アパートマンション経営なんでも相談室【154号室】
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■ 前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【153号室】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1616659786/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvvv:1000:512:: EXT was configured キティが隔離で発狂しててわろえる。
こっちには怖くて書き込めないんだなw もう1個のスレ重複で削除依頼すればキチガイ完封できるな 宅配ボックスを後付けした人いる？
機械式ならメンテ契約とかいらないのかな。 >>6
ﾉｼ
去年コロナ初期に、マンション(各12戸以内)に4個ずつ、戸建2戸には各1個ずつ付けたよ
機械式って言うのかわからんが、配達員がその都度番号を設定するやつ
去年の 外出るな！の流れで、必要かなーと思って勢いで付けちゃったけど、今となってはそんな必需品でもなかった印象 おれもダイヤルのつけたけど2、3週間荷物取らないやつとかいたずらで何も入れんでロックかける奴とかいてめんどくせーよ。 オートロックの内側に宅配ボックスを付けたやついない？
外側に場所がなくて…
ヤマトと佐川と郵政にだけ暗証番号を教えたらいいかな、とか >>8
空でロックかけるのはイタズラというより宅配業者がボックス確保目的でやるのが多いと思うよ 案外、管理がめんどくさそうだな。
少しでも魅力が増えるならと思ったけど。
エレベーターなし物件だから、配達員さんは大助かりだろうがw 宅配ボックス設置で再配達が無くなればＣＯ２削減になるんだから、税控してほしいわ 郵便局って、届け出さないと、宅配ボックスに入れてくれないって最近知った >>13
あー、郵便だけいつも不在なのはそれが原因なんだ！
配達時間的に、いつも空きがないのかと思ってた。
ヤマトは宅配ボックスマンションへの配達を先に回ってる気がする。
「宅配ボックスが埋まってました」で不在になるのは佐川。 >>10
そーゆーこともあんのかなとおもてたがやるやついんのか！最悪やな。カメラつけたろか 下水道の分担金とか来たけど
一括で払うと２万ほど安くなる。つうか５年払いだと金利が２万なのか。思い切って払うべきかどうか 宅配ボックス置いても喜ぶのは配達員だしなぁ
必需品みたいな扱いになったら考えるけど今は必要ないかなって感じ ゆうパックの配達が嫌いな同級生なので自宅には付けた。 自宅(戸建)に設置して便利なのは痛いほどわかってるが、アパートに必要かと言えば微妙。
入居者にはありがたいかもしれんが無くても客付けは出来た。築古だったり駅近でない場合は有効かも。 宅配ボックスが無くてもドアの前に置き配されてるし
自分でホムセン箱みたいなの置いてる人もいるし
何か問題起きたり要望がくるまでは別に良いかなって 更新の時大家が不動産屋に払う手数料の相場て25%やんな？ >>23
更新料があるのは東京だけじゃないの？
東京に借りたとき、2年毎に訳のわからん名目で取られて、詐欺かと思ったわ。 こっちは更新の時も入居と同じで報奨金って形で家賃一ヶ月分取られる 俺のところは毎月の管理は３％
更新料は不動産屋が持っていくけどね。
あと、修繕やらなんやらにマージン乗っけてこないし、こっちの業者入れても対応気持ちいいし、社長は少しイカッちい見た目だけどしっかりしてる。 管理会社のカレンダー１９日休日になってる
おかげで今朝のゴミ出し忘れただろうが。木曜出せないから一週間ゴミ屋敷なっちゃう。 >>26
管理料安いな
どこら辺の物件？差し支えなかったら 更新料管理会社に持ってかれてる人多いんやな。びっくりした。うちはいい方なんやな 更新のタイミングで退去してくれたら、次の広告料もとれてウハウハ 『更新料』＝１ヵ月分 入居者が大家に支払う
『更新事務手数料』＝0.5ヶ月分 大家が管理会社に支払う
実務上は、管理会社が入居者から“更新料１ヶ月分”を徴収し、「更新事務手数料0.5ヶ月分」を引いた残りの額が、大家（俺）の口座に振り込まれている。
これが一般的なんじゃないの？ コロナの家賃補助って、あんまり報道されないけど、凄い税金使ってるよな
通帳で、同じ名前の役所からだから、どの人のか判断が難しいのは、なんとかしてほしい >>32
＞『更新料』＝１ヵ月分 入居者が大家に支払う
＞『更新事務手数料』＝0.5ヶ月分 大家が管理会社に支払う
地方在住で東京に不動産投資しているが、東京の管理会社はそれが普通。
地方では、1ヶ月の家賃の３割ぐらいの更新料手数料を借り主に請求するところも
ある。大家には、金ははいらない。 しかしどこもそうかは分からないけど、少なくてもこっちではコロナの影響は驚くほど何もないね
それともまだ始まってもいないのだろうか？ うちはモロにあるな
コロナ前は1～2割で推移してた空室率が一気に3割超えた う～ん、極狭1kは苦戦中、ファミリータイプは影響なし、な感じ >>36-38
こういうの見てるとコロナの影響は状況によりけりって感じなんだね 民泊してた人はどうなったんでしょうか
又貸しして民泊してた人もTVで見ましたねぇ コロナ直前に満室になってそのままだけど
不動産屋からは動きが全然ないから空いたらなかなか入らないだろうって言われてる 20室の経営だけど
ずっと満室だったのが
3月以降立て続けに25～35㎡の部屋が4室退去となった
コロナの影響はあるな 銀行に融資を断られました。
理由としてあの手の物件は買ってはいけませんとの事で、
代わりに物件があれば前向きに検討というより、
多少無理でも何とかしますとの事でした。
なので今回は撤退します。
>>43
空くのは仕方ないけど、入らないのはどうかと思う。
うちも払えない人が何人かいなくなったけど、入れる状態にしたらすぐに入るわ。
一ヶ月も空く事はまずない。 一ヶ月はどうしても空くだろ
まともな清掃もリフォームもしないで明け渡しか 今は、リフォーム屋も忙しくて、なかなか手配が付かない
1ヶ月とかは、妄想 >>46
リフォームなら空かないわ。
うちは管理会社お抱えの業者がやる。
管理会社の人が退去に立ち会って、すぐに連絡があって映像と画像で俺が判断する。
そりゃ何か工事が入ったら別だけど、1ヶ月もかからないわ。 クロス針くらいならDIYできるけど夜間や日曜だと気を遣う 景気に左右されるのはあるよね
リーマンショックのときは2年近く空いてた部屋があったわ 銀行に融資断られるレベルの大家だしな
水回りの清掃もクロスの貼り替えもフローリング磨きも
それぞれに時間がかかるもんだがまともにやってなのがバレバレ >>47
普通は退去前から予め手配しておくから、クロス張替と掃除なら1週間程度で終わるけどな。 >>54
出入り激しい物件？
設備とか劣化しきらない内に次に回せてる感じ？ >>55
1LDKが多くて若い人が中心だから6～8年ぐらいで退去する人が多いかな。
エアコンと給湯器とビルトインコンロは12～15年程度で交換しているけど入居中にも交換することも度々あります。 無料Wi-Fi、防犯カメラ、録画機能付きのインターホン、シャワー洗面台とウォシュレットのアップグレード。
やり出したらキリがない。 もはや無料Wi-Fiは不要だと思う
必要な人は自分で選んで契約するし、大多数はモバイル回線で事足りてる >>57
LIXILのは、10年で点検しろって主張しだすから嫌い >>59
使う人には物足りない、モバイルで完結する人には不要。費用だけオーナーに降りかかるし辞めれない。
よほど空室率が高くない限りやめといた方がいい。 >>59
CATVとセットでwifiを提供してる
BSアンテナが壊れたのをキッカケに導入した
4K対応もしなくて良いし悪くない >>60
10年目での点検は当然だと思うが。
自宅のトイレも点検してもらったよ。 >>63
自宅と貸し部屋じゃ違うっしょ
家主としては、退去のタイミングで交換して新品で入居募集したいのに、点検しろって点滅しだして、点検するなら交換の方が安いって、交換の流れになりがちだし、無駄な手間と経費がかかるからLIXILのシャワートイレは避けてる 20年持つなら点検するんだけどね
ちな、家はLIXIL >>59
新築のプランニングでミニミニへ家賃査定に行ったら、Wi-Fi無料は必須です！！
と言われた。
個人的には不要と思うが、ITに疎い多数派の一般人にはありがたいと思われるのでは？ ５Gがどんなもんかもまだわからんから、あわてて入れない
つか、ずっと入れないと思う。家賃下げるほうが楽で効果ありそう。 >>68
入居者によって、対戦ゲーム、Netflix、メールとブラウジングと使い方が違うんだから、wifiだけ用意するのは、意味ないよ
個人によって他のサービスと組み合わせるのが普通になってるんだから、選べないのが逆に足枷になりかねない 「不動産ID」導入 国交省が検討会
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210924/k10013274801000.html
不動産取り引きの活性化に向けて、全国の土地や建物に
「不動産ID」と呼ばれる番号を割りふり、不動産情報の連携を進めることになりました。 40坪の土地に賃貸併用住宅を建てようと思ってる
1階をシャッター付きの駐車場、2階を賃貸、3階に住む想定なんだけど、住宅メーカー選びはどのスレに行けば良い？ >>77
建設住宅板に該当スレはチラホラあるが、どこも過疎ってるね
自分は一括相談サイトで相談した
複数の業者から一斉に連絡くるからウザい事この上ないが、比較が容易だったし各業者との相性も見えたし良かった >>77
モデルルーム行かないの？
行くとすぐ営業がきて簡単に測定してプラン持ってくるよ
んーこういうのじゃないんですよねみたいに
具体的な希望を伝えると変更もしてくる
何度か営業と話すからそのやりとりで社風も見えてくる
何社も同時に見れば自分とフィーリングの合うところが見つかるよ
自分の体験から言えば積水ハウス(ハイムではない)とヘーベルが2トップ >>78
子供が自立したら駅近の持ちマンションか2階に移る予定 俺ん中じゃ積水はまあ印象いい、パナは悪い、他はわからん 担当についた営業次第じゃない？
会社によって営業のレベルが目に見えて変わるなら営業成績に反映されるはずだけど実際はそんなことない ハウスメーカーのレベルなんて、たかが知れてる
ミサワで建てた家だから、ミサワでリフォームしたら、台所の換気扇を職人がデタラメ工事をしてるから文句を言ったら、監督が職人の肩を持つから
条例違反だよ、監督の仕事ができてねーよと言ったことがある >>82
家賃を少し下げれば必ず人が入る場所だから必要以上にスペースあってもしょうがない >>85
ミ〇ワはデカい物件はイケるが、3F建てEV無しのプランはセンス無いのな
建物はそれなりに高級ちっくなデザインなのに、ボロアパートにありがちな半透明屋根を取り付けた外階段のプランを持ってこられてコケたw 同居の親が死んだら自宅処分して持ちマンションの最上階に移ろうかと考えてるんだけどペット不可マンションなのがネック
猫ならともかく犬は毎日外に連れ出すから住人の目が気になりそうだ >>89
最上階はやめといたほうがいいよ。
夏は直射日光が照りつけて、死ぬほど暑い思いをすることになる。
夜になっても、熱気が抜けない。
エアコンの電気代が、バカ高になる。
最上階は虚栄心は満たされるけど、住むもんじゃない。 死ぬほどは言い過ぎじゃないか？
調べてみたら1～2度の違いらしいよ
1～2度が小さいとは思わないけど戸建てよりはマシだと思う
後最上階だと上の階の住人の足音を気にしなくて良いメリットがあるし >>90
虚栄心っつーより最上階のその部屋は広すぎて客が付きにくいんだわ
かと言って安くしすぎて変な奴が入るのもアレだからな >>91
鉄筋は振動が上下左右に響くから下の階の足音も聞こえるよ >>93
新築14階建てマンションの12階に6年ほど住んでたけどそれは気にならなかったな
てか知らなかった
お互いが窓を開けない限り両隣りの生活音も全く聞こえなかった すみません、細かい話ですが質問させてください。
中古マンションを購入して今度賃貸に出すのですが、天井の照明器具がついていませんでした。
不動産屋さんは、「借主さんが見に来る前に、そちらで付けてもらっていた方がよいです」と言われるのですが
照明もいろんな金額、種類があり、入居者さんの好みもあるだろうし・・と思うと迷ってしまっています。
照明補助金？みたいに、金額の上限を決めて、「○○円の範囲で入居者さんが選んでよい」とか
してもよいかも、とも思っていますが、「いやいや、金額上限を超えて借主さんが自己負担して照明を購入した場合は、
退去の時に、照明器具の所有権がややこしくなるかもしれないし、
置いて行かれた場合でも、あまりに個性的なデザインだと、次に貸すときに困るかも・・。
しかし、照明器具くらい、それほど大事に考えなくてもよいのかも・・
いや、迷うくらいなら、自分で無難なのを選んで設置してる方が楽か・・」とか、
小さいことですが悩んでしまってます。 区分を貸すのも2件目で馴れてなくて
こういう場合、他の大家さんがどうされてるのかよく分かりません。ご教示いただければ幸いです。 >>95
不動産屋がつけろって言うならネットで安いの取り寄せてとりあえず付けといたらどうかな
こだわる人は自分で好きなの買って付け変えるよ >>96
ありがとうございます
仰るとおり、高いのを入れるよりは、本当にこだわりある人は自分で換えるので
そこそこのものでいいかもしれませんね 内覧時の印象を良くしたいだけって事かな。
薄暗い部屋を見てもらうよりは。 スマートメーター化されてから内覧の時に電気付けられなくなったね
冬なんか日が落ちるのが早いから困る そういう時は1日だけ地域電力と契約するといいよ
解約後も室内ブレーカーを上げれば使えるようになる 人間が出入りしないと傷むってのは温かいとき地面から湿気を吸い上げて寒いときに結露で腐敗していく。
数日に１回の割でも全館換気しておけば全然大丈夫。 10w程度の通年換気用換気扇を回しっぱなし、
または洗面所当たりの換気扇をタイマー駆動数時間。
年間電気代1000円程度で完全に防げる。 建物は大事に使いましょう。 >>100
そんな裏技があるんだ
いいこと知ったわ って書いたもののこれは東北電力の話ね、他の地域は知らない
もし他の地域なら試しにやってみてほしい、1日契約するだけなら100円もかからんし 2方向避難ができるようになっているか？
ここ大事だから！ >>104
4階建てRCを所有しています。
階段の他に、ベランダからの脱出も可能。
ベランダから飛び降りるっていうんじゃなくて、隣りの世帯のベランダに通じるパーテーション（？）は、パンチすれば穴が空くようになってる。
２世帯の内、どちらかのベランダの床には四角いフタが有って、それを持ち上げると避難はしごがあり、下に降りられる。
低層階でベランダが無い物件って、階段以外に避難経路があるのかな？ 脱出用縄梯子でも設置されてるんじゃないの？
って思ったけど、昔住んでた築40年の高層UR賃貸には付いてなかったな。
ベランダなしのサンルームみたいな部屋が付いてる物件だったけど。
その代わり内廊下で両端に階段があったわ。 都内の空家率はまだ目立ったニュースになっていないが
近所（杉並区や世田谷区）を自転車で流しながら観察すると
結構な数の空家があるな。あと１０年もしないうちに空家が
増々増えるかと、少子高齢化で住宅環境が変わるのは早い、
昭和の住宅難時代のままの旧態然の法規はまずいかと 東京 超高級老人ホーム「サクラビア成城」
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1652053642/
入居金4億5000万円でも30人待ち
まあ、こういうのはいいんじゃない。金を貯め込むよりは
どんどん死ぬまでに使って経済回せばいいよ ２０年前から、アパートを3棟、大手住宅メーカーで建設し、サブリースしています。
この度、定年になり時間ができるので、サブリースを外し自分で経営しようと思うのですが
色々なトラブルや素人には難しいなど、いろいろな意見があると思われますが、先輩の皆様にご意見を頂ければありがたいです。
賃貸住宅については素人ですが、サラリーマン時代は商業ビルの開発管理をしていたので、
不動産全般については少しは知識があります。
宜しくお願い致します。 >>111
それぞれ築何年くらい？
築20年の物件が少なくとも一棟はあるってことだよね？
10年以内ぐらいの築浅なら自主管理で充分回るし店子からの要請内容も想定内の範囲だが、
15年を超えた辺りから不具合の要請や理不尽な要求が増えるので、管理会社を付けたほうが楽だと思う
一言に管理会社と言っても、毎月〇%の手数料でがっつり管理するよくあるシステムの他、
物件の規模に関係なく一律 千いくら円／月 で何かあった時だけ対応する会社もあるよ
どうしても自主管理したいのならば、馴染みの大工さんを作っておくといいよ
頑張ってね >>112
連絡ありがとうございます。
すべて築21年です。
今のところ、特に設備面では不具合はなさそうです。
店子からの理不尽な要求とは具体的にどのような件でしょうか？
確かに修繕補修のために馴染みの工務店を作る必要はありそうですね。
宜しくお願い致します。 >>113
建物、設備などの物ではなく、入居者という人を相手するのが厄介なんだと思う。
自分は自己管理はやりたくない。 現況サブリースだと実際入居者が滞納常習者であってもわからない。
クレーマー等がいてもわからない。
サブリース外したとたんにもしそういったのが入居してるとすべて自分で対応となるけど。
あと設備等が壊れたといった場合、即時対応が必要になるけどその辺のノウハウや取引先は持ってるの？
大家直だからと言って時間がかかっていいとかいう問題ではないし。
まあそういった心得的なものもわかって対応するのであればよいのでは？ 管理会社によるのかもだけど、サブリースの場合でも入居者とのやり取りの全記録(クレームや希望など全て・対処・結果、等々)は、
都度都度ではないが年イチで一覧にした書面が送られてくるよ、希望者のみなのかもわからんが。
>>111さんとこの管理会社がそういうのやってないなら、言えば送ってくれると思うよ
その内容によってサブリース外す外さないを決めても良いかもね >>115 >>116
色々とご教示ありがとうございます。
サブリース先の管理会社は建築した大手住宅メーカーの子会社です。
実際、設備面の対応も、近隣の工務店に丸投げしているので、今後は直に発注したらよいのかな思っていました。
あと家賃も保証会社を入れているので何とかなるかと甘く考えていました。
その他、今後出てきそうな問題をお教えいただければ幸いです。
それと一旦、自己管理をして、やはり無理だと分かれば、サブリース会社ではなく、地元の管理会社に依頼するのは可能ですか？
宜しくお願い致します。 サブリースとはいっても設備交換とかは実費でしょ？部材からしてメーカー系はえげつないほど高いうえに上乗せ分もかなりだからな。
ただその分というか、今足りない給湯器とか在庫持ってることがあるかもしれない。
あと保証会社だけど、管理会社変更できないとこ／移管先が管理会社（ある程度大手）なら移管可能なとこ／まあいろいろあるから注意して。
だめなら保証全部外れるからねｗ
サブリースしてる会社は入居者（契約者）に対してしかるべき措置とるだけ。色々やってくれるとか思ったら大間違いです。
家賃の支払いや更新等の手続き、保証会社等の切り替えは遅滞なく行われるように気を配って手配するのはオーナーの方。
なのでぶっちゃけ素人がスムーズにできるとも思えないんだな。
サブリースからいきなり自己管理より、管理会社に数年任せてそれから引き上げる方が楽。
保証会社の件とかも継続条件みたいなのが緩和されるし、条件に合わなくてカットされてもノウハウというかスキル持っててれば
何とかしてくれる（100％とは言ってない）し。まあ場合によっては大家さんも持ち出し出る時あるけど。
そんなこんな面倒あるんで一年くらいで・・・とかだと結構断られるとおもうよ。
調子いい乞食オーナーとは付き合いたくないのは誰でも同じだから >>117
地元密着の不動産屋に話を持っていくのが良いよ
店子はネット検索が中心と言っても、結局は内見しなきゃいけないから、物件の近くに仲介があるのは、お互いの安心感につながる。
依頼事項にマージンを取られたとしても地元業者なら払わない大家より優先度は高くなる。
サブリース会社なんかのマージンは無駄なだけだよ >>118
>>119
ご丁寧に返答ありがとうございます。
自己管理といっても入居者の募集はアパマンなどの不動産会社、退去の時はクリーニング会社などに対応していただくように考えています。
今までのサブリースの時も業者様に委託していたようです。
118さんの仰るように今までは設備の補修等では非常識な見積もりを持ってきていましたが合い見積もりすら取らなかったです。
因みに118さんや119さんはどの立場の方ですか？
管理会社、自己管理されているオーナー、管理会社に管理させているオーナー？ 募集、契約／更新／解約の書類・手続
入居中のクレーム対応(家賃／建物設備補修)
退去後のリフォームと敷金精算
の仕事があってオーナーで管理する場合、自分のやりたい範囲とそれ以外のバランス、やれるやれないはついた担当者と会社のレベルによるとこが大きいかな。金(の配分)とサービスのバランスと言えるかも。
自主管理でも窓口と対応方法決めて緊急という言葉を知っててくれてw入居者さえまともなら(←ここ重要)、95%位は流れ作業でやれる。敷金精算だってリフォーム屋によってはやってくれる時代だしw
かかるコストの大小は気にしなきゃいけないけど、かかるべきところにはしっかり払うという意識があれば行けると思う。
残り5%来たら学ぶしかないね。
つかこの仕事、人(不動産屋の担当／契約者入居者)次第なとこあるからなぁwww
各所の疑問点とかは発生原因と対応の分岐が多すぎて具体的例がないと回答できないんじゃ。 >>121
入居中のクレーム対応(家賃／建物設備補修)が大事なんですね。
肝に銘じて頑張ります。
何度も返答ありがとうございました。 いつものことだけど自主管理って
スーモやらに広告載せるまで辛くない？
不動産屋に仲介依頼しても写真もとりに
こないし、
そんなのばっかだから
自分で撮ってUSB+茶菓子持っていっても
掲載しない。
やっと載っても情報が適当。
まともな営業にあたっても1年後には
退職してる。
もう10年ぐらいだけどホント
毎回つらい。
広告料は、2ヶ月。15万ぐらい
多分それなりに埋まる部屋。
持ち物件3棟50部屋ほど >>111
できる
管理会社は所詮他人事だから
色々とわかるとガッカリするよ。いったい誰の為の経営なのかと 免税事業者になるんだけどインボイスってなんじゃら
今まで通りの申告が出来なくなるん？ >>129 住宅以外の用途で貸していると入居者から消費税分値下げ要求される 駐車場なんかもそうだよな
家賃コミコミにすりゃいいのかな >>7
Amazonとか通販サイトで買いまくる人には嬉しい設備。家賃1000円2000円高くなってもほしい。 いつも宅配ボックスの荷物を持ってかない入居者さんがいるんだがどう対処すればいいんだ そういうの有りそうだから設置はやめた
今は置き配もするからな >>134
導入予定だけど、月に一回マスターキーで中身チェックします、放置物は処分します、って貼り紙しようかと。
でも、粗大ゴミ入れられそうで怖いな 地震保険って入っておいた方がいいですか?
築6年で鉄筋7階建てです。 まぁ保険屋に細かくこういう時はここまでとか保障内容よく聞いたほうがいいよ アパートの共用部分の電気代5,000円超えてわろた。
去年3000円程度だったのに。 最高裁が消費者団体の訴え認める 家賃保証会社との裁判 2か月家賃滞納などの条件で明け渡したとみなす契約が争点
https://approach.yahoo.co.jp/r/QUyHCH?src=https://news.yahoo.co.jp/articles/650873fd2725ccc4e5ba0da6aac41a0c06aa7712&preview=auto 松田展崇容疑者、ググレ顔見ておけ。笑える、詐欺師がお部屋探しします！嘘つくできそこないコンプライアンスありません 土地持ちで都内三階建て賃貸を建てるならハウスメーカーより工務店に直接相談した方がいいでしょうか？ 新しく購入した物件のプロパンガス業者がグーグルの口コミを見る限り評判悪いようです
ガス業者が原因で退去が起きることってありますか？
購入の際の条件にガス業者承継があるのですが、違約金を払ってでも、他のガス業者に変更したほうがいい場合もあるのでしょうか？ プロパンガスは値段をガス会社が設定してるので、
相場より高い会社はある。入居者が払うので大家にはあまり
関係ないのだが、ガス代が高くて出ていかれても困る。
ネットか管理会社の営業に評判の良いプロパンガス屋を
紹介してもらうと良い。
新しいガス屋が、違約金とかめんどくさいことをやってくれる。
古いガス屋も必死だから、菓子折りもって押しかけてくるが、
玄関先で追い返し、会ってはいけない。 
