【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
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金融庁のお達しでアパートローンの審査は厳しくなっているのに
大東も関ってない裸の物件にそんな多額のローンを組めるわけない
自己資金が潤沢な人を除いて >>361 先に唾つけたあんたに譲るよ。
儲けそこなった、残念。 >>362
民事訴訟経験のない人は裁判が有効な手段と考える
俺の経験上、民事訴訟に勝者はいない
あえていえば弁護士くらいか
>>365
何をいまさらｗ
〇〇さんは大丈夫だと言ってた云々
もうやめようよ 今のフルパッケージだと修繕は大東持ちだから逆にしないまま放置になるわけだな >>365
この人のんきなこと言ってるけど家賃保証の期間わかってるんだよね？
ここのオーナーってみんなこんな感じなの？
おめでたい 家賃保証の見直し期間くらい知ってるだろうが
最初の10年を迎えてないオーナーはこんな感じなのかも知れない
フルパッケージが開始して今年でやっと10年経ったとこだから >>369
フルパッケージ開始したのは2006年だから、10年経過したオーナーはいるはずだけどな
30年から35年に変わったのは2014年だけど 保険業法改正は2006年だけど
フルパッケージ開始は2008年4月 大東物件入居者泣かせ
まず募集家賃ですが、当初は査定家賃よりも高めに設定されます。
例えば査定家賃が５００００万円だとすると、５３０００円にというふうにです。
しかしなかなか入居者が決まらない場合は募集家賃を５３０００円から査定家賃ぐらいまでに下げます。
例えば５３０００円から５００００円といったふうにです。
それでも入居者がなかなか決まらない場合は募集家賃を査定家賃よりも下げます。
例えば５００００万円から４７０００円といった具合にです。
この時、入居者が決まれば入居家賃は４７０００円となります。
査定家賃よりも３０００円安くなっています。
それで２年後の更新の時に１０００円ずつでも入居家賃の値上げを要求してくることがあるのです。
その値上げは査定家賃レベルになるまで続くのではないでしょうか。
私の物件でもそのような事が生じています。 査定金額よりも高く貸せた場合の差額は大東へって事かな。 大東建託 家賃値上げ で検索したら出てきますね、色々。
https://satoboueki.com/2017/11/10/post-2848/
同意しなければよいとのことです。 >>365のオーナは、俺は知らんみたいなこと言ってたが・・・・・・・
大東建託から一本の電話が…。
女性の方で、
「今回オーナー様と相談させていただいた結果、家賃の値上げはなしで、現状の家賃をお支払いいただくということで話がつきましたので、ご連絡です」という内容でした。
つまり、家賃の値上げは一切なく、今までの家賃で住み続けることができることになったのです。 オーナからすれば賃上げは有難いことです
店子は黙って従ってほしいな 10年、5年の家賃保証見直しの時に反映されたりしないでしょ 日ごろから家賃を上げてくれれば家賃保証が切れた時に大幅な保証家賃の減額が怒らないでしょ
思考停止して脊髄反射で書かないでよく考えて 賃上げ物件を大東管理物件のうちの何%あるのか示せる内容ならいいがな 当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらに62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットなんでしょうが。
数年後には大東建託パートナーズの担当者とオーナーに支払われる賃料改定協議がありますが、今回も数千円は下げられるだろうなあという予感が強まります。
もちろん、この募集家賃で入居者が決まってもその入居者は2年後4年後の更新のさいには1000円〜2000円程度の家賃の値上げを迫られるだろうなあとも思いますが。 行きはよいよい帰りは恐い
出る時が大変なんだよ賃貸は、6年以内に退出する借家人は地獄が待っているよ。
特にタバコを吸う人注意。 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 この世は老いも若きも男も女も、心の寂しい人ばかりそんな皆さんのココロのスキマをお埋め致します〜。
いえいえ、お金は1銭もいただきません。お客様が融資を契約すれば、出来てしまうのでございます。
さて、本日のオーナー様は・・・
あなたは何もせず、預金通帳だけ見ていれば、お金が入ってくる世界にお連れします。
でも、一つだけ約束してください。
１０年後に絶対に「話が違う」と言わないでください。
もしその約束を破ったら、あなたは不幸のどん底に落とされます。
いいですか？絶対に守ってくださいよ？
ドーン！ そろそろ他人の金じゃなく自分の金で何かをやる企業になろうよ >>387
それは若干思う。
オーナーから出た今ある利益で何らかの事業をして継続して利益があがれば
新築を建設から出る利益・家賃から出る利益・建物改修から出る利益にプラス
４本柱に増えるんだから空室率が上がったり新築受注が少し落ち込んでも
安心感がある。 >>389
5chの住人に教えてもわなきゃ新規事業もやれなくなってしまったの？ 積水やダイワみたいに住宅建設でスタートしてる企業じゃないから
分譲住宅建設や分譲マンション建設のノウハウは無いし １００万戸に住む住人がいるんだから流通でも育児でも介護でも
住人にプラスで利益もあがるような この先、建てられる土地も建てられる
オーナーも住んでくれる人も確実に減
るんだから営業増員するなら新規事業
考えんとなぁ オーナーから取るか減らすかしかない未来て
夢のある未来見せてほしいわ >>395
アパートの住人がマイホームを建てて出て行く率が昨年に比べて3.74倍に増加したそうな
戸建てが増えればアパートの空き室増加に滑車がかかる
いよいよ業界内で足の引っ張り合いが始まったね 誰や！退去費用３０万も請求して
どエンド先生にリツイートされて
悪評やないか
でてこい 地方のファミリー向け賃貸は新婚時代を過ごすために入居するだけだからな
自力で戸建を持ったり親が実家の敷地内に若夫婦を迎えるために別棟建てたり 背が高くて高学歴で経歴が素晴らしいきちんとしている税理士先生にしときな。
国税職員から税務調査の時にチビで馬鹿だと舐められるから。 >>395
土地・オーナー・住人の増減は関係ない。
銀行が融資してくれるかどうか。
ワンルームマンションを多重債務者に４倍の値段で
契約しているような記事が取り上げられだしたの。
４倍はともかく低所得者の自動車ローンやカードロ
ーンをふかしてワンルームを売っているのが表に出
だした。これは数年先に確実に焦げ付く融資でその
額がとてつもなく高い。担保価値も１割程度。
健太がとてつもなくクリーンな企業に思えるくらい
の事を不動産業界がしている。
頭金うんぬんより契約金額自体がふかしだから融資
金額が正常かどうか銀行が判断出来ないからサブリ
ースうんぬんじゃなく個人向けの不動産融資を完全
に停止する方向で動いている。
だからもうすぐアパートはいっさい建たなくなる。
我々既存オーナーは勝ち組 ワンルームマンションの場合は、フルローン（全額融資）が可能だ。
二重売買契約の必要はない。それにもかかわらず、こうした不正が
行われているのは、消費者金融やカードローンとの関連からだ。
（略）
この事例なら、「ローン下200」などと表現するという。
（略）
サラ金返済で勧誘 ヤミ金業者とグルの例も
借金の返済にあてる人が多いのが特徴「サラ金スキーム」とでも呼
ぶべきものだ。
元役員も、こうしたやり方が広く行われていたことを認める。
（略）
銀行が知るよしもない おまけ付きマンション投資
中には耳を疑うような事例もある。
（略）
二重売買契約を使い、1棟分の融資で2棟を購入するという不正だ。
（略）
「おまけ付き」の売買契約は、都内に本社を置く投資用不動産販
売会社が主導しており銀行は2棟目の売買については、全くの蚊
帳の外だ。実際に登記簿謄本にも銀行の名は記載されていない。
投資家がローン返済に行き詰まっても担保として物件を差し押さ
えることもできない。
業界関係者によると、同社はこれまでに100棟以上の販売実績が
以下省略 金利の高い自動車ローンやカードローンを金利が安い
住宅ローンやアパートローンに付け替える事。
地主じゃ無い人の不動産投資（経営）でふかし無しで
頭金や取得税や最初にかかる費用をまかなう事はほぼ
不可能。
契約書に問題がないかを判断出来る銀行員がいないの
で銀行は個人向け不動産融資を完全にとめるらしい。 ここが提携してる金融は影響ないよ
なぜなら。。。が。。。してるから
これを書いたら消される ＳＵＵＭＯの賃貸で築年数が新しい順で並べてみたらまだまだ
新築が増えてるから融資引き締めは嘘（表向き）かもしれない
ＳＵＵＭＯは重複して載っているのもあるし載っていないのも
あるが、まぁだいたいの空室の目安にはなる。
川越市の場合、空室率データ（市町村別）で１０．８７％
ＳＵＵＭＯ掲載が２万室ほどで世帯数が１５．８万世帯ほど
ＳＵＵＭＯ掲載からの計算だと１２．６％ほどだから空室率
データに近い。だいたいの目安になる。
川口市で掲載３万で世帯数２５万で１２％
所沢市で掲載１．５万で世帯数１４万で１０．７％
この状態でもう１棟勧められても建てるわけがない。
これ以上建てても既存オーナーが苦しむだけなんだから別の
事業を創作してくれよ。３千人も営業いらんだろ。 >>407
お前が見てＳＵＵＭＯでみつけた物件は売れ残っている物件
良い物件はすぐに埋まるからＳＵＵＭＯに載っても目にすることは少ない
よってＳＵＵＭＯの物件は市場相場より高めであり
入居者がすぐ決まる物件の相場はそれらより２割ほど安いことを忘れるなよ
それと新築有利とか思ってると痛い目にあうよ
新築はサブリースであれば当然の事、そうでなくてもローン返済の必要性から
家賃を一定レベルから引き下げることができない
しかし中古でローン返済を伴わない場合、ましてオーナーが副業としてやってる場合は
極端な話をすれば家賃は１万円でもやっていける
中古物件をあまり舐めない方がいい サブリースの保証家賃をローンで借りて払うのと変わらんことに気づかん間抜けなオーナーども
そんな間抜けどもを餌にして稼ぐ以上に率の良い事業がどこにある？
現状のままが一番に決まってるだろ？バーカ >>410
便利だ。わかりやすい。一目瞭然。
えっ
川越市 25.2％
私はいつのなにのデータ見てたの？ >>412
その流れはお前が最初から書いた筋書きなんだろ？
なにが
えっ
だよｗ >>412
羽生市 12.55%でしたｗｗｗ
ってオチだろ？
言いたいことは最初から書け
ﾄﾞｱﾎ！ ホームズは賃貸住宅の空室率と住宅全般の空室率が見られるのか。
見てたのは住宅全般の空室率の事だったのか。
住宅全般の空室率だと同じくらいだ。勘違いしてた。
知りたかったのは賃貸の空室率なんだが。 賃貸の空室を全世帯数で割るのではなく賃貸の世帯数で割らないと
ダメだったのか。確かにドアホだわ。 羽生市（ ＾ω＾）・・・
ニュースになってから久しいな 大東建託は2％だ
そして３５年間の長期家賃保証だ
ためらうな、託せ >>420
35年間、家賃保証というサービスを継続します
と
35年間、家賃の減額がありません
とは意味が違うからな
バカは勝手に後者だと思い込む >>421
だとしても空き室が増えるとサブリース契約を一方的に解除する他のサブリース会社よりはいいと思う ダメならダメとスパッと切り捨ててあげたほうがオーナーのためになると思うけどねぇ
一応、経営者なんだから ホームズは賃貸入居者募集から新築まで通常のサイトも運営してるから
日々変化する空室率にも対応できると言う事だ 住宅全般の空室率を賃貸住宅の空室率と勘違いするわ
通報されるわ
散々な１日だ。
落葉拾ったし寝るわ。 2030年には空室率3割の時代が来るとか
書かれてたけどもう来てるじゃないか
407さんが書き込みみても全世帯の空室率
と賃貸の空室率を理解して書いてる記事は
どれだけあるんだろう 空室率が２割を超えている時代に
２％を維持できているのはとても
凄い事だと思う。
家賃保証の多少の減額くらい経営者
なんだから対応しないと
空室の心配はないんだから >>428
>>409が言うようにサブリースの家賃保証にかかる費用は、実はオーナーの融資金額に含まれているという考えが妥当
例えば建設費と称して2億のローンを組んだら建設費は１億円で、家賃保証期間のサブリース保証料が１億円
簡単に言えば、金融機関への返済金の半分で空き室分の家賃を充当している
そう考えればこのビジネスが破綻することはまず考えられない
考えた人は本当に頭がいいと思う
従って、家賃保証期間における空き室率など問題ではない
家賃保証後は大問題だが、それはオーナーの問題であり企業はすでに責任を果たしている
完璧なロジックでしょう？ それを証明するためには同じ条件の土地に同じアパートを建て
家賃保証を付けて大東管理になるアパートと自主管理するアパートの建設依頼しないとわからない 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 >>433
むしろ逆じゃないか？
原状回復費がそれだけ上がるわけだから アパートも建てて10年くらいは客付きも良くて落とせる経費も多くてラビアンローズなんだが
それ以降は所得が減るのに税金が増えて、ローン返済もままならず手放す羽目に
でもいい勉強になった 一昔前は徒歩３分以内が決め手だったのが、郊外で駐車場付きが人気になった。
しかし若者の車離れとともに駅近が第一条件に。
年寄りも郊外の一軒家から生活に便利な駅前のマンションに移動。
10年後、20年後はどうなってんのかな。 東京都も郊外は空室が多くなってきた
見渡す限り賃貸アパートだらけ
これでは潰し合いになるのは確実
客付けのいいパートナーを選ぼう
それが生き残るための第一条件だ 東京都と言うだけで都心に出るのに鉄道の利便性悪い郊外より
千葉や埼玉のがマシだ 家賃保証されているとはいえ空室が半分近くあるというのは気分が悪い
気にする必要がないことはわかっていてもだ
頭ではわかっていても心がどよどよする
そういったことってありませんか？ 皆さんの書きこみの通りの、保証家賃は前払いしているので気にする必要は有りません。
保証家賃更新交渉頑張ってください。 ローンを組んで調達した保証家賃を毎月の返済から支払う？
気にする必要が無い？
確かにその通りかも >>437
ローン返済期間が35年であっても35年間家賃保証制度をお約束し
しかも客付けは最高クラスとなれば鉄板でしょう？
何も怖がることはありませんよ 本来は80歳で建設して数年で死に相続すれば相続税対策としては最高だが
その年齢でローンを組むには提携にしてもプロパーにしても若造の連帯保証が必須
若造が賢いと説明が楽だがネット情報に踊らされたバカだと理解させるするのが骨 ネット情報に踊らされたバカｗ
m9(＾Д＾)ﾌﾟｷﾞｬｰ 保証家賃は前払いしている
建築費用に組み込まれている、上乗せされているって意味で書き込んでる人がいるが、どうなんでしょうか。 >>449
ローン返済の一部で支払ってるんだから後払いでしょ？ >>451
興味深いので検討したが、設備が特殊仕様なので同条件で建てることは不可能だと気付いた
建設費を「建設のために必要な費用」と拡大解釈すれば
営業社員への成果報酬（インセンティブ）や業者へのリベート、建設の前提となるサブリースの運用費
すべて含まれると考えるのは妥当 >>449
１棟６戸Ｘ保証５万Ｘ１２ヶ月＝３６０万／年として
実空室率２割だと家賃収入年７２万保証を下回るから
７２万Ｘ３５年＝２５２０万を建物に上乗せすれば
前払している事になる。それに加えて高額の役員報酬
と３千人を超える営業の給与経費、週末にバンバン
流れるコマーシャル、その分１０００万上乗せとして
計３６００万上乗せ出来れば税金とか配当とかは別と
して理論上は３５年満額保証（前払の意味）出来る。
４０００万で建つものを８０００万の２倍まで上乗せ
するのはかなり無理がある。
現実は１．５倍の６０００万で建てさせ１０年後家賃
をガツンと下げるかもう１棟建てて減額を免れるか。
そして１０年後にまた同じ選択が来る。
空室率２％のここの場合は何の問題もない考えるな。 空室率2割 72万×10年＝ 720万
空室率３割 108万×10年＝1080万
１０年で更新のところは上記の上乗せで良いんだよね。
2年毎に更新のところのオーナーが大泣きしてた、2年たっていないのにいきなり下げると言われて。
契約解除しようとしたら銀行が、サブリースだから融資したんだから融資金全額返せだって。
相場の1.3倍で募集してたから無理だと思ったんだ、最後の一室は新築で1年近く入居なかった。
契約書には借主はいつでも解約できるって書いてあるだそうです >>458
今からやっても？タイムマシンはありませんよ？ 空室率2割 72万×10年＝ 720万
空室率３割 108万×10年＝1080万
１０年で更新のところは上記の上乗せで良いんだよね。
2年毎に更新のところのオーナーが大泣きしてた、2年たっていないのにいきなり下げると言われて。
契約解除しようとしたら銀行が、サブリースだから融資したんだから融資金全額返せだって。
相場の1.3倍で募集してたから無理だと思ったんだ、最後の一室は新築で1年近く入居なかった。
契約書には借主はいつでも解約できるって書いてあるだそうです 10年後に賃貸値下げはあります。
でも、修繕費用ってこちら持ちですよ・・
どこの情報ですか？
大規模修繕、外壁塗装等もこちら持ちですか ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
