【相続】大東建託オーナー会 8【農地】
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大東側の取り分の15%に管理費も含まれるが
家賃保証に対する対価だという認識 大東建託パートナーズの判断で家賃は自由に下げられるが
家賃保証は見直し時期じゃないと下げる事はできない >>108
レオパレスの裁判はまだ結審してないだろ？
俺は借地借家法の強行規定により家賃保証権が排除されるとみてる
サブリースでないケースなら当然のことながら契約が守られるべきだろうけれど 築１５年を超えたファミリー向けは築浅の単身者向けより家賃が安い
私の周りはファミリー向けに単身者が多く住んでいる
小さな部屋を多くつくるのは利回りを良く見せるためだろうけど
単身者でも寝室とリビングは欲しい 大東の駐車場って大抵が月3,240円だな
都市部は知らんけど >>112
単身者に住まれたファミリータイプは悲惨ですよ。
長く居つかないから短期に修繕が必要になります。しかも広いから余計にかかる。
家賃保証があれば良いでしょうが、保証する側も出費を嫌がって入居させないと思います。
>>113
3240円って本当ですか？大東でないですが東京郊外では7000円ですよ。
2台借りられる。 >>114
地方を検索してごらん大抵が月3,240円だよ
https://e-heya.kentaku.net/dk-select/
都市部だと固定資産税も高いだろうし7,000円だって越えてくるとこもあるのだろうけど 立地次第って事だね、畑や田んぼ潰してってところは死して屍って事か。 健太、カボチャ、サラリーマン、レオ、その他
自社の賃貸のオーナーになってる人どのぐらいいるのかな。
テレビでお見せできるのはとか、信頼がなどと言ってどや顔したりにやにやしている人、賃貸所有してるのかな。 みなさんローンは何年で金利どのくらいで借りれました？
私は30年ローンで金利3.87です 犬連れて頑張って駅から４０分くらいのアパート群を見てきました。
とにかく駅が遠すぎる。地方郊外だけどバスは通っている。
建設許可が出るところならやみくもに建ててる感じ。
６棟くらいケーンが並んでいて道を隔てて反対側に別のところの
ライバルアパートが同じくらい並んでる。
その塊が何カ所もある。凄い光景だわ。
壁にクーラーの室外機が設置出来る枠が付いているタイプは
室外機がないのがチラホラ。窓枠が白色でおしゃれな建物タイプ
空室かどうかよくわからないが、自転車もそれなりに停まって
いるのでガラガラではないみたい。
この立地で客付けがそれなりに出来ているのには感心する。 >>126
駅から30分くらいの所に住んでるんだけど、不思議と周りのアパート満室。
先日車を購入したんだけど、その際営業マンが、この町内でアパート探してるんだけど、
意外と家賃高くてビックリと話してて、人気の地区なんだなと思ったよ。
多分、駅から遠くても、小学校・スーパー・銀行・病院等々が近い、大きな幹線道路が通っている等の理由で人気があるのかな。
でも子供が高校・大学くらいになると通学が大変。
子供が小さい内はいいんだけどね。 >>124
年利3.87％って凄い高いな
うちは5年固定で1.1％ >>127
平成初期のバブル期に都市周辺の山を開発して大量の戸建てを供給してきた世代の
子供たちが今、子育て世代なんだと思う。親が６０代７０代なんだろう。
どちらかの両親に子供を見てもらいたいから今は郊外にいるんだとは思う。
中心部にどんどんタワマン・高層マンションが建っているから、そういう世代は
下の子供が高校に進学を機に都市周辺に移り住んでる。
もう、郊外の親の家に戻る事はないだろうからその子供たちが子育て世代になる
十数年後は、都市部に移り住んだ親の周辺に住むことはあってもおじいさんが
住んでいた郊外に住むことはないだろう。 >>126 >>127
どこかで聞いたような話だね。
相続税対策にもなるし建てるなら今でしょ、この地区限定一棟です、早い者勝ちですよ。
35年間の家賃保証ついてますから通帳見るだけです・・・・・・・・。 >>131
相続対策になるという話は嘘でない
本当に節税効果はある
土地は底地になり価値は確実に下がるから
課税額が極端に少なくなるのは当然の結果だ
債務は象族財産にならない
債務は財産でないのだから課税されないのは当然のことだ
他人（銀行）の財産に課税されたらたまったもんじゃない
さて、アパート建ててどんだけ損をするか
そろそろ気づけ >>132
＞土地は底地になり価値は確実に下がる
アパートで損するはともかく
借地の底地だと価値は下がると聞くけど。
駐車場部分は下がらないとか聞く。
農業地の宅地造成費を相続税路線価から下げてもらえると聞く。
現状が生産緑地にしていない市街化農地として、造成したら評価減が
なくなるから
アパートの駐車場部分は農地の時より相続税評価は上がる
アパート部分は農地より相続税評価は上がるが借地の底地で下がる
と言う事？ >>133
農地を宅地にしてアパート建てるなんて自殺行為
そんな前提は誰も考えてない >>134
うちの周りは生産緑地にしていない市街化農地を造成してどんどん
建ててるんだが
隣接地だから立ち会いもしてる 基本的に駐車場部分もアパートの住人が駐車してるだけなら借家割合も適用される。
だから、税金は安くなるよ。住人以外だとまずい。
大東の営業にも確認すれば？
てか、大東やレオパの建築営業ってまともな知識ないよね。
てか、大東レオパの場合、土地より建物が割高だから、建物の評価減額がすごい。 大東建託の内幕を読みました。
最後の松本支店の放火殺人未遂事件のルポを読んで震撼しました。
以前、１０年以上前にレオでしたが、営業が来ました。
頼みもしてないのに事業計画やらの資料を作り込んで来ました。
暇だったんで玄関先で立ち話しました。
そしたら、相続税評価額減額を節税金額として説明しました。
それ評価額に税率かけた額が節税額だろって指摘してやりましたが、話が理解できなかったみたいです。
その後、今度は上司を連れてきました。話が理解できたみたいで間違いを直してさらに設計図まで作り込んで来ました。
一切話は聞きませんでした。詳細な設計図、事業計画で自分でも見たことない土地の登記簿まで添付されてました。
造り込んだ資料が全部無駄になったかと思うと笑えます。多分、一日中やって１０日以上かかったと思います。
最初から一切相手にしないのが人の情けだと思いました。 その本の内容だと、営業に失敗すると放火されたり、
一棟でも建築させると次々と狙われて別の土地で架空契約でっち上げられて
勝手に工事されるらしいです。
で、問題が発覚しかけるとハンマーでオーナー一家三人が半殺しらしいです。
で、懲役１９年です。
逆恨みされるから相手にしない方がいいと思いました。
それでも多額の広報費のせいか大手のマスコミでは報道されることもないみたいです。
一度皆さんも読んでください。 建物割高については
こっちら関西だが大阪ミナミの1Kとこちらの郊外の1Kの募集値段が
変わらないという現象がおきてる
建物原価高すぎる
相続税評価1千万の土地に高額の造成費用と通ってない水道電気引いて
きて1億のアパートたててるんだから >>130
親の近くに住めば子育て手伝ってもらえますもんね。地方なら尚更。
都市部の親に頼れず夫婦だけで子育てしてる人達は大変だと思います。
今は割と息子世帯と同居より、娘世帯が近居ってパターンが多いかな。
バブル前後に頑張ってマイホーム建てたおじいさん世代が、バブル時代の土地の価値観そのままな感じ。
少子化で不動産の相続は取捨選択の時代が来ていることを分かっていない。
人口減少も重なって今後ますます都心回帰が進むでしょうね。 都市部の待機児童と保育園不足からファミリー世帯が親元の郊外を
選んでいるんだと思う。
保育園の友達と一緒の学校に行きたいから小中学校までは郊外に
住んでくれるはず。
ただ都市近郊にファミリー向けエリアが増えてきているから今後
郊外は沈んでいくと思う。
そもそも賃貸向けの全業者がこの５年ほど過去最高の売上を更新
し続けるほど建て続けたらだめだわ。 相続税評価が下がるというけど
宅地化に必要となる宅地造成費控除がなくなるし
２ｍほどの市認定道路に面した農地を道路後退して４ｍ幅以上に
したうえ、電気ガス水道とか金をかけて造成して結局は数年後
路線価が倍ほどになる。固都税もつられて上がる。
最大の目的の相続税が減ったかどうか出すらあやしい 基本的な事だが、アパート建てれば建物に固定資産税が掛かるよな。
建築屋は「土地の評価額が下がって節税できますよ」と言うが、何も建てなければ建物分の固定資産税は加算されない。
土地の部分だけで見れば税金下がっても、建物の固定資産税含めれば、逆に多く税金払うことになる。
国民健康保険加入者なら、大抵の場合は上限MAXまで保険料が跳ね上がるしな。 >>143
あくまで宅地の更地にアパートを建てる前提で相続税対策になるという話であって
農地を宅地にしてアパート建てて相続税対策になるわけがないのは誰が見ても明白だよ
債務は相続財産にならない？だから相続税対策？馬鹿かよｗｗｗ
長男の首に縄をつけても農業継承させて、相続を乗り切った後に売却すればいいんだよ
税金は取られるが俺の場合は残ったキャッシュが任天堂社員の生涯収入より多かったわ
アパート建てて相続人に金が残るのかよ？
ホント頭死んでないかい？ 兼業農家の奴って会社でどんなに忙しくても残業しない休日出勤しないで
ホントいなくなって欲しいと常々思う >>144
>債務は相続財産にならない？だから相続税対策？馬鹿かよｗｗｗ
どこのレスに対して言ってるんだよ。>>143はそんなこと言ってない。馬鹿はどっちだ？ >>146
一般論であって誰かに向けて言ってるようには見えないんだが、当事者なのかい？ >>147
羨ましいだろうね
昨年、三鷹市に約6反ある生産緑地を父親から生前贈与受けた
贈与税がとんでもないことになると思っていたが、自分の貯金で余裕で払える額で笑った
父が亡くなったらすべて売却する予定です 宅地の更地なんてそんなあるわけない
アパートが増えてるほとんどが市街化農地なんだから。
話をまとめると
借地の底地は評価が下がると言うが、実際は宅地造成費控除が
なくなり造成と接道の向上から路線価も上がる可能性があり
下がるどころか土地の相続税評価は上がる。
建物にも固定資産税がかかり年間の固都税は上がる。
あわせて保険料も上がる。
家賃は年々下がる。
入居率も年々下がる。
やっぱり託して安心だ。 イオンに7反と地元スーパーに3反ほど貸してるから
借金こさえないとダメなんだよ親父名義で溜まる一方で >>151
最近の農家は賢くなってそのトークは通用しなくなりつつある
農協でサブリース事業者の罠とかいうセミナーもやってるしね
アパート建てるにしても農協の資産管理部門経由で建ててる
どうせ金を落とすならJAバンク直結の農協が有利に働く
託して安心、農協ですからｗ >>154
調整区域だったけど企業が申請して市街化区域になったよ 定期借地中のみの特区扱いじゃなく市街化編入ですか。
返ってきたときどうなるのですか？
単独で接道しているのですか？
少し放れた地域ですが、スーパーの定借から返ってきて
困っている方やと工場の駐車場に定借して返ってきた人
いますが皆さん困っておられます。
調整区域でも雑種地になると各税金も高いらしいですし。
市街化編入となればさらに高い。
うちにも複数の地権者にまたがる調整区域の土地でスーパー
とか病院の話がきましたが、全部断りました。
私のところが断ったのではなく総代以下みんさん危険だと
いう判断で断ったようですが１５２さんのところはリスク
はないのですか？ でかい商業施設が来ると近隣も開発されてしまうのでリスクなんか感じ無いね
20年おきに更新される契約も2度目が終了してる
国道沿いの田んぼを埋めてポツンと開業するような店舗に貸したらヤバイだろうけど >>160
相続時点で農地のままならその100分の1以下 生産緑地なんて限られた地域の話だから
日本全国で見れば市街化農地へのアパート建設のがはるかに多いよ ＞国道沿いの田んぼを埋めてポツンと開業するような店舗
周りで失敗している人はすべてこれです。近くに駅もない国道沿い。
・工場規模縮小で、定借中に解約された駐車場
・地元の聞いたことのない寿司チェーンに定借し倒産、建物が残ってる
・スーパーに３０年定借して満了後出て行って後釜スーパー入らず
などなど
調整区域の田の時は１反1000円ほどの固定資産税が地上げ雑種地で200倍に
なって今までもらった地代が吹っ飛んでいまも払い続けている。
と聞きました。どこまで本当かわかりませんが。
駅から１５分くらいで昔から公共施設の定借されている方もいる地域ですが
返された話を聞いてからうちの地域は誰も定借に応じようとしません。
私は定期借地に魅力を感じているのですが怖い噂しか聞きません。 >>166
関西圏在住ですが御殿場海岸の潮干狩りいいですよね。
家族で３回くらい行きました。
ところで全国に名を轟かせたレオパレス銀座の近くですね。
何十もの地権者と合同の定期借地はなかなか大変で最初は
地元のある程度知っている者同士の定期借地でいいのですが
だんだん遠方に出て行った人や相続人が不明になったりと
ややこしいので立地に関係無く期間で打ち切る企業が多い
なか、自治体の協力とかあっての長期契約でしょうね。
まぁ同じ地域の地主さんでもテレビに出ていた銀座の地主
さんと定期借地を更新続けてもらっている地主さん。
はっきり言って天と地の違いですね。 >>165
定期借地には難しい問題があるから馬鹿が手を出すと火傷するよね
ただ借地借家法が改正されない限りは一般の借地権に比べればメリットは限りなく大きい
さらに市街化農地に多額のローンを組んでアパートを建てるのと比べたら無限大に良いといえる
目先の節税に目がくらみ財産を失う痛みを麻痺させる
そんなビジネスロジックだから 最近、月極駐車場サイトを見るとレオパレスの駐車場まで出てくるようになった
入居者は見つからなくても駐車場だけでも埋めたいと言う涙ぐましい努力 >>167
イオン創業者の土地柄かイオンの店舗数も日本一です
過疎地域にジャスコ時代に建てられた古い店舗も潰さず営業を続けています >>169
１３６さんが
＞基本的に駐車場部分もアパートの住人が駐車してるだけなら借家割合も適用される。
だから、税金は安くなるよ。住人以外だとまずい。
と書かれているけど住人以外に貸し出したら相続税対策にならないんじゃね。
それ以前に空室だらけで背に腹はかえられない状態なのか？ レオパレスは派遣会社が寮代わりに一棟丸ごと借り上げてる場合も多いから
撤退されると悲惨な状況に サラリーマン向けアパート投資
・TATERU（旧インベスターズクラウド）
・シノケングループ
・アイケンジャパン
地主向けアパート投資
・大東建託
・レオパレス21
・東建コーポレーション
サラリーマン向けシェアハウス投資
・スマートデイズ（破産開始決定）
・ゴールデンゲイン（破産開始決定）
・ガヤルド（破産開始決定）
・SAKT Investment Partners（サクトインベストメントパートナーズ） >>144
先祖代々の土地をお前一代で処分して得た金が任天堂社員より上なのがそんなに嬉しいものなのか
こりゃ大東の見込み客にならないのは当然だな >>149
そんなに安いって事は路線価が無い地域か >>151
建物にも固定資産税はかかるけど、毎年価値は下がるでしょ
建てた時点で節税対策になってれば何年経とうが更地よりマシだよ >>176
かなり無茶な理論だな
読み返してから投稿すべし >>174
騙されて親に相続税対策されて金が残らん相続人連中から見れば羨ましいんだろうよ 都市部中心の農地は別として地方郊外大地主の場合、
たとえ５０００坪を持っていたとして
何百坪の巨大な屋敷２５００万円
市街化農地３０００万円
数千坪の調整区域あわせて１０００万円
現預金＋株
とすれば
市街化と調整の割合で変わるけど最大でも２億の資産でしょ。
所詮１億前後の資産のはず。
それだけの資産で億単位の借金でアパートが節税対策て
そもそも返済に行き詰まるでしょ。
市街化農地ではなく調整区域に定期借地の話が舞い込むと
かなり悩む。
返却リスクや固定資産税100倍以上の問題はあるけど、億単位
の借金してアパートを建てるリスクと比べれば雲泥の差 >>176
建てた時点で負債がいくらかは言わないんだね
それでもってその債務は相続財産から除外され・・・
といういつものトークか？ 農業やるのがそんなに嫌か？楽しいぞ
後で売り払ったときに手に入る現金の計算してみろ
人生バラ色になるからｗ >>181
農夫よりオーナーの方がカッコイイもんｗｗｗ >>180
物事には良い面と悪い面があるが良い面だけを話すのが営業
無知からすれば神様に見える 相続が発生した時点で、
１．巨額残債＝意味なく高い建物の評価＝限りなく０
２．アパートの敷地の評価（農地の時よりも高い）
３．その他の相続財産（アパートを建てても変わらない）
結局相続税はアパートを建てても下がらない。逆に増える。
固定資産税は建物の分増える。
保険料も増える。
金利はそのうち上がるから借金の返済額も増える。
減るのは
サブリース賃料
入居率
お見せできるのは未来です。 >>181
土地が売れるということは買う人がいるんだよ
土地買って事業するより、土地オーナーが経営するほうが断然有利なのが分からない馬鹿もいるんだな >>180
固定資産税の話に負債なんか関係ないでしょ 自分が建ててるわけでも無いのに人の事に首をつっこんでくるのは何故？ >>188
大ありだろ
分からないなら口出さない方が恥ずかしくないよ >>187
他人を馬鹿バカ言う前に自分の文を読み返せ
恥ずかしくなるから 不動産投資と相続対策がごっちゃになってるだけ
馬鹿にしてはかわいそう >>186
農地で固定資産税が優遇されることはあるかも知れないが、相続税に関しては宅地と変わらない
よって2番は間違い 国道沿いの倍率て相続経験しないとわからない
その知識もなく定期借地にいくのも危険
相続が終わってはじめてこうすれば良かったとつくづく思う
健太の営業が事前の対策でわかるはずない わい、賃貸の店子やけど、総合的に大東の新築は好きかな。
綺麗な物件多いし、敷金礼金ゼロゼロ物件が多いから。 2017/3/2222:07:18
大東建託退去について。
今月四年住んでいた大東建託のアパートを退去しました。
電話連絡でクリーニング代として21万来月頭にお支払い下さいとの事。
礼金敷金を入居時に支払ってましたが‥足 らないとの事でした。
ホント！ビックリする金額です！ 任せて安心管理がしっかりした会社です、流石です。
2016/7/1322:44:01
大東建託、強制退去について。
昨年の10月に引っ越し半年ちょっとというところです。
今日、管理会社の方から「今月中に退去するように」と主人の方に連絡がきました。
理由は家賃の滞納と近 隣からの苦情だそうで家賃の滞納は今まではしていません。
しかし契約時の見積もりの中にその月の家賃も含まれていると勘違いをして最初の月を滞納してしまい、1ヶ月分遅れていたとの事です。
その連絡があった後すぐにその分は支払いましたがそれでも強制退去になってしまうのでしょうか？
また近隣の苦情などは私達の知人が家の近くで揉め事をし警察沙汰になってしまい騒がしくなってしまった事だと思われます。 >>171
すまん、
サブリースなの忘れてたｗ
基本サブリースだと一括で大東が借り上げてるから
対大東との間で借家権があるんで
誰が借りてようと駐車場全てに評価減が適用される。
おれはサブリース否定派だが、これがサブリースの最大のメリット。
全室空室でも評価減は適用される。 >>178
別にアパートも売れるし、すぐに金が欲しい人ばかりでも無いでしょ
特に相続時なんて足元見られて相場以下にしか売れないし、
そんなに不動産業者を儲けさせたいのだろうか >>193
宅地造成費控除がきかないのと、水路を暗きょにしたり
道路が整備されたりして路線価も上がるかもしれないと
言うことでしょう。
それはそれで資産価値が上がっているんだから良いこと
なんだが相続税対策は借家で資産価値を下げる事みたい
に説明してるから。 都市部だとすでに上下水電気が通っているイメージだけど
郊外の市街化農地の場合は、たいがい道路拡張して上下水
引いて電柱をたててとなってさらにどんどん奥へ広がって
いくイメージ。でもガスは引かないでプロパン。
将来市が上下水を維持していくので当然固定資産税路線価
が上がり相続税の路線価も上がる。
資産価値を上げてでも良い土地なのでアパート経営で上手
に稼ぎましょうと言う説明ならわかるが、借地の底地で、
評価が下がるから相続税が助かるみたいに言うから問題 しかもそれが駅から３０分以上の住宅が途切れた先の
農地の集まりに一斉にアパートが建ってる。
住宅地の中に取り残された市街化農地に建てるなら
相続税対策になるかもしれないが立地の悪い駅から
遠いところに建設許可がおりるからというだけで
この５年ほどの間にバンバン建ててる。
まぁ駅に近いところでもう建てられるところが無い
からだろうけど。 >>202
市街化農地に建てても相続税対策にはならないよ
あるのはなったように見える幻想だけ
最終的に手元に残る現金が多い方が勝ちというゲームだとしたら
最下位確定の選択だろう この世は老いも若きも男も女も、心の寂しい人ばかり
そんな皆さんのココロのスキマをお埋め致します〜。
いえいえ、お金は1銭もいただきません。
お客様が満足されたら、それが何よりの報酬でございます。
さて、本日のオーナー様は・・・ うちに来てる建託士に聞いた話だといくら建てられる土地があったとしても
南海トラフ地震のハザードマップで津波予想地域には営業をかけないと言っていた >>204
確かに満足というのは必ずしも金銭的利益で得られるとは限らないからな
寂しい心が埋められる事に１億円の価値があると言われたら否定はできない
子供達から放っとかれた老夫婦に近づいてきた喪黒福造がドーン！
これにより財産をすべて失ったとしても、子供達は涙目だが老夫婦は幸せかもしれない
誰も子供たちに同情することはない ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
