築４０年以上大家さん 集まれ！★4
アパートは生き物という考え。
新築から２０年はローン返済。
２０−４０年は利益。
４０−は修繕費がかかり。
５０−は老朽化で立ち退きなどの準備が必要。
この４０−５０年が大家としてもっとも扱いづらい。
そこのところを話し合いたい。
おぎゃーと生まれたアパートが終焉を迎えるとき。
大家はどうやって生活していくのか。
新規にアパート建てるのか？
しかし少子化で駅前ならともかく、徒歩１０分以上の
物件では入居者は望めない。
では土地を売るのか？
などなど。
実際に経験した人などの意見を聞きたい。
※前スレ
築４０年以上大家さん 集まれ！★１
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433322374/
築４０年以上大家さん 集まれ！★２
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1504517807/
築４０年以上大家さん 集まれ！★３
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1565706394/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvv:1000:512:: EXT was configured 皆さん大家業に関するユーチューブとか見たりしますか？ 退去する人があまりに無知なので国土交通相のガイドラインの要約や解りやすい書面をコピーして渡したいんだけど
どこかオススメのサイトある？
国土交通相のはあまりにお堅い文書しか見つけられなかった
どこか別にあるのかな？ダウンロードしてコピーしたいんだよね お堅い文章をお前が噛み砕いた文章に書き直せばよくね？ >>667
宅建協会の契約書雛形の最後の原状回復の部分とか？ 普通は、無知なら過大請求するだろ
下手に知恵付けると、大家は損する 二枚続きの襖の片方だけ破れてる場合は模様が合わないからって二枚分請求はダメなんだよね？ ものは試しで、襖を自分で貼り替えたんだが、すげー難易度が高くて大変だった
二度とやらないで、外注に出すと心に決めた >>649
＊退去時のリフォームは、管理会社に一括で任せる契約でないなら、自分で業者を見つけて
相見積もりを取る。
＊更新手数料50％は高いね。自分の場合は、更新料も賃料と同じ管理手数料が取られるけど
別途請求はない。
＊「建物管理」の管理内容詳細が分からないのでコメントしづらいけど、内容によっては
そちらを解除し、第３者のサービスに変更。
管理会社は最低限のことしかしてくれないので、自分でできることをやっていくことで
利益率を改善することはできます。手間・時間はちょっとかかるけど。 法人化されてる方いますか？
いたら帳簿とかどうされてますか？売上いくらくらいから法人化するのがいいとか色々意見ありすぎてよくわからない 退去のスパイラルが止まらない
人口より住居が供給過多なのにどんどん新築が建設されている
住居探しも今はネット検索だから築年数古いとかすりもしない
駐車場無料までしないとダメかな？ >>681
うちは駅近駐車場無物件だけど、駅遠駐車場有では駐車場の値段で客付けしてるって管理会社が行ってたよ >>679
まずは面倒みてくれそうな税理士に相談かな ベテラン大家さん教えてください
近隣に新築単身者向けアパートが出来たが おそらく一人が素行が悪い
私道に建ってるアパート 私道にタバコポイ捨て 空き缶置き
ゴミ出しルール無視 オーナー知ってるから直言うのもありだが
管理会社の不動産やに言っても改善無し 当人とバトルするのは怖い
放っておいたら荒れそう どうしたら。。。 >>684
私道に建つ？
貴方自身はその私道と関係してるのか？それともただの隣人？
どういう近隣関係かによると思うけど、まずは大家に言うしかないよ、近隣住民として不法投棄は防犯面からも見逃せない！とハッキリ言うこと。
ゴミ出しあたりから警察に通報とも思ったけど、今時は防犯カメラといった確実な証拠がないと取り合ってくれない。貴方自身に直接的な被害があれば簡単だけど。 >>685 ありがとうございます。当方はその私道を４世帯で共有（所有）しています。
その私道に面している新しいアパートの住人が色々やらかしています 今日も新たに
分別されていないゴミをぶん投げてありました （持って行ってくれず放置）
古くからの住民しかいない場所なので すぐ異変に気が付きます
管理会社には通報してますがイマイチ改善されず 現場でとっ捕まえて注意するのも
怖い なんでなんの利益も出ない近隣住民がこんなことでストレス受けるのか
嫌な世の中です オーナーは別の場所に住んでいるので知ったこっちゃに感じだし みんな迷惑してるなら、近所連名でオーナーに苦情入れるといいよ。 >>687 ありがとうございます そうですね 連名なら言いやすい やってみます 家主か管理会社がまともな人であることを祈るしかないな リノベーション物件は瑕疵隠しで投げ売り拾ったのを綺麗に内装だけした最悪の案件として売買では扱われるけど
DIY大家案件はさらに上をいく地雷賃貸に見える
油圧ジャッキで家持ち上げて知らん顔して貸してる動画見てビビった
あいつら家壊れてるの壊れたまま中身だけ入れ替えてかすから怖い 貸主責任承知の上でヤってるんだろ
借主死ななければOKみたいな
天災でも重大な欠陥があれば責任は免れないのになぁ 逆に築古で天災なら「仕方ない」雰囲気で治めるつもりとかありそう 安全性を担保するなら新築鉄筋コンクリートの家に住むべし >>693
鉄筋コンクリートならある程度古くても大丈夫だろ >>694
古いの結構いい加減だよ
鉄筋が筐体ギリギリで破裂してたりひび割れも結構してるし うちの鉄筋コンクリ、三年前に震度6弱食らってからめっちゃ雨漏りするわ。 築40年以上て、
バランス釜、洗濯機は外置き、換気扇は壁付け、
アンテナはDCフィーダなんだろ？ 外置きだとドラム式は置けないし、
冬場は寒いし、雨風と紫外線による劣化の早さ、
虫も入る。 >>701
常時使うわけでもない機械を外に出すだけで、部屋が広く使えるじゃん
ドラム式ならなおさら
洗濯機が、寒いだの暑いだの文句を言うなら考えるけどさ 俺も個人的に外置きは考えられないけど物件の中には洗濯機置き場が外なのありますよ
平気な人は平気なんだろうね
まぁデメリット多いけど漏水の心配はしなくていいよね そもそも洗濯機を室内で使うように設計されてないから置き場の新設が難しいんだよね
中には風呂場に入れてる入居者さんもいる
漏電が心配になる 外置きしてたら土埃はかぶるし
変なおじさんがいたずらすることも可能だろうし
スキを見て下着を盗んでいく変態もいるかもしれないよ
外置きなんて絶対に嫌だよ >>706
7階とかのベランダ外置きならデメリット無いってこと? 冬は寒いし夏は暑いし、埃はかぶるでしょ？
なんでそうまでして外に置きたいの？
自分の洗濯機は好きにしていいよw 外は論外ってお客さんから言われるのがデメリットじゃない？
昔の間取だからお風呂出たら即キッチンで脱衣場無し
風呂場に洗面台あったりしてる ベランダ洗濯機は今でもよく見かけるな。
メリットは出してすぐ干せる事。 >>708
あなたの趣味を聞いてる訳じゃない
干すときは寒かったり暑かったりしないの? >>709
今の流行りではないというのが、最大のデメリット
これなら、よく分かります
バス・トイレ別にして、脱衣所に洗面台と洗濯機パン
住むスペースが無くなっちゃうよね そうなんだよね〜
試験的に6畳と4.5畳を続き間にしてフローリングにしてみたり
別の住居は洗面台設置してみたり、また他の住居はかろうじて洗濯機を中に置けるようにしたけど、だからといって入る入らないはあまり影響ない気もする >>710
アパートの廊下にある外置きは干すのに室内を通らなきゃいけないから、室内置きにするのはメリットだと思いますが、マンションのベランダにある外置きは、ちょっと違うと思います
それでも、賃貸用で室内置きにリフォームする例が多いので、大きなデメリットがあるかと思ったのですが流行りということなら、無理する必要はなさそうですね
3点式ユニットだって、当時の流行りだったので、今後はわかりませんもの 洗濯機を外に置かれてる物件とか絶対に嫌だわ、いつの時代だよ
洗濯機が劣化するスピードは早いだろうし、何で暑かったり寒かったりするところで洗濯物を干さないといけないんだよ
せめてアパートの1部屋を潰してコインランドリーにするとかしてくれないと部屋の内装がたとえ気に入ったとしても住みたくないわ >>717
洗濯機が室内にあっても、干す時は暑かったり寒かったりするベランダ行くだろ？ コインランドリーと室内洗濯機置場って
最も相反する条件じゃないかよ バストイレ別
ウォシュレット
室内洗濯機置き場
この3つは外せない
あとは無料インターネットかな >>720
なるほど
こういう人が
>>715
みたいな物件に住んでくれるんだね 客付不動産屋からは、室外洗濯機置場がネックになって決まらないって言われてる…
ちな、1Kマンション 自分が住んでる地域は製鉄所が近い関係でとても外に干す気になれない
基本的に洗濯物の90％以上は室内干しだから除湿器は欠かせない
夏は室内の冷気が逃げる&虫が入ってくるし、冬場はキンキンに冷えた洗濯物取り出すとか絶対無理だ
ただ物件は7割りがた洗濯機が外なんだよな、どうにかしたいけどね 3点式ユニットがネックで決まらない
よりは、よほどハードルが低いと思うが、水回り工事を伴うから簡単には改修できないよね
水栓だけ付けて排水は浴室へなんてリフォームを見たけど、漏水危険が高すぎて、有り得んと思った 洗濯機用の水はキッチンの蛇口から取って、防水パンから出た水は木製キッチンの横に穴を開けて流しから出た水と合流させて排水するという力技の出番やな それどこかのブログでみたけど、キッチンの横に洗濯機は･･･やっぱり普通は冷蔵庫置く場所かなと
あとそのパンも高額なんだよね、アイデア商品としては素晴らしいと思う 面白い製品があった
http://villahousing.co.jp/senta/index.html
3.3kgに限られちゃうけど、室内洗濯機置場がコンパクトになる
検討してみようかな なるほど、ほとんど炊事しない単身者のワンルームならありかもね
うちはファミリータイプだけだからなぁ
すぐ決まりましたは胡散臭いけど このスレッドみてると勉強なるな。
木造、軽量、重量の３棟持ちだけど。
今のところ、入居率９４％実質利回り１６％オーバー
ちなみに宅建業者（法人）だけど、基本、自主管理してる。
会社は俺一人。 >>729
素晴らしいですね、私が漠然と目指している業態です
自分は宅建は合格はしてるのですが、この仕事をするにあたって登録するメリットがあるのか、ないのかで迷いそのまま放置状態です
さらに先々業者の免許を交付してもらうメリットデメリットもよく理解できていません
やはりそこまでいったほうがよいでしょうか？ >>730
性格が地道なもので、嫌な仕事も何でも選ばずにやってますと、
ある程度、地元の方から信頼されて、うちのマンションとアパートを買い取ってほしいとか、よく相談されます。
今月、重量（築４４年）、木造（築２７年）の２棟を買い取りましたが、レインズにもない物件です。
いずれも、自社で仲介してましたし、仲介時代から物件の弱み等、見てきたつもりです。
自社所有になってからは、自分でDIY気分で直してます。
宅建業者になるメリットですが・・・
全てではないですが、不動産投資家の一般の方々には、融資を絞ったりしてきていると思います。
弊社のお客様からも、このような話を聞きます。
しかし、宅建業者である弊社が借りる場合、建物が古いから融資が短いとか、付けれないとか言うこともなく、
耐久年数オーバーであろうと、最低１０年はできます。
１５年も良いですよと言われましたが、早く返済したいので１０年で借りてます。
コロナ関連の新規事業の保証料なしの融資とかありますので、そういうところでは、業者は有利です。
この前も、利回りの良い２０％オーバーの４階建てのマンションの話が来ましたが、今回の物件を買い取る話が前からありましたので、
４階建ては同業者に情報を流して、当日中に購入申し込みを貰いました。
世の中の良い物件は内々で市場に出る前に売買してます。
リフォーム会社ともお取引あります。日頃は数百万円のお仕事をご紹介しても、紹介料等は辞退してます。
弊社も依頼する場合は、相見積もりはしません。ある程度、信頼関係が出来てくると、マックスの値引きで見積もりが来ます。
エコジョーズ２０号も本体を７万円台、リモコン2個で5000円とか、アパート用のユッコなら３万とか、仕上げもキレイで早いので、相見積もりはしてません。
職人さんの士気も下がってほしくないので。 >>731
時間が取れず返信できずにいました、すみません、詳しくありがとうございました
やはりメリットが断然多いように感じました、登録、さらには業者までやってみようと思います
この数年でも色々と、また今年度からも法律が改正されるので勉強しないといけません
私は建築系の職人を長年やってましたが母親が一からやりだした賃貸経営を助ける感じで主にリフォームや修理、緊急対応をやってます
経営についてはど素人ですので日々勉強していきたいと思います、ありがとうございました >>732
そうですね。私が購入した３棟とも業者になっていなければ、手に入らなかったものです。
業者になると、レインズは見放題ですし、業者の横の繋がりが出来たら、日頃、『〇〇みたいな物件が欲しい』と言っておけば、未公開情報の話が必ず流れてきます。
その場合、買う、買わないのお返事は遅くて３日以内にして下さい。放置すると、次が来なくなります。
例え、売主さんが知り合いの知り合いでも、その業者から話が来たのでしたら、その業者に仲介してもらい仲介手数料をお支払いください。
私の場合、話が来たら、当日に現地を見に行き、用途地域、インフラ等の調査をして、当日中に買う買わないのお返事をします。
買わなくても、真剣に考えてくれただけでも、嬉しいものですし、また他の物件も紹介してくれます。
建築系の職人さんでしたら、大丈夫ですね。
お母さんも心強いと思います。
不動産協会も、色々ありますが、不動産業界未経験で始めるのなら、ウサギがおススメですよ。
未経験で始めても、簡単にできるシステムになっています。
ちなみに、私も業界未経験スタートです。
法改正のステップアップトレーニング等、毎年ありますし、入会をお待ちしています。(* ´艸｀)ｸｽｸｽ >>729
宅建業にする意味あるですか？
ハトのマーク等の入会金や年会費だってばかにならんでしょう？
自分も法人にはしてるけど宅建業になる勇気はありません >>734
無理に業者になる必要はありませんが、なれば、業者になった分は十分にペイ出来ます。
弊社は全日（ウサギ）ですが、ハトより入会費用も数十万円安いし、未経験開業でもフォローが良いし、
年間の会費も７〜８万円ぐらいです。
弊社は、先に業者になり、物件の大家にもなってますが、他の賃貸物件の案内もしているため、
敵を知ることもできます。また、物件案内する業者の立場からの視点もできるため、客観的に見て、自社物件の弱さも知ることができます。
その視点も利用すれば、例え築古であろうと、自社物件に入居させるのは容易です。
賃貸をお探しのお客様がいらっしゃって、直接お話をして、良いお客様には弊社物件を案内します。
最近買い取った物件の水道管が隣地から引き込まれていることが発覚し、急遽、予定していなかった上下水道管引込工事が発生しましたが、
本業で売買の仲介も行なっているため、借り入れがなくても、月平均２〜３００万円の入金があるため、何とか、突発的な費用が発生しても廻っています。 補償金？1000万あったとしてもあえてウサギやハトに所属するメリットもあるって感じですかね？ >>736
保証金に１０００万円も、もったいないですよ。
うさぎとかに加入して、余ったお金で運転資金、物件仕入れや改装、解体転売費用に回せばいいです。
法務局に１０００万円供託だと、一匹オオカミみたいになるし、
業者の横の繋がりはあった方が、水面下のアパート情報とかさらっと廻ってきます。
めんどくさいしがらみが苦手な方は、加入だけして、法定研修以外は参加しなくて構いません。 法人で開業、残置物があったままでいいからと、安く古家を買い取り、解体して更地で転売が手っ取り早く儲かります。
たまに、タダでもいいから、という話もあったりで・・・。
これを繰り返すと２０００〜３０００万円はすぐですよ。 法務局供託金は現金じゃなくて国債とかでもいいから、国債投資とかと
並行でやる事も可能と言えば可能。 宅建業なっても１年間何にも取引なければ免許取り消しなんでしょう？
自分の物件賃貸してるだけじゃ宅建業法的には取引にならないみたいですから
この場合免許取り消しになっても悪いことしたわけではないのでまた免許申請すれば宅建業に復活できるんだろうけど
免許番号変わったりするだろうからまたうさぎさんやはとさんにも再入会ってことになって入会金とか払わされるのかな？ 親からこんな物件相続しても解体しかない
立ち退き料も払えず交渉出来ず
親も住んでるから生前何も出来ん
疎遠な兄弟は期待してるだろうけど
解体して売っても赤字だろうな 頭痛い >>736
保証金と保証協会の二重登録はできないよ はぁ・・・・RC賃貸2棟持ちだけど3年前から金が滝のように出ていく。
一昨年は外壁修繕で1200万、昨年は火災保険の更新で400万と空室が長い部屋のリノベで900万、そして今年は階段や踊り場の防水で600万かかった。
火災保険は満期がいつくるって分かってたけど、外壁修繕はそろそろ限界で渋々やった。
リノベもやった後に申し込みがあったから良かったけどな。
今年は防水600万で勘弁してほしいよ。 とうとう親が亡くなって築30年の木造アパートの相続が決まりそう… >>750
防水とか外壁修繕の金は銀行から借り入れで支払ったよ。
他にもいろいろとあってローン地獄になりかけてる。
もう一棟の外壁修繕も近年中にやらないといけない感じになってる。
地獄落ち決定したようなもんだ。
あと４年すれば自宅の住宅ローンが完済するので、それまでは我慢の生活です。 >>751
大変ですね・・・・他人事じゃないです
でもそれで入居率上がればいいじゃないですか いまのところ1棟は満室で、もう一棟は空室は一つだけという状況です。
建物の古さはどうしようもないけど、周辺にスーパー３店、イタリアンや和食のファミレス4店、回転寿司２つ、大手カフェチェーンなど坂のないところにズラリとそろってるせいか空室期間は割と短く済んでる。
ただ、コロナが長引いているので撤退してもおかしくない店がいくつか・・・。
とにかく住宅ローンが終わるまでなんとか踏ん張りたいです。 >>753
いやすごいですね羨ましい、古くても立地が良ければ大丈夫ですよね >>755
低所得アパートでそれやったら後が大変だわ １週間後宅建試験なのにこういう時にかぎって賃借人から水回りや設備の故障の連絡ばっかり
ここからもうすっかり忘れてることを追いこみでインプットしようと思ってたのに・・・ 財務省本省
東大京大一橋早慶
外局
国税庁幹部
出身大学
「人間力」重視の採用を行っている結果、出身大学（院）も多様です。
平成20年以降、24大学（院）から97名を採用しています。
国公立大学
北海道大学、東北大学、東京大学、一橋大学、東京外国語大学、千葉大学、金沢大学、信州大学、名古屋大学、京都大学、大阪大学、神戸大学、岡山大学、広島大学、九州大学、大阪市立大学
私立大学
慶応大学、早稲田大学、上智大学、中央大学、東京理科大学、明治大学、立命館大学、同志社大学
国税庁総合職 採用実績
https://www.nta.go.j...imukei/date/data.htm 築40年古マンソンに住んでるってことか？
それとも、築40年を売りたいってこと？ で、この後、どうすんの？？？
壊すのも多額マネーw
建て替えも更に多額借金www
↓
「２０−４０年は利益。
４０−は修繕費がかかり。
５０−は老朽化で立ち退きなどの準備が必要。」 なにがなんでも今、売れよ！値下げしてでも！そうでないと築年で売れなくなるｗ 
