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築40年以上の中古マンション11
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0455名無し不動さん
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2019/04/25(木) 21:59:44.77ID:???
>>454
エンゼルハイムとか初音ミクしかないんだがこれが4000万台だったのか

つうか新築数年で三千万だし
0458名無し不動さん
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2019/04/29(月) 21:56:19.13ID:???
>>425
定住できない、
それな
税金と管理費はらってな。
負動産相続してしまったよ、もうアホかと。
リゾートマンソン、固定資産税年約１万管理費（会費）７万
ほぼ価値はない模様、管理会社から無料で引き取りますって楽しいお手紙も来てる笑
0459名無し不動さん
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2019/04/30(火) 20:22:24.40ID:???
実際高輪40年代築なんかのボロマンションは
分譲当初は２千万くらいしてバブル時は
億越えしてたけど三千万台まで落ちて
今は4-5千をうろちょろ
0460名無し不動さん
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2019/05/01(水) 01:24:20.95ID:???
その4〜5千万てのもフルリノベしての価格
使い古した巣なら3千万台
上物の価値は皆無
0461名無し不動さん
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2019/05/01(水) 08:24:21.09ID:???
築古マンションで買って間違いないのは地域ごとの一等地だけだな
高輪の一等地なら出口はあるが、二等地三等地だと状況次第
0463名無し不動さん
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2019/05/04(土) 04:52:33.39ID:???
40年超で買うのは投資目的がメイン？
住宅ローンで買わんよね？
0464名無し不動さん
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2019/05/04(土) 10:12:40.94ID:???
>>62
駐車場とか収益部分が大きすぎると
管理組合としての控除が
認められなくて
一般事業課税対象がおおきくなってしまう
0465名無し不動さん
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2019/05/04(土) 10:19:03.42ID:???
>>464
マンション外部居住者に貸してなければ課税対象にはならんよ
0466名無し不動さん
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2019/05/04(土) 11:07:02.52ID:YsOpnVYW
テナント部分（賃貸）がいつまでも空きになってるんだけど
民箔用に買い取ってもいいかね
0468名無し不動さん
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2019/05/05(日) 11:15:01.39ID:???
>>463
40年超でも、壁式だったり、立地がよければ(再建築が望める)物件なら投資しても良いでしょ。
管理組合の活動状況次第だけど。
0469名無し不動さん
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2019/05/05(日) 12:23:16.20ID:u61e2UzA
親が築47年のマンションに住んでて一回もリフォームしてない
壁をペンキで塗っただけなので、中は廃墟みたい。
せめて築30年を節目にリフォームしとけばいいのに。
今さらリフォームしても取り壊すまで20年もなさそうだからもったいないよな。
0470名無し不動さん
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2019/05/05(日) 13:10:16.08ID:GLONf4Dn
築３０年以上のは配管とかにアスベストを使ってるかもわからんから
工事にすごい金かかるだろ
0473名無し不動さん
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2019/05/05(日) 23:28:11.06ID:u61e2UzA
もうすでにスラム化寸前のマンションです
0474名無し不動さん
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2019/05/06(月) 00:46:09.70ID:???
>>470
築40年近いけどワンルームでも7万円のマンションなんだが、床のタイルからアスベストが出た
吹付け規制後でも部材で使用されているからだけど、めんどいわ
来年張り替える予定
0475名無し不動さん
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2019/05/06(月) 12:51:39.96ID:R86Wl2mB
ファミール太子堂 3249万円（1LDK）
中古マンション
即入居可
情報提供日：2019/5/5
次回更新日：情報提供より８日以内
3249万円
東京都世田谷区
東急田園都市線「三軒茶屋」歩10分
総戸数 69戸
専有面積 42.35m2（12.81坪）（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：11m2
所在階/構造・階建 6階/RC8階建
完成時期（築年月）1971年3月
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_91724741/?suit=STkr20180612200
0477ああ
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2019/05/06(月) 15:54:50.36ID:XHTWWMpL
徒歩10分なんて話にならない。
0482ああ
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2019/05/06(月) 20:51:38.30ID:XHTWWMpL
どう考えても負け組マンション。
0483名無し不動さん
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2019/05/06(月) 22:23:01.32ID:???
マンションって築４７年超えたら建物の資産価値０円だから、
3249万円はどう見ても高い。
５０年超えたら建て替えの話も出てきそうだし、
そうなったら新たに２千万〜２５００万ぐらいは必要だろ。
0484名無し不動さん
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2019/05/06(月) 22:26:16.93ID:???
マンションって築４７年超えたら建物の資産価値０円だから、
3249万円はどう見ても高い。
５０年超えたら建て替えの話も出てきそうだし、
そうなったら新たに２千万〜２５００万ぐらいは必要だろ。
0485名無し不動さん
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2019/05/06(月) 22:43:30.23ID:???
三茶と下北の間にこれから価値があるかないか。
サミットの隣だから埋まり安いのは確か。
0486名無し不動さん
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2019/05/06(月) 22:46:18.62ID:???
ピロティだから地震に弱そう。
リフォームしてもサッシにインプラス付けてないのはケチくさい。
0487名無し不動さん
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2019/05/06(月) 23:48:05.84ID:???
>>476
無いよ
40平米越えてるんだから、震災直後でも2,000万円台は無料
0488名無し不動さん
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2019/05/06(月) 23:50:20.90ID:???
このスレにより集まってる奴は値下がりに夢を見すぎ
現在、機能しているところがゼロになる訳がない
妥協点を見つけるのが築古の醍醐味
0489名無し不動さん
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2019/05/06(月) 23:56:23.21ID:???
こんなクソ物件が堂々と流通してるんだったら、断ろうと思ってた非公開物件が
魅力的に見えてきた

山手線より2.5キロ内側、地下鉄駅並び3分、築ほぼ40年48平米のライオンズマンション2Fが2500万
現在家賃14.5万近日退去予定

13.5万として6.48%表面
20年ローンとして終了後築60年、敷地狭いし1F店舗2つなので建て替えはない

山手線内で駅から見えるマンションは、60年ものでも価値は底堅いと思いたいが、
賃貸にせよ売りにせよ、その築年数を見たことがないのでびびってる

古いライオンズって、でかい電気温水器入ってて金かかるんだっけ？
それ抜きにしても、都心3区ではないので、築40年なら緩めに見て7%欲しいわ
0490名無し不動さん
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2019/05/07(火) 02:19:54.22ID:???
自宅用でなければ10%切る物件は買わないわな
0491名無し不動さん
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2019/05/07(火) 08:58:44.57ID:???
>>490
１０％ある物件なんか、
事故物件以外ありゃせんだろう。
0492名無し不動さん
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2019/05/07(火) 09:05:31.03ID:???
もう都心でガチ10%モノなんてここ数年みてないな
かぼちゃとかインチキ収支だったり
0493名無し不動さん
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2019/05/07(火) 09:46:57.52ID:???
大阪は２０２５年万博があるからわからないが、
東京は今がMAXで、来年の東京オリンピック終わったら、
急とは行かないが、緩やかな下落相場になると思う。
0494名無し不動さん
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2019/05/07(火) 11:29:55.22ID:???
そりゃ10%物件は、付き合いある業者に流して両手取りで決めるもんだし。
市場には出てくるのは業者が買わない物件なんだよ。
0497名無し不動さん
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2019/05/07(火) 14:05:20.50ID:???
>>493
そう言う意見も有るが下がらないよ
足踏みして穏やかな上昇
0498名無し不動さん
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2019/05/07(火) 14:58:51.73ID:???
古いマンションは結露がひどい。
宅配ボックスも欲しい。
0499名無し不動さん
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2019/05/07(火) 17:54:44.01ID:???
そりゃ断熱の発想に乏しい時代のものだもの。
仕方ない。
0500名無し不動さん
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2019/05/07(火) 21:10:38.62ID:???
都心3区低層3階建てまでなら築古のでも全然ありでしょ
0502名無し不動さん
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2019/05/08(水) 00:15:36.60ID:???
千代田区の左側は建て替え狙い、
港区の左側は再開発でタワマン狙いができる
新宿はどこも厳しいが、右側で戸建ならワンチャンありうる
0503名無し不動さん
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2019/05/08(水) 05:38:23.30ID:???
再開発狙いはその筋のフロントも絡んでくるから素人には厳しそう
0504名無し不動さん
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2019/05/08(水) 07:06:47.54ID:???
そりゃスラムみたいたところをキレイに再開発するから差益が大きいわけで。
元いる住民がそっち系だから、フロントがひ
0505名無し不動さん
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2019/05/08(水) 22:54:39.57ID:???
築40年で購入したとして、築50年60年になってもずっと住んでいられる？
ある程度古くなると危険だから強制退去とかない？
0506名無し不動さん
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2019/05/08(水) 23:35:17.70ID:???
個人的な意見だが、
今の築40年なら200年は大丈夫
でも旧旧耐震は厳しいと思う

旧耐震でひとくくりにされがちだが、やばいのは旧旧であって、旧ではないと思う
耐震化されてれば旧旧でもok
0507名無し不動さん
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2019/05/09(木) 06:52:06.62ID:???
旧耐震のピロティマンションは絶対に避ける。
新耐震でもなるべく避ける。
旧耐震でも壁式団地なら修繕に手を抜いていなければ100年もつ。
0508名無し不動さん
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2019/05/09(木) 08:23:16.66ID:???
10年後はこのスレは築50年スレになるということやね
0509名無し不動さん
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2019/05/09(木) 08:33:14.27ID:???
ピロティだから危険なんてなくね？
阪神のイメージなんだろうけど、
都市部にピロティが多く、郊外に少ない
都市部で地震が起きただけだよね？
0512名無し不動さん
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2019/05/09(木) 10:05:02.86ID:???
1階が駐車場や店舗や吹き抜けで耐震壁のない物件
0514名無し不動さん
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2019/05/09(木) 10:17:54.76ID:???
>>506
結構同意
旧々耐震と旧耐震、新耐震の違いとか案外知られて無くて
旧々耐震からの改正で全体的な強度と構造の強化が行われた
旧耐震からは、耐震設計概念が変わり計算式が変更されたほか座屈対策の帯配筋強化が行われた
その後幾度か改定しているが、ピロティ部分への耐力壁と柱で保たせる概念や地盤制度の厳格化構造計算の変更など経ている
旧耐震は阪神・淡路大震災でも大破しているものは少ない
公的な基準に現れなくてもピロティ柱の強化を行えば旧耐震でも新耐震に劣らないケースも有る
良い立地の旧耐震設計の場合背筋やコンクリに余裕もたせている場合も多いと聞くよ
ただし乱造されたもともと安普請旧耐震マンションは駄目だと思う
0516名無し不動さん
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2019/05/09(木) 10:29:18.43ID:???
本当にマンションが100年持つなら中古20年すぎくらいのマンションは買いだな
使用期間の5分の1しか経過してないのにそこそこ安く買える
0517名無し不動さん
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2019/05/09(木) 10:50:21.96ID:???
２０１１年の東日本大震災は、まだ８年しか経過してないが、
１９９５年の阪神大震災は２４年経過してるから、
阪神大震災後に建設された築２２年ぐらいまでのマンションだったら、
いいかもね。
0518名無し不動さん
垢版 |
2019/05/09(木) 11:32:42.33ID:???
>>514
阪神では新と旧で大した差がなくて、旧々と旧で大差があったんだよね
1972以前は余程好条件じゃない限り避けた方が無難だとは思う

このスレがあと5年持てば新耐震も範囲に入るのか
まあ当面はざっくり旧耐震以前のマンションで一括りにしていいと思ってるけど
0519名無し不動さん
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2019/05/09(木) 11:35:54.63ID:???
そもそもピロティは1階が変形する事で、建物全体が変形する事を防ぐ目的もある。
超巨大地震が来た時、壁式やカチカチの綺麗な構造の建物は居住部分が崩壊、ピロティの建物はピロティだけ崩壊で、居住部分は安全とも考えられる。
車のエアバックみたいなもんやな。
0520名無し不動さん
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2019/05/09(木) 13:03:06.29ID:???
>>519

熊本の震災では建物の耐震係数？が地域によって違うことも問題視されてたね。

確か、九州は係数が低くて鉄筋少なめでのOKとされてたからマンションが前回しまくったとか
0521名無し不動さん
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2019/05/09(木) 13:16:49.57ID:???
>>516
コンクリートの建物は普通に１００年とかもつがそれは定期的に中身を入れ替えた場合の話
所有者が一人とかのオフィスビルや賃貸マンションなんかは定期的に全テナント追い出してリノベーションとかできるけど分譲マンションはそういう意思決定が難しい
0522名無し不動さん
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2019/05/09(木) 18:18:58.83ID:???
>>521
月間不動産流通とか業界紙ぐらいしか目を通して無いけど
大規模修繕では無くておっしゃるようなオフィスビルの中身を入れ替えるケース聞いたことないんだけど具体的に10棟程教えて下さい。宜しくお願いします。
0526名無し不動さん
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2019/05/09(木) 20:18:35.06ID:???
マンションだと旧道会館とか高輪のソ連がワンフロア持ってて建て替えできなかったやつとか
0527名無し不動さん
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2019/05/09(木) 20:32:24.34ID:???
古いオフィスビルなんかは非常口が
シューターだぜw
0528名無し不動さん
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2019/05/09(木) 20:32:34.76ID:1tJQ/35y
100年も維持させますかね？
0529名無し不動さん
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2019/05/09(木) 20:45:18.26ID:???
>>525
それって大規模修繕を実施しただけですね
しかも都市祭開発絡みだし、中身の入れ替えって何？
0531名無し不動さん
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2019/05/09(木) 20:51:37.83ID:???
ヨーロッパなんかは築100年なんてザラ
日本の技術で建てたマンションで立て直すのはエレベーターが無いとかよっぽど管理が悪いとかデベロッパーからだろ
0532あ
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2019/05/09(木) 20:52:54.63ID:???
>>531
デベロッパーが儲けたいからだろって書きたかった
0534名無し不動さん
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2019/05/09(木) 21:28:26.56ID:???
とにかく企業や住民をすべて追い出して中身入れ替えないとダメなんだよ
0535名無し不動さん
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2019/05/09(木) 21:42:23.12ID:1tJQ/35y
定期借地権付きマンションだとだいたい55年か60年で壊すよね
0537名無し不動さん
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2019/05/09(木) 22:00:14.46ID:???
>>529
大規模修繕も住みながらやるのは限界があるでしょ
例えばサッシの入れ替えとか住みながらじゃ基本無理
共用部もスケルトンリフォームするにはひと追い出さないとダメ
三井の御殿山のマンションも初期不良で住民を全員御殿山ヒルズに引っ越させてリフォームした
0538名無し不動さん
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2019/05/09(木) 23:14:34.71ID:1tJQ/35y
政令指定都市の郊外ぐらいのレベルで築47年200万円とかのレベル
あと50年住めるなら激安に見えるな
実際どうなんや
0541名無し不動さん
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2019/05/10(金) 00:38:13.59ID:???
>>519
そんな考え方は建築ではないよ。
ピロティーは、ちょっとレトロな近代建築5原則によるもので、耐震性を考えたものではないから。

>>521
コンクリートの中性化が進んで、内部鉄筋が錆びだすから100年の耐久もないよ。
RC建築には100年の歴史もないからね。
最新の建築基準法守ってても、ぜいぜい50年くらいかなと思う。

>>531
構造も違うし、環境条件も違う。
同じものを日本で建てたとしても50年持たないよ。
0542名無し不動さん
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2019/05/10(金) 00:48:58.43ID:???
>>537
共有部のスケルトンリフォームとはこれまた斬新な切り口出してきたな
0543名無し不動さん
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2019/05/10(金) 00:53:05.63ID:???
三井物産横浜支店などは100年超えて現役で稼働している。
同潤会は消えたが台東区のタイガービルなどは築85年、エレベーター付現役バリバリである。
0544名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 01:42:29.65ID:???
商業施設と住宅じゃそもそも設計基準が違いすぎるから比較してもしょうがないんだけど。
耐震基準も床にかかる想定荷重計算も全然違うから。
0545名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 07:39:14.46ID:???
>>535
定期借地制度ができて２０年しか経過してない

しれっと嘘を書くな
0546名無し不動さん
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2019/05/10(金) 07:58:31.14ID:???
>>537
初期不良とリノベーション一緒にするのは完全にすり替え
ちなみにリノベーションで中身の入れ替えやったとしてそれとマンションの寿命との相関関係は全くないけどな
配管の露出化や交換はオフィスでも住居でも入居したままで実施されている
0547名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 08:00:19.90ID:???
>>537
サッシの入れ替えでコンクリートが100年持つとか初耳過ぎる件
0548名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 11:14:34.89ID:???
>>521

霞が関ビルがやったみたいだけど全テナント退避はあまり聞かないね。

フロアごとの共用部は三菱地所系でも結構やってる。新東京ビルとか
0551名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 17:36:34.91ID:???
>>545
それは間違ってないよ。
定期借地権の設定が50年〜70年で、更地返却が基本になる契約だからね。

鉄筋コンクリートの寿命は、鉄筋のかぶり厚さで決まるよ。
コンクリートは外側から中性化していって、鉄筋部分のコンクリートが中性化すると鉄筋が錆びだすよ。
以前は年間0.5mmのスピードで、30mmのかぶり厚さまでくるのに60年という想定だったけど
実際には年間1mmくらいで進んでいる物件が多数発見されて騒ぎになったよ。
そうなると寿命が30年くらいになってしまうね。
個人的には45年くらいが寿命じゃないかなと思っているよ。
すぐに倒壊するわけでないけど、大きな地震がきたらやっぱりダメだと思うよ。
0552名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 18:10:07.59ID:???
参考までに中性化の最新学説な

http://blog.yanagisawa-archi.com/?eid=797183
コンクリート造の歴史的な建物を建て替える理由として、
「老朽化」、「劣化」を理由とし、これまでその基準に「中性化」の進行が挙げられて来た。
しかし、中性化は鉄筋コンクリート造そのものの劣化ではなく、
鉄筋を守っていた不動態皮膜が弱くなり、そこに水分が加わることで鉄筋が錆びやすくなり、
しまいにはコンクリート爆裂が起こる。
劣化させないためには十分な被り厚さを取ることが基本だが、
中性化したとしても、水と出会わせないような方法を取ることで、
長寿命化を図ることは可能だという。
0553オレ
垢版 |
2019/05/10(金) 18:52:09.04ID:vEoESGoX
亜硫酸リチウムを注入して鉄筋の錆や膨張抑制を図る方法もある。鉄筋コンクリートに注射器みたいなやつたくさん刺して注入する。
0554名無し不動さん
垢版 |
2019/05/10(金) 20:04:16.76ID:???
>>548

コンクリートの建物は普通に１００年とかもつがそれは定期的に中身を入れ替えた場合の話
所有者が一人とかのオフィスビルや賃貸マンションなんかは定期的に全テナント追い出してリノベーションとかできるけど分譲マンションはそういう意思決定が難しい

ってあるからオフィスでは頻繁にやってるようだよ
俺はごく稀な事例しか知らないから詳しい人頼む
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