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アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】 [無断転載禁止]©2ch.net
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0713名無し不動さん
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2018/01/01(月) 19:59:58.98ID:R1LglvOZ
シンガポールのPBとかだと預金額に対して２００％とか（金利1.25％とかでね）融資してくる。
0714名無し不動さん
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2018/01/01(月) 20:00:40.57ID:PJYizQPW
>>712
アホだな
建蔽容積オーバーなだけでほとんどの銀行は融資付けないんだから、そういうの買ってCF取って更地逃げすればいいだろ
それとも何か？立地や接道状況が良い更地が糞物件とでも？
0715名無し不動さん
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2018/01/01(月) 20:11:26.75ID:PJYizQPW
銀行が融資付けない物件は糞物件って頭の奴がまだいるんだな

銀行が融資付けるか付けないかは担保になるかならないかなんだから、
とうぜん融資付かない物件には地価の高い高需要の違法建築物や既存不適格建物も入るだろうに

そういう訳ありのはドル箱物件ってのも多いんだけどな
0716名無し不動さん
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2018/01/01(月) 20:15:04.22ID:???
これをベンチマークにすれば、5%取れてれば優秀ってことかな？

年金機構の28年度の実績
収益率： +5.86%
収益額： +7兆9,363億円
運用資産額： 144兆9,034億円
0718名無し不動さん
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2018/01/01(月) 20:58:05.37ID:???
ここ10年くらいで都銀はどこも現況不適格に融資しなくなったよな

こんな事やってて口座維持手数料はじめるとか言ってるのって、正直疑問
0720名無し不動さん
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2018/01/02(火) 01:14:32.80ID:???
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0721名無し不動さん
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2018/01/02(火) 09:55:46.02ID:???
レバつけても4％以下は怖いわな　融資しかりバランスが取れないだろ
0722名無し不動さん
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2018/01/02(火) 10:16:42.09ID:???
地方の都市部で表面10％
銀行2％と空室の期間と修繕で1％持ってかれるとして実質7％
3000万だと210万
15年で3000万貯まるかってとこだけど家賃下落もあるだろうし微妙
まぁ15年以降ローンなしになれば家賃は全部入ってくるけど・・・
結局金持ちしか参加できないゲームな気がしてきた
まぁでも手取り300はあって金使わないやつなら
物件間違わなければそんな危ない橋でもないのかね
金遊ばせてるよりは良いだろうし
0723名無し不動さん
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2018/01/02(火) 10:22:39.22ID:???
資産無しのリーマンが数億の資産を持つにはレバかけるしかないよ
ソースは俺
0724名無し不動さん
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2018/01/02(火) 13:31:40.83ID:???
>>722
実質価値はゼロにはならないとしても(あまり古くなるとマイナスになるけど)
減価償却をちゃんと考えておかないとね
210万のうち償却はどのくらいと見るか
0725名無し不動さん
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2018/01/02(火) 14:02:54.17ID:???
>>722
今は表面10パーも無いがキャピタルゲイン狙いで市場が回ってる状況だな
0726名無し不動さん
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2018/01/02(火) 16:07:54.61ID:UwCoQQF7
八尾市 不動産物件【浪速建設株式会社】浪速建設 大阪営業所 三重 アパマンショップ 浪速建設様の見解と致しましては 村上康雄 矢野祐樹 幸田直樹 岡田常路　赤田真一 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝（岸本晃 浪速建設 婚活エクシオ常連
http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50）f
0727名無し不動さん
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2018/01/02(火) 16:31:13.85ID:???
年末年始のゴミの日の張り紙とかしてる？

去年はしたのに今年は忘れてた。
0728名無し不動さん
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2018/01/02(火) 16:55:29.49ID:???
>>723
資産は無くとも貯蓄と銀行の信用はあっただろ？
今どきはよっぽど属性良くないと高額不動産にレバ掛けられないからな
築浅でもない限り10年で償却しろとか銀行も五月蝿いし
0730名無し不動さん
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2018/01/03(水) 10:44:09.52ID:???
>>722
>>空室の期間と修繕に1%

固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、事業税、共用部分の火災保険、家賃滞納、夜逃げ、残置物の保管費用、残置物の処分費用、強制退去にかかる費用

私は大家業をやったことは無いけど、1%（年30万円）で収まるとは思えないけど。
0731名無し不動さん
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2018/01/03(水) 12:30:47.16ID:5ESEqQae
大家業なんて赤字でしょ
不良物件抱えて金無し 笑
0733名無し不動さん
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2018/01/03(水) 13:42:07.11ID:???
何だかんだ言って、黒字安泰の大家の方が多いと思うよ

ろくに調査もしないで騙されてしまった
ぽっと出の大家が大声で騒いでるのが目立ってるだけで
0735名無し不動さん
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2018/01/03(水) 15:18:25.26ID:???
地方と都心部でも違うだろうね。

田舎とかなんとかなるもんなの？
0736名無し不動さん
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2018/01/03(水) 15:45:31.68ID:???
>>730
所得税、住民税、事業税は、他の収入によって違うしマイナスにして、戻る方向へすることもある

共用部分の火災保険、これは管理組合の責務だから管理費で経費

家賃滞納、夜逃げ、残置物の保管費用、残置物の処分費用、そこは入居審査でリスク回避しかない

強制退去にかかる費用、これは、上記とダブってるので無意味な項目

1%（年30万円）で、15年（450万）見れば、十分に収まるだろ
0739名無し不動さん
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2018/01/03(水) 20:25:49.09ID:???
不動産業なんて専業法人しか儲からないだろ
個人なんて相続対策か老後資金のためとか営業に乗せられて
よくてトントン
0741名無し不動さん
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2018/01/03(水) 23:09:40.27ID:IwHg8Tc1
築浅戸建てで魅力的なリースバック案件あるけど買うの迷うなぁ
築浅なのにほぼ土地代みたいな物件だけど、
内覧した感じは掃除もできないゴミ屋敷でいつもの任売物件と変わらん
保証会社付ける言ってるけど任売系のオーナーって病んでる奴多いし鬱になって自殺でもされたらなー
それ以前に競売寸前の奴が家賃13万も払えるのかよ？と
あーあ、普通のオナチェンなら100%買うのに
0742名無し不動さん
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2018/01/04(木) 10:18:14.53ID:???
「限界集落、東京にも」　高齢化進む多摩ニュータウン
http://www.asahi.com/articles/ASL1255PBL12ULZU002.html
http://www.asahicom.jp/articles/images/AS20171230002110_comm.jpg
http://www.asahicom.jp/articles/images/AS20171230002108_comm.jpg
http://www.asahicom.jp/articles/images/AS20171230002109_comm.jpg
多摩ニュータウンの団地で、友寄祐輔（７４）は語る。

「こんなに早く高齢化が進むとは思わなかった」と語る。３世代が一緒に住めず、子ども世代は去った。
「限界集落は東京にもあるんだと思った」。でも、人生をこの街で生きた。よそへ移る気はない。
0743名無し不動さん
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2018/01/04(木) 13:27:16.82ID:???
限界集落は年寄がみんな死ねば
若い人が入ってくる
田舎でもそうだし都会の文化住宅でもそうだよ
今は買い物とかネットで買えるし
どんな田舎でも国道沿いにホームセンターとかスーパーがあるから困らない
0745名無し不動さん
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2018/01/06(土) 07:58:24.39ID:???
>>744
そうなんだよね　ふるさと納税しようかと思ったら全然税金払ってなかったし
0747名無し不動さん
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2018/01/07(日) 03:39:14.75ID:Y/HOQago
日本の不動産に海外マネー　取得額、最高の1.1兆円
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO25416380W8A100C1SHA000/

　海外投資家が日本での不動産購入を加速している。
2017年の海外勢の取得額は１兆1000億円と前年の約３倍に増え、３年ぶりに最高を更新した。
投資マネーの流入で世界主要都市で不動産価格が上昇する中、日本は借入金利を勘案した不動産の投資利回りが相対的に高いためだ。
0748名無し不動さん
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2018/01/07(日) 09:46:12.60ID:PsQa3JN0
>>736
>家賃滞納、夜逃げ、残置物の保管費用、残置物の処分費用、

保証会社で全て対応出来る！知らないんだね？
0750名無し不動さん
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2018/01/08(月) 00:54:58.74ID:???
零細兼業だけど確定申告の季節は嫌だな
面倒くさくて
0751名無し不動さん
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2018/01/08(月) 02:49:18.14ID:???
上の階の部屋の６１５号室の台湾人留学生カク死ねや
夜中の２時にジャンプする？のでその振動で起されて目が覚めてしまった

管理会社の人の前ではおとなしそうにしているらしいが全く反省の色が見られない
「うるさいのでいいかげんにしてくれませんか？」と天井を叩いて反撃したが
どういうわけか俺の方が迷惑をかけていると判断されてしまった

普通のアパートは中国人（台湾人も）には部屋を貸さないしそういう物件は避けるけど、今回は突然引っ越してきたので避けようが無い
中国人は中国人専用の物件に住んで欲しいし中国人可の物件に住む場合は飼い主がちゃんとしつけをして欲しい

わざとやってるとしか思えないけど台湾（中国）人なんてくさくてきたなくて下品だから
人間だとは思ってないし関わりたくないんだよ

台湾人研修生なんて日本人からまともに相手にされないだろ？
どうせバイト先すら見つからずナマポ（税金泥棒）になるんだろ？
最初から民間のアパートじゃなくて市営住宅に住んでおけよ
0752名無し不動さん
垢版 |
2018/01/08(月) 16:05:41.08ID:JzFNE7cy
６日くらいから客付け仲介の内見増えてきた！２月中に満室にしたい。
0754名無し不動さん
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2018/01/08(月) 17:01:55.42ID:CqbUiC3f
シノケンのCM見てると鳥肌が立つ
0755名無し不動さん
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2018/01/08(月) 17:54:09.92ID:???
R65+のミッション
http://www.r65plus.com/
私たちR65＋は「健常な高齢者の豊かな生活の質」と
「賃貸オーナーの空室率改善と不安払拭」を同時に実現する仕組みを運営してまいります！


こういう取り組みもあるけど、「不良老人」も多いからなあ
昨日も狭い歩道を両手で荷物持って歩いてたら
後ろから自転車のベルが数回
はじに寄ったらおじいちゃんの自転車か抜いて行った
追い抜きざまにぶつかって行ったけど、あれはワザとだな

怒りよりも何だか悲しくなったよ
0756名無し不動さん
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2018/01/08(月) 18:19:43.87ID:???
ジジババが1人でいる事に疑いをかけなきゃな
まともな人格性格であれば、その時代のジジババは結婚して子供作って家買って家族に囲まれてるはずだ
借家に1人でいるのはどういう人間なのか、何故なのかを考えんとね
0757名無し不動さん
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2018/01/08(月) 18:31:33.78ID:???
>>756
80くらいの白髪ババアが引っ越してきて独り暮らししてるわ
しかもクレーマー
性悪だから家族もいないんだろうか
0759名無し不動さん
垢版 |
2018/01/08(月) 19:27:00.55ID:???
俺も貸したいけど孤独な老人には貸したくない
0760名無し不動さん
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2018/01/08(月) 20:08:40.80ID:???
ALSOKとかの見守りサービスへの加入を条件にするしかないよね
自治体も積極的に介入して欲しい

(あとは、猫やハトに餌をやるジジババはお断りしたい)
0761名無し不動さん
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2018/01/08(月) 20:25:11.29ID:???
結局は属性見極めるしかねーよ
契約では転貸不可なのに契約者とは違う独り身の老人を住まわしたりする不届き者もいるし
契約で交わす入居届なんてアテにならん
契約でペナルティーを設けた転貸不可の特記事項伝えるか、属性の良い契約者や入居者がつくのを待つしかない
老人だろうとなかろうと妥協して低属性入れるのだけはやめとけ
0762名無し不動さん
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2018/01/08(月) 21:30:47.40ID:???
>>756
普通に考えるとそうだよね
ジジババは結婚して子供作って家買って家族に囲まれてるはずだし
なぜジジババがひとり暮らしなのか気味が悪い
0763名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:15:38.47ID:???
持ち家ない老人ってヤバくね？
わけあり物件だよ
しかも単独とかありえん
0764名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:28:09.56ID:???
>>763
おれもボロアパート住まい
実家は妹にやる
土地１００坪
近くの建て売りは３０坪台で８０００万
0765名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:33:20.11ID:???
その妹さんは金持ってんのか？
まー、だいたい坪200万の土地と推測されるが、2億の土地を相続し税金払えるくらい金はあるのか？
0766名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:41:10.80ID:???
相続税７割近く上がったから払えるかどうか
貯金どれくらいあるか知らないが
大丈夫かな
少し不安
旦那は一部上場企業で働いていて
しかも時々母校に行って教えている
雑所得か
税金高そうだ
0767名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:53:36.39ID:???
なるほど問題無いなら良いんだが、相続税の他に相続した後の固都税も評価額次第じゃ毎年馬鹿にならないよな

それなら妹さんが相続後に資産活用する気無いなら相続前に売却し現金化し分与するのが良いと思うけど、どうなんだろ？
現金なら君にも入るし良い事づくしじゃん
0768名無し不動さん
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2018/01/08(月) 23:56:13.21ID:???
おれ、かねいらないだよ
中古の安いマンション１５００万前後の買うつもりでスレをのぞいている
貧乏性なのかな
一人者だし
0769名無し不動さん
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2018/01/09(火) 00:06:53.13ID:???
>>768
そんなもんでいいんじゃない？
アラフィフひとりもんの自分は財産分けとして毎月死ぬまで30万程支給してくれって両親に申し入れてる
最終的に甥１人が全て引き継ぐし
0770名無し不動さん
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2018/01/09(火) 00:11:24.00ID:VLHjYjwE
独り身なら良い物件あったけど無くなったかな？
築3年の27平米1DKで駐車場にバストイレ別の戸建
かつしか
0771名無し不動さん
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2018/01/09(火) 00:13:19.87ID:???
途中で送信押してしまった

独り身なら良い物件あったけど無くなったかな？
築3年の27平米1DKで駐車場にバストイレ別の戸建
葛飾で1200万くらいだった気がするけど
投資には向かないが実需にはありと思う
0772名無し不動さん
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2018/01/09(火) 00:19:33.60ID:???
>>769
贈与税ちゃんと払えよ
贈与税の基礎控除は年間110万だからキミの場合は250万が課税対象
0773名無し不動さん
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2018/01/09(火) 07:26:18.35ID:???
現金化したら絶対ダメだよ
売って税金、相続して税金
しかも現金だから圧縮しようがない

今現在同居や二世帯住宅で自宅として相続すれば、かなりの減免があるから、アップアップになることはない

売って、分けてなんてのは、悪徳不動産屋、良くて勉強してない不動産屋
0774名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 08:15:12.99ID:???
それマンション一室か戸建ならできるけど
1棟の複数戸は無理だよね？
0776名無し不動さん
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2018/01/09(火) 10:35:59.62ID:???
>>763
築31のボロ物件に独り身老人入れてるけど
大半が生活保護か税金払えず家差し押さえられて生活破綻した人達だよ
0779名無し不動さん
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2018/01/09(火) 12:04:35.43ID:???
孤独な老人とかトラブルの元だから勘弁してくれ
0780名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 12:19:27.35ID:???
入ってる間に年寄りになっちゃうんだから仕方なかろ
築38年で半分以上の期間を入居中だ
0782名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 13:08:37.92ID:???
老人になってから引っ越ししてくるとかヤバくね
0783名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 13:14:32.09ID:???
俺も戸建て住まいの一人もんだから独居老人の事は笑えん
0785名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 13:52:37.94ID:???
築古アパートを売り払う時は、独居老人でもいて満室の方が売れやすいような気もする
0786名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 14:02:10.80ID:???
ん〜、賃貸の客付け頼んでる担当が代わってからどうもうまく埋まらない
今シーズンは諦めて、夏頃に管理会社を替えてみるか……

管理会社を替えたことがある人いる？
0787名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 15:00:32.44ID:???
なんだかんだへんなはずれ引くよりましかなと思って変えた事ない。あたり引くまでやるのも大変そうやしな
0788名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 15:06:06.29ID:???
>>786
＞ん〜、賃貸の客付け頼んでる担当が代わってからどうもうまく埋まらない

客付けは管理会社に限らないでしょ
入居申し込みのFAXが送られてきても、半数は
他の不動産屋 → 管理会社 → 自分
だよ

FAXをそのまま転送してくるからヘッダーに直接取引してない不動産屋が載ってるのが読める
手数料はどう分配してるのか分からないが
0789786
垢版 |
2018/01/09(火) 16:03:31.18ID:???
>>788
あぁそれは把握していて、管理会社が直接客付してるのって20%くらいなんですよね
入居者の属性と管理会社の得意とする属性がイマイチ合致してないのもあって

今の管理会社は、購入した物件を竣工から管理していたので当方購入後もそのまま引き継いでます
営業も管理も担当者が退社して、なんとなくイマイチな状態になってるんですよ
今度担当者が来たらちょっと刺激しようとは思うのですがね

787も788ありがとう
0790名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 17:10:29.34ID:???
不動産会社って専属専任の契約を結んでいようが関係なしの面もあるからね
見込みのある物件だと勝手に営業して売買希望者が見つかったら儲けもの
売買希望者を専属専任の不動産会社に紹介してリベートを受け取る
0791名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 20:01:40.21ID:kMJKEReM
場合によっては一部は現金化して保有したり使っちゃうのも有りだと思うよ！

不動産で含み益がいくらあっても確定しないと永遠に固都税や管理経費掛かるけど、
現金ならば減ることは無いからね、相続税的には不利だけど家族が多ければ毎年
１１０万ずつ贈与すれば無税だ！
0792名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 21:51:45.75ID:???
自主管理で客付けは不動産屋２社に頼んでる。
コレでダメならウチの物件がダメなんだなと諦めがつく。
0793名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 23:32:11.78ID:???
専属専任媒介について不動産屋に聞いたことがある
「専属専任の物件なのに何で他の複数の不動産屋の広告にも載ってんの？」って
やっぱり無許可でやってるってことだったな
0795名無し不動さん
垢版 |
2018/01/09(火) 23:44:42.92ID:???
女性専用もなかなか難しいらしい
細かいことでもいちいちクレームが入るらしい
0797名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 04:00:42.35ID:W2yjtyhk
登場らしい
0799名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 06:23:19.27ID:???
ナマポな奴は精神科への通院歴がある奴とか多いから
鬱になって自殺とかリスクが大きいだろうに
0800名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 07:08:01.61ID:???
ナマポは入居者としてダメだよ
社会人としてダメだからナマポなので
生活が破綻してるせいで、部屋の使い方はデタラメ
周囲との付き合いもできない
警察沙汰で出たときの修繕費は、１年分じゃ効かなかった
貧困ビジネスでアパート全部をナマポにするのでなければムリだよ
0801名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 07:46:30.74ID:???
その通り
ナマポの故意過失による破損は回収できないしね
それ以前に手入れや掃除なんてしないからナマポに貸した部屋は荒むの早すぎ

家賃安定だかやナマポに貸すのが良いなんて言ってる奴はただの世間知らずだろ
0802名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 07:47:39.85ID:???
誤字訂正

家賃安定だからナマポに貸すのが良いなんて言ってる奴はただの世間知らずだろ
0803名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 11:06:57.47ID:/gbTbTn9
大家さんの息子がニートでした
退去したいです
0804名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 11:47:45.55ID:r+tAT13u
【無料＆全自動】資産運用システムとは？？

“タダ”で資産運用提供します！

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0806名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 13:37:56.58ID:???
>>802
＞家賃安定だからナマポに貸すのが良いなんて言ってる奴はただの世間知らずだろ

全員だったらいいのでは
事故物件になっても入る人はいるだろうし
0807名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 14:04:04.12ID:???
独り暮らしの老人って精神的に病むんだよね
隣人をずっと監視したり嫌がらせしたり被害妄想で頭がおかしいって大家さんが言ってたの思い出した
0808名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 14:13:27.35ID:???
ナマポは１％もいないはずの朝鮮人が意外と多い
法律違反をなおそう
0810名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 20:16:10.20ID:???
>>806
それが一般論として通じるとでも？
お前だけ全ナマポ部屋にして勝手にやっとけや
0811名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 21:30:38.20ID:???
大阪の西成とかあるよね
大隅アパートとか
貧困ビジネス
0813名無し不動さん
垢版 |
2018/01/10(水) 21:50:04.77ID:???
>>807
年寄りは家族で暮らすのが当たり前

ぼっちの老人で賃貸はなんか異様ではある
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