修繕、外壁塗装等もこちら持ちですか >>460
サブリースだから客付け頑張ってくれるんだから解除したら閑古鳥泣いて泣くのはオーナー
大泣き、号泣どころじゃなくなるから提携ローン組んだ銀行の意向はごもっとも アパート建てて入居者が見込めるような場所だったら、売り払ってマンション購入だな。
住む所は残る、返済に追われるよりは良い。 保証家賃値下げか契約解除
保証家賃がローン返済金額を下回っても後20年頑張った方がいいに決まってるよね。 10年後の大規模修繕、外壁塗装等も「こちら持ち」ですか?
どこの情報ですか?
って意味だと思ったけど違った? >>466
20年後まで定年前のサラリーマンならあと20年頑張った方がいいに決まってる
給料から不足分を払えばいいし退職金で充当もできる
ぜんぜん余裕ですがな >>465
>>457のようです
大東建託社員です。
10年後に賃貸値下げはあります。
でも、修繕費用ってこちら持ちですよ・・
どこの情報ですか? カボチャは定年まで30年近くあったのに、残念無念だったでしょうね。 家賃保証期間内の修繕費はこちら持ちとおっしゃるなら
10年後に今後の契約継続の前提条件とされる大規模修繕、外壁塗装等はどうなるの?
「こちら持ち」と考えてよろしいですよね?
ってことでしょう >>471
ネットの糞情報より新聞、TV等で垂れ流すマスコミの情報やCMなどによる自分の見識から判断した結果を優先した結果なのだから
同情の余地はまったく無いけどね >>472
「10年後に今後の契約継続の前提条件とされる」
どこの情報ですか? 坪単価35万の500坪の土地があったとする。
アパートメーカーの提案は3棟18戸建てましょうとなる。
ハウスメーカーの場合は300坪を戸建て用地として買取
ますから200坪に2棟10戸建てましょうという。
相続税対象となる土地が4割に減少しさらに借家の底地が
適用され、相続税の大幅な対策になる上に土地を手放した
と言う罪悪感が地主には少なくさらに買い取ってもらった
資金が頭金や将来の修繕などに使えるため新築の段階から
家賃は低く設定出来る。
ハウスメーカーは買った土地を自社の建築条件付きで売り
出し戸建て建築でも利益があがる。 と言う事で何処も彼処もアパートだらけで、クロ現の大変だーになるわけだな。
土地持ちの農家だけじゃなく、土地が無くてもサラリーマンでも大家になれる時代が到来した。
金信者けは急げ、早いもの勝ちだ。 古いアパートを取り壊しましょうという提案に来る営業さん
そこまでは正しいと思うんです
僕も賛成です
でも、その跡地にウチのアパートを建てましょうという提案で台無しです
素人だと思ってナメないでくださいよ
僕は5chの住人ですから >>474
徳政令で一軒落着?って事に成るんでしょ。
めでたし愛でたし。 >>479
債務免除にはなるらしいけど物件の所有権は剥奪される
今まで支払った損失補填分は誰も賠償してくれない
元も子もない状態が果たしてめでたいと言えるものかね? まだ若いんだから大丈夫
今度は市場価格の半値以下で手に入れた物件を
できるだけ手直しに金を使わずに賃貸して
立派に不動産投資を成功させてください
僕らサブリース組は羨ましそうに眺めていますよ 土浦市 ベル・クレールT、ベル・クレールU
1LDK・2部屋/2LDK・2部屋
1LDK・3部屋/2LDK・3部屋 >>454
4000万で建つものを8000万の2倍まで上乗せ
するのはかなり無理がある。
カボチャの馬車はその無理をやったんだがそれでも倒産した。
>>480
本当にチャラになるの >>482
土地を買って建託のアパートを建てている
人がいるとは知らなかった。
しかも土地勘のない田舎の駅から車で10分て。
でも心配ない。空室率2%の実績があるし。 >>485
かぼちゃは、空室率6割・土地建物で2倍以上の上乗せ
募集家賃が保証家賃よりかなり下
さらにシェアハウスという管理コストがかかる建物
すべてが自転車操業状態だから一気に詰んだ。
建託は実空室率2割以下(今は)土地持ち・建物1.5倍上乗せ
募集家賃は保証家賃と差違は少ない
100万個管理しているので管理コストはそれなりにコストダウン
地主を生かさず殺さずシステム
2倍の8千万にすると35年金利1.5でも月々の返済は月25万
保証5万X6戸=30万/月で返済25万だと土地持ちでも一瞬で
詰む。
1.5倍の6千万だと返済が18.5万で手残りが12万弱残る。
10年後から一気に苦しくなるがまぁいきなり詰まない。
土地持ちでもこの状態だから新築は土地が無いとぼぼ不可能。 >>489
税金や社会保障費ぜんぶ引いてみろこのアホ >>490
1棟6戸で年140万手残りてかなりいいほうじゃね? 減価償却終わったら住宅ローン金利くらいしか経費にならないし所得税とか国保がすごそうだな >>6
せめて相続頼む税理士だけでも高学歴の税理士にしな。 >>489
23区だと借地なのに、ほぼ借り入れで建てる人いるぞ
2億の事業なのに30万円しか払ってない上に、自宅併用なのに月30万円手残りがあったりする
全ては立地条件が左右する 建物と家賃保証額は比例するんだから
サブリース会社とオーナーはパートナー
なんだしバランスがとれてたら問題なし 郊外でも年間固都税100万以上払っている
地主さん結構いる
土地も諸事情で手放しづらいしアパートは
選択肢のひとつなんだよ かぼちゃと大して変わらんよ
みんな元気で生きろよw 中央線の都下に2棟所有してます。
3駅越しに2棟です、造りは同じですので建築費も本体は同額です、共に徒歩14分です。
違いは家賃で4部屋で計8万円になります。
ローンの返済額は同じです。
都内で駅近だったら・・・・・・。 【札幌・爆発事故まとめ】
▼アパマンショップ従業員(33歳男)がスプレー缶120本を密室内でガス抜き
▼噴射後、手を洗おうと湯沸かし器をつけたら爆発!
▼商品は「ヘヤシュ」という業務用の除菌消臭スプレー
▼期限切れの物を年内に処分したかったか…
▼隣の居酒屋「海さくら」は完全な被害者
https://pb s.twimg.com/media/DumXBNSUYAAFhUR.jpg
https://pb s.twimg.com/media/DumXFg8VYAAzxHh.jpg
>アパマンショップでは15000円位で抗菌施工料なるもの(名称は様々)を取るとこが多いけど、
>その実態はスプレー缶タイプの消臭スプレー(原価は1/10くらい)
https://t witter.com/deep_blue_sea_/status/1074516616463900672
ちょw原価率10%てwwwwwwボロい商売してんなアパマンwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww DKセレクトで都内23区を見ると地方とは比べものならないくらい少ないが
物件掲載数順で
足立区
練馬区
江戸川区 朝礼でスプレー缶の廃棄時の注意があった
なんでだろうね なんか爆発の責任の所在で揉めてますね
管理会社は責任回避するみたい
さすがこの道のプロやね ぼうかかんりしゃもいなかったらしい
ふどうさんぎょうかい
さすがです アパマンショップはコンビニ経営と同じでフランチャイズ方式
地場の不動産屋が加盟して店舗を出してる
売上の何割かを上に上納してるんだろうけど 定年リタイア組が都市部や駅近に住む意味は
あまりないんだから、地主は農地を無料で
アパートとセットで10年間一室借上を
してもらうとか。農地なんて余っているし。
畑50坪付き賃貸アパート10年一室借上
家賃6万X12ヶ月X10年=720万
その後2年更新とか。
マイホームを持たない定年した人が持ち家
を買うのは大変だしこれから空室が増える
んだから。
管理費120万・修繕積立100万として
500万は繰上返済できるし。
法律的に無理かなぁ。 持ち家もあるしアパート3棟、マンション一棟持ちだから気にしなかったけど
世の中には収入が細る老後に自分が住むところの家賃を考えなければならない人がいるんだよな
豊かな住環境を提供すればよいと思っていたが
高齢者の低所得層を救済しないといけないね 傘を差さずに電車に乗れる、医院、飲食店、スーパー、その他生活に必要な施設が全部徒歩圏内にある。
ドアに鍵かけるだけで外出できる、数え上げたらきりがないほど便利さがあふれている。
少し前、一軒家を売ってみんな移って行った。
農作業好きの年寄りなんていないよ、金の無い年寄りには公営住宅がある。
生保生活もあるし何とかなる。 1000億円の自社株買い発表したよ。
原資はオーナーから金だよ。
株主には還元するけど、オーナーからはどんどん搾り取ります。 山を切り開き田畑を埋め立て自然を破壊しながら
快進撃を続けてきた住宅アパート建築がここへ
きて急減というより完全撤退に入った感じだ
バブル崩壊の時はまだ人口が増えてた
リーマンショックの時はまだ世帯数が増えてた
今は人口・世帯数・労働人口すべて減っている
そりゃそうだよな。
都心から1時間半さらに駅から40分
定年リタイア組がわざわざ来てるわけないか 公営住宅は移民用に4割が確保されています
生保のために3割を確保
一般用は3割だけ
貧しいだけでは生保は受給できません
某宗教団体に入り
その団体が支持する政党の市議会議員にお願いして
役所で担当者を怒鳴りつけないと
それでも最近はワイドショーで議員パワハラが表面化して
難しいと言われています >>514
貧困世帯数だけが増えています
貧困な人たちに愛の手を差し伸べるのがオーナーの務め
そう思えば楽勝でしょう
ともに貧しさを共有しましょう
一人勝ちはいけません 西八王子の宮野さんは大成功を収めたがくやしいのかな? 宮野さんは大成功?????????????
次のターゲットは>>519に決まりだな、土地を所有していればの話だけど(笑) >>520
宮野さんは土地を買って建てたのに大成功なんですが何か?
根抵当だけどwww 「介護・保育事業」「エネルギー事業」「海外事業」を“新コア事業”
新築アパートが今後大幅に減るからだろうが、
エネルギーは大量に参入して頭打ち、海外は不透明
介護・保育はすぐに軌道にのるとは思えないし、
アパート急増で家賃収益が悪化すると大量の営業と
垂れ流すコマーシャルで新コア事業が軌道になる前
に保証額カットでオーナーが力尽きそう。
ネットやテレビでの買い物が増えて流通が一番問題
になっているんだから賃貸の流通変えて賃貸に住む
メリット出せないのかなぁ >>521
そうなんだ、其れでは明るい未来に向けて宮野さんに続けですね。
シノケン、大東どちらが良いですか。 >>523
シノケンはリートに活路を見いだそうとしてるけど、
小口にしようが未来のないアパート建築に変わりない。
一人で損するか大勢で分担して損するかの違いだけ。
そもそもアパートの建築自体が大幅に減る。
締まる不動産あきらめて“新コア事業”に活路を求める
建託はまだまともだな。
大量の建材営業と垂れ流すコマーシャルが今後重荷に >>516
貧困層も寄りつかない郊外の駅遠で医院、
飲食店、スーパーが車が無いと行けない
絶望アパートはどうすれば? >>513
あらら家賃保証の前払分を自社株買いに使っちまったか 本来はオーナー家賃保証のためにとっておかなくてはならないお金が配当と自社株買いで使い込まれてしまいますよ。
将来大丈夫なんでしょうかね? ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています