X
築40年以上の中古マンション11
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
0473名無し不動さん
垢版 |
2019/05/05(日) 23:28:11.06ID:u61e2UzA
もうすでにスラム化寸前のマンションです
0474名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 00:46:09.70ID:???
>>470
築40年近いけどワンルームでも7万円のマンションなんだが、床のタイルからアスベストが出た
吹付け規制後でも部材で使用されているからだけど、めんどいわ
来年張り替える予定
0475名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 12:51:39.96ID:R86Wl2mB
ファミール太子堂 3249万円（1LDK）
中古マンション
即入居可
情報提供日：2019/5/5
次回更新日：情報提供より８日以内
3249万円
東京都世田谷区
東急田園都市線「三軒茶屋」歩10分
総戸数 69戸
専有面積 42.35m2（12.81坪）（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：11m2
所在階/構造・階建 6階/RC8階建
完成時期（築年月）1971年3月
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_91724741/?suit=STkr20180612200
0477ああ
垢版 |
2019/05/06(月) 15:54:50.36ID:XHTWWMpL
徒歩10分なんて話にならない。
0482ああ
垢版 |
2019/05/06(月) 20:51:38.30ID:XHTWWMpL
どう考えても負け組マンション。
0483名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 22:23:01.32ID:???
マンションって築４７年超えたら建物の資産価値０円だから、
3249万円はどう見ても高い。
５０年超えたら建て替えの話も出てきそうだし、
そうなったら新たに２千万〜２５００万ぐらいは必要だろ。
0484名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 22:26:16.93ID:???
マンションって築４７年超えたら建物の資産価値０円だから、
3249万円はどう見ても高い。
５０年超えたら建て替えの話も出てきそうだし、
そうなったら新たに２千万〜２５００万ぐらいは必要だろ。
0485名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 22:43:30.23ID:???
三茶と下北の間にこれから価値があるかないか。
サミットの隣だから埋まり安いのは確か。
0486名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 22:46:18.62ID:???
ピロティだから地震に弱そう。
リフォームしてもサッシにインプラス付けてないのはケチくさい。
0487名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 23:48:05.84ID:???
>>476
無いよ
40平米越えてるんだから、震災直後でも2,000万円台は無料
0488名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 23:50:20.90ID:???
このスレにより集まってる奴は値下がりに夢を見すぎ
現在、機能しているところがゼロになる訳がない
妥協点を見つけるのが築古の醍醐味
0489名無し不動さん
垢版 |
2019/05/06(月) 23:56:23.21ID:???
こんなクソ物件が堂々と流通してるんだったら、断ろうと思ってた非公開物件が
魅力的に見えてきた

山手線より2.5キロ内側、地下鉄駅並び3分、築ほぼ40年48平米のライオンズマンション2Fが2500万
現在家賃14.5万近日退去予定

13.5万として6.48%表面
20年ローンとして終了後築60年、敷地狭いし1F店舗2つなので建て替えはない

山手線内で駅から見えるマンションは、60年ものでも価値は底堅いと思いたいが、
賃貸にせよ売りにせよ、その築年数を見たことがないのでびびってる

古いライオンズって、でかい電気温水器入ってて金かかるんだっけ？
それ抜きにしても、都心3区ではないので、築40年なら緩めに見て7%欲しいわ
0490名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 02:19:54.22ID:???
自宅用でなければ10%切る物件は買わないわな
0491名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 08:58:44.57ID:???
>>490
１０％ある物件なんか、
事故物件以外ありゃせんだろう。
0492名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 09:05:31.03ID:???
もう都心でガチ10%モノなんてここ数年みてないな
かぼちゃとかインチキ収支だったり
0493名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 09:46:57.52ID:???
大阪は２０２５年万博があるからわからないが、
東京は今がMAXで、来年の東京オリンピック終わったら、
急とは行かないが、緩やかな下落相場になると思う。
0494名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 11:29:55.22ID:???
そりゃ10%物件は、付き合いある業者に流して両手取りで決めるもんだし。
市場には出てくるのは業者が買わない物件なんだよ。
0497名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 14:05:20.50ID:???
>>493
そう言う意見も有るが下がらないよ
足踏みして穏やかな上昇
0498名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 14:58:51.73ID:???
古いマンションは結露がひどい。
宅配ボックスも欲しい。
0499名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 17:54:44.01ID:???
そりゃ断熱の発想に乏しい時代のものだもの。
仕方ない。
0500名無し不動さん
垢版 |
2019/05/07(火) 21:10:38.62ID:???
都心3区低層3階建てまでなら築古のでも全然ありでしょ
0502名無し不動さん
垢版 |
2019/05/08(水) 00:15:36.60ID:???
千代田区の左側は建て替え狙い、
港区の左側は再開発でタワマン狙いができる
新宿はどこも厳しいが、右側で戸建ならワンチャンありうる
0503名無し不動さん
垢版 |
2019/05/08(水) 05:38:23.30ID:???
再開発狙いはその筋のフロントも絡んでくるから素人には厳しそう
0504名無し不動さん
垢版 |
2019/05/08(水) 07:06:47.54ID:???
そりゃスラムみたいたところをキレイに再開発するから差益が大きいわけで。
元いる住民がそっち系だから、フロントがひ
0505名無し不動さん
垢版 |
2019/05/08(水) 22:54:39.57ID:???
築40年で購入したとして、築50年60年になってもずっと住んでいられる？
ある程度古くなると危険だから強制退去とかない？
0506名無し不動さん
垢版 |
2019/05/08(水) 23:35:17.70ID:???
個人的な意見だが、
今の築40年なら200年は大丈夫
でも旧旧耐震は厳しいと思う

旧耐震でひとくくりにされがちだが、やばいのは旧旧であって、旧ではないと思う
耐震化されてれば旧旧でもok
0507名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 06:52:06.62ID:???
旧耐震のピロティマンションは絶対に避ける。
新耐震でもなるべく避ける。
旧耐震でも壁式団地なら修繕に手を抜いていなければ100年もつ。
0508名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 08:23:16.66ID:???
10年後はこのスレは築50年スレになるということやね
0509名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 08:33:14.27ID:???
ピロティだから危険なんてなくね？
阪神のイメージなんだろうけど、
都市部にピロティが多く、郊外に少ない
都市部で地震が起きただけだよね？
0512名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 10:05:02.86ID:???
1階が駐車場や店舗や吹き抜けで耐震壁のない物件
0514名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 10:17:54.76ID:???
>>506
結構同意
旧々耐震と旧耐震、新耐震の違いとか案外知られて無くて
旧々耐震からの改正で全体的な強度と構造の強化が行われた
旧耐震からは、耐震設計概念が変わり計算式が変更されたほか座屈対策の帯配筋強化が行われた
その後幾度か改定しているが、ピロティ部分への耐力壁と柱で保たせる概念や地盤制度の厳格化構造計算の変更など経ている
旧耐震は阪神・淡路大震災でも大破しているものは少ない
公的な基準に現れなくてもピロティ柱の強化を行えば旧耐震でも新耐震に劣らないケースも有る
良い立地の旧耐震設計の場合背筋やコンクリに余裕もたせている場合も多いと聞くよ
ただし乱造されたもともと安普請旧耐震マンションは駄目だと思う
0516名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 10:29:18.43ID:???
本当にマンションが100年持つなら中古20年すぎくらいのマンションは買いだな
使用期間の5分の1しか経過してないのにそこそこ安く買える
0517名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 10:50:21.96ID:???
２０１１年の東日本大震災は、まだ８年しか経過してないが、
１９９５年の阪神大震災は２４年経過してるから、
阪神大震災後に建設された築２２年ぐらいまでのマンションだったら、
いいかもね。
0518名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 11:32:42.33ID:???
>>514
阪神では新と旧で大した差がなくて、旧々と旧で大差があったんだよね
1972以前は余程好条件じゃない限り避けた方が無難だとは思う

このスレがあと5年持てば新耐震も範囲に入るのか
まあ当面はざっくり旧耐震以前のマンションで一括りにしていいと思ってるけど
0519名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 11:35:54.63ID:???
そもそもピロティは1階が変形する事で、建物全体が変形する事を防ぐ目的もある。
超巨大地震が来た時、壁式やカチカチの綺麗な構造の建物は居住部分が崩壊、ピロティの建物はピロティだけ崩壊で、居住部分は安全とも考えられる。
車のエアバックみたいなもんやな。
0520名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 13:03:06.29ID:???
>>519

熊本の震災では建物の耐震係数？が地域によって違うことも問題視されてたね。

確か、九州は係数が低くて鉄筋少なめでのOKとされてたからマンションが前回しまくったとか
0521名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 13:16:49.57ID:???
>>516
コンクリートの建物は普通に１００年とかもつがそれは定期的に中身を入れ替えた場合の話
所有者が一人とかのオフィスビルや賃貸マンションなんかは定期的に全テナント追い出してリノベーションとかできるけど分譲マンションはそういう意思決定が難しい
0522名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 18:18:58.83ID:???
>>521
月間不動産流通とか業界紙ぐらいしか目を通して無いけど
大規模修繕では無くておっしゃるようなオフィスビルの中身を入れ替えるケース聞いたことないんだけど具体的に10棟程教えて下さい。宜しくお願いします。
0526名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 20:18:35.06ID:???
マンションだと旧道会館とか高輪のソ連がワンフロア持ってて建て替えできなかったやつとか
0527名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 20:32:24.34ID:???
古いオフィスビルなんかは非常口が
シューターだぜw
0528名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 20:32:34.76ID:1tJQ/35y
100年も維持させますかね？
0529名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 20:45:18.26ID:???
>>525
それって大規模修繕を実施しただけですね
しかも都市祭開発絡みだし、中身の入れ替えって何？
0531名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 20:51:37.83ID:???
ヨーロッパなんかは築100年なんてザラ
日本の技術で建てたマンションで立て直すのはエレベーターが無いとかよっぽど管理が悪いとかデベロッパーからだろ
0532あ
垢版 |
2019/05/09(木) 20:52:54.63ID:???
>>531
デベロッパーが儲けたいからだろって書きたかった
0534名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 21:28:26.56ID:???
とにかく企業や住民をすべて追い出して中身入れ替えないとダメなんだよ
0535名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 21:42:23.12ID:1tJQ/35y
定期借地権付きマンションだとだいたい55年か60年で壊すよね
0537名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 22:00:14.46ID:???
>>529
大規模修繕も住みながらやるのは限界があるでしょ
例えばサッシの入れ替えとか住みながらじゃ基本無理
共用部もスケルトンリフォームするにはひと追い出さないとダメ
三井の御殿山のマンションも初期不良で住民を全員御殿山ヒルズに引っ越させてリフォームした
0538名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 23:14:34.71ID:1tJQ/35y
政令指定都市の郊外ぐらいのレベルで築47年200万円とかのレベル
あと50年住めるなら激安に見えるな
実際どうなんや
0541名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 00:38:13.59ID:???
>>519
そんな考え方は建築ではないよ。
ピロティーは、ちょっとレトロな近代建築5原則によるもので、耐震性を考えたものではないから。

>>521
コンクリートの中性化が進んで、内部鉄筋が錆びだすから100年の耐久もないよ。
RC建築には100年の歴史もないからね。
最新の建築基準法守ってても、ぜいぜい50年くらいかなと思う。

>>531
構造も違うし、環境条件も違う。
同じものを日本で建てたとしても50年持たないよ。
0542名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 00:48:58.43ID:???
>>537
共有部のスケルトンリフォームとはこれまた斬新な切り口出してきたな
0543名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 00:53:05.63ID:???
三井物産横浜支店などは100年超えて現役で稼働している。
同潤会は消えたが台東区のタイガービルなどは築85年、エレベーター付現役バリバリである。
0544名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 01:42:29.65ID:???
商業施設と住宅じゃそもそも設計基準が違いすぎるから比較してもしょうがないんだけど。
耐震基準も床にかかる想定荷重計算も全然違うから。
0545名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 07:39:14.46ID:???
>>535
定期借地制度ができて２０年しか経過してない

しれっと嘘を書くな
0546名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 07:58:31.14ID:???
>>537
初期不良とリノベーション一緒にするのは完全にすり替え
ちなみにリノベーションで中身の入れ替えやったとしてそれとマンションの寿命との相関関係は全くないけどな
配管の露出化や交換はオフィスでも住居でも入居したままで実施されている
0547名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 08:00:19.90ID:???
>>537
サッシの入れ替えでコンクリートが100年持つとか初耳過ぎる件
0548名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 11:14:34.89ID:???
>>521

霞が関ビルがやったみたいだけど全テナント退避はあまり聞かないね。

フロアごとの共用部は三菱地所系でも結構やってる。新東京ビルとか
0551名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 17:36:34.91ID:???
>>545
それは間違ってないよ。
定期借地権の設定が50年〜70年で、更地返却が基本になる契約だからね。

鉄筋コンクリートの寿命は、鉄筋のかぶり厚さで決まるよ。
コンクリートは外側から中性化していって、鉄筋部分のコンクリートが中性化すると鉄筋が錆びだすよ。
以前は年間0.5mmのスピードで、30mmのかぶり厚さまでくるのに60年という想定だったけど
実際には年間1mmくらいで進んでいる物件が多数発見されて騒ぎになったよ。
そうなると寿命が30年くらいになってしまうね。
個人的には45年くらいが寿命じゃないかなと思っているよ。
すぐに倒壊するわけでないけど、大きな地震がきたらやっぱりダメだと思うよ。
0552名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 18:10:07.59ID:???
参考までに中性化の最新学説な

http://blog.yanagisawa-archi.com/?eid=797183
コンクリート造の歴史的な建物を建て替える理由として、
「老朽化」、「劣化」を理由とし、これまでその基準に「中性化」の進行が挙げられて来た。
しかし、中性化は鉄筋コンクリート造そのものの劣化ではなく、
鉄筋を守っていた不動態皮膜が弱くなり、そこに水分が加わることで鉄筋が錆びやすくなり、
しまいにはコンクリート爆裂が起こる。
劣化させないためには十分な被り厚さを取ることが基本だが、
中性化したとしても、水と出会わせないような方法を取ることで、
長寿命化を図ることは可能だという。
0553オレ
垢版 |
2019/05/10(金) 18:52:09.04ID:vEoESGoX
亜硫酸リチウムを注入して鉄筋の錆や膨張抑制を図る方法もある。鉄筋コンクリートに注射器みたいなやつたくさん刺して注入する。
0554名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 20:04:16.76ID:???
>>548

コンクリートの建物は普通に１００年とかもつがそれは定期的に中身を入れ替えた場合の話
所有者が一人とかのオフィスビルや賃貸マンションなんかは定期的に全テナント追い出してリノベーションとかできるけど分譲マンションはそういう意思決定が難しい

ってあるからオフィスでは頻繁にやってるようだよ
俺はごく稀な事例しか知らないから詳しい人頼む
0555名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 21:01:51.66ID:apvhO0zm
>>545
あのね君。知能低いのかな。
壊してなくてももともと壊す予定になってるでしょ。
0556名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 21:49:02.38ID:???
>>552
コンクリートのアルカリ性によって鉄筋の保護膜を作っているから、
中性化で鉄筋が錆びやすくなると言っていることは同じだよ。

鉄筋と水と出会わせないことはちょっとむずかしいよ。
コンクリートはセメント水和反応で硬化していくんだけど、
水和反応に使われなかった水が、水蒸気になって硬化前に逃げでてくるからね。
実は細かい穴だらけなんだよ。
止水性能がないものだから、屋上部分なんかは防水膜を上にかぶせていくんだよ。
壁くらいだと露出のままでも何とかなっちゃうけどね。

コンクリート爆裂は二次的な現象で、鉄筋の錆による引張強度低下のほうが深刻だよ。
爆裂だけが問題なら対処方法はいくらでもあるからね。
0557名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 22:04:46.20ID:???
鉄筋コンクリート造と言っても、同時期の建物でも全部同じ基準ではないよ。
マンションなどの住宅は耐震基準がゆるゆるで、商業施設は少し高め、学校なんかはガッチガチだよ。
マンションの耐震性を車で例えるなら、軽自動車の安全性みたいなものかな。
築30年くらいから、ガクっと強度が低下していくよ。
それでも住めると言えば住めちゃうけどね。
0558名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 22:14:59.98ID:???
保護膜て過酸化皮膜だと思った

どしろうとです
0561名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 22:59:11.61ID:???
ステンレスだと空気中の酸素と反応して酸化皮膜ができるね。
鉄筋が錆びるなら、最初からステンレス筋使えばいいじゃないと言われるんだけど、
コスト面の問題と、線膨張率の問題が出てくるよ。
鉄筋のいいところは、温度変化でコンクリートと同じような動きをしてくれるところだよ。
一体化してくれないと意味がなくなっちゃうんだ。
0562名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 23:16:28.28ID:???
>>557
要は耐震強度だろ
もったいぶり過ぎじゃない？
ＲＣでは3は高コスト

フツマンは1
公共施設は2
需要施設は3
ってだけ
フツマンではなくて高めのマンションは2も有る
しかしかなり少ない
3はほとんど無い
なぜならばコスト面や面積で犠牲にすべき点が多いからね
0563名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 23:18:14.03ID:???
>>551
実は内側からの中性化のほうが早いんだよ
いやいや、知らなくてもいいよ
気にしないで
0564名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 23:19:41.28ID:???
>>551
内側って内部って意味ではないよ。
建物側の反対で屋内側からってことね
理由は二酸化炭素ね
あとはググってね
0565名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 23:34:48.76ID:???
>>562
簡単に言ってしまえば経済設計ってことになるからね。
100年持たせるのは厳しいね。
特にマンションなんかではね。

>>564
屋内側からの中性化は問題になりにくいよ。
中性化でコンクリートの圧縮強度が下がるわけじゃないからね。
鉄筋の保護機能が失われて、雨水浸潤で錆びることが問題になってくるんだよ。
内側から雨水はこないからね。

細かく言えば、経年での鉄筋周辺部コンクリートの微細クラックとかはあるけどね。
個人的には45年が目安だと思うよ。
0567名無し不動さん
垢版 |
2019/05/11(土) 08:24:49.59ID:???
ここで築40年以上のマンションが400万とか違和感凄いんだけど
地方だけど築48年で1200万とかで売れてるし
築37年でも校区よかったら1500万とかだよ
東京なのになんで400万とかなるの？
0569名無し不動さん
垢版 |
2019/05/11(土) 09:18:06.33ID:???
建て直し不可で築４７年超えてたら４００万でも売るだろう。
0570名無し不動さん
垢版 |
2019/05/11(土) 09:27:15.74ID:???
>>565
列に問題になるとかならないとか言ってるのではなく事実として
速さで言えば外側より内側ってだけ

しかし問題になるケースは鉛管や鉄鋼管からの漏水がわからない程度に慢性化していると内側からでも躯体がやられる
まあ、めったに無いな

築40年の物件でも大規模修繕しっかりやってるところはまだ行けそうな気がするけど俺は買わないかな
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
ニューススポーツなんでも実況