中古戸建ての話しろよ！ Part.13
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・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1548581441/
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1553918367/
※前スレは私道おじさんの隔離スレになりました
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:----: EXT was configured >>114
中古の築年数や所得が関係するから一概には言えないよ。
金融機関の考え方としては、減価償却期間で建物寿命はおしまいということかな。
>>115
だんだん改築の建築確認も厳しくなっているというリスクもあるよ。
全面改築はなかなか認められないから、２回に分けて半分ずつという形で申請してたんだよ。
それもやりにくくはなっているよ。改築は再建築不可のためのものではないからね。
地震で倒壊しちゃっても再建築できなくなるリスクもあるよ。
何事にもいえるけど、リスクを負って費用を減らすかなんだよ。 >>116
強制退去はさせられないよ。
建物を新しく建てられないだけだよ。
建築確認が必要ないものなら建てられるし、駐車場とかその他の形で利用することになるよ。
隣地の人に買ってもらうのが一般的かな。
他の人は利用価値がほとんどないからね。
だから担保価値が低くてローンも通りにくいよ。 >>117
仮に年収400万円、新築2500万円、中古築40年1000万円だとするとどうだろう？
>>115
そこは読んだんだけど質問者の返答がないからいまいちはっきりとしたことがわかんないのよね
解答も人によって言ってることが違うし >>119
金融機関の住宅ローンに対しての考え方によるから、
ここで聞くより金融機関に直接話聞いたほうがいいと思うよ。
金融機関によっても、時期によっても、諸条件によっても全く異なるからね。
ネットで調べるだけ時間が無駄になってしまうよ。 住宅ローンは不動産ローンではないからね
不動産の担保価値云々より年収や(勤務先の)安定度など
借りる人のスペックによるところが大きいと思う
いずれにしても自分が融資を申し込もうとしている金融機関と相談した方がよくない？ 中古で買ってはや4年、築18年の駅近戸建ての固定資産税納税通知が今年も届いてたな
課税資産明細に土地評価額1000万、建物評価額130万で今年の固定資産税は4期合計で
55,000円ぐらいの納付書だったけど、新築の場合の納税額はやはり高いのだろうか
この時期は自動車税と重なって支出が大変です >>110
建物評価がゼロになれば、今年の年間固定資産税額55,000円がもっと安くなりますかね？
自分にとっては駅近6分の中古戸建で利用価値は高いもので、税金がもっと安くなれば助かります >>124
中古戸建は現金一括で購入したので、銀行の評価は特に気にしていません。
築22年を越えた後で固定資産税の年額が4万を下回るようになると、家計が
助かるのでいいな、という希望的観測です。 固定資産税5万5千てずいぶん安いね？
失礼ですがどこですか？
うち足立区西新井築30年で20万なんだけど... 足立区で20万てことは土地が広いのかな？
うちも都区部だけど土地評価5千万（建物150万→もう減価償却MAX）で約14万
土地評価1千万（建物130万）で5.5万は高いような気がしたけどやはり土地が広くて控除がきかないのかな？
地域によって違うからよくわかんないけど うちは築30年以上で土地1500万で固定資産12万するけどな
神奈川県で2位に急浮上した立地の近く ええなぁ、うち築13年固定資産税年40万、大阪市内。 固定資産税は居住していれば土地は6分の1みたいだけど建物が高いみたいね
建て替え、大規模またはスケルトンリフォームなど、施工によって建物評価が
リセットされるとまた年間20万も30万も固定資産税納付書がくるのなら、
なんとかここまで下がった建物評価が変わらない程度に死ぬまでリフォームで
済ませたい。年金生活で年20万、30万の固定資産税の支払いはなんとか避けたいところです。
郊外だけど駅徒歩10分以内だから、子供たちも売れずに苦労するって事は
そんなにないとは思ってる 新築でも40歳前後で買えば老後の固定資産税は底を打てるだろう
中古だと逆算して収入が厳しくなったり減少に転じるであろう55歳～60歳時点
で建物価値をゼロに近づけたいところです
出口戦略は土地売却価格から取壊し費用を引いて500万ぐらい残れば、いいかなぐらいだな
子供たちが相続して住むならそれはそれでいい 同僚もこの時期は固定資産税と自動車税で、一か月分の給料がそのまま飛んだと嘆いていた
幸い我が家は中古だった事もあり、両方足しても6万円ぐらいだったのでキツくないといえば
ウソになるけど周りに比べれば良かったと思っている
そんな会話してたら、新築マンション購入していた同僚が一番大変そうだった >>131
高すぎね？
うちは新築時7000万円の戸建で
固定資産税が15万円切ってるよ。 狙ってる、家の固定資産税年間55万だった。
今、住んでるマンションの管理費+修繕積立で、毎月5万で、固定資産税が年に25万位だから、それより少なくはなるけど、結局、家のメンテ費用は年間に直すと同じくらい掛かるだろうから一緒か。
駐車場分がなくなるだけかな。 Ks’デンキのリフォームのチラシ入ってきた。
チラシ持って550万の内覧でも行ってくるか。 >>136
どんな物件？
田舎の無駄に土地が広い物件以外だと
そこまで固定資産税が高くならなくない？
小規模宅地で収まる範囲でその金額は
土地代だけで10億円超えると思う。 うちは、新築優遇中で、10万円弱。千葉県内の東京そば。 >>135
土地だけで1億↑だからしかたないっちゃあしかたない。 >>138
東京私鉄沿線、山手線ターミナル駅から16分。駅徒歩5分。
土地95坪。東南角地。築10年。建物330㎡。
大体そんな感じ。 最近戸建投資が急激に人気になってるが、マンションと違って実需に売れない、リフォーム高め、地震倒壊リスク、浸水リスク、空き巣引越しリスク、空室リスク、ADリスクがある
本業で儲からないから戸建の儲け方の本が出るのだよ 今まで、戸建てに住んだことなかったから知らなかったけど、火災保険って高いんだね。
10年で200万だって。 うち火災保険10年＋地震保険5年で20万ちょっとだぞwでかい家なのかな >>143
高すぎない？
うちは保険金額3000万円で地震保険付けて10年25万円弱だよ。 ネットでシュミレーションしても、同じくらいだった。
300㎡以上あるから仕方ないのかな。 買えるゼニはあるけど、元来貧乏人なんで、捨て金みたいな、固定資産税、火災保険にそんなに出せないかな。
火災保険に10年で２００万なんて、１年２０万。安い生命保険と一緒の金額。
年に、固定資産税と火災保険で８０万弱。自動車税、自動車保険で３０万。
もうそろそろ年金もらえる歳だけど、これじゃ年金食いつぶしてしまう。
やっぱり、止めるかな。
大きな家は夢だったけど。
仲介は、持ち主は所謂富裕層の方ですって言ってた。
やっぱり、富裕層でないと、豪邸には住めないんだな。 無理のない範囲がいいと思うよ。
豪邸だと庭もあって、樹木維持管理費も結構かかるよ。 土地200㎡/建物53㎡の平屋2K築35年だが、年38万
誰か竜巻で吹っ飛ばしてくれ 俺の居ない時に 年間の固定資産税4万で約500万の資産価値
8万だったら1000万
12万だったら1500万
16万だったら2000万
こんなもんでしょ
あんま高いと１人で住む場合、賃貸と比べて割りに合わなくなる >>148
火災保険や地震保険の保険料は耐火性や耐震性にも大きく左右される。
保険金額が分からんが、恐らく耐震性が低い木造で耐震性も低いんだろうな。
T構造で耐震等級３なら1億円の保険を掛けても年10万円切ることも可能。 保険料は耐火性と耐震性によって同じ保険金額でも3倍くらいの差が出てくる。
固定資産税はもっと酷くて立地と土地の広さによって
同じ価値でも10倍くらいの差が出てくるからね。
田舎の広い土地とか価値の割にメッチャ固定資産税が高い。 田舎は畑を自前で持てるくらい安いよ
関東は土地が狭くても高い >>153
それ、土地だけ・・・にして更に倍かな。
4万→1000万、8万→2000万・・・・
建物は木造と鉄筋で固定資産税が違い過ぎる。 ふと思ったんだけどレインズ？とやらで基本的に加盟してる不動産屋は全物件取り扱えるのに
不動産屋のホームページで掲載してないのがあるのはなんでなの？ >>159
各不動産屋は自分が両手になる物件を宣伝したいからと推測 >>160
ふーむ
片手の物件多数こなすより両手一件とかの方がいいって感じなのかしら？
何件か不動産屋回ってレスポンスのよかったひとつの不動産屋に一任してるんだけど
片手物件だと手をぬかれたりするのかな
新しい物件がでて恐らく両手と思われる不動産屋にも(いま一任してる不動産屋とは別)一度別の物件で内覧お世話になったことあるんだけど
いま専属で頼んでる不動産屋とどっちにお願いするか悩む >>161
もちろん片手専門の不動産屋もあるよ
中堅以上は自社買い取りもやるから、やっぱり両手を目指すんじゃ？
片手だと手を抜くとかはないね
基本、不動産屋はあてにせず、自分で歩いて捜すこと
売買の時に必要なので、それは両手でも片手でも良い。
物件概要の細かな点など気安く相談できる人が良いね >>159
掲載には元付不動産屋の許可がいるからだよ。
勝手に他社物件を載せることはできないよ。
>>161
賃貸事業用として購入するなら一任してる不動産屋を混ぜたほうがいいけど、
それ以外だとどっちでも同じだよ。
客付はその物件の情報を持っていないし、いてもいなくても大差ないよ。 >>163
確かに元付けの物件概要には、ネット広告禁止とか書いてるわ、なるほど。 話なし<<片手<両手だろうから 最初から自社物件でなければまじめにやるしかないでしょう。
両手の所には少し値引き要求が出来るかもしれないけど。 BEFORE
スルガ様々のおかげ様で借地権、再建築不可物件に融資バンバン→めちゃめちゃ儲からせていただきまっした！
AFTER
スルガのせいで市中銀行で頭金最低でも2割ないとムリに
BEFORE
フラット３５にトップが霞が関から天下ったおかげでフラットの営業マンにケツバンバン叩く
→数字欲しい営業マンは手すり自作しただけで簡単にフルローンバンバン貸しまくる
AFTER
→融資向けじゃないとお叱りを受けたおかげで、すべて一次取得層向けマンだけに（投資不可）
BEFORE
あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
AFTER
現状維持 ←マスゴミに目をつけられたら終了 >>166
住友トラストの中の人だが、借地は昔からほとんど貸してないぞ。
微妙に社名間違ってるのはスルーしておく。 >>166
> BEFORE
> あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
これ、担保にならないから銀行がハイリスクなんじゃ？ >>166
>BEFORE
>あおぞら銀行、共同住宅、住友トラスト、スター銀行がのうのうと借地、再建不可物件、築40年オーバー物件に貸しまくってる
貸すとまずいの？
再建築不可物件の再建築用に貸すのはまずいと思うけど普通に取得用でしょ？
築40年オーバーの場合は土地取得分に貸してるだけでしょ 今日、中古物件の見学に行ったんだけど、トイレを開けたらアンモニア系の激臭がした。目にしみるくらいの濃さで重いっ切り吸い込んでしまった。便座の蓋を開けたら、黄色と緑のカビがモサーーーッとモコモコ生えてた。
電気が来てないと流せないタイプの便座らしく、流せなかった。GW前の見学時は大丈夫だったらしく、おそらく鍵を管理してる所有者の親戚のおじさんが誤ってウンコして、流し忘れたと思われる。。
気に入ってる物件だっただけにものすごくがっかり。壁紙どころかベニヤまで変えないと匂いは取れないだろうなぁ。。 おっさんは自分のウンコと対面してもあきらめず物件を好きでいてくれる、
そんな人に買ってもらいたいんだよ
ウンコに押し負けるハンパな奴には買ってもらいたく無いね 戸建投資の問題は出口がないのと災害リスクなんだよな
利回りが高いのを買おうと思うと再建築不可、立地悪すぎ、崖のどれかに行き着く
融資で次につなげるための物件なら実利回りが4%くらいになってしまうし、空室リスクがかなり高い
それなら実利回り5%のワンルーム区分を買って共同担保として扱ってくれる銀行で次につなげたほうがいい >>158
なるほど
更地にすると資産価値と固定資産税が高くなるのか
うちは1500万の査定だったけど古家があったからか
歩いて5分くらいの更地が3380万円で成約したのに納得 >>58
黙認されるケースが多いだろうけど、他人をタダ働きさせたのだから道義上の責任は当然として、法律上も問題はあるよ。 カチタスってどう？
ネットでは評判が二分してる感じ あれ？ここって・・ 半年前辺りに480万だった物件だよなあ
へー、リフォームしてこんなにきれいになるんだあ
え？1200万？ 大袈裟だけど、こんなかんじ
買って5年後、の感想とか書き込みがあるなら読んでみたい
リフォームは自分の好みでやりたい厨 にとっては敵 >>178
カチタスのことだよね？
俺もまさにそんな感じ
400万円ででてた物件が1298万円になってた
まあ確かに見た目はかなり綺麗になってる
素人判断だけど500万円くらいはリフォームにかけてるかなぁって感じ
スタンダードなリフォームが好みの人には下手に自分でやるよりはコスパいいんじゃないかと思うけどどうなんだろう
一部では400万円が相場の物件を200万円で買い叩いて200万円程度の粗悪なリフォームして1298万円でボロ儲けしてるグズ業者
また一部では
個人ですると800万円ほどかかるリフォームを全国展開での部材の仕入れや施工を効率化することで、300～400万円まで費用を抑えて割安で販売する優良業者
実際住んでる人の意見がききたいなぁ ん？
ってことは、1500万の古屋付きを買って更地にして売りに出せば儲かるのか？
解体200万、手数料は買う時と売る時で合計200万、
買い手が見つかるまでの期間が2年としてその間の固定資産税が100万
合計500万の出費で1000万の利益？ >>179
>一部では400万円が相場の物件を200万円で買い叩いて
>200万円程度の粗悪なリフォームして1298万円でボロ儲けしてるグズ業者
買い取りは買いたたきになるだろうね
売れない間もあるわけだし
粗悪なリフォームというのがどういう感じなのか判断しづらいが。 どうかなー
まあ不動産屋の仕入れって考えたらそれで成り立つのかな？ 4月から家探してて色々な会社の人とあいましたが不動産屋の営業って小さな会社だと変な人多いと思う。悪名高いけど、年商数千億円ある所は、社長と上層部がダメなだけで社員はモラルがある感じがするな。 >>183
地主は除いて、結局、庶民の住宅販売は大手がいいかなってなるよね。
三井、住友、住林、東急・・・、大手不動産会社の子会社、それか信託銀行系子会社か。
地場の中堅どころも案内は頼むけど、成約は大手を通したいから、本命物件は大手に案内を頼む ほとんど頽(くずお)れた古屋を壁・床剥がしてリフォームするし、設備新品にするし
シロアリ対策で防蟻保証五年付けるし(五年なんてあ！っという間だけど)、善良かもね
間取り的にどうしようもなくて一室丸ごと取り払ってインナーガレージにしちゃってる物件すらある
うっわ、台地の端だから東、南に展望がすばらしくて、5LDK、駐車スペース三台取れそうで1480万
すげー、いー ってストビュー見てたら、その東、南の斜面が墓地だらけだったのも有った
夏に縁側で夕涼みしながら数キロ先の花火大会独り占めだな とか思ってたけど もっと涼しくなる可能性が有った 施工が大手だと、瑕疵の保証という部分で安心感はあるね。
でも、これが仲介になると全く違うから難しいよ。
仲介の仕事は、重要事項説明の確認だけで、物件への保証は何もないからね。
重要事項説明以外では物件に瑕疵があろうが、説明が違っていようが責任を問われないよ。
大手であっても口八丁が当たり前の世界だから、モラルがある人は他業種に行ってしまうよ。
不動産屋を選ぶことよりも、自分お金を出して調査ができる人を雇うことが重要だよ。 >>181
うちの地元じゃ500万程の地面に立つ古家屋を350万程で買い取って
水回り改修と掃除だけして900万～1000万程でチラシに載せ、半年程後に680万程で成約というパターンを
市外の不動産業者が繰り返してたわ。 >>187
でも仲介でも、大手はめんどい物件はそもそも紹介しないじゃん？
地場中小はそれでも載せるし紹介してくる。
そのあたりの取捨選択をするってのは大事かなとは思ったんだけど。
まあ、物件へのクレームは仲介は責を持たなくて良いとは思うけれども。 >>185
自分はお墓気にしないなあ
今検討してるのもお墓のとなりだ >>189
大手でも元付物件であれば面倒くさい物件でも優先的に紹介するよ。
次に広告料が多い順だよ。
athomeにほぼ全ての物件が載ってるし、今時不動産屋に紹介してもらう利点はほとんどないよ。
元付でなければその物件の情報なんて持ってないものと同じだからね。
どこから紹介されても大差ないから、気に入ったとこらでいいと思うよ。
どうせなら気分良くしてくれるほうがいいしね。 お墓の近隣は、心理的なところ以外では、読経と線香臭さが気にならなければ大丈夫だよ。
でも、みんなが思っているよりは安くないと思うよ。
ほんのちょっと安いくらいだよ。
2割3割も安いなら他の問題があると思うよ。 カチタスの物件はぱっと見は綺麗なんだけどね…
洗面台なんかを見るとリフォームケチってるのがよくわかる 値引き交渉して、価格にもＯＫが出たけど、諸費用や、現状設備の交換時期が迫っていることや、いろいろ解ってきて、
想定外だったから、もう少し考えますと言ったら、不動産屋がもうちょっと値引きの方で交渉するって言ってた。
でも、こっちが値段よりランニングコストで萎えてきてるんで、多少安くなっても変わらないかなって気持ちになってる。
エアコンが10基位ついてるんだけど、みんな10年以上。テレビアンテナが設置されていない（ケーブルで観てたらしい）。
排水ポンプが一度も交換されていない。
などなど。 エアコンもアンテナも自分でなんとかなるじゃないのさ
排水て浄化槽？ とはいえエアコン10機交換だけでも50万円
萎えるのもわからんでもない 排水ポンプは、地下室ドライエリア用です。
ドライエリアが10畳くらいあるので、排水ポンプも結構な値段だと思います。 エアコンなんて中古の買えばいいでしょ
既設ならサイズ調べて、自分で取り替えられる
youtubeで調べれば1時間もかからないよ 買うなら新築か築30年、はっきりしろ！
中途半端が一番良くない えーw築10年くらいの悪くないよ。断熱耐震等級カバーしてるしほどよく価格も下がってる。 中古に固定資産税払いたくないな
建物なんてオマケだ、地下室付きとか建物ありきで選ぶなら尚更、木築10年とかそんな中途半端なのは要らない 現金一括で買おうと思ってるので、新築より、建物の状態が築年数の割に良い中古を狙ってる。
築年数が古ければ、ローンは難しくなるから、ローンで買おうと思う人が、競争相手からいなくなるんで、その分割安になる。
流石に、バブル期の厚化粧タイプの築古迄になると、手を出そうとは思わないけど。 >>198
地下室はドライエリアにかかわらず排水ポンプ必須だし、防水層メンテもいるからランニングコストはかなりかかるよ。
>>200
エアコンのDIYは難易度高いよ。
耐久性維持と冷媒漏れを防ぐには、youtubeには出てないような細々したテクニックあるからね。
中古を買ったら、冷媒ガス充填が必要になるからめんどくさいよ。 >>204
俺も現金一括やで、かなりの層が現金一括やから
あんま相場に影響なさそうよ >>198
防水層メンテってどんなことするの？
一番の心配はやっぱり地下室。
見たところ、カビや湿気は全然なくて、前持ち主も、湿気やカビの問題は全くなかったと言っている。
除湿器とかも使用していなかったらしい。
ドライエリアが広くて、窓も大きいからそれによるのかな。
でも、壁面や床から浸水、漏水とかがいつ出てくるかは解らないし。 >>194
エアコンはともかく洗面台なぞやる気あれば好きにDIY出来るからなあ・・・ https://home.katitas.jp/contents/code/detail/201833595#prettyPhoto
例えばこれでも安っぽいんだろうか？
https://home.katitas.jp/contents/code/detail/201834629#prettyPhoto
これは安っぽいとは思うけど、よくわからん
https://home.katitas.jp/contents/code/detail/201834185#prettyPhoto
元が良ければクリーニング？磨き？だけで済ますそうだが
キッチン・風呂・洗面台目利きおじさんの解説を聞きたい
急に伸びてるところは毀誉褒貶喧しい ←読める？いちおーふりがな振っとくと、きよほうへんかまびすしい
のが世の常だけど、全国100店舗でそれぞれで地元の工務店契約してるようだし
一律で同一商品 てことは無さそうなんだけど
それなりに良心的な部分はあると思う 腹黒い支店長がいる地区は知らん 個人的なそそる基準では。
ボロ＝土地値
リフォーム済み＝同規模の新築の３分の２の値段（場合により４分の３） >>211
安っぽいよというか安物だよそれ、特に1枚目...
とは言えこだわりが無ければいいと思うよ、実際設備なんてグレードよりも新しい方が気持ち良く使えるものだし その、、、文字での感想じゃなくて、、、 実例あげて(例えばWebカタログetc)比較しては戴けないものだろうか
或いはおれならここにはこれを置く みたいなサンプルをば
でないとただ貶めてるだけに成るんだし 1枚目が安物の証左をぜひとも >>214
安いアパートについてるやつじゃん。アホなの？ 実例、と思って自宅の設備の写真撮ってみたけど生活感ありすぎてうpできない... ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
