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不動産投資を淡々と語る:26

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0651名無し不動さん
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2020/11/23(月) 14:52:13.82ID:???
緊急事態宣言に追い込まれるのは時間の問題

見学が激減するから価格は下がるよ
0654名無し不動さん
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2020/11/23(月) 17:24:35.59ID:???
土地の契約寸前なんだが急に5年くらい前に孤独死して近所の人が通報した物件だったと言われた
更地だからもうたてものはないが
これは告知事項になるの？
価値は下がるの？
0657名無し不動さん
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2020/11/23(月) 19:52:00.06ID:???
保険付き不動産投資について、勧められてるんだけど。
やった方がいいのかな。
初期投資ゼロでもできるみたいなんだけど。。
0660名無し不動さん
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2020/11/23(月) 20:39:37.16ID:???
東京都内に立つタワーマンション。
普段の夜と違って、22日夜は一切電気がついていなかった。

22日午後9時30分過ぎ、東京・江東区東雲のタワーマンション1棟で停電が発生。

その後、午前0時過ぎには、近くの7棟でも相次いで停電が発生し、およそ3,800軒が不自由な生活を強いられた。
0661名無し不動さん
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2020/11/23(月) 20:45:10.47ID:???
>>659
生命保険です。
都内のマンションを購入して経費扱いにして、家賃収入で10年後にはプラスになるって、とある会社から提案されてます。
銀行の審査がいるみたいですが…
0662名無し不動さん
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2020/11/23(月) 20:46:23.27ID:???
停電は、まーしゃーないか　な風潮があるが、これは
どんなけ安い部品使ったんだか　中華製かな
0663名無し不動さん
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2020/11/23(月) 20:51:13.37ID:???
>>661
だから団体信用生命保険でしょ
不動産ローンにはほぼセットで付いてるもの
損益分岐点が10年は長すぎる
せめて5年でプラスにならないとリスク高いよ
0664名無し不動さん
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2020/11/23(月) 21:04:40.67ID:???
>>663
そうなんですね。。
ありがとうございます。
損益分岐点上げるためには、数千万を頭金で入れるしかないですよね。
大金ではあるので、正直迷ってます。
独身なので、保険はいらないと思ってるのですが。。
0665名無し不動さん
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2020/11/23(月) 21:43:17.53ID:???
細かい条件書いてくれないと判断できないぞ
0667名無し不動さん
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2020/11/23(月) 22:16:52.59ID:???
>>664
保険は銀行が損しないために入るのにオーナーが手数料払う
担保不動産に問題が無ければ必要ない
0668名無し不動さん
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2020/11/23(月) 22:19:54.49ID:???
自分で融資引っ張れるならね
実績ないサラリーマンに無理
0669名無し不動さん
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2020/11/23(月) 22:30:27.76ID:???
一般的な物件の例で
家賃収入ローン残高に対しての利回り7％
ローン金利2.5％
返済20年5％
手残りマイナス0.5％
二年目は
利回り7.36％
手残りマイナス0.14％
三年目+0.27％

実際は空室率5％(東京都内)から20％(地方都市)
税金、維持費が家賃の10％くらい
家賃下落率1％(毎年家賃×99％)
いつプラスになるんでしょ？
0670名無し不動さん
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2020/11/23(月) 22:41:25.14ID:???
元金均等払いか
元利均等なら5000万の物件で毎年5000円くらい儲かるんじゃないかな
0671名無し不動さん
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2020/11/23(月) 22:44:44.37ID:???
業者にコネでもない限り入り口は諸費用の値引きくらいでほぼ言い値で買うしかない
一方出口は業者変えるだけで数百万円単位で売却価格が変わる
中国人や実需だと相場よりだいぶ高く買ってくれる
0672名無し不動さん
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2020/11/24(火) 00:27:46.36ID:???
都内マンションはこれから下がるから業者も必死なんだろ
0673名無し不動さん
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2020/11/24(火) 00:48:46.47ID:???
過去に不動産投資を始めようとしてギリギリでビビってやめたものですが、、
サブリースの話を見てて35年の保証に7年ごとの見直し、家賃の引き下げは最大下限5%までってのを見たんですがこういうことってあるんですか？なんやかんやで結局3年で見直しされたりとかってないんですか？？
https://www.global-link-m.com/realestateinvestment/mansion_support/
0675名無し不動さん
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2020/11/24(火) 02:33:13.91ID:???
そのうち送金がゼロになってローン返済だけが残る
かぼちゃと同じだなぁ
0677名無し不動さん
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2020/11/24(火) 07:18:32.63ID:???
自分で５０年住むなら投資マンションもいいんでわ。
綺麗に使うし空室が１００％ないし。
0680名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:01:57.98ID:???
質問です
戸建て投資の場合、いい物件は現金決済・即蒸発が基本だと思うのですが
アパートみたいなロットの大きい物は
いい物件でも融資特約で優先交渉とかできるのでしょうか？
現金にさらわれたりしないのでしょうか？
コラムとか見てるとみんな融資融資ですよね？
0681名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:21:54.62ID:???
>>680
現金即決に勝てる融資案件は無い
手慣れてない売り主は除くが
0682名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:22:50.53ID:???
売り手にとっては現金でも融資でも同じだろ

融資なら買い手も金融機関もより儲かる。
わざわざ現金で買っても誰も得しない
0683名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:29:13.68ID:???
わざわざ現金で買っても誰も得しない・・・・・
0684名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:35:34.01ID:???
>>682-683
そら融資引ければ何の問題もない、現金でもどちらでも。
問題は引けなかった時の時間的ロスだ
確実に売る事が出来た現金を差し置いて、融資の決済待ちを売り主がするのか？
0685名無し不動さん
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2020/11/24(火) 12:39:49.70ID:???
ノロマな金融機関はビジネスチャンスを失うってこと。
そんな金融機関は本来、淘汰されるべきだが
0686名無し不動さん
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2020/11/24(火) 13:44:43.17ID:???
>>685
言ってやるな。
アホな銀行信金があるお陰で現金値引きが可能なんだから。
0687名無し不動さん
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2020/11/24(火) 23:44:36.93ID:0swaEFpo
築40年のRCファミリー6世帯はどうなん？
利回りは8％
大規模修繕と内装リノベは最近したらしい
売り値4500万、土地値5000万
あと10年使えたら十分利益出そうやけど
0688名無し不動さん
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2020/11/25(水) 02:28:14.98ID:???
築古RCの区分なら買うけど、一棟は買わないかなあ
築古に融資がモリモリ出てた状況とは違うし

いまはただ、取り壊しが大変で改修も大変な岩って感じ
築古区分なら立地面でも需要があるはずだし、決議を通すために建替でいい条件を業者から引き出せるからまだ現状ではアリだと思う
0691名無し不動さん
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2020/11/25(水) 10:20:53.72ID:???
>>687
>利回りは8％
>大規模修繕と内装リノベは最近したらしい
>売り値4500万、土地値5000万

本当にそれが間違いないなら大手が飛びつきそうなもんだがな

大手が飛びつかないって事は、どこかに嘘か誇張が隠れてる
それを見つけて本当の利回りを計算するのが零細大家のメイン業務
0692名無し不動さん
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2020/11/25(水) 10:43:32.10ID:Lzr5aGwn
土地値案件は何か隠されているというスタンスで見るのはある意味当然ですが、
中には少し手を加えると魅力的な物件にかわるのも事実ですね。
収益不動産業者からのメーリングリストに登録して毎日たくさんの土地値物件の案内が
来ますが、ありきたりの立地のものは基本パスしなければいけないと考えています。
うまく立ち退かせて解体費よりも大きな土地売却値で切り抜けたいと夢は見ていますよ。
0693名無し不動さん
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2020/11/25(水) 10:50:31.27ID:???
>>692
RCの解体なんてギャンブル、ようやるわ
これは運だが、地崩れ無く支柱がスルッと抜ければラッキーだな

何にせよ健闘を祈るよ
0694名無し不動さん
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2020/11/25(水) 11:31:03.16ID:Lzr5aGwn
>>693　ありがとう。22年後の予定です。
0696名無し不動さん
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2020/11/25(水) 15:14:14.53ID:???
池袋徒歩いれて20分
新耐震
えれベータ無し
5階
実質利回8％弱
どうですか？
0699名無し不動さん
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2020/11/25(水) 16:16:38.44ID:???
>>696
5FのEV無しは今後がつらい
年数的にも建て替え入っておかしくない物件
周囲の賃貸にEV有 or 今風RC4Fの建物が多くなったら8%の維持はかなり厳しい

以上の理由で俺は買わない
0701名無し不動さん
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2020/11/25(水) 18:40:54.73ID:fcuT4k2m
土地値以下とか言う物件は道路付けが悪かったり、整形地はなかったり、傾斜地だったルする事が多いよ！
0703名無し不動さん
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2020/11/25(水) 19:22:15.11ID:???
>>702
安アパートには安アパートの価値がある、と思っている
が、まともな値段で買うと死ぬほど後悔すると思う

バカみたいな安値だったら買ってもいいんじゃない？
0704名無し不動さん
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2020/11/25(水) 20:37:25.03ID:???
価値のない物件なんてない
見合った価格が付いてるか否か
0705名無し不動さん
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2020/11/25(水) 20:39:14.26ID:???
生活保護の人だって住むところは必要なんだから家賃３万とかの部屋とか
は必要だよね。
0706名無し不動さん
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2020/11/25(水) 21:04:40.06ID:???
ナマポは長く住むしそんな年でもないナマポはむしろ安定

地方都市築古ナマポアパートこそ利回りを稼げる最適解と感じるよ
0707名無し不動さん
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2020/11/25(水) 22:13:28.35ID:3z2awLGW
>>691
ありがとう迷うなあ
まだ優良顧客だけにしか出してない自己所有物件らしいす
物件の見る目がないとむずかしいですなあ
0708名無し不動さん
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2020/11/25(水) 22:15:58.83ID:3z2awLGW
そもそも、RCって平均何年くらいで建て替えなん？
0709名無し不動さん
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2020/11/25(水) 22:22:33.38ID:???
一棟RCマンション築40年利回り8％が格安物件な訳ない
東京の一等地とかならあり得るけど4500万では買えない
0713名無し不動さん
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2020/11/25(水) 23:20:28.38ID:Ma5O/2QO
>>710
俺あと100年生きるつもりやで
0714名無し不動さん
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2020/11/25(水) 23:34:28.08ID:???
マンション減価償却は47年
木造アパートは22年
0715名無し不動さん
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2020/11/25(水) 23:57:58.51ID:???
>>712
どういう意味ですか？
新築紹介されてるのですが…
空室リスクないって言われてます。
0717名無し不動さん
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2020/11/26(木) 08:03:04.00ID:O4su00x2
>>715
新築と同じスペックで築1〜3年の物件の価格差調べてみ
0719名無し不動さん
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2020/11/26(木) 10:40:55.82ID:???
>>708
79年の新耐震とかバブル絶頂期の92年辺りまでは、全部じゃないけど手抜き物件は多い感じあるね
大不況の始まりの95年〜からは手抜きほとんど無くなった感ある、無くはないが

知り合いの３代目大家は、先代が建てたRC4F80年築をこの前取り壊したよ
手抜き＆シャブコンでコンクリのヒビが止まらなくなってそのヒビを伝って上階の漏水が下階に流れる始末
もうこうなったら直しようがないよね

施工会社は大手かい？大手じゃなかったとしても、まだ会社は残ってる？
0721名無し不動さん
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2020/11/26(木) 15:24:27.03ID:lMhS4ttQ
不動産投資歴２０年以上のこの俺ですら

今だにサブリースの意味わかってねえけど、あいつらなんなん？ごっこ遊びやってんの？

あとtwitterではびこる、わざと「隠語かっけー」「略称かっけー」軍団なんとかなんねーの？アヒルのやつとか

２０１０年前後からのゴミどもが多いが、あいつらの深層心理ってなんなん？
0722名無し不動さん
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2020/11/26(木) 15:50:28.74ID:???
ただの小判鮫商法、寄生虫ビジネス
コロナみたいな事態が来たら会社倒産させて逃げるだけ
0723名無し不動さん
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2020/11/26(木) 16:29:13.35ID:???
俺はサブリース嫌いだから。
特に世田谷杉並の辺に多い転貸人が家賃を改定できる契約のやつ
ガンガン家賃下げてくるから自分のがサブリースじゃなくても周囲にそういうのがあるとこっちもキツくなる
0724名無し不動さん
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2020/11/26(木) 16:33:34.03ID:???
サブリースなんて投資信託みたいなもんなんだから贅沢言うなよって話では？
投資信託先の取引内容をいちいちチェックしないだろ普通

投資信託もサブリースも、それが嫌なら自分で管理運用すればいいのよ
0725名無し不動さん
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2020/11/27(金) 08:48:03.49ID:???
投資信託と並べるのはおかしいと思うが
別にサブリースじゃなくても管理は委託できるし
普通の管理に加えて本来不要なはずの"安心感"に高額オプションを払っているようなもんだから保険の方が近いかもしれない
0726名無し不動さん
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2020/11/27(金) 08:54:35.25ID:???
>>699
> 5FのEV無しは今後がつらい

こういう団地いっぱいあると思うけど今後どうなるんだろうな
1F住民はいいだろうけど
0728名無し不動さん
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2020/11/27(金) 10:29:14.90ID:???
エレベータつきは修繕でコストかかるから無しのが正解
今後はーとか言ってる奴は築古RCを長く持ってないだろ
0731名無し不動さん
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2020/11/27(金) 11:55:26.36ID:???
築古区分が集められる人は天上人なんだけどね
同じ50戸でも、一棟の50戸と区分の50戸ではアリとゾウくらい違う
0732名無し不動さん
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2020/11/27(金) 14:25:13.08ID:???
>>728
そのコストで赤字を出しているならともかく、必要コストを削るのは利益の先食いをしているに過ぎん

後に手痛いしっぺ返しを食うぞ
0733名無し不動さん
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2020/11/27(金) 14:26:40.96ID:???
コストも資産、の意味がわからないのかな
もしかしてエアプなのか？
0734名無し不動さん
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2020/11/27(金) 21:38:12.94ID:???
民泊でイキってたやつ、無事死亡確認ｗｗｗｗｗｗ
0736名無し不動さん
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2020/11/27(金) 21:42:47.25ID:???
やばいの？　もなにも、今年一年収入0で支払だらけだろうに
3年位客来なくてもやってけるよゆーのある奴ならともかく　何が疑問なんだろう
0737名無し不動さん
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2020/11/28(土) 01:40:41.44ID:???
日本政策金融公庫 中間決算 損益6600億円余 過去最大の赤字
2020年11月27日
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201127/amp/k10012734641000.html


新型コロナウイルスの影響から、中小企業が融資を返済できなくなるリスクに備え、関連する費用を大幅に積み増したためです。

一方、公庫は、新型コロナウイルスの影響を受ける中小企業などに対して、10月末までに、およそ69万件、金額にしておよそ11兆8000億円の融資を実行、または実行を決めたことも明らかにしました。
0740名無し不動さん
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2020/11/28(土) 08:36:12.76ID:???
楽待や健美家見てるけど、未だに民泊前提であり得ない利回り表示してる業者がいるよな。
23区とはいえ10坪程度の建坪でしかも超築古物件で月収25万とか。騙される素人がいると思ってるのか？
0741名無し不動さん
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2020/11/28(土) 08:54:22.86ID:???
民泊利回りの罠も賃料単価や土地値を考える癖がついてればまず騙されることはないんだけどな
0743名無し不動さん
垢版 |
2020/11/28(土) 10:30:03.83ID:???
>>740
業者もこんな価格で売れないと分かってて出してるよ、民泊目的で買った奴はどうせ高買いしてるから業者の提案する値段では到底売りに出さないからな
ただ依頼されたからには一応掲載してる感じだろう
0744名無し不動さん
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2020/11/28(土) 10:41:25.94ID:???
本当に依頼されたのか？
強引に売らせてくれって営業電話かけたんじゃ？
俺もしつこいから売るつもりないけど相場の3割増くらいで掲載させてあげたことある
0748名無し不動さん
垢版 |
2020/11/28(土) 15:11:33.76ID:???
展示会とかで名刺交換して営業かけてくる業者は、ろくな業者じゃないですか？
営業されてて、自社の新築マンションに対する不動産投資を勧められてます。
半額は頭で入れると、五年後にはプラスになると言われて、かなり良いプランなのかなと思ってるのですが。
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