【土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.10

**名無し不動さん** · 2018/06/22(金) 10:35:53.44

煽り荒らしは5ちゃんの華

※前スレ
【土地と時間は増えない】持ち家派VS賃貸派 Part.9
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1529119440/

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:38:33.00

>>621
お前ズレてる。それって好立地ほどリスクが高くてリスクプレミアムが乗ってるってことになる。

普通は逆で地方の中古戸建のほうが利回り高くて、都心のワンルームなんか低利回りじゃん。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:39:06.02

>>623
ついていけないのねw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:39:43.97

>>626
滑稽すぎてw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:40:26.87

>>624
そういうのがあることは否定しないけど、例えば都心でも一般的に家賃補助前提で市場が歪むほどの設定になってるの？

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:40:52.73

>>627
建設的じゃない人はでていって

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:42:02.24

>>629
一人でなにを建設してるの？w

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:42:37.75

家賃補助が市場原理を歪ませている、ってのは面白いな。逆に言うと家賃補助出てるなら買う意味ないってことになるが。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:43:01.49

>>630
もうお前無視するわ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:44:35.86

>>624
家賃の下限が生活保護の家賃補助（だっけ？）の上限になるのと同じか。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:44:58.59

>>622
そういうこと。

土地は減価しない上に住宅ローン金利が極めて低く、減税もあるんだから
今や土地は手持ち資金ゼロでほとんどタダで使えるに等しい。
だから、本来は”住居なら”土地の価値なんて賃料にほとんど乗せられない。
（オフィスは低利のローンや減税もないからまた別ね）

それなのに実態の賃料は立地のいい場所ほど高く、
土地の価値がかなりの部分賃料に乗っている。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:45:33.47

>>625
地方の方が実質の利回り高いわけないだろ。
だったら地方の空き家が賃貸物件としてもっと供給されてるよ。
表面利回りは実質の利回りと違うから。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:47:27.09

>>635
文脈読んでくれる？折れが言ってんのは表面利回りね。リスク分表面利回り高くないと空室リスク埋められないだろ。都心のワンルームは空室リスク低いから表面も低い。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:48:39.85

家賃補助で市場は歪まないって。
企業が金出すとなんで、家賃が上がるんだよ。
だったら企業が借りてる事業用の不動産も割高になるはずだろ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:49:40.90

>>632
図星だったw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:49:52.96

>>634
おけ。ただ、減税はないにしても不動産用の事業ローンてそれなりに低いからな。公庫なら1％代。だからイールドギャップで不動産投資がなりたつ。
いずれにしても参考になったわ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:50:39.27

>>638
632じゃないけど、お前流石に邪魔だわ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:50:59.33

民主党のときに中古マンションが安かったから、買って3年で完済、貸し出して次の中古マンションを買って完済、また貸し出し。
アベノミクスの効果が出るくらいにさらに買った中古マンションも間も無く完済って感じだけど、さすがに次は戸建てにするかな。

タイミングが良かっただけだけど、リーマンでよくがんばったと思うわ。売れるのが確実な物件の賃貸収入は本当に助かる。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:51:37.41

>>637
お前の意見も聞きたいところだな。家賃補助で市場が歪んでるわけではない？

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:51:43.89

>>636
都心のワンルームはリスク低いで利回り低いでいいんだろ。
リスクプレミアムはリスクが高いのに利回り低いとおかしくなるわけで。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:51:52.92

>>637
実際に横須賀の不動産屋に行ってベース価格を見てごらん。
家賃補助が賃料相場をゆがめているのが一目瞭然で分かるから。

何で賃料相場を歪めるかは、家賃補助を受け取っている人の行動原則を見れば理解できる。
家賃補助を貰っている人は賃貸にするか持ち家にするかを
総額ではなく、家賃補助を引いた金額で計算する。
すなわち総額でみると購入より割高で合理的ではない選択であっても賃貸を選択する。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:52:40.73

>>640
顔真っ赤で無視できなかったw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:53:48.16

>>637
国が企業に対して賃料を補助していたら、事業用不動産も割高になると思うよ。

重要なのは金を出す人と、物件を買ったり購入したりする人が同じか別か。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:54:17.61

>>643
それでいいよ

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 22:59:29.30

>>644
収益還元法で言えばその土地の物件販売価格はその歪んだ賃料から計算される訳だから結局市場は効率的なんじゃないの？

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:02:23.44

>>644
それはベース契約できる物件に制限があるから。
市場価格が騰がるのではなく、同じ物件を日本人に貸しても同じ賃料にならないよ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:06:11.41

で、不動産投資の方が持ち家よりリスク低いってマジ？w

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:07:06.46

>>650
君レベル低いよ

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:09:14.31

>>648
住宅ローンなら金利が実質ゼロ（減税含む）なんだから
土地がどんなに高くても将来値下がりしなければ買ったほうがお得になる。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:09:33.49

>>651
論理的な根拠まだ言えてないよね？w

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:13:07.70

お得というより、土地を実質的にタダで利用できているというほうがいいか。
35年分割で土地代を支払うと、35年後にそれが丸々戻ってくる。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:13:43.17

供給する側は利回りを期待してるだけであって、そこがベース。
借りる側が補助で楽に借りられるようになるからって、無駄に利回り献上する状況にはならないでしょ。
家賃補助出たら、より高いところを借りる傾向はあってもそれが家賃を高くなるのはわけではない。
貸す側は空室率下げて期待する利回りが確保できるよう、周囲の家賃を見ながら調整してるだけ。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:14:06.84

>>652
だとすると家賃補助云々は関係なくて、減税やローン金利の安さが市場を歪めているって意見になるが。
それ自体はよく言われていることだしね。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:14:49.88

掛かるコストは固定資産税くらい。
そして、固定資産税は好立地になればなるほど資産価値に対して割安になる。
好立地な場所は路線価が相場を無視した異常に安い値段に設定されているからね。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:16:20.23

>>654
それ自体は否定しないけど、その分株式投資とかしている人に比べてどうかって話。低利でローン組めるのが不動産の売りだしね。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:17:41.31

結局は投資の話に収斂してくんだよな。俺だったら不動産に集中するのは避けたいから、REITとかでいいんじゃないかと思う。あれも内部ではレバレッジ効かせてるし。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:18:54.17

>>657
わかるんだけど、不動産以外に投資はしないの？ポートフォリオ教えて

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:19:38.30

>>646
国は持ち家に補助してるんだけどね。
そのおかげで割高になってデべは余計に儲かってるのかという話。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:20:04.05

>>653
ついていけないから寝たかなw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:26:08.57

>>662
で、根拠まだっすか？
また逃げるんだ？w

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:31:47.62

>>656
金利は間違いなく市場原理から乖離して歪んだものになってるでしょ。
それが賃貸と持ち家の有利不利になってるかは分からないけど。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:34:40.02

>>663
低レベルなアホ

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:37:30.49

>>665
もう反論できないからアホで押し切るのねw
もういいやお疲れっすw

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:42:24.65

>>660
確定拠出年金、学資保険（積立型生命保険）、個人年金保険には
夫婦共々、減税枠目一杯で投資はしているよ。
減税狙いはノーリスクで儲かる美味しい投資だからね。

後は自宅の屋根に大量のパネルを乗せる形での太陽光投資もやっている。
これも固定買取制度で確実に収益が見込める上に投資の原資は住宅ローンで賄えるのでかなり美味しい。
野立はやろうかどうか悩んでいるうちに時間が過ぎてしまったけど・・・

投資のプロではないから、いかに国の制度なりをうまく使って低リスクで儲けられるかを考えている。

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:51:12.44

>>667
不動産始めると融資枠がパワーだと理解できる、株.の信用枠は危なっかしいけど、不動産運用はミドルリターンで精神的に楽w

**名無し不動さん** · 2018/06/25(月) 23:58:35.67

不動産投資はいいんだけど、融資枠いっぱいで全力でやったらさすがにリスク低いとは言えないだろ。
株の信用と比べると安心なだけで。
いざという時は株の方が断然逃げやすいし。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:01:17.26

スレ違い

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:04:38.82

>>670
不動産運用=持ち家なんだよ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:07:25.12

96回書き込み君が無い知恵絞って自演しまくってるな・・・

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:12:58.63

例の賃貸無視して少しは有意義な議論ができたかな。
あいつが暴れると、どうにもならなくなるからね。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:15:04.78

96回レスキチガイのおかげでまともな討論できなくなってるな
職場でも空気読めずに嫌われまくってるから一日に何度もこのスレに来るんだろうな・・・
事件だけは犯さないでくれよ

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:21:27.04

ほんと幼稚だなこの賃貸。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:26:44.32

>>673
どこが有意義なんだよ。土地値が下がらなければ、とか35年後には、とか妄想全開過ぎて知能が子供レベル。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:29:46.36

有意義な議論w
パッパラパーな方が多いスレですね

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:38:12.37

持ち家は空室リスクゼロらしいからなw
レバかけて持ち家買ってたら空室リスクは全て自分持ち。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:39:09.87

議論に参加できなかったバカが必死でございます。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:41:51.43

不動産はミドルリターンでも
持ち家はリターンゼロだよ

一発勝負に勝ってもボロ屋が残るだけ
そして株式のインデックスにボロ負けw

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:42:05.48

あんまり難しい話すると頭の悪い例の賃貸が取り残されて大人しくなってしまうよなｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:43:11.98

例のバカが連投はじまると途端にレベルが下がるのね。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:56:28.94

96回は早くID出して100回に挑戦しろよｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 00:59:34.00

ぶっちゃけ言うと、自分の周りは
高卒だった人が子供をいい大学に行かせるのに必死で私立中行かせたり
子供のころ貧乏でボロ賃貸だった人が家買うのに熱心だったり
昭和のような行動してるな
ちょっと可哀想

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:06:48.20

まともな持ち家派に来て欲しい
具体的な話が全くできない
郊外住み非正規雇用くん
本当に迷惑
もう来ないで

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:08:16.36

昭和はインフレで資産価格も上がってるから、借金して不動産買うのが普通に正解になるだけ。
教育も投資効果は否定できない。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:09:45.06

大量空き家発生直前の現代に
持ち家派なんていないだろ
いたらそいつはまともじゃない

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:12:04.61

味方が誰もいない賃貸からも迷惑がられてるぽっちの賃貸とか、誰と議論するんだろうね。
おまえはここに居てもバカにされ続けるしかないわけで。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:14:11.66

ほんとキチガイ賃貸が登場すると空気が変わるよなｗｗ
普通に会話してても、バカの連投でぶち壊しになる。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 01:20:25.80

誰と戦ってんだ？
シャブでもやってんのかｗ

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 04:03:48.14

賃貸は一戸建てを買うまでの様子見として使うものであって
ずっと住むところじゃないよ

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 04:15:59.65

１５００万～２０００万くらいなら家賃と同じくらいの支払いで買えるでしょ
畑周辺は農薬が飛散してくるからあまりおすすめしない

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 07:49:56.99

>>690
先日の福岡殺人事件を犯した犯人のようなネット弁慶なんでしょ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 08:40:18.32

>>689
暴れてるのはお前な。勘違いしてるようだけどお前にみんなあきれてるんだよ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 09:09:48.28

どうやら地方公務員がーが悲しくなって終了のようですね。
日課なんだからさぼらないでやらないと。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 09:17:04.39

>>692
畑周辺は、田舎や郊外という理由でダメな気がするけど。
駅近でも畑はあると言っても、そんな駅がそもそもダメだし。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 14:38:20.24

結局持ち家派の理屈って、家賃もったいないっていう感情論だけでしょ。議論が成り立つわけない。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 16:30:10.29

つか、
戸建賃貸と持ち家で、
立地も建物も全く同じなら、
コストと権利面の違いしかないからね。

権利面では、
勝手に壁ぶち抜いたりできないか、
したとしても現状復帰しないとならないとか、
その程度でしょ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 17:30:02.60

そうだね。
コストも抑えられて、現状回復の必要もない持ち家の方が優れてるよね。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 18:10:36.19

当たり前。
金の損得関係ない人、金持などは賃貸でいいと思うが。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 18:15:17.65

住みたい家に住めよ
仮に所有賃貸で短期も長期もコスト変わらないとしたら物件だけで決めるだろ？

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 18:31:04.58

コスト最重視の賃貸戸建てと例えば注文住宅の戸建て、建て売りによくある2×4戸建て
などの比較は非常に難しい。経済性含めた個人の好みも大きく評価を左右してしまうよね。
ちなみに賃貸用戸建てに入居した経験があるが、自身の満足度は非常に低かった。
冬寒く、夏暑い、防音性が低い、リビングが狭い等が不満点。
風通しが良い、庭があってリビングからの眺めが良い、風呂場、脱衣場、トイレが明るい等の
利点もあったが、満足度の逆転までには至らなかった。
やっぱり戸建てに住むなら自分で買う（建てる）べきだと思うな。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 18:35:41.73

住みたい家に住むなら注文住宅しかないもんな
結局持ち家の方が優れてるね

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 18:59:35.91

金があるならラ・トゥールなど高級賃貸マンションかホテル暮らしがしたい

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 19:54:31.71

本当、逆のことばっかり言うなぁ
空き家だらけになるから、貧乏人ほど買ってはいけない時代になるんだろ
ドブに捨てる金があるなら買えっていう時代

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 20:02:46.36

>>702
もとから賃貸用戸建てとかあるの？
たまたまオーナーが住まない時期を貸してるのかほとんどかと。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 20:04:23.13

大量の空き家発生と賃料・価格ってそんなに連動するの？
今でも空き家大量に増えて来てるけど上がってるし、誰もが住みたいと思う良い立地の良い物件はそんな要因だけだと簡単に動かないんじゃないの？競争力のない物件が淘汰されてくだけな気がするけど
地方物件はべつにして

都内で6年前に5000万でマンション買った負け組ですが

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 20:06:34.87

>>707
6年前なら勝ち組じゃない？
場所によるけど当時5000なら今6500くらいに上がってるべ？

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 20:12:48.29

>>708
1300万以上は余裕で上がってるけど、そこの勝ち負けはどうでもいいです
自分は売るの前提に買ったけど嫁が絶対手放さないと喚くので

20年とか生産緑地とか色々聞くけど、大量供給ってそんなやばいんですか？
淘汰が進むだけで競争力があるところは大量供給だけの要因だとそんなに変動しない気がするのですが

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 20:54:35.09

>>707
今で「空き家が大量に増えてる」なら
10年～15年後の空き家はどう表現すべきかね？

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:09:30.45

今日調べてて、某PBが資産最低1億で口座が3万超えてると。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:22:41.31

>>710
空き家数の表現が市況を読む何かのヒントになるの？

地方は別にしてと言う前提通りに話をすると、10-15年じゃ東京の人口はほとんど変わらないし、年齢的な需要層が減ると言う問題はあっても、空き家が増えると言うだけで市場崩れるん？
大量供給で不便なとこが競争力無くして淘汰されても、市場自体は競争力あるところは大した影響はない気がするけど。
そういう報道のアナウンス効果の方が影響出そうな気がするけど

この板すら初めて来て、不動産とかよく分かってないリーマンのただホント素朴な疑問です

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:29:12.05

予想ってさほど意味ないかもね。価格が上がる下がるってわかってるなら現状の価格に織り込まれているはず。市場は効率的（神の見えざる手）だって信じるならね。

同様に持ち家も賃貸もどちらが一方的に有利ということはない。リスクという観点だと賃貸有利、リスクが顕在化しなければ持ち家有利、それだけ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:30:15.31

持ち家が絶対有利だーと吠えてる人はリスクを甘く見てるか、たまたまリスクが顕在化してないだけだよね。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:42:42.46

>>712
自分で書いてるじゃん。
需要が減るって。

個別の事例なら将来の事は誰にも分からないよ。
個別株の10年後の価値聞いてるのと同じ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:45:38.99

>>714
つまり待ち家はハイリスクハイリターン
賃貸はローリスクローリターンだな

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:50:22.73

70歳と45歳の人口にはあまり差がないけど、
45歳と20歳じゃ全然違う。
45歳と1歳ならもっと違う。

団塊ジュニアもそろそろ住宅購入層じゃ無くなるから
都内でも需要が増える可能性は全く無い。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 21:50:37.66

10年15年じゃ大して何も変わらんよ
50年後なら状況は変わるだろうけどその頃はもう死んでるから別に

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 22:09:14.28

まだ皆の目に見える状態で起こってないから、感覚的になら都会は大丈夫だと思うけど
都心でも注意してみてると、おかしいことが起こってるよ
都心のワンルームマンションでも、古いといっても20年も経ってないだろうなってのが
ポストの半数ぐらいにテープが貼られてて、半分空き家なんだろうなとか
都心まで30、40分だろう十分通勤範囲だろうと思うところをスーモで検索してても
東京は枝分かれ的な路線、
都内から出てる埼玉や千葉方面の私鉄が空き家発生しだしてるような感じ受ける
東京は安い物件だったり、安い賃貸だったりあっても、こんな場所やこんな家に住みたくないなって印象
埼玉や千葉方面の私鉄の埼玉や千葉県の地域に入ると、おっ、十分住めるじゃん綺麗じゃん、こんなに安いのってのが出てきてる

空き家2100万戸という数値を聞くと、尋常じゃないレベルのが来ると思うよ
今は体感的にはぜんぜんわからないけどさ

東南海地震や東京直下型など、自然災害的なものがきたら空き家は多少は減ると思うけど
そんなの来たらローン残ってる持ち家のほうがリスクだし

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 22:13:55.64

同じマンションの同じ部屋がいくらで売りに出されてるとか当てにならないぞ
最初は欲張るからねえ
売れなくてだんだん落としていって、さらに直前に値下げ交渉されて
実際売れた価格とはぜんぜん違うから

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 22:31:42.77

10年前か。まだスマホもカーシェアも無かったな。シャープの液晶テレビに「日本製」のシール貼ってブランド化してたの懐かしいw

民間の有り様は随分変わった気がするが、行政は変わってないね。今後どんなに不動産価値が下がっても固定資産税の額は変わらないだろう。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 22:36:25.61

都心の土地も怪しいよ
建設技術上がって線路の上にビルを建ててるからなぁ
新宿バスタとか西武本社ビルとか

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 23:01:14.23

都心のワンルームは需要あるけど作りすぎ。
都内のファミリー物件は需要自体がジリ貧だから分譲だろうが賃貸だろうが見通し暗い。

東京は人口あまり減らないが、だからといって増えるわけでもない。労働人口の比率が下がって老人が増えるだけ。

**名無し不動さん** · 2018/06/26(火) 23:10:37.23

>>721
不動産の価値が下がったら固定資産税も下がるでしょ