築40年以上の中古マンション11
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
>>537
初期不良とリノベーション一緒にするのは完全にすり替え
ちなみにリノベーションで中身の入れ替えやったとしてそれとマンションの寿命との相関関係は全くないけどな
配管の露出化や交換はオフィスでも住居でも入居したままで実施されている >>537
サッシの入れ替えでコンクリートが100年持つとか初耳過ぎる件 >>521
霞が関ビルがやったみたいだけど全テナント退避はあまり聞かないね。
フロアごとの共用部は三菱地所系でも結構やってる。新東京ビルとか >>545
それは間違ってないよ。
定期借地権の設定が50年〜70年で、更地返却が基本になる契約だからね。
鉄筋コンクリートの寿命は、鉄筋のかぶり厚さで決まるよ。
コンクリートは外側から中性化していって、鉄筋部分のコンクリートが中性化すると鉄筋が錆びだすよ。
以前は年間0.5mmのスピードで、30mmのかぶり厚さまでくるのに60年という想定だったけど
実際には年間1mmくらいで進んでいる物件が多数発見されて騒ぎになったよ。
そうなると寿命が30年くらいになってしまうね。
個人的には45年くらいが寿命じゃないかなと思っているよ。
すぐに倒壊するわけでないけど、大きな地震がきたらやっぱりダメだと思うよ。 参考までに中性化の最新学説な
http://blog.yanagisawa-archi.com/?eid=797183
コンクリート造の歴史的な建物を建て替える理由として、
「老朽化」、「劣化」を理由とし、これまでその基準に「中性化」の進行が挙げられて来た。
しかし、中性化は鉄筋コンクリート造そのものの劣化ではなく、
鉄筋を守っていた不動態皮膜が弱くなり、そこに水分が加わることで鉄筋が錆びやすくなり、
しまいにはコンクリート爆裂が起こる。
劣化させないためには十分な被り厚さを取ることが基本だが、
中性化したとしても、水と出会わせないような方法を取ることで、
長寿命化を図ることは可能だという。 亜硫酸リチウムを注入して鉄筋の錆や膨張抑制を図る方法もある。鉄筋コンクリートに注射器みたいなやつたくさん刺して注入する。 >>548
コンクリートの建物は普通に100年とかもつがそれは定期的に中身を入れ替えた場合の話
所有者が一人とかのオフィスビルや賃貸マンションなんかは定期的に全テナント追い出してリノベーションとかできるけど分譲マンションはそういう意思決定が難しい
ってあるからオフィスでは頻繁にやってるようだよ
俺はごく稀な事例しか知らないから詳しい人頼む >>545
あのね君。知能低いのかな。
壊してなくてももともと壊す予定になってるでしょ。 >>552
コンクリートのアルカリ性によって鉄筋の保護膜を作っているから、
中性化で鉄筋が錆びやすくなると言っていることは同じだよ。
鉄筋と水と出会わせないことはちょっとむずかしいよ。
コンクリートはセメント水和反応で硬化していくんだけど、
水和反応に使われなかった水が、水蒸気になって硬化前に逃げでてくるからね。
実は細かい穴だらけなんだよ。
止水性能がないものだから、屋上部分なんかは防水膜を上にかぶせていくんだよ。
壁くらいだと露出のままでも何とかなっちゃうけどね。
コンクリート爆裂は二次的な現象で、鉄筋の錆による引張強度低下のほうが深刻だよ。
爆裂だけが問題なら対処方法はいくらでもあるからね。 鉄筋コンクリート造と言っても、同時期の建物でも全部同じ基準ではないよ。
マンションなどの住宅は耐震基準がゆるゆるで、商業施設は少し高め、学校なんかはガッチガチだよ。
マンションの耐震性を車で例えるなら、軽自動車の安全性みたいなものかな。
築30年くらいから、ガクっと強度が低下していくよ。
それでも住めると言えば住めちゃうけどね。 ステンレスだと空気中の酸素と反応して酸化皮膜ができるね。
鉄筋が錆びるなら、最初からステンレス筋使えばいいじゃないと言われるんだけど、
コスト面の問題と、線膨張率の問題が出てくるよ。
鉄筋のいいところは、温度変化でコンクリートと同じような動きをしてくれるところだよ。
一体化してくれないと意味がなくなっちゃうんだ。 >>557
要は耐震強度だろ
もったいぶり過ぎじゃない?
RCでは3は高コスト
フツマンは1
公共施設は2
需要施設は3
ってだけ
フツマンではなくて高めのマンションは2も有る
しかしかなり少ない
3はほとんど無い
なぜならばコスト面や面積で犠牲にすべき点が多いからね >>551
実は内側からの中性化のほうが早いんだよ
いやいや、知らなくてもいいよ
気にしないで >>551
内側って内部って意味ではないよ。
建物側の反対で屋内側からってことね
理由は二酸化炭素ね
あとはググってね >>562
簡単に言ってしまえば経済設計ってことになるからね。
100年持たせるのは厳しいね。
特にマンションなんかではね。
>>564
屋内側からの中性化は問題になりにくいよ。
中性化でコンクリートの圧縮強度が下がるわけじゃないからね。
鉄筋の保護機能が失われて、雨水浸潤で錆びることが問題になってくるんだよ。
内側から雨水はこないからね。
細かく言えば、経年での鉄筋周辺部コンクリートの微細クラックとかはあるけどね。
個人的には45年が目安だと思うよ。 ここで築40年以上のマンションが400万とか違和感凄いんだけど
地方だけど築48年で1200万とかで売れてるし
築37年でも校区よかったら1500万とかだよ
東京なのになんで400万とかなるの? 建て直し不可で築47年超えてたら400万でも売るだろう。 >>565
列に問題になるとかならないとか言ってるのではなく事実として
速さで言えば外側より内側ってだけ
しかし問題になるケースは鉛管や鉄鋼管からの漏水がわからない程度に慢性化していると内側からでも躯体がやられる
まあ、めったに無いな
築40年の物件でも大規模修繕しっかりやってるところはまだ行けそうな気がするけど俺は買わないかな 春日井で狭目でエレベーターなし築47年のマンションなら200万だったよ(買ってはいない) >>556
防水技術で鉄骨保護したら寿命が延びる主張に
なにやっても鉄骨は錆びるよはただの否定だよね? こういう工法があるってことと、施工条件・コスト・有効性から実用に値することは別のことだと思うよ。
土木を消えていく工法が圧倒的に多いからね。
建築に流用できる工法はレアだよ。 定期的に穴開けて薬剤突っ込んだりノロ叩き落としたりできるトンネルみたいなのとは確かに違うな こちらの不動産会社
北海道知事石狩(2)第7724号
北章宅建株式会社 イエステーション 小樽店 代表者 坂本周平。
は以前、立入調査が入り行政指導の処分を受けてますね。
違反内容としては、
宅建業法34条の2第3項違反。専属専任媒介契約の期間を12か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容です。
北海道石狩振興局では、一般のお客様へ向け、取引における注意喚起をするとともに
少しでも不動産取引において、不安や不審な点があれば情報提供をしてほしいとのことです。
◇問合せ先◇
石狩振興局 建設指導課 担当 中山美樹子
電話番号 011-204-5831 つーことは築40年超買うなら70過ぎてなきゃ危険だな
4〜50代の中高年で買うなら築10年未満で30代なら新築か >>551
>>555
まだ、一件の実績もないことを一般化してるような言い方をするのは詐欺師だよ
自己弁護に必死になるなよ >>577
規定路線を言ってるだけのことだが、何が詐欺師なんだよ
将来法律が変わって例えば「55年で壊して返却することになっている」土地をそのまま居座れることになる可能性もゼロではない、というだけ >>576
どの程度のリスクになっているかは誰にもわからないよ。
確実に言えることは、年数とともに確実に建物の強度は低下しているということだよ。
その上で、購入する価値があるかを各自が判断すればいいと思うよ。
>>577
借地借家法の新法は、契約の更新をなくすこと、借主に建物買取請求権を与えないことを目的として作られた法律だよ。
簡単に言えば、貸地を更地にして返してもらえるように作られた法律と言えるよ。
法的な問題点や解釈が分かれるようなところが出てきていないし、その先も出てくる可能性は非常に低いよ。
すでに多くの契約が成立して走り出していることも合わせると、一般化されていると言えるんじゃないかな。
具体的なリスクが一定の確率で内在しているから、結果がどうなるか分からない、だから一般化されていないというなら分かるけどね。
それが今のところ見当たらないということだよ。
>>578
法律が変わっても遡及法にはならないから、もし新・新法ができたとしても、新法の時代の契約は新法が適用されるよ。
旧法時代の契約が、新法を適用できないようにね。 >>579
全く価値がないとまでは言わないが著しく価値が低い(建物に関しては)
イコール土地に価値があればまだいいが低ければ総合してマイナスにさえなる
ってことだよね >>579
お前ら、ここ借りとるだけやろ。それが借地借款法という悪法に守られとる。
地主がこの土地10億で売ったかて、可愛そうに地主の所には2億しか入らへん。残りの8億どこ行くんかい。全部お前のとこやないけ!
8億っちゅうたらな、地代と家賃月20万として三百三十三年分やど。しかも世田谷に家を建て替えてもろうて、それが無税や。
新聞やテレビは、三代続いた大衆食堂で、地上げの犠牲になったとか言うけど何が犠牲かこのクソガキャー! お前ら過去三代に渡ってこの土地借りて商売して儲けさせてもろてんのやろ。お前、その恩忘れたか。お前ら日本人の恥さらしや! >>578
>>579
30年先の粉とを、既に行われているように言うのがサギダッテ言ってるんだよ
どうなるかわかる奴がいるほうが不思議な事態を実施されてるように言うのは詐欺師 タモ倶楽ほか、多数の番組でときどき見かける1級建築士が一人で建ててる
RC戸建ってのが100年以上十分持つコンクリート配合で建ててるって言ってるね。
都市計画道路の収用が迫ってるらしいけどw 買い替えって難しいね
タイミングが
買い先行じゃ叩き売りになりかねないし売り先行でもケツカッチンで買いに余裕がない
気に入らなくても妥協して買うしかなくなるし気に入った物件が多少高くても買うしかない
じゃあと仮住まいすれば余裕は生まれるが賃貸料に引っ越し代が余分にかかる
結果的に金銭面は変わらないが気に入った物件を適価又は値引きして買える
気に入った物件を買える可能性が高くなるから売り先行になるわけか 買い先行一択
売り急ぐことはない
売れるまで賃貸に出すのもいい 住宅ローン途中での買い替えってハードル高いですか? そんなことないよ
友達は買い換えた
すぐ売れない場合に備えて現金多めに残しとけばいいだけ >>589
別に高くないというか割と普通
所有権移転時には事前に抵当権抹消(ローンの全額返済)を行う必要があるが、そんな金はない人の方が多いので買主から受け取った代金(プラス自己資金)でローン返済をする
しかし抵当権が抹消できないと売買が進まない。売買が進まないと買主から金を受け取れないので抵当権抹消ができないというジレンマにおちいる
このジレンマがあるので決済日には売主、買主、仲介業者と司法書士が全員集合(大抵は銀行の応接室)して、買主のローン実行→金が売主口座に振り込まれる→金はそのまま銀行に返済を行う
司法書士はそのまま法務局に行き、売主の抵当権抹消と買主(ローンで買う場合)の抵当権設定を連続して行う
とまあ書くと長いけど不動産屋や司法書士にとっては日常茶飯事 >>589
ちなみにハードル高いのは売れた値段よりローン残高の方が多い場合
例えばローンは3000万残っているのに2500万でしか売れなかった場合残りの500万(プラス仲介手数料)は売主が用意しなければ売ることができない(抵当権抹消できないので) >>587
ローン完済してるとか資金に余裕があるなら買い先行
だが買い替え先が新築で入居できるのは2年後とかだと市況が変化して期待する値段で売れるかわからんのでリスクあり >>594
そりゃ売り先行するかもしくは(売れるまで)ダブルローン つつじヶ丘ハイムの管理を担当している住商建物株式会社のセキネは対応が悪い。
折り返しの電話なし、電話をすれば態度が悪い。こんなマンション買ったら何か問題あった時困るから、辞めといたほうがいい。 不動産もうそろそろ買いが少なくなるかな
株下げてるし消費税増税する可能性もあるし
個人の自己防衛で支出抑えだしたら
希望価格で売るのも難しくなるね
売らないで持ち続けるのも一つの手段
競売にかかるまで希望価格で頑張るのも一つの考え 景気と築古不動産価格はそんなに関係なくないか?
むしろ保守的になって、周辺相場より安い築古は上がる 不況になるとボロ中古の実需は逆に堅調になる。
やばいのは億ションとか。
あっという間に数千万下がる。 なるほどね
景気が良い時にお買い得な築古を買ったけど、
俺は間違っていなかったなw うちのマンション
築48年のくせにいまだにそこそこの値段が付く
中古で買ったんだが今の方が高い
既存不適格
完成後に用途地域変更されて同じ規模は建築不可なのにな 都心のマンション用地は公示価格の2~3倍で取引されるのが普通だったが、今はホテルとしても使えるとこなら4倍、5倍も普通になってるからな
既存不適格でも建替狙いで土地値として買う層はいるさ ミニバン買うより安かった団地
南側は学校だから将来的な日照も確保
管理人と清掃員常駐 防犯カメラあり 修繕計画の問題もなし
1km圏内にコンビニスーパー郵便局ドラッグストアショッピングモールはおろか健康ランドやブックオフやドンキホーテまでありやがる
2km圏内でホームセンターとダイソー
そんな感じでフットワーク軽くめちゃくちゃ住みやすいので賃貸用(あわよくばそのうち建て替え)に他の部屋も買おうか迷ってる
でも売りに出てる部屋はどれも俺が買った部屋より内装しょっぱいのに100万くらい高い
まあ金額は交渉次第なのだが
今となっては同じ団地の住人になってしまっている以上、思い切った値切りがしにくい、、w >>603
区分マンション購入して、解散して土地売却したら儲かってしまう事例もあるでしょうか。株でいう解散価値みたいな考え方で。 築古をバカが高値で買うから面白い
建替えで儲かると思っているらしい
そんな物件があったらとっくに業者が買っているのになw >>604
外国人移民だらけになるだろうね
とはいえ分譲買いは永住思考だからコミュニティさえうまく回れば
分譲賃貸住民だらけより雰囲気は良くなる >>601
まだ、やってるのか
シツコイダケが取り柄なんだな 築50年近いマンションを買う人がいるのが理解できない。
建て替えでも、1円も入ってこないぞ。
解体料の負担とか相当なもんだぜ。
築65年位で建て替えになるだろうが、誰もそんなマンション買わないから。
現状築50年のマンションなんて、ほとんどが賃貸に出されてる。
親が住んでて、親が死んでも、その管理費や積立修繕費の3万を
子供払わないからね。
積立修繕金なんて、あと10年しか住めないのに払うってのもおかしなもんだわ。
幾ら綺麗にしようが、誰も築60年のマンションなんて買わないからね。
都心部の駅から近いマンションとか、高級住宅地の低層マンションなら
年代物でも価値があるだろうが、その金があれば新築買うでしょ、普通の人は。
結局、中古住宅の方がまだましかな。
最悪、テント張ったりしても住めるしね。
仮設住宅みたいなプレハブなら十分住めるしね。
今の仮設住宅はちゃんと断熱材入りみたいだし。
更地にして、車中泊もできるし。
最悪な場合でもね。 そこは値段と見通し次第だろ
建て替えで儲けられた例だってあるにはある >>610
ウリたちのことを又言っているニダ
しつこい行動が金に変わるニダ 建替で容積率緩和の条件が地価と比較して現実的なのは
千代田、港、新宿、渋谷、目黒、太田、武蔵野
ここ以外は許可基準をよく調べたほうがいい
ここの中でも、共有地を切り売りして、容積率オーバーになってる変なマンションもあるからよく調べたほうがいい 民間と違って低層の団地は容積率が余っていて土地持分も多いし
積立金が適切に貯まっているなら解体費用も賄えるぞ
余れば解散時に返してもらえるし
積立金を払うのがおかしいとかヤクザの考えですなあ これから一部の大規模団地はゲーティッドタウンとして高級住宅街として再生される。
移民が増えるとアメリカの様に治安が乱れて明確な住み分けがはじまる。
富裕層が何より優先するのは治安、教育、健康。
これらが揃う団地なら買い。
俺がずっと監視しているのは
京葉線沿線。 >>617
なるほど、 京葉線民が入ってこないように、旧江戸川と荒川に関所を設けるんですね
千葉県用のゲートですな 動線も変わるからね〜
お金持ちの集まるエリアは変わらないと思うけど >>522
霞が関ビルとかは仮設ビルまで作ってやったよね
まあ殆どが3-5フロア単位だから
今なんかだと住友三角ビルとか住友系は結構やってる 昭和築のボロマンション全国に山ほどあるからな
エレベーターないわ、組合腐ってるわ、駐車場足りないわ、管理費積立金不足などなど
一番問題なのは老人ばかり住んでる昭和マンション
もう自分らは10年で死ぬから先を見据えて計画練らない
若者世帯のことなんか考えてない
そんな負動産はさっさと売れ 602ですが名古屋市の地下鉄東山線沿線です。
750万買いでしたが、買取再販業者のリノベ済2280万の成約事例がありました。
俺も買取再販業者なのでその目線でも損はしないかなと。 スラム化無理おじさんはスラムみたいなボロアパートに住んでて世の中の築古がみな同じと思ってる気の毒な知障なのでそっと修行させてあげて スラムですか〜?
スラム街なら何でも出来る!
ってか、ここは築40年以上のマンションスレだったね
実家はそろそろ築40年になるわ。
築40年以上ののマンションでもピンきりだな、当たり前だけど。 そういや俺も低学年の頃まで住んでたマンション、もう築40年だな
昔はガッチャンて種火付ける給湯器だったけどいまどうしてんのかな?
その後賃貸に出して以来、30年ずっと借りてる店子さん、3千万近くウチに払ってんのかと思ったら気の毒になってきたw イスラム化するぞ
イスラム化するぞ
イスラム化するぞ >>137
ガス管埋まってたりとかセントラルの
配管が殺してあったりとかけっこうすごかったわ
>>138
住友はやるんじゃないかな ボッタだけど >>643
それって138が文面読み違えているよ
>>138は1,2ヶ月でフルリフォームできるところを教えろっていってるけど
もともとは業者に任せても自分で手配してやるよりも
家賃の2ヶ月ほどのコストしか変わらないっていう嘘にたいして133が突っ込んでる
売却するためにやる業者リフォームはボッタクリってのを隠したくて必死なんだろうな ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています