【大家都合】立ち退き交渉 其の九【普通借家】
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普通借家契約を大家都合で解約して、借主に立ち退き要請する場合
大家は立退き料の支払いが必ず必要になります（借地借家法２８条）
立退き料を支払い拒否する大家には、現在の賃貸契約が強制的に更新となる法定更新を利用して、
合法的に賃貸契約を継続できます（借地借家法２６条）
不在中に鍵を交換された、勝手に荷物を運び出された、などの犯罪行為は現場に遭遇した場合、
民間人でも現行犯逮捕する事ができます（私人逮捕）
取り押さえて警察に通報しましょう
立ち退きの相談で頼りになる組織
全借連
http://www.zensyakuren.jp/
※前スレ
【大家都合】立ち退き交渉 其の八【普通借家】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1662054128/ イム様の正体はビビ
メマーイダンスの模様がイム様の目とソックリ
「バツ」マークも共通点 まとめ 立退料の計算方法 （借家権価格割合方式）
立退料＝借家権価格+移転費用+「事実上失う利益」の補償
この借家権価格は以下の計算で見積もります
借家権価格＝(更地価格×借地権割合+建物価格)×借家権割合×占有部分割合
公益財団法人
不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1681/
判例
https://nexpert-law.com/tachinoki/more1000/63 さらに借家権価格の計算に必要な
A 更地価格 B 建物価格 は以下の計算で見積もります
A 更地価格=路線価×1.25（実勢価格補正）×敷地面積
また（建物+底地）価格=年間家賃収入÷利回り５％より
B 建物価格＝（建物+底地）価格－ 更地価格
利回り５％の根拠 https://mansionkeiei.jp/column/28784
※借地権割合（３０％〜９０％ 場所により変わる）
※借家権割合（３０％一律） 借家権価格（割合方式）の計算例
路線価図より借りてる物件の場所が５００ C なら
５００→５０万円/㎡ C→借地権割合７０％
借家権割合は全国一律で３０％
今、マンション敷地面積 ２００㎡
総戸数１０戸、家賃全戸１０万円で同じ広さだとすると
更地価格＝５０万円/㎡×１，２５×２００㎡＝１億２５００万円
（建物+底地）価格＝１０万円×１０戸×１２ヶ月÷利回り５％＝２億４０００万円
よって建物価格＝（建物+底地）価格－更地価格＝１億１５００万円
つまり借家権価格
＝（１億２５００万円×７０％+１億１５００万円）×３０％×１戸/１０戸
＝６０７．５万円
この借家権価格に移転費用等を加算した金額が立退料の基本になります 立退料の計算方法は他にも種々ありますが
借家権価格で見積もるのが標準的なケースです
国が再開発の立退き補償をする場合も借家権価格で見積もります
まず借主は借家権価格を計算、移転費用+「事実上失う利益」の補償を加算して
立退料の基準を定めましょう
大家がこれより安い見積りを出してくる場合は、
計算方法を変えるように主張しましょう
大家が見積もり額を変えてこない場合、交渉は打ち切って下さい
借主は任意で交渉に応じているだけなので、交渉を続ける義務はありません
法定更新すれば合法的に賃貸契約を継続できます 実際の立退料の判例
住居の場合
賃料 4 万 6750 円の木造建物からの立退料 360 万円
(平成 29 年 5 月 11 日東京地方裁判所判決)
築 95 年、家賃 2 万 5 千円のアパート
立退料 215 万円の判決
https://gentosha-go.com/articles/-/40143
店舗の場合
老朽化したビルの居酒屋(賃料 8 万 8457 円)の立退料
1156 万 1000 円(平成 30 年 7 月 20 日東京地方裁判所判決）
老朽化し木造建物に入居するラーメン店(賃料約 13 万 9000 円)の立退料
1556 万 4000 円(平成 30 年 3 月 7 日東京地方裁判所判決）
２億４千万円の立退料 ミニストップ新宿西口
https://toyokeizai.net/articles/-/315440?page=3
年間４億円の立退料による収益 ルノアール
https://food-doctor.jp/?p=6393
借地代 9600 円、30㎡程度の敷地でうどん屋
立退料 2000 万円の支払い命令
https://gentosha-go.com/articles/-/38496
これは借地のケースです
借地の場合は借家権価格の代わりに借地権価格を使って立退き料を算出します よくある質問①
Q 家賃滞納しています、立退料は請求できるでしょうか？
A 長期（３ヶ月以上）家賃滞納がある場合、原則として立退料は請求できません
逆に強制的に退去させられます（強制執行）
これに関する話題はスレチなので以下のスレで解決してください
【家賃滞納】追い出し成功したぜ part3
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1401090402/l50
家賃滞納者を追い出したい！強制退去の手順と費用
https://iekon.jp/yachintainousha-oidashi-kyouseitaikyo/
Q 大家が家賃の受取拒否をしています、どうすればいいですか？
A 放置すると家賃滞納と同じ扱いになり、立退料を請求する資格を失います
必ず、法務局に家賃を預ける供託手続きをとりましょう
その際、家賃受取拒否の証拠が必要です
文書、メール、録音、動画等の客観的なものなら承認されます
地主・家主と争いが続いていて，あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され，
地代・家賃を持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合（受領拒否）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html よくある質問②
Q 契約更新時に定期借家契約に切り替えるように言われました
そうする義務があるのですか？
A 全くありません
定期借家契約は普通借家契約と違い
契約期間満了後に強制解約になります
定期借家なら大家は立退料を払う必要がなくなるので
家賃を安くするなどの条件で定期借家に切り替えるよう勧めてきます
きっぱり断って下さい
なお定期借家の契約は賃貸契約とは別紙の書面で
交付しないと無効になります (借地借家法 38 条)
それにサインしないように注意しましょう
https://teishaku.jp/contract-form/
どうしても大家が定期借家で譲らない場合は、そのまま契約期間を終了して下さい
今までの普通借家がそのまま継続になり、更新料も払う必要がなくなります
これを法定更新と言います Q 法定更新したら大家から居座るなと非難されました
契約期間満了後に住むのは違法でしょうか？
https://i.imgur.com/GiOYwF5.jpg
A 普通借家契約では法定更新して家賃を払い続ければ
合法的に継続して住むことができます
借主は大家が何を言ってこようと立ち退く必要がありません
このような張り紙をした場合、逆に大家を名誉毀損で訴える事が出来ます よくある質問③
Q 大家からいきなり解約告知されました、退去する必要がありますか？
https://twitter.com/kadoya1/status/1561711022989123584?
s=21&t=ia7_sapi6sK7erY7UWpRSw
A 退去の必要は全くありません、今まで通り居住できます
２７条は大家と借主が立退き条件に合意した債務名義がある場合に限り
大家の解約告知が６ヶ月後に有効になるという話で
借主が立退きに合意もしていないのに、大家の解約告知は有効になりません
契約終了までに契約の更新に関する同意がない場合は、自動更新されます
https://nexpert-law.com/tachinoki/basic/638
こういった誤った主張が堂々とされるのは、借主が知らないだろうから
デタラメ言って丸め込んでしまえという考えが根底にあります
医者なら患者はわからないから下痢を大腸がんと診断して
手術料金を請求しようという話です
こういったコンプライアンス違反の主張が繰り返される場合
弁護士の品位を失う行為として懲戒制度を利用してください
https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice/petition/chokai.html
懲戒請求の書き方
https://www.osakaben.or.jp/01-aboutus/claim/chokai/pdf/chokai01.pdf
問題のある弁護士の所属する弁護士会に懲戒請求書を送る
重要なのは違法行為の客観的な証拠、文書、メール、動画を提示する事
弁護士検索
https://www.bengoshikai.jp/
https://twitter.com/5chan_nel (5ch newer account) よくある質問④
Q 大家から建物が老朽化したので出て行ってくれと言われました
退去する必要がありますか？
A 全くありません
最高裁は老朽化を借主に退去を要請する理由にはならないと判断しています
補修して住めるようにするのが家賃を受け取った大家の義務 という事です
https://www.retio.or.jp/supreme_search/pdf/1441.pdf
この他にも老朽化による立退きが棄却された判例は無数にあります
築 57 年、老朽化の主張を裁判所は認めず
https://gentosha-go.com/articles/-/39907
築 40 年の賃貸戸建
耐震性を理由に立ち退き請求するも
高等裁判所はこれを棄却
https://gentosha-go.com/articles/-/39118
築 45 年のビル、立退料 12 年分の賃料でも
老朽化を正当事由として裁判所は認めず
https://gentosha-go.com/articles/-/41537
要は老朽化という理由の実態は
物件の維持費に対して、家賃収入が割に合わなくなってきたから、
借主に退去しろと言ってるに過ぎません
その結果、大家の管理怠慢が原因でますます老朽化が進行する
そんな事は借主の知った事ではなく
大家の経済事情を借主に転嫁するのを禁じているのが借地借家法 です
築 100 年の木造家屋 、管理次第で十分住める
https://rinobe.jp/column/japanese-house-renovation よくある質問⑤
Q 物件の所有者の変更（オーナーチェンジ）があり、
新しい所有者は６ヶ月以内に退去するように言ってきました
どうすればいいですか？
A 所有者の変更は現在の賃貸契約が消滅して無くなってしまう場合と
保存される場合とがあります
まず賃貸契約が消滅して強制退去になるのが
借主が賃貸契約を結んだ時点で既に抵当権の設定（要は借金のカタ）があり、
大家が借金を返せなくて債権者が競売で誰かに売り払ってしまった場合です
この場合は以前の所有者と借主の賃貸契約は消滅します
救済措置として６ヶ月の猶予が借主に与えられるので、
その間に物件を明け渡す必要があります
一方、賃貸契約が保存されて、借主が退去する必要のない場合もあります
それは借主が賃貸契約を結び、物件を引渡した後に設定された抵当権
は行使されて所有者が変わっても現在の賃貸契約は消滅しません
単に所有者が売却した場合も賃貸契約は特約も含めて、
そっくりそのまま新所有者に契約は引き継がれます 賃貸契約をする時に必ず抵当権が設定されているかを確認しましょう
設定されている場合は将来、強制退去になる可能性があります
築浅の物件はまず抵当権が設定されていますが
特に注意すべきは築古なのに抵当権が残ったままの物件です よくある質問⑥
Q 契約書にサインしたから普通借家でも退去する義務があると言われました
A 退去の義務はありません
借地借家法は強行規定です（借地借家法３０条）
借地借家法に反する、借主に不利な契約、特約は署名があったとしても
無効になります ７スレはアホの集まりだなｗ
まだ自演とか言ってるバカがいる
反論できないと”自演”なんだよｗ
A １＋１＝２だよ
B あってるよ
バカ 自演だ！ 犯罪性向の高い大家への対処
Q 立退きを断ったら、大家に暗い夜道には気をつけろと言われました
どうしたらいいですか?
A 脅迫罪が成立します、刑事告訴してください
不動産業界は法令遵守の意識が非常に低い業界です
普通の業界なら犯罪で逮捕されるような事が堂々と行われているので
借主は借地借家法だけでなく、刑法で武装する必要があります
特に大家側からの脅迫、強要、暴行などの犯罪行為は
証拠を確保して現行犯で警察に身柄を引渡しましょう
例
445 名無し不動さん 2022/09/20(火) 19:36:36.09ID:???
>>444
音信不通で連絡が取れない
指名手配されている
又は契約違反していなくても違反したように捏造する
大家が本気出せば借主なんぞゴミ同然 質問する人は以下のポイントを明記して下さい
【家賃滞納は無いのが前提】
【契約形態】普通借家 or 定期借家
【立地】都心 or 田舎 都心ならマンション建てられる土地かどうかも
【築年数】
【構造】木造 or 鉄骨
【大家の主張する立ち退き事由】老朽化等
【大家の態度】犯罪上等で脅しをかけてくる等
【居住年数】
【次回更新予定日】 >>22
長々色々と書いてるけどそんなもの読むぐらいならこんな所に来ない
気軽に質問して答えてくれるのが5ちゃんの良い所 >>20
わざわざ反応するから図星なのがバレてる
またまたバカ集結スレ立てご苦労さん >>20
正しい事なら自演でも何でも情報源として成立する
バカ大家は正しい事を知られると困るからね
何かケチつけたいんだろｗ
相変わらず低脳だな 立ち退きに関する記事はほとんど大家側が書かせたもの
立退き料の相場は家賃半年分とかね
そんなんで済む訳ないのに
だからこのスレの情報は貴重
大家のデタラメに振り回されたくなければまとめぐらいは読むべき
自分は過去スレ全部目を通した
いかに大家がデタラメなのかがよく分かる 立ち退き渋ってたら共用部通路や階段の電球が切れてても交換してくれなくなったw
しかも通路の掃除は自分達でしろと張り紙もあった そういうのは大家の契約違反（債務不履行）
管理費払ってたら払わなくていいよ >>26
このまとめを読むと立ち退きの本当のところがおよそ分かる
立退き料の実際の額とか、普通言われているのとずいぶん違う >>15
自分も何の相談もなしに２７条とか６ヶ月後に契約終了とか言われた
２８条で解約制限があるのに無条件で契約終了できる訳がない
不動産屋はアホかと思ったよ >>23
だからおまえは７スレで聞けばいいよ
バカ大家がデタラメ教えてくれるから まともな奴がこんな所で質問するわけないだろ
バカのオモチャとして消費されるだけのスレ >>6
要は更地価格と建物価格は実際に売りに出てる訳ではないから
>>7
これで推定しろという話だな >>6
今、大家から立ち退くように手紙が来た
こんな規定があるとは知らなかったので計算してみる
過去に上手くいった人がいたので、間違いないと思ってる >>25
誰が書いたとか異様にこだわる奴なんなの？
立ち退きの話と関係ないのがわからないキチガイか何か？ >>20
A １＋１＝3だよ
B あってるよ
こういうのを自演と呼ぶ
バカは区別がつかない >>36
ここのスレ主は自分は賢いと思い込んでるバカなんです 取り壊し予定だから定期借家契約に変更してほしいと言われた店子ですが嫌ですとは言いにくいので検討しときますと返事してます
何度か連絡があってその度同じように検討中ですと返事していますがこちらから退去時の立ち退き料が安すぎる(150万)と言ってもいいのでしょうか？ 店舗だと普通１０００万ぐらいは必要
>>11
店舗の場合を参照 普通の商売は店舗移動したら０から再出発になる
立退き料が数百万では割が合わない
ネットショップの事務所とかなら場所はどこでもいいが >>20
異様な妄想にとりつかれたアホが１人いるなｗ
反論できないと自演連呼する奴ｗ
キチガイだから放っとけ >>29
コンビニの立退き料が２億４千万だからなｗ
いかに場所が新宿西口とはいえ >>41
一人でゴニョゴニョやってるから、気に入らない書き込みも一人の仕業にしか見えないらしい いやw
こんなの立退料が上がるだけだよw
億レベルだね 住民の戦闘能力による
逃げ出すような奴ばかりなら良いが
強い奴(法的な知識とメンタルの強さ)だと
逆に立退料を吊り上げてやり返される 結局は違法な手段に頼るのが不動産屋
>>21
この人の言う通り >>44
バカな不動産屋が考えそうな事w
裁判に持ち込まれたら100%負ける >>44
>勉強になる
随分低レベルな勉強だなw
今まで勉強した経験なさそうだなw >>44
https://bizspa.jp/post-699224/
バカの見本として保存しておきたいから
オリジナルの記事
ヤフーはすぐ削除される >>51
住人がおとなしそうだから、舐められたんだろ
強面が住んでたら、こんなマネできないよ 裁判裁判とか法律で守られてると頭
お花畑の奴らは言ってるが現実では
こんな奴らもいる
・2022年／東京都虎ノ門産業ビル
ビルの所有権を持つ家族の会社を継いだAとその従兄弟Bが、男2人により拉致された。AとBは取締役から追放され、反社が代わって就任し、会社を乗っ取ったかたちに 報復があるに決まってるだろw
合法、非合法を問わないのでは >>51
>「賃借人は借地借家法で守られており、賃貸人がいくらお金を積んでも法的には立ち退かせることはできません」
な？
結局こう言う事なんだよ
だから立退料ぐらい払えと言う結論
バカ大家は100回音読しろ >>54
法的じゃなければ立ち退かせられるという事ですね 借主が立退き拒否したら終了なんだから
>>51
こういうアホなマネは無駄
これが今だに理解できない低知能軍団が不動産屋 >>51
どこかの組長が死刑判決受けたが
こういうマネはいつまでも国が放置する訳無いんだよ
なんらかの法規制をかける 立退きには相応の立退料が必要
これを周知徹底させる事
それをやらないからバカが勘違いして
社会迷惑をばらまく
>>51
こいつらは見せしめで死刑でいいよ まあ金払わなくてもいいと思ってるから
この手のキチガイ行動に出るんだろうな 競売でも短期賃借権設定で妨害がやりたい放題だったが、法規制で無効になってスムーズに事が運ぶようになった
立退料も払わずに退去を強制するような事例は一度キツイ判決を下すべき
そうすればこんなキチガイ沙汰は無くなる まあ司法にもバカを放置した責任はある
懲役30年ぐらいつけとけよ >>53
自分が住人だったら訴訟やるね
何人いるか知らないけど5、6人住人居れば
1人5000万で３億請求
ガチで値下げしない >>44
>よい記事
上等だよ
こういうクソ大家は容赦しねえ
破産するまで立退料払わせたる >>54
おまえ前科20犯ぐらいしてそうだなw
死刑にならないように気をつけた方がいいよ >>51
これ迷惑防止条例でも何でもいいからしょっ引けよ
どうせ叩けばホコリがいくらでも出てくるような奴がやってるんだろ 法律なんてのは表で生きてる人間のルールってだけで最初から法律の外を生きてる反社連中には何の意味もない
捕まるのが怖いならそもそも反社になんてなっていない
だからお前らは頭お花畑だって言ってんだよ バカだろコイツw
反社だろうと法令違反は裁かれる
死刑上等でやれる奴は極一部
餃子王将射殺事件の犯人みたいなのは少ない
今の大多数の反社は泥を被る仕事は嫌がる
捕まるのが嫌なのは反社も同じ >>51
こういうマネやったら懲役30年にすればいいんだよ
そうすれば適正な立退料を払うようになる
まあ問題が大きくなれば必ず法規制が入る
調子に乗ってるのは今だけ >>71
勝ち目がなくなったな
犯罪上等は大家の負け確定 >>61
死刑と無期懲役
今の無期は30年以上がほぼ確定するから
生きてシャバには帰らせないという検察の意気込みが感じられる >>72
王将社長の射殺犯は死刑判決を受けた組長の組織構成員
反社の取り締まりは強化されつつある
>>51が取り締まり食らうのも時間の問題 全部お前ら頭お花畑くんらの浅い考えであって犯罪者らは捕まる事を考えて犯罪を犯す訳じゃない
誰だって刑務所に行って自由が無くなる生活なんて嫌に決まってる
なら大人しく真面目に生きるか？
それが出来れば反社なんて存在していないし刑務所なんて必要ない
利口じゃない分お前らの予測とは異なる行動を起こすって事を頭に入れとけよ頭お花畑くん達 もうこの犯罪者大家は放置すればいいよ
負け確定なんだから
刑法で煮るなり焼くなりすればいい
終了 >>59
だから借主が自分の意思で立ち退く、任意で退去するように立退料を大家が払うのがルール
それを立退料も払わずに出て行けとかバカ大家は言うからもめる >>78
ていうか、そいつ中国人だろ
日本は曲がりなりにも法治国家
法律が関係ないのは中国共産党の特徴 お前らの言うルールがきちんと守られる世の中なら王将の社長然り>>54のような事件も起きないって言ってんだよ馬鹿 立ち退き交渉と関係ない話は
寂れてる7スレでやれ
違法な事をすればいいというのは
交渉としては敗北宣言
後は警察の問題だから相手にしなくていい 悪質だが違法ではないから警察不介入なんだよね
誰がやってるか確定できないのに何を訴えるんだか ブスの書き込みで200万の支払い命令でるの知らないのか？
生活に差し支えがある事をやって、ただで済む訳ないだろ
頭悪すぎ 精神的苦痛を与えて、PTSDの診断が出た場合
傷害罪に当たると最高裁は判断(平成24、7、24)
補償金取り放題 >>51
こういうマネで無罪放免で済む訳ないだろ
悪質だが違法ではないとか、バカなのか？ >>85
違法ではないとかバカなの？
精神的苦痛を与えて特定の診断が出れば傷害罪 自分の住む物件に腐った魚ぶら下げられたら
名誉毀損だろ、民事でもいける 魚の干物作っただけで捕まる訳ないw
ずっと風呂入らずにベランダに立ってたら捕まるのか？w JKからあの人ずっと私の部屋を覗いてますと通報され、逮捕 こんなスレに質問書き込む暇あったら自分で調べるからな 結局、法律上は立退料を払うルールだから
大家は支払いを逃れるために犯罪をやろう
と主張
ハイ、大家の負け 素人のサラリーマン大家は不動産と
物品の貸し借りが同じだと思ってるんだよな
不動産の貸し借りは借主の都合が優先する
借主が賃貸継続したいといえば大家は断れない
それがわかってないからモメるんだよ >>11
立ち退くように大家に言われてるけど
立退き料計算したら400万ぐらいになった
請求してみるわ >>82
ここは交渉のスレだから違法な事をやればいいというのは敗北宣言なんだよ
事件が起こるとか関係ない、それは別の話 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
