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築40年以上の中古マンション11
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0183名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:06:07.28ID:???
数レス前まで喧嘩してたから良い話題提供できるかなと思ったけど、
こっちの情報晒してまで話題振っても嘘つき呼ばわりされるのアホらしいんでこれ以降、書くのやめますわ
0184名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:16:19.14ID:YBgZms2k
>>182
ちなみに、現在ワイが住んでるマンションは世帯数200ほどで、世帯分の平面駐車場と駐輪場があるし公園もあるんだ。
その資料を確認したところ、敷地面積10174平米（たったの3078坪）
持分は床面積78平米/延床面積19695で約0.4%。敷地に適用すると約40平米(持ち分たったの12.3坪 笑)
0185名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:17:18.38ID:YBgZms2k
>>183
計算が合わないから嘘付き呼ばわりされているんだが？
ならちゃんと根拠を示さないとね。逆切れはよくない。
0186名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:53:14.57ID:???
>>185
自分のケースと当てはめて計算違うと言われても困るんだが。
今契約書見たら敷地4万平米弱だったけど？
0187名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:54:34.65ID:???
>>179
計算がよくわからん
容積率１００％の土地に建つマンションなら土地の持分＝部屋の面積となる

容積率が30%しかないエリアなら300戸の団地建てるのには広大な面積が必要になるね
おそらく複数棟あるのだろうが全体の敷地を考えると

各戸土地の持分＝部屋の平均面積÷30%（0.3）となる

各戸の土地の平均持分50坪なら30パーセントで割り戻すと部屋の平均面積は15坪＝50平米
５０年前の団地ならそんなもんじゃね？

嘘つき呼ばわりしてる根拠がわからん
0188名無し不動さん
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2019/04/06(土) 10:58:30.14ID:???
ただ敷地30%の50坪の土地が坪60万もするのかどうかは疑問
近隣の土地の価格と比べてんのかもしれんがその比較対象の土地はもう少し容積率高いんと違う？
0190名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:01:54.46ID:???
>>189
ごめん持分１３３坪だ
さっきは持分50坪って書いてなかったか？
意味わからん
0191名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:10:16.71ID:???
坪単価60万｢以上｣
持分3000万｢くらい｣
戸数300世帯｢未満｣
容積率30％｢以上｣
区分70平米｢未満｣
敷地4万平米｢未満｣
持分の坪数は俺が言ったわけじゃないけど、誰かが言った50坪は近い数字

特定されたくないんで明確な数字は出さないけど
これでも>>187の答えでそれほど間違ってはいないよ
>>190の答えになる意味わからん
とんちんかんな計算して嘘つき呼ばさりされるとは思わなかったわ
0192名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:11:47.08ID:???
逆ギレだの嘘つきだの
もう会話もしたくない。
今後の進捗はやめとくわ
0193名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:18:34.76ID:YBgZms2k
>>185
自分の計算は参考で、計算は別にしてるだろ！知能を疑うわ
0194名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:20:29.45ID:YBgZms2k
>>191
それは俺じゃないけど、とんちんかんな計算といわれないための
実際の例を出した上での問題ないという証明。
お前がちゃんと計算しろ。
0195名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:27:28.79ID:3eIHN8kM
他人の粗を探したいだけのキチガイが多いから仕方ないな
自分から絡んどいて『証明しろ』とか言い出すしw
キチガイは相手にしないのが一番だろ
0196名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:36:27.77ID:???
自己レスして切れてるし、日本語不自由だし
ドヤ顔の計算は出鱈目
4万平米弱と言ってるのに4万坪で計算するw
俺は間違ってない！お前がおかしい！

日本人まがいのキチガイには触れるなってこった
0197名無し不動さん
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2019/04/06(土) 11:50:20.05ID:???
レスが伸びてると思ったらむちゃくちゃな計算式な上挙句に4万坪で計算して証明しろとはワロタ

建て替えだとスラム化おじさんが通用しないから計算おじさんになろうとしたが返り討ちｗ
いつもみたいに馬鹿の一つ覚えでスラムスラム言ってればよかったのに
0198名無し不動さん
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2019/04/06(土) 12:08:26.89ID:YV+5kwKX
>>192
自治会は複数？
0199187
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2019/04/06(土) 12:33:36.40ID:???
１８７で計算したように分譲団地オーナーの言ってることは妥当と考えている

次の疑問はポテンシャル（土地の持分だけ）で3000万ある区分所有権が300万でしか流通していないというのはなぜかということ

建て替えなんぞしなくても更地にすれば10倍の価値に変貌するのに区分の流通価格が低いままなのは何か理由がありそうだね
0200187
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2019/04/06(土) 12:39:11.96ID:???
また駅前五分で70平米あるならエリアにもよるけどエレベーターなしでも最低8万くらいの賃料取れるだろう
年間96万賃料取れるのに300万だと利回り32パーセントもある

何か瑕疵があるか余程ニーズのないエリアなのかどっちか
0201名無し不動さん
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2019/04/06(土) 12:55:41.03ID:YV+5kwKX
>>199
分譲だからだよ
そしてオーナーがどこにいるかもわからない
自治会に潜り込まなければおいそれと更地にはできないだろ
以前買取まで行っていて建て替えがポシャった案件を知っている
デベも二の足を踏むだろう
0202名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:14:33.17ID:???
>>199
俺んとこに限らず、うちのエリアの他の分譲団地でも地価50〜60万くらいで持分30〜40坪位の団地いくつかあるけど、今も売りに出てるがどれも300万〜400万台くらいだよ
新しく駅が出来て発展してるところもあるが、そんなもんだ。
俺は買うにあたった時に近くの分譲団地いくつも回ったからうちのエリアの分譲団地の土地持分は結構知ってる公団公社とか関係なくね
リノベ済とか1階の部屋はもっと高いと思うけど

俺が買ったのは本格的な建て替えの議題が挙がる前だし、エレベーターなしの4階だ
建て替えにならなきゃ区分所有の土地持分なんて、好きに動かすことできない意味の薄い資産って事だと思うよ
建物と部屋の価値しか反映されてないと思う
これから先は上がるのかな？とは思うけど

自分の中で理解できなくても、瑕疵とかニーズが無いとかあまり心外な事を言わないでくれ
0203187
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2019/04/06(土) 13:14:49.59ID:???
>>201
だとしても積算（笑）価格で10倍、収益還元価格でも2から3倍程度理論値と実勢価格の差がある

建て替え無理でも収益還元価格と比べても安すぎる
万が一の建て替えボーナスがあるとすると600万から1000万くらいの流通価格に落ち着きそうなもんだがね
0204187
垢版 |
2019/04/06(土) 13:18:55.56ID:???
いやごめんね
ケチつけてるわけじゃなくて団地の世界はよく知らんのでどういう実態なのか聞きたくてね
気を悪くしたら謝るよ
土地の持分というバーチャルな権利がどの程度実勢価格に反映されるんかなと思ってる

タワーマンションとかで土地の持分がないから資産価値がないとかトンチンカンなこというやつがよくいるので聞いてみた
0205名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:29:10.70ID:???
>>204
何に重きを置くかは人それぞれだと思うけど
土地の持分がバーチャル権利ってのは言い得て妙ですね
個人の意志でどうにもできない資産だから
実際に売値に反映しにくい資産だということだと思います
俺が周辺で調べた中で、土地の持分が広いですよ！ってアピールしてる団地の広告なんて1件しかなかった。それも、広告にサラッと持分◯坪として書いてあるだけ
タワマンだろうが団地だろうが建物やら設備やらが売値に反映するんだと思う
あと持分の広さではなく結局立地なんではないかな
｢50歳を超えた団地｣は、その立地の良さを消し去るパワーがあるんだと思う
エレベーターなしの4階なんてそこから更にね
0206名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:37:00.72ID:YV+5kwKX
>>203
そういう団地近辺で建てられる新しいマンションの口コミを見たが
やはりその団地群っていうのはネガティブな要素になってた
立地がいくら機能的に良くてもどうしてもそういう感覚がまとわりつくんだろう
だから周りが新しくなって（同様の都営府営市営はどんどん建て変わってる。
低所得者の入居倍率は数十倍だ）
くるともしかしたら市場の価格に合ってくるかもしれない
0207名無し不動さん
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2019/04/06(土) 13:40:48.08ID:???
賃貸に出そうにもエレベーターなしの4階とかで築50年超えてほぼリフォームなしだと、
駅近でも借りてくれる人はいなさそうな気がする
それならURとか借りればよいだろうし
駅近URでも、エレベーターなしの4階5階はいっぱい空いてるよ
イケアリノベや無印リノベとかしたら空き待ちになるのになw
実際にうちの団地も空き家は多い
俺の隣も10年弱空き家だけど、売りにも出されてる様子は無い
巣立った息子たちが相続して積立金と管理費だけ払ってるのか、相続放棄して国庫となったのかはわからない
0208名無し不動さん
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2019/04/06(土) 14:11:23.27ID:???
あと、築年数が古いとローンが組めないって言われた
俺が買ったところも古いからローンダメだと。
俺は一括で買ったから問題ないけど、築40年超えると殆どが住宅ローンは難しくなるんではないかな
たった300〜400万のために30万とかのローン保証料がそもそも馬鹿馬鹿しいがw

諸費用込みで300〜400万超を一括で払える若年層はエレベーター無しの築古団地をそもそも買う候補にすらしないと思う
安く買っても永く住むつもりならその後のリフォーム代もある程度かかるだろうし
まあ、４階でリノベして住んでる若い子育て世帯がうちの団地にも居るには居るけどね 珍しいと思うよ
中年以降は金あってもエレベーター無しの高層階は買わない。1階ならまだしもね
俺が買った時の売主も４階まで登るのがつらくてって言ってた
0209名無し不動さん
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2019/04/06(土) 14:42:01.55ID:???
持分ある→建て替えか解散しなれけばただのバーチャル権利
買って貸す→URに食われる リフォーム費用倒れ
なら売る→若者は古臭い団地買わない 爺はエレベーターないと買わない

だから土地持分あっても安いのか団地は
建て替えなければ団地と心中だしな
その覚悟があるやつが買うわけだ
0210名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:46:27.77ID:???
>>209
ローン使えないなら３００万一括で払えるやつしか買えないしな
リフォーム前提なら５００万くらいのキャッシュが必要なだし５００万のキャッシュがあれば頭金にして普通に新築とか買うわな
３００万の持ってる年寄りはエレベーターなしじゃ買わねえわな
0211名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:48:08.84ID:???
なるほどな〜
ワンチャン狙いにしても買うリスクはあるわけだ
立地と持分の上等な団地を相続した人はラッキーかもね
0212名無し不動さん
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2019/04/06(土) 15:51:41.09ID:???
土地の持分多いなら逆に固定資産税もそれなりに高いのかな？
住めない貸せない売れないの三重苦じゃ負債でしかないね
そんなものに３００万突っ込んでワンちゃん狙う奴は競馬で大穴当てようってのと一緒
しかも競馬なら負けても３００万で済むけど買っちゃったら永遠にコスト負担発生するからリスクしかない
0214名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:32:35.13ID:???
リゾマンは遠慮したいがタダマンなら大歓迎です
0215名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:35:13.51ID:???
>>212
公団や公社の団地は土地の持分を組合で払ってるところのが多いよ
区分所有者が払うケースよりも
0216名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:46:28.34ID:???
>>215
それは初めて聞いたわ
普通に土地の持分あって専有部分割合で登記されてれば税金は各区分所有者が払うのでは？
管理組合が固定資産税払うとかどういうスキームなんだろうか？
0218名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:50:41.79ID:???
素直に考えると共用敷地の一部分は組合所有になってるということだね
例えば駐車場の土地は組合所有で建物の敷地は区分所有者で権利を按分して登記してるのかな？
まあ50年前だとそのあたりガイドラインとかなかったので駐車場だけ他者所有でそこだけ売られて既存不適格になるとかあるあるだけどな
0219名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:50:59.24ID:???
最近得た気づきは、立地と管理が良ければ築50年近くても普通に借り手がつく
（募集して一週間以内に三件の申し込みあり）
賃料は近隣物件の築5年以内と比べると平米あたり15〜25%落ちるが、逆に言えば極端に落ちる訳でもない

今の疑問は、築60年になっても普通に借り手がつくのか、築70年になるとどうなのか
借り手がつかなくなる、または賃料を極端に下げざるを得なくなる時が建て替えどきだろうな
0220名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:58:32.18ID:???
まあ築年数が古くても普通に住めるのであれば借りてはつくんじゃねえの？
文京区にある求道会館の学生寮は築９５年だけど大規模リノベーションして生まれ変わった
築古で借り手が付くかどうかは共用部の状態によるんじゃないの？
専有部分がいくら新品でもエレベーターの更新ができずに使えない状態とかなら借りてはつかないし見た目がきちんとしてさえいれば例えオートロックとかエントランスのインターホンとかなくても借りては付くだろうね
0221名無し不動さん
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2019/04/06(土) 16:59:44.83ID:???
この築年数のマンションはスルガあっても下がんねぇな
もともと融資大して関係ないからな
0222名無し不動さん
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2019/04/06(土) 17:05:15.63ID:???
>>216
今日つらつら書いてる分譲団地所有者ですが、俺んとこもそうだよ
なんでと言われてもわからないが
建物だけではなくすべての土地と建物に所有権付いてる
(駐車場の土地も管理棟の建物も)
すべての土地と建物の合計を個数で均等に分けてる
でも専有区分(部屋)の固定資産税以外は組合が払っている

他の周辺の団地見に行った時も不動産屋に上記と同じ事を言われてる
公団も公社も。
0223名無し不動さん
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2019/04/06(土) 17:06:30.59ID:???
駐車場の土地、と言っても
もともと駐車場が整備されてたわけでなく
途中から白線引いて番号付けて駐車場作ったんだけどね
だから駐車場の土地というわけではないのだけど
0225名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:03:06.13ID:???
土地の固定資産税については管理費か積立金から払ってるという扱いなのかな
複数の団地で同じ取り決めがあるなら、公団や公社の分譲はそういう制度なのか？
民間とは違って団地って色々美味しいんだね
条件の良い団地であれば住みつつ気長に建て替え待てるなら悪い話ではないな
0226名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:03:44.93ID:???
1980年代に区分所有法が改正される前のマンションで管理会社が駐車場の敷地を所有してるケースを何度か見た。
有名どころは秀和シリーズで、現状マンション敷地のみでは同規模の建て替えができず既存不適格となりローンが厳しいと聞いたな。
0228名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:39:13.92ID:2cHU2CBx
>>225
待ってるだけではダメ
管理組合にからんで行政やデベ相手に活動して
反対派住民との話し合い、説得しなければ
さらに有利な条件を引き出せない。
等価交換方式になるか、追加金を必要とするかで
一千万近い差が生じる。
折衝は他人任せではダメだ、というような有望な有志が
数人いなければなかなかたどり着けんよ
0229名無し不動さん
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2019/04/06(土) 18:50:58.26ID:???
>>228
勉強になるわ。待ってるだけではダメだね
昔はバリバリ営業してたけど、歳くってきて
受け身ばかりになりつつあるが
楽しそうだな。そんな駆け引きも
0231名無し不動さん
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2019/04/06(土) 19:03:44.13ID:2cHU2CBx
>>229
能動的に資産価値を上げられるという意味では
面白いだろうな。
反対派にあった意見を一つ
もし建て替え案が進みその中でその所有権が一旦
デベに渡った時にそのデベが倒産してしまったら
どうなるのか？というのがあった。

デベ数社を転がし行政から補助を引き出す
そういう能力が自分自身に有ったとしても
住民からの信頼をまずは獲得しなければならない
政治の世界だろうな
0232名無し不動さん
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2019/04/06(土) 22:30:15.77ID:???
土地の持分って不動産屋とか売主に聞かないとわからないよね？
足で周るしかないのかな
0236名無し不動さん
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2019/04/07(日) 08:50:55.68ID:???
エレベーターなしの5階建て賃貸マンションだが、
去年年末の工事でエレベーターが付いた
これは賃貸だからオーナーの一存で進められたが、
分譲だと誰もが得するはずなのに負担やらでエレベーター一つの工事も進まないんだな
0238名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:11:43.03ID:???
>>237
いや、ほんとだってｗ
エレネーターが付いた付かないがネタ的なことなんか
0240名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:39:28.30ID:???
>>238
団地でよくあるけど
お前が住んでいるマンションぢゃないだろ
0241名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:44:25.72ID:???
このいつも居る短文で否定するひと病気なのかな？
0242名無し不動さん
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2019/04/07(日) 09:44:33.11ID:???
知らんけどエレベーターなし5階なんて誰も借りてくれないからオーナーとしては追加投資してもエレベーター増設する理由はあるだろうね
投資回収するのにどれくらいかかるか知らんが放置しても空室のままならなんかやるだろうね
0244名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:01:59.71ID:???
一般的に普通のマンションは同じ間取りなら上層階の方が値段が高いけどエレベーターがない築古団地は上に行くほど安くなるんだね
５００万以下で売られてる物件見ると4階以上がほとんど

まあ昔はエレベーターがないとか贅沢言ってられなかったから受け入れる人も多かったが人口も減ってるからちょっと難がある物件、難がある立地（バス便とか）のマンションはこの先どんどん売るに売れなくなりそう

また安いからといってそんなもん買うととんでもないことになる
クルマとかなら最後は廃車しちゃえばいいがマンションはそうはいかないからな
0245名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:22:32.68ID:???
階段物件上層階は安く買って保証会社入れて外国人に貸せば良いだけ。
0246名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:32:50.86ID:???
>>245
いくらで買っていくらで貸すつもりなんだよ、、、
そういうエアプはいいから
0247名無し不動さん
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2019/04/07(日) 10:51:14.42ID:???
生活保護世帯を探す手もあるけどね
払いっぱぐれもないし
母子の生活保護世帯とかなら5,6万は取れるはず
0248名無し不動さん
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2019/04/07(日) 12:09:21.94ID:???
>>244
クルマと違って最後どうなるんですか？
親が築古マンションに住んでて、
駅からも徒歩15分で大丈夫なのか心配してる
学区や環境がいいので、若い世帯もいるみたいだけど
0250名無し不動さん
垢版 |
2019/04/07(日) 12:20:48.72ID:???
>>248
捨てる、ということができないので
売るしかない
買い手がいないなら管理費や修繕費を払い続けなければいけない
所有者が死んだら、相続した人が払う
そこに住んでいようがいよまいが関係ない
0251名無し不動さん
垢版 |
2019/04/07(日) 12:21:41.88ID:???
疑問符見つけ次第バカの一つ覚えみたいにスラムスラム言ってんじゃねーよクソジジイが
0253名無し不動さん
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2019/04/07(日) 13:23:13.36ID:???
>>247
お前大家を一度でもやったことあんのか？
ねえなら黙ってろエアプ野郎が！
0254名無し不動さん
垢版 |
2019/04/07(日) 18:23:20.14ID:???
はいはいおじいちゃん病院行きましょうねー
0255名無し不動さん
垢版 |
2019/04/07(日) 22:31:44.57ID:???
またスラムカスかよ
坪と平米の換算も出来ねえ知障は人生相談板にでも行ってろ
0256名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 00:06:23.82ID:???
リフォームもコミコミ500万で買って
家賃年65万、諸費用25万、
手取り40万で8パーってところ。
中国人シェイシェイニーだよ
0257名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 00:13:34.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0259名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 00:18:19.09ID:???
このマンション売ってくださいっていうチラシが入ってるうちは大丈夫かね
0260名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 00:30:45.22ID:???
うちにも入ってるよ
何社か
でも普通に売りにも出てる
0266名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 11:19:02.60ID:jDcxohP4
>>264
もちろん知れ渡ってるよ
業者には
駅近2分、都心部直結2〜30分
敷地面積4万平米、世帯数500
十数棟の4階建分譲団地群 築50年以上
君が大手業者ならどうする？
0267名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 11:32:24.60ID:???
500戸で4万平米だと、持分24坪くらいか。
坪単価次第だけど少ないなあ〜
建て替えるにも、自己負担なんて団地民には無理だろうし
そこの公示地価とか周辺坪単価ご存知？
0268名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 11:43:55.13ID:jDcxohP4
>>267
詳しくは調べてないけど
ごく近辺の駅近マンションで
坪180~200万円ぐらいかな
0269名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 11:47:47.18ID:???
>>266
府中久米川和光とかぐらいでもそんな値段はあはらないかなと
0272名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 12:38:11.81ID:???
築古スラム団地買って大家スレにスレタイ変えろよ
0274名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 14:45:33.11ID:???
おじさんも羨ましいなら買えばいいよ
あ、ローン通らないか
大丈夫だよおじさん、団地は一括で買うものだし売値も安いよ
あ、それすら無いのか
0275名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 14:59:11.42ID:VD7QC/BQ
>>271
誤解を与えたかもしれないけれど
新築のマンションの相場ね
感覚としては3〜500万円高いような気がする
上昇率が高い地域ではあるけど
それでもお勧めはしないかな
もし自分がそこに住むつもりで建て替えを前提としていたら
普通で買うよりも半額で買えるというのが感覚
それでも今の景気で必ず建て替えすると言う前提だからね
0276名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 19:14:57.05ID:gtvvUr4y
都心に30分。
話にならない。
スラム化だよ。
0279名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 21:03:46.97ID:???
建て替え狙うならリノベは馬鹿らしいな
簡単なリフォームで十分
0280名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 21:26:13.31ID:???
リノベは全く要らないけど、そこで稼ごうとする業者が沢山いるから最近目立つ
0281名無し不動さん
垢版 |
2019/04/08(月) 22:13:43.51ID:LREQtRYM
港区での建て替えなら億ションに生まれ変わる可能性がある。
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