■■住宅ローン総合スレ 172■■
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質問者用テンプレ
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【年 収】
【世帯収入】
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■■住宅ローン総合スレ 171■■
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1639295109/
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例えば4,000万借りたとして35年とした場合、0.425%で手数料2.2%とほぼ同等です。
（５万円総額が多いぐらいです）良い条件だと思いますよ。
先に払うのが嫌なら、保証料一括の場合の金利も聞いてみて総額を比較しても良いかもしれませんね。 >>305
後者は最初に払ってなかったら既に手遅れだぞ 変な節税スキームやりたいとかじゃないなら
素直に税務署行って聞けば親切におしえてくれるよ 金利がこれから先どうあがっていくかについてこの記事だと固定金利は少し上がるかもしれんけど変動金利はほとんど上がることはないって結論になってるけど、
これについて異論ある人いる？
https://xn--n8jr1fn0c54cjb6dz499azwuaq1fkpb440e6t4e1uzc.com/faq/index.html#rate >>309
金利は金融機関が好きに決めてよい。
今後の新規契約者に対して優遇幅を狭めたり、あるいは自分の銀行だけ金利上げたりしてもよいのだよ。
そうする銀行が増えていけば、全体的に変動が上がっていることになる。
でも、自分が契約する銀行が上げなければ低金利のままだよね。
今だって変動の場合、新規申し込みでも0.4％の人、1％超えている人いろいろなんだし >>310
ハウスメーカーなりに頭金として振込しないと住宅用の資金としてみなされないってこと 金利が上がることは日本が成長力を取り戻してくれれば、と同義だから。
悲しいことに、絶対無理だと思う。 >>314
金利は借りたい人が多ければ上がる。
好景気でも上がるし、不景気でも上がる。
お金に対する需要と供給だよ。
お金を借りたい人が多ければ、お金を手に入れるために高い金利が必要になるわけさ。
お金を借りたい人が少なければ、お金を貸すときの金利を安くすることで、たくさん借りやすくする。
そして、そのうえで各債務者の与信に応じて、各人に対する金利が決定される。 物価が上がれば相対的に不動産の価値も上がるはずだから金利上昇は悪い面だけじゃないはず
まあ金利低い分、不動産価値が上がってたという面もあるからどうなるか分からんが 不動産が値上がりしているのではなくお金の価値が下がっているのである 相場で取引されるため、物価動向や需要の有無も値づけの大きな要因にはなるが、
土地は上物と違って、生産するものではなく、そこにあるものに価格を付ける。
だから、>>316の言う通り、金利の影響も受ける。
安い物件価格+高金利＝総額5000万
高い物件価格+低金利＝総額5000万
というようにね。
特に実需は債務者の支払える額の値づけになるからね。
現在、都内のマンションが上がっているのは、その価格で共働きが買っているから。 >>312
他行があげたら、うちは安くキープしといてよりたくさんのお客を掴もうってことにもなるよね
結果上がらないのでは そのあたりは神の見えざる手が働くから、
上がりも下がりもしながら適正なところに落ち着くはず >>319
それは分からないね
たちゆかないなら上げることもあるし、より高い収益を目指して低金利の商品をやめることもある。
例えば東京スター銀行は預金連動型ローンの新規受付をやめた。
代わりに、多少リスクがあっても高金利で借りたい人向けの商品を充実させている感じだね。
皆が皆、足並み揃えて一斉に上げるわけではない。
独自路線で金利を上げていく金融機関もあるだろう
それが大きな流れとなった時に、「金利が上がっている」と気づくだけ。
そして、それでも必ずしも自分の契約している銀行が上げるとは限らない。
自分の契約している銀行さえ上がらなければ良い話だしね。
だから、金利動向という大きな流れも大事だけど、個別の商品と銀行の経営状態も見ておくとよいかもね。 金利の上昇という予測できないリスクに対してどうヘッジをするかという話だよ
一番簡単なのは固定金利にして支払い額を固定すること
それが嫌なら変動金利にするけど自分の借りた銀行が変動金利を将来いくらにするかについては自分でコントロールできないわけだから繰り上げ返済のための原資を貯めるとか固定金利より安い金利で借りた分の余剰資金を運用するなりすればいい
自分でコントロールできないリスクは取らないのが基本だろ
それをせずに楽観シナリオのみ信じてなんのリスクヘッジもしないのは単なる阿呆 >>322
ごもっとも。
変動が上がる可能性も下がる可能性もあるものです。
上がった時に対処できるようにしておいて、低金利を謳歌すればよいだけの話ですね。
上がらなければ、リスクに備えて確保しておいた資金は将来的に別途、有効活用できますし。 >>321
あなたの話はあくまで市場金利をもとに基準金利を設定している銀行から新規で借りる場合に限ることを書かないと
短期プライムレート連動型の場合は、銀行が勝手に基準金利を上げることは原則できないよ >>324
リスクはリターンの裏返し
リターンに見合わないリスクは取るべきでないし
取れないリスクはとったらあかん
まあ常に丁半博打をしたいというならいいけどな 322の考え方がすべてだと思うね。
どこで固定金利と変動金利の分岐点が来るかはある程度の把握は必要だけど。
参考までに前スレで記載した内容を再掲。4,290万円の住宅ローンを試算した場合。
・想定は元利均等、35年。繰り上げ無し。
・固定は1.2％として試算。変動は0.52%スタートとして⇒0.8％⇒1.1％と5年おきに上がる想定。最終は2.3％。
・事務手数料や保証料は加味せず。すると以下のとおり。
■固定金利の利息：9,658千円。
■変動金利の利息：8,644千円。意外な結果かもしれないけど。
ちなみに変動金利で、3年おきに0.2ずつ上がる0.52⇒0.7⇒0.9…とした場合は
固定金利と変動金利の総利息はほぼ同じになる。（最終の変動金利は2.7％）
こうみると、まだ今の段階なら変動金利で勝負したくなってしまうな、自分はね。 >>328
どうせなら35年変動金利を過去金利に逆算してシミュレーションしてみたら?
35年後が1987年の金利水準 >>329
25年以上基準金利は殆ど動いてないから計算するまでもなく変動金利の方が総利息は低いよ >>329
H7＝1995年から不況が本格化だったけど、H2（1990年）頃は高いね
見てもわかるとおり、上がるときはぐんぐんあがる。
下がる時もぐんぐん下がる
H19〜20＝2007〜2008 リーマンブラザーズ破綻が2008年9月だ。
今はどん底だから下がらないけど、今の金利は死亡直前の心電図みたいだね
https://finance.a-tm.co.jp/housingloan/articles/rate >>331はURLの下のグラフ
変動金利の金利推移【店頭金利は横ばいだが、適用金利は下がっている】
「民間金融機関の住宅ローン金利推移」を見てほしい。 8%って言ってもそこからある程度は引かれてるよね？実際はどれくらいの数値だったのか…。6%くらい？ >>333
その頃には残債が4分の1位になるから金利上昇の影響は軽微
適当にシミュレーションしても100万以上差がつく これから住宅ローン組む時に振り返るデータが昭和のバブル期ってのが、30,35年ローンの長さの重みを感じるよね ４７歳年収６００万で４千万円の３５年ローンを頭金無しで物件を買うってどうなの？
都市銀行35年ローン 1.875%金利優遇0.5% 月々支払金額13万円って書いてあるけど、
これは金利固定で支払額は一生変わらないって意味？
この不動産会社のCASE4が気になってて詳しい人に教えてもらいたい
https://www.womans-mansion.com/simulation/ >>338
どうなの？とは？
金利も高いので固定でしょうね
47歳の人が３５年ローンなんか組めるのか知りませんが家賃払っても一緒だよね リーマンショックの前例だとインフレ率2%超えで変動金利は3年間+0.5%程度
インフレ率2%くらいまでは慌てる段階じゃないな
日銀の予想だとインフレ率1.1%だけどな インフレ率は今年は軽く2パーセント越えだろう
外部環境大きいけど
アメリカは昨年4.28パーセント 今年は7パーセント 狂乱に近づいてきた
日本だけインフレにならず、0金利続けると確信できる人は相当おかしいw >>340
短プラ0.25%上昇→2006年8月24日
短プラ更に0.25%上昇→2007年3月20日
リーマンショック→2008年9月15日
短プラ0.2%減少→2008年11月17日
短プラ更に0.2%減少2009年1月13日
以降ずっと1.475%
リーマンで上がったみたいに書き込む人見るといつも思うんだけどリーマンで下がってるよね？
何見てリーマンで金利下がったって言ってるのか教えてくれ 黒田がいるまでは上がらんだろ
黒田が居なくなった時に固定が何パーなんだろうな？変動さんは無駄遣いせずにリスク回避出来るように頑張れよ リーマンショック、東日本大震災、コロナショック。誰が予想したか。もうゴールが見えてる自分だが、みんなも頑張れ。
言っておくけど、同じ不況は起きない。長い間、何が起きるかわからないけれども、どう泳ぎ切るかですね。 金利上がる局面なら株式投資した方がいいのでは、と思うがミスる可能性もあるからな 今年の地合いの影響だと思うが全般的に保守的な意見が増えたような気がする >>336
2011年以前の変動は今の固定より高いけどそうなるんか? 民間金融機関で「変動金利型」の住宅ローンを借り入れた場合適用金利は一般的に半年ごとに改定されますが、元利均等返済の場合は返済額は5年毎にしか見直されません。
これって、元利だけなの？上がり方が極端になったら元本減らないで詰むじゃん 銀行変えればいいよ。もちろん返済額は上がるけれどもね >>351
そのかわり、元金と違って、最初から元本の減りが早い。
あと金利自体も総額自体も元利の方が少ない。
元金は元本の減りが遅い分、住宅ローン減税を利用する際に良い。
終わったら一括で返してしまう人にとっては特に。 >>353
「あと金利自体も総額自体も元利の方が少ない」です。 >>351
そうだよ
５年ルール、125%ルールもそうだけど金利上昇で毎月の支払い額が極端に上がらないだけで上がった分の利息増分はどこかで支払う必要がある
仮に毎月の支払い額が金利より低くなったりしたらローン残債は減るどころか増えていく >>350
>>333で自分でソースを出しているように変動金利の基準金利は25年以上ほぼ動いてない。実質金利が下がってきたのは引下幅が大きくなったから。
各年の実質金利に合わせて変動させる＝引下幅を変動させるということだが、これは理論上可能だが現実的では無い
どうしても固定金利の方が総利息が安くなるシミュレーションをしたいのであれば勝手だが自分でやってくれ ウッドショックえぐいな
30坪ぐらいの家だと一年前と比べて200万値上げ…
今って最悪のタイミングなのか… 壁紙も家電もこれからどんどん値上がっていくので、先延ばしするのは逆効果じゃない？
これからは昔の建築費ではやってくれない可能性の方が高そうだし、建築費が高くなっても断熱性能とか良くする方が生活防衛に
なりそうだね。
戸建もマンションも3年前までに買えた人はラッキー。 中古の戸建も上がってるよな
築5年程度だと新築の売出し価格に若干色つけても売れてってる 元利35年で借りておいて、「実際に借りた金利+1%の元金35年」のつもりで、差額を全米インデックスに積み上げる。
借入金額にもよるけど、毎月10万弱の感覚。
それ以上の借入金額になる物件ならローン組む人自体少ないだろう。現金買いの世界になるので。
で、インデックスの見込み利益の絶対額と、金利上昇で増加する負担額の絶対額を比較して、最も得になるよう必要に応じて繰上げ返済する。
こんな感じに皮を数えてます。 >>361
どゆこと？
中古だけど買ったときより高く売れてるって意味？？ 去年買ったけど良かった方かな
ウッドショック前、減税1%、グリーンポイント有 夏にフラット35の融資を受けるんだけど、
融資実行までの金利変動は、
長期国債先物を売ればヘッジできるかな？ >>365
フラット実行時ではなく契約時金利じゃねえの？ >>359
ウッドショックは落ち着いたと認識してるけど価格は戻ってないのか？ ヘッジするならLでしょ
金利上がった時にローン支払額は増えるけど長期債は利益出てる状態にしたいんでしょ？
先物触った事ないから知らんけど そもそもインデックス投資するためにローン借りてるわwローン金利より高いリターン得りゃええのよ >>368
逆もあるからね
フラット契約時より実行時の方が金利低かったら損するわけで金利と反対の動きをする金融商品買えばええんちゃう
というけどそんなの手数料で吹っ飛ぶのでそんなことの検討にリソースを使わず本業で出世でもして稼ぎなさい >>356
これたまに勘違いしてる人いるよね
前にどこだったか別スレで、うちは最大でも支払い額何％しか上がらない契約だから〜って言っててマジかいなと思った >>370
だから長期国債って言っとるんやろ？
つーかヘッジの意味わかっとるか？ >>359
俺も30坪くらいで300万値上がりだわ…
他の資材も値上がり傾向だから諦めて契約するけども… ６月以降は決算も終わり値が落ち着くと思うがな
高かった半導体も値が戻りそうだし >>355 >>357
逆になってました、スミマセンありがとうございました！
元金均等の方が元本の減りが早く、金利含む総額も低いです。 >>358
正確ならいいんだよ
別に固定云々はないよw
ありがとさん コロナ禍前半に契約できた人は、得したよな。減税やら、グリーン住宅やら 減税で-50、住まい給付は-20、
こどもみらい給付で+80
これでトントンで国を許した、と思ったが
見積もり取ったら200-300の値上げ
見送りたいけどさらに値上げしそうだし、4月からはリクシルも値上げするからもう行くしかない
おわたおわたおわた これから戸建は、どんどん値上げだろうな。
金利も上がるし。
そのかわり、所得も上がるから市場的には、潤うのでは？ >>382
変化の局面では常にそうだから
格差が拡大するというより単に変化があるってことかと 平均給与にも満たない層は上げろって騒いでるけど、格差が広がるだけなんだよね
海外見習えって言うなら今稼げない層なんて無職になってもおかしくない、労働者が守られてるから給与が安いって現実を見なければならない 審査や資金計画の質問ではないのですが、銀行選びの質問しても良いでしょうか
注文住宅で来月着工なんですが、着工から引渡しまでの間に地震で家が破損した時に備える為、その間はソニー損保の火災保険(地震補償100特約)に入りたいと思っています
そのまま入居後も火災保険(自動車保険も)をソニー損保にしようと思っていますが、住宅ローンもソニー銀行を選ぶと同じグループという事でメリットあったりしますか？
楽天損保(自動車保険や火災保険)が楽天カード払いするとポイントさらに付くみたいな話です
住宅ローン単体で見ればauじぶん銀行かソニー銀行が候補なんですが、携帯はドコモだし電気もガス会社と合わせるとなると… >>385
ソニーは正直わからんが
なるべくヒモ付は止めたほうがいいと思いがな、すぐ違う商品が出てくるよ
自分は、その時単独で一番有利な商品にしてる、保険、ガスや電気も、しがらみ無ければ直ぐ乗り換えられる
奴らは囲いこんで乗り替えをめんどくさくするのが手だから >>385
全然知らないから聞くのだが、引き渡し前はまだ自分のものでないから、保険に入れるのだろうか？ >>385
結局はソニー銀行の住宅ローン窓口に電話するのが良い気がしますが、私はあまり聞いたことはないですね。
住宅会社に提携住宅ローンがあるか確認するのと、火災保険も大手HMであれば自社火災保険会社があるので、
その割引見積りを事前に貰いながら、ネットで他の会社も一括で取り寄せて比べた方が良いかとは思います。
電気、ガスは住宅ローンとは別で考えた方が良いですよ。auひかりは中々高いし。
au携帯を今から入るのも高い。au住宅ローンの優遇をモロに受けられるのはPovo1.0の方だけだと思いますし。
携帯はwifiと組み合わせるぐらいが良いかと。ドコモならドコモ光、ワイモバ・ソフバンならソフトバンク光かNURO光、
au・UQならauひかりかコミュファ光。それ以外ならその地域の早いところですが、基本はNuro光とかコミュファ光とかの
独立回線の方が良いとが思います。 引き渡し前に災害の被害受けたらハウスメーカーの責任で復旧するっしょ？
当然ハウスメーカーは保険入ってるだろうし
小さな工務店が首回らなくなるとかは。あるかもしれんが 普通に考えたら引き渡し前に破損したら
土地にゴミおいてるだけになるわけで
購入者責任になる意味はわからんけど
どんな契約になってるのかね？
ゴミ撤去して契約破棄になるとかなら理解できるけど >>390
自然災害の場合はハウスメーカーに責任がないので対応しません
契約書には、話し合い と書いてある事が多い
施主には諦めてもらおうって記事が普通に出てくるよ >>390
んなこたーない
メーカーに原因がある破損なら勿論メーカー持ちで直すけど、自然災害なら民法上100%買主負担だよ
売買契約書にその辺どうするかの明記が無ければだけど
当然とか普通はとかの考えは危険だよ au自分銀行の住宅ローンの仮審査を通過し、普通口座を開設するように指示されたので開設しました。その後、審査結果の状況を聞くたびに現在最終段階で早ければ今週中に結果が出ますというから急いでもらえますかと言ったところ、10分後にメールが来て今回は融資を見送るという内容でした。口座を作らせておいて非承認と言うのは普通にありますか？ au自分銀行の住宅ローンの仮審査を通過し、普通口座を開設するように指示されたので開設しました。その後、審査結果の状況を聞くたびに現在最終段階で早ければ今週中に結果が出ますというから急いでもらえますかと言ったところ、10分後にメールが来て今回は融資を見送るという内容でした。口座を作らせておいて非承認と言うのは普通にありますか？ 396ですが、審査が非承認だったのに優遇金利キャンペーンのお知らせがくるのはどういうことですか？ 売買契約というか新築するなら建築工事請負契約だろうけど
災害で完成しなかったら引き渡しも出来んし代金も請求できないと思うんだが
もうちょい教えてくれ
もちろん契約書に定めが有れば別だが、不可抗力による工期遅れとかならは仕方ないにしろ
施主が追加費用負担するってどういう仕組みよ？ https://suumo.jp/journal/2015/03/10/79031/
・火災、損壊の場合
民法では施工会社（請負業者）が建物を完成する義務があり、完成品を引き渡さないと代金を請求できないという決まりがあります。
・地震や洪水などの自然災害
施工会社が建築中の建物に掛ける「建設工事保険」は、地震や津波、洪水などの自然災害が補償対象ではないことが一般的です（※注1）。
※注1：台風や洪水、土砂崩れなどの自然災害を補償対象にしている保険もある。
当然、まちまちだろうから確認はした方が良いのかもしれないね。
物流業者でも、運送や倉庫についても天変地異や運送時の破損・汚損・遅延は業者が免責になる旨国土交通省の
出した標準的な運送約款でも記載されているぐらいだから、住宅も同じことになると思うなあ。
そのために瞬間的に結ぶ共済とかの火災保険とか、あるいは住宅会社に相談したほうが良いかもね。 https://suumo.jp/journal/2015/03/10/79031/
A． 自然災害は保険でカバーされないことが多く、建築主が負担するケースが多い
施工会社が建築中の建物に掛ける「建設工事保険」は、地震や津波、洪水などの自然災害が補償対象ではないことが一般的です（※注1）。
例えば、工事が8〜9割方進んでいたのに地震や洪水で全壊といった場合、よほど資金力のある施工会社でなければ、再建築する費用の用意は難しく、
契約を履行する（家を完成させる）ことが不可能となるのが一般的。そのため、再建築費や補修費は「建築主が負担する」「双方で協議して決める」と
契約書（約款）に記載することが多く、建築主が全額（または一部）を負担することになります。 >>400
ごめん、言葉不足。
物流業者でも、運送や倉庫についても「天変地異による」運送時の破損・汚損・遅延は業者が免責になる旨
国土交通省の標準的な運送約款でも記載されている。に修正します。 だから質問者はそんなこと百も承知なので引き渡し前のリスクヘッジのために地震保険に入ろうとしてんだろ
結論をいうと建設中（建物引き渡し前）の地震被害リスクをヘッジする保険はあるよ
棟上してないとだめ（基礎工事仲介はダメ）とか細かい条件はあるけどね そのまま建築継続求める場合は
再建築費は買主負担だとして
元契約は契約不履行になるなら
契約破棄でってことになるならどうなんだろうね ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
