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不動産投資を淡々と語る:27

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0102名無し不動さん
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2020/12/14(月) 22:54:54.22ID:???
マンションはある程度持ち続ける覚悟があるなら投下資金より売却価格が低いなんてことはないだろ
そんな常識はずれな想像をするなら、
インデックスもマイナス価格になることはあるよね
どちらも破産すれば純資産がマイナスで詰むことはないけどね
0107名無し不動さん
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2020/12/15(火) 05:10:27.92ID:???
マンションの場合フルローンだと突っ込んだ金　０
リゾマンだと物件価格はゼロになる
借金の返済は残る　
管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いは残る

突っ込んだ金以上の支払いで大損　爆死　自己破産　かな
0108名無し不動さん
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2020/12/15(火) 09:03:39.22ID:???
レバレッジは現物、信用取引、不動産ローン
コストに信託手数料、維持費、税金、ローン金利、制度信用では年利2.80％前後、一般信用では年利3.50％前後
インカムゲインに配当、お家賃
キャピタルゲインに売却益や売却損


まず現物なら現金購入と比べるべき
不動産ローン組むなら信用取引とかと比べるべき
0109名無し不動さん
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2020/12/15(火) 09:28:39.57ID:???
リゾートマンションなんか買うやつここにはおらんやろ
0110名無し不動さん
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2020/12/15(火) 10:25:09.20ID:???
ここにおらんでも、テレワークとやらで買っちゃった人いるかもね
買うな、せめて借りるに留めとけって思うけど
0111名無し不動さん
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2020/12/15(火) 11:28:45.33ID:???
マイナスのリゾートマンションでもほとんどちゃんと価格はついてるよ
かんつみの滞納があるからマイナス取引になってるだけ
0112名無し不動さん
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2020/12/15(火) 13:36:43.93ID:???
>>100
税金も往復の登記も仲介やら手数料と手間が掛かりすぎる

株なんかは億単位でも中2日で現金になる
ビットコインは大金ほど換金大変だし
0113名無し不動さん
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2020/12/15(火) 13:57:03.50ID:???
物件価格がゼロで借金があるリゾマン
管理費修繕積立金も滞納
自己破産したら国が滞納分を払ってくれるのかな？
0114名無し不動さん
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2020/12/15(火) 14:57:13.70ID:???
いずれ解体は税金で行うのが常識になるのでは
0115名無し不動さん
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2020/12/15(火) 15:04:56.51ID:???
自己破産して抵当権行使で不動産が競売にかけられても、落札者が滞納分を払うから実質抵当権者より優先される
抵当権がなく、自己破産でも管財人がついて分配されるからその取得者が払う
必要最低限の住居として認められても、滞納は消えないから競売請求するだけ
0116名無し不動さん
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2020/12/15(火) 17:17:34.87ID:???
売るに売れない・・
競売もできない
そうなったら抵当権者の金融機関の泣き寝入りなのかな
0117名無し不動さん
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2020/12/15(火) 19:45:57.08ID:???
競売案件増えてきて仕事が捗るね～
お前らみたいなカモがどんどん自己破産してるよｗ
0118名無し不動さん
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2020/12/15(火) 21:26:50.27ID:???
渋谷は直通電車が増えて池袋化してるんだってね
これからは直通の時代だから山手線沿線の地位低下とマンション化、内側の商業的地位上昇は加速するやろね
0119名無し不動さん
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2020/12/16(水) 15:32:04.35ID:???
豚切るけど、工事現場作業員に差し入れる缶コーヒーなどの飲み物の勘定科目は何にしてる？
会議してないから会議費だとおかしいし、かと言って接待交際費や消耗品費もしっくり来ない。
0121名無し不動さん
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2020/12/16(水) 15:49:20.24ID:???
>>119
そんなもん適当にぶっこんどけ
損益に影響無いなら全く誰も興味ない
0122名無し不動さん
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2020/12/16(水) 17:11:54.21ID:???
他の業種もやってるから消耗品だな
だいたいホムセンで買うようなものは消耗品
0125名無し不動さん
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2020/12/16(水) 18:27:12.05ID:???
缶コーヒーなんていちいち経費に入れるかよ　暇人かよ
0126名無し不動さん
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2020/12/16(水) 22:52:33.38ID:bk6POjeN
オフィスビル空室率面白いな
千代田もテレワークの退去多いはずなのにほとんど上がらないのは、千代田は秒で埋まってるんだろな
逆に港や渋谷はいつでも借りれるからとりま様子見ということなんだろな
0127名無し不動さん
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2020/12/16(水) 23:13:41.17ID:TtkBJO8U
新築RCから始めようと思うけどどうなん？
1K30戸で3億くらい
0128名無し不動さん
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2020/12/17(木) 00:37:22.54ID:???
>>127
勝手にやればいいじゃん
人に教えてもらいたいのなら敬語使えよクズ
0129名無し不動さん
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2020/12/17(木) 01:00:47.74ID:???
嫉妬かい？
不動産投資は貧乏人が一攫千金をねらうものではないよ
不動産投資は財産を築いた人が低リスクで少しだけプラスを狙うもの
破産の制度があるのにハイリターンの商売をしないのはアホ
ただし、サラリーマンが区分をやるのはアリだと思うよ
0131名無し不動さん
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2020/12/17(木) 07:29:42.16ID:???
>>129
しょぼい区分はお前みたいなジジイが現金で買うものだよ
若くて属性のいいサラリーマンはフルローンで10億分ぐらいの1棟もの買うのがいい
貧乏にが資産家になれるよ
0134名無し不動さん
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2020/12/17(木) 12:09:46.63ID:???
破産出来る人は、ハイリスクハイリターンな不動産投資一択。
借入でやればノーリスクハイリターン。
飲食、ホテル、貸し会議室、マッチング事業、空港、観光名所建築管理、宗教法人運営
0135名無し不動さん
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2020/12/17(木) 12:11:24.05ID:???
>>134
コロナマンさ、なんで地主の事そんなに憎く感じるの？ｗｗｗｗ
嫉妬だろ？ｗｗｗｗ
0136名無し不動さん
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2020/12/17(木) 12:44:00.12ID:???
この一年で、将来への不安でアタマがくるくるぱーに成ってしまったんだろ
景気が良くて右肩上がりで絶好調なら読み捨てられる戯言
読み捨てられずにいちいち反応するのは属性がおんなじってこと
こんな連中がぞくぞく増殖するのが来年の傾向　　と、一応予測しとく　来年同時期に読み直しのために
0137名無し不動さん
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2020/12/17(木) 13:34:31.25ID:???
↑お前みたいにそうやって斜に構える奴もいれば
イジって楽しむ奴もいるってだけだろ
お前の価値観だけで世界が回ってると思っているならそれこそくるくるぱー
0138名無し不動さん
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2020/12/17(木) 13:34:43.58ID:???
>>120
>>121
ありがとう

>>122
しっくりこないけど入れる場所が無いので消耗品費に入れとく

>>125
結構な人数で長期間工事で毎日差し入れしたらそれなりの金額になったので…
0139名無し不動さん
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2020/12/17(木) 16:59:06.86ID:???
店舗仲介、絶好調だよ
居酒屋がつぶれて他の業種に変わるだけ
0141名無し不動さん
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2020/12/17(木) 19:00:12.85ID:OOkpZRxX
不満はないけど、リフレッシュのために数年ごとに税理士変えちゃう大家さんいます？
0142名無し不動さん
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2020/12/17(木) 19:10:47.22ID:???
>>135
おまえ自分以外全員コロナマンだな
そんな勘違いするアホだから
住所バレるんだよ
0143名無し不動さん
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2020/12/17(木) 21:47:53.21ID:???
居酒屋とか飲食は賃貸物件なら利回り1200%で普通、2400%でうまく行った感覚
自己所有でも利回り120%で普通、240%でうまく行ってる感覚
貧乏人は賃貸と借入レバで爆益を狙わないとな
こういうの考えてると、ボロ戸建なんてバカらしくてやってられないよ
0144名無し不動さん
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2020/12/17(木) 22:06:22.83ID:???
もう飲食はテイクアウトかデリバリー無いと当分厳しいんじゃないの
税率も違うし
0145名無し不動さん
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2020/12/17(木) 23:39:56.24ID:???
住宅ローン控除とか撤廃すべき。一戸建ての廃虚をいくら量産するつもりなのか
0147名無し不動さん
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2020/12/17(木) 23:54:54.90ID:???
昨日上場のfastfitnessjapanはroe63.77だから利回り6377%
しかもボロ戸建てと違って自分(社長)への給料支払い後の利回りだからな
0148名無し不動さん
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2020/12/18(金) 00:15:24.78ID:???
労働対価を利回りなんて言わねーよアホ
投資だけの利益じゃねーし。

なんなら個人事業主の風俗嬢は利回り数千%かよw
0149名無し不動さん
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2020/12/18(金) 10:19:43.89ID:???
労働者は体が資本なんだから、別に利回り計算してもいいとは思うがな
その体を維持するために経費もかかってるんだし

ていうかなんでいきなりアホとか煽る？
0150名無し不動さん
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2020/12/18(金) 11:47:21.10ID:???
フィットネス運営はまさに不動産投資
コインランドリーより明らかにイイのに情報がゼロだった
結局、本やセミナーで儲けの秘訣を教えてしまう業界に未来はないと思った
0151名無し不動さん
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2020/12/18(金) 12:00:22.94ID:???
>>150
>本やセミナーで儲けの秘訣を教えてしまう業界に未来はないと思った

「他人は出来てる」と「自分も出来る」が違う事くらいわからんのか？
0153名無し不動さん
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2020/12/19(土) 00:59:43.82ID:???
属性が優良で10憶の物件をフルローンで借り入れできる、金融機関と建築場所を教えて欲しいｗｗｗ
0154名無し不動さん
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2020/12/19(土) 01:37:01.60ID:???
預金が過去10年間一度も10億を下回っていない人
上場企業株の大量保有者で売却に決議が必要な役員等
こういう人はいくらでもいるさ

それでも、区分なら貧乏人でもオーバーローン出るから利回りは無限大でしょ
0155名無し不動さん
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2020/12/19(土) 03:15:42.39ID:???
>>154
> 預金が過去10年間一度も10億を下回っていない人
> 上場企業株の大量保有者で売却に決議が必要な役員等
　
日本では数人レベルだろｗ　　まさに絵に描いた餅ｗ　貧乏人の発想は無限大・・・
0157名無し不動さん
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2020/12/19(土) 07:05:43.19ID:kqG00JAT
数人ってどこの貧乏人だよ
10億レベルなんて1000人以上いるよ

つうか周りに4人くらいいる
0158名無し不動さん
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2020/12/19(土) 07:32:54.47ID:???
先輩方、何卒ご意見お聞かせくださいませ。
狭小ワンルームで気をつけるべきことあれば教えて下さい。
一部屋10平米とかの小さい部屋ばかりのアパート、東京周辺区、複数路線ありターミナル駅の徒歩10分です。

賃貸サイトでは、周辺は16平米超は新旧含め山ほどあるようですが、ここまでの小ささだと逆に玉は少なそうなので、競合自体は少ないのかなと睨んでます。

ご意見ご鞭撻宜しくお願いします。
0159名無し不動さん
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2020/12/19(土) 07:34:30.80ID:???
先輩方、何卒ご意見お聞かせくださいませ。
狭小ワンルームで気をつけるべきことあれば教えて下さい。
一部屋10平米とかの小さい部屋ばかりの築約30年アパート、東京周辺区、複数路線ありターミナル駅の徒歩10分です。

賃貸サイトでは、周辺は16平米超は新旧含め山ほどあるようですが、ここまでの小ささだと逆に玉は少なそうなので、競合自体は少ないのかなと睨んでます。

ご意見ご鞭撻宜しくお願いします。
0162名無し不動さん
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2020/12/19(土) 08:40:15.66ID:???
>>159
価格は？
何室で今空室何部屋？
前回の大修繕の時期は？
土地はいくらで売れる？
ローンの金利は？
家賃収入は？

上記が分からないと返答のしようがない
0163名無し不動さん
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2020/12/19(土) 09:05:01.91ID:???
場所が足立か多摩中野なはわからないけど
その手の極小は寮崩れだったりとかで競争は激しいから
結局値段45000で家賃補助になる　よほど安く仕入れないと負けるわな
今時の生活保護は生意気だし
0164名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:02:41.54ID:???
コロナ生活保護で今は小さいのが玉不足なんだっけか
まあ結局は仕入れ値次第
0165名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:10:45.38ID:???
>>156>>157
絶対数を言ってるのではなく、
その中で10憶フルローンで買うバカが何人いるんだと言ってるんだがｗ
そんな浅読みだから貧乏なんだぞｗ
0166名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:22:31.72ID:???
RCマンション1棟　1億3000万円(家賃収入年1300万円)
自宅　　　　　　　　　1
0167名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:29:54.84ID:???
RCマンション1棟　1億5000万円(家賃収入年1300万円)
自宅　　　　　　　　 1億5000万円
現金　　　　　　　　　2600万円
借入　　　　　　　　　　なし

もう借金は全額返済して後はバレリーナのパトロンでも
やって暮らそうと思う。
昔住んでたとかで、俺の住んでるあたりの土地をさがしてる社長が
2億円で家を買いたいという。
どうしたもんかな？
0168名無し不動さん
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2020/12/19(土) 12:34:42.76ID:???
>>165
ダサい　ダサ過ぎ　　押し黙って素直に自分の愚を恥じてろ
0170名無し不動さん
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2020/12/19(土) 14:40:20.03ID:???
>>168
総資産5億以上のスーパー富裕層と富裕層は81万世帯。
その中で不動産に投資する人が何人いるかと考えれば分るよな？それもフルローンでｗ
0171名無し不動さん
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2020/12/19(土) 15:20:07.11ID:???
フルローンじゃなきゃ相続対策にならないから
むしろ普通
銀行にいた時何件もやったわ笑
0172名無し不動さん
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2020/12/19(土) 15:24:34.46ID:???
RC2 太陽光2 年収入30M弱
借入　180M
現金　80M（個人、法人合算）

父親の現預金150M
0173名無し不動さん
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2020/12/19(土) 17:15:28.40ID:???
>>170
純資産じゃなくて総資産なの？
総資産5億円でも負債が5億円だったら意味なくね？
0174名無し不動さん
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2020/12/19(土) 17:27:24.83ID:???
まあ嫉妬と言われてもしゃーないけど親から相続しただけなのに
調子に乗ってる奴みかけるとイラっとする（笑）
お前と一緒にするなよといつも思ってます。神田君。
0175名無し不動さん
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2020/12/19(土) 19:37:22.94ID:???
トイレ換気扇交換処分 12000円
リビング換気扇交換処分 18000円
畳表替え　　6畳　　　　　　30000円
エアコン洗浄　　　　　　　　10000円
台所シングル水栓交換、処分27000円

これ高い、安い、普通？
0176名無し不動さん
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2020/12/19(土) 20:30:33.83ID:???
>>175
普通だけど
そのレベルなら自分でしたほうが楽しい
あとジモティとかで頼むと安い
品質はしらん
0178名無し不動さん
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2020/12/19(土) 23:14:15.18ID:???
>>177
お前、超ウザいんだけど
明日事故って死ねばいいと思うよ
0179名無し不動さん
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2020/12/20(日) 00:34:23.26ID:???
>>162
>>163
有難うございます。こんな感じです。

価格1億　軽鉄3階建　城南周辺区、ターミナル駅複数路線　徒歩10分
年間賃料900万、表面9%
全15室中、空き1室
延床170平米だから一室平均11平米ちょい
大規模修繕時期不明（確認中。現在築約30年）
土地125平米、路線価4500万円、区道沿い
三井トラストL&Fで2.9% 30年、8000万円借入想定

表面9%あるのが気に入ってますが、いかんせん狭小なのが気になります。まあ狭小故に平米単価が取れてるのは事実ですな。
よろしくお願いします。
0180名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 00:46:17.50ID:???
約1億の一棟の管理コストの予想
通常清掃単価2500円で月20時間の5万円、植栽月1万、保険月割り7000円、消火関係月割り7000円、電気水道月割り計7000円、その他1万の計9万くらい
15戸なので、1戸あたり6000円の維持費
この他、屋上の落ち葉広いや高圧洗浄機は自分でやるんやで

これなら区分でええやん
0181名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 00:50:38.74ID:???
換気扇交換とか電気工事士いるんじゃないの
0183名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 09:04:46.82ID:???
>>180
ご指摘有難うございます。
確かに150平米超で消防コストかかりますね。
植栽なし、陸屋根ではなく傾斜屋根、清掃自分でやるとしてもコストかかりますね
0185名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 10:36:05.02ID:???
>>179
延床170平米＝52坪
1億円－土地4500万円＝5500万円
5500万円÷52坪＝105万円
軽量鉄骨築30年で坪単価105万円はありえない

ぼったくりだよ
0186名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 10:55:11.49ID:???
路線価の1.375倍～1.5倍が実勢価格と言われている。
4500万円の1.4倍として6300万円
1億円－6300万円＝3700万円が建物
3700÷52=71万円ぐらい
土地6300万円÷38坪＝坪単価165万円

大修繕費用次第かな
0187名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 11:13:41.16ID:???
>>185
>>186
有難うございます。
メンテがいまいちすぎて、階段の鉄板に小穴が開いている始末ですので、修繕にお金かかりそうです
0188名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 11:21:20.91ID:???
軽量鉄のメンテしてないサビ穴は高くなりそうだな
屑鉄レベルだし　だからその利回りなんだろうけど
頭2千ッ込める余裕あるならやってもいいかも
0189名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 12:12:22.76ID:QeQppcWZ
>>182
お前、超ウザいんだけど
今日事故って死ねばいいと思うよ
0192名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 14:23:27.79ID:???
民泊で去年までイキってた奴が昨日無事飛びました
おめでとうございます
0193名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:00:42.80ID:???
>>188, 190, 191

有難うございます。各種参考になります。楽待のCFシミュ初めて弄ってみましたが、おもろいですね。但し初期設定から色々変えないとCFマイナス地獄ですね、固都税なんて初期設定ほどかからないですしお寿司。
外壁塗り直し、コーキング打ち直したら200万じゃくだらないでしょうし。

生活保護費、調べてみると10㎡を境に4.3万から4.8万に上がりますね。各部屋の広さを確認（まだ未確認w）して生活保護ボロマシンにしても4.8万 x 15室 x 12か月＝864万円=表面8.4％の下方硬直性付きかｗ

厄介なんですよねー生活保護の借主様は経験あり、、、
0196名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:13:32.72ID:???
だわな　頭あるし金利それならもっとましな物件まで待つ　滅多に出ないお宝でもないし
流しても後悔なさそう
0197名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:41:46.20ID:???
15平米未満の生ポなんて聞いたことないわ
旧基準の改定時から住んでた人以外で、普通に考えて無料なら15平米超の少し高い部屋にするだろ
0198名無し不動さん
垢版 |
2020/12/20(日) 16:55:34.15ID:???
>>194、196、197
有難うございます、ご指摘のお陰で目が覚めつつあります。
基本高利回り築古狙いなので、普通の銀行は貸してくれないです。信金、地銀も打診しましたが築30年はムリ、出ても15年とかじゃキャッシュ回りません。
属性は悪くは無いですが、ご指摘の通りノンバンクはまだ早いとも思いご相談しておりました。
属性良ければ新築～築浅で低利で引くべきですかね。周辺区でも普通に億後半なので惹いてみてます
0200名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 07:57:54.29ID:???
>>165
そういう人たちの方がフルローンで買うだろ
貧乏人と同じ思考になるなよ
0201名無し不動さん
垢版 |
2020/12/21(月) 08:04:11.42ID:???
>>198
出口まで考えた方がいいですよ
築30年のボロ物件を10年運用したとして、10年後に築40年のさらにボロ物件を買う人がいるか
利益出て売れると思うならいいと思いますが、私なら絶対に買いません
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