中古戸建ての話しろよ！ Part.13
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・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1548581441/
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1553918367/
※前スレは私道おじさんの隔離スレになりました
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:----: EXT was configured >>73 >>74
20年以下はメンテ不要としても、築20年～築30年で住みっぱなし物件のなんと多いことか
不動産はある物を買うしかないのだからね。
選べたら、メンテしているほうを選ぶだろうが。
中はリフォーム歴あっても、外は必要なものが多い
だから中古物件は必ず外壁を見るわ
中古で新築に優れる点は立地のみ。 >>63
個人的にはローコスト建てるよりは古民家改造して住む方が幸せな気がする。
ローコストなんて、大工もどきが建てた家っぽい小屋レベルじゃないか？
窓の配置がおかしいとか、当初話し合ったことと違う事されたりとか、クレーム入れると逆ギレとかされて結局何もしてもらえないとかありそう。
むしろ建築途中で放棄されることもあるし。
安く済まそうと思ったら返って高くつく修繕費とかありそう。
そういうのに当たるか当たらないかが運ゲーでは将来まで考えると頼めない。
Youtubeで見ただけだから、偏った情報ですまんね。ら 昨日、ボンビーガールって番組で2棟とシェアハウス持ちの人が出演してたけど、既存不適格物件でなく、違反建築物件をテレビで大々的に説明するのはどうなんだろうか。 家なんて住めればいいんだから、新しさにこだわる必要はない。
みーんな古い家に住んでるぞ。
千葉の方の30年以上前にできたニュータウンとか、殆どそのまま住んでるし、中古で売れてもそのまま住んでる。
取りあえず、ちょこちょこ直しながら住めば、60年以上は普通に住めるんじゃないの。 30代で新築4500万を買って、40年、50年住むのと
30代で築30年4000万+仲介を買って間もなく修理が始まるのと全然違うよ
30代で築30年がものすごく安いなら別だけどそうじゃないし。
ちょこちょこ修理で外壁、水回り、屋根、壁紙をリフォームだしね
中古戸建ては築浅の離婚や任売がよい（任売は瑕疵担保無責だから、買いたたいて手に入れる） 築浅の離婚とか、結局建売でしょ？
そういう細切れ安普請系は手出したら駄目だよ
家は土地が全てだよ
良い土地には良い家が建ってるもの 【暮らし】最近住宅ローンが返せなくなっている人が増えてるってマジ？ [663277603]
https://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1557844354/
チャンス到来 待てば海路の日和 余りものには 慌てるこじきは >>80
そうとは限らない
あと、私が捜しているエリアでは相続で分割が多い
そこにローコストが２棟、３棟
でも、私もローコストが嫌なので、築浅の中古捜しているんだけど、何かしら出物はある
立地は決めていつも定点観測で見て回っている ローコストの方が良いと言ってみたりローコストは嫌と言ってみたりイラつくババアだなこのカス
ﾜｯﾁｮｲなかったらこんなアホ見分けらんねえよ まあどういう観点かによるかでどちらがいいかは変わるし
話題の中で多少は右往左往するのも仕方ないんじゃないか >>83
やみくもに新築を否定するのは良くないという意味です
なぜ中古を国が推進しているかそれをよく考えなくてはね。 >>86
長期優良住宅とか省エネ住宅とか、住んでいっても価値の落ちない住宅をみたいなことを言っているよね
それで例えば昨日上げた高橋正典氏も関与してたりするんだけど、
結局、土地のみで売ると不動産屋が儲からないし、地価の変動をモロ受ける
さらに土地そのもののデメリットが透けて見えてしまう
だけど、上物があるとごまかせるよね
・中古は築３０年でも十分住める
買った瞬間はね。そういう言葉にごまかされないことが大切
そりゃ、だってつい最近まで人が住んでいた場合も多いのだしね。
・新築も買った瞬間に中古になって値段が下がる
いやいや、２年たったら新築と言えません
買った瞬間値段が下がるのは、最初の購入時に価格交渉をサボったか、
最初の広告費・間接人件費を吸収したとかそういったこと。 どう中古を国が推進してんのか具体的に挙げてもらえない？
何言いたいのかさっぱり理解出来ないんだけど 中古最高だぜ！
住めば都なんだよバーカ！
俺なんかド田舎の海の近くにクソ安中古買って
20代半ばでローン無し家持ち独身貴族だぜ！
毎朝きれいな砂浜散歩できてマジ最高！
でも近くにコンビニ無いからやっぱつれえわ そういうところは別荘として買うものでしょ
現実に北海道は外国人が別荘代わりに買いまくってる
住み続けるならそれなりにまともな場所を選ばないと後で後悔する 誰の住所でもない別荘なんて
固定資産税めっちゃとってやればええのに ヒマだし、スケルトンリフォームとやらをお勉強しようと思ってググってたら
https://www.zoukaichiku.com/works/case_search/tokyo/shibuyaward/case_02
すごいね、クソ貧弱な柱数十本残して（つか補強して）ここまでやっちゃうんだ ここまでしたら流石に担保評価も新築に近くなってくるのかな？ 今までの人生で賃貸に総額1000万くらい使ってしまっていたが、安い中古一戸建てを買った
若いうちからこれをやってれば良かったと思うよ 千葉の成田線の小林ニュータウン。
バブル期に、4500万位で売りに出して、今は1500万以下。
ちょくちょく売りに出て、大体すぐに買い手がついてる。
大体50坪位で、建物は120㎡チョイ。
大手の大規模分譲だから、その辺の工務店の30坪建売よりかは全然品質上。
売れても、殆ど手直ししないで住んでる。
街並みも、30年チョイ経ってるけどそんなに古い感じもない。
通勤通学に問題が無ければ、得だと思うけど。 >>98
それなら値切りもしやすそう
800万くらいでも買えそうだよね
古家解体して、優良工務店で新しく建てても３０００万に収まる
…けど、次売れない >>99
1500万ですぐ売れちゃうのに
なんで800万で買えるの？
業者の人？ >>100
複数出ていれば、交渉しやすい
同じマンションで複数でているのも同じ
選べる立場にある人が強い
また、そこを売りたい人は、売りたい気持ちが強いのだから。
資産にもならないわけだし >>93
再建築不可物件は、改築という名目でほぼ新築にしてしまうことも多いよ。
手間がかかるから再建築よりもお金がかかるけど、建替えられないよりはマシだからね。
建替の名目作りだから、スケルトンとはちょっと違うかもね。 霊的、風水的に良くない土地ってどう？
値段に影響すんのかな 瑕疵担保責任の期間2ヶ月を過ぎたあと、元持主が漏水させて床腐らせてた事が判明したんだけど、修理費請求できないのかね？ >>103
普通の人はこだわらないから、値段が変わることはほとんどないよ。
逆に霊的風水的に良い土地は、宗教団体からの需要があるよ。
宗教施設を作れるだけの広さの土地に限っちゃうけどね。
>>105
とても難しいと思うよ。
売主が故意に瑕疵を隠していたことを立証できれば可能性はあるよ。
でも普通に床を直したほうが安く済むんじゃないかな。 ほぼ同じ立地、同じ築年数(築40年くらい)の場合
フルリフォーム物件とリフォーム一度もしてないボロボロの物件って銀行の担保評価って変わる？ 冷房のなかった時代の建物から、冷房使用を前提とした光熱費を抑える設計の住宅への過渡期だから、
それそうおうの断熱対策やエアフロ―を考えられた中古と、全く考えてない旧来の住宅とじゃ違う。
全く電気が使えなくなったら旧来の住宅の方が快適だが、
バリバリエアコン使う気なら新しい設計思想で設計された住宅の方が良い。たとえローコスト系だったとしても。 >>98
いいなあ、こっちは全然新規出なくて草
連休明けならちったあ動くと思ったんだが・・・ >>107
どっちも０。築40年に経済的価値は無い。 >>110
やっぱそうかぁ
一般的なフルリフォームじゃない
新築そっくりさんみたいな家建てるよりも金かかりそうなのでも同じ？ 売買明細が届いたけど、やっぱり億超え物件だと、諸費用がたかーい。
800万近くもする。
やっぱ無理っぽい。 >>107
銀行は建物にはあまり価値をおかないよ。
評価はゼロでも担保にはとっておくのは、建物が土地の権利の一部を持っちゃってるからだよ。
建物が持っている土地の権利を担保にとるという感じかな。 >>113
ふむふむ
でも中古だと住宅ローンの審査が厳しくなるっていいますよね
例えばだけど同じ立地で新築2500万円と中古1000万円だとどっちが審査通りやすいのかな https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/14105856564/
似たような内容でYahoo!にやりとりがあった
なるほどね、と思った 6年も前のやりとりだけど、今もあんまし変わってない気がする
専門家に足を運んで尋ねる前に ってので、自分もいろいろググったりしてるけど
上の増改築.comでも棟梁が丁寧にいろいろ教えてくれてたりして、今までなんとなく理解
してたあれやこれやが、少しずつ分かって来た気がする 気がするだけかもしらんが
この再建築不可物件、場所はいーなー とどうしても諦めきれなかったヤツが、再検討の
余地有るブツに再浮上したりしてる スケルトンで1000万かあ、払えなくは無いなぁ、
がんばろー 場所はいいんだ、場所はｗ 子供に残しても嫌がられない自信はあるｗ 再建築不可なのにいい場所ってのが理解しがたいな
将来、その古家がどうしようもなくなったら強制退去させられるの？ >>114
中古の築年数や所得が関係するから一概には言えないよ。
金融機関の考え方としては、減価償却期間で建物寿命はおしまいということかな。
>>115
だんだん改築の建築確認も厳しくなっているというリスクもあるよ。
全面改築はなかなか認められないから、２回に分けて半分ずつという形で申請してたんだよ。
それもやりにくくはなっているよ。改築は再建築不可のためのものではないからね。
地震で倒壊しちゃっても再建築できなくなるリスクもあるよ。
何事にもいえるけど、リスクを負って費用を減らすかなんだよ。 >>116
強制退去はさせられないよ。
建物を新しく建てられないだけだよ。
建築確認が必要ないものなら建てられるし、駐車場とかその他の形で利用することになるよ。
隣地の人に買ってもらうのが一般的かな。
他の人は利用価値がほとんどないからね。
だから担保価値が低くてローンも通りにくいよ。 >>117
仮に年収400万円、新築2500万円、中古築40年1000万円だとするとどうだろう？
>>115
そこは読んだんだけど質問者の返答がないからいまいちはっきりとしたことがわかんないのよね
解答も人によって言ってることが違うし >>119
金融機関の住宅ローンに対しての考え方によるから、
ここで聞くより金融機関に直接話聞いたほうがいいと思うよ。
金融機関によっても、時期によっても、諸条件によっても全く異なるからね。
ネットで調べるだけ時間が無駄になってしまうよ。 住宅ローンは不動産ローンではないからね
不動産の担保価値云々より年収や(勤務先の)安定度など
借りる人のスペックによるところが大きいと思う
いずれにしても自分が融資を申し込もうとしている金融機関と相談した方がよくない？ 中古で買ってはや4年、築18年の駅近戸建ての固定資産税納税通知が今年も届いてたな
課税資産明細に土地評価額1000万、建物評価額130万で今年の固定資産税は4期合計で
55,000円ぐらいの納付書だったけど、新築の場合の納税額はやはり高いのだろうか
この時期は自動車税と重なって支出が大変です >>110
建物評価がゼロになれば、今年の年間固定資産税額55,000円がもっと安くなりますかね？
自分にとっては駅近6分の中古戸建で利用価値は高いもので、税金がもっと安くなれば助かります >>124
中古戸建は現金一括で購入したので、銀行の評価は特に気にしていません。
築22年を越えた後で固定資産税の年額が4万を下回るようになると、家計が
助かるのでいいな、という希望的観測です。 固定資産税5万5千てずいぶん安いね？
失礼ですがどこですか？
うち足立区西新井築30年で20万なんだけど... 足立区で20万てことは土地が広いのかな？
うちも都区部だけど土地評価5千万（建物150万→もう減価償却MAX）で約14万
土地評価1千万（建物130万）で5.5万は高いような気がしたけどやはり土地が広くて控除がきかないのかな？
地域によって違うからよくわかんないけど うちは築30年以上で土地1500万で固定資産12万するけどな
神奈川県で2位に急浮上した立地の近く ええなぁ、うち築13年固定資産税年40万、大阪市内。 固定資産税は居住していれば土地は6分の1みたいだけど建物が高いみたいね
建て替え、大規模またはスケルトンリフォームなど、施工によって建物評価が
リセットされるとまた年間20万も30万も固定資産税納付書がくるのなら、
なんとかここまで下がった建物評価が変わらない程度に死ぬまでリフォームで
済ませたい。年金生活で年20万、30万の固定資産税の支払いはなんとか避けたいところです。
郊外だけど駅徒歩10分以内だから、子供たちも売れずに苦労するって事は
そんなにないとは思ってる 新築でも40歳前後で買えば老後の固定資産税は底を打てるだろう
中古だと逆算して収入が厳しくなったり減少に転じるであろう55歳～60歳時点
で建物価値をゼロに近づけたいところです
出口戦略は土地売却価格から取壊し費用を引いて500万ぐらい残れば、いいかなぐらいだな
子供たちが相続して住むならそれはそれでいい 同僚もこの時期は固定資産税と自動車税で、一か月分の給料がそのまま飛んだと嘆いていた
幸い我が家は中古だった事もあり、両方足しても6万円ぐらいだったのでキツくないといえば
ウソになるけど周りに比べれば良かったと思っている
そんな会話してたら、新築マンション購入していた同僚が一番大変そうだった >>131
高すぎね？
うちは新築時7000万円の戸建で
固定資産税が15万円切ってるよ。 狙ってる、家の固定資産税年間55万だった。
今、住んでるマンションの管理費+修繕積立で、毎月5万で、固定資産税が年に25万位だから、それより少なくはなるけど、結局、家のメンテ費用は年間に直すと同じくらい掛かるだろうから一緒か。
駐車場分がなくなるだけかな。 Ks’デンキのリフォームのチラシ入ってきた。
チラシ持って550万の内覧でも行ってくるか。 >>136
どんな物件？
田舎の無駄に土地が広い物件以外だと
そこまで固定資産税が高くならなくない？
小規模宅地で収まる範囲でその金額は
土地代だけで10億円超えると思う。 うちは、新築優遇中で、10万円弱。千葉県内の東京そば。 >>135
土地だけで1億↑だからしかたないっちゃあしかたない。 >>138
東京私鉄沿線、山手線ターミナル駅から16分。駅徒歩5分。
土地95坪。東南角地。築10年。建物330㎡。
大体そんな感じ。 最近戸建投資が急激に人気になってるが、マンションと違って実需に売れない、リフォーム高め、地震倒壊リスク、浸水リスク、空き巣引越しリスク、空室リスク、ADリスクがある
本業で儲からないから戸建の儲け方の本が出るのだよ 今まで、戸建てに住んだことなかったから知らなかったけど、火災保険って高いんだね。
10年で200万だって。 うち火災保険10年＋地震保険5年で20万ちょっとだぞwでかい家なのかな >>143
高すぎない？
うちは保険金額3000万円で地震保険付けて10年25万円弱だよ。 ネットでシュミレーションしても、同じくらいだった。
300㎡以上あるから仕方ないのかな。 買えるゼニはあるけど、元来貧乏人なんで、捨て金みたいな、固定資産税、火災保険にそんなに出せないかな。
火災保険に10年で２００万なんて、１年２０万。安い生命保険と一緒の金額。
年に、固定資産税と火災保険で８０万弱。自動車税、自動車保険で３０万。
もうそろそろ年金もらえる歳だけど、これじゃ年金食いつぶしてしまう。
やっぱり、止めるかな。
大きな家は夢だったけど。
仲介は、持ち主は所謂富裕層の方ですって言ってた。
やっぱり、富裕層でないと、豪邸には住めないんだな。 無理のない範囲がいいと思うよ。
豪邸だと庭もあって、樹木維持管理費も結構かかるよ。 土地200㎡/建物53㎡の平屋2K築35年だが、年38万
誰か竜巻で吹っ飛ばしてくれ 俺の居ない時に 年間の固定資産税4万で約500万の資産価値
8万だったら1000万
12万だったら1500万
16万だったら2000万
こんなもんでしょ
あんま高いと１人で住む場合、賃貸と比べて割りに合わなくなる >>148
火災保険や地震保険の保険料は耐火性や耐震性にも大きく左右される。
保険金額が分からんが、恐らく耐震性が低い木造で耐震性も低いんだろうな。
T構造で耐震等級３なら1億円の保険を掛けても年10万円切ることも可能。 保険料は耐火性と耐震性によって同じ保険金額でも3倍くらいの差が出てくる。
固定資産税はもっと酷くて立地と土地の広さによって
同じ価値でも10倍くらいの差が出てくるからね。
田舎の広い土地とか価値の割にメッチャ固定資産税が高い。 田舎は畑を自前で持てるくらい安いよ
関東は土地が狭くても高い >>153
それ、土地だけ・・・にして更に倍かな。
4万→1000万、8万→2000万・・・・
建物は木造と鉄筋で固定資産税が違い過ぎる。 ふと思ったんだけどレインズ？とやらで基本的に加盟してる不動産屋は全物件取り扱えるのに
不動産屋のホームページで掲載してないのがあるのはなんでなの？ >>159
各不動産屋は自分が両手になる物件を宣伝したいからと推測 >>160
ふーむ
片手の物件多数こなすより両手一件とかの方がいいって感じなのかしら？
何件か不動産屋回ってレスポンスのよかったひとつの不動産屋に一任してるんだけど
片手物件だと手をぬかれたりするのかな
新しい物件がでて恐らく両手と思われる不動産屋にも(いま一任してる不動産屋とは別)一度別の物件で内覧お世話になったことあるんだけど
いま専属で頼んでる不動産屋とどっちにお願いするか悩む >>161
もちろん片手専門の不動産屋もあるよ
中堅以上は自社買い取りもやるから、やっぱり両手を目指すんじゃ？
片手だと手を抜くとかはないね
基本、不動産屋はあてにせず、自分で歩いて捜すこと
売買の時に必要なので、それは両手でも片手でも良い。
物件概要の細かな点など気安く相談できる人が良いね >>159
掲載には元付不動産屋の許可がいるからだよ。
勝手に他社物件を載せることはできないよ。
>>161
賃貸事業用として購入するなら一任してる不動産屋を混ぜたほうがいいけど、
それ以外だとどっちでも同じだよ。
客付はその物件の情報を持っていないし、いてもいなくても大差ないよ。 >>163
確かに元付けの物件概要には、ネット広告禁止とか書いてるわ、なるほど。 話なし<<片手<両手だろうから 最初から自社物件でなければまじめにやるしかないでしょう。
両手の所には少し値引き要求が出来るかもしれないけど。 BEFORE
スルガ様々のおかげ様で借地権、再建築不可物件に融資バンバン→めちゃめちゃ儲からせていただきまっした！
AFTER
スルガのせいで市中銀行で頭金最低でも2割ないとムリに
BEFORE
フラット３５にトップが霞が関から天下ったおかげでフラットの営業マンにケツバンバン叩く
→数字欲しい営業マンは手すり自作しただけで簡単にフルローンバンバン貸しまくる
AFTER
→融資向けじゃないとお叱りを受けたおかげで、すべて一次取得層向けマンだけに（投資不可）
BEFORE
あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
AFTER
現状維持 ←マスゴミに目をつけられたら終了 >>166
住友トラストの中の人だが、借地は昔からほとんど貸してないぞ。
微妙に社名間違ってるのはスルーしておく。 >>166
> BEFORE
> あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
これ、担保にならないから銀行がハイリスクなんじゃ？ >>166
>BEFORE
>あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
貸すとまずいの？
再建築不可物件の再建築用に貸すのはまずいと思うけど普通に取得用でしょ？
築40年オーバーの場合は土地取得分に貸してるだけでしょ 今日、中古物件の見学に行ったんだけど、トイレを開けたらアンモニア系の激臭がした。目にしみるくらいの濃さで重いっ切り吸い込んでしまった。便座の蓋を開けたら、黄色と緑のカビがモサーーーッとモコモコ生えてた。
電気が来てないと流せないタイプの便座らしく、流せなかった。GW前の見学時は大丈夫だったらしく、おそらく鍵を管理してる所有者の親戚のおじさんが誤ってウンコして、流し忘れたと思われる。。
気に入ってる物件だっただけにものすごくがっかり。壁紙どころかベニヤまで変えないと匂いは取れないだろうなぁ。。 おっさんは自分のウンコと対面してもあきらめず物件を好きでいてくれる、
そんな人に買ってもらいたいんだよ
ウンコに押し負けるハンパな奴には買ってもらいたく無いね 戸建投資の問題は出口がないのと災害リスクなんだよな
利回りが高いのを買おうと思うと再建築不可、立地悪すぎ、崖のどれかに行き着く
融資で次につなげるための物件なら実利回りが4%くらいになってしまうし、空室リスクがかなり高い
それなら実利回り5%のワンルーム区分を買って共同担保として扱ってくれる銀行で次につなげたほうがいい >>158
なるほど
更地にすると資産価値と固定資産税が高くなるのか
うちは1500万の査定だったけど古家があったからか
歩いて5分くらいの更地が3380万円で成約したのに納得 >>58
黙認されるケースが多いだろうけど、他人をタダ働きさせたのだから道義上の責任は当然として、法律上も問題はあるよ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
