中古戸建ての話しろよ！ Part.6
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>>564
新築戸建て買ったんだけど、その近所にほぼ同価格で中古戸建て出てた。売れてなくて、最近見たら百万円値下げしてた。
中古の値付けは難しいね。こっちも持ち家売ったときは、自分では絶対に買わん、って値段で出した。
売れるまでにもっとコスパいいとこもあって、当然そっちから売れたんだけど、うちも買ってくれる人が出た＼(^o^)／ >>565
別に難しくはないよ。
築20以上は土地の値段で売ればいいだけ。
築40以上は解体料金差っ引きで。
建物の値段まで吹っ掛けようとするから難しくなる。 >>563
常磐線の土浦、石岡では、軽く？一時間以上かかるよね？
スーパーひたちで、通うのか？ >>567
佐貫、土気だと常磐線で1時間。
土浦だと12分オーバーだね。 柏ビレジ、去年は下落率が凄かったらしいけどまだ下がるかな >>563
乗車時間ではなく、玄関先から徒歩7分程度を想定した時間ね >>564
それ思うわ
住宅サイト見て、新築と中古が同じ値段だったら中古の売主の考えが透けて見えて絶対買いたくない 大半の店は駅周辺に作られるから駅と駅の間に買ったほうがいいって
選択肢が広がる 23区ならそうかもしれない。
郊外は駅間離れてるからな。
新秋津 新小平5.6kmとか。
市川塩浜 二俣新町4.4kmとか。 23区小田急なんかは700m感覚で駅あるけどな。
三軒茶屋 西太子堂、上町 世田谷 300mってのもあるし。 >>574理論が正しいとして
最強は世田谷区梅ヶ丘2かな。
梅ヶ丘 豪徳寺 山下 宮坂 上町 世田谷 松陰神社 若林
が利用可能駅。一番遠い若林で1km 荒川5の
熊野前 尾久3 町屋2 町屋 荒川7 荒川2 新三河島 赤土小 三河島 西日暮里 田端
の方が上か。 >>577
学生の時に豪徳寺近辺に住んでたわ。
確かにそこら中が駅だらけで便利だった。
経堂も使える。 980万円で興味持った物件があったんだけど、いつのまにか300万近く値上げしやがった。
下がるのはわかるが、上がるのってどういう理由？
まさか引きが多かったからあげたなんてことないよね？
ちなみに地価が急上昇何てことは絶対ない。 >>580
売り主はそこまで欲がない人なのに、
手数料が欲しい仲介不動産屋から余計なアドバイスが入ったかもな 1平米100万のとこで60坪超えで550万
破格すぎる >>581
もとの値段も決して安くはない。
買うにしても多少の値引きは要求するつもりだったレベル。 >>581
再販業者が買い取って転売してる可能性ある >>585
今見てきたけど、掲載開始が去年になってた。つまり、同一案件であり、売主が変わっていることはないと思われる。仲介業者も前と同じだった。
1年以上売れてないのに何で値上げなのか、謎は深まるばかり。 まあ、RCとか鉄骨は20年経ってても、ペンキとか壁紙とか設備替えまでやれば、新築近くまでは持ってけるけど、木造はダメだな。
10年経ったら、耐震性も一昔前のだし柱も多いので間取り替えの自由度もないしで、価値は無いようなものだな。 どんだけ後悔してんだよ
すばやく動けないやつはまたいつまでもほしい物件は買えない >>557
ありがとう
どうもすでに前面道路に下水通ってるっぽい
土地が400万、建物が200万(築30年)の安い物件だから、本下水にする料金も比率でいくと安くはないので悩んでたんだ
それくらいの値引きは頼んでみようかなあ 大手HM（パナ）の築4年の中古買うか、建売の新築買うか悩み中
エリアも土地と建物のサイズ、値段全部同じくらい どっちのほうがいいんでしょ >>590
つか、築30年で200万も吹っ掛けてるのか。
さすがにその200万は引いてもらえば？
ちなみに、土地の400万は、公示地価相当額だよね？
路線価は実勢価格じゃないぞ。 >>591
作ってる業者のレベルは変わらない。
仕様はHMはピンキリだが、上の仕様なら良い。
下なら変わらないかな。
他は保証がパナは最長20年。 >>592
路線価を0.8で割ったのが390万だったんだ
今改めて公示地価っての調べたら、地域の平均だと500万、安い地域で370万って出た
緩やかに下がってる不人気エリアだか地面はこんなもんかなとも思うんだけど
築30の家に200はやっぱり高いか…
自分は周りの家に比べて割高感を感じてたんだけど、こんなもんじゃないかと人に言われて納得しかけてたわ
去年リフォームしてるといっても賃貸物件だから大したことしてなさそうだしね 仮に買えなくなっても特に問題ない程度の物件だったら
400万ぐらいで指値してもいいと思うよ 駅近物件って最強だな。
地域にも寄るけど、駅近の再建築不可物件や借地物件まで広告出して、早々売れてしまって
徒歩２０分のバス便？物件は、値下げ数度行っても、一年以上たっても今だ売れず、だから。 >>594
まず、不動産屋に指値いけそうかどうか聞いてみたら？
まあ、俺なら400で指すけどね。
ただ、不動産屋には本音ベースの理由は説明するけど、相手には「築30だか、建物は無価値！」なんて言うと、家に愛着持っている(ましてやリフォームまでしている。)相手に対して失礼になるからね。
もし、指すなら、相手に言ってもらう表向きの理由もよく考えておいた方がいいよ。 >>594
あと、その路線価は相続税の路線価で間違いない？
固定資産税の路線価だと0.8じゃなくて0.7だからね。
それ間違えて安く要求しすぎると不動産屋からプゲラされて、以後軽くみられることあるから注意な。
ちなみに、田舎だと、相続税と固定資産税が同じ路線価のところもあったりする。
そういう場合、高め(固定資産税の方)で指した方がいいかな。 路線価なんて全く参考にならないよ。
都心駅近好立地で広めの土地なんかだと、
デベロッパーが路線価の5倍（0.2割）以上で土地を買いあさっている所もある。
首都圏郊外でも駅近なら路線価の2〜3倍は当たり前だし。
一方で田舎のほうは路線価と同じくらいの値段じゃないと売れなかったりする。 >>598
固定資産税の路線価ってのは、国税庁のお尻にアルファベットついてるやつで良いんだよね？
建物の雰囲気は気に入ってるから建物は悪くは言わないとは思う
ただ、単独浄化槽とやらに抵抗があるのと
ゆるやかに落ちてるエリアで手放すのが難しいのが難点かな…
引き渡し時期も、増築登記が済んでからじゃないとダメってことなんだが
これって買い手が付けば増築登記して売るけど、買い手がつかなかったら更地にして売るつもりということだよね？ >>599
都心とか、駅近というよりも、マンション用地になりうるかどうかがポイント。
マンションの場合は、収益をあげるのを目的に購入されるので、そのマンションによってどの程度利益か出るかも重視して価格が決定される。
普通の住宅用地はそれほど公示地価と変わらんはず。
まあ、都心はまた違うんだろうが。
そもそも、公示地価は国から指定された鑑定士が取引するための模範として鑑定して決めるものなので、さしたる理由なく大きく値段が変わることはないはず。
もっとも、地勢によって大幅に低下することはあるけどね。 >>600
尻にアルファベットついてるのは相続税の方じゃなかったか？0.8の方。 >>601
首都圏駅近は一種低層でも路線価の2〜3倍で当たり前のように売買されているよ。
同じ一種低層でも、駅徒歩3分と駅徒歩15分でもほとんど値段が変わらないだよね。
あれって絶対に値付けがおかしい。 路線価の1.5倍が適正価格でそれ以上はボッタクリだ、
なんて言ってたら駅近好立地な場所なんて絶対に買えないよ。
駅近の土地って貴重なのに、路線価はそれがほとんど反映されていない。 東京23区の駅近は路線価なんて参考にならんけど
それ以外の地域は参考にしてもいいと思うぞ
それよりも周辺地域の売買実績価格のほうが当てになるけど 昔のアスベスト入りスレート瓦屋根をガル鋼を全面的に葺き替えしたいんですが、2階建て、延べ床100平米程度、屋根面積120平米だと、いくらぐらいでできますでしょうか？
あと、築40年、メンテ歴なしの壁の塗り替えはいくらぐらいかかりますかね？ >>607
アスベスト入りはめちゃくちゃ高くなるぞ
施工できる業者も限られてくるからな
平米当たり10万が相場だから1200万くらいかな
塗り替えは業者によって全然単価違うからなんとも言えんな 駅近は主に商売する人が使うものだよ
みんなが駅から徒歩数分以内に住んだら店や施設が少なくなって閑散してしまう
住むのが目的なら少し駅から離れてたほうが、
別の駅近にあるスーパーの特売とかに足を運びやすい 路線価11万(固定資産税の方)
土地145平米
延床200平米
パナホーム築20年
駅まで10分
3700万は高い？ >>607
>>608の指摘している通り、処理できないのでうちは屋根の上に屋根を張った
建坪40くらいで300万円だったかな？
はじめの話と変わって揉めた >>608
>>611
レスありがとうございます。
やっぱ、アスベストは厄介だよね。
屋根だけで1000かかるとすると、例え解体するとしてももっとかかるんだろうね。
屋根材は一目で脆いとわかるので、カバー工法は難しいかも。
この中古、やめておきます。 >>612
カバー工法は1000万円もかからない。ウチは170万ぐらいだった。 >>614
でもいつかは家を壊すんだから、先送りしただけで大きな負の遺産が残るね。 ぼったくりにあいすぎだろ
信頼できる工務店に聞いてみろ スレート瓦のアスベストは、飛散しない建前になって居たと思いますが、そんなに金が掛かるのですか？
スレート瓦の実家を解体したときは、普通の解体料金でした。 スレート瓦のアスベストについて初めて知ったけどさ商業施設なんかの施工と違って個人所有の建物の問題だから
そのうち政策的に何らかの対応があるんじゃね。個人の過失でもないのに家屋の解体に一千マン上乗せとかはちょっと大きすぎるし社会問題化しそう。
いま瓦が理由で格安なら買いたたいて補修して使い潰すのが実はお得なのかもよ。非アスベストのスレートよりずっと丈夫らしいし そもそも、この国は何かというと気違いみたいに騒ぎすぎなんだよ。
あのアスベスト問題だって、あんなに騒いだお陰で一体どれだけの資産が暴落したか。 >>607
どれくらい昔のスレートだとアスベスト入ってるの？
20年前くらいに建てた家はアスベスト入りのスレートでしょうか？ 不動産屋は、30年位前が切り替わり時期と言っていた。 >>620
アスベストが確実に入っているかどうかは禁止された年以降を除いて、築年問わずわからないと思われ。 >>621
>>622
なるほど
ありがとうございました 駅近でも使える路線の数で色々と変わってくるでしょ
住むのが目的なら駅から少し離れてても２〜３路線使える場所がいいと思うよ
１つの駅に店や施設が全てあるわけじゃないから >>624
路線数増えると高くなる傾向がある。
駅数でみると三河島付近が最強である。
逆に多少栄えてなくても
始発駅を勧める。西馬込とか。
今時、買い物なんて、
スーパーあれば充分だが、
通勤の快適性は補えない。 つか、仕事帰りの途中で買い物できればいい。
必ずしも住まいの近くにスーパーがある必要はない。 三河島近くで家を探したことあったけど、そこまで良い感触がなかったから見送った
マルエツは高い印象なんだよね
近場だと三ノ輪の方がいいんじゃないのかな >>629
あくまで駅の数や路線の数にこだんる人向け。
駅数や路線数なんか全く惹かれない。
西馬込、方南町、本八幡あたりの方が良い。
北綾瀬も始発直通できるが、あそこは個人的に嫌。
西高島平も何もなさ過ぎてダメ。 徒歩10分以内に病院があるなら老後も安心、うちは無いから老後に体調崩したら自転車乗る体力がなけりゃ終わる 徒歩5分で病院に着くとしても体調不良の高齢者ならタクシー呼ぶだろ 今時、病院に毎日行くとかないからな。
まず、初心はかかりつけクリニック。
紹介状で病院に入院してもすぐ出されて、
あとはかかりつけ医のクリニックに通院。 老境に差し掛かったときには
今の医療介護制度が維持できてるか怪しい
自分で幕引きする用意はしておきたいね >>631
谷在家？
しまむらしかない
西新井大師西までかなライナーは >>641
確かに日暮里舎人ライナーの沿線はスーパーが少ないかも。
郊外はむしろ駅から１０分位離れた場所の方がスーパーにも近くなる。
都内ならスーパーはどこにでもあるから。 舎人ライナーは最悪だろ。
竹の塚とかの方がまだいい。 駅近だと病気になってもタクシーは早く来るからいいな
救急車を呼ぶのはそれなりの病状だったり、覚悟もいるし近所の注目も浴びるし >>624
埼玉住みだけど、東武東上線、秩父鉄道線、ＪＲ八高線の三路線ターミナル駅よりも
京浜東北線しか走ってないけど川口駅、埼京線しか走ってないけど戸田公園駅の方がいいな 猛暑の土曜日、都心部の国道、県道、市道沿いが渋滞しまくってるのを見ると、
16号の外側、圏央道の内側まで妥協して郊外駅近で徒歩と自転車と電車で生活できる
中古戸建も悪くないなと思えるようになってきた
結局玄関出てからの半分の時間をエアコンガンガンの車の中で過ごしている気がする athome 戸建ランキング 東京荒川区が上位独占中！
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荒川区 ステーションプラザタワー 23階 3LDK ９３８０万円 Ｑ：現在、なぜ荒川区が地価急上昇しているのか？
Ａ：
ＪＲ東京上野ラインの開通
都内で２番目に面積の小さな区で土地がないにも関わらず、マンション建設ラッシュが2010年頃から加速
南千住の大幅な再開発
荒川区 住宅地地価上昇率、23区ナンバー1
https://www.asahi.com/articles/ASK9H764LK9HUTIL087.html
地価上昇している日暮里が「住みたい街ランキング」に入る日はくるのか？ 2018年の公示地価から読み解く日本の姿
https://www.reds.co.jp/real/p27974/
特に住宅地で目を引いたのは、ほかの名だたるエリアを押さえて最高の地価上昇率6.1％をマークした荒川区（前年3.9%）です。
荒川区といえば昭和の雰囲気を色濃く残した下町エリアで、東京23区で唯一、スターバックスが出店していないことでも知られます。
住むには少し華がないというイメージから、地価上昇率１位というのは意外な感じを受けた方も多かったと思います。
2015年に開通したJR上野東京ラインの影響が表面化してきたことも理由のひとつとしてあげられています。ただ、荒川区は以前から交通の便がとてもよかったのです。
日暮里駅にはJR山手線や京成線など5つの路線が乗り入れていますし、京成スカイライナーに乗れば成田空港まで最速36分で行けます。
こうした交通利便性が優れているところにマンション需要が見いだされ、人気エリアとなるのは先例として足立区の北千住があります。
北千住駅には4社5路線が乗り入れ、JR特急以外の全ての旅客列車が停車するという非常に強いスペックを誇っています。
北千住のように日暮里が「住みたい街ランキング」に入る日がくるかもしれません。 【荒川区急上昇！】30年前のバブル期を思わせる価格高騰の行方【東日暮里５丁目坪単価515万円】 →たった10坪（33平米）で5100万円！
【荒川区バブル始動！】公示地価、東京は5年連続上昇 子育て便利な荒川区「日暮里」が急上昇
https://s.mxtv.jp/mxnews/kiji.php?date=46512712
こうした中、住宅地・商業地共に上昇率が高かったのは下町風情が残る街でした。
かつて、見晴らしの良さから一日中過ごしても飽きない「日暮らしの里」と呼ばれていた日暮里周辺で、地価が上がっています。
日暮里駅から程近い荒川区東日暮里5丁目の土地は、1平方メートル当たり156万円になり、前年に比べて8.3％もアップしました。
長年、日暮里地区に住む人からは「ごちゃごちゃしていたところが（再開発で）すっきりした。日暮里も本当に爽やかになった。
昔はごちゃごちゃだった」「もう以前とは雲泥の差。高層ビルは全くなかった。しなびた街だった」「駅前に大きなドラッグストアできたり、
日暮里だけでいろいろな用事が済む」などといった声が聞かれました。
近年、急激な変化を遂げている日暮里地区は、人口推移を見てもこの10年間で右肩上がりに増えているのが分かります。
人気の理由の1つめは『交通の利便性』です。日暮里駅にはJR山手線や京成線など5つの路線が乗り入れていて、
京成スカイライナーで成田空港まで最速36分で行くことができることに加え、JRの上野東京ラインが開通したことで、
常磐線の利便性も上がったといいます。地元住民は「どこに行くにしても、すぐ電車に乗って遊びにもいけるし、
本当に過ごしやすい住みやすい街」といいます。東京都不動産鑑定士協会の浜田理事は「都心へのアクセスが良くなった。
働くお母さんにとってもすぐ自宅に帰って来られるので、子育てのしやすい街」と評価します。 東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県は
路線価の上昇、下降が見事に圏央道を境にしているのがわかるな
鉄道だと山手線管内から乗車時間40分以内が目安、駅徒歩10分以内として
玄関を出て60分以内に、山手線の駅改札口を出られるかってラインか
乗車時間60分だと地価下落エリアに思いっきり突入してるし
路線価格の上昇、下降で購入判断する時のボーダー
東京都 八王子まで
神奈川 茅ヶ崎、厚木、相模原まで
埼玉 桶川、久喜、入間まで
千葉 千葉、成田市、佐倉、木更津まで
http://tochi-value.com/tokyo/ 駅近といっても、１つの駅周辺に全ての店や施設があるわけではない
駅近でも路線が１つ選べないのと、駅から少し離れてるけど２つの路線が選べるのも違う
「駅近」という言葉だけに惑わされないほうがいい 複数路線が使えても駅から遠いのはゴミ
1路線でも駅徒歩3分以内がいいわ 駅遠くても複数使えたり始発駅だったりの方がいいと思ってた
駅が近くても数年前まで無人駅だったとか本数少ないと廃線の可能性もあるからなあ 無人駅w
流石にそのレベルは駅から遠い物件同様にゴミだわ
乗降客数が3万人以上のが最低ラインだね
これなら駅前に生活関連施設は全て揃っている １路線しか使えないと、買い物も移動もそこに限定される
高くても利用せざるを得ない スーパーなんて徒歩2分圏内に2軒、
車で10分まで足を伸ばせば10軒くらいあるわ。
選択肢がないってどんだけ過疎った駅なんだよ。 地方なら駅前ですらスーパーがない場所なんてザラにあるからな 相談させてくれー
物件a
･まあまあの規模の複数路線駅から徒歩20分
･築40年の大手HM軽量鉄骨
･窪地で過去には浸水も少々あるが店や施設もある
物件b
･一時間に数本の過疎駅から徒歩10分
･築30年木造
･台地で地盤はしっかりしてるらしいが店も少なくやや不便
両方とも土地代だけなんだが倍近く違う(aが高い)
素直に考えたらaの方がリフォームや取り壊しに費用はかかっても手放す時に引き取り手は現れると思うんだ
ただ、西日本の大雨や災害を考えたら過疎地でも地盤がいいとこの方がこれからいいのかなあ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
