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不動産投資を淡々と語る:27

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0159名無し不動さん
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2020/12/19(土) 07:34:30.80ID:???
先輩方、何卒ご意見お聞かせくださいませ。
狭小ワンルームで気をつけるべきことあれば教えて下さい。
一部屋10平米とかの小さい部屋ばかりの築約30年アパート、東京周辺区、複数路線ありターミナル駅の徒歩10分です。

賃貸サイトでは、周辺は16平米超は新旧含め山ほどあるようですが、ここまでの小ささだと逆に玉は少なそうなので、競合自体は少ないのかなと睨んでます。

ご意見ご鞭撻宜しくお願いします。
0162名無し不動さん
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2020/12/19(土) 08:40:15.66ID:???
>>159
価格は？
何室で今空室何部屋？
前回の大修繕の時期は？
土地はいくらで売れる？
ローンの金利は？
家賃収入は？

上記が分からないと返答のしようがない
0163名無し不動さん
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2020/12/19(土) 09:05:01.91ID:???
場所が足立か多摩中野なはわからないけど
その手の極小は寮崩れだったりとかで競争は激しいから
結局値段45000で家賃補助になる　よほど安く仕入れないと負けるわな
今時の生活保護は生意気だし
0164名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:02:41.54ID:???
コロナ生活保護で今は小さいのが玉不足なんだっけか
まあ結局は仕入れ値次第
0165名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:10:45.38ID:???
>>156>>157
絶対数を言ってるのではなく、
その中で10憶フルローンで買うバカが何人いるんだと言ってるんだがｗ
そんな浅読みだから貧乏なんだぞｗ
0166名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:22:31.72ID:???
RCマンション1棟　1億3000万円(家賃収入年1300万円)
自宅　　　　　　　　　1
0167名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:29:54.84ID:???
RCマンション1棟　1億5000万円(家賃収入年1300万円)
自宅　　　　　　　　 1億5000万円
現金　　　　　　　　　2600万円
借入　　　　　　　　　　なし

もう借金は全額返済して後はバレリーナのパトロンでも
やって暮らそうと思う。
昔住んでたとかで、俺の住んでるあたりの土地をさがしてる社長が
2億円で家を買いたいという。
どうしたもんかな？
0168名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:34:42.76ID:???
>>165
ダサい　ダサ過ぎ　　押し黙って素直に自分の愚を恥じてろ
0170名無し不動さん
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2020/12/19(土) 14:40:20.03ID:???
>>168
総資産5億以上のスーパー富裕層と富裕層は81万世帯。
その中で不動産に投資する人が何人いるかと考えれば分るよな？それもフルローンでｗ
0171名無し不動さん
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2020/12/19(土) 15:20:07.11ID:???
フルローンじゃなきゃ相続対策にならないから
むしろ普通
銀行にいた時何件もやったわ笑
0172名無し不動さん
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2020/12/19(土) 15:24:34.46ID:???
RC2 太陽光2 年収入30M弱
借入　180M
現金　80M（個人、法人合算）

父親の現預金150M
0173名無し不動さん
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2020/12/19(土) 17:15:28.40ID:???
>>170
純資産じゃなくて総資産なの？
総資産5億円でも負債が5億円だったら意味なくね？
0174名無し不動さん
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2020/12/19(土) 17:27:24.83ID:???
まあ嫉妬と言われてもしゃーないけど親から相続しただけなのに
調子に乗ってる奴みかけるとイラっとする（笑）
お前と一緒にするなよといつも思ってます。神田君。
0175名無し不動さん
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2020/12/19(土) 19:37:22.94ID:???
トイレ換気扇交換処分 12000円
リビング換気扇交換処分 18000円
畳表替え　　6畳　　　　　　30000円
エアコン洗浄　　　　　　　　10000円
台所シングル水栓交換、処分27000円

これ高い、安い、普通？
0176名無し不動さん
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2020/12/19(土) 20:30:33.83ID:???
>>175
普通だけど
そのレベルなら自分でしたほうが楽しい
あとジモティとかで頼むと安い
品質はしらん
0178名無し不動さん
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2020/12/19(土) 23:14:15.18ID:???
>>177
お前、超ウザいんだけど
明日事故って死ねばいいと思うよ
0179名無し不動さん
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2020/12/20(日) 00:34:23.26ID:???
>>162
>>163
有難うございます。こんな感じです。

価格1億　軽鉄3階建　城南周辺区、ターミナル駅複数路線　徒歩10分
年間賃料900万、表面9%
全15室中、空き1室
延床170平米だから一室平均11平米ちょい
大規模修繕時期不明（確認中。現在築約30年）
土地125平米、路線価4500万円、区道沿い
三井トラストL&Fで2.9% 30年、8000万円借入想定

表面9%あるのが気に入ってますが、いかんせん狭小なのが気になります。まあ狭小故に平米単価が取れてるのは事実ですな。
よろしくお願いします。
0180名無し不動さん
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2020/12/20(日) 00:46:17.50ID:???
約1億の一棟の管理コストの予想
通常清掃単価2500円で月20時間の5万円、植栽月1万、保険月割り7000円、消火関係月割り7000円、電気水道月割り計7000円、その他1万の計9万くらい
15戸なので、1戸あたり6000円の維持費
この他、屋上の落ち葉広いや高圧洗浄機は自分でやるんやで

これなら区分でええやん
0181名無し不動さん
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2020/12/20(日) 00:50:38.74ID:???
換気扇交換とか電気工事士いるんじゃないの
0183名無し不動さん
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2020/12/20(日) 09:04:46.82ID:???
>>180
ご指摘有難うございます。
確かに150平米超で消防コストかかりますね。
植栽なし、陸屋根ではなく傾斜屋根、清掃自分でやるとしてもコストかかりますね
0185名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 10:36:05.02ID:???
>>179
延床170平米＝52坪
1億円－土地4500万円＝5500万円
5500万円÷52坪＝105万円
軽量鉄骨築30年で坪単価105万円はありえない

ぼったくりだよ
0186名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 10:55:11.49ID:???
路線価の1.375倍～1.5倍が実勢価格と言われている。
4500万円の1.4倍として6300万円
1億円－6300万円＝3700万円が建物
3700÷52=71万円ぐらい
土地6300万円÷38坪＝坪単価165万円

大修繕費用次第かな
0187名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 11:13:41.16ID:???
>>185
>>186
有難うございます。
メンテがいまいちすぎて、階段の鉄板に小穴が開いている始末ですので、修繕にお金かかりそうです
0188名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 11:21:20.91ID:???
軽量鉄のメンテしてないサビ穴は高くなりそうだな
屑鉄レベルだし　だからその利回りなんだろうけど
頭2千ッ込める余裕あるならやってもいいかも
0189名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 12:12:22.76ID:QeQppcWZ
>>182
お前、超ウザいんだけど
今日事故って死ねばいいと思うよ
0192名無し不動さん
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2020/12/20(日) 14:23:27.79ID:???
民泊で去年までイキってた奴が昨日無事飛びました
おめでとうございます
0193名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:00:42.80ID:???
>>188, 190, 191

有難うございます。各種参考になります。楽待のCFシミュ初めて弄ってみましたが、おもろいですね。但し初期設定から色々変えないとCFマイナス地獄ですね、固都税なんて初期設定ほどかからないですしお寿司。
外壁塗り直し、コーキング打ち直したら200万じゃくだらないでしょうし。

生活保護費、調べてみると10㎡を境に4.3万から4.8万に上がりますね。各部屋の広さを確認（まだ未確認w）して生活保護ボロマシンにしても4.8万 x 15室 x 12か月＝864万円=表面8.4％の下方硬直性付きかｗ

厄介なんですよねー生活保護の借主様は経験あり、、、
0196名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:13:32.72ID:???
だわな　頭あるし金利それならもっとましな物件まで待つ　滅多に出ないお宝でもないし
流しても後悔なさそう
0197名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:41:46.20ID:???
15平米未満の生ポなんて聞いたことないわ
旧基準の改定時から住んでた人以外で、普通に考えて無料なら15平米超の少し高い部屋にするだろ
0198名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:55:34.15ID:???
>>194、196、197
有難うございます、ご指摘のお陰で目が覚めつつあります。
基本高利回り築古狙いなので、普通の銀行は貸してくれないです。信金、地銀も打診しましたが築30年はムリ、出ても15年とかじゃキャッシュ回りません。
属性は悪くは無いですが、ご指摘の通りノンバンクはまだ早いとも思いご相談しておりました。
属性良ければ新築～築浅で低利で引くべきですかね。周辺区でも普通に億後半なので惹いてみてます
0200名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 07:57:54.29ID:???
>>165
そういう人たちの方がフルローンで買うだろ
貧乏人と同じ思考になるなよ
0201名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 08:04:11.42ID:???
>>198
出口まで考えた方がいいですよ
築30年のボロ物件を10年運用したとして、10年後に築40年のさらにボロ物件を買う人がいるか
利益出て売れると思うならいいと思いますが、私なら絶対に買いません
0204名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 09:29:50.40ID:???
>>201
立地さえ良ければ再開発で大化けする可能性もあるけど、全ては立地次第だな
0205名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 12:41:46.46ID:???
>>204
立地次第で隣が欲しいってのはある
強欲で表側が全然売る気なかったけど
相続で売りにでて大手が買って
ウンコ契約だったテナントのままで
かなり良い条件で売れた
0206名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 13:38:24.13ID:???
接道要件満たしてないのに買うアホが多いから笑える
ホント、お前らカモ（笑）
0208名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 15:37:16.05ID:???
コロナは日本がロックダウン開始した頃に全世界が織り込んでると何度言えば・・・
0209名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 16:18:10.16ID:???
注視すべきは重体とか死者数
風邪に罹ってる患者数を数えていても、あんまし意味が無いのと一緒

とは言え、山梨が感染者数少ないのはどうしたことだろう
周囲がイエローとかレッドなのに山梨だけぽっかり空洞化してる理由は調べるべき
0211名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 17:30:24.88ID:???
>>210
民泊のちっさいちっさいワンルームなんかこれからうじゃうじゃ出てくるだろ
そこまでは既に想定済み

これからは、いかにして駅近70m2以上の家族向けを安く確保できるかだ
これが中々安くならん
0213名無し不動さん
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2020/12/21(月) 22:47:13.43ID:???
>>212
マンションの充電は使った人が使った分だけ払える仕組みにしないと結局、不満が出そうだよね
使用時間で課金するみたいだけど、電気使用量で計算しないと、業者に使わない電気代プレゼントするようなものだし

そういうことを考えるとチャデモの50kwの急速充電器を設置して外部利用可で工事費払って利用料で儲けた方がいいかもしれないと思ってる
0215名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 07:49:03.83ID:???
やっぱりトップがアホだと救いようがないな。
アホだからこそ周囲にいる上級国民の話を鵜呑みにするしか情報を得られないのだろう


自工会 豊田会長「すべてEVにしたら原発10基分電力が足りない」 「火力発電のままなら日本でクルマは作れない」　
https://rosie.5ch.net/test/read.cgi/liveplus/1608445694/
0216名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 08:24:03.28ID:???
マンションはもともと高圧受電でしょ

原発が足りないなら10個作ればいいんだよ
海外はもうEVオンリーで決定してるんだから日本だけがエンジン作って原油買ってたらそれこそ割高でしょ
0217名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 08:31:59.13ID:???
原発はコストが高くて国民負担が重いから世界的に縮小方向
0218名無し不動さん
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2020/12/22(火) 10:16:18.90ID:???
実際EVとガソリン車ってどっちがエネルギー効率いいの？
車だけでなく全体でね
0219名無し不動さん
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2020/12/22(火) 11:13:25.18ID:???
>>216
EVのためだけに50kw分のキュービクル増設するって？
どんだけの金満組合よｗ

知ってると思うがキュービクルの管理って意外に高いんだぞ。
その負担増は誰が担うんだい？
0220名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 11:48:00.66ID:???
すでに高圧引き込みのところはよほど大規模でない限り高圧のままだから分岐させるだけでokなのよな
充電スタンド自体が変圧器だからさ
0221名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 11:57:31.72ID:???
>>220
ん？6600のまま機械に接続できるって事？
変圧器内蔵されてるの？
0222名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 12:56:43.24ID:???
章男が恐れているのはEVの普及。
EVが普及する前に水素自動車を普及させたいから。
HVも素晴らしいが、特に小型車はEVのコスパが圧倒的になる。
軽自動車のEVが発売されたら大ヒットすると思うよ

で、章男が水素自動車にしたいのは上級国民の電力利権層に洗脳されているから。トヨタの社外取締役にそんな奴らがいる。

原発で水素作って、水素自動車だけにして、大手電力の利権も、既存の自動車産業の枠組みも守りたいシナリオ
0223名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 12:57:34.04ID:h3TY+Gkj
よーしお父さん、年末年始はGOTOでハメはずしちゃうぞー＾＾
0228名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:02:28.24ID:???
>>226
じゃあ最初からバッテリーじゃなくて燃料電池でいいじゃんｗ
なんでそんな面倒な事（バッテリーと燃料電池発電機）しなきゃいかんのよｗ
0229名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:03:46.11ID:???
こういうの見ると、燃料車には燃料車の、EVにはEVの利権があるんだなと感じるわｗ
0230名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:09:53.46ID:???
>>226
>豪雪地や大陸の長距離運転などレアケース

長距離は兎も角、豪雪地（積雪地）は東日本においてレアケースじゃなくて有り得るよね？
0231名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:48:35.36ID:???
>>228
いやいや、レアケースでしか必要ないのになんで大金かけて発電機を個々の車に搭載すんのよ
0232名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:51:06.17ID:???
>>230
でも現状でもクロカンじゃなくて雪国でも軽が多数派だよね
コストと利便性を天秤にかけるだけ
0233名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 14:55:02.62ID:???
>>228
いや、水素自動車は発電しながらバッテリーに充電してモーター回してんだよ
0234名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 15:11:10.98ID:???
車も良いけど、
現状RCマンションの建築費って幾ら位が妥当なんだ？
0235名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 15:19:37.79ID:???
>>232
>コストと利便性を天秤にかけるだけ

いや、降雪地域はコストだけじゃなくてｗ（勿論コストも重要だが）
コストのみ考えるならFF/FRでいいのに、何故燃費の悪い4WDを使用しているかわかる？
出力を駆動のみに割り振れる温暖地域と考え方は違うのをわかってくれまいか

>>231
>レアケース
降雪をレアケースと言うが、福島以北をレアケースに該当させるのか？
0236名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 15:21:13.43ID:???
北海道の真冬日のエンジン始動とか経験した事のない人が書いてるんだろうな、と予想
0237名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 15:51:17.17ID:???
>>235
だからEVも4WDが選ばれるってだけ
雪国で軽乗ってた人はEVに乗り換え
クロカン乗ってた人はHVクロカン選ぶでしょう
0239名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 16:26:34.65ID:???
>>237
>だからEVも4WDが選ばれるってだけ
>雪国で軽乗ってた人はEVに乗り換え

だからそういう事じゃないってｗ
現状のEVの低気温時運航は「長距離乗るな」「暖房付けるな」でしょう？

しかも、雪国で軽に乗るようなコスパ求める人が今の4WDのEV買う？
そこまで言うんだから、勿論値段知ってるよね？
0240名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 17:23:12.90ID:???
50kwhのを1分50円で急速充電スタンドで電気を売れるみたいだけど、1kwh26円計算で、1時間の売り上げは3000円、電気代1560円で、1440円の儲け
takaoka tokoの露出工事で補助金込みで300万で設置できたとして、
1日30分充電を4台捌いたとして年間100万の利益
都心の月極5万としても余剰で40万の利益
利回り13%
0244名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 18:41:03.89ID:???
>>239
EVってのはガソリン車より安くなるんだよ
中国じゃ50万円以下のEVが数百万台走ってるの
0245名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 18:44:12.75ID:???
>>239
だから寒かったらカセットヒーターやらバッテリーヒーターやら燃料電池ヒートでも持っていきゃあいい
0246名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 18:49:42.78ID:???
>>244
中国のEVと日本の自動車を比較するってマジ？ｗ

https://www.youtube.com/watch?v=PYYLdirFFuo

こんなの買う位なら軽買った方が万倍マシなレベルでしょ

>>245
>だから寒かったらカセットヒーターやらバッテリーヒーターやら燃料電池ヒートでも持っていきゃあいい

雪国の寒さ、ナメてんの？ｗ
0247名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 18:56:07.21ID:???
>カセットヒーターやらバッテリーヒーターやら燃料電池ヒートでも

これ、車内のどこに置くつもりだろうねｗ
車乗ったことあるのかなと疑うレベルだな
0248名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:14:44.47ID:???
>>246
残念ながら、中国の新興EV企業３社は既に時価総額がホンダや日産超え

市場の評価はあなたと違います
0249名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:15:56.55ID:???
>>247
トヨタのミライとか言う燃料電池車はどこに置いてるんだろうねw
0250名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:19:15.91ID:???
>>246
ファーウェイがスマホで世界一になったように、いずれＥＶも「中国独り勝ち」の衝撃……ハイブリッド車主力の日本車の敗戦は避けられないのか
10/15(木)
https://news.yahoo.co.jp/articles/3a9550acf5da0419e97702152d60b3caf2dacb00


航続距離が日本車の約２倍！ 中国製ＥＶが日本車を性能で凌駕しつつあるという残念な現実　
2020年10月14日
https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20201014/se1/00m/020/006000d


６月には16年使用可能な長寿命電池の開発を進めていると明かした。長寿命電池の製品ライフサイクル期間における累計走行可能距離は200万キロメートルを見込んでいる
0251名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:25:32.32ID:???
>>248
会社の株価と他国の実需は、比例しない事もあるんやで

ちうごく兄さんでは流行っとるのかもしれんが、
だからと言って必ず日本でも流行ると思ったら破産するで
0252名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:29:02.86ID:???
なんや支那のEVメーカーの営業でも来とんのか

あいつらそもそも世界の衝突安全基準クリアしとるんか？
0253名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:40:07.89ID:???
>>251
日本の問題ではなく、これが世界の流れ。
世界中でEV企業が起業ラッシュし、テスラや中国企業などが激しく技術競争、コスト競争、販売競争の凌ぎを削っている

日本企業は蚊帳の外。完全に周回遅れ
0255名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:49:56.56ID:???
日本人がタピオカ屋開業する感覚で海外はEV事業を立ち上げまくってるぞ



中国新興EV「哪吒汽車（HOZON Auto）」が約318億円を調達、IPOを加速
2020年12月14日
https://36kr.jp/108756/
https://36kr.jp/media/wp-content/uploads/2020/12/HOZON_nezha.png

中国NEV「天際汽車」が新たに800億円近くを調達　来年にはIPO申請も視野に
https://36kr.jp/media/wp-content/uploads/2020/11/v2_1e05f11c5a334d3188dcc2373f28c3cd_img_jpeg-1620x1000.jpg

米EV「Lucid Motors」がpre-IPOの資金調達を開始　中国工場の設立も視野に
https://36kr.jp/100008/
https://36kr.jp/media/wp-content/uploads/2020/10/v2_2efbf2b9bd09428d9821a85a090935de_img_jpg.png

元ファーウェイ副総裁・小牛電動創業者の李一男氏が新興EVメーカーを起業
2020年10月12日
0256名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:51:03.72ID:???
ナスダック上場の中国EV「理想汽車」がNVIDIAらとタッグ　自動運転分野に本腰
2020年10月6日

上場目前の新興EV「威馬汽車」がシリーズDで1500億円調達、最大の法人株主はバイドゥ
https://36kr.jp/97035/
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中国新興EV3社、11月の販売実績が記録更新　蔚来（NIO）1位で理想（Li Auto）と小鵬（Xpeng）も僅差
2020年12月8日
https://36kr.jp/108074/
0257名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:54:26.17ID:???
自動車産業で昨年10万人以上のリストラ、EV化を迎え業界再編が加速
2020年1月23日
https://36kr.jp/49082/

わかる？コロナ前からガソリン車の衰退を見越して欧米や中国の自動車産業は既にリストラしまくってんのよ
構造転換を急いでんの。
過去の成功に酔いしれて旧態依然の日系企業はもう手遅れよw
未だにガソリン車の新車発表とかやってるしw
0258名無し不動さん
垢版 |
2020/12/22(火) 19:58:47.60ID:???
中国の宣伝記事丸飲みしたところで投資に活かせるかは微妙だなw
バイオベンチャーに飛び付くイナゴと同類w
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